讼也  > 所属分类  >  民商专题    民商专题精解   
编辑

建筑物区分所有权与物业服务纠纷精解

更新时间:2021-02-15   浏览次数:2999 次 标签: 【基于民法典】 物业纠纷精解 物权法精解 云讼专题

文章摘要:

【目录】一、建筑物区分所有权:1.什么是建筑物区分所有权?
二、业主专用权:2.什么是专有部分所有权(业主专有权)? 3.“住改商”有哪些严格限制?4.什么是明示属于个人绿地?
三、业主共有权:5.什么是业主共有部分共有权?6.什么是停车位(车库)归属及使用原则,有哪些规定?如何认定小区规划车位、车库的所有权归属? 7.屋顶花园是否属于共有、能否单独出售或者赠送给业主?顶层公寓阁楼权利归属的认定标准如何规定?8.小区会所是否属于共有部分?9.建筑物外墙面是否属于共有部分,获得收益是否归业主共有?出租自已房屋对应的外墙面违法吗?10.建筑物楼顶空间及其架空层的所有权是否属于全体区分所有权人共有?11.增建夹层的行为应否实施,是否必须由建筑物区分所有权人征求全体区分所有权人的意见?12.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?
四、业主共有共同管理权和物业服务合同纠纷:13.什么是业主共有部分共同管理权? 14.如何认定业主?15.什么是业主大会? 16.什么是业主委员会?什么是业主撤销权? 17.业主委员会诉讼主体资格是否具备?18.《物权法》对物业管理有哪些规定? 19.什么是临时管理规约?20.什么是前期物业服务合同?21.如何认定物业服务合同效力?22.什么是物业服务合同解除、终止?23.建设单位物业义务和责任有哪些? 24.物业资料移交有哪些规定? 25.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?26.什么是物业服务合同?27.物业服务企业管理有哪些规定?28.物业使用与维护规定有哪些?29.对业主侵权行为救济方式有哪些?30.什么是物业服务企业违约责任和安保义务责任?31.什么是业主违约责任?32.物业管理法律责任有哪些规定?33.房屋漏水原因无法查明,能否以公平原则认定?

文章摘要2:

目录

建筑物区分所有权 回目录

1.什么是建筑物区分所有权

业主专用权 回目录

2.什么是专有部分所有权(业主专有权)? 

3.“住改商”有哪些严格限制?

4.什么是明示属于个人绿地? 

业主共有权 回目录

5.什么是业主共有部分共有权

6.什么是停车位(车库)归属及使用原则,有哪些规定?如何认定小区规划车位、车库的所有权归属? 

7.屋顶花园是否属于共有、能否单独出售或者赠送给业主?顶层公寓阁楼权利归属的认定标准如何规定?

8.小区会所是否属于共有部分?

9.建筑物外墙面是否属于共有部分,获得收益是否归业主共有?出租自已房屋对应的外墙面违法吗?

10.建筑物楼顶空间及其架空层的所有权是否属于全体区分所有权人共有?

11.增建夹层的行为应否实施,是否必须由建筑物区分所有权人征求全体区分所有权人的意见?

12.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?

业主共有共同管理权和物业服务合同纠纷 回目录

13.什么是业主共有部分共同管理权? 

14.如何认定业主

15.什么是业主大会? 

16.什么是业主委员会?什么是业主撤销权? 

17.业主委员会诉讼主体资格是否具备?

18.《物权法》对物业管理有哪些规定? 

19.什么是临时管理规约

20.什么是前期物业服务合同

21.如何认定物业服务合同效力

22.什么是物业服务合同解除、终止

23.建设单位物业义务和责任有哪些? 

24.物业资料移交有哪些规定? 

25.物业共用部位和共用设施设备权属如何规定?

26.什么是物业服务合同

27.物业服务企业管理有哪些规定?

28.物业使用与维护规定有哪些?

29.对业主侵权行为救济方式有哪些?

30.什么是物业服务企业违约责任和安保义务责任

31.什么是业主违约责任

32.物业管理法律责任有哪些规定?

