摘要1：合同相对性原则是指合同的“法锁”只在合同当事人之间发生效力，第三人不受合同约束。
摘要2：【注解１】合同相对性立法条文变化：（１）原《合同法》第８条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”／“依法成立的合同，受法律保护。”（２）《民法典》第４６５条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”／＂依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”（３）《民法典》第４６５条第２款更加明确合同相对性“仅对当事人具有法律约束力”，且明确“法律另有规定的除外”。
【注解２】（１）合同相对性针对负担合同；（２）对于处分合同其权利变动的结果对世上所有人生效，并非“仅对当事人具有法律约束力”。
【注解３】合同相对性原则并非绝对，但合同相对性例外必须基于法律的特别规定（如《民法典》第２２１条预告登记、第５２２条向第三人履行的合同）。
【注解４】与合同约定事项具有法律意义上直接利害关系的第三人有权提起“确认合同无效纠纷”诉讼，不因合同相对性原则而没有诉权。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申1723号《韶关市衡溢置业有限公司与郑某某等确认合同无效纠纷申请再审案》
- 日期： 08-10 11:07
- 作者：陈其象律师
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案外人执行异议
摘要1：案外人异议是指在执行过程中，案外人（本案当事人以外的人）对执行标的提出不同意见（对法院强制执行的标的主张权利，目的在于阻止特定财产执行）。
摘要2：【目录】案外人异议提出主体；案外人异议事由；案外人异议期间；案外人异议形式：必须采取书面形式提出异议；案外人异议审查内容；案外人依据另案生效法律文书对执行标的提出异议的审查标准；案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时处理；金钱债权执行中预告登记权利人提出案外人异议审查规则；案外人主张不动产租赁权异议的审查标准；案外人异议审查处理；案外人异议审查结果；案外人、当事人对异议裁定不服救济途径；案外人异议之诉、申请执行人许可执行之诉；提示：被执行人与案外人恶意串通通过仲裁程序规避执行的解决方案（民事诉讼法司法解释第479条）；提示：案外人异议裁定不具有既判力；提示：案外人异议的适格主体；提示：案外人异议之诉的程序要件和实体要件；提示：案外人对执行标的物主张享有租赁权属于实体异议
摘要1：未来财产（房地产项目、预售房屋、在建工程）抵押是指以未来财产（抵押当时不存在、抵押设立后才存在的财产）作为抵押物设立的抵押担保。
摘要2：
摘要1：抵押登记、抵押财产登记、抵押权登记是指登记机构根据当事人的申请，依照法定程序，将抵押财产设定的抵押权及抵押权变更、终止等记载于特定的抵押财产登记簿上的行为。
摘要2：民法典标签：Ｄ２１６【不动产登记簿的效力和管理】；Ｄ２２２【不动产登记错误的赔偿】；Ｄ３８９【担保物权的担保范围】；Ｄ３９５【抵押财产的范围】；Ｄ４０２【不动产抵押登记】；Ｄ４０３【动产抵押的效力】；Ｄ４０４【动产抵押权无追及效力】；Ｄ４１６【动产购买价款抵押担保的优先权】
【法条链接】《最高人民法院行政审判庭关于违法的房屋抵押登记行为行政赔偿数额计算问题的电话答复》（［２００２］行他字第２号，２００２年７月２６日）：因违法的房屋抵押登记行为造成的损害，属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第（七）项［备注：对应２０１２年修正的《国家赔偿法》第３６条第８项］规定的：“对财产造成的其他损害”，应当按照直接损失计算赔偿数额。请你院在处理特定案件时，根据案件具体情况，酌情确定行政赔偿数额。
摘要1：不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产（物权）登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实行为。
摘要2：民法典标签：Ｄ２０９【不动产物权登记的效力】;Ｄ２１０【不动产登记机构和不动产统一登记】;Ｄ２１１【不动产登记申请资料】;Ｄ２１２【登记机构的职责】;Ｄ２１３【登记机构不得从事的行为】;Ｄ２１４【不动产物权变动的生效时间】;Ｄ２１５【合同效力与物权变动区分】;Ｄ２１６【不动产登记簿的效力和管理】;Ｄ２１７【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】;Ｄ２１８【不动产登记资料的查询、复制】;Ｄ２１９【不动产登记资料的合理使用】;Ｄ２２０【更正登记与异议登记】;Ｄ２２１【预告登记】;Ｄ２２２【不动产登记错误的赔偿】;Ｄ２２３【不动产登记的费用】
- 日期： 10-25 13:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【目录】被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人；无过错不动产买受人物权期待权的保护条件规则；房屋消费者物权期待权保护条件；金钱债权执行中预告登记权利人提出案外人异议审查规则；提示1：国有股权转让未履行相关变更手续的，法院可冻结；提示2：《查封规定》第17条适用范围；提示3：“第三人对此没有过错”的适用问题；九民纪要解读1：案外人系商品房消费者；九民纪要解读2：商品房消费者的权利与抵押权的关系；民纪要解读3：案外人系商品房消费者
