- 日期： 12-06 20:47
- 作者：陈其象律师
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鉴于条款
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1951号
【裁判摘要１】承包人可以放弃建设工程价款优先受偿权但放弃优先受偿权损害建筑工人利益的放弃无效——《中华人民共和国合同法》第二百八十六条赋予承包人建设工程价款优先受偿权，重要目的在于保护建筑工人的利益。建设工程价款优先受偿权虽作为一种法定的优先权，但现行法律并未禁止放弃或限制该项优先权，且基于私法自治之原则，民事主体可依法对其享有的民事权利进行处分。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十三条规定“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。"该条款包含两层意思，一是承包人与发包人有权约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，二是约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权不得损害建筑工人利益。涉案《承诺书》虽系作为承包人的苏州凤凰公司向作为发包人债权人的浦发银行福州分行作出，而非直接向发包人金瑞公司作出，但《承诺书》的核心内容是苏州凤凰公司处分了己方的建设工程价款优先受偿权，且《承诺书》以浦发银行福州分行依约发放贷款给作为发包人的金瑞公司用于金瑞商业广场项目建设为所附条件，则判断苏州凤凰公司该意思表示、处分行为的效力必然仍要遵循《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十三条的立法精神，即建设工程价款优先受偿权的放弃或者限制，不得损害建筑工人利益。本案中，尚无证据显示苏州凤凰公司出具的《承诺书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，但华融福建省分公司的诉讼主张能否得到支持，仍要讨论苏州凤凰公司放弃建设工程价款优先受偿权的承诺，是否客观上产生了损害建筑工人利益的后果。就本案而言，金瑞公司在苏州凤凰公司就金瑞商业广场项目施工后并未支付工程款以至双方涉诉。政府部门亦于2014年1月间为苏州凤凰公司垫付建筑工人工资1300万元。金瑞公司与苏州凤凰公司虽于2014年7月16日在法院组织下达成调解协议，金瑞公司同意向苏州凤凰公司支付工程款126561566元，并同意该款项在苏州凤凰公司施工的金瑞商业广场工程范围内优先受偿，
摘要2：（续）且苏州凤凰公司应在收到前述工程款后偿还政府部门垫付款项。但直到2018年7月27日福建省宁德市中级人民法院作出执行分配方案，苏州凤凰公司在调解书中确定的工程价款通过行使优先受偿权仅实际获得分配68939365元。后经法院裁定，苏州凤凰公司亦进入破产清算程序。以上事实足以说明，在本案中，若还允许苏州凤凰公司基于意思自治放弃建设工程价款优先受偿权，必然使其整体清偿能力恶化影响正常支付建筑工人工资，从而导致侵犯建筑工人利益。华融福建省分公司虽主张政府部门垫付的建筑工人工资已经通过执行款项得到了受偿，但是苏州凤凰公司取得相应执行款正是其行使建设工程价款优先受偿权的结果。一审法院认定《承诺书》中苏州凤凰公司放弃优先受偿权的相关条款因损害建筑工人利益而无效,并无错误。
【裁判摘要２】关于本案争议焦点的第一个方面（备注：《承诺书》是否为附生效条件的协议），金瑞公司与浦发银行福州分行签订的《房地产开发项目贷款合同》已明确约定，合同项下贷款的具体用途为金瑞商业广场项目建设需要，结合该事实及《承诺书》相关内容可知，作为案涉工程项目的承包人，苏州凤凰公司以该款项用于案涉工程项目建设为前提而放弃建设工程价款优先受偿权才具有合理性。尤其是《承诺书》中“鉴于”条款第四条“发包人或借款人顺利的获得上述贷款与我单位具有利害关系”之约定，恰可印证此点。故一审法院认定《承诺书》附生效条件且所附条件为“浦发银行福州分行依约发放贷款给金瑞商业广场项目建设”，并无不当。而关于《承诺书》所附条件是否成就，基于目前在案证据，尚难以对此节事实形成确定的心证。但即便该条件已成就，华融福建省分公司的诉讼主张能否成立，仍取决于本案放弃建设工程价款优先受偿权的条款是否有效,既争议焦点的第二个方面。
- 日期： 12-09 09:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3904号
【裁判摘要１】商品房买卖返租合同和回购合同性质属于商品房买卖合同而非民间借贷合同——唐某某等62户买受人与云天公司签订商品房买卖合同，约定买受人一次性支付全款购买商铺，同时将商铺返租出卖人；买受人在购买本商铺前，本商铺已经由出卖人租赁给食天下公司统一经营食天下国际博展中心项目；买受人还有权在一定年限后选择以原价要求出卖人回购该商铺；双方还对办理备案及办证事宜达成合意。合同签订后，唐某某等62户支付了房款，商铺则依约由云天公司统一返租，并向买受人支付租金。上述约定和操作，虽然与一般商品房买卖合同一方交房、一方付款的单一交易模式有所不同，但并未超出以买卖商品房为核心的合同目的。唐某某等62户在出资购买商铺后，通过向云天公司返租收取租金，实现对房产的收益，符合多数买受人购买商铺并不是为了自用而主要以出租为目的的使用形式，不能得出双方达成了隐藏的民间借贷合意的结论。即便合同约定了买受人在一定年限后享有要求出卖人回购商铺的权利，亦不能因此认定买受人无购房之本意。零陵农行再审申请中提交的中国房地产协会发布的《永州商铺10年房价概况和走势分析》不属于新证据，不能真实反映案涉商铺约定的售价与当时同地段商铺的市场价格存在差异，也不能直接证明案涉商铺价格售价过低、双方并非真实的商品房买卖合同关系。因此，零陵农行主张唐某某等62户与云天公司之间为固定出资、保本收息的民间借贷关系，理据不足，本院不予采信，二者应为商品房买卖合同关系。案涉商品房买卖合同合法有效，唐某某等62户买受人为案涉商铺的真实权利人。
