- 日期： 09-24 15:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】债权人请求不履行清算义务的清算义务人承担赔偿责任的诉讼时效起算点确定——二审判决认定金泉公司、泉发公司的起诉超过诉讼时效期间是否错误。《公司法规定（二）》第十八条第二款规定：有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务，导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。债权人基于该款规定对于清算义务人享有的请求其承担连带清偿责任请求权的诉讼时效期间，应从债权人知道或者应当知道由于清算义务人不履行清算义务、导致债权人因公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，产生财产损失之日起算。根据已查明的事实，2005年5月26日，金泉公司、泉发公司申请强制执行最高人民法院(2003)民一再字第5号判决书。2006年5月22日，因东信公司无可供执行财产，执行法院裁定中止执行。石家庄裕华区人民法院于2009年9月28日作出(2007)裕指执字第2-2号民事被申请人河北东信房地产开发有限公司未提交清算所需的会计报表、资产负债表、债务清册、债权清册、财务账册等说明财务状况的材料，经向被申请人的股东（中国东方资产管理股份有限公司、河北××贸易有限公司、石家庄市新华区××建设开发公司、河北省×××经济技术开发公司）及董事会释明，被申请人的股东及董事均未提交清算所需的上述材料，致使该案无法清算。该院遂于2016年1月15日作出(2011)新民清（算）字第3号民事裁定书，终结强制清算程序。因此，金泉公司、泉发公司知道或者应当知道其由于清算义务人不履行清算义务、致使公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，产生财产损失之日为上述两公司知道或者应当知道上述裁定书生效之日。故金泉公司、泉发公司于2016年8月2日向一审法院提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间。二审法院认为本案所涉请求权超出诉讼时效期间错误，本院予以纠正。
摘要2：
- 日期： 10-21 20:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】关于修复问题，经一审法院委托鉴定，青海省建筑工程质量检测站出具《关于盛源小区2某、3某楼工程项目委托检测的回复》，载明案涉工程存在部分施工内容与图纸设计、工艺、用料不符的问题，中国建筑技术集团有限公司出具《关于青海盛源小区2某、3某楼质量检测相关技术问题的答复》，就工程相关问题的处理提出建议。根据《合同法》第一百零七条、第二百八十一条，《建工司法解释二》第四条规定，盛源公司要求八冶公司、八冶西宁分公司、李××履行修复义务，于法有据，应予支持，一审判决未予支持不当，本院予以纠正。
【解读】二审判决——八×建设集团有限公司、八×建设集团有限公司西宁分公司、李××于本判决生效后九十日内就青海省××工程质量检测站《关于盛源小区2某、3某楼工程项目委托检测的回复》列明的问题履行修复义务，如八×建设集团有限公司、八×建设集团有限公司西宁分公司、李××在规定的期限内不履行修复义务，则由青海××房地产开发有限公司委托有资质的第三方修复，所需费用由八×建设集团有限公司、八×建设集团有限公司西宁分公司、李××承担；
摘要2：
- 日期： 11-17 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体；（２）业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼——《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具有民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号)载明：“金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》([2005]民立他字第8号)载明：“根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”根据上述法律规定及答复意见，业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。．．．．．．虽然国电业委会并非国电家园小区业主与宏基房产公司签订的《商品房买卖合同》的当事人，但是国电业委会该项起诉请求涉及国电家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统、小区幼儿园等配套设施未建设等问题，系国电家园小区业主基于该小区共有部分享有的共有利益，属于该小区业主因共有部分物权产生的法定之债，并非仅限于《商品房买卖合同》范围内的合同之债，故国电业委会有权代表国电家园小区业主就该项请求提起诉讼。．．．．．．．因该两项诉讼请求系基于《商品房买卖合同》而主张的权利，合同之债具有相对性，业主是商品房买卖合同的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的人。国电业委会并非案涉《商品房买卖合同》的当事人，且业主委员会的诉讼权利能力应仅限于业主大会有权决定的事项范围，即业主共有和物业共同管理事项，而该两项诉讼请求涉及的事项不属于上述范围，故二审法院裁定驳回国电业委会针对该两项请求的起诉并无不当。．．．．．．
