摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终431号
【裁判要旨】未达到投资开发条件而订立的土地转让合同的效力——从合同约定内容看，长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下，后由鹏跃公司受让项目公司100%股权。该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定："任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。"但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权，因此，并不存在非法转让土地的情形。城市房地产管理法第三十九条第一款第一项规定："以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……"该规定是管理性强制规定，并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定，亦不必然无效。且《项目转让协议书》签订后，因案涉土地尚未征转为国有土地，因此，根本不存在该法条规定的上述情形。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权，是判定合同能否实际履行的因素，并不能因此认定该协议无效。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再154号
【裁判要旨】对投资只约定享受固定收益，不负责项目盈亏的，应认定为名为投资实为借贷。
【裁判摘要】恒丰公司主张金天地公司支付项目转款本金3000万元，是根据《补充协议（三）》由1500万元欠款作为投资款在18个月内按照1：1投资回报计算而来。从投资款的性质看，投资人一旦将资金入股投资到公司的经营活动之中后，就必然承担相应的投资风险，不能只享受固定收益而不负责公司盈亏。本案中，双方约定将1500万元欠款投资入股，还约定恒丰公司只享受固定投资回报收益，不负责项目盈亏，这种资金入股的收益模式显然不符合投资款的性质，而属于借款的性质，故该1500万元应认定为名为投资，实为借贷。协议约定的18个月内1：1的投资回报属于对借款利息的约定，1500万元本金在18个月内的利息为1500万元，即构成《合同结算书》确认的欠款本息共计3000万元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。本案中，1500万元本金在18个月内按照1：1计算出的利息显然已经超过了法律保护的借款利率上限，超过部分不应保护。在金天地公司就该条款提出无效主张的情况下，本院宜对1500万元本金产生的合法利息予以保护。因此，1500万元项目转让欠款的利息，从《补充协议（三）》出具之日2014年1月16日至《合同结算书》所结算的付款前一日2015年7月14日按年利率24%计算。从2015年7月15日起，则按照原审确定的月利率18‰计算。
摘要2：
摘要1：——对房地产项目转让中一物数卖行为的认定处理
【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第122号
【裁判要旨】经最高人民法院审判委员会讨论决定，认为构成一地两卖。最高人民法院已生效的（2008）民申字第677号裁定认定《协议书》包含了长新公司与李某某转让”莲湖山庄“项目的法律关系和股权转让关系，该协议是将股权转让和项目转让一并进行约定。麦某某代表长新公司与李某某签订《协议书》将长新公司股权及涉案”莲湖山庄“项目转让后，又与利成公司、宝源公司签订《转让合同书》再次转让”莲湖山庄“项目的行为构成一地二卖。
【裁判摘要】由于麦某某代表长新公司通过签订《协议书》约定将长新公司股权及“莲湖山庄”项目转让给李某，李某已先后向麦某某支付股权转让款和项目转让款共计6363万元，并经麦某某和长新公司的授权，已实际接管长新公司和合法先行占有包括涉案11块土地在内的“莲湖山庄”项目并进行了开发建设，涉案标的物不动产已发生了重大变化，根据《物权法》占有制度的立法目的，在占有人有权占有的情况下，为保持和维护现有物的事实秩序和法律秩序，事实上已不能按照《转让合同书》的约定履行交付涉案标的物。虽然利成公司、宝源公司在与长新公司签订《转让合同书》后也先后向长新公司支付了6000多万元的项目转让款，但作为签约在先的李某已先行合法占有涉案土地，也先行支付了涉案土地使用权的部分转让价款并进行开发建设。根据《合同法》第一百一十条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，事实上不能履行的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，利成公司、宝源公司要求长新公司继续履行的主张，理据不足，本院不予支持。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第61辑），人民法院出版社2015年版，的212-214页】
【解读】一地数卖均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1146号
