对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复
摘要1：对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复（自然资人议复字〔2020〕089号）
摘要2：【目录】一、 关于不动产共有登记问题；二、关于全体业主共有的不动产登记问题；三、关于监护人代为申请问题；四、关于涉及国家秘密的不动产登记问题；五、 关于依据人民政府的生效决定单方申请不动产登记问题；六、关于农村宅基地使用权登记问题；七、关于土地承包经营权流转问题；八、农村不动产进行预告登记问题；九、关于房屋交易、纳税、登记简易办理问题。
最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行再24号
摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行再24号
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定：“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。"由债权的相对性所决定，在一般情况下，债权人不具有基于其债权针对行政机关对债务人所作的行政行为提起诉讼的原告资格。上述规定中关于“行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外"属于有限地承认债权人原告资格的例外情形。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定:“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。"据此，在债权人已经依循法定方式对债务人相关财产权施以限制的情况下，行政机关作出房屋转移登记行为时应当预见到该行为可能对债权实现产生不利影响，此时行政机关应当对债权人的利益予以保护，并对是否作出相应的行政行为慎重考虑。在行政机关未予以保护或考虑的情况下作出了房屋转移登记行为时，债权人有权对该转移登记行为提起行政诉讼。上述规定虽然与本案情形稍有不同，即上述规定针对的是债权人对房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记提起诉讼，本案属于债权人对房屋登记机构为债务人办理房屋初始登记提起诉讼，但是，转移登记与初始登记均属于不动产物权变动的法定情形，且行政机关作出的行政行为在职权依据、适用法律等方面均无本质区别，故上述司法解释的精神可以适用于本案。本案中，十堰中达公司以十堰市房管局违法给十堰特铁厂办理房屋所有权初始登记侵犯其对十堰特铁厂享有的建设工程价款优先受偿权为由提起本案诉讼，请求撤销上述房屋所有权初始登记。然而，根据十堰中达公司提供的证据，本案并不存在前述规定中行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的相应情形，此时如要求行政机关作出行政行为时考虑对债权实现的影响既无法律法规依据，亦不符合一般登记规则。
摘要2：【注解】（１）在债权人已经依循法定方式对债务人相关财产权施以限制的情况下，行政机关作出房屋转移登记行为时应当预见到该行为可能对债权实现产生不利影响，此时行政机关应当对债权人的利益予以保护，并对是否作出相应的行政行为慎重考虑；（２）在行政机关未予以保护或考虑的情况下作出了房屋转移登记行为时，债权人有权对该转移登记行为提起行政诉讼；（３）以办理房屋登记侵犯其建设工程价款优先受偿权为由提起行政诉讼不具有原告主体资格。
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申23号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申23号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2014年8月3日，疆农公司与新疆金域房地产有限公司签订《商品房预售合同》，疆农公司购买新疆金域房地产有限公司开发的位于乌鲁木齐市新市区的房屋。2014年8月13日，该房屋办理预告登记，预告权利人为疆农公司。2018年3月17日，刘某某购买上述房屋时，疆农公司尚未取得该房屋的房产证。上述房屋于2018年5月24日被一审法院查封。同时，刘某某再审审查期间提交的“万科平台回复意见”载明，该平台于2016年9月28日答复网友，“万科金域华府二期产证因华府二期6＃8＃部分一层业主违章搭建，导致规划验收暂未通过，目前正在和业主积极沟通中”。从上述情况来看，刘某某在购买涉案房屋之前就已明知该房屋尚不能办理过户登记。刘某某作为买受人其应当尽到审慎注意义务，其在明知涉案房屋尚未办理房产证，不能直接办理过户登记的情况下，仍然购买该房屋，其对涉案房屋不能办理过户登记存在过错，应当承担由此带来的法律风险。二审法院认定刘某某对涉案房屋不享有排除执行的民事权益并无不当。
摘要2：【解读】买受人明知涉案房屋不能办理房屋过户登记仍然购买该房屋，应认定对涉案房屋不能不办理过户登记存在过错。
最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终690号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2020）最高法民终690号
