摘要1：——如何理解第八条关于惩罚性赔偿的规定，违约方在承担了合同法第一百一十三条规定的可得利益损失的情况下，是否还应承担惩罚性赔偿
【裁判要旨】根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条制定惩罚性赔偿的背景及目的，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。
【法理提示】根据商品房买卖合同司法解释第八条制定背景及目的，其规定的惩罚性赔偿制度主要针对的是房价涨速过快、涨幅较大情形下房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与合同法第一百一十三条第一款规定的可得利益赔偿同时适用。
【摘要】考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应当综合考虑上述情形，对万通公司应当承担的违约责任加以认定。对于郑某某主张的已付房款一倍即5035400元赔偿，虽然万通公司存在违约行为，但郑某某已经占有案涉商铺6年多并用于出租，万通公司向新华百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑某某进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，万通公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，一审判决对郑某某请求赔偿已付购房款一倍的损失5035400元的主张不予支持并无不当，最高人民法院予以维持。
摘要2：【解读1】根据指定《商品房买卖合同解释》时的合同法理论，解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失系合同解除后出卖人应承担的责任（不同于违约责任），不超过已付购房款一倍的赔偿责任系出卖人因其恶意违约行为而应承担的惩罚性赔偿责任。上述两种责任并行不悖，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人同时承担上述两种责任。
【解读2】根据现有的合同法理论研究成果，《合同法》第113条规定的可得利益损失亦适用于合同解除的情形，而非以合同继续履行为前提。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第61辑），人民法院出版社2015年版，第251-253页】
- 日期： 09-04 11:35
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——商品房买卖合同司法解释第6条规定的“当事人已经履行主要义务”的理解
【裁判要旨】当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。这里的“主要义务”应当首先从合同约定的义务的性质进行分析，其次再考量合同约定的内容及履行的数量等因素。
【最高人民法院民一庭意见】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第6 条第2 款规定："当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。"根据《合同法》 鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行"主要义务"简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。
摘要2：
- 日期： 12-01 21:46
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——商品房买卖纠纷逾期办证责任的认定处理
【裁判要旨】商品房买卖合同中，出卖人负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属初始登记的备案义务。出卖人在约定或法定期限内完成上述备案义务，已排除买受人办理权属证书的前置障碍，逾期办证非系出卖人的原因，买受人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定追究出卖人的违约责任，不予支持。
【案例索引】一审：安吉县人民法院（2011）湖安梅民初字第54号（2011年6月20日）。
摘要2：
- 日期： 12-01 21:52
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：2003年3月24日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。该《解释》全方位对商品房交易行为引发的各类纠纷的处理作出了详尽的规定，特别是对被社会广为关注的虚假广告、定金圈套、一房数卖、惩罚性赔偿、房屋面积缩水、逾期办证等焦点问题的认定处理予以明确规定，为人民法院公正、及时审理商品房买卖纠纷提供了法律依据，对规范商品房交易行为和建立维护市场诚信体系发挥了重要作用，并产生了良好的社会效果。但由于《解释》颁布实施的时间较短，社会各界对《解释》有关规定的理解因主客观等因素的影响而有所差异，其中逾期办证的问题尤为凸显。本文将结合对《解释》第18条规定的理解与适用，就商品房买卖纠纷中逾期办证的责任认定与处理问题予以阐述。
摘要2：
摘要1：【实务要点】根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条制定惩罚性赔偿的背景及目的，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。
【案例索引】最高人民法院(2014)民一终字第198号《如何理解第八条关于惩罚性赔偿的规定，违约方在承担了合同法第一百一十三条规定的可得利益损失的情况下，是否还应承担惩罚性赔偿——郑××与青海××物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷二审案》
摘要2：
- 日期： 02-16 21:45
- 作者：陈其象律师
- 标签：
预约合同
摘要1：——商品房预约协议之认定及违约责任承担
【案号】(2010)泉民初字第2427号；(2010)泉民初字第2427号