【标签】 房屋执行异议之诉｜房地产执行异议之诉｜建设工程价款优先受偿权｜物权期待权 建设工程优先受偿权｜工程价款优先受偿权 预告登记｜【案外人系商品房消费者】 ｜【商品房消费者的权利与抵押权的关系】 ｜【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】｜ 执行异议与执行异议之诉｜唯一住房条件 购房消费者｜无过错买受人物权期待权执行异议（《异议和复议规定》第２８条） ｜消费者物权期待权执行异议（《异议和复议规定》第２９条）｜消费者执行异议
摘要2：【解读】物权期待权是指权利取得的必要条件中的某部分虽已实现，但独未全部实现之暂时的权利状态。其构成要件包括：
（１）买受人于被执行人在查封前签订合法有效的书面转让合同（《城市房地产管理法》第４１条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”）；
（２）买受人在查封前合法占有（占有应理解为对不动产的管理和支配）不动产；
（３）买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（对于买受人剩余价款的支付，司法解释规定按照人民法院要求的时间而非按照合同约定期限交付）；
（４）非因买受人自身原因未办理过户登记：Ａ．对他人权利障碍的忽略（如因抵押权而无法登记）；Ｂ．对政策限制的忽略（如因限购而导致无法办理过户手续）；Ｃ．消极不行使登记权利（如为了逃税二故意不办理登记）。
【注解１】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２９条第２项规定购房消费者条件之一：“所购商品房系用于居住”：（１）规划用途上用于居住，或者规划用途虽然非用于居住但实际用于居住，属于“所购商品房系用于居住”；（２）虽然规划上用于居住，但购房者购房目的并非用于居住，则不属于“所购商品房系用于居住”。
【注解２】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２９条第２项规定购房消费者条件之一：“买受人名下无其他用于居住的房屋 ”：（１）买受人（不包括配偶、子女等）名下无其他用于居住的房屋；（２）在房屋所在地无其他用于居住的房屋。
【注解３】（１）车位非基本生活之需，不属于居住房屋，不属于《执行异议和复议规定》第29条调整范围。——参考案例：（2019）最高法民申3349号；（２）车位适用《执行异议和复议规定》第２８条规定。——参考案例：(2019)最高法民申3920号
【注解４】案外人未及时办理权属变更、长期将房屋权属登记在他人名下的有意安排系对自身权益的处分，应认定其在知晓法律风险的情形下自愿接受不动产物权登记规则及对外公示效力的约束，其应自行承担相应不利后果，其享有的权益不能对强制抗行。——参考案例：（2022）最高法民再265号
【注解５】享有物权期待权的商品房消费者转让商品房实质为债权转让，受让人继续享有前手足以排除执行的民事权益。——(2021)最高法民终998号
摘要1：1.仅办理预告登记未办理正式登记，不能行使抵押权——办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的，预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权。
2.先设定抵押权后订立主债权合同，不导致抵押无效——当事人明确约定先设定抵押权后订立主债权合同的，并不违反现行法律的禁止性规定，合同并不因先从后主无效。
3.公司借款不因其法人名称、性质及股东变更而免责——公司在股权全部转让后更名并办理抵押借款，嗣后不应因该公司股权转让及更名无效而否定抵押借款合同的效力。
4.法定代表人不应对企业法人债务承担民事赔偿责任——债务人向银行贷款，与债务人系同一法定代表人的公司提供抵押担保，不应将法定代表人作为承担民事责任主体。
5.公司债券受托管理人可以代为办理抵押权登记手续——在法律及当事人无禁止规定或约定情形下，应认定债券受托管理人可代理全体公司债券持有人申办土地抵押登记。
6.第三人向债权人出具抵押担保书，可成立抵押合同——《担保法》司法解释第22条关于第三人单方出具书面形式的担保可成立保证合同的规定，同样适用于抵押合同。
7.公司财务负责人在担保文件上签字，视为法人行为——公司财务负责人在相关担保合同及担保财产清单上签字，应视为其代表公司实施民事法律行为，应认定担保有效。
8.抵押人在空白抵押合同上盖章，视为担保意思表示——抵押人出具抵押清单及盖章的空白合同并交付抵押物权利凭证，嗣后又以抵押违背其真实意思表示的，不予支持。
9.法律文书生效，并不当然产生物权变动的法律效果——生效法律文书关于抵押人与第三人已设定抵押的房产权属确认，不能对抗已依物权公示办理抵押登记的抵押权人。
10.担保人受借款人欺诈的抗辩权，不能对抗抵押权人——担保人无法证明主合同当事人双方恶意串通骗取其担保的，其因债务人违约而享有的抗辩权不能用来对抗债权人。
摘要2：
摘要1：【要旨】在民间借贷司法解释第24条施行后，并非说最高人民法院完全否定了出借人与买受人签署房屋买卖合同，在符合相应要件的情况下，出借人仍然是享有优先权的，即签订书面买卖合同、在房屋查封前合法占有房屋、在房屋查封前借款已经抵顶购房款（支付全部价款）且已经向借款人主张办理过户而借款人不配合办理（借款人对没有办理过户没有过错），或者出借人办理了受让物权预告登记。签署商品房买卖合同对于借款是有一定的保障意义的。
