- 日期： 02-18 19:27
- 作者：陈其象律师
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从给付义务
摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书(2014)成民终字第5099号
【裁判摘要】藏喜得勒公司在向董××发货时，未随货向董××发送《酒类流通随付单》，而根据《酒类流通管理办法》【备注：根据《商务部关于废止部分规章的决定》自2016年11月3日起废止】第十四条：“酒类经营者（供货方）在批发酒类商品时应填制《酒类流通随附单》，详细记录酒类流通信息。《酒类流通随附单》附于酒类流通全过程，单随货走，单货相符，实现酒类商品自出厂到销售终端全过程流通信息的可追溯性。”规定，藏喜得勒公司随货附《酒类流通随附单》是法律规定的从给付义务，由于藏喜得勒公司未随货附单，也未向董××提交《工业生产许可证》，致使董××到酒后，无法进行销售，致使其合同目的无法实现，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十条第（四）项的规定，予以支持。”的规定，董××权要求解除合同，其解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。
摘要2：
- 日期： 02-18 21:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省泰州市姜堰区人民法院民事判决书(2014)泰姜溱商初字第00182号
【裁判摘要】当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中，原告与被告张怀喜的车辆买卖协议合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务，原告履行了给付货款的义务，被告张怀喜除履行交付车辆义务外，还应按照约定将车辆的违章予以结清，即保证车辆不存在任何瑕疵。但被告张怀喜未全部履行上述义务，致使原告补交了该车辆在被告张怀喜将该车交付其之前偷逃的高速通行费8300元，对此损失应由被告张怀喜承担。被告张怀喜辩称之说，不能成为免除其对该车辆瑕疵担保责任的理由，故本院不予采信，如其认为该费用应由其上家承担，可依法另行主张。被告鸿鑫公司仅仅是该车辆的名义车主，并非合同的一方当事人，也未参与原告和被告张怀喜合同的订立、履行，故原告要求其承担责任，与法无据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-18 21:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省青州市人民法院民事判决书（2014）青法商初字第902号
【裁判摘要】物的瑕疵担保责任的构成要件包含如下四个方面：1、给付的标的物有瑕疵。2、标的物瑕疵在标的物风险转移时存在。3、买受人善意且无重大过失。4、买受人需在异议期内履行瑕疵的通知义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十七条规定，买受人收到标的物时应当在约定的检验期内检验，没有约定检验期间的，应当及时检验。本案中原、被告双方未约定标的物的质量适用标准，两被告未提供证据证实原告给付的标的物有瑕疵及履行了瑕疵通知义务，因此被告穆珊珊要求原告就质量问题应承担违约责任的辩解，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-18 22:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——所有权保留标的物之取回权及可确定损失的判定
【裁判要旨】买卖合同中确定所有权保留标的物的取回方式，首先应考虑判决由买受人限期自行返还，如买受人不予返还的，则进一步判决出卖人有权取回，并要求买受人承担取回费用。出卖人主张取回所有权保留标的物并要求赔偿标的物价值显著减少损失时，可一并主张取回费用等必然发生且可评估的损失，而无须至相应损失实际发生后主张或出卖人另行出卖标的物后从出卖所得价款中扣除。
【案号】一审：（2013)新民商初字第0013号
摘要2：
摘要1：【问题提示】买受人构成违约时，出卖人是否可将标的物取回？
【要点提示】在所有权保留的买卖合同中，若买受人的行为构成违约，出卖人可行使取回权占有标的物；买受人在出卖人取回标的物后，可行使回赎权重新占有标的物，否则，出卖人有权对标的物予以处分。
【案例索引】一审：浙江省宁波市鄞州区人民法院（2010）甬鄞邱商初字第308号（2011年2月14日）
摘要2：
摘要1：【裁判要点】在分期付款买卖合同中，双方约定在分期付款期间车辆所有权归售车人所有，买车人逾期付款，售车人是否有权将车收回，在回赎期内，买车人再次违约，售车人是否有权出售车辆折抵欠款。
【案件索引】（2012）包九原民初字第1014号民事判决书。
摘要2：
- 日期： 02-19 00:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省潍坊市中级人民法院民事判决书(2014)潍商终字第616号
【裁判摘要】最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定，合同法第一百六十七条第一款规定的“分期付款”，系指买受人将应付的总价款在一定期限内至少分三次向出卖人支付。分期付款买卖中的分期是指买受人将应当支付但尚未支付的总价款至少分三次向出卖人支付。本案中，双方签订的买卖合同中结算方式及期限中对于付款的条件约定明确，货到验收合格并提供发票后，一周内付合同总金额的60%，设备运行三个月无质量问题并提供全额增值税发票后付合同总额的30%，余10%作为一年质保金，质保期满后15日内无息付清。即只有达到合同约定的付款条件，东方电力公司才可主张相应的货款，从合同约定看，涉案买卖合同不属于《中华人民共和国合同法》第一百六十条规定的分期付款买卖合同。