摘要2：【裁判摘要２】已经买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，抵押权不构成善意取得——据原判决查明的事实，唐某某等62户在支付完毕全部房款并将所购商铺返租后已实现租金收取，应当认定其已实际对案涉商铺享有占有、使用和收益的权利。虽然唐某某等62户因云天公司的原因尚未办理房屋产权登记，但现有证据表明，唐某某等62户曾多次要求云天公司办理合同备案登记和房屋产权登记，但云天公司以各种理由推诿拖延，故案涉商铺未办理产权登记并非唐某某等62户的过错所致。零陵农行作为商业银行，其开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况。案涉借款人云天公司为房地产开发公司，其主要资产为案涉楼盘“云天·芙蓉广场”。该楼盘商铺均采用先出售再统一返租形式进行销售，在销售期间进行了长期而广泛的宣传，零陵农行向云天公司发放贷款时对此应当知悉。当云天公司以“云天·芙蓉广场”的商铺作为抵押财产向零陵农行提供借款担保时，零陵农行应当对云天公司“云天·芙蓉广场”的销售情况进行充分的审查，尤其是案涉部分商铺返租的租金还是通过零陵农行向买受人发放。零陵农行更应审慎甄别云天公司提供的抵押财产中是否涉及已经出售的房产，避免错误接受已经出售的房产作为抵押，损害买受人的权利。由于零陵农行未尽到金融机构的注意义务，存在重大过失，在签订抵押合同、办理抵押登记时错误接受已经由唐某某等62户买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，零陵农行对案涉商铺抵押权不构成善意取得。因此，（2014）永中法民三初字第41号民事判决认定零陵农行对唐某某等62户所买受的商铺基于抵押权而享有优先受偿的权利，明显损害了唐某某等62户无过错买受人的权利，原判决对该判项予以撤销，并无不当。
- 日期： 12-09 10:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申6243号
【裁判摘要】执行异议人同时所购两套住房均符合《执行异议和复议规定》第２９条规定，认定排除执行房屋为两套中面积较大一套——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，认定彭某某对2号房及4号房是否享有足以排除强制执行的权利即以此为据。彭某某购买的2号房、4号房面积分别为260.69㎡和246.68㎡，从面积来看，其中任意一套住房均可满足彭某某的基本居住需要。故原判决认定排除本案执行的房屋为两套中面积较大的一套，即面积为260.69m2的2号房，并无不当。彭某某并未充分举证证明2号房不足以满足基本居住需要，其又主张4号房也应排除本案执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。故彭某某关于两套房屋均可排除强制执行的申请再审理由，不能成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终934号
【裁判摘要１】当事人对法院裁判理由不认可能否提起上诉？——关于焦点问题一，武昌城环公司就本案一审判决可否提起上诉的问题。本案一审原告为国通信托公司，一审判决为驳回国通信托公司的诉讼请求。武昌城环公司对一审的裁判结果无异议，但对于其中的部分裁判理由有异议并提起上诉。本院认为，裁判主文是人民法院就当事人的诉讼请求作出的结论，裁判理由是人民法院在认定案件事实的基础上就裁判主文如何作出进行的阐述，本身不构成判项内容，故原则上，如果当事人对裁判主文认可，不会因为裁判理由遭受不利益。但是本案中，一审判决驳回国通信托公司的诉讼请求主要是基于武汉缤购城置业公司已经进入破产程序，需要解除现有保全措施。武昌城环公司作为武汉缤购城置业公司的债权人，其是否为消费者购房人，是否具有消费者期待权，会影响到其之后在破产程序中权利顺位的认定，故其对于一审判决就“武昌城环公司是否具有消费者期待权”作出的认定具有法律上的利害关系，这种情形下，应当认定其具有上诉利益，可以提起上诉。
【裁判摘要２】法人不属于消费者，不具有消费者物权期待权——关于焦点问题二，武昌城环公司是否为消费者购房人，是否享有消费者物权期待权的问题。本案是执行异议之诉纠纷，在执行异议之诉中判断当事人是否享有消费者物权期待权，从目前规定来看，主要参照《执行异议和复议规定》(法释〔2015〕10号)第二十九条规定。该条规定意在保护自然人的生存权，故规定了较为严格的要件，只有在全部满足几项要件时，才可依据该条规定主张消费者期待权。该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，武昌城环公司是法人而非自然人，不属于消费者，且购买案涉房屋是作为提供给被拆迁人进行产权调换的备选房源之一，而非用于自己居住，不符合该条规定“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”要件。故此种情形下，一审判决认定武昌城环公司在本案中不具有消费者物权期待权并无不当。
摘要2：【注解】“裁判理由”影响到当事人权益可以仅对裁判理由提起上诉。
【解读】武昌城环公司上诉请求：撤销一审判决中关于“本案中，武昌城环公司虽与武汉缤购城置业公司签订《商品房认购协议书》，但该协议书仅为团购住房认购协议，《商品房认购协议书》合同主体仍然是武昌城环公司，武昌城环公司不属于可以依据合同直接办理产权过户登记的买受人，不享有消费者物权期待权。武昌城环公司依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》主张对案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益的辩称理由不能成立”这部分判决理由，依法予以变更。