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】期房抵押借款合同效力不因预售合同终止受影响——债务人以预售房地产抵押并办理登记，预售人向债权人出具产权证明，抵押借款合同效力不因嗣后债务人与预售人私下终止房屋预售合同而受影响。
【调解书、判决书字号】一审调解书：上海市第一中级人民法院（1998）沪一中经初字第138号；一审再审判决书：上海市第一中级人民法院（1999）沪一中经再初字第4号；二审判决书：上海市高级人民法院（2000）沪高经终字第572号
摘要2：
- 日期： 05-14 12:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：1.预售商品房抵押虽已办理预告登记，但建成后的房屋产权未登记至借款人名下的，银行不能行使抵押权。
2.负责办理房产抵押登记的行政主管部门，违法办理抵押登记造成抵押权人财产损失的，应根据《国家赔偿法》的有关规定，承担相应的赔偿责任。
3.不动产抵押合同生效后，因抵押人的过错未能办理抵押登记的，抵押人应当赔偿债权人因此受到的损失。
4.预售商品房抵押预告登记转为正式抵押登记，应由抵押预告登记的权利人向登记部门申请。
5.银行仅办理了预售商品房抵押预告登记的，不享有优先受偿权。
6.抵押人不履行抵押登记义务，致使抵押权落空，当事人对违约责任有约定的从约定，没有约定的，应判决抵押人承担赔偿责任。
7.抵押权人未取得他项权利证书，不会必然导致其不享有抵押权。
8.在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下，当事人向其中一个部门办理抵押权登记的，应认定抵押合法有效。
9.抵押登记的目的在于起到公示作用，故不宜以抵押未到指定部门登记为由否定抵押效力。
摘要2：
- 日期： 05-14 14:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：19.抵押合同是否生效与抵押权是否生效没有必然联系。
20.在建工程抵押应当办理预告登记，仅在抵押合同上作记载不具有抵押登记效力。
21.不动产抵押合同自合法成立之日起生效，当事人未按约定履行抵押登记义务，应当承担违约责任。
22.不适于实际履行的抵押合同，债权人要求法院强制抵押人实际履行的，不予支持。
23.抵押人不履行抵押合同义务，债权人不能要求或者不要求抵押人实际履行的，可以要求抵押人承担违约赔偿责任。
24.抵押合同无效后，抵押权应自始不能取得。
25.林木与林地使用权同时抵押的，需登记取得抵押权。
26.不动产抵押不适用担保法司法解释第四十九条第二款。
27.担保法司法解释第五十九条不再适用。
摘要2：
摘要1：按揭购房中抵押权人不得对未取得产权证房产优先受偿——广发银行诉董某、富苑房产公司抵押贷款合同纠纷案
【摘要】 按揭购买期房时，即使银行和借款人(买房人)之间办理了预抵押登记，只要房屋的产权证还没有办理正式抵押登记手续，银行也不得对此房屋享有优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 04-04 15:28
- 作者：陈其象律师
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车位车库
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民二(民)终字第1713号
【裁判要旨】地下停车库是商品房的附属建筑物，且双方签订的定车位合同是转移所有权的买卖合同，该行为可适用商品房买卖合同的相关规定。
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。该条款列举了对于出卖人的三种欺诈行为可以适用惩罚性赔偿责任的情形，其中第二项明确规定了出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的，可适用该条款。至于何为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实，担保法及相关司法解释规定了：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。根据上述规定，抵押人办理抵押物登记的公示方式显然不能视为抵押人已履行了通知受让人抵押事宜的告知义务。本案中，上诉人并未提供证据证明其在与被上诉人签订定房合同或定车位合同时，告知了被上诉人系争房屋已预告登记在他人名下及被抵押的事实。故上诉人的行为可视为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的欺诈行为，被上诉人依据双方的合同约定及法律规定，要求上诉人承担已付车位款一倍的赔偿责任，原审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决支持被上诉人的该项诉讼请求，并无不当。