【裁判摘要】预约是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人基于法律上及事实上的原因，可以签订预约合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担缔约过失责任。
预约与本约的认定应当从双方当事人的意思表示为准。房地产商在取得商品房预售许可证之前，以认购、订购、预订等方式收受购房人的预订款、预付款、定金等，并与购房人签订认购、订购、预订协议的，在协议中对交易的预期房号、预期房屋面积、单价、预期房屋价款总额、付款期限内容进行了约定，应当认定预约成立。如双方在协议中明确约定在具备商品房销售条件时双方还需重新签订商品房买卖合同时，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应认定为预约合同，而非商品房销售本约合同。
摘要2：无
- 日期： 02-28 15:32
- 作者：陈其象律师
- 标签：
预告登记
摘要1：【案号】内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2014）赤民一终字第594号
【裁判摘要】根据预告登记制度的规定，预告登记的本质特征是使纳入预告登记的请求权具有物权效力，预告登记时物权变动尚未实现，因此登记的对象不是物权本身，而是对将来物权变动请求权的登记，这种请求权是对将来发生不动产物权变动的请求权，它不改变请求权本来的法律关系，债权请求权的存在是预告登记的前提和基础，债权一旦消灭，预告登记也就失去了存在的基础。预告登记并不等同于所有权，涉案标的来源为房屋拆迁，而被拆迁的房屋为周连君所有，本案周杰与开发商签订置换协议，周连君知情并认可其委托周杰代理其办理房屋拆迁事宜，故应视为其本人行为，上诉人主张周杰与周连君之间没有委托授权的理由不能成立；周连君作为实际权利人享有要求开发商给付置换楼房的债权请求权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，拆迁补偿安置房屋请求权具有物权效力，该拆迁房屋及补偿后房屋所有权并未发生任何形式的产权转移，仍归周连君所有，所以该执行标的所有权不属于周杰所有。
摘要2：
- 日期： 04-04 15:28
- 作者：陈其象律师
- 标签：
车位车库
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民二(民)终字第1713号
【裁判要旨】地下停车库是商品房的附属建筑物，且双方签订的定车位合同是转移所有权的买卖合同，该行为可适用商品房买卖合同的相关规定。
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。该条款列举了对于出卖人的三种欺诈行为可以适用惩罚性赔偿责任的情形，其中第二项明确规定了出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的，可适用该条款。至于何为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实，担保法及相关司法解释规定了：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。根据上述规定，抵押人办理抵押物登记的公示方式显然不能视为抵押人已履行了通知受让人抵押事宜的告知义务。本案中，上诉人并未提供证据证明其在与被上诉人签订定房合同或定车位合同时，告知了被上诉人系争房屋已预告登记在他人名下及被抵押的事实。故上诉人的行为可视为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的欺诈行为，被上诉人依据双方的合同约定及法律规定，要求上诉人承担已付车位款一倍的赔偿责任，原审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决支持被上诉人的该项诉讼请求，并无不当。上诉人认为双方约定的违约金过高的上诉主张本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 07-21 15:20
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【目录】1.商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系；2.开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决；3.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任；4.房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿；5.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行；6.未办理完成房屋权属变更登记手续，不能构成物权法第一百零六条规定的善意取得；7.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定能否适用于以房屋所有权安置租赁房屋的情形
摘要2：
摘要1：解答：由于近年来我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，由此导致在金融机构计收逾期贷款利息的标准失去参考依据。一般改为按照年利率6%计算。
【提示】应予注意的是，为深化利率市场改革，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），并且取消了中国人民银行贷款基准利率这一标准。在此情况下，今后利息要以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。——最高人民法院民事审判第二庭编著：《（全国法院民商事审判工作会议纪要）理解与适用》第267-268页
摘要2：【解读１】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（２０２０修正）第２４条第３款原规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”修改为：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30— 50%计算逾期付款损失。”
