摘要1：最高人民法院关于发布第27批指导性案例的通知（法〔2021〕55号）
【目录】指导案例148号：高光诉三亚天通国际酒店有限公司、海南博超房地产开发有限公司等第三人撤销之诉案；指导案例149号：长沙广大建筑装饰有限公司诉中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行、林传武、长沙广大建筑装饰有限公司广州分公司等第三人撤销之诉案；指导案例150号：中国民生银行股份有限公司温州分行诉浙江山口建筑工程有限公司、青田依利高鞋业有限公司第三人撤销之诉案；指导案例151号：台州德力奥汽车部件制造有限公司诉浙江建环机械有限公司管理人浙江安天律师事务所、中国光大银行股份有限公司台州温岭支行第三人撤销之诉案；指导案例152号：鞍山市中小企业信用担保中心诉汪薇、鲁金英第三人撤销之诉案；指导案例153号：永安市燕诚房地产开发有限公司诉郑耀南、远东（厦门）房地产发展有限公司等第三人撤销之诉案；指导案例154号：王四光诉中天建设集团有限公司、白山和丰置业有限公司案外人执行异议之诉案；指导案例155号：中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案；指导案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2017）最高法民终63号民事裁定书
【裁判要点】公司股东对公司法人与他人之间的民事诉讼生效裁判不具有直接的利益关系，不符合民事诉讼法第五十六条规定的第三人条件，其以股东身份提起第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。
摘要2：【注解】公司股东对公司法人与他人之间的生效民事裁判提出第三人撤销之诉的，人民法院不予受理。
摘要1：【案号】最高人民法院（2017）最高法民终885号民事裁定书；福建省高级人民法院（2016）闽民撤6号民事裁定书
【裁判要点】债权人对确认债务人处分财产行为的生效裁判提起第三人撤销之诉的，在出现债务人进入破产程序、无财产可供执行等影响债权人债权实现的情形时，应当认定债权人知道或者应当知道该生效裁判损害其民事权益，提起诉讼的六个月期间开始起算。
摘要2：【注解１】债务人进入破产程序，第三人撤销之诉不适用破产集中管辖，应当向生效裁判法院提起第三人撤销之诉，而非向受理破产法院提起第三人撤销之诉；
【注解２】进入破产程序后第三人撤销之诉６个月起诉期间起算点——第三人签收破产管理人制作的有关债权人申报材料之日作为第三人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日。
- 日期： 03-29 10:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市昌平区人民法院执行裁定书(2020)京0114执异228号
【裁判摘要】《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第一条规定：“执行过程中，申请执行人或其继承人、权利承受人可以向人民法院申请变更、追加当事人。申请符合法定条件的，人民法院应予支持。”案件的申请执行人为“北京天通宜和国际珠宝有限公司”，经北京世纪今创房地产开发有限公司向本院提出执行异议，本院（2019）京0114执异222号生效执行裁定书裁定驳回北京天通宜和国际珠宝有限公司的执行申请，因此对于孙某某１、孙某某２于案件的申请执行人一节，并不符合在“执行过程中”这一前置条件，本院对于孙某某１、孙某某２该项申请无法支持。
【解读】公司本身不具有申请执行人资格不予受理申请执行，股权申请变更为申请执行人不符合规定。
摘要2：【案号】北京市第一中级人民法院执行裁定书（2020）京01执复145号
【摘要】本院认为，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》是适用于执行过程中，变更、追加当事人的重要法律依据。第一条规定：“执行过程中，申请执行人或其继承人、权利承受人可以向人民法院申请变更、追加当事人。申请符合法定条件的，人民法院应予支持。”本案中，（2019）京0114执异222号生效执行裁定书已裁定驳回北京天通宜和国际珠宝有限公司的执行申请，昌平法院据此以孙某某１、孙某某２所提变更申请执行人申请并未在执行过程中为由裁定驳回孙某某１、孙某某２变更申请执行人的申请，符合法律规定。
- 日期： 03-29 16:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】安徽省淮南市田家庵区人民法院行政判决书(2016)皖0403行初12号
【裁判摘要１】网上备案的登记和撤销行为属于行政诉讼法的受案范围——根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款中均规定了房屋开发商应将房屋预售合同报房产管理部门登记备案，是履行房地产管理部门对商品房开发企业的监督管理职能，防止开发商“一房二卖”损害买受人的合法权利。同理，撤销商品房的网备，使开发商能够将房屋转卖，影响买受人的权利。本案被告将四套商品房的网备撤销，影响原告权利的实现，故原告是本案的利害关系人。网上备案的登记和撤销行为，是行政主体依据其职权，依当事人的申请启动，针对特定的行政相对人，亦不属于行政诉讼法第十三条规定的排除在法院受理范围之外，故被诉行为属于行政诉讼法的受案范围。
