商品房屋租赁管理办法
摘要1：中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号：《商品房屋租赁管理办法》已经第12次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年2月1日起施行。
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最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者
摘要1：最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问
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商品房销售管理办法
摘要1：中华人民共和国建设部令（第８８号）：《商品房销售管理办法》已于２００１年３月１４日经建设部第３８次部常委会议审议通过，现予发布，自２００１年６月１日起施行。
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商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
摘要1：建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知（建房［１９９５］５１７号）
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商品房销售明码标价规定
摘要1：国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知发改价格〔2011〕548号各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市、新疆生产建设兵团发展改革委、物价局，深圳市市场监督管理局：
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福建省商品房明码标价实施细则
摘要1：福建省物价局关于印发《福建省商品房明码标价实施细则》的通知 闽价检〔2011〕190号 各市、县（区）物价局： 根据国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价
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最高人民法院商品房买卖疑难问题司法观点集成
摘要1：一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？ 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行
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城市商品房预售管理办法
摘要1：城市商品房预售管理办法（1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改的决定》修正）
中华人民共和国建设部令（第131号）：《建设部关于修改的决定》已于2004年7月13日经建设部第41次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。
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商品房销售面积测量与计算（停止执行）
摘要1：国家质量技术监督局关于停止执行《商品房销售面积测量与计算》和《商品房销售面积计量监督管理办法》的通知（质技监督局量发〔２０００〕１７号）各省、自治区、直辖市质量技术监督（技术监督）局： 近年，为了履行
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建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）
摘要1：建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知（建房［１９９５］５１７号）
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商品房购销合同示范文本（2000年）
摘要1：建设部、国家工商行政管理局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建住房〔２０００〕２００号）
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商品房买卖合同（预售）2014
摘要1：住房城乡建设部、工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知
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厦门市商品房预售管理规定
摘要1：厦门市商品房预售管理规定
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福州市商品房预售管理暂行规定
摘要1：福州市商品房预售管理暂行规定福州市城乡建设委员会 福州市房地产管理局 为加强我市房地产市场管理及产权产籍管理，维护商品房交易秩序，保障交易双方的合法权益，促进我市房地产业的健康
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商品房包销合同
摘要1：商品房包销合同是指出卖人与包销人约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外的行为。
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商品房现售合同
摘要1：什么是商品房现售合同？出售商品房现房应当具备那些条件？
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开发商交付商品房不具备永久用电条件，构成违约——开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金
摘要1：【要旨】具备永久用电条件，是开发商签订售房合同时必须“承诺”，且系交楼时必须满足的必备条件，该要求不因后续补充协议对交楼标准降低而削减或免除。开发商未依约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应依约向购房人支付延迟交房违约金。
【案例】广东广州中院（2014）穗中法民五终字第2513号《黎××、程×诉广州市××××房地产有限公司商品房预售合同纠纷案——永久用电是否为商品房买卖的必备交楼条件》
摘要2：
【笔记】办理了商品房预告登记的商品房买受人，能否对抗法院以开发商为债务人执行开发商名下已出售的商品房？
摘要1：【要旨】（１）办理了商品房预告登记的商品房买受人，能够对抗以开发商为债务人的普通债权人，但不能对抗承包人工程价款优先受偿权和抵押权人的抵押权；（２）只有交付购买商品房的全部或者大部分款项后的消费者才可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及抵押权人的抵押权。
【注释】预告登记权利人能否排除抵押权人对标的物强制执行？｜预告登记权利人能否排除抵押权人强制执行取决于二者登记先后顺序——（１）预告登记限于抵押登记，预告登记权利人可以对抗抵押权人；（２）抵押登记先于预告登记，预告登记权利人不能对抗抵押权人。