【裁判要旨】以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或项目转让的目的并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定。
【裁判摘要】案涉《转让协议》的名称为“房地产项目暨股权转让”，具体内容包括华能公司全部股权转让和该公司武源小区开发项目转让的权利义务约定，因此，双方当事人签订《转让协议》的目的，是以股权转让的方式进行房地产项目转让，但双方之间基于《转让协议》所形成的基础法律关系是股权转让。该《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。按照《转让协议》的约定，转让方的合同义务不仅包括将华能公司全部股权转让给陈某某等三人，还包括与房地产项目转让相关的合同义务；受让人的合同义务则主要是分期支付股权转让款。据此，一审判决将《转让协议》定性为股权转让协议，并无不当，但该判决认为陈某某等三人受让了华能公司全部股权，即已实现了合同目的，则欠妥当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终840号
【裁判要旨】本院认为，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率的调整需依赖于政府行为，并非当事人能够控制，即使案涉地块规划发生变化，容积率仍需要向规划部门申请变更才有可能产生变更的结果。．．．．．．从牟某某受让贵州财浪公司股权及项目价款看，牟某某受让案涉项目目的是进行房地产开发，容积率的大小与其需支付的合同价款有必然的联系。而贵州财浪公司股权和项目转让费是贵州财浪公司和项目现状转让的包干价，双方当事人签订《转让合同》时案涉地块的容积某某提交的《贵阳市城乡规划局征询土地出让主要规划指标及规划设计条件通知书》（筑规条字〔2016〕84号、85号）及附图载明案涉地块规划总用地面积，即规划红线范围内面积为54828㎡，牟某某以规划面积未达43000㎡为由拒绝支付转让款，依据不足。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款、第四十条规定，建设单位应向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。贵州财浪公司享有案涉项目地块的国有土地使用权，作为项目开发主体，在进行房地产开发过程中涉及到的相关规划、开发手续当然应由贵州财浪公司负责办理，而非贵州万东公司。根据已查明事实，牟某某承担项目地块上现有的全部拆迁安置工作及相关费用。现案涉项目地块并未进行拆迁，尚不具备开工建设的条件，贵州万东公司对案涉项目未办理建设用地规划许可证等证件不存在明显过错。牟某某上诉主张案涉项目至今未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件，开发条件未成就，不应支付转让款，依据不足。本案中，贵州万东公司已配合牟映明完成贵州财浪公司60%股权及法定代表人的变更登记，现已具备合同约定的第二批、第三批转让款支付条件。至今，牟某某仅向贵州万东公司支付2500万元，牟某某未在《转让合同》约定的付款期限内完成支付相应转让款的义务，属迟延履行付款，一审判决据此认定牟映明构成违约，并无不当。
摘要2：
- 日期： 10-12 20:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第748号
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”而《房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。《房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。综上，《在建项目转让协议》和两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强行性规定，二审判决认定有效并无不妥。服务中心关于本案双方系合作开发房地产合同关系，因双方均缺乏房地产开发资质，且综合楼使用的土地系划拨地，未经有批准权的人民政府审批，故《在建项目转让协议》和两份《补充协议》应认定无效等申请理由均不能成立。
摘要2：
- 日期： 11-15 19:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终342号
【裁判摘要】情势变更原则的适用应由当事人提出请求——《最高人民法院关于适用（合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更原则的适用，必须严格区分情势的重大变化与正常市场风险，并应由当事人提出请求。煤炭市场不景气以及价格涨跌属于正常商业风险，对此双方当事人在订立合同时均应当预见。且刘某某与瑞丰煤矿均未以情势变更为由请求人民法院变更或者解除合同，并同时上诉主张本案不属于情势变更的情形。故一审法院关于刘某某解除合同的实际原因是因为现在煤炭市场不景气，并非合同根本目的不能实现，鉴于刘某某已明确表示不再履行合同，双方所签《煤矿治理项目转让协议书》由于情势变更予以解除的认定，适用法律错误，本院予以纠正。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1654号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民四终字第39号