摘要2：
摘要1：【案号】长春经济技术开发区人民法院民事判决书(2014)长经开民初字第01031号
【裁判摘要】原告与被告签订的《产品购销合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。原告已向被告交付车辆，被告应按合同约定履行分期付款的义务。因被告未按合同约定支付货款，原告将汽车起重机收回并要求解除合同，由被告支付使用费的请求应予支持。本案中，虽双方在合同中对解除合同的使用费及此前支付的款项不退回进行了约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款的规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十九条：“分期付款买卖合同约定出卖人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人请求返还超过部分的，人民法院应予支持。”该款是为了防止扣款约定不公平而损害买受人利益，将合同解除后出卖人要求赔偿的范围限制在标的物的使用费之内。当标的物使用费和受损赔偿额确定后，出卖人从已受领的价款中扣除。因此，应在使用费中扣除已受领的价款，即应保护183800元。
摘要2：
- 日期： 02-19 09:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2014)徐商终字第0118号
【裁判摘要】特沃姆公司上诉请求按原价向凯华公司退还三件铝板，实际属于部分解除本案买卖合同后双方相互返还，该项诉讼请求与其质量赔偿的请求，均以本案货物质量存在问题为前提，并且根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第二款“买受人主张出卖人应支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉”的规定，应当以反诉的形式提出，但特沃姆公司并未在法定期间内提出反诉，故对于其该两项上诉请求，本院不予处理。
摘要2：
- 日期： 02-25 17:39
- 作者：陈其象律师
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流押条款
摘要1：【要旨】事先约定债务人逾期还款时抵押权人有权出售抵押房屋，所得价款用于偿还借款，不属于流押条款；抵押人公证授权委托抵押权人代为出售不具有出售房屋的真实意思，系名为委托实为担保，抵押权人将抵押物出售给他人构成无权处分，如买受人非善意第三人则房屋买卖合同无效。
摘要2：
- 日期： 02-28 15:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书（2014）渝高法民初字第00004号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然上述规定将“第三人实际占有该财产”作为人民法院不得查封、扣押、冻结的条件之一，但实际占有仍应当以合法占有为前提，本案中，因涉案房屋尚未竣工验收，不具备合法交付之条件，并且买受人也通过诉讼请求交付房屋，故买受人对未能实际占有涉案房屋并不存在任何过错。若将实际占有涉案房屋苛加于买受人，显然有违客观实际。我国物权法规定不动产物权变动以登记为生效要件，实际占有并不产生当然的物权变动效力，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于实际占有之规定，其实质体现为实际占有之公示效力。涉案房屋由于不具备合法交付条件，并不具备实际占有之可能，而联机备案较之实际占有，则具有更强的对外公示效力。综上，基于本案实际情况，买受人虽未实际占有涉案房屋，但仍享有阻止人民法院执行的实体权利。
摘要2：
- 日期： 04-04 15:28
- 作者：陈其象律师
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车位车库
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民二(民)终字第1713号
【裁判要旨】地下停车库是商品房的附属建筑物，且双方签订的定车位合同是转移所有权的买卖合同，该行为可适用商品房买卖合同的相关规定。
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。该条款列举了对于出卖人的三种欺诈行为可以适用惩罚性赔偿责任的情形，其中第二项明确规定了出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的，可适用该条款。至于何为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实，担保法及相关司法解释规定了：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。根据上述规定，抵押人办理抵押物登记的公示方式显然不能视为抵押人已履行了通知受让人抵押事宜的告知义务。本案中，上诉人并未提供证据证明其在与被上诉人签订定房合同或定车位合同时，告知了被上诉人系争房屋已预告登记在他人名下及被抵押的事实。故上诉人的行为可视为故意隐瞒所售房屋已抵押之事实的欺诈行为，被上诉人依据双方的合同约定及法律规定，要求上诉人承担已付车位款一倍的赔偿责任，原审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决支持被上诉人的该项诉讼请求，并无不当。上诉人认为双方约定的违约金过高的上诉主张本院不予采纳。
摘要2：