摘要2：【注解１】（１）福建省高级人民法院执行裁定书(2021)闽执复98号．表明普通商品房预告登记买受人可以对抗建设工程价款优先受偿权；（２）最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终79号，认为受让人不能仅以办理了受让物权预告登记主张排除依据建设工程价款优先受偿权的执行。
【注解２】案外人基于让与担保目的进行预告登记不能对抗执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申6881号
【注解３】（１）办理了预告登记的不动产，在预告登记有效期内可以对抗法院对该不动产的处分性执行措施，作为预告登记权利人的买受人有权向执行法院提出停止处分该不动产的异议请求；（２）但不能对抗法院的控制性执行措施，法院可以采取查封措施，在符合物权登记条件时受让人提出排除执行（应理解为“解除查封”）异议应予支持。
【注解４】根据《异议和复议规定》第３０条规定，已经办理预告登记的房屋，在不符合办理房屋产权登记条件时，应当作出停止执行的判决即判决“停止对执行标的的执行”（受让人提出“停止处分异议），执行法院尚不能解除查封；在符合办理房屋产权登记条件时，应当作出不得执行的判决即判决“不得对执行标的强制执行”（受让人提出排除执行异议），执行法院应当解除查封以便买受人及时办理房屋产权过户登记。
【注解５】已经办理预告登记房屋排除执行不以《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条为条件。
团购协议欠缺购房合同主要内容的，应为预约合同——团购协议仅从整体上确定楼房基本类型、套数，不具备商品房买卖合同应具备的主要内容的，应认定为预约合同
摘要1：【实务要点】团购协议仅从整体上确定了建设楼房基本类型、套数，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应具有的主要内容的，应认定为预约合同。
【案例索引】《商品房买卖预约合同与本约合同的区分》
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最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函
摘要1：最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函（法办函[2016]712号）
【摘要】
一、商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。公司与其股东为不同民事主体，公司作为企业法人享有法人财产权，与股东个人财产相互独立。股东的责任财产包括对公司享有的股权，但不能以公司财产偿还股东个人债务。
二、对商品房预售资金施行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。对于商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结等，涉及到商品房预售资金的监管方式、监管效果，法院审判权、执行权行使，当事人诉权保护等诸多方面，比较复杂，需进一步加强调研，甄别不同情况后妥善处理。
摘要2：
最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执复33号
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执复33号
【裁判要旨】商品房预售资金应用于工程建设以支付工程款，其他债权人请求自商品房预售资金监管账户中冻结工程进度款的请求，人民法院不予支持。
【裁判摘要】二、关于工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行问题 商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款关于“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定和上述国务院通知精神。
摘要2：【法条链接】
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）
五、加强市场监管和预期管理
2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。.......
《城市房地产管理法》第四十五条第三款 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1158号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1158号
【裁判要旨】房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的消费者可请求该企业履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，该等行为并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。而且因消费者已支付购买商品房全部款项，故房地产开发企业破产管理人对商品房买卖合同并无解除权。
摘要2：【最高院认为】交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。
【解读】已支付全款的购房者要求被破产清算的开发商办理过户登记应予支持——购房消费者向开发商购买商品性住房并已经支付全部价款后开发商申请破产，在该商品房还未办理过户登记的情况下，虽然该房屋仍属于开发商的破产财产，但基于购房消费者就所购商品房对出卖人享有的特殊债权属性，要求破产管理人继续履行《商品房买卖合同》并为购房消费者办理过户登记的，法院应予支持。
海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）
摘要1：海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）（2011年审判委员会第1次会议讨论通过）
摘要2：【目录】一、关于逾期办证违约纠纷；二、关于预约购房纠纷；三、关于正式合同订立后的相关纠纷；四、关于涉“限购令”商品房买卖纠纷；五、关于涉“保障性住房”买卖纠纷；六、关于“小产权房”买卖纠纷；七、附则
简法|开发商违反约定解除商品房买卖预约合同，购房者能否主张赔偿房屋差价损失？
摘要1：解答：开发商违反约定解除商品房买卖预约合同，购房者可以主张赔偿房屋差价损失。
摘要2：
福州法院2018年度商事审判十大案例之四——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
摘要1：福州法院2018年度商事审判十大案例之四——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【案号】福建省福州市中级人民法院民事判决书(2018)闽01民终8075号
【裁判要点】尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的进行拍卖、变卖，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿；所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的退还购房人。
摘要2：【解读】（１）商品房买卖合同解除后，房屋出卖人不能申请排除对房屋的执行；（２）出卖人未全额收取购房款可从房屋拍卖款项中优先受偿。
【笔记】法院能否执行商品房预售资金监管账户内资金？