【解读２】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第１３条第２款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”、第１４条第２款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”即仍然规定适用计收逾期贷款利息的标准计算。
【注解】如何区别贷款利率和贷款市场报价利率？——（１）2019年8月19日之前按照同期同类贷款利率计算；（２）2019年8月19日之后按照贷款市场报价利率计算。
- 日期： 01-05 15:59
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】吉林省松原市中级人民法院民事判决书（2018）吉07民终489号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是由于近年来我国金融市场利率化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参考的依据。但从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，对此本案可以参照民间借贷中关于逾期利息的规定，即以已付购房款272611元为基数按照年利率6%支付资金占用期间利息。关于违约期间及违约金金额。从2015年4月10日至2017年11月7日止，共违约937天，以年利率6%计算得出违约金数额为42799.93元。
摘要2：
- 日期： 09-07 07:57
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【最高人民法院民一庭意见】参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，对于房屋买卖合同纠纷，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期未行使的，解除权消灭，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
摘要2：
- 日期： 02-14 22:06
- 作者：陈其象律师
- 标签：
一房二卖
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2016）最高法民申1234号
【裁判摘要】商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑某与拓海公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。郑某申请再审中对此亦未提出异议。根据《借款合同》的约定，郑某向拓海公司支付的300万元实为借款，其并未向拓海公司支付购房款。而余某与拓海公司的《商品房买卖合同》签订后，余某依约支付了购房款1523.2万元，拓海公司将讼争商铺交付给了余某使用，2009年4月，余某将该商铺等出租给北海市皇家餐饮娱乐管理有限公司。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。余某对讼争商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于余某已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1213号
【裁判要旨】当事人向人民法院起诉请求解除与对方之间合同关系时超过了解除权的行使期限，应认定其解除权依法已经消灭。
【爱拼摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，张掖城投公司与刘岗于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》，双方未明确约定解除合同的条件。签订合同时，张掖城投公司即已经享有解除合同的权利，在双方都不存在向对方催告和协议解除合同的情况下，到张掖城投公司于2017年8月14日向张掖市甘州区人民法院起诉请求解除与刘岗之间合同关系的时候，已经超过了解除权的法定行使期限。故一审判决张掖城投公司的解除权依法已经消灭，是正确的，应予维持。
摘要2：
- 日期： 02-28 11:18
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民终字第02109号
【裁判要旨】出卖人一房二卖导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失。
【裁判摘要】刘某某、肖某与开普伟业公司自愿签订《商品房内部认购合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，开普伟业公司已经按照约定收受了刘丽娟、肖丽的全部购房款，故应认定该认购合同为商品房买卖合同。上述合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据合同，开普伟业公司应于2006年12月底向刘某某、肖某交付房屋，但开普伟业公司至今未能交付，且在合同签订后又将房屋出卖给第三人，导致房屋买卖合同目的不能实现，开普伟业公司的上述行为已构成了根本违约，应当承担民事责任。刘某某、肖某要求与开普伟业公司解除签订的《商品房内部认购合同》的诉讼请求，于法有据，应予支持。因开普伟业公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的违约情形，依照规定，对刘某某、肖某要求返还已付购房款及利息、赔偿房屋涨价损失的诉讼请求应予支持。原审法院鉴于刘某某、肖某同时要求购房款一倍赔偿和房屋差价损失赔偿相加的数额过高，在参考对该房屋市场价值的评估意见并考虑当事人的过错等因素的情况下，酌情确定赔偿总额为350万元，符合相关规定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 03-03 16:50
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2015)粤高法审监民提字第90号
【裁判要旨】房屋买卖合同约定以贷款方式付款，因国家政策变化导致合同不能继续履行，当事人可以请求法院解除合同并不承担违约责任。