- 日期： 01-02 10:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算；（２）房地产开发企业承担商品房质量保修责任的保修期从房屋交付之日起计算。
摘要2：
- 日期： 01-03 12:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2761号
【裁判摘要】商品房买受人可另行主张相应权利，与建设工程施工合同纠纷不是同一法律关系，不影响法院对承包人享有的建设工程价款优先受偿权的认定——根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，鹏程公司对案涉工程折价或者拍卖的价款在25492870.91元范围内享有优先受偿权。一、二审判决对鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权的认定，符合法律规定和本案事实。至于大港公司向本院提交证据，意在证明因存在房屋销售事实以及购房人已经支付绝大部分购房款，故鹏程公司不享有建设工程价款优先受偿权的问题，一方面，大港公司提交该证据所要反映的法律关系与本案所涉法律关系并非同一法律关系，且无论在该建筑物上是否还存在房屋买受人的权利，大港公司作为房地产开发企业或房屋出卖人对此均没有诉的利益，因而该问题不属于本案的审理范围；另一方面，基于前述，人民法院在本案中依法确认鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权，并不涉及对在该物上是否存在其他权利的认定以及对权利性质、与建设工程价款优先受偿权之间顺位的评判，因此，如存在相关的房屋买受人，则其可另行主张相应权利，这属于另一法律问题，并不影响在本案中对鹏程公司享有建设工程价款优先受偿权的认定。
摘要2：【案号】四川省高级人民法院民事判决书(2018)川民终815号
【摘要】关于鹏程公司是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。一审法院认定大港公司称鹏程公司将案涉工程交付大港公司后，大港公司已经对外进行销售，大港公司虽然向法庭提供了部分《商铺买卖合同》，但既未提供商品房预售许可证明，也未提供相应的房屋销售备案登记资料、房屋买卖的登记资料，大港公司对一审法院认定的该部分事实有异议，二审开庭审理前以及开庭后，本院均给予大港公司一定期限，大港公司仍未能提交系统、全面、准确的能够证明其主张的购房人已经支付了全部或者大部分房款的证据，因没有证据证明大港公司所主张的已销售房屋经过网签备案，且二审中大港公司所举证据不能确切证明房屋的销售情况，以及购房人已经支付全部或大部分购房款的事实，大港公司对一审认定事实的异议不能成立，大港公司应承担举证不能的责任。大港公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
【解读】一审判决：．．．．．．二、鹏程建设集团有限公司对案涉工程折价或者拍卖的价款享有25492870.91元的优先受偿权； ．．．．．．二审维持原判。
- 日期： 01-05 17:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省枣庄市中级人民法院执行裁定书(2020)鲁04执复34号
【裁判摘要】根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。"从该条规定看，人民法院预查封的对象是房屋。该《通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。……。"滕州法院对预查封的房屋进行拍卖，符合法律规定。滕州法院认为预查封的对象不是房屋本身，而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，预查封期间不能拍卖被预查封的房产，于法无据，应予纠正。关于被执行人李×以预查封的房屋所有权不属于被执行人所有为由提出异议，本院认为，该异议既不属于执行行为异议，亦不属于对执行标的物主张实体权利而提出的案外人异议，不予审查。
摘要2：
- 日期： 01-31 14:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申254号
【裁判摘要】《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王××符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王××符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王××的诉讼请求，适用法律确有错误。
摘要2：
- 日期： 01-31 15:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【载《最高人民法院公报》2020年第6期（总第284期）第44-48页】
【裁判摘要】保证人与债权银行之间约定设立保证金账户，按比例存入一定金额的保证金用于履行某项保证责任，未经同意保证人不得使用保证金，债权银行有权从该账户直接扣收有关款项，并约定了保证期间等，应认定双方存在金钱质押的合意。保证金账户内资金的特定化不等于固定化，只要资金的浮动均与保证金业务对应、有关，未作日常结算使用，即应认定符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定的金钱以特户形式特定化的要求。如债权银行实际控制和管理保证金账户，应认定已符合对出质金钱占有的要求。
摘要2：
摘要1：解读：建设工程价款优先受偿权不能排除强制执行——工程价款优先受偿权是债权的顺位权，不能阻却执行，不属于对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益。