【裁判摘要２】行政机关单方撤销备案登记违反正当程序原则程序违法——虽然法律法规没有明确规定撤销商品房网上备案的程序，但应当依据程序正当原则，在程序上应充分保障当事人的参与权、知情权、异议反驳等权利。被告依据第三人单方申请予以撤销涉案备案登记，被告没有证据证明其依法通知了原告，没有保障其参与权、知情权、异议反驳等权利。故被告虽具有监督管理职能，但其撤销备案的程序违法，应予撤销。
摘要2：
- 日期： 04-03 11:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2014)行提字第22号
【裁判摘要】无偿收回土地应查明政府是否有过错——涉案土地确已超过二年未动工开发,但是,造成土地未动工开发,是否存在作出三份无偿收地决定时有效的1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定的“政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成”的情形,陵水县政府未予查清;同时,三份无偿收地决定未依法送达琪楠公司,严重违反法定程序。
摘要2：琪楠陵水贸易公司、海南省国际旅游岛先行试验区管理委员会资源行政管理：土地行政管理（土地）再审行政判决书
【案号】最高人民法院行政判决书(2019)最高法行再2号
【摘要１】因没有规划导致无法开发属于政府原因导致土地闲置——城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划，没有规划则无法开展项目设计和规划，不具备开工条件。．．．．．．琪楠陵水公司主张因没有规划导致无法开发的理由，具有合理性，应予支持。
【摘要２】关于案涉土地“三通一平"是否为陵水县政府出让土地的随附义务问题。本案中，虽然案涉《国有土地使用权出让合同》签订时的法律、法规及政策性规定未就出让土地“三通一平"等基础设施问题进行规定，案涉《国有土地使用权出让合同》也未就此作出约定，但陵水县政府出让案涉土地的目的是作为房地产开发和旅游项目，应当对出让的地块提供基本的开发利用条件。．．．．．．陵水县政府认为当时整个海南省出让土地的清理工作均由土地受让人完成，该府不具有对案涉土地的清理和配套工作的义务，案涉土地的“三通一平"系琪楠陵水公司的单方义务的理由，本院不予支持。琪楠陵水公司主张案涉土地当时尚不具备开发条件的主张，符合客观实际。一审认为陵水县政府负有对案涉土地提供基本开发条件义务，案涉土地闲置与陵水县政府未提供基本开发条件存在一定关系，认定正确，本院予以支持。
摘要1：【载《最高人民法院公报》 2006年第9期(总119期)】
【裁判摘要】
一、建设行政主管部门对在集体土地上建造的住宅小区组织竣工综合验收并颁发验收合格证，不违背《城市房地产开发经营管理条例》关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的立法原意，是依职权实施的具体行政行为。该行为直接影响到住宅小区居民的利益，属可诉的具体行政行为。
二、建设行政主管部门是本行政区域内住宅小区竣工综合验收的组织者和最终审验者，代表国家对住宅小区行使竣工综合验收权力。在竣工综合验收合格后建设行政主管部门颁发的《住宅竣工验收合格证书》，是以政府机关公信力来担保住宅小区的建筑质量达到了可以交付使用的水平。建设行政主管部门在颁发证书前，必须保证证书所证明的每个事实都真实，以免因此破坏政府机关的公信力。如果证书所证明的某一事实是虚假的，建设行政主管部门应当承担审查失职的法律责任。
三、按照审判监督程序审理的行政诉讼案件，当事人应依法提供其在原审举证期限届满后发现的新证据，对确因客观原因不能自行收集且提供了相关线索的，当事人可以申请人民法院调取，人民法院也可以依职权向行政机关、其他组织或者公民调取证据。经过对新的证据质证、认证，被诉具体行政行为所依据的主要事实不能成立的，应当改判撤销原具体行政行为。
摘要2：【案号】江苏省高级人民法院行政判决书（2006）苏行再终字第0001号
【注解】建设行政主管部门对集体土地住宅小区颁发验收合格证行为可诉。
- 日期： 04-15 15:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第222号
【裁判摘要】北城公司承建了同一公司开发的“迎红水岸”工程项目。巨亨公司与北城公司签订的《工程劳务承包合同》约定：“鉴于甲方（指北城公司）与遵义同一房地产开发有限公司已经签订施工总承包合同，现甲、乙双方就工程劳务分包事项达成协议。”其中，“分包内容”约定有关工程的土建、安全防护措施、内外架等内容，“劳务承包单价及结算付款方式”约定实行面积包干单价，甲方按照工程进度向乙方支付工程款等。协议还约定乙方向甲方交纳300万元保证金。从上述协议内容看，巨亨公司是以工程承包分包的方式，从总承包方北城公司手中分包了部分建设项目。之后，三方当事人，即工程项目发包方、总承包方、分包方又就该建设项目工程劳务费结算达成协议。本案争议的基础合同有建设工程总承包合同，也有分包劳务合同以及工程款结算协议。巨亨公司基于上述合同及结算协议起诉总承包人北城公司，发包人同一公司，请求给付工程“分包劳务费”、违约金等，该争议仍属于建设工程施工合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款的规定：“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”本案应当按照不动产纠纷确定管辖。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款规定：“（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”本案工程项目所在地位于贵州省遵义市，属于贵州省法院辖区。