摘要2：（续）本案中，国电公司该项诉讼请求系源于宏基房产公司未签订前期物业服务合同及未提供前期物业服务，却收取了业主的物业费而主张的权利，该事项属于损害全体业主公共利益的情形，业主委员会应当依法履行与物业管理有关活动的职责，故国电业委会在有业主大会授权的情形下，可以就该项诉讼请求提起诉讼。综上，对于国电业委会一审起诉请求涉及国电家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等事项，国电业委会系适格原告，一、二审法院认定国电业委会不是本案适格原告系适用法律错误，应予纠正。
- 日期： 11-25 15:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】以达成和解为由申请撤回起诉，应免收一审、二审案件受理费——李××在本案审理期间提出撤回起诉的请求，已经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。李××以其与新疆××房地产开发有限公司、滕××、刘××达成和解为由申请撤回起诉，依据《最高人民法院关于人民法院进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》第38条“发挥诉讼费用杠杆作用。当事人自行和解而申请撤诉的，免交案件受理费。当事人接受法院委托调解的，人民法院可以适当减免诉讼费用。一方当事人无正当理由不参与调解或者不履行调解协议、故意拖延诉讼的，人民法院可以酌情增加其诉讼费用的负担部分"之规定,本案应免收案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条规定，裁定如下：一、撤销新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2019）新28民初47号民事判决；二、准许李××撤回起诉。本案依据《最高人民法院关于人民法院进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》之规定，不收取一审、二审案件受理费，李××预交的一审案件受理费240787.73元，由一审法院退还李××，李××预交的二审案件受理费240787.73元，由本院退还李××。
摘要2：
- 日期： 01-28 20:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本院审查过程中，李××栋提交了2020年6月23日李××(甲方)与沧润公司(乙方)签订的《和解协议》，该协议第一条约定：“甲方自愿向沧州市中级人民法院撤回(2020)冀09执119号案件中对乙方的强制执行申请，并自愿放弃对乙方申请强制执行的权利，永不再申请执行；”第二条约定：“甲方自愿放弃(2019)冀民终872号民事判决书第四项判决的‘河北沧润房地产开发有限公司对青县中润商贸有限公司本判决第二项所负债务的30%承担赔偿责任’，不再向乙方主张任何权利。”鉴于当事人达成了和解协议，李××放弃了原判决确定的对沧润公司的权利，沧润公司的再审请求通过和解的方式实现。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零二条规定：“再审申请审查期间，有下列情形之一的，裁定终结审查：……；(三)当事人达成和解协议且已履行完毕的，但当事人在和解协议中声明不放弃申请再审权利的除外；……”本案应终结审查。
摘要2：
- 日期： 02-02 20:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】登记在第三人名下的财产被撤销后可以作为被执行人的财产予以执行——本案争议的焦点为登记在第三人名下的财产能否作为被执行人的财产予以执行。根据本院查明的事实和法律规定，本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款的规定：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，虽然未经第三人刘××书面确认该财产属于被执行人，但经（2015）饶中民一终字第663号民事判决书确认，撤销了刘××与第三人江西××××房地产开发有限公司于2013年8月28日签订的《商品房买卖合同》，故涉案房产的实际所有权人为被执行人王X，因此广丰区法院执行登记在复议申请人（第三人）刘××名下的位于××﹒翰林印象15＃楼1单元1501室房产符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、第二百五十条的规定，财产被查封、扣押后，被执行人不履行还款义务的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行，被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。广丰区法院在复议申请人（第三人）不主动迁出涉案房产的情况下，依据上述法律规定，发出（2017）赣1103执1928号迁出房屋的《公告》，符合法律规定。故复议申请人提出涉案房产未过户到被执行人王X名下，执行法院将上述王X不具有合法权益的财产列为被执行财产，属于执行错误的复议理由不成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-05 20:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】商品房预售资金,是开发商将正在建设中的商品房预售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，根据物权法的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有，在房地产开发企业名下，性质上属于房地产开发企业所有。虽然《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售所得款项必须用于工程建设，但该条款立法本意是为了规范开发商使用预售资金的行为，并不是对人民法院强制执行的禁止性规定，商品房预售资金监管账户亦不是法定的不允许冻结、扣划的账户。且本案中执行机构并未将商品房预售资金账户中的存款全部冻结，只对其中750万元予以了冻结。综上，复议申请人隆鑫房地产的复议理由不能成立，原裁定应予维持。