【裁判要旨】（１）开发商就购房人所购商品房办理预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。虽然商品房办理了预告登记，但房屋所有权尚未转移至购房人，仍属于开发商的财产。（２）因其他案件，债权人申请法院对购房人强制执行，法院查封并将预告登记在购房人名下的房屋进行拍卖，客观上导致开发商提起执行异议之目的不能达成，但开发商基于物上请求权主张对该房屋拍卖价款优先受偿的权利并未消灭，其请求人民法院将已拍卖房屋的价款得以优先受偿，虽有退而求其次的目的，但因其对该房屋的权利基于物权，效力上优先于债权人基于对购房人享有的债权，故法院应予支持。
摘要2：
河南省高级人民法院民事裁定书(2021)豫民申1021号
摘要1：【案号】河南省高级人民法院民事裁定书(2021)豫民申1021号
【裁判摘要】商品房买卖合同解除后，房屋出卖人只有在返还价款的情况下才能排除对房屋的执行——本案中，乔某某与正商公司签订商品房买卖合同，并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款，办理了商品房预告登记，虽然尚未取得涉案房屋的所有权，但对涉案房屋享有取得物权的期待权利。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，执行法院可以对被执行人乔某某购买的涉案房屋采取预查封措施，预查封的效力等同于正式查封。新乡市牧野区人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061号民事判决，解除正商公司与乔某某于2015年6月15日签订的商品房买卖合同，该判决作出时间在法院预查封涉案房屋之后，正商公司不能仅依据该判决对抗对涉案房屋在先执行的申请执行人。在商品房买卖合同解除的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，正商公司未将乔某某已经支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分交付执行法院，在此情况下，原二审法院认为正商公司对涉案房屋不能排除执行，并无不当。
摘要2：
山东省高级人民法院民事判决书(2020)鲁民终712号
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2020)鲁民终712号
【裁判摘要】广信公司就案涉商品房办理的预告登记具有破产保护的效力。所谓预告登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为的登记。在商品房预售买卖中，为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，虽然预告登记的对象并非物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，但通过预告登记，可以使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，因此预告登记具有物权化的效力，可以使买方对卖方处分房产的行为进行限制。对此，我国法律亦有明确规定。依据《中华人民共和国物权法》第二十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》签订之后，广信公司已就案涉房产办理了房屋预告登记，故依据上述法律规定，刘某取得了对抗第三人的房屋预告登记效力，非经刘某同意，广信公司处分案涉房屋的行为不发生物权变动的法律效力。另外，本案中刘某已经依据《商品房买卖合同（预售）》和《停车位、储藏室使用权销售协议书》的约定支付了全部购房款和停车位使用权的款项，案涉房屋也办理了预告登记，故案涉合同不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定的情形，广信公司管理人无权依据该法律规定解除案涉《商品房买卖合同（预售）》以及《停车位、储藏室使用权销售协议书》，且该两份合同亦不存在无效或被撤销的情形。因此，案涉债权未消灭，预告登记亦未失效，仍具有破产保护的效力。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6469号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6469号
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内等因素，原审法院认定预告登记所依据的《商品房买卖合同(预售)》被解除后债权消灭导致预告登记依法失效，并无不当。
摘要2：
山东省威海市中级人民法院民事判决书(2019)鲁10民初178号
摘要1：【案号】山东省威海市中级人民法院民事判决书(2019)鲁10民初178号
【裁判摘要】《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。"本案中，原告已付清涉案房屋全部房款，根据上述规定，被告管理人不能解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，并且该合同不存在无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效，在被告进入破产程序后，原告就涉案房屋办理的预告登记具有破产保护的效力，被告仍应当继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》。故原告要求被告向其交付百度城-1D-603房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
