摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2015）民二终字第269号
【备注：收录于最高人民法院第一巡回法庭2015系列精品案例】
【裁判要旨】根据《担保法》《城市房地产管理法》的规定，包括在建工程在内的建筑物的抵押登记部门为县级以上人民政府确定的部门。在当地政府未确定具体办理抵押登记部门之时，当事人在土地管理部门或房产管理部门办理了抵押登记的，人民法院可以依照《担保法司法解释》第60条的规定，确定该登记的效力。
【裁判规则】为了遵循“房随地走、地随房走”的房地一体原则，防止引发抵押权实现时的困境，《物权法》第182条明确规定，抵押人对土地及地上建筑物未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。抵押权人可对土地及地上建筑物均享有优先受偿权。
【裁判摘要】本案中，中行龙珠支行与国托公司已就土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，案涉地上建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物，中行龙珠支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。且中行龙珠支行与国托公司在诉讼中均确认该地上建筑物未为其他债权设立抵押担保，案涉地上建筑物抵押权在未来实现时也不存在权利冲突。中行龙珠支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押，其对案涉地上建筑物亦享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。
摘要2：【解读】仅办理土地使用权抵押权登记，抵押权人一并取得对地上房屋的抵押权——只要土地使用权或者地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押，抵押权人对二者均享有优先受偿权。
摘要1：【实务要点】根据“房随地走”、“地随房走”的司法原则，及《物权法》第146条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”和147条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，在执行程序中处置房地产时应尽量使得房地一致，以减少历史遗留问题形成的更多纠纷。
【裁判要旨】人民法院在执行程序中，对于房屋与其占用范围内的土地使用权应一并处置。实际操作中可对地上房屋和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再将土地使用权拍卖所得价款交付给第三人。
【案例索引】最高人民法院( 2010)执他字第8号“兴城市四家建筑公司与兴城市市政管理处、兴城市国有资产管理局执行异议案”，《关于房屋与占用范围内的土地使用权欠缺一并处分条件时如何执行的问题》
摘要2：
- 日期： 06-15 21:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：对最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解适用(作者：最高人民法院 韩延斌)
摘要2：
- 日期： 07-15 17:42
- 作者：陈其象律师
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行政合同
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书（2001）行终字第10号
【裁判要旨】土地管理部门与土地使用者签订的土地使用出让合同，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是土地管理的一种方式，属于可诉行政行为。因土地管理部门违反合同约定，侵害了自己的合法权益，土地使用者可以提起行政诉讼并要求土地管理部门赔偿。
摘要2：【解读】土地使用者认为土地管理部门违反土地使用权出让合同约定并请求赔偿属于行政诉讼受案范围。
- 日期： 07-15 18:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国家土地管理局政策法规司关于对收回国有土地使用权批准权限问题的答复（１９９１年９月３日）
【摘要】
一、使用国有土地，有《土地管理法》第十九条规定情形之一的，应由市、县土地管理部门逐级呈送上级土地管理部门报原批准用地的人民政府批准收回用地单位的土地使用权。收回土地使用权的决定，可以由市、县土地管理部门依据人民政府的批准文件下达。
二、《土地管理法》第十九条未规定法定机关在行使收回土地使用权权利时承担有偿付费或者返还征地费的义务，应当无偿收回土地使用权。
摘要2：
- 日期： 07-16 21:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国土资源部办公厅关于国有土地使用权招标、拍卖有关问题的复函（1999年8月11日 国土资厅函[1999]245号）
【摘要】