上诉人认为双方约定的违约金过高的上诉主张本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 03-16 14:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，就商品房买卖而言，办理预告登记的功能应在于保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，结合《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条至第二十九条规定以及体系解释原则可知，在金钱债权执行中，预告登记应当视为一种独立的阻止执行的事由，即预告登记本身足以阻止执行，而且对于执行异议之诉中关于预告登记能否阻止执行的效力争议的处理，应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的审查标准为限。从该条规定看，预告登记阻止执行的效力区分为两种，第一种效力为停止处分，即在预告登记不具备完成本登记的情况下，预告登记具有阻止法院处分标的物的效力；第二种效力则发生于不动产本登记条件具备时，预告登记排除处分的效力自此时开始发挥作用。与预告登记阻止执行的两种效力相对应，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定了两种不同的审查标准，即受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了预告登记的条件，即可获得人民法院支持。而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合不动产物权的取得条件而定。亦即，如果受让人能够提出证据证明其按照约定已经取得不动产物权的条件，可以确定的取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记；反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。
摘要2：无
- 日期： 04-11 20:12
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院民事判决书（2016）闽09民终1232号
【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”言下之意，土地、房屋权属预查封期间可以登记到被执行人名下。本案，涉讼房屋已进行了商品房预告登记，法院查封实系预查封。在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，但并不影响涉讼房屋在预查封期间登记到张某名下的。故屏南县房地产综合开发公司关于讼争房屋逾期办证是由于法院查封冻结的客观原因导致，缺乏依据。屏南县房地产综合开发公司与张某之间签订委托代为办理产权证书的协议，屏南县房地产综合开发公司负有代为办理权属产权证书的义务。涉讼房屋至今未办理房屋权属证书，屏南县房地产综合开发公司应承担相应的违约责任。
摘要2：无
- 日期： 04-12 20:55
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2364号
【裁判摘要1】预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说，在预售商品房合同关系中，作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下，作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为对商品房的正式查封；在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上，被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以”预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。
摘要2：【裁判摘要2】人民法院因诉讼保全向房产管理部门办理了预查封登记手续，却未通知房产公司的情况下，房产公司与购房户解除商品房预售合同没有明显过错，应属有效。
- 日期： 11-19 09:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：对于房屋买卖过户登记前被法院诉讼保全的风险，当事人应当采取以下防范措施：
第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定，当事人可以选择办理房屋预告登记。对于办理了预告登记的房屋被法院诉讼保全的，买受人有权提出停止处分异议或者提出排除执行异议。
第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，如果买卖房屋未办理预告登记，买受人应当确保在法院诉讼保全之前（1）签订合法有效的书面买卖合同、（2）合法占有房屋、（3）支付全部或者部分价款，（4）且且非因买受人自身原因未办理过户登记.对于同时符合上述四种情形，买受人有权请求排除执行。
提示：房屋买卖当中经常存在未办理完过户登记房屋被法院诉讼保全的情形，防范风险的最佳做法是办理预告登记；对于没有办理预告登记的，买受方签订书面买卖合同后付款之前务必合法占有房屋，这点经常为当事人所忽略，很多买受人采取付清价款才交付占有房屋的交易模式，这种做法非常不利于保护买受人的合法权益。
摘要2：
- 日期： 04-13 09:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2018)湘民再45号