【注释１】”足以排除强制执行“的民事权益之含义——（１）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第１４条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”（２）《民事诉讼法司法解释》第３１２条第１款规定：”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。“根据上述规定，”足以排除强制执行“的民事权益是指”足以阻止执行标的转让、交付的实体权利“。
【注释２】异议人享有优先受偿权应当通过参与分配主张优先受偿权而不能排除强制执行。
摘要2：【注解１】建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，其本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，此种优先受偿权是债的实现顺位的优先，不能排除人民法院对执行标的采取的拍卖、变卖、折价等执行行为，不属于”足以排除强制执行“的民事权益。因此，对建设工程价款优先受偿权人停止执行的诉讼请求不予支持，并无不当。——参考：《华宇广泰建工集团松原建筑有限公司等与东北农业生产资料有限公司案及松原市博翔房地产开发有限公司案外人执行异议之诉申请再审案》，载《民事审判指导与参考》２０１７年第４辑（总第７２辑），人民法院出版社２０１８年版，第２２８－２４１页
【注解２】建设工程优先受偿权是否属于案外人执行异议之诉案件的审理范围？｜（１）建设工程价款优先受偿权不属于执行异议之诉审理范围；（２）案外人以享有建设工程优先受偿权为由提起的执行异议之诉，不属于法院的审理范围，应当予以驳回。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申5098号
- 日期： 02-01 11:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2016)辽民终747号
【裁判摘要】工程价款优先受偿权是债权的顺位权，其不属于对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益，其不能阻却执行——因工程价款优先受偿权只是保护债权受偿的一种顺位权，故该项请求并不属于排除执行的诉请，同时亦不属于案外人提出的确认其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的诉请。该项请求不属于案外人执行异议之诉案件的审查范畴，本案不能予以审理。至于华宇广泰公司提出的“判决停止对松原博翔公司开发的，华宇广泰公司承建的，坐落于松原市宁江区沿江街的博翔大酒店工程的强制执行程序”的诉请，虽属本案审理范围，但其依据的其具有工程价款优先受偿权的理由，并不成立。如前所述，工程价款优先受偿权是债权以建设工程折价或拍卖所得价款受偿保护的顺位权，其不属于对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益，其不能阻却执行。即华宇广泰公司对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要2：【摘要】
１.建设工程价款优先受偿权是以建设工程折价、拍卖的交换价值担保债权的实现，本质上是债权实现的优先顺位权。人民法院对生效判决确定债权的强制执行并不必然妨害建设工程价款优先受偿权的实现，案外人不能以其对被执行的建设工程享有优先受偿权为由要求停止执行，而应当在执行程序中向执行法院提出优先受偿权主张。若案外人提出的优先受偿权主张未获支持，可以根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第５１２条规定，对分配方案提出书面异议以及提出“执行分配方案异议之诉”。
２.案外人执行以之诉的根本目的在于解决能否排除执行的问题，确权只是排除执行的附带功能，若案外人对执行标的物享有的实体权利不足以排除强制执行，人民法院在执行异议之诉中不能单独针对案外人的确权请求作出确权判项。
３.执行异议之诉的实质为”执行标的异议“之诉，应围绕”执行标的异议“进行审理。当事人、利害关系人在已经提起的执行异议之诉中又提除执行行为、执行程序违法的主张，不属于执行异议之诉的审理范围，其应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，提出执行行为异议、申请复议或者申请执行监督。
——【参考】《××××建工集团松原建筑有限公司等与东北××生产资料有限公司案及松原市××房地产开发有限公司案外人执行异议之诉申请再审案》，载《民事审判指导与参考》２０１７年第４辑（总第７２辑），人民法院出版社２０１８年版，第２２８－２４１页。
摘要1：解读：案外人执行以之诉的根本目的在于解决能否排除执行的问题，确权只是排除执行的附带功能，若案外人对执行标的物享有的实体权利不足以排除强制执行，人民法院在执行异议之诉中不能单独针对案外人的确权请求作出确权判项。
摘要2：【注解】案外人执行以之诉的根本目的在于解决能否排除执行的问题，确权只是排除执行的附带功能，若案外人对执行标的物享有的实体权利不足以排除强制执行，人民法院在执行异议之诉中不能单独针对案外人的确权请求作出确权判项。——参考：《华宇广泰建工集团松原建筑有限公司等与东北农业生产资料有限公司案及松原市博翔房地产开发有限公司案外人执行异议之诉申请再审案》，载《民事审判指导与参考》２０１７年第４辑（总第７２辑），人民法院出版社２０１８年版，第２２８－２４１页。
- 日期： 02-01 16:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】钱债权执行中，人民法院针对作为开发建设主体的被执行人所开发建设的房屋实施强制执行，与被执行人之间存在合作开发房地产关系、但并未作为开发建设主体的案外人，以其系房屋的实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行的，不予支持。