摘要2：
【笔记】商品房买卖未办理网签能否依据《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条排除强制执行？
摘要1：解读：（１）商品房买卖是否办理网签不影响房屋买卖合同的效力；（２）未办理网签备案手续不影响依据《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定排除强制执行。
摘要2：
山东省枣庄市中级人民法院执行裁定书(2020)鲁04执复34号
摘要1：【案号】山东省枣庄市中级人民法院执行裁定书(2020)鲁04执复34号
【裁判摘要】根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。"从该条规定看，人民法院预查封的对象是房屋。该《通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。……。"滕州法院对预查封的房屋进行拍卖，符合法律规定。滕州法院认为预查封的对象不是房屋本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，预查封期间不能拍卖被预查封的房产，于法无据，应予纠正。关于被执行人李×以预查封的房屋所有权不属于被执行人所有为由提出异议，本院认为，该异议既不属于执行行为异议，亦不属于对执行标的物主张实体权利而提出的案外人异议，不予审查。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2969号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2969号
【裁判摘要１】关于张××是否属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，第三人于××在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定广信公司将涉案房产抵顶给于××，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。于××与张××系朋友关系，且欠付张××借款，其后张××与广信公司签订涉案《商品房买卖合同(预售)》，虽然合同约定的付款方式为支付定金并采取一次性付款的方式，但张××并未按照合同约定的付款方式向广信公司支付购房款。综合本案事实，广信公司与于××之间的借款行为，以房抵债行为，张××与于兰芳之间的借款行为，以及张××与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定张××不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。
摘要2：【裁判摘要２】预告登记原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论；公司进入破产重整程序之时房屋尚未竣工验收，不具备转为本登记的条件，且预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前６个月内，管理人有权请求人民法院予以撤销，对交付房屋请求不予支持——关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对张××要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为张英绍作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。
当前商事审判疑难问题裁判指引（湖北省高级人民法院民二庭）
摘要1：【目录】合同法问题；1、合同效力的审查和确认；2、合同被确认无效后诉讼时效期间的起算点；3、企业间融资性买卖合同的效力；4、以签订合同的形式进行诈骗时的合同效力；5、银行保值储蓄合同的效力认定；6、预约合同的违约赔偿范围；7、表见代理的构成要件；8、违约金的调整原则；9、人民法院不能代替当事人行使合同解除权；10、人民法院在诉讼中应审查当事人是否享有解除权；11、当事人可以在诉讼中行使合同解除权；担保和担保物权；12、阶段性保证条款并非保证期间；13、法人分支机构或职能部门提供保证的效力；14、最高额担保中“最高额”的理解；15、抵押担保权利在判决主文中的表述规则；16、以法律、行政法规未禁止抵押的其他财产设立抵押权的设立要件；17、法律规定登记始设立的抵押权未办理抵押登记；18、抵押预告登记不能有效设立抵押权；19、未进行质押背书的票据可以取得票据质权；20、应收账款质押中的问题；21、存货动态质押中的问题；22、担保人承担担保责任后行使追偿权的对象和范围；23、未经公司内部决议的担保合同效力认定；债权转让；24、债务人否认转让时经过其确认的债权金额；25、债权受让人以债权让与人虚构债权为由行使合同撤销权；票据法问题；26、无真实债权债务基础的票据及票据行为的效力；保险法问题；27、保险合同的成立时间；28、投保人未缴纳保费时保险合同的效力和保险责任；诉讼时效问题；29、他案诉讼中债权人对债务人的权利主张导致诉讼时效中断；保理合同纠纷；30、保理合同纠纷案件中的若干问题；银行卡纠纷；31、银行卡纠纷案件中的若干问题；公司法问题；32、公司股东转让股权后就转让前的公司利润不再享有分配请求权；诉讼程序问题；33、民刑交叉案件中的程序问题；34、二审法院发回重审的标准
摘要2：
河南省高级人民法院民事裁定书(2020)豫民申1153号