一、国有土地使用权招标、拍卖不应由《拍卖法》调整。1996年7月4日，全国人大法律委员会主任委员薛驹在全国人大常委会审议通过《拍卖法》时所作的《关于拍卖法(草案修改稿)修改意见的汇报》中指出：“国有资产的产权交易、土地使用权出让与转让、人民法院强制执行的物品的拍卖应当由其他有关法律调整，并非都由拍卖企业拍卖。考虑到本法是调整拍卖企业进行的拍卖活动，建议该条修改为：本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。”《拍卖法》立法中采纳了此项建议，《拍卖法》第二条明确规定：“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。”因此，《拍卖法》的适用范围应符合上述原则，不得另加扩展。
二、国有土地使用权出让的招标、拍卖应当由《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规调整，由市、县人民政府负责，由市、县人民政府土地管理部门组织实施。
三、市、县人民政府土地管理部门在组织实施国有土地使用权拍卖过程中，根据需要也可将部分工作委托经省级以上土地行政主管部门认证的具有国有土地使用权拍卖资格的拍卖企业承担。
摘要2：【备注】已被《国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告》废止
摘要1：【案号】四川省资阳市中级人民法院行政判决书(2014)资行终字第3号
【裁判要旨】国有建设用地使用权出让合同纠纷列入民事诉讼案由。如果出让合同影响了合同之外第三人的权利义务，第三人提起行政合同诉讼属于人民法院受案范围。
【裁判摘要】根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条第二款“本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出让结果确定土地使用权的行为”等相关规定，市国土局以拍卖方式出让案涉国有土地使用权，须先后经过编制确定出让方案、编制出让文件、发布出让公告、竞买人申请和资格审查、拍卖（签订成交确认书）、签订出让合同、发布出让结果、交付土地、办理土地登记等相关程序。上诉人市国土局按照上述程序组织实施拍卖出让国有土地使用权的行为是履行法定职责，属于对当事人权利义务产生实际影响的具体行政行为。本案中，上诉人市国土局在拍卖出让案涉国有土地使用权过程中，进行了编制拍卖出让文件，发布拍卖公告、组织拍卖会、与被上诉人阳明公司签订《成交确认书》等程序，但却最终选择与未经申请、未参加拍卖活动的中交阳明公司签订《国有土地使用权出让合同》，该签订出让合同的行为是否正确行使了权利、严格履行了职责，成交确认人阳明公司提出了质疑，并提起本案诉讼，原审人民法院依法受理符合最高人民法院关于行政诉讼受案范围的规定。
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2012)行提字第26号
【裁判摘要】行政机关作出对当事人不利的行政行为，未听取其陈述、申辩，违反正当程序原则的，属于行政诉讼法第五十四条第(二)项第3目“违反法定程序”的情形。行政机关根据《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定，依法收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当按照作出收回土地使用权决定时的市场评估价给予补偿。因行政补偿决定违法造成逾期付补偿款的，人民法院可以根据当事人的实际损失等情况，判决其承担逾期支付补偿款期间的同期银行利息损失。
【注解】（１）行政机关作出对当事人不利的行政行为，未听取其陈述、申辩，违反正当程序原则的，属于行政诉讼法第五十四条第(二)项第3目“违反法定程序”的情形；（２）但可能会损害公共利益，应当依法判决确认该行政行为违法。
摘要2：【解读】政府有偿收回国有土地使用权应按作出收地决定时的市场评估价补偿。
【基本案情】（１）城东公司于１９９６年取得县政府颁发的第６号国土证，共６７０６平方米；（２）县政府为建设县政府办公楼需要使用案涉土地，于２００７年１１月作出”１１２号通知“《关于有偿收回国有土地使用权的通知》，决定按原登记承包价８０.６０７２万元有偿收回案涉土地；（３）２００７年１２月，县政府作出”１５０号撤证决定“《关于撤销定安县国用（９６）字第６号﹤国用土地使用权证﹥的决定》，以城东公司申请土地登记时未填写土地用途为由撤销６号国土证；（４）城东公司不服１５０号撤证决定提起行政诉讼。一审判决：确认１１２号通知、１５０号撤证决定违法；责令县政府对收回城东公司国有土地使用权的损失采取补救措施；二审判决驳回城东公司的诉讼请求；最高院再审提审判决：确认１１２号、１５０号撤证决定违法；责令县政府向城东公司支付收回土地使用权补偿款１３５万元及同期银行贷款利息。
- 日期： 12-03 21:44
- 作者：陈其象律师
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正当程序原则
摘要1：【裁判要旨】行政机关根据土地管理法第五十八条第一款第（一）项、第（二）项规定，依法收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当按照作出收回土地使用权决定时的市场评估价给予补偿。因行政补偿决定违法造成逾期支付补偿款的，人民法院可以根据当事人的实际损失等情况，判决行政机关承担逾期支付补偿款期间的同期银行利息损失。
【案号】一审：（2008）海南行初字第69号；二审：（2008）琼行终字第159号；提审：（2011）行监字第91号；再审：（2012）行提字第26号