【解读】未登记为建设用地使用权人及项目开发建设主体的合作开发一方不属于合法建造人的，无权排除强制执行。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》2017年第4辑（总第７２辑），人民法院出版社２０１８年版，第１９５－１９８页】
- 日期： 02-01 16:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——认为作为执行依据的仲裁调解书有错误，不能通过执行异议之诉解决
【法理提示】当事人认为作为执行依据的仲裁调解书有错误，不能通过执行异议之诉解决，而应当申请不予执行仲裁调解书。当事人提起执行异议之诉的，应当驳回起诉。
摘要2：
- 日期： 02-03 07:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2274号
【裁判摘要】（１）抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合公示的要求，必须具体、特定、明确；（２）抵押登记簿上记载的抵押财产不具体、特定、明确，法院依法认定该抵押登记不足以对抗善意第三人——因为丁某2011年8月购买并实际占有的芙蓉花园第58-1号商铺到目前为止还没有办理产权证，属于《物权法》第一百八十七条规定的正在建造的建筑物，所以聚鼎公司申请再审的理由是否成立，关键是看该房屋在2010年3月25日第一次抵押登记时是否已经登记为抵押财产，购房人能否查阅不动产登记簿。如果登记为抵押财产，购房人又能够查阅，那么聚鼎公司的申请再审理由就成立。相反，就不成立。经查，克拉玛依市房地产抵押登记簿记载：序号0622；抵押人新疆普瑞铭房地产开发有限公司克分公司；抵押权人新疆聚鼎典当有限责任公司；房地产面积2220.01㎡；房地产用途商铺；房地产位置白区芙蓉1-2栋（30间）；贷款期限6个月；房地产价值9990000；贷款金额7500000；房地产证号空白；办理时间2010.3.25。从抵押登记簿记载的内容来看，对丁某而言，其购买的芙蓉花园第58-1号商铺并没有明确登记为抵押财产。既然如此，其购买的案涉商铺在法律上就应当认为没有被抵押登记，聚鼎公司就不是该商铺的抵押权人。既然聚鼎公司不是该商铺的抵押权人，其就不享有优先于丁某对该商铺享有的权利。聚鼎公司申请再审时提出，案涉商铺属于抵押登记簿记载的2220.01㎡中的一部分。本院认为，根据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准。本案中，不动产登记簿上记载的抵押财产是克拉玛依市白碱滩区芙蓉花园的2220.01㎡商铺，但芙蓉花园第58-1号商铺是否包括其中，由于登记簿上对此没有记载，社会上通常的第三人只能认为不包括。即使事实真的如聚鼎公司所称，登记簿记载的2220.01㎡商铺的确包括案涉商铺，
摘要2：（续）但是，因为登记簿上没有明确记载，没有向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉商铺没有进行抵押登记，由此产生的风险也只能由聚鼎公司承担，而不能由第三人承担。就本案而言，由于登记簿上没有明确将芙蓉花园第58-1号商铺登记为抵押财产，因此，丁某即使查看了不动产登记簿，也不负有弄清楚该商铺是否属于登记记载的2220.01㎡商铺中的一部分的义务，否则，不动产抵押登记制度的功能会大打折扣，危及交易安全，影响交易效率。因此，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。至于实践中怎么把握，就是上述所说的以社会上通常的第三人如何理解不动产登记簿上的记载内容为标准。特别需要注意的是，整栋楼都抵押的，也要让社会上通常的第三人都认为从不动产登记簿上就能看出来整栋楼都已经抵押了，否则，不发生整栋楼都已经抵押的法律效果。之所以要求抵押登记的不动产必须具体、特定、明确，其法理基础还在于不动产抵押登记有三项主要功能：其一，实现社会活动中的“动的安全”即交易安全。通过登记簿展现抵押物上的权利状态及其内容，便于第三人与抵押人进行与抵押物有关的法律交易时，作出合理的预期，避免遭受突如其来的损害，同时也极大地节省了交易成本，能够有效地实现鼓励交易、融通资金的市场经济目标。其二，强化抵押权的担保效力。在不动产抵押权经过登记而成立的前提下，法律就认为当事人已经知晓抵押权的存在。第三，预防纠纷。通过不动产抵押权登记，在第三人能够查阅的情况下，能够合理地规范同一抵押物上多项抵押权以及抵押权与其他权利之间的关系，减少纠纷并在发生纠纷之后提供强有力的证据。本案中，由于抵押登记簿上记载的抵押财产不具体、特定、明确，对丁某而言，就不能产生其购买的商铺在其购买之前已经被抵押给了聚鼎公司的效果，丁某就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。
- 日期： 02-12 18:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7772号