摘要2：
- 日期： 05-18 06:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2019)浙民再545号
【裁判摘要】交付全部或大部分房款的购房消费者所享有的权利，包括房屋建成情况下的房屋交付请求权和房屋未能交付情形下的购房款返还请求权，均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，但应以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件——本案案涉房屋系住宅，而赵某某在杭州市又无其他住房，且其已经实际向亚细亚公司支付超过一半的购房款计833070元，在亚细亚公司未能交付案涉房屋之情形下，根据前述规定，赵某某要求返还购房款之请求权在亚细亚公司破产程序中理当享有优先于建设工程价款及抵押权受偿的权利。亚细亚公司提出，案涉房屋已经被人民法院强制拍卖，房屋产权已经不再登记在亚细亚公司名下，故赵某某不应享有优先受偿权。然如前所述，房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。
摘要2：
- 日期： 05-21 09:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申2093号
【裁判摘要】购房人仅提供发票、收据不能认定已经实际付款并排除强制执行——本案是执行异议之诉，涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖合同纠纷案件并不相同，购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款，还应查明购房人实际支付购房款的事实。根据原判决查明的事实，华大公司与刘某某于2012年5月20日签订《商品房买卖合同》，2016年4月23日华大公司向刘某某出具销售不动产统一发票，但刘某某并未提供证据证明其已经按照合同约定的支付方式向华大公司支付了房款。刘某某提交银行转账记录拟证明其于2014年2月25日向何某支付购房款527000元，该款项金额与案涉商品房买卖合同及销售不动产统一发票的购房价格不符，刘某某称多付的61610元为装修款，但未提供证据予以佐证。原判决认定刘某某未提交有效证据证明支付房款的事实，并无不当。
摘要2：
- 日期： 05-21 09:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖合同纠纷案件并不相同，购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款，还应查明购房人实际支付购房款的事实；（２）购房人仅提供销售不动产统一发票、收款收据不能认定已经实际付款并排除强制执行。
摘要2：
摘要1：解读：（１）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第３１２条之规定，案外人提起执行异议之诉的诉讼请求范围包括排除执行及确认权利；（２）案外人提出的要求被执行人协助办理房屋产权登记等具有给付内容的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不应在案外人执行异议之诉案件中一并审理。
【注释】《九民会议纪要》第１１９条规定“但案外人既提出确权、给付请求，又提出排除执行请求的，人民法院对该请求是否支持、是否排除执行，均应当在具体判项中予以明确。”——案外人执行异议之诉应当对确权一并审理，但对给付请求是否支持只是应当在具体判项中予以明确。
摘要2：【注解1】根据《民事诉讼法司法解释》第３１２条第２款规定：”案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。“只有确权之诉才能与案外人执行异议之诉合并审理，其他给付之诉等均不属于案外人执行异议之诉审理范围。
【注解２】执行异议之诉能否审理给付之诉｜本案华宇广泰公司除提出确权请求和排除执行请求外，还请求对执行标的物拍卖、折价的款项优先清偿其工程价款，该项诉讼请求的实质是实现优先受偿权的具体请求，其性质为给付请求。给付请求是否属于执行异议之诉的审理对象，民事诉讼法及其司法解释没有明确规定。．．．．．．基于现行民事诉讼法及其司法解释的规定，案外人提出的给付请求不属于执行异议之诉的审理对象。——参考：《华宇广泰建工集团松原建筑有限公司等与东北农业生产资料有限公司案及松原市博翔房地产开发有限公司案外人执行异议之诉申请再审案》，载《民事审判指导与参考》２０１７年第４辑（总第７２辑），人民法院出版社２０１８年版，第２２８－２４１页。
- 日期： 05-29 12:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】永州市中级人民法院民事判决书(2014)永中法民一初字第3号