摘要1：【要旨】除人防车位车库不属于商品房外，开发商与买受人签订的转移所有权的车位车库买卖合同应受《商品房买卖合同司法解释》调整。
摘要2：【注解】（１）人防车位车库不属于商品房，不适用《商品房买卖合同司法解释》调整；（２）人防车位车库以外的其他车位车库买卖合同适用《商品房买卖合同司法解释》调整。
- 日期： 06-16 06:55
- 作者：陈其象律师
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扩大损失
摘要1：【要旨】（１）已经足额保全货币类财产，执行阶段不应继续计算生效判决确定的违约金或利息以及逾期履行利息；（２）足额保全非货币类财产，执行阶段应当计算生效判决确定的违约金或利息以及迟延履行利息截至拍卖、变卖裁定送达买受人之日或以物抵债裁定送达申请执行人之日。债权人对已经足额保全财产怠于申请执行的，怠于申请执行期间不应当计算违约金、利息以及逾期履行利息。
摘要2：【注解】抵押权债权人申请执行后不对抵押物行使优先受偿权不属于扩大损失情形，债务人有权请求减免利息。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2020)最高法执监423号
摘要1：解答：（１）建设工程施工合同属于法定书面要式合同。招标人向中标人发出中标通知书不具有产生建设工程施工合同成立的法律效力，当事人仍需订立书面合同才能产生建设工程施工合同成立的法律效果；（２）但一方已经履行主要义务、对方接受的则视为该合同成立。
【注释】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第２２条规定“当事人签订的建设工程施工合同与招标文件、投标文件、中标通知书载明的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款不一致，一方当事人请求将招标文件、投标文件、中标通知书作为结算工程价款的依据的，人民法院应予支持。”——具备合同成立的必要条款的中标通知书导致合同成立。｜参考：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1258号
【解读１】（1）招标人发出《中标通知书》但未签订书面合同，合同是否成立存在争议；（２）如果发出中标通知书后投标人确认同意按照招标条件签订合同则合同成立（参考案例：福建省厦门市中级人民法院民事判决书(2018)闽02民终4782号）。
【解读２】
（１）《民法典》第471条规定：“当事人订立合同，可以采取要约、承诺方式或者其他方式。”招投标方式应当属于当事人订立合同的“其他方式”。因此，基于招投标订立合同不再依据要约和承诺规则认定合同是否成立，而应当根据《招标投标法》的规定认定合同是否成立（以签订书面合同为合同成立时间）。
（２）《民法典》第４９０条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”／“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”建设工程合同属于当事人采用书面形式订立的合同，应当自当事人签章或者按指印时合同成立；除非一方已经履行主要义务、对方接受时合同成立。
【注解３】（１）具备合同成立的必要条款的中标通知书导致合同成立——参考：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1258号；（２）中标后双方未签订建设工程施工合同，但交易成交通知书对中标造价、中标工期及工程质量均由明确说明，应认定双方对施工合同主要条款里已经达成合意。——参考案例：河南省高级人民法院民事判决书(2012)豫法民一终字第8号
摘要2：【注解４】（１）中标通知书到达中标人时招标人与中标人之间以招标文件和中标人的投标文件为内容的合同已经成立；（２）签订书面合同只是对招标人与中标人之间的业已成立的合同关系的一种书面细化和确认，其目的是为了履约的方便以及对招投标进行行政管理的方便，不是合同成立的实质要件。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2241号
【竞价方式订立合同最新规定】《民法典合同编司法解释》第４条规定自中标通知书到达中标人时合同成立、自拍卖师落锤或者电子交易系统确认成交时合同成立：
（１）采取招标方式订立合同，当事人请求确认合同自中标通知书到达中标人时成立的，人民法院应予支持。合同成立后，当事人拒绝签订书面合同的，人民法院应当依据招标文件、投标文件和中标通知书等确定合同内容——Ａ．合同成立并生效的时点是中标通知书到达中标人时（非中标通知书发出时）；Ｂ．中标通知书到达中标人时成立的是本约合同（非预约合同）；Ｃ．中标人招标人改变中标结果或者中标人放弃中标项目应承担为由责任（非缔约过失责任）。
（２）采取现场拍卖、网络拍卖等公开竞价方式订立合同，当事人请求确认合同自拍卖师落槌、电子交易系统确认成交时成立的，人民法院应予支持。合同成立后，当事人拒绝签订成交确认书的，人民法院应当依据拍卖公告、竞买人的报价等确定合同内容——拍卖师落锤或者网络拍卖电子交易系统确认成交后，买受人拒绝签订成交确认书应承担违约责任。
（３）产权交易所等机构主持拍卖、挂牌交易，其公布的拍卖公告、交易规则等文件公开确定了合同成立需要具备的条件，当事人请求确认合同自该条件具备时成立的，人民法院应予支持。
- 日期： 06-29 08:59
- 作者：陈其象律师
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第三人撤销之诉
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2014）民申字第1245号
【裁判要旨】原判就出卖人针对同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，基于实际占有涉案房屋，作出处理并无不当。