【裁判摘要】尽管买受人名下已有一套房屋，但购买的另一套房屋在面积上仍属于满足基本居住需要时仍可排除强制执行——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”基于本案已经查明的事实，2003年2月，钟×与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定钟×购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城B幢二单元303号房；2003年2月21日，钟×交付房款49768元，后以上述房屋作为抵押担保向银行按揭贷款110000元付清了剩余房款；2006年11月1日，钟×作为买受人又与出卖人鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定钟×购买鸿源生态新城C幢1202号商品房，房屋面积92.32平方米，总价约定为350816元，双方对房屋的基本状况、价款及付款方式和时间、交房条件等作了具体约定；2010年3月6日，钟×与鸿源先科公司、北海润隆居房地产有限公司签订《鸿源生态新城B栋置换房屋协议书》，约定钟×同意将鸿源生态新城B栋二单元303号房与C栋1202室商品房进行置换；2017年7月22日，北海鸿源生态新城物业管理处出具《证明》，载明“鸿源生态新城业主C栋1202号房业主钟×于2011年6月份已装修完毕并已入住。入住后一直正常缴纳物业费”；案涉房屋首次被查封期间届满后未续封，该次查封效力灭失，2011年11月3日案涉房屋再次被查封；截至2017年7月12日，经北海市不动产登记中心查询，钟×名下有一套房屋，面积为68.2平方米。尽管钟×作为商品房消费者名下已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，可以理解为符合前述司法解释规定的精神。由此，结合钟×提交的中国建设银行贷款转存凭证、中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行现金交款单、鸿源先科公司收据等证据材料，基本可以认定钟×作为购房消费者针对案涉房屋提出的执行异议符合前述司法解释规定的情形。
摘要2：
- 日期： 02-18 10:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院发布2021年全国法院十大商事案件之七：吕×诉彭×、彭××、王××、重庆××建筑安装工程有限公司、重庆××贸易有限公司、重庆××投资咨询有限公司、重庆××房地产开发有限公司及一审第三人重庆××房地产开发有限公司损害公司利益纠纷案——公司在其利益受损后虽然未提起诉讼，但已经积极采取刑事报案等措施以维护公司利益，公司拒绝提起诉讼有正当理由的，已无赋予股东提起股东代表诉讼的权利之必要
摘要2：
- 日期： 02-23 11:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终133号
【裁判摘要】在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。本案原审被告启宏公司系执行案件的被执行人，且为房地产开发企业，亦开发建设了案涉商品房，因此案涉商品房既属于“登记在被执行人名下的不动产”，也属于“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”。在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合的情况下，吴××、许××就案涉商品房所提执行异议符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人若要排除人民法院对登记在被执行人名下的不动产的强制执行需同时符合四个条件，且缺一不可。从本案查明的事实看，吴××、许××与启宏公司于人民法院查封前已签订合法有效的书面《商品房买卖合同(预售)》并支付全部购房款，案涉商品房在查封前已实际交付，吴××、许××已合法占有该不动产并委托启宏公司代为办理房屋权属登记手续，其对案涉商品房及商品房占用范围内的土地使用权未办理过户登记并无过错。
摘要2：
- 日期： 03-04 22:46
- 作者：陈其象律师
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破产财产
摘要1：解读：（１）对于司法强制拍卖成交确认书已经签署、买受人已经履行完毕全部义务的合同，法律并未规定管理人具有单方解除合同的决定权；（２）虽然司法拍卖成交裁定未在债务人破产前送达买受人，但在买受人已在规定的期限内履行了自己的全部义务，债务人在拍卖法律关系项下已经没有实质权利，而只有完成成交裁定送达及办理过户手续的义务，且拍卖裁定未在法院受理破产清算前送达并非买受人的过错，拍卖标的物不属于债务人的破产财产。
摘要2：【注解１】破产受理前拍卖成交但在受理后送达成交裁定时拍卖标的物不属于债务人的破产财产。
【注解２】破产受理裁定作出后，执行法院作出以物抵债裁定所有权未发生变动仍属于被执行人的财产，被执行人管理人可以请求撤销以物抵债裁定，通过执行回转方式追回财产。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执复106号《光大兴陇信托有限责任公司、江苏东来房地产开发有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》
- 日期： 03-07 08:35
- 作者：陈其象律师
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网签
摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院民事判决书(2021)闽09民初191号
【裁判摘要】未签章网签合同未成立——房屋买卖合同网签备案是买卖双方当事人通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并进行备案的事项，是房屋交易的重要环节。新建商品房网签备案流程包括录入合同、签章确认、备案赋码、网签备案信息载入楼盘表等流程，其中签章确认是网签备案的前提条件，需要买卖双方当事人在打印的网签合同上签章确认并将合同签章页上传至房屋网签备案系统，或是采用电子签名(签章)技术，在网签备案系统中予以确认。本案中，中豪公司提交的下载自宁德市网签系统中合同号为20140300767的《商品房买卖合同》(含《合同补充协议》及其他相关附件)上，林×与中豪公司均未签字盖章，案涉合同网签备案手续未完成，双方也未实际履行合同，且林×亦书面答辩称其从未向中豪公司购买过商品房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条和《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第三十二条、第三十六条、第三十七条规定，案涉合同未成立，合同权利义务对双方均不具有约束力，网签(报审)应予以注销，可由中豪公司另行向房产管理部门申请。中豪公司未举证证明案涉合同网签(报审)系林×明知或已经其同意，故中豪公司因本案而支出的公告费及案件受理费，应由其自行承担。