摘要2：
- 日期： 02-10 13:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】就本案实体处理结果而言，虽然案涉争议房屋项下的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均登记办理在聚信公司名下，但邢××在一审中已提供相关凭证证明其为案涉项目下的4.71亩土地向巩义市孝北村委会共支付170万元土地款。邢××提供的其与柴××、聚信公司在2010年6月19日签订的《协议书》以及在2013年12月1日签订的《关于洛阳聚信房地产开发有限公司柴××和邢××共同开发新风花苑的调解协议》，对邢××、柴××、聚信公司如何开发案涉项目以及建成后如何分配房屋等作了约定。邢××原审中提交了其与郑州银河建筑工程有限公司就对案涉项目进行施工签订的《协议书》、郑州银河建筑工程有限公司出具的《证明》以及相关凭证等证据证明其对案涉项目进行了投资开发。柴××、聚信公司均未对邢宏端的上述行为提出任何异议。聚信公司在一二审中亦明确表示其非案涉土地的投资人，也非新风花苑项目出资人，该项目是柴××、邢××以聚信公司名义投资开发，聚信公司不是本案争议土地使用权人及房产的实际权利人。人民法院对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。原判决综合全案证据认定邢××是案涉土地使用权的出资人、案涉项目的实际投资开发人、已经出售案涉房产，并无不当。综合本案全案情况，原审法院判决不得执行案涉房屋，处理结果亦较为妥当。
摘要2：
- 日期： 02-10 13:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】借用资质开发房地产存在过错，其不享有足以排除强制执行的民事权利——对于借用房地产开发资质问题。现行法律及司法解释虽未明确规定借用资质合同无效，但探究城市房地产开发相关法律及行政法规，国家对于借用房地产开发资质，明显采用禁止、限制至少是不鼓励的态度。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定房地产开发企业应当具备名称、组织机构、固定经营场所、注册资本、足够的专业技术人员等条件。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定房地产开发企业应当具备100万元以上的注册资本，4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；第九条规定房地产开发主管部门对房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目；第三十四条规定未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产开发主管部门责令限期整改，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。基于上述规定，可以认为，房地产开发关系国计民生和社会公共安全，故国家将房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制。借用房地产开发资质违反法律及行政法规相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖。二审法院认定海利食品公司、海利房地产公司、蒋××借用资质开发房地产存在过错，并据此认定其不享有足以排除强制执行的民事权利并不缺乏依据，海利食品公司、海利房地产公司、蒋××申请再审理据不足，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-10 14:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】挂靠方式开发经营房地产项目不能排除强制执行——《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。我国法律对不动产物权变动主要采“登记生效”主义，未经不动产登记薄记载，不产生法律效力。根据原审证据表明，赤坎公司以自己的名义提交竞买申请书、签订成交确认书、缴纳土地成交款及相关税费，与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，并登记于不动产登记簿的方式取得了案涉土地使用权。二审法院由此认定案涉土地使用权系赤坎公司通过挂牌转让竞得，赤坎公司为案涉土地使用权人符合法律规定，并无不当。吴××主张其已经依照《挂靠开发商住楼协议书》履行了义务，为案涉土地实际投资人，依法享有案涉土地的使用权。本院认为，第一，根据查明的事实，案涉土地登记在赤坎公司名下，是吴××及赤坎公司双方合意，吴××对土地登记在赤坎公司名下是明知且不持异议的。第二，即使《挂靠开发商住楼协议书》系双方真实意思表示，吴××确以赤坎公司的名义实际缴纳了案涉土地的所有费用，对案涉地块享有一定的权益，但该协议并无对竞拍所得土地权属的约定，仅是对项目开发的主体、收益等做了约定，吴练兴以其为实际出资人主张案涉土地使用权没有事实根据和法律依据。第三，根据《中华人民共和国城市房地产开发管理法》相关规定，我国法律对开发经营房地产项目设立了准入门槛，并未允许个人从事房地产开发经营活动。吴××为了获得个人收益，规避国家法律法规，采取挂靠赤坎公司的方式开发经营房地产项目，应当预见存在相应的风险。因此，吴××主张其为案涉土地使用权实际享有人理据不足，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求