【裁判摘要】堂皇公司因债务清偿期限届满无力偿还借款，经与张南华协商出具案涉《承诺书》，约定以堂皇公司开发的商品房抵偿1250万元债务，同时约定了抵债房屋的移转和过户程序，及双方在此过程中的权利义务和违约责任，并由黄选乐对违约赔偿责任承担连带保证责任。为此，堂皇公司根据张南华的要求，分别签订了44份商品房预售合同，开具了收该44套房款的收据，并将其中38套房屋办理了预告登记。这是在债务已经到期，债务人无法偿还借款的情况下，双方经协商对账作出的变更双方之间法律关系的约定，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将尚未清偿的借款本息转化为已付购房款。双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借贷提供担保，而是债务到期后，堂皇公司无法清偿债务时，通过将堂皇公司开发的商品房出售给张南华的方式，实现双方权利义务的一种交易安排。这种交易安排是当事人真实意思表示，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六规定禁止的情形，该商品房买卖合同具有法律效力，双方之间法律关系应当据此认定。故原审将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当。
摘要2：
- 日期： 10-23 20:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民再42号
【裁判摘要】根据《房屋登记办法》第三十四条第二款规定，以在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记；第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。且不动产的权属应以不动产的权属登记证明来确定，由于在建工程的特点，即没有产权证，所以在建工程抵押登记属于一种预告登记的性质，其并不意味着建筑物建成后，抵押权人对已经建成的建筑物自动享有抵押权，所以，在建工程抵押还必须到有关部门办理房地产抵押登记。经查，涉案商品房档案登记记载，备案登记的买受人为侯某某，该房现无抵押登记、无在建工程抵押登记、无司法查封登记，因此，该诉争房屋具备办证条件，故侯某某要求某地产公司协助其办理商品房权属证书的诉讼请求，应予以支持。
摘要2：
- 日期： 02-14 22:06
- 作者：陈其象律师
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一房二卖
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2016）最高法民申1234号
【裁判摘要】商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，原判决认定郑某与拓海公司在签订《商品房买卖合同》后办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力，符合法律规定。郑某申请再审中对此亦未提出异议。根据《借款合同》的约定，郑某向拓海公司支付的300万元实为借款，其并未向拓海公司支付购房款。而余某与拓海公司的《商品房买卖合同》签订后，余某依约支付了购房款1523.2万元，拓海公司将讼争商铺交付给了余某使用，2009年4月，余某将该商铺等出租给北海市皇家餐饮娱乐管理有限公司。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。余某对讼争商铺的占有行为就是在公示其对于商铺的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于余某已就讼争商铺支付完全部购房款且已经取得拓海公司交付并实际占有使用的事实，原判决认定余某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于郑某与拓海公司签订的《商品房买卖合同》得到履行并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终606号
【裁判摘要】本案二审的焦点问题是：麻某某对涉案六套房产是否享有足以排除查封执行行为的实体权益。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"麻小林提供的《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，金昊公司在二审询问中也述称，麻某某在房管局的登记程序与其他购房者并无差异，故原审认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"麻某某虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。麻某某虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。故麻某某主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；…。"询问时，麻某某述称其与金昊公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套门面房抵顶债务。故麻某某的该主张不符合前述规定，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 05-31 19:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】贵州省高级人民法院民事裁定书(2017)黔民申476号