摘要2：【解读１】中豪公司向本院提出诉讼请求(变更后)：1.确认中豪公司与林×在宁德市××商品房网上签约系统(以下简称宁德市网签系统)中录入的合同号为20140300767的《商品房买卖合同》(含《合同补充协议》及其他相关附件)未成立；2.本案诉讼费用(包括但不限于案件受理费、公告费等)由林×承担。
【解读２】一审判决：一、福建中豪房地产开发有限公司与林×在宁德市××商品房网上签约系统中录入的编号为20140300767的《商品房买卖合同》(含该合同《补充协议》及其他相关附件)未成立；二、驳回福建中豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
- 日期： 03-17 08:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终790号
【裁判摘要】对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，人民法院应依职权进行审查。本案中，双方在《合作协议》和《备忘录》中约定双方合作，欲对案涉土地进行商业开发，兴建顺兴生产及配套用房房地产项目，从约定内容可见双方的合作目的意在将工业用地进行房地产项目开发。一审法院据此确定本案案由为合资合作开发房地产合同纠纷并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，双方约定是否违反法律和行政法规的强制性规定，人民法院应依法对此予以审查。顺兴公司上诉主张一审法院适用的《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、第十八条等规定均系管理性强制性规定，而违反上述规定，合同并非无效。神东天隆公司辩称上述规定系效力性强制性规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。对此本院认为正确理解、识别效力性强制性规定与管理性强制性规定，不仅关系到民商事合同效力维护，还影响市场交易的安全与稳定，人民法院应当根据法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，综合认定相关规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定。而判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度，土地资源的开发、利用和经营关系到国家的根本利益，违反上述规定即改变土地用途，将会损害国家、集体和社公共利益。因此，上述规定属于效力性强制性规定。顺兴公司违反该规定将案涉工业用地用于商业开发，改变了土地性质，一审判决认定案涉《合作协议》无效符合法律精神，但引用业已作废的本院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》存在瑕疵，应予纠正，然裁判结果并无不当，应予维持。
摘要2：【注解１】判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
【注解２】（１）《土地管理法》第５６条，《城市房地产管理法》第１８条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第１７条、第１７条等属于效力性强制性规定；（２）违反上述规定改变土地性质将工业用地用于商业开发应当认定合作开发房地产合同无效。
- 日期： 03-17 10:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监105号
【裁判摘要１】从《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”的规定分析，诉讼保全不同于执行程序，因当事人一方的行为或者其他原因，可能使判决不能执行或难以执行时，为了保证将来作出的判决得以执行，或为了避免财产遭受损失，对方当事人可以申请诉讼保全，其目的是保证将来作出的判决得以执行，或为了避免财产遭受损失。而执行程序是在当事人双方权利义务已为人民法院生效的法律文书所确认，应以便捷、高效的方式兑现生效法律文书确定的权利义务。二者在目的上有所不同。因此，在进行诉讼保全时，双方当事人权利义务尚处于待定状态，应尽量采取对当事人经营影响较小的方式。本案中，被保全人为房地产开发公司，其资金账户对其维持正常生产经营非常重要，一旦资金链断裂不仅将导致开发商无法经营，相关的小业主、材料商相关利益也会受到极大影响，因此，执行法院应非常谨慎地对现金账户采取保全措施。在房地产开发公司尚有房产可供保全，且提出可用保函来解冻一部分账户时，法院应予充分考虑，在能够实现保全目的的情况下，尽量采取对企业经营影响较小的方式。
【裁判摘要２】关于商品房预售款监管账户问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保资金用于建设项目的施工。商品房预售资金在形式上为开发商所有，但该资金在用途上受到严格的限制和监管。人民法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金，目前并无明确的法律规定。实践中，各地做法也有不同。按照江门中院在异议裁定中查明的事实，江门市房地产开发企业的商品房预售款账户受到江门市住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司江门市分行的双重监管，房地产开发公司需要使用该项目商品房预售款时，必须向江门市住房和城乡建设局提出申请，由住房和城乡建设局批准，并且使用预售房款，只能购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。因此，鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法