摘要1：【案号】河南省高级人民法院民事裁定书(2020)豫民申1153号
【裁判摘要】因被执行人未办理不动产产权证书致使抵押权预告登记无法转为正式登记的，抵押权预告登记并未时效，应认定预告登记权人对房产拍卖、变卖价款具有优先受偿权——《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被申请人工行登封支行与被执行人乔××通过签订抵押合同的形式，就案涉房产设立抵押担保并办理了抵押权预告登记。在抵押权预告登记期间，涉案房产被人民法院查封。在查封期间，案涉房产于2017年9月13日办理了不动产权证书号为豫（2017）登封市不动产权第0002652不动产首次登记，登记权产人为河南嵩基房地产有限公司。案涉房产的《登封市预购商品房抵押登记证明》中明确注明，自该套房屋取得房屋所有权证书后，由抵押人（××）、抵押权人到原登记机关重新办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》。该证明自动作废。因案涉房产在法院查封期间，乔××本人未办理相应的不动产产权证书，致使抵押权预告登记无法转为正式抵押登记，故案涉房产的抵押权预告登记并未失效，工行登封支行对此亦不存在过错，应认定其对案涉房产拍卖、变卖的价款具有优先受偿权。
摘要2：
江苏省高级人民法院民事判决书(2018)苏民再100号
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2018)苏民再100号
【裁判要旨】（1）抵押权预告登记权利人不享有优先受偿权；（2）抵押权预告登记之后被法院查封不影响抵押权登记办理；（3）抵押权预告登记权利人可在办理正式登记后依据抵押权优先受偿。
摘要2：
江苏省高级人民法院执行裁定书(2018)苏执监536号
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院执行裁定书(2018)苏执监536号
【裁判摘要】执行法院将抵押预告登记房地产作为被执行人的财产进行拍卖，应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形，对房屋拍卖款享有优先受偿权——《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，涉案房屋未办理房屋所有权登记，故无法办理涉案房屋的正式抵押登记。宿城区法院（2017）苏1302执异120号执行裁定、宿迁中院（2018）苏13执复11号执行裁定认定宿迁工行期限届满后未申请登记，预告登记失效不当。执行法院将涉案房地产作为被执行人的财产进行拍卖，此时应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形，对宿迁工行就涉案房屋拍卖款享有优先受偿权的请求应予支持。优先受偿权的范围由执行法院依据宿迁工行与李××签订的购房借款/担保合同中约定的内容予以确定。
摘要2：
山东省高级人民法院执行裁定书(2020)鲁执复152号
摘要1：【案号】山东省高级人民法院执行裁定书(2020)鲁执复152号
【裁判摘要】被执行财产上的抵押预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力，也不享有优先受偿权——《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五百零八条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。"根据该规定，对于其他人享有抵押权的被执行财产，人民法院可以采取强制执行措施，抵押权人可以通过对拍卖变卖的价款参与分配、主张优先受偿权维护自己的合法权益，但不能排除强制执行。本案中，建设银行枣庄分行对涉案房产仅办理了抵押权预告登记，尚未享有抵押权，根据前述司法解释的规定，人民法院显然可以采取强制执行措施。即被执行财产上的抵押预告登记并不具有阻却人民法院强制执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。"该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人，而非抵押权预告登记的权利人。建设银行枣庄分行以其对涉案房产办理了抵押预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。
摘要2：
【笔记】执行法院能否仅凭商品房网签进行预查封？
摘要1：解读：（１）最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第１５条第３项之规定，法院可以进行预查封的法定条件为办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋；（２）网签没有备案的法律效力，执行法院不能仅凭网签进行预查封。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2930号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申2930号