【裁判摘要】排名第一的中标候选人放弃中标的，招标人可以按照中标候选人名单排序依次确定其他中标候选人为中标人，也可以重新招标，自主权在招标人——湖南潇湘技师学院在中标候选人放弃中标后有权对新校区建设项目（选择投资人）依次另行确定排名第二的中标候选人，也有权重新招标。2014年月湖南潇湘技师学院已重新挂牌招标，确认了新的中标人。原告在重新招标中并未报名。因此，原告永州市人和仙聚房地产开发有限公司要求确认其为被告湖南潇湘技师学院就新校区建设项目中标人并签订投资协议，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 06-04 11:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之一：珠海华润银行股份有限公司与江西省电力燃料有限公司、广州大优煤炭销售有限公司保理合同纠纷案——次债务人不得以债权瑕疵为由对抗善意保理商【案号】（2017）最高法民再164号
最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之二：顾某、汪某某、江苏瑞豪置业有限公司与盐城市大丰区人民政府、盐城市大丰区国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案——合同解除权的默示放弃应设定严格的认定标准【案号】（2016）最高法民终822号
最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之三：林某交通肇事案——行为人在驾照被暂扣期间驾驶车辆应认定为无证驾驶【案号】（2017）最高法刑申54号
最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之四：内蒙古生力资源（集团）有限责任公司与内蒙古伊东煤炭集团有限责任公司、华融金融租赁股份有限公司等确认合同无效纠纷案——审判实践中应区别不同情况处理民刑交叉关系【案号】（2017）最高法民终17号
最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之五：陈某某与陈某、胡某某、淮安市浩宇科技有限责任公司、张某某民间借贷纠纷案——保证期间内债权人向保证人主张权利的方式应参照诉讼时效的规定【案号】（2017）最高法民再178号
最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之六：袁某某与江苏省人民政府政府信息公开案——政府信息公开申请应以法定形式向专门机构提出【案号】（2017）最高法行申17号
最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之七：上海磬天实业有限公司与无锡市广益汽配城发展有限公司商品房销售合同纠纷案——当事人诉请实质上否定已生效判决认定的构成重复起诉【案号】（2017）最高法民申210号
最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之八：被告王某某与江苏省常州市武进区人民政府土地行政管理案——行政机关职权改变的由继续行使其职权的行政机关担任【案号】（2017）最高法行申137号
最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之九：邵阳市宇圣石业有限公司与福建南电股份有限公司买卖合同纠纷案——按自动撤回上诉处理的民事裁定不属于当事人可以申请再审的范围【案号】（2017）最高法民申1090号
摘要2：最高人民法院第三巡回法庭发布十个典型案例之十：江苏南通二建集团有限公司与连云港市远通房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案——当事人在诉讼中达成的结算协议应当作为建设工程价款的认定依据【案号】（2017）最高法民终20号
- 日期： 06-25 16:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终158号
【裁判摘要】关于世纪佳和公司主张中铁建工集团未开具发票，其有权拒付工程款的抗辩理由是否成立的问题。开具工程款发票系中铁建工集团履行本案合同的附随义务，与世纪佳和公司支付工程款的主要义务相比，二者不具有对等关系，而且开具工程款发票亦非双方当事人约定的支付工程款的前提条件。因此，一审法院认定世纪佳和公司以中铁建工集团未及时开具发票作为拒绝支付工程款的抗辩理由不能成立，并无不当。
【解读】双方并未约定开具发票系支付工程款的前提时，因开具发票与支付工程款不具有对等关系，付款方不能以未开具发票拒绝付款——双方在《建设工程施工合同》专用条款约定承包人应在发包人支付工程款的同时提供相一致的税务发票，未及时开具发票作为拒绝支付工程款的抗辩理由不能成立。
摘要2：西宁世纪佳和房地产开发有限公司、中铁建工集团有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6575号
- 日期： 07-02 11:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第2479号
【裁判要旨】股东协商自评作价的非货币出资行为，不因未经评估而无效——股东以非货币出资的，未依法评估作价不是其履行出资义务的前提条件，只有当公司、其他股东或者公司的债权人向法院主张以非货币出资的股东未全面履行出资义务时，法院才会启动评估作价程序以判断该股东是否存在出资不实的情况，协商作价的非货币出资行为有效！