【裁判摘要】鉴于本案中没有证据证明曹买卖对于银行贷款政策的变化是可预见的，因此本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，根据本案案情，涉案房屋的按揭贷款手续尚未办理，按揭相关费用未实际发生，因此，曹买卖主张解除涉案的《中山市商品房买卖合同》，由协力公司返还其购房款78994元及利息，由永信公司返还购房契税款5850元、律师代办按揭费820元，具有事实与法律依据，本院予以支持。同理，协力公司主张曹买卖支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-16 20:11
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申760号
【裁判摘要】双方当事人签订的《商品房买卖意购协议书》和《补充协议》是当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议对当事人名称、姓名，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，解决争议的方法，违约责任等进行了约定，东诚公司也已经按照约定收受陈尔聪购房款854万元，并将涉案商品房交给陈尔聪使用，二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认定双方当事人之间签订的上述协议为商品房买卖合同，并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-16 20:22
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申890号
【裁判摘要】双方当事人于2014年3月16日签订的《华元·一世界一会馆购买协议书》虽然为认购协议，但是该协议约定了商品房的面积、房屋总价款、付款时间、违约责任、争端解决方式等主要权利义务。从实际履行情况上看，华元房地产公司已实际完成案涉房屋的竣工验收，姜某某亦先后四次支付4200万元的购房款（备注：本案房屋总价款５３９７.５２３万元），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原审法院将上述协议认定为商品房买卖合同，具有法律依据。
摘要2：
- 日期： 05-16 20:25
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】陕西省高级人民法院民事判决书(2014)陕民一终字第00108号
【裁判摘要】本案双方当事人于2010年8月31日签订的《商品房认购协议》，对双方当事人名称和姓名、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、交付时间、办理产权登记、违约责任以及物业管理等均进行了约定；上诉人紫柏公司在协议签订前后，先后三次收取被上诉人赵某270万元购房款，已达到总房款的80%。基于以上事实，原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，认定协议属于商品房买卖合同，该认定并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-17 22:55
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】甘肃省高级人民法院民事裁定书(2017)甘民申1485号
【提示】签订商品房预约合同后，因房屋被抵押而未签订本约合同不适用定金责任。
【裁判摘要】德汇公司虽未在签订《商铺认购协议书》时告知王某所售商铺已抵押的事实，但该抵押权可在德汇公司偿还贷款后予以撤销，并不必然导致商铺产权无法办理或者合同目的无法实现，且双方协议仅为认购并未签订《房地产买卖契约》，王某的实际利益并未受到损失。若在签订《房地产买卖契约》后确因抵存在押权导致无法办理产权登记，可主张德汇公司的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，基于抵押权人同意出售抵押物，双方未能订立商品房买卖合同的原因并非一方当事人对认购协议无故反悔，王某交付的100000元定金是为担保《房地产买卖契约》的签订，德汇公司并未拒绝签订合同，也未出现必然导致合同目的无法实现的情形，不适用定金罚则。但在《商铺认购协议书》订立的过程中，确因德汇公司的缔约过失责任导致王某对合同订立目的存在合理怀疑，王某主张解除商铺认购协议合法有据，德汇公司应当返还100000元定金并承担利息，故原审判决并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-17 23:02
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2018)苏03民终3563号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，备案合同不能签订的事由系法院查封导致，不能归责于本案当事人双方，故泰和公司应当返还郑某某给付的定金200000元。对郑某某要求双倍返还定金的请求，于法无据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-17 23:16
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民再278号