摘要2：【裁判规则】所谓适当补偿，应当是指按照被收回土地的性质、用途、区位、剩余使用年限等，以作出收回土地使用权决定之日的市场评估价进行补偿。这一定义应当包含以下几层含义：第一，土地的市场价格取决于土地的性质、区位、用途、使用年限等客观因素，适当补偿时必须考虑影响土地市场价格的主要因素；第二，收回国有土地使用权，土地权属发生转移的时间是收回土地使用权行政决定作出之日，行政机关以行政决定方式变更土地使用权主体的，以土地使用权发生转移之日的市场价格确定补偿价格，应当是公平合理的；第三，土地的市场价格具有波动性，参照同区位、同一时间段、同类土地的市场价格确定补偿价格，具有不确定性，因此，最为简单的方法是委托相关评估机构按照市场价格进行评估，以评估价确定补偿数额。
- 日期： 12-04 15:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】政府因公共利益收回国有土地使用权应按市场评估价予以补偿，而不能按照原土地出让价进行补偿。
摘要2：无
- 日期： 03-09 07:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：▌裁判要旨
1、国有土地出让部门出让国有土地除交付土地外，还应交付国有建设用地使用权证。
2、未交付国有建设用地使用权证的，属于政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的情形，政府不得无偿收回土地使用权。
3、对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，有权对未动工开发满两年的国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。
▌案例索引
一审：福建省宁德市蕉城区人民法院（2015）蕉行初字第85号行政判决书
二审：福建省宁德市中级人民法院（2016）闽09行终76号行政判决书
再审审查：福建省高级人民法院（2017）闽行申140号行政裁定书
二审再审：福建省宁德市中级人民法院（2017）闽09行再2号行政判决书
摘要2：无
- 日期： 04-13 20:51
- 作者：陈其象律师
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首封
摘要1：【案号】最高人民法院执行协调决定书（2016）最高法执协5号
【裁判要旨】首先查封法院自首先查封之日起超过60日未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
【裁判摘要】《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定“已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行”。其中，首先查封包括了诉讼保全过程中的查封。本案中，根据执行法院查明的事实和《批复》的规定，工行海口新华支行对“儋州领时国际”项目土地使用权及所附建筑物的优先债权为生效法律文书所确认且已进入执行程序。首先查封法院办理案件的债权人华夏银行青岛分行，在生效法律文书作出后，始终未申请强制执行，已经超过一年时间。海南高院办理案件已经进入执行程序，申请执行人工行海口新华支行系争议不动产的抵押权人，对“儋州领时国际”项目土地使用权及所附建筑物的变价款享有优先受偿的权利，而且，查封财产位于海南省内，因此，由海南高院负责对两地法院争议不动产的执行，更为妥当。
摘要2：《海南、山东两地法院执行海南领时房地产开发有限公司土地使用权及地上建筑物争议协调案》
- 日期： 02-21 15:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：福建省国土资源厅关于土地使用权被人民法院查封拍卖后如何办理变更土地登记的答复（闽国土资综[2004]153号）
【摘要】
你区由龙海市原管辖的步文、郭坑两镇组建而成，原由龙海市登记注册的土地使用权，人民法院依照上述文件规定查封拍卖的，在难以取得被执行人配合（如拒不提供土地使用权证或称遗失等不来协助办理产权过户手续）的情况下，买受人可以凭人民法院生效法律文书所确认的权利申请办理土地权属变更手续。如果原登记注册档案仍在龙海市的，应先办理土地登记档案移交手续。你区在办理土地使用权变更登记时，一并注销原土地使用者的土地登记。在办结后，应将注销结果书面通知原土地使用者。
人民法院执行集体土地使用权或处理农村房屋涉及集体土地的，经与你局取得一致意见后，可以裁定予以处理，有关权利受让人应到你局办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。符合农村集体非农建设用地流转政策的，参照其执行。
摘要2：
- 日期： 03-14 08:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【实务要点】前案返还土地使用权判决生效后，因执行受阻，申请执行人又以排除妨害案由另案起诉的，应认定构成重复起诉。
【案例索引】安徽淮北中院（2015）淮民一终字第00195号
摘要2：
- 日期： 09-07 07:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】最高人民法院民一庭经研究认为，以划拨方式取得的国有土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准，不得转让；已经订立转让合同的，合同无效。根据合同效力补正的原理，政府主管部门追认批准，并由划拨土地使用权的转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，补交土地出让金，或者由划拨土地使用权的受转让方与政府主管部门签订国有土地使用权出让合同，并交付土地出让金，或者转让合同签订后，政府主管部门将转让土地直接划拨给受转让方使用，当事人间订立的转让合同可视为有效。但政府主管部门的批准及手续的补办须在一审起诉前进行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2016）最高法民终222号