【裁判摘要】最高法院认为：昆仑公司与朝阳工业局分别与朝海物业公司签订合同，实际均为采取交易方式取得2号楼第五层房屋的所有权。昆仑公司与朝阳工业局分别同朝海物业公司签订的合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记，原判就出卖人针对同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，基于朝阳工业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑昆仑公司与朝阳工业局实际付款数额的多少及先后、合同成立的先后等因素作出处理并无不当。昆仑公司亦未提交证据足以证明朝阳工业局与朝海物业公司签订合同存在恶意。昆仑公司如认为因合同未能履行利益受损，可另诉解决。
摘要2：
- 日期： 07-18 09:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事裁定书（2017）闽民再107号
【裁判摘要】根据原审原告鑫丰公司起诉的诉讼请求、所述的事实理由及起诉时提供的《水泥销售合同》等证据材料，其系作为出卖人诉请买受人中太公司支付拖欠货款及违约金而提起诉讼，本案系买卖合同纠纷。中太建设集团联德镍合金厂项目部系中太公司设立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条的规定，中太公司系本案适格的被告。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，被告住所地或者合同履行地人民法院均有权管辖。讼争《水泥销售合同》第十一条载明，“合同履行地：宁德市蕉城区。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十八条第一款“合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地”的规定，宁德市蕉城区应确定为讼争《水泥销售合同》的履行地。结合本案的诉讼标的额及当事人住所地情况，根据最高人民法院发布的《全国各省、自治区、直辖市高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准》的规定，宁德市蕉城区人民法院作为合同履行地符合级别管辖标准的人民法院对本案依法享有管辖权。中太公司提出其从未与鑫丰公司发生买卖关系，签订讼争《水泥销售合同》的是“中太建设集团联德镍合金厂项目部”，没有证据显示其与鑫丰公司存在任何联系等主张，与再审查明事实不符，本院不予采纳。宁德市中级人民法院未经调查，迳行将案件移送河北省廊坊市广阳区人民法院，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三十六条的规定，应予纠正。
摘要2：
- 日期： 07-20 19:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市第二中级人民法院民事判决书(2016)渝02民终2386号
【裁判摘要】上诉人黄道荣提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，具体到本案，应证明其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人虽与牟林签订有所谓的《房地产买卖合同》，但根据双方在《借款协议》中的约定并结合《房地产买卖合同》的签订时间及价款实际履行情况，双方签订该《房地产买卖合同》的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，房屋买卖并非双方真实意思表示，双方之间真实的法律关系应为民间借贷，不存在买卖合同的法律关系。上诉人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
摘要2：
- 日期： 07-21 15:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【目录】1.商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系；2.开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决；3.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任；4.房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿；5.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行；6.未办理完成房屋权属变更登记手续，不能构成物权法第一百零六条规定的善意取得；7.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定能否适用于以房屋所有权安置租赁房屋的情形
摘要2：
摘要1：【问题】承租人租赁权能否排除法院执行？
【解读】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果，承租人以享有租赁权为由要求停止执行不能成立。
【要旨】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，以租赁权排除法院执行，承租人必须在抵押权设定之前和法院查封之前已经订立真实有效的不动产租赁合同，并且在人民法院对不动产予以查封之前已对不动产持续占有、使用。如果不符合上述条件，则承租人的租赁权不能对抗执行，承租人在租赁期内不能阻止向受让人转移占用被执行的不动产。
摘要2：【注解１】（１）查封之前签订合法有效租赁合同的承租人租赁权不能阻止法院查封措施；（２）但可以请求在租赁期内阻止向买受人移交被执行不动产。