【裁判摘要】最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第九条规定“出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务”。这条规定的内容表明：其一，股东以非货币出资的，未依法评估作价不是其履行出资义务的前提条件；其二，只有当公司、其他股东或者公司的债权人向法院主张以非货币出资的股东未全面履行出资义务时，法院才会启动评估作价程序。本案中美力高科技公司和向某某在公司章程中对涉案土地的使用权协商价格是1500万元，只要办理了土地使用权过户手续，就应当视为美力高科技公司全面履行了出资义务。
摘要2：【案号】湖北省高级人民法院民事裁判书(2013)鄂民二终字第00060号
【解读】（１）一审诉讼请求：请求判令美力高科技公司向美力世纪公司履行出资义务，将其所有的位于荆州市荆州城南开发区南环路南侧面积为12153平方米的土地使用权过户到美力世纪公司名下〔土地使用权证号为荆州国用（2010）第104010608号〕，本案的诉讼费用由美力高科技公司负担。（２）一审法院判决：一、湖北美力高科技实业股份有限公司在本判决生效之日起六十日内，对证号为荆州国用（2010）第104010608号的土地使用权进行评估，并以其中价值1500万元的部分向荆州市美力世纪房地产开发有限公司依法履行出资义务；二、驳回荆州市美力世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。（３）二审判决：湖北美力高科技实业股份有限公司于本判决生效后三十日内，将其所有的位于荆州市荆州城南开发区南环路南侧土地面积为12153平方米的土地使用权（权证号：荆州国用2010第104010608号）过户至荆州市美力世纪房地产开发有限公司名下。
- 日期： 08-03 06:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2999号
【裁判摘要】考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错——《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"本院认为，前述批复与规定系为保护公民的基本生存权利而在司法实践层面作出的特别规定。根据物权优于债权的原则，原则上物权期待权不能对抗担保物权。但是，在担保物权人和商品房买受人利益发生冲突时，在满足一定的特殊条件下，对于作为商品房买受人的消费者就其享有的必要的居住生存权益等，可以给予适当的保护。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"该规定进一步对作为商品房买受人的普通消费者的物权期待权保护作出规定。根据前述规定，普通消费者以其享有的物权期待权可以对抗执行标的之上设立的物权，但是，须同时符合该规定的三项条件，且消费者自身无过错。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。"本院认为，在开发商取得商品房预售许可的情况下，消费者买房人基于对开发商取得预售许可而进行房屋销售的合理信赖，所签商品房预售合同可以认定为有效，且考虑普通消费者买房人不能便捷查询商品房抵押登记，不能当然推定消费者不能办理过户登记是因为其签订合同前未尽到审慎的注意义务，其自身存在过错。
摘要2：
- 日期： 08-04 10:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院发布十五起行政机关负责人出庭应诉典型案例（2021年7月29日）
【目录】1.北京富宁经贸有限责任公司宁夏特产连锁超市诉北京市东城区市场监督管理局行政处罚决定及北京市东城区人民政府行政复议案；2.江苏中厦集团有限公司诉黑龙江省大庆市让胡路区人民政府住房和城乡建设局行政处罚案；3.王某某诉吉林省白山市人力资源和社会保障局行政确认案；4.毕某某诉内蒙古自治区宁城县市场监督管理局行政处罚案；5.蔡某某诉山东省泗水县人民政府土地征收案；6.湖北省京山昌盛园林有限公司诉湖北省京山市人民政府、湖北省京山市新市镇人民政府行政赔偿案；7.沈某某诉浙江省宁波市奉化区综合行政执法局政府信息公开案；8.衢州金宏建设工程有限公司诉浙江省衢州市社会保险事业管理局行政给付案；9.张家港保税区润发劳动服务有限公司诉江苏省无锡市人力资源和社会保障局行政确认系列案；10.发得顺实业（深圳）有限公司诉广东省佛山市禅城区人民政府房屋征收补偿决定及广东省佛山市人民政府行政复议案；11.彭某某等40人诉福建省福安市人民政府等四单位强制拆除行为案；12.旬阳县润农房地产开发有限公司诉陕西省旬阳县住房和城乡建设局行政行为违法及行政赔偿系列案；13.邹某某等17人诉重庆绿岛新区管理委员会行政协议五案；14.王某某诉云南省保山市自然资源和规划局限期拆除决定及云南省保山市人民政府行政复议案；15.贵州省遵义县巾英铁厂诉贵州省遵义市人民政府行政征收补偿案。
摘要2：
- 日期： 08-10 07:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申113号