【提示】股权转让合同的效力适用合同法有关规定，不应以土地管理法审查。
【裁判要旨】转让房地产公司100%股权的转让合同合法有效——转让持有土地使用权的公司的100%股权，该股权转让行为未变动土地使用权之主体，不应纳入土地管理法律法规的审查范畴。由于现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的，因此股权转让协议应认定有效。
【裁判摘要】本院已经注意到，该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且周某某因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定【（2015）营刑二终字第00219号刑事裁定书】认定构成非法倒卖土地使用权罪，但对此本院认为，无论是否构成刑事犯罪，该合同效力亦不必然归于无效。本案中业已查明，沙某某欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地，此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定，既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。本院认为，在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下，上述有关条款合法有效。
摘要2：
- 日期： 09-14 17:18
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2014）民二终字第264号
【裁判摘要】瑞尚公司主张本案所涉合同系名为股权转让实为土地使用权转让，规避法律关于土地使用权转让的禁止性规定而无效。股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权是股东享有的，并由公司法或公司章程所确定的多项具体权利的综合体。股权转让后，股东对公司的权利义务全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司股东，取得股权。依据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条之规定，建设土地使用权，是权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，该公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利由转让方转移到受让方，而作为公司资产的建设用地使用权仍登记在该公司名下，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。乘风公司所拥有资产包括建设用地使用权（工业用途）、房屋所有权（厂房）、机械设备以及绿化林木等，股权转让后，乘风公司的资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利，或者说公司的控制权已由马庆某、马松某变为瑞尚公司，但乘风公司包括建设用地使用权在内的各项有形或无形、动产或不动产等资产，并未发生权属改变。当然，公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。股权转让的目标公司乘风公司为有限责任公司，依据我国公司法的规定，依法独立享有民事权利及承担民事责任，公司股东的变更不对公司的权利能力和行为能力构成影响，不论瑞尚公司购买乘风公司全部股权是为将乘风公司名下的工业用地土地使用权性质变性后进行房地产开发或是其他经营目的，均不因此而影响股权转让合同的效力。
摘要2：【摘要】由于转让股权和转让土地使用权是完全不同的行为，当股权发生转让时，目标公司并未发生国有土地使用权转让的应税行为，目标公司并不需要缴纳营业税和土地增值税。如双方在履行合同中有规避纳税的行为，应向税务部门反映，由相关部门进行查处。
- 日期： 10-24 18:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执监204号
【裁判要旨】抵押权人提起的案外人执行异议不能排除对抵押物的强制执行——《民事诉讼法》第227条所指的案外人对执行标的提出的异议，其目的是排除对执行标的强制执行。抵押权人可以从执行标的的变价款中优先受偿，并不需要排除对抵押物的执行，强制执行程序可以保障抵押权人优先受偿权的实现。
【裁判摘要１】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条规定：“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”根据该规定精神，民事诉讼法第二百二十七条所指的案外人对执行标的提出的异议，其目的是排除对执行标的的强制执行。抵押权人可以从执行标的的变价款中优先受偿，并不需要排除对抵押物的执行，强制执行程序可以保障抵押权人优先受偿权的实现。本案中，泉州中行提出异议的目的亦非排除对土地使用权的强制执行，故本案不应当适用民事诉讼法第二百二十七条的规定。