摘要1：解答：根据《城市房地产管理法》第４５条第３款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”以及《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第５条之规定，商品房预售资金必须用于工程建设。因此，除工程款外人民法院不得执行商品房预售资金监管账户内资金。
【注释】（１）可以冻结——商品房预售资金属于房地产开发商所有，法院可以采取冻结措施（但冻结额度应当防止账户内可用余额不能支付工程进度款）；（２）不能扣划——在时间上在完全房屋所有权首次登记前不得扣划，在金额上在监管额度内不得扣除，但存在例外情形（《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第２条规定）。
摘要2：【注解１】商品房预售资金监管账户可以冻结。——参考案例：北京市高级人民法院执行裁定书(2022)京执复18号
【注解２】执行法院扣划商品房预售监管账户内资金，被执行人和监管账户款项权利人能否提出执行行为异议或者案外人执行异议？｜（１）被执行人作出监管账户内资金的所有权人有权提出执行行为异议；（２）对监管账户内资金享有专款专用的权利人有权以利害关系人提出执行行为异议，但因其对监管账户内资金不享有实体权利无权提出案外人异议。——参考案例：新疆维吾尔自治区高级人民法院执行裁定书(2022)新执复27号
【注解３】（１）商品房预售资金监管账户内资金可否冻结？｜在保证建设工程施工正常进行的情况下可冻结监管账户内的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下或待工程竣工后，才可对冻结款项依债权性质依法执行；（２）商品房预售资金监管账户内资金是否可以扣划？｜商品房预售资金监管账户内的资金必须用于有关工程建设，对在建工程监管账户内的资金，人民法院非因特定用途不得扣划执行。——参考案例：新疆维吾尔自治区高级人民法院执行裁定书(2022)新执复27号
【笔记】开发商名下已出售商品房能否用于抵押、能否善意取得抵押权？
摘要1：解读：（１）开发商对已出售商品房无处分权，开发商名下已出售商品房用于抵押构成无权处分；（２）善意取得系针对“无处分权人”处分财产的行为取得财产的制度规定；（３）开发商名下已出售商品房用于抵押构成无权处分，应当根据《民法典》第３１１条第１款第３款之规定，认定是否构成善意取得抵押权。
摘要2：【问题】开发商将已出售商铺房用于抵押权登记是否有效？
【注解】（１）开发商对已出售商品房不具有处分权，其将已出售商品房用于抵押权登记构成无权处分；（２）该抵押权登记如符合善意取得规定，债权人善意取得抵押权；如不符合善意取得规定，债权人不能善意取得抵押权。
最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民终537号
摘要1：最高人民法院第六巡回法庭2019年度参考案例之二十三
【裁判要点】
1.案外人提起执行异议之诉的诉讼请求范围包括排除执行及确认权利。案外人提出的要求被执行人协助办理房屋产权登记等具有给付内容的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不应在案外人执行异议之诉案件中一并审理。
2.判断案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当综合全案证据的真实性、合法性、关联性予以严格审查。案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》办理了预售备案登记，且与其他证据相互印证的，可以认定双方之间签订合法有效的买卖合同。
3. 案外人与开发商签订的《商品房买卖合同》只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，案外人请求确认其享有房屋所有权的，不予支持。
【案号】最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民终537号
【裁判摘要】本院认为：李××向一审法院所提诉讼请求第三项为，判决航龙公司立即协助和配合李××办理陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房屋的产权登记。一审法院经审理认为，该诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，判决驳回了李××该项诉讼请求。对此，本院认为，一审法院在认为李××该项诉讼请求不属于案外人执行异议之诉审理范围的情况下，判决予以驳回，确有不当，本院依法予以纠正。李××可就该项诉讼请求所涉事项依法另行主张。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条规定，裁定如下:一、撤销甘肃省高级人民法院（2018）甘民初203号民事判决第三项；二、驳回李××要求航龙公司协助和配合办理甘肃省陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房屋产权登记的起诉。
摘要2：【案号】甘肃省高级人民法院民事判决书(2018)甘民初203号
【解读１】李××向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除对案涉房屋的查封；2.判决确认李××与航龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认案涉房屋归李××所有；3.判决航龙公司立即协助和配合李××办理案涉房屋的产权登记。
【解读２】一审判决：一、不得执行李××购买的陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产；二、确认陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产归李××所有；三、驳回李兆仁的其他诉讼请求。
【解读３】华融公司提出上诉。
最高人民法院（2019）最高法民终537号民事判决：一、维持甘肃省高级人民法院（2018）甘民初203号民事判决第一项；二、撤销甘肃省高级人民法院（2018）甘民初203号民事判决第二项；三、驳回李××要求确认甘肃省陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房产归李××所有的诉讼请求。
最高人民法院同时作出（2019）最高法民终537号民事裁定：一、撤销甘肃省高级人民法院（2018）甘民初203号民事判决第三项；二、驳回李××要求航龙公司协助和配合办理甘肃省陇西县巩昌镇北关交通路龙宫步行街一期6号楼3单元702室房屋产权登记的起诉。
【笔记】注销商品房购销合同备案登记能否认定为解除合同？
摘要1：解读：注销商品房购销合同备案登记不表明双方有解除案涉《商品房购销合同》的意思表示，注销备案登记行为也不发生案涉合同解除的法律后果。
摘要2：【注解】注销备案登记不导致商品房买卖合同解除——因合同备案登记本质上系行政主管部门的一种行政管理措施并不必然影响作为民事法律行为的商品房买卖合同关系，主张《商品房买卖合同》在其备案登记被注销之时即已解除证据不足。
【笔记】商品房预售许可证过期后签订商品房预售合同是否无效？
摘要1：解读：商品房预售许可证过期不影响预售合同的效力，商品房预售许可证已过期的情况下所签订的商品房预售合同应认定有效——（１）商品房预售许可证已过有效期和没有取得预售许可证存在本质上的区别，出卖人取得预售许可证即具备预售资格，不应因预售许可证过期而丧失预售资格；（２）出卖人签订商品房买卖合同时预售许可证已过有效期，该预售合同有效。
摘要2：【注解】项目已经竣工验收合格及合同已经实际履行，认定商品房买卖合同有效并无不当。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3536号