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对定金罚则的适用，应当审查在买受人交付定金后，买受人为签订商品房买卖合同是否进行了诚信磋商，买受人提出的要求是否系交纳定金后合理的磋商空间。本案中，首先，双方签订的商品房认购书中已经明确“乙方（即戴某某）在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的商品房买卖合同以及补充条款等相关文件之样本，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积、误差处理、房屋交付、房屋质量、房屋/土地抵押、违约责任、争议解决方式等）等合同内容乙方已充分知晓，且对此完全理解和认同。鉴于此，若乙方以商品房买卖合同以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订商品房买卖合同以及相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。”商品房认购书明确戴某某已经充分知晓合同的样本、条款，对其所购买房屋情况、条件已经知晓。其次，戴某某主张其对房屋真实情况不了解，主要是层高高度，销售员最初称5米后又称4.5米。但是，戴某某签字确认的商品房买卖合同（草稿）第三条买受人所购商品房的基本情况，明确其所购337幢M12号房屋层高4.5米，戴某某在该位置签名确认。戴某某称其因不能确定层高，与世茂公司磋商不成致未签商品房买卖合同，与事实不符。最后，世茂公司在商品房认购书签订7日后，直至2014年8月11日向戴某某发出签约催告函，甚至在本案一审诉讼期间，均表明态度可以随时与戴某某签订正式商品房买卖合同，而戴某某未能提供证据证明其拒签商品房买卖合同存在合理的理由。综上，本案商品房买卖合同签订不能的责任应当归于戴某某，依据定金罚则，戴某某无权要求世茂公司返还定金5万元。原审以世茂公司没有证据证明戴某某拒签商品房买卖合同的明确原因，认定双方未能签订商品房买卖合同系不可归责于双方的事由，举证责任分配不当，本院依法予以纠正。
摘要2：
- 日期： 05-27 14:41
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申57号
【裁判摘要１】2012年6月14日双方签订商品房买卖合同时弘兴公司尚未取得商品房预售许可证，此时本案合同的效力处于待定状态，因弘兴公司于2012年7月24日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，此时双方签订的商品房买卖合同具有了法律效力，虽然弘兴公司商品房预售许可证因超规划建设于2014年10月11日被撤销，但这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，并不必然导致赵某、布某某与弘兴公司签订的商品房买卖合同又转为无效合同。赵某、布某某实际占有、使用了所购房屋并取得了部分收益等权利，弘兴公司亦在一审审理过程中取得了19号商住楼的大产权证，弘兴公司具备了履行合同的条件，能够实现双方签订合同的目的。因此，二审判决认定案涉合同有效有事实和法律依据，符合诚实信用原则。
【裁判摘要２】《中华人民共和国城乡规划法》第四十条有关建设单位申请办理建设规划许可证的规定，是行政机关在规范建筑领域内的管理性强制规定，该规定对私法领域内的商品房买卖合同效力不产生直接影响。因本案中弘兴公司并非未取得建设工程规划许可证，而是在取得规划许可证之后超规划建设，且在一审审理过程中房产管理部门对超规划面积予以了确认并为弘兴公司办理了房产证。弘兴公司在申请初始登记过程中提交的《建设工程规划许可证》及《工程竣工验收备案表》上存在的瑕疵，不足以推翻建设小区19号商住楼已竣工验收和案涉合同有效的认定。因此赵某、布某某有关本案合同违反法律效力性强制规定的再审理由不成立。
摘要2：【解读】预售许可证被撤销和规划许可证被撤销，已签订商品房预售合同效力不受影响。
- 日期： 05-27 15:58
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民初292号
【裁判摘要】原告与德和公司之间的房屋买卖关系符合合同成立的一般要件，如不存在无效情形，应自成立时生效。案涉项目目前虽未取得商品房预售许可证明，但案涉项目已经取得国有建设用地使用权证等项目开发手续，工程已经封顶，前述条件亦是行政机关颁发商品房预售许可证明审查的必要条件，故案涉项目已经基本具备《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的商品房预售条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的立法目的在于否定不符合预售条件的房屋交易行为的效力，根据《合同法》和上述法律、司法解释规定精神，在案涉项目已经取得必要手续情况下，不宜仅以目前尚未取得商品房预售许可证否定原告与德和公司的买卖关系效力。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2018)京民终48号
- 日期： 05-27 16:31
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】吉林省吉林市中级人民法院民事判决书(2018)吉02民终247号
【裁判摘要】根据《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23条的规定，商品房预售必须取得预售许可证明，否则不得进行商品房预售。本案中，祥禹房地产公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下，擅自对外销售房屋，其行为明显违反了上述法律规定。因祥禹房地产公司未能举证证明在销售房屋过程中向王某某披露了尚未取得商品房预售许可证的事实，故应认定其存在故意隐瞒行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例需要结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认。本案中，王某某在庭审中自认购房时知道工程尚未开工建设，并且在磋商时也没有要求祥禹房地产公司出示商品房预售许可证等证明文件，故应认定其在购房过程中亦存在一定过失。因此，祥禹房地产公司在本案中按照王某某已付购房款749980元的50%即374990元承担赔偿责任较为公平。
摘要2：【解读】现行法律规定并未给买受人设定承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证证明的义务。事实上买受人也应当尽到相应审慎义务，买受人在磋商过程中没有要求开发商出售商品房预售许可证等证明文件应当认定存在一定过失。
- 日期： 05-29 08:38
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2017)苏民申4186号