【裁判摘要】购房消费者的判断应从严审查、严格把握，购房者有多处住房后来又相继出售不属于满足基本生活之需情形，不能排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。"该条规定是为了保护消费者的生存权，突破了债权平等原则和合同相对性原则，亦应从严审查、严格把握。根据二审判决查明的事实，郭某在购买案涉房屋之时、在房屋被查封之时，名下均有其他可用于居住的房屋，只是后来相继出售，不符合该条规定的第二个要件，故二审判决认定其不能根据该条规定排除对案涉房屋的强制执行并无不当。
摘要2：
- 日期： 08-10 21:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】青海省高级人民法院执行裁定书(2019)青执异18号
【裁判摘要】案外人以享有租赁权，执行和腾退会侵犯其租赁实体权益为由请求排除案涉房屋强制执行的，法院应当依照民事诉讼法第２２７条规定进行审查——刘某基于其与西宁九海房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，既以对案涉房屋享有租赁权为由请求停止执行，又以本院以物抵债措施违法为由请求撤销本院（2018）青执66号之二执行裁定书，实质是以其对案涉房屋享有租赁权，执行和腾退会侵犯其租赁实体权益为由请求排除执行，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查"的规定，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查．．．．．．依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。"的规定，案涉房屋在租赁之前已签订《抵押合同》并办理抵押登记，申请执行人西宁银通小额贷款股份有限公司对案涉房屋享有对抗案外人的抵押权，故案外人主张对案涉房屋停止腾退、执行无法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 08-16 15:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】珠海市中级人民法院行政判决书(2014)珠中法行终字第44号
【裁判摘要】竣工验收备案行为无论对房地产开发商还是对购房者的权利义务都会产生实际影响，属于可诉的行政行为——《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）第八条进一步规定，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”换言之，备案机关在备案文件收讫后15日内，若未责令建设单位停止使用，重新组织竣工验收，则视为备案机关在事实上进一步确认了建设工程竣工验收工作宣告完成，工程质量合格。《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第十七条规定：“备案机关出具的《工程竣工验收备案表》是建设单位办理产权登记手续的必备文件。”因此，竣工验收备案行为无论对房地产开发商还是对购房者的权利义务都会产生实际影响，属于可诉的行政行为。珠海某公司认为建设工程竣工验收备案不属于行政诉讼受案范围的主张不能成立，本院不予支持。既然竣工验收备案行为对购房者的权利义务会产生实际影响，汪某某作为购房者当然具有行政诉讼原告主体资格。
摘要2：
- 日期： 08-16 15:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院行政裁定书(2020)京行申1249号
【裁判摘要】商品房预售承购人对工程竣工验收备案行为不具有提起行政诉讼的原告主体资格——工程竣工验收备案行为的相对人为建设单位，该行政行为并未设定商品房预售承购人的权利义务，商品房预售承购人与建设单位有关建设工程质量等纠纷，可依法通过《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定的途径予以解决。故本案戴某、张某就被诉备案行为不具有提起行政诉讼的原告主体资格，一审法院裁定驳回戴某、张目的起诉、二审法院裁定驳回戴某、张某的上诉正确。
摘要2：
- 日期： 08-19 06:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1389号
【裁判摘要】开发商破产时购房者认购款也优先于银行抵押权清偿——房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。周某与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为周某作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。
摘要2：
- 日期： 08-28 08:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】安徽省宿松县人民法院执行裁定书(2018)皖0826执异5号