【裁判摘要】夏某诉请要求确认其与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》有效，判令龙顺公司将争议房屋交付给夏林，并协助办理房屋产权证。从查明的情况看，夏某与龙顺公司于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》后，到罗甸县房地产管理所对该合同进行备案，而合同备案属于行政管理范畴，并不产生物权的效力，与《中华人民共和国物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，故该备案并不是争议房屋的预告登记，夏某不能以此为由主张优先享有争议房屋产权。吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的时间为2008年12月至2010年10月，晚于夏某签订的《商品房买卖合同》时间，但是本案争议的房屋在2010年竣工验收合格后，龙顺公司已将该房屋交付吴某某等16人装修使用至今，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，吴某某等16人已基于其与龙顺公司的合同占有本案争议房屋，夏某在诉讼中坚持要求判令龙顺公司交付房屋和协助办理产权证，吴某某等16人与龙顺公司签订《商品房买卖合同》已实际履行，本案争议房屋已不能交付夏某，夏某与龙顺公司签订《商品房买卖合同》的目的已不能实现，故一、二审判决对夏某的诉请不予支持并无不当。夏某主张吴奇兵等16人系恶意占有房屋但并未提供充分证据证明自己的主张，故对夏某的此项申请再审理由，本院不予采纳。
摘要2：
- 日期： 07-09 14:54
- 作者：陈其象律师
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破产财产
摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2018)湘民再401号
【裁判摘要】根据《若干规定》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产。《若干规定》为现行有效的司法解释。本案蒋某某向天业房地产公司购买的涉案房屋，栋号、房号、户型、面积、朝向均已确定，且在房管部门办理了备案预告登记，完全支付了对价。预告登记是为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，对后发不动产物权处分行为具有排他效力，且纳入预告登记的债权具备一定的物权效力。因此，蒋某某购买的涉案房屋应当认定为特定物。故根据《若干规定》第七十一条第（五）项的规定，涉案房屋不应列入天业房地产公司的破产财产范围。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，蒋某某已经支付了诉争房屋的全部价款，故对于涉案商品房预售合同，天业房地产公司破产管理人并无解除权。在蒋某某主张继续履行《商品房预售合同》的情况下，天业房地产公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故天业房地产公司及破产管理人金诚资产管理公司应当继续履行涉案《商品房买卖合同》，协助蒋某某办理诉争房屋所有权变更登记，并将诉争房屋交付给蒋某某。
摘要2：
- 日期： 07-17 21:51
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：福州法院2018年度商事审判十大案例之四——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【案号】福建省福州市中级人民法院民事判决书(2018)闽01民终8075号
【裁判要点】尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的进行拍卖、变卖，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿；所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的退还购房人。
摘要2：【解读】（１）商品房买卖合同解除后，房屋出卖人不能申请排除对房屋的执行；（２）出卖人未全额收取购房款可从房屋拍卖款项中优先受偿。
- 日期： 03-30 16:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：预告登记、异议登记具有行政可诉性，属于人民法院行政诉讼受案范围。
摘要2：
- 日期： 07-27 18:54
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再299号
【裁判摘要１】人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，孙某某向领运公司购买诉争房屋，2015年1月办理了房屋预告登记，2015年4月因人民法院对预告登记在孙某某名下的房屋进行查封。故查封的效力限制的是孙某某处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制孙某某、领运公司关于诉争房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定了领运公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺领运公司的合同解除权。