【裁判摘要】中发置业协助葛海涛办理房屋权属登记是其应尽的合同义务，双方合同中未约定中发置业逾期办证应承担的具体的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该违约责任系以日或月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。每日或者每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。葛某某于2015年9月2日提起本案诉讼，故二审法院认定对起诉日2015年9月2日以前两年的违约金予以支持，符合法律规定，并无不当。中发置业主张本案已过诉讼时效期间，于法无据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-29 09:48
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】重庆市第一中级人民法院民事判决书(2018)渝01民终1405号
【裁判摘要】本案诉争房屋系经济适用房，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用本案，上诉人关于被上诉人应于房屋交付后90日内办理产权证的主张无法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应协助办理产权证的诉讼请求，因诉争房屋尚未通过消防验收，暂不具备办理产权证条件，故该上诉理由依据不足。根据本院查明的事实，诉争房屋已交付上诉人使用，作为经济适用房，其主要价值即为为困难群体解决居住需求，而交易获利的需求是商品房的属性，故上诉人所称逾期交房及逾期办证造成损失既无证据证实亦与经济适用房的性质不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人交付的房屋未通过消防验收故质量不合格，与本案诉请的违约责任不属于同一法律关系，故对其主张本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-29 10:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2017)川民再53号
【裁判摘要】关于本案违约金的计算标准，应当首先审查双方当事人是否对此有约定。经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：“商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。但该条款中所表述的房屋权属证书只有房屋所有权证，没有国有土地使用权证。因此，双方当事人对于逾期办理国有土地使用权证没有约定。原判将房屋所有权证等同于房屋权属证书，将当事人约定的逾期取得房屋所有权证的违约金计算方式适用于逾期办理国有土地使用权证不当，应当予以纠正。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，本案违约金应当参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，本案参照同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，确定由出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。同时，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)的相关规定，关于违约金过高的认定标准问题，应当以当事人遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则、诚实信用原则予以衡量。作为开发商的美盛公司在协助购买户办理国土使用权证上存在严重过错，未依法履行开发商应尽责任。本案已根据本案的具体情况，对违约金计算标准进行了重新认定，因此，对于美盛公司所提违约金过高的请求不予支持。据此，美盛公司应从2O13年11月5日起按付购房款每日万分之二向汪秀容支付违约金，即2812O1元x620天(从2013年11月5日起至2015年7月17日起诉时止)×2÷10000=34868.92元
摘要2：
- 日期： 05-29 14:32
- 作者：陈其象律师
- 标签：
学区房
摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2018)粤01民终8020号
【裁判摘要】至于君华集团就涉讼小区“购房送省一级名校番禺小学、中学学位”、“一路之隔”等的宣传广告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”番禺中学、小学不属于涉讼房屋所在项目的开发规划范围内，故上述宣传广告内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不能认定为合同内容。诚然，君华公司在商品房销售过程中所作的上述宣传确实在一定程度上存在误导购房人的可能，然而其上述行为已经受到了广州市工商行政管理局番禺分局的行政处罚。
摘要2：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2019)粤民申832号
- 日期： 05-29 15:00
- 作者：陈其象律师
- 标签：
学区房
摘要1：【案号】广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书(2017)桂02民终3754号
【裁判摘要１】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，悦景公司关于八中学区房的宣传即是对其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且八中为柳州市的知名重点初中，故悦景公司的该宣传对沈某某、徐某某是否作出购买涉案房屋的决定并签订《商品房买卖合同》及房屋的价格均有重大影响，虽然在双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中均未约定学区房，但悦景公司的虚假宣传应已构成要约，悦景公司发布虚假广告构成违约。
【裁判摘要２】景公司对学区房作出虚假宣传构成违约，应承担赔偿责任，但双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对此均未约定具体的赔偿数额，本院认为，学区房是以户为单位，而非根据房屋的面积大小来享受学区的资格，故一审酌情认定悦景公司应向沈某某、徐某某赔偿经济损失5000元并无不当，本院依法予以确认。
摘要2：