【注解２】承租人不能以其对房屋租赁权排除法院保全执行行为——法院仅针对房屋作出保全执行行为，并未向受让人移交占有租赁物的情况下，承租人未能提供证据证明执行法院的查封措施，妨碍、侵害或者影响到其所称的基于租赁合同而享有的权利(或权益)，承租人不能排除法院保全执行行为。
- 日期： 08-29 20:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【规则摘要】
1.共有房产被查封，共有人提起析产诉讼，应予受理——共有房屋在执行案件中被部分查封，共有权人为析产目的提起诉讼的，应予实体审理，而不应程序上驳回其起诉。
2.买受人对未办过户没有过错的，法院停止执行情形——买受人已支付全部购房款并实际占有房屋，其对房屋未办产权过户登记没有过错的，法院应判决停止执行该房屋。
3.执行异议之诉中，最高院“查扣冻规定”仍可适用——执行异议之诉中，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条可作审理依据。
4.被执行人与案外人另诉确权调解书，不能对抗查封——不动产被执行查封后，被执行人与案外人另行诉讼取得的确权判决或调解书，不能对抗申请执行人的申请执行权。
5.购房人提案外人执行异议之诉，三个构成要件审查——房屋买受人作为案外人提起执行异议之诉，经审查符合有关查封司法解释规定的三个构成要件的，应当停止执行。
6.保全查封异议，法院可按执行异议审查并裁定中止——房屋买受人对法院诉讼保全查封措施提出异议的，法院可立“执行异议”案号，经审查后可作出中止执行的裁定。
7.被执行人死亡的，可直接变更其继承人为被执行人——作为被执行人的公民死亡后，法院可直接变更其继承人为被执行人，对遗产进行处置，按先执行再析产顺序处理。
摘要2：无
摘要1：【实务要点】执行异议之诉中，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条可作为审理依据。
【案例索引】福建福州中院（2012）榕民终字第3102号《吴××诉林××、吴××执行异议案（申请执行人执行异议的处理）》
摘要2：无
- 日期： 12-02 11:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市第二中级人民法院行政判决书(2015)渝二中法行终字第00025号
【裁判摘要】关于上诉人县土房局认为本案应中止诉讼的问题。从保存于城口县工商行政管理局拍卖备案卷宗中未被涂改的《拍卖成交确认书》和《拍卖成交合同》原件来看，买受人均为何某某１和何某某２，买卖关系明确，其民事基础法律关系不存在争议，且何某某２请求撤销309房地证2008字第00109号房地产权证的理由是县土房局错误的将有明显涂改痕迹的材料作为颁证依据，不是认为《拍卖成交确认书》和《拍卖成交合同》本身无效。故，本案不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的先民后行应当中止诉讼的情形。
摘要2：无
- 日期： 04-10 22:57
- 作者：陈其象律师
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拍卖
竞买人资格
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2016）最高法执监53号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第二项关于买受人不具备法律规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持的规定，北京一中院撤销拍卖并无不当。
【裁判规则】《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第四条规定\'城镇集体所有制企业（以下简称集体企业）是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。前款所称劳动群众集体所有，应当符合下列中任一项的规定：（一）本集体企业的劳动群众集体所有；（二）集体企业的联合经济组织范围内的劳动群众集体所有；（三）投资主体为两个或者两个以上的集体企业，其中前（一）、（二）项劳动群众集体所有的财产应当占主导地位。本项所称主导地位，是指劳动群众集体所有的财产占企业全部财产的比例，一般情况下应不低于51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。\'根据上述规定，劳动群众集体所有的财产一般情况下应不低于企业全部财产的51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。本案中，同力公司、怀思堂均系集体所有制企业。同力公司经拍卖取得了怀思堂项目，并于1998年7月16日与八达岭实业公司签订了协议书。该协议书约定的转让内容包括，1.怀思堂所属国有土地使用权；2.地上各类建筑物及附属建筑的所有权；3.包括现存各类设施在内的全部固定资产等。北京一中院裁定将同力公司持有的怀思堂全部投资及收益归企业性质为自然人投资的有限责任公司的新元公司所有，违反了上述规定中关于集体所有制企业中劳动群众集体所有的财产占主导地位的限制性规定。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第二项关于买受人不具备法律规定的竞买资格的，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖的，人民法院应予支持的规定，北京一中院撤销拍卖并无不当。
摘要2：无
- 日期： 04-12 20:55
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2364号