【裁判摘要２】人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙某某不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。
摘要2：【注解】一把情况开发商与房屋买受人解除房屋买卖合同后预告登记即失效。
摘要1：
摘要2：
- 日期： 01-28 10:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2021)闽执复98号
【裁判摘要】依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定明确规定对受让人的物权期待权在执行程序中应给予优先保护。即对于签订买卖合同的受让人，在已履行合同部分义务的情况下，虽未取得合同标的物所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案中，案涉房产在被法院查封前已办理了商品房预告登记，受让人为林××，当前林××提出解除查封申请时案涉房产已符合物权登记条件。据此，宁德中院审查后裁定解除案涉房产查封符合上述法律的规定。
摘要2：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2021)闽09执异40号
【摘要】预告登记制度的目的是促使以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现，对于办理了不动产预告登记的受让人对该不动产享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。该司法解释对办理了预告登记的物权期待权在执行程序中的保护进行了明确规定。即如果受让人请求排除处分，因所有权受让预告登记的目的就是排除包括强制执行在内的处分，人民法院应当予以支持；如果受让人请求阻止人民法院的查封，则应看是否符合预告登记物权的登记条件。如果是，则其应确定无疑地取得物权，应当解除查封。涉及本案，案涉房产在被本院查封前已办理了商品房预告登记，受让人为林××，且林××提出解除查封申请时案涉房产已符合物权登记条件。据此，本院审查后裁定解除案涉房产查封符合上述司法解释的规定。
- 日期： 03-03 06:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——抵押权预告登记权利人的物权期待权在执行程序中应予以合理保护
【裁判书字号】江苏省无锡市中级人民法院（2019）苏02民终3494号民事判决书
摘要2：【案号】江苏省无锡市中级人民法院民事判决书(2019)苏02民终3494号
【摘要】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。在这里，以办理了预告登记为由提出案外人异议的主体，主要是该不动产物权的受让人；该不动产物权受让人既可以是房屋的买受人，也可以是其他不动产物权协议的权利人。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案当中的预告登记权利人包括预告抵押登记权利人，在符合物权登记条件时，预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记，条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权。同时，对于预告抵押登记权利人在预告抵押登记转本抵押登记条件成就后，因预告抵押人原因超过三个月期限未办理本抵押登记的，不构成预告抵押登记失效。预告登记抵押权利人仍有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利。本案中，苏州建行于2014年6月1日对涉案房产设立了预抵押，而涉案房产预告登记权利人为李××、郭××，故苏州建行应系其他不动产物权协议的权利人，其银行获得了不动产物权期待权，已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，且在预告登记期内苏州建行亦未有不利于该预告抵押登记转本抵押登记的行为，故一审法院认定苏州建行作为无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张就涉案房产拍卖款先于首封申请人中浦公司受偿，具有合理性，对其合理的物权请求权的转化利益应予保护并无不妥。
【解读】一审判决：一、确认苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿顺位先于中浦公司。二、苏州建行对涉案房产拍卖款的受偿额不得作为中浦公司申请执行案的执行标的。二审判决：维持原判。
- 日期： 12-17 18:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）一般情况下开发商与房屋买受人签订的商品房买卖合同解除后，买受人预告登记失效，开发商能够排除买受人的债权人对房屋预查封；（２）但房地产开发商与房屋买受人恶意串通不正当阻止抵押条件成就无权排除抵押权预告登记权利人强制执行。
摘要2：