摘要2：【裁判摘要２】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，泉州中院于2014年8月11日查封了案涉房产，故泉州中院查封案涉房产的效力及于案涉土地使用权。虽然该条第二款同时规定，“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示,未分别办理查封登记不影响查封效力。本案中泉州中院对涉案房屋进行查封登记先于厦门海事法院对土地使用权进行查封登记，且泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处在给厦门海事法院的送达回证上已经注明“已抵押登记，轮候查封房产”，虽然泉州中院未对土地使用权办理查封登记，但由于对房屋的查封效力及于土地使用权，故本案中泉州中院是首封法院。
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2012)苏商终字第0128号
【裁判要旨】划拨土地被国土部门注销土地使用权证后其上抵押权消灭。
摘要2：
- 日期： 11-07 08:44
- 作者：陈其象律师
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成交确认书
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第19号
【裁判要旨】土地行政主管部门通过拍卖、挂牌出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。在仅签署成交确认书但未签署土地出让合同时发生争议的，竞得人应当提起行政诉讼。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条的规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。因此土地出让方和受让方形成民事法律关系的基础应当是双方签订土地使用权出让合同。该合同为要式合同。本案中，天瑞铝业公司并未与陕县国土局或三门峡国土局签订国有土地使用权出让合同，也未向陕县国土局或三门峡国土局缴纳土地出让金，因此天瑞铝业公司与陕县国土局、三门峡国土局之间不构成国有土地使用权出让合同关系。三门峡市房产交易管理中心作为三门峡国土局的下级部门，虽然其于2007年7月2日与天瑞铝业公司就涉案的一个地块签订了成交确认书，但是根据《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》（（2010）行他字第191号）的规定，土地行政主管部门通过拍卖出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为。天瑞三门峡铝业公司不服，应当提起行政诉讼。陕县国土局对涉案宗地重新挂牌出让，亦属具体行政行为。故天瑞铝业公司起诉陕县国土局、三门峡国土局，不属于民事诉讼的受理范围。虽然集聚区管委会向本院提交了上诉状，但一审法院裁定仅处理天瑞三门峡铝业公司诉陕县国土局、三门峡国土局的受理问题，故集聚区管委会不具有本案上诉人地位。
摘要2：【解读】土地部门签成交确认书属具体行政行为，未签出让合同的仅可行政诉讼；民事诉讼的，驳回起诉——土地部门与土地使用权竞得人签署成交确认书的行为属于具体行政行为，未签署出让合同的仅能提起行政诉讼。
摘要1：【案号】北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
【裁判这摘要】宋某某主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋某某对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次，韩某、高某某与宋某某订立存量房屋买卖合同后，韩某、高某某向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理；再次，韩某、高某某交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋某某未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋某某要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】土地划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力。土地划拨性质不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效不予支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
【裁判要旨】未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的合同有效。
【裁判摘要1】《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
【裁判摘要2】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。
摘要2：【裁判摘要3】《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第16号