【裁判要旨】事实上不能履行的合同可以判令解除——本案中，陈某某与毅达公司之间签订的222份《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反我国内地法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。．．．．．．根据现有证据，一审判决认定陈某某已经履行支付购房款的义务，并无不当。毅达公司收取购房款后，未依约交付房屋，构成违约，应当承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈某某请求继续履行合同，由毅达公司交付讼争商品房，然而毅达公司根据与福晟公司之间的《项目转让协议》已经将包括讼争商品房在内的毅达新城第一、五、六、七、八、九期项目的土地使用权和在建项目权益转让并交付给福晟公司继续建设，毅达公司不再对讼争商品房享有处分权利，故无法履行交房义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。一审法院据此判决解除陈某某与毅达公司之间的《商品房买卖合同》，毅达公司返还陈洁颖购房款及利息，并无不当。陈某某如有其他违约损失，可向毅达公司另行主张。陈某某请求毅达公司交付讼争商品房的上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第2241号
【解读】（１）原告陈某某向一审法院起诉请求判令毅达公司和福晟公司交付陈某某购买的222套商品房，并由毅达公司、福晟公司承担本案诉讼费用。（２）一审法院作出（2010）闽民初字第41号民事判决驳回陈某某的诉讼请求；最高人民法院作出（2011）民四终字第35号民事裁定撤销（2010）闽民初字第41号民事判决，本案发回一审法院重新审理。（３）重审一审法院：决：一、解除陈某某与毅达公司所签订的222份《商品房买卖合同》；二、毅达公司应于判决生效之日起十日内返还陈某某购房款并支付利息；三、驳回陈某某对福晟公司的诉讼请求。（４）二审法院维持原判。
- 日期： 11-22 11:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书 (2020)最高法民终171号
【裁判摘要１】合同约定“一方违约另一方可主张解除合同并要求违约方承担２０％违约金”，在未解除合同情况下不能主张该２０％违约金——《股权转让合同》第5.1条约定：“本合同签署后，达到付款条件时乙方(万科公司)未能依约支付任何一笔的转让价款，乙方除支付相应违约金额的每日万分之三的违约金给甲方外，还须按约履行付款的义务。若乙方迟延履行付款超过60天，甲方有权单方解除本合同，甲方和丙方应在本合同解除后30日内返还乙方已支付全部款项，乙方向甲方和丙方支付项目转让总金额(即11.9亿元)的20%违约金，如给甲方和丙方造成其他损失，乙方应同时赔偿甲方和丙方因此所受到的一切损失。”按此约定，薛某某一方向万科公司主张解除合同的情况下，可提出项目转让总金额20%违约金的请求。而本案中，其诉请在一审法院释明下已变更为要求万科公司继续履行合同，支付欠付的转让款以及每日万分之三的违约金，其再提出转让款总金额20%违约金的请求，无合同依据。
【裁判摘要２】关于开票义务与付款义务的关系问题，一般认为，在合同对开票义务未作出明确约定的情况下，开票义务属于附随义务，付款义务属于主合同义务，即便当事人不履行开票的附随义务，对方当事人亦不能主张同时履行抗辩权，拒绝付款。但对于合同有明确约定的情况下，如本案，双方对于开票应当先于付款、未足额开票部分可在转让价款中相应扣减有明确的约定，该约定是当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，司法应当予以尊重。
摘要2：
摘要1：解读：建设工程项目被转让后，承包人的优先受偿权具有追及力，承包人仍然可以主张建设工程价款优先受偿权。
【注解１】商品房的所有权已转移给消费者时，承包人的优先受偿权不可对抗消费者的房屋所有权。虽然根据海商法、民用航空法的规定，船舶优先权和民用航空器的优先权随着船舶、民用航空器的所有权的转移而转移，根据担保法的规定，抵押权的效力不因抵押物所有权的转移而受到影响，但是我们难以套用这三部法律的规定证明承包人的优先受偿权的效力。根据合同法第286条的规定，承包人的优先受偿权仅限于建设工程折价或者拍卖所得价款，也就是说，承包人的优先权只能存在于属于发包人所有的建筑物或者建设工程上，如果商品房的所有权已转移，承包人的优先受偿权即告不存在。——王治平：《建设工程价款优先受偿权的若干问题》，载《人民司法》２００２年第１期。
【注解２】采优先权说最大的问题就是建设工程价款优先受偿权追及效力不明（由于建设工程价款优先受偿权欠缺公示，如允许其具有追及效力有失公允）——（１）建设工程价款优先受偿权对商品房消费者不具有追及效力，但能够对抗查封之后购房人之债权；（２）已经办理物权过户的建设工程受让人原则上不得追及，但受让人明知建设工程价款优先受偿权存在而受让的除外。