摘要2：（续）交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴××既未与赤坎公司签订书面转让合同，又因自身原因未将案涉土地登记在自己名下，存在明显过错，应自行承担由此带来的法律风险。虽吴××依据《挂靠开发商住楼协议书》缴纳了案涉土地转让费用，且赤坎公司对此不持异议，可以确认吴××享有一定的实体权益，但该权益产生来源于吴××与赤坎公司内部协议，在效力上并不优先于粤财公司所享有的债权，不足以排除强制执行。吴××可以依据与赤坎公司签订的《挂靠开发商住楼协议书》，对其因此所受的损失主张权利。
- 日期： 02-11 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论；（１）前手享有的权益是否能够排除强制执行，对于后手的权益是否能够排除强制执行并不具有可参考性——案外人执行异议之诉审理的基本理念，本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利在强制执行程序中更应受到保护。也就是说，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判，是建立在相对性原则之上的，在该案中对案外人的权益是否达到了足以排除强制执行的程度的认定，并非对于处于此评判框架之外的其他第三人均具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论。因此，在审理执行异议之诉时，应当严格以个案事实为基础，对基于不同法律行为而形成的案外人的权益与强制执行债权进行比对分析。本案中，案涉房屋系盛景公司用于抵偿对王××所负债务，闫××是从王××处购买该房屋。因此，王××对案涉房屋所享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不能够适用于对于闫××的权益与华融重庆分公司强制执行之间的评判。而且，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条规定的精神，即使源于非基于法律行为而取得物权的人，在办理登记前处分该不动产的行为，也不发生物权效力。可见，在未办理权属登记的情况下，因其公示性的缺失，法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性的规定。举重以明轻，尚未完成法律规定要件而成为物权的买受人的合同权利在进行处分的过程中，也必然无法将其具有类物权属性的效力传递给次买受人。何况在闫××在受让案涉房屋时，该房屋上的权利状态与王××接收该房屋时并不相同。因此，王××对案涉房屋享有的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，对于闫××的权益是否能够排除华融重庆分公司的强制执行，并不具有可参考性。 基于上述，闫××是基于其对案涉合同标的物所享有的权利而主张排除其合同之外第三人的权利，故需就闫××自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。根据本案查明的事实，王××于2014年11月5日与盛景公司签订《抵房协议》时，案涉房屋上并无案涉抵押权，也没有被查封。而闫××与盛景公司之间的案涉《商品房买卖合同》签订于2017年7月21日。
摘要2：（续）此时，案涉房屋上已经设定了抵押。因此，闫××所继受的该房屋权利的完整性明显弱于王××接收该房屋时可享有的权利。在这种情况下，与从房地产开发企业处直接购买房屋不同，作为买受人的闫××无疑应当对案涉房屋是否存在权利瑕疵负有更重的审查注意义务。而案涉房屋无法完成权属转移登记显系闫××未尽到这一审查注意义务所致，闫××对此应当自负其责，其对案涉房屋所享有的权益因此而不应排除华融重庆分公司基于抵押权而申请的强制执行。
- 日期： 02-12 11:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】享有物权期待权的商品房消费者转让商品房实质为债权转让，受让人继续享有前手足以排除执行的民事权益——本案为执行异议之诉，争议焦点为于××对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体到本案中，就案涉房屋，于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》虽在一审法院对案涉房屋查封之后，但鉴于于××并非直接向龙驿公司购房，而是向案外人苏×购买，再与龙驿公司补签买卖合同，而苏×在案涉房屋查封前已与龙驿公司签订了买卖合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一审法院据此将于××与龙驿公司补签的《商品房买卖合同》视为符合《执行异议复议规定》第二十九条第一项规定情形并无不当，本院予以维持。于××与苏×的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封之后，该行为虽不为法律所鼓励，但本案作为案外人执行异议之诉，审查重点在于××对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。西藏信托以苏×、于××的房屋交易行为发生在案涉房屋被查封后为由主张一审法院适用法律错误理据不足，且本案与西藏信托所称的另案情形也不完全一致，对其该部分上诉理由。本院不予采信。