【裁判摘要】王××与天宇公司签订《以房屋抵付欠款合同》后，尚未办理房屋所有权转移登记手续，王××并未取得案涉房屋所有权。根据《办理执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，买受人应当同时符合以下三个条件，其权利才能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《办理执行异议和复议案件规定》第三十条规定，受让人对被查封的不动产办理了受让物权预告登记的，其权利可以排除执行。王××未能举证证明所购房屋系用于居住，亦未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋，且未对受让的房产办理物权预告登记，不符合司法解释规定的情形，故其享有的权利不足以排除执行。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终869号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终869号
【裁判摘要１】工程价款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设不能将其转让——但×主张其与宜昌万佳公司形成房屋买卖关系，其取得对宜昌万佳公司的债权来源于亚泰公司对宜昌万佳公司的工程款债权，大部分房款通过其对宜昌万佳公司的债权予以抵销完成支付，然而，这一过程本质上仍为以房抵债的实现方式，而且没有证据证明亚泰公司享有该工程款优先受偿权。退而言之，工程款优先受偿权为保障建设工程农民工工资而设，也不能将其转让。因此，但×对宜昌万佳公司享有的权利仍为普通债权。进而，宜昌万佳公司将案涉房屋抵债给但×，在该房屋尚未办理权属变更登记的情形下，但×对房屋仅享有债权请求权，其权利也不能优于达州银行万源支行金钱之债。
【裁判摘要２】商品房备案登记不属于预告登记或不动产权属变更登记，不产生物权变动效力——商品房买卖合同虽然已经备案登记，但是该备案登记并不属于预告登记或者不动产权属变更登记，不产生物权变动的效力，不具有物权的公示效力。因此，但×主张其系案涉房屋实际购房者，享有排除达州银行万源支行执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
【笔记】未办理网签能否认定为因买受人自身原因未办理过户登记？
摘要1：解读：可以办理网签备案手续却一直未办理网签备案系怠于行使权利，应认定系自身原因未办理过户登记。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3675号
【注解】另外裁判观点：预告登记、网签或备案与权属转移登记无必然联系，买受人有权排除执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定 (2019)最高法民申3912号
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2223号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2223号
【裁判摘要】当事人之间基于借款所形成的债权债务关系，已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代，可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈××的执行异议符合上述规定。第一，涉案房产被人民法院查封之前，陈××与东骏公司就已签订了《商品房买卖合同》，并在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局房产中心进行了网签。《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上所作出的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，陈××已支付了合同全部价款。陈××与东骏公司、郭××琴、谭××、腾美公司、富美居公司签订《补充协议书》，明确约定以23套商品房的房款16471432元抵顶借款16471432元，即陈××已实际支付了涉案房产的全部价款。第三，东骏公司于2013年10月10日将涉案房产交付陈××使用，陈××进行了装修，可见在法院查封涉案房产之前，陈××已经合法占有了该房产。钟××提出的“陈××并没有占有涉案房屋"的主张，没有充分证据证明，本院不予采信。第四，未办理过户登记手续非因陈××的过错。陈××与东骏公司签订的《商品房买卖合同》约定，东骏公司负有协助办理过户登记手续的义务。但案涉北惯新城一期房地产项目至今仍未办理竣工验收备案手续，导致一直无法办理产权登记。另外，预告登记是房屋权利人的权利而非义务，陈××未进行预告登记不具有可归责性，没有主观过错。钟××主张陈××未对涉案房屋办理预告登记存在过错，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申6881号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申6881号
【裁判摘要】案外人基于让与担保目的进行预告登记不能对抗执行——关于盛鸿投资公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题．．．．．．但本案中，盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。盛鸿投资公司于2012年11月29日办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故盛鸿投资公司不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。故二审法院认为盛鸿投资公司的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，改判准予执行案涉房屋并无不当。