摘要2：【注释】目前对于承包人的建设工程价款优先受偿权在建设工程转让给第三人时是否具有追及效力、能否对抗第三人，现行立法和司法解释均没有明确规定。
（1）建设工程价款优先受偿权具有物上追及力：即使被担保的工程发生转让，只要受让人不构成善意取得，承包人在其工程款范围内对该工程享有优先受偿权。
（2）通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权：Ａ.工程价款优先受偿权优先于抵押权，承包人对于通过以物抵债方式变更登记到第三人名下的建设工程至少应当具有与抵押权相似的事后救济权利；Ｂ.通过以物抵债方式取得建设工程不属于批复第2条规定的消费者；Ｃ.第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权不能对抗承包人的优先受偿权，承包人对已过户到第三人名下的承包人承建的房屋行使优先权的权利不应受到限制，承包人的建设工程价款优先受偿权的客体可以及于第三人通过以物抵债方式取得的建设工程上。
（3）在建工程所有权转移后建设工程优先受偿权行使：最高人民法院（2010）民提字第20号民事判决书“本院认为”部分：“在履行施工合同过程中，由于承包人已将其投资物化代建筑工程上，随之产生优先受偿权。该权利具有一定的追及效力，即使在建工程所有权发生转移，承包人依然可以行使该权利，除非法律另有规定或者承包人放弃该权利。”
【注解】工程所有权人不是工程付款义务人，施工单位也可对项目拍卖的工程款享有工程价款优先受偿权。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1572号
- 日期： 06-24 09:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2020）最高法民再15号
【裁判摘要】2012年9月28日，庄胜公司与信达投资、信达置业签订《备忘录》，约定庄胜公司向信达置业开具税务发票和移交有关拆迁资料，该《备忘录》是各方真实意思表示，合法有效。上文已经分析庄胜公司请求解除《框架协议书》《框架协议书补充协议（三）》的诉讼请求不能得到支持，案涉《框架协议书》《框架协议书补充协议（三）》应继续履行，以项目转让为前提的《备忘录》亦应得到履行。信达置业根据《备忘录》的约定，反诉要求庄胜公司开具税务发票、移交拆迁资料，该反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。
摘要2：【解读】要求开具税务发票应予支持——判决庄胜公司向信达置业开具总额为××××的发票；
- 日期： 12-10 14:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】实践中不动产登记存在物权登记人与实际权利人不一致情形，在执行中应考虑实际权利人的利益，特定情况下可以赋予实际权利人排除执行的权利——普华公司在《吉安嘉园项目转让协议书》加盖印章，自愿无偿转让案涉项目土地使用权和开发权。齐力公司系在普华公司无力继续进行项目开发、有社会不稳定隐患情况下，经当地政府协调和许可，受让项目相关权利，实际出资对吉安嘉园项目进行拆迁和开发，建设地上建筑物。根据当地政府会议纪要（〔2015〕易政123号）记载，案涉土地使用权未过户属历史遗留问题。故尽管案涉土地使用权仍登记在普华公司名下，齐力公司对案涉土地使用权和地上建筑物所享有的民事权益能够排除法院强制执行。实践中，不动产登记存在物权登记人与实际权利人不一致情形，在执行中应考虑实际权利人的利益，特定情况下可以赋予实际权利人排除执行的权利。
摘要2：
- 日期： 03-06 10:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（1）只有出现第一审人民法院受理错误的情形第二审人民法院才能直接裁定驳回起诉；（2）提起诉讼需具备当事人之间存在现实争议和诉的利益两个要件——《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉”。根据该规定，只有出现第一审人民法院受理错误的情形，第二审人民法院才能直接裁定驳回起诉。本案中，泰盛恒公司根据其与利群公司订立的《土地项目转让协议书》，诉请确认鲁(2016)临沂市不动产权第XXXX号国有建设用地使用权自2017年3月1日归其所有、利群公司继续履行合同并办理土地及项目转让过户手续。这一行为表明泰盛恒公司与利群公司之间就利群公司应否承担继续履行《土地项目转让协议书》项下的合同义务的争议已经存在，泰盛恒公司具有通过诉讼尽早明确其是该合同项下土地及项目所有人法律地位的诉讼利益，由此避免由于争议所导致的不确定性，因此，泰盛恒公司提起本案诉讼，具备原告行使诉权所需要的当事人之间存在现实争议和诉的利益两个要件。同理，第三人奥德公司诉请确认泰盛恒公司与利群公司所签订的《土地项目转让协议书》无效或依法予以撤销，亦符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，一审法院受理泰盛恒公司、奥德公司的起诉符合法律规定，并无不当。二审法院裁定驳回泰盛恒公司、奥德公司的起诉属于适用法律错误，应予纠正。
摘要2：