摘要2：
- 日期： 02-12 15:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】土地储备中心购买房屋用于解决“三旧”改造项目属于满足基本居住需要，符合《执行异议和复议规定》第29第2项的规定，享有排除强制执行的民事权益——关于宏宇公司主张一审判决适用法律错误，土储中心无权根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合本案事实，土储中心于2017年1月5日与三鼎公司签订订购协议并已支付95%的房款，符合上述规定第二十九条第一、三项的规定。至于是否符合第二项的规定，虽然土储中心并非直接居住案涉商品房，但其提交的《关于第五次向65中北片棚改项目提供房源的函》等多份函件可以表明其购买房屋系安置用房，用于解决“三旧”改造项目被征收人的居住问题，故从实际居住人角度出发，应充分考虑案涉房屋拟提供被征收人的情形。而且，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第二款规定，“‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”案涉所购买房屋用于解决“三旧”改造项目，当属于满足基本居住需要，故符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。因此，土储中心享有排除强制执行的民事权益，宏宇公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-13 12:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人董××对案涉房屋提出的异议符合该条司法解释规定的情形。．．．．．．在执行法院依法查封案涉房屋之前，董××的购房行为完成在先，英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时，按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，对董××购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽应有的审慎注意义务。董××在先签订购房合同、支付购房对价、合法占有案涉房屋、没有办理产权变更登记系因“英泰国际综合楼(1-5层)项目”未完成竣工验收、英泰公司未依合同约定履行办理产权证照义务所致，董××客观上无过错；华融湖南分公司设立抵押在后，董××没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失。董××在完成购房缔约及履约时没有过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中，董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，
摘要2：（续）没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。
摘要1：——最高人民检察院关于印发最高人民检察院第二十一批指导性案例的通知
【来源：《最高人民检察院公报》2020年第6号（总第179号）第24-25页】
【要旨】查封、扣押、冻结被执行人财产应与生效法律文书确定的被执行人的债务相当，不得明显超出被执行人应当履行义务的范围。检察机关对于明显超标的额查封的违法行为，应提出检察建议，督促执行法院予以纠正，以保护民营企业产权，优化营商环境。
摘要2：
- 日期： 02-19 17:46
- 作者：陈其象律师
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自持房屋
自持房
摘要1：解读：执行中存在能够处置自持房和不能处置自持房两种观点。
解析：（１）自持房一般是指房地产开发企业通过公开交易方式获取国有建设用地使用权并与地方政府部门签订《土地出让合同》中约定期限内只租不售的企业自持房屋；（２）自持房一般不得销售、转让，只能对外租赁。
摘要2：
- 日期： 03-07 15:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示】仅就土地使用权享有抵押权的抵押权人，不能对确认他人就该土地上的工程享有建设工程价款优先受偿权的生效裁判提起第三人撤销之诉。
【裁判要旨】承包人的建设工程价款优先受偿权所涉房屋与他人抵押权所涉的土地虽然相互关联，但是建设工程价款优先受偿权的客体系扣除土地价值之后的建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权；虽根据房地一体原则，对案涉工程及所占有的土地应一同拍卖，但是并不影响抵押权人所享有的抵押权的效力和范围。因此，对土地使用权享有的抵押权人对建设工程价款优先受偿权的判决不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。