【裁判摘要1】预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说，在预售商品房合同关系中，作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下，作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为对商品房的正式查封；在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上，被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以”预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。
摘要2：【裁判摘要2】人民法院因诉讼保全向房产管理部门办理了预查封登记手续，却未通知房产公司的情况下，房产公司与购房户解除商品房预售合同没有明显过错，应属有效。
- 日期： 04-12 21:22
- 作者：陈其象律师
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买卖不破租赁
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2013）执监字第67号
【裁判要旨】租赁权先于抵押权设立时，租赁物被拍卖的，承租人有权要求买受人继续履行租赁合同或者对租赁物主张优先购买权（二者不能同时主张，只能择一行使），但该权利不能排除法院对租赁物的强制执行。在强制执行中，承租人不能同时主张优先购买权和继续履行租赁合同的权利，只能择一行使。
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《中华人民共和国担保法》第四十八条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。本案中，利群担保公司的租赁权先于齐商银行抵押权设立，故有权要求买受人继续履行租赁合同，但该权利不应与对租赁物的优先购买权同时行使，否则过分保护了承租人的权益，亦对申请执行人和被执行人的权益造成影响。因此，执行法院应当在拍卖前告知利群担保公司对优先购买权和继续履行租赁合同的权利择一行使。
摘要2：无
- 日期： 04-14 22:17
- 作者：陈其象律师
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拍卖
竞买人资格
摘要1：【案号】广东省佛山市中级人民法院执行裁定书（2016）粤06执复144号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，宅基地只能在同一集体经济组织成员之间流转。故执行法院在《拍卖委托书》中已注明“因是集体土地上的房屋，过户受国家相关政策的限制，仅限同村民小组的村民购买”，执行法院以上述规定对竞买人资格作出限制，即竞买人应是同村民小组的村民。第三人庞润柱为佛山市禅城区东坡村委会东方村民，其户籍地址为佛山市禅城区张槎东鄱东方村××15号，而非19号房所涉土地使用权所在地佛山市禅城区张槎街道东鄱田边股份合作经济社的集体经济组织成员。故庞××不符合19号房规定的竞买人资格。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（二）项的规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”鉴于复议申请人宝丰公司于2015年5月29日举行的第018期拍卖会对19号房及相应土地使用权的拍卖存在不当，执行法院依法将该拍卖结果撤销，符合法律规定。
摘要2：无
- 日期： 04-14 22:25
- 作者：陈其象律师
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撤销拍卖
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院执行裁定书（2014）一中执异字第759号
【裁判摘要】依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款的规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，所拍卖的夏县营村西的土地使用权性质为集体土地使用权，在进入拍卖程序前应按规定征询国土资源部门对该集体土地使用权的处置意见；拍卖过程中，国土资源部门函复本院就处置该集体土地使用权问题提出了具体的意见和建议，该复函中的意见和建议因涉及拍卖标的物存在的权利瑕疵等问题，关系到竞买人的合法权益的实现，该标的物的权利瑕疵等问题应在拍卖程序中予以披露。由于本次拍卖程序中未披露拍卖标的物的权利瑕疵，属于存在违反拍卖程序且可能导致损害竞买人利益的情形，故本次拍卖程序应予撤销。
摘要2：无
- 日期： 04-14 22:30
- 作者：陈其象律师
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撤销拍卖
摘要1：【案号】山东省高级人民法院执行裁定书（2015）鲁执复字第152号
【裁判摘要】判断拍卖是否存在违法情形，法院应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”等方面进行论证，以判断拍卖程序是否具有法定撤销情形。
摘要2：无
- 日期： 04-14 22:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2015）执复字第41号
【裁判要旨】买受人已支付完拍卖款后以拍卖标的物存在瑕疵为由主张核减拍卖款的，法院可以拍卖目的已实现且《竞买协议》中的已明确的瑕疵免责条款为由裁定不予支持。
摘要2：无