【裁判要旨1】抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗抵押权。
【裁判要旨2】根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，房屋承租人主张拍卖房屋未通知其行使优先购买权，属于对人民法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。
【裁判要旨3】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却人民法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果。
【裁判要旨4】当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化、申请执行人就案涉土地使用权无权行使抵押权的主张，属于对执行所依据的法律文书的异议，而不属于对执行标的异议，应通过对执行依据的审判监督程序解决。
摘要2：【注解】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果。
【摘要】舒心门业申请再审称，．．．．．．本案舒心门业有两个租赁关系，一是国滨公司出租的土地使用权，另一是舒心建材出租的房屋使用权，一审、二审忽略了舒心门业与舒心建材之间的租赁关系，未作释明也未依职权追加舒心建材为被告，遗漏了应当参加诉讼的当事人，且在舒心建材未参加诉讼的情况下，认定案涉租赁合同无效，处分了案外人的实体权利。．．．．．．关于本案是否遗漏了应当参加诉讼的当事人问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，案外人执行异议之诉中，案外人对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。本案中，舒心门业作为案外人，对执行标的主张实体权利，以申请执行人中信银行和被执行人国滨公司为共同被告提起执行异议之诉，一审、二审法院根据其提起的诉讼确定当事人诉讼地位并无不当。舒心建材不属于本案中法院应当依职权追加的被告，舒心门业亦未举证证明其曾经要求追加舒心建材为被告，本案在程序上不存在遗漏了应当参加诉讼的当事人问题，故舒心门业的该项申请再审理由亦不能成立。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终340号
【裁判要旨】合同效力属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制。
【解读】如何确定出让人对受让人的合同利益进行适当赔偿的范围？
【裁判摘要】因政府规划调整、政策变化导致民商事合同不能履行的，当事人有权请求依法解除合同并返还已经支付的国有土地使用权出让金、投资款、租金或者承担损害赔偿责任——2010年12月10日，即绥中国土局收取绥中中科公司的土地出让金数日后，东戴河管委会向绥中中科公司第四次发函，通知绥中中科公司一周内退出场地归还建设用地，不允许绥中中科公司继续施工。2011年4月17日，东戴河管委会召开主任办公会议，对绥中滨海经济区控规进行调整，将包括案涉项目用地在内的202.3亩工业用地调整为二类居住用地。绥中国土局参加了此次会议。此时，距离《国有建设用地使用权出让合同》的签订仅有半年，即使依据《项目合作协议书》、《补充协议》的约定，两年的投产期限尚未届满。上述土地性质调整的事实表明，绥中国土局主观上已不愿、客观上已不能再继续履行案涉出让合同。故案涉出让合同不能继续履行，难以归咎于绥中中科公司开发建设进度缓慢。2011年5月19日，绥中县人民政府批复同意绥中国土局《关于收回三宗国有土地使用权的请示》，案涉项目用地被收回。2012年4月18日，绥中国土局将诉争土地使用权以二类居住用地条件另行出让案外人。绥中中科公司随即发函提出异议。涉案用地性质变更后另行出让给案外人，显然背离了地方政府招商引资初衷，客观上终结了招商引资进程，实现了绥中国土局所追求的土地变性为开发用地的意图，显然从根本上违背了作为引资兴办的高科企业绥中中科公司落地投产的意愿。《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”地方政府及有关部门与投资主体签订招商引资合同后，应遵守诚实信用原则，依法严格履行合同义务。本案《国有建设用地使用权出让合同》有效，合同目的不能实现的主要原因在于土地控制性规划调整，绥中国土局在《国有建设用地使用权出让合同》约定的投资建设和土地使用权出让期限内，将案涉项目用地另行出让。综上，绥中国土局对绥中中科公司构成根本违约，应承担相应责任。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终215号
【裁判摘要】开发区管委会出让土地使用权的合同效力认定——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”本案土地使用权出让合同的订立主体系常昆工业园管委会与常昆大酒店，在常熟国土局对合同未予追认的情况下，一审法院依据上述司法解释规定，认定该合同无效，并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终431号