【裁判摘要】预查封登记是指土地、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。本案中，被执行人张某某１、周某某２与龙腾分公司在2015年9月25日签订“秀水河畔”商品房3幢1单元3-1071室商品房预售合同，并与银行签订了按揭贷款合同，本院于2017年11月10日预查封该房屋并无不当。但预查封针对的对象实际上仅是被执行人将要取得的财产，查封的是被执行人的预期权利，在土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记转为正式查封登记。因此，预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时，基于正当合法的理由予以解除，当商品预售合同合法解除时，房屋不再是预查封对象。2017年12月25日本院作出的（2017）皖0826民初3198号民事判决书主文第一项，判决解除安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司与张某某１、周某某２就“秀水河畔”商品房3幢1单元3-1071室房屋签订的《商品房预售合同》，现该民事判决书已发生法律效力，预查封就没有查封对象，安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司享有案涉房屋的所有权。故案外人安徽华复房地产开发有限公司龙腾分公司基于实体权利提出排除执行的异议成立。
摘要2：
- 日期： 09-15 08:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1188号
【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２９条第２项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点是人民法院财产执行措施之时而非异议人购买案涉房屋之时——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”商品房买卖债权和金钱债权在同为普通债权的情况下，权利顺位是平行的，不存在孰优先、孰劣后的区别。该司法解释第二十九条规定商品房买受人的债权能够排除基于金钱债权申请的强制执行，是立足于对买受人生存利益的保护，该买受人应当是消费者而不是经营者，买受人在被执行房屋所在地长期居住且名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。本案中，关某某购买的案涉房屋用途为“酒店”，不是一般意义上用于居住的房屋，且在2018年10月执行异议被驳回、提起本案诉讼时，关某某已于2016年5月27日取得了沈阳市铁西区房屋的所有权。换而言之，即使案涉房屋已交付关某某并用于生活居住，而不是用作“酒店”经营，因关某某名下有其他能够用于居住的房屋，关某某基于商品房买卖法律关系对案涉房屋提出的权利主张，不属于法律及司法解释保护的范畴。
摘要2：【解读】辽宁省高级人民法院于2014年8月19日作出的(2014)辽执二字第45号民事裁定查封的房屋。
- 日期： 11-01 09:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终220号
【裁判摘要】在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。．．．．．．在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合的情况下，案外人就案涉商品房所提执行异议符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。
【裁判要旨】虽然法院执行的是整块宗地的土地使用权，但监狱案涉《商品房买卖合同》仅涉及案涉商品房占用范围内的土地使用权，故本案仅就案涉商品房占用范围内的土地使用权能否继续执行进行审理，而案涉商品房占用范围之外的土地使用权则不属于本案审理范围，对其不予处理并非属于漏裁漏判。
摘要2：【解读】《执行异议和复议规定》第２８条规定的“合法占有”是指对不动产的管理和支配而非实际入住该房屋——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“合法占有”，系指对不动产的管理和支配，买受人已经举证证明该房屋的交付事实，即应认定其有权对房屋行使管理和支配权，其是否实际入住该房屋并不影响其已经依约占有该房产事实的成立。
【注解】（１）华融福建分公司向一审法院起诉请求：一、撤销143号裁定，准许对启宏公司名下坐落于福建省莆田市荔城区黄石商贸物流园区、宗地编号为PS挂-2011-23号、项目名称为“福建省湄洲湾国际家具物流配送中心”的土地使用权的执行；二、本案诉讼费用由胡××、郭××、郑××、陈××、启宏公司、标准木业公司、华宇公司承担。（２）一审判决：驳回华融福建分公司关于准许对启宏公司名下坐落于×××的国有土地使用权中包含的合同编号为×××号《商品房买卖合同（预售）》项下房屋占用范围内的国有土地使用权予以执行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由华融福建分公司负担。（３）二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司负担。
摘要1：解读：（１）《执行异议和复议规定》第２８条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第２９条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利；（２）《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条在适用上产生竞合时案外人可以择一适用排除法院强制执行，人民法院应予审查；（３）法院如未采纳案外人关于适用第２８条或第２９条的规定进行审查的主张，而径行适用第２９条或第２８条的规定，属于适用法律错误。