【裁判摘要】土地抵押权人对建设工程价款优先受偿权不具有第三人撤销之诉主体资格——有权提起第三人撤销之诉的主体：一是有独立请求权第三人，二是案件处理结果同他有法律上的利害关系的无独立请求权第三人。．．．．．．由于建设工程价款优先受偿权的客体系扣除土地价值之后的建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权，故南天公司享有的建设工程价款优先受偿权对××银行芜湖分行就土地使用权所享有的抵押权的实现不产生实质性影响，未损害××银行芜湖分行的民事权益，即：××银行芜湖分行所享有的抵押权本身不受南天公司享有的建设工程价款优先受偿权的影响。虽然南天公司为实现建设工程价款优先受偿权，根据房地一体原则，对案涉工程所占有的土地一同拍卖，但是并不影响××银行芜湖分行所享有的抵押权的效力和范围。因此，(2018)皖民终828号民事判决的处理结果，与××银行芜湖分行，不具有法律上的利害关系。故××银行芜湖分行亦不属于案件处理结果同他有法律上的利害关系的无独立请求权第三人，不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。
摘要2：【案例索引】某银行芜湖分行、安徽某建设有限公司、芜湖某房地产开发有限公司第三人撤销之诉案；入库编号：2023-07-2-470-003；一审：安徽省高级人民法院（2020）皖民撤1号民事裁定（2020年7月30日）；二审：最高人民法院（2021）最高法民终456号民事裁定（2021年3月26日）
- 日期： 03-07 21:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】执行法院可以在解除保全保证范围内径直裁定执行保证人或提供解除保全保证的保险机构的财产——本案争议的焦点是汝城县法院裁定由阳光财保郴州支公司向申请执行人肖××清偿被执行人钱塘公司所负债务是否符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第85条规定：“人民法院在审理案件期间，保证人为被执行人提供保证，人民法院据此未对被执行人的财产采取保全措施或解除保全措施的，案件审结后如果被执行人无财产可供执行或其财产不足清偿债务时，即使生效法律文书中未确定保证人承担责任，人民法院有权裁定执行保证人在保证责任范围内的财产。”具体到本案而言，阳光财保郴州支公司为钱塘公司提供了保单保函，汝城县法院为此裁定查封阳光财保郴州支公司承保的诉讼财产保全责任保险保单权利（保险金额1300万元，保单号1185某某某某0078），对钱塘公司竞得的位于汝城县卢阳镇益耕路北侧、九龙大道西侧编号为2017D05号地块的国有建设用地使用权（限额1300万元）予以解除查封。2019年8月28日，钱塘公司将位于汝城县卢阳镇益耕路北侧、九龙大道西侧编号为2017D05号地块的使用权转移给汝城县群丰房地产开发有限公司。鉴于此，在阳光财保郴州支公司自认“假如2017D05号土地解除查封后该土地变卖、转移了，造成肖××产生损失，由我公司在此范围内承担赔偿责任"及没有证据证实钱塘公司还有其他可供财产执行的情况下，汝城县法院根据上述法律规定，裁定执行阳光财保郴州支公司在保险责任范围内（保险金额1300万元）的财产，并无不当。申请执行人肖××不予接受以物抵债的12个车位，并不影响复议申请人阳光财保郴州支公司在保险责任范围内承担责任。
摘要2：
- 日期： 03-09 14:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】符合《执行异议和复议规定》第２９条规定的以房抵债（工程款）可以排除执行——本案的焦点问题是：张×能否依据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，排除人民法院的强制执行。本院对此分析认定如下：《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期，但合同约定付款方式为工程款抵顶房款，出卖人应当在2018年2月3日前将案涉房屋交付给买受人使用，买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合张×提供的物业费、煤气开栓费等票据记载时间以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同书》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。张×一审提供的中安亿公司与盛恒基公司及其关联公司之间的《盛世天地园林景观透水地坪工程施工合同》《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》、资金支付会签单、资金结算票据、工程款抵房选号审批单、工程结算通知单等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及中安亿公司实际支付了案涉房屋的购房款。现中安亿公司同意将权利让渡给张×，盛恒基公司亦为张×开具了房款收据予以确认，应视为张×已交付了全部购房款。另经原审查明，张×名下无其他用于居住的房屋。综上，张×的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。
摘要2：
- 日期： 05-03 14:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】《解除通知函》的效力问题。．．．．．．在《解除通知函》发出前，张××按照协议约定，将相关债权转让给了何××，以其亲属名义与何××的浙江××房地产开发有限公司签订了六份购房合同，在《解除通知函》发出后二个月内，何××又将上述六份购房合同在武义县住房和城乡建设局进行了商品房销售备案登记，何××的上述行为可以认定其并不认可《解除通知函》的效力，并且其还进一步履行了协议约定的主要义务，之后张××也向何××发送了《撤销解除通知函》，双方也并未达成任何新的协议。况且，本案中，张××在2014年8月2日催告的也仅是2000余万元的剩余款项以及协助办理银行按揭的事宜，并不是因何××未迟延履行合同的主要债务，故张××也无权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权。
摘要2：