33.房屋漏水原因无法查明,能否以公平原则认定?

相关文章 回目录

法条链接1:民法典和物权法 回目录

《民法典》第二编 物权 第六章 业主的建筑物区分所有权 

  第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

  第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

  地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  第二百七十九条【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。

  第二百八十条【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  第二百八十一条【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

  紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

  第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

  第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。

  第二百八十四条【建筑物及其附属设施的管理主体】业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

  对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

  第二百八十五条【业主和物业服务企业或其他管理人的关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

  物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。

  第二百八十六条【业主的相关义务及责任】业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。

  业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

  业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

  第二百八十七条【业主合法权益的保护】业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。


《物权法》 第六章 业主的建筑物区分所有权 

  第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  【备注】对应《民法典》第271条,未修改。

  第七十一条【业主对专有部分行使所有权】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  【备注】对应《民法典》第272条,未修改。

  第七十二条【业主对共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

  【备注】对应《民法典》第273条,未修改。

  第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  【备注】对应《民法典》第274条,未修改。

  第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  【备注】第1款对应《民法典》第276条,未修改。

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  【备注】第2、3款对应《民法典》第275条,未修改。

  第七十五条【业主大会、业主委员会设立】业主可以设立业主大会,选举业主委员会。

  地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

  【备注】对应《民法典》第277条“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。 ”/“地方人民政府有关部门、居民委员会 应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”第1款增加“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。”;第2款增加“居民委员会”。

  第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  【备注】对应《民法典》

  第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)【新增】 使用建筑物及其附属设施的维修资金;

  (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

  (七)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (八)【新增】 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

  (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  【解读】(1)第2项删除管理规约前“建筑物及其附属设施的”;(2)将“筹集和使用”拆分为两项即第5项和第6项;(3)增加一项表决项第8项;(4)重大事项表决方式改变即第2款规定。

  第七十七条【将住宅改变为经营性用房的规定】业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

  【备注】对应《民法典》第279条“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致 同意。”增加“一致”同意。

  第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

  【备注】对应《民法典》第280条,未修改。

  第七十九条【建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用】建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

  【备注】对应《民法典》第281条“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施 等共有部分的维修、更新和改造 建筑物及其附属设施的 维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”/“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”第1款增加“屋顶、外墙、无障碍设施”、“更新和改造”、“建筑物及其附属设施的”内容;新增第2款内容。

  【备注】新增《民法典》第282条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

  (1)新增利用共有部分收入的处理,即:收入-合理费用=共有收入。

  (2)关联法条:《物业管理条例》第54条规定。

  第八十条【建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

  【备注】对应《民法典》第283条,未修改。

  第八十一条【建筑物及其附属设施的管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

  对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

  【备注】对应《民法典》第284条,未修改。

  第八十二条【物业服务企业或者其他管理人与业主关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

  【备注】对应《民法典》第285条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定 管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。 ”/“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。”(1)第一款新增“依照本法第三编有关物业服务合同的规定”、“并及时答复业主对物业服务情况提出的询问”;(2)新增第2款内容。

  第八十三条【业主义务】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

  业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  【备注】对应《民法典》第286条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。 ”/“业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”/“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

  (1)第1款新增“相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合”;

  (2)第2款删除“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”,对应为《民法典》第287条规定;

  (3)新增第3款规定。

  【备注】《民法典》第287业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。”对应《物权法》第83条第2款“业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

法条链接2:其他法条 回目录

·《物权法》第六章 业主的建筑物区分所有权

·最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

·最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 

·物业管理条例(2007年)

·福建省物业管理条例

·福建省物业服务收费管理办法

·住宅专项维修资金管理办法 

·物业服务收费管理办法

经典案例 回目录

·广州市科泉物业管理有限公司诉刘少军、李凤玲物业服务合同纠纷案

【问题提示】物业公司在取得“选择性欠费诉讼”胜诉之后,法院面对物业公司提起的群体性欠费诉讼案件,如何正确适用“同案同判”的裁判规则?