【裁判要旨】未达到投资开发条件而订立的土地转让合同的效力——从合同约定内容看，长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下，后由鹏跃公司受让项目公司100%股权。该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定："任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。"但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权，因此，并不存在非法转让土地的情形。城市房地产管理法第三十九条第一款第一项规定："以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；……"该规定是管理性强制规定，并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定，亦不必然无效。且《项目转让协议书》签订后，因案涉土地尚未征转为国有土地，因此，根本不存在该法条规定的上述情形。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权，是判定合同能否实际履行的因素，并不能因此认定该协议无效。
摘要2：
- 日期： 02-21 16:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【实务要点】转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同，起诉前仍未取得或未获得批准，合同并不当然无效。
【案例索引】《未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力——秦龙公司与嘉德利公司、中经信公司、空后广州办土地使用权转让合同纠纷案》
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终194号
【裁判要旨】双方签订土地出让合同时明知占地范围内有部分集体土地的合同效力确定——《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，其体现了物权变动的区分原则，即物权变动的债权合同是有效合同时，物权变动有可能是无效行为或者无法履行的行为。本案当事人订立的《购买土地协议》是双方当事人真实意思表示，协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。.......根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故订立土地使用权出让合同并不会同时产生土地使用权出让的物权效力，仅产生履行合同的债权债务关系。法律并未规定只能在土地已经依法征用转为国有土地后，方可签订土地使用权出让合同。
摘要2：【法条链接】《城市房地产管理法》第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
- 日期： 02-21 22:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国有土地使用权出让合同效力的认定条件以及国家政策在此类合同履行中的具体体现——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案
【来源：《民事审判指导与参考》（总第25集），法律出版社2006年版，第194-197页】
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1179号
【裁判要旨】双方的前期履行行为均不符合出让合同约定，构成双方违约，但双方均未依据合同约定追究对方的违约金责任，而是采取变更合同、继续履行的方式填补损害、实现合同目的，受让人追究出让人迟延交付的违约责任不符合权利义务对等原则。
【裁判摘要1】《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任兼顾填补损害和惩罚违约双重功能，法定的几种违约责任方式可以择一适用，也可以同时适用，但以达到填补损害、惩罚违约的目的以及不超过当事人合理预见范围为限度。本案中，大连市国土局和富泰公司的前期履行行为均不符合《出让合同》的约定，构成双方违约，但双方均未依据合同约定追究对方的违约金责任，而是采取变更合同、继续履行的方式填补损害、实现合同目的。大连市国土局按《补充合同》约定履行了交付净地义务，使得富泰公司获得B区地块项目开发的合同目的得以实现；而富泰公司至今未完成A、C区地块的拆迁和项目开发，也客观上影响了政府对A、C区地块的土地收益以及项目规划的实现。案涉土地出让合同属于双务合同，权利义务应对等，在富泰公司未全面完成己方合同义务的情况下，该公司追究大连市国土局迟延交付净地的违约责任，不符合权利义务对等原则，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。
【裁判摘要2】大连市国土局应否向富泰公司返还因逾期交付导致土地使用年限减少相应的土地出让金——本院认为，富泰公司受让国有土地使用权的目的系进行房地产项目的开发销售，土地使用权最终要分割转让给购买房地产的消费者，富泰公司所支付的土地出让金也将通过房地产买卖转由购买房地产的消费者承担。大连市国土局已按《补充合同》约定履行了交付B区地块的合同义务，富泰公司取得了该地块的国有土地使用权证并完成该地块的开发销售，该地块项下的国有土地将随其上附着的房屋分割成若干独立单元，形成分别的土地使用权而为购买房屋的消费者享有，消费者支付的购房款中包含了70年土地使用权的对价，富泰公司不承担土地使用年限减少的损失，其无权向土地出让人主张返还相应的土地出让金。
摘要2：