摘要2：【摘要】对合同性质的认定应当以签订合同时当事人的意思表示为准，与当事人事后在诉讼中的陈述意见并无直接关联。
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3342号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3342号
【裁判摘要】关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对于××要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为于××作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3875号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申3875号
【裁判摘要】执行和解除协议本质上属于合同范畴不必然导致物权变动，未依法变更登记或未交付前不能排除对抵债务的强制执行——本案中，李××基于与翔达公司在另案执行程序中达成的和解协议，主张对案涉26套房屋享有排除强制执行的民事权益。该和解协议系李××与翔达公司意思自治的结果，本质上属于合同的范畴，并不必然导致物权变动。同时，李××与翔达公司签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;（三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，李××提交的维修基金发票、商品房备案单、商品房包销合同等证据，只能证明李××与翔达公司在案涉26套房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为，因李××并未办理入住手续,亦未缴纳水、暖、电费和物业费等费用，原审法院认定李××并未占有案涉房屋，不予支持李××对案涉26套房屋排除强制执行的诉讼请求并无不当。
摘要2：
黑龙江省大庆市中级人民法院民事判决书(2015)庆商终字第372号
摘要1：【案号】黑龙江省大庆市中级人民法院民事判决书(2015)庆商终字第372号
【裁判摘要】债务人为担保债务履行与债权人签订商品房买卖合同并办理预告登记不能产生担保物权效力，债权人不享有优先受偿权而不能享有别除权——上诉人出借给被上诉人款项，被上诉人仁和公司为此与上诉人签订商品房买卖合同为双方的借款提供担保，并到肇源县房产管理部门办理了共计37套房屋的预告登记。从形式上看双方当事人签订的是商品房买卖合同，但实质是仁和公司为所借款项向出借人即上诉人提供的一种担保。这种担保方式已在《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题〉的规定》第二十四条中进行了论述，该条款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。根据以上条款，本院认定上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的性质是一种非典型的担保合同。本案中，双方当事人到肇源县房产管理部门对37套房屋办理了预告登记手续，上诉人领取了商品房预告登记证明。上诉人为此主张担保合同已经进行了登记备案，且预告登记具有排斥后来其他物权变动、保存顺位及破产保护的效力，故其应在破产程序中享有别除权。本院认为，别除权是指担保权人享有就特定财产不依照破产清算程序而优先获得清偿和满足的权利，法定担保物权能在破产程序中转化为别除权。本案的担保方式虽被《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》所认可，但并非物权法规定的法定物权种类和内容，且预告登记在权利性质上属于物权化的债权，其与别除权的基础权利即担保物权存在区别，而其预告登记的效力是否享有法定担保物权的登记备案效力，该非典型担保方式是否如法定担保物权享有优先受偿的权利，法律并无明文规定。故对上诉人的该项主张，因无法律依据，本院不予支持。
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黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终251号
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终251号
【裁判摘要】让与担保权人办理房屋办理预告登记本质上仍属于债权，不具有排除强制执行效力——融通公司与海宇公司之间系民间借贷法律关系，海宇公司与融通公司职员蔡××签订的《房屋买卖合同》的真实意思是为了担保双方之间形成的借贷关系，确保出借人在其借款无法获得清偿时可以直接获得案涉房产，并非是以获得案涉房产所有权为目的而进行的商品房买卖法律关系。预告登记制度设置的目的就是通过办理预告登记手续保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。案涉《房屋买卖合同》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得案涉房产的所有权，而是为借贷关系提供担保，融通公司不是案涉房产的受让人，蔡××对案涉房产办理的预告登记并不能产生物权效力。周某某以抵债行为取得了案涉房产的部分权益并实际占有使用，尽管案涉房产并未完成权属过户登记手续，但周某某基于合法占有房屋的事实，其所享有的占有权亦应受法律保护。而融通公司申请法律强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥周某某合法占有这一所有权权能。故周某某在本案中请求停止对案涉房产的执行，理据充分，应予支持。