解析：《指导案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案》裁判要点：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。
摘要2：【注解】《执行异议和复议规定》第２８条和第２９条适用关系：（１）属于选择适用关系，应当赋予房屋买受人选择权，选择适用对其最为有利的规则；（２）买受人购买“二手房”或非居住用房不得适用第２９条主张排除执行；（３）适用第２８条不得对抗工程价款优先受偿权和／或抵押权。
- 日期： 11-03 15:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民再99号
【裁判要旨】案外人对争议房屋享有的权益如要对抗抵押权的优先地位必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定——在已查明并认定申请执行人对执行标的享有抵押权的情形下，案外人对案涉房屋享有的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”即买受人如要排除案涉房屋的执行，必须符合该条规定的三个条件。
摘要2：【摘要】虽然以欠付工程款支付购房款，但签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益——本案中，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》，证明鼎城公司欠封XX工程款，封XX同意将其中部分欠付款项委托鼎城公司支付给封某某，用于封某某购买案涉房屋。封某某虽基于其父封XX承包鼎城公司与新能源公司之间的工程，以工程款支付案涉房屋购房款，但封某某不仅与鼎立置地签订《商品房买卖合同》，以书面形式表明其购房意愿，亦于诉讼中陈述其购房目的，并提交案涉小区业主委员会出具的《房屋使用说明》、物业费收据、用电卡等佐证其具有真实的购房目的。再次，封某某提交的《宜宾市居民家庭住房信息查询表》证明其于宜宾市翠屏区（临港开发区）范围内名下无住房。此外，鼎城公司、鼎立置地、封天国、封XX共同出具2份《付款委托书》后，鼎立置地亦已出具收据确认收到案涉购房款，衡珹公司虽对封某某的主张不予确认，但未提供充分证据推翻上述事实。因此，封某某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据，本院予以支持。原审判决对封某某排除执行的请求未予支持错误，本院予以纠正。
- 日期： 11-22 16:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申2250号
【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２９条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神——诉争商品房登记在房地产开发企业天润诚泽公司名下，贾某某与天润诚泽公司签订《认购协议》发生在案涉房屋被法院查封之前，该《认购协议》虽不是书面的商品房买卖合同，但其约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间和方式等协议条款，贾某某支付了全部购房款并由天润诚泽公司开具购房款发票，天润诚泽公司向贾某某交付了案涉房屋，双方实际履行了商品房买卖合同的主要义务，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，二审判决认定贾某某与天润诚泽公司成立商品房买卖合同关系，并无不当。有证据证明贾某某购买案涉房屋用于生活居住，尽管其名下另有一套位于北京市朝阳区的建筑面积45.37平方米的房子，但贾某某实际生活居住在延庆城区，贾某某所述建筑面积45.37平方米的房子无法保证其夫妇二人、公公婆婆和两个孩子一共六口人的生活居住的情况符合生活常理，故贾某某因购买案涉房屋所享有的生存利益有获得优先保护的必要和正当性。二审判决认定贾某某就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，结果并无不当。
摘要2：
- 日期： 11-29 08:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书 (2021)最高法民终447号
【裁判摘要】即使对未办理网签备案手续存在过错仍可排除强制执行：（１）是否网签不影响房屋买卖合同的效力；（２）购房人是否对房屋未办理网签备案手续存在错误不影响依据《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定对当事人权利义务认定——网签系房屋行政主管部门为防止一房多卖而建立的网络管理系统，是对房屋买卖双方合同关系的确认及公示，是否网签并不影响房屋买卖合同的效力。中建一局上诉认为案涉房产没有办理网签备案手续不符合房屋买卖的常理、存在虚假买卖的可能，该理由缺乏法律和事实依据。本案系商品房消费者向房地产开发商购买商品房，李某某是否对争议房屋未办理网签存在过错，不影响依据前述司法解释规定对本案当事人权利义务予以认定。
摘要2：