【要点提示】虽然“同案同判”要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续,但每件案件均应“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度,力求实现司法公正。由于物业公司前后诉讼具体情况不尽相同,因此,在个案的审理中,不应完全拘束于已经生效的判决,要准确分析个案的具体情况,以解决问题,化解矛盾为主要目标,确保个案审理具备良好的法律效果和社会效果。

·成都永诚物业有限责任公司诉江华社区业主委员会、第三人成都龙泉江华物业有限责任公司物业服务合同纠纷案

【问题提示】得票最多的物业管理人选聘时未达到“双过半”标准是否影响物业管理协议的效力?

【要点提示】根据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条、第12条的规定,选聘和解聘物业服务企业或其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即须达到俗称的“双过半”。但是当竞聘物业管理人均无法达到“双过半”时。业主委员会根据业主大会的决定,与得票最多的竞聘物业管理人签订的临时物业管理协议应当为有效协议。

·北京万通鼎安国际物业服务公司诉李嘉熠物业服务合同纠纷案

【问题提示】业主对建筑物专有部分实施部分改造的行为是否违反物业服务合同?

【要点提示】业主合理利用建筑物的专有部分,如未损害其他业主的公共利益,应当受到法律保护,物业管理企业不能干涉。至于其是否违反城市市容管理的相关规定,应由行政机关判断处理。

·南通新海通物业管理有限责任公司诉裴蕾物业管理合同纠纷案

【问题提示】业主封闭阳台行为的性质和合理范围如何确定?

【要点提示】物业公司以格式条款限制业主封闭阳台,排除业主的主要权利,按照合同法规定该条款无效。业主作为阳台的专有所有权人,有权对阳台正当支配使用,物业公司无合法依据不得干涉。

·案例分析:经规划许可的建筑物影响通风采光,能否请求拆除?

【裁判要点】

依据《物权法》地八十九条规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设指标,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

如果建造建筑物影响相邻他方的通风采光的,应当予以拆除。

·上海以诺物业管理有限公司与上海市杨浦区房屋土地管理局物业行政处罚决定纠纷上诉案

【裁判摘要】业主大会选聘物业管理企业的行为系物业小区居民的内部自治行为,业主大会与物业管理企业签订物业服务合同的行为系外部民事行为,二者属于不同的法律关系,在行政处罚程序中系以物业服务合同为基础,对于业主大会内部选聘物业管理企业行为的合法性其不负有审查义务,该问题应通过其他途径解决。

·上海银顺物业管理有限公司诉董国龙物业管理纠纷案

——析要求业主拆除搭建、改建物等民事诉讼的原告资格

【简要提示】本文通过对一起二审改判案件的具体分析,阐明了对业主违反相关禁止性规定的违章搭建、改建行为的处罚权在有关行政管理部门,违章搭建等行为损害相邻方或公共利益时,应由特定相邻方或代表公共利益的业主委员会提起民事诉讼。

【裁判要点】对于业主擅自搭建行为,物业公司既不是相关权利义务的承受主体,也不是适格的诉讼主体。

·案例分析:无自有资金的居民委员会不具有民事诉讼主体资格

——吴某诉北京方庄物业管理有限责任公司侵权案评析 

·高度盖然性证明标准在物业管理证据认定上的运用

——李某与某物业管理有限公司物业管理纠纷案 

【裁判要点】业主停放在小区内的车辆丢失,物业管理者是否负赔偿责任,主要看物业管理者是否负担有相应的安全义务。在公安机关未破案之前,运用高度盖然性证明标准确定证据的效力。

·叶蔚忠等与福建移动通信有限公司厦门分公司侵权纠纷上诉案  

【裁判要旨】小区业主经相关主管部门批准,在其所有的房屋上架设通信基站及天线,且该基站发射天线附近的电磁辐射水平符合国家标准的,不构成对其他小区业主的共有权及相邻权的侵犯。

·最高人民法院指导案例65号:上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案  

【裁判要点】专项维修资金是专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。业主拒绝缴纳专项维修资金,并以诉讼时效提出抗辩的,人民法院不予支持。

参考资料

[1].  物业服务合同主体研究   http://www.docin.com/p-354386534.html