摘要2：
山东省高级人民法院民事判决书(2016)鲁民终2012号
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2016)鲁民终2012号
【裁判摘要】预告登记权利人享有排除执行的民事权益——首先，尽管丁×提供的《商品房买卖合同》存在一定瑕疵，但《商品房买卖合同》、《收款收据》、《商品房预售资金收存通知单》、《预购商品房预告登记证》、《预购商品房抵押权预告登记申请书》、《预购商品房抵押预告登记证》、《御金台商铺托管协议》等证据能够形成证据链，足以证明丁×购买了驰盛公司开发的房产，支付了购房款，办理了预告登记，该房产亦已实际交付。其次，烟台市公安局芝罘分局白石路派出所审批的《驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明》、烟台市房产交易中心出具的《关于对××部分房产权属情况的说明》能够证明，丁×购买的房产与中粮公司主张执行的房产系同一房产，驰盛公司对此亦无异议。最后，涉案房产至今没有办理产权证书的责任不在丁×，丁×对此没有过错，其于2011年6月19日办理的预告登记依然有效，其对涉案房产享有的请求权因预告登记而具有了物权效力，能够对抗中粮公司对涉案房产享有的抵押权。因此，一审判决认定丁×对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终79号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终79号
【裁判摘要】受让人不能仅以办理了受让物权预告登记，即主张排除基于担保物权等优先受偿权的执行——本案二审的争议焦点是：洪××对案涉房产的权利能否排除中铁公司依据建设工程价款优先受偿权所申请的强制执行。《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。但《执行异议复议规定》第二十七条同时规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，受让人不能仅以办理了受让物权预告登记，即主张排除基于担保物权等优先受偿权的执行。按照行为发生之时适用的《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记本身尚不足以产生物权效力，其系为保障将来实现物权，在预告登记之后未经预告登记权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。受让人依据预告登记而取得的权利，并不能够对抗担保物权等优先受偿权。根据原审业已查明的事实，生效判决已经确认中铁公司对案涉商铺在尚欠工程款范围内享有优先受偿权，故洪××不能依据已办理预告登记，主张排除中铁公司基于该优先受偿权的执行。
摘要2：
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申5772号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申5772号
【裁判摘要】（１）商品房预售合同登记备案与预告登记不同；（２）虽办理了商品房预售合同登记备案手续但未办理预告登记，房屋所有权亦未过户登记，债权人有关让与担保合同已经成立，其有权就《商品房买卖合同》项下商品房的拍卖、变卖、折价款优先受偿的主张，没有相应的法律依据，不予支持——根据一、二审法院查明的事实，2013年8月19日，林××与强凌公司签订了12份《商品房买卖合同》，虽办理了商品房预售合同登记备案手续，但未办理预告登记，房屋所有权亦未过户登记到林××名下。《城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条规定的商品房预售合同登记备案，与《物权法》第二十条规定的预告登记不同。在未完成财产权利变动公示的情况下，再审申请人有关让与担保合同已经成立，其有权就案涉12份《商品房买卖合同》项下商品房的拍卖、变卖、折价款优先受偿的主张，没有相应的法律依据，本院不予支持。
摘要2：
江苏省高级人民法院执行裁定书(2017)苏执复73号
摘要1：【裁判摘要】抵押权预告登记具有保全效力，能够阻却对房屋强制执行｜（１）办理了抵押权预告登记的不动产被强制执行，如不动产不具备办理抵押登记条件，预告登记权利人不具有优先受偿权，但可提出停止处分异议；（２）如符合抵押权登记条件可主张优先受偿权——扬州中院将交行扬州分行案涉拥有抵押权预告登记的16套房产中的5套房产裁定归姜××所有，并将交行扬州分行的案涉债权数额计算至第三次拍卖结束之日，适用法律不当，（2016）苏10执异38号执行裁定应予撤销。理由是：一、依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，在交行扬州分行对被执行人陈××的债权未得到清偿，陈××也没有办理案涉16套房产的相关权属证书的情形下，交行扬州分行拥有的案涉16套房产抵押权预告登记至今仍然有效。二、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”的规定，交行扬州分行有权在未经其同意的情况下，依据其拥有的对案涉16套房产抵押权预告登记，主张阻却对上述案涉房产所有权全部或者部分的转移。
摘要2：