摘要2：（续）权益的核心功能，人民法院对于该账户的保全、执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度。在保全阶段，保全人若申请提出保全被保全人的商品房预售款账户，人民法院应当对该在建工程施工情况、建筑材料购买情况、工人工资支付以及税费支付等情况作出严格审查，在保证建设工程施工正常进行的情况下，方可采取保全措施，且尽量不采取全部冻结账户资金的方式。即使是在执行阶段，也应在设立该账户的目的已经实现后，或账户资金满足项目建设所需资金之外的部分，可采取执行措施。本案中，异议法院只在事实审查部分提及了该账户，但两级法院并未对该账户所涉及在建工程的施工建设情况、工人工资的支付情况、税费的缴纳情况等事实作进一步查明，在随后的争议归纳和分析部分也未提及。广东高院认为江门中院依照保全裁定执行，而该保全裁定系依照当事人申请顺序作出，进而符合规定的说法也未充分考虑到商品房预售款监管账户的特殊性。
【裁判摘要３】按照《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意"的规定，当被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。只有在涉及本案争议标的的保全时，才须经申请保全人同意。
- 日期： 03-17 10:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第１３条第１款规定“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”（２）在进行诉讼保全时，双方当事人权利义务尚处于待定状态，应尽量采取对当事人经营影响较小的方式，在房地产开发公司尚有房产可供保全，在能够实现保全目的的情况下，应当解除商品房预售监管账户。
摘要2：
- 日期： 03-18 20:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2019)闽09执复2号
【裁判摘要】仅有网签能否预查封？｜（１）网签没有备案的法律效力；（２）预查封法定条件为商品房预售合同登记备案——根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条的规定，预查封是对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施，只有登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。预查封对象系被执行人基于有效的不动产买卖合同所享有的债权，即不动产交付请求权和不动产所有权转移登记请求权，而非不动产这一标的本身。若商品房买卖合同因被解除则债权消灭，被执行人朱×及共有人肖××作为买受人确定不能获得涉案商品房的所有权，涉案商品房不再是预查封的对象，需返还的购房款成为执行的标的。同时，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售，防止开发企业捂盘及一房多卖而建立的一个网络化管理系统，故网签没有备案的法律效力，只能实现备案的管理效果。本案复议申请人福安市中阳天润房地产开发有限公司提出未签订书面买卖合同、未支付购房款、双方无签约意向等事由主张解除查控措施，执行法院应查清涉案商品房是否具备预查封的法定条件，即涉案商品房是否签订书面买卖合同、相关部门是否有商品房预售合同登记备案等。另外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第十九条的规定，涉案商品房在符合预查封的情形下，要处置被执行人购买的尚未进行权属变更登记的房地产，应书面征得出卖人的认可并由出卖人出具书面同意处置意见。综上，福安市人民法院异议裁定认定基本事实不清、证据不足，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销福安市人民法院（2018）闽0981执异68号执行裁定。二、发回福安市人民法院重新审查。
摘要2：
- 日期： 04-07 15:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事裁定书(2018)湘民终125号
【裁判摘要】本案为一起确认仲裁协议效力的仲裁司法审查案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款、第二款的规定，对不予受理、对管辖权有异议的、以及驳回起诉等三类裁定可以上诉，其他事项所作的裁定不可以上诉。《最高人民法院关于审理仲裁司法审查案件若干问题的规定》第二十条规定，“人民法院在仲裁司法审查案件中作出的裁定，除不予受理、驳回申请、管辖权异议的裁定外，一经送达即发生法律效力。当事人申请复议、提出上诉或者申请再审的，人民法院不予受理，但法律和司法解释另有规定的除外。”本案中，原审法院就确认仲裁协议效力的申请依法受理，经审查认为仲裁协议不存在无效情形，裁定驳回了怀化恒光电力集团五溪房地产开发有限公司提出的确认仲裁协议无效的申请。依据前述法律及司法解释的规定，原审法院作出的该裁定不属于可以提起上诉的裁定，该裁定一经送达即已发生法律效力，当事人无权就该裁定提起上诉。故对怀化恒光电力集团五溪房地产开发有限公司的上诉，本院不予受理。
摘要2：
- 日期： 04-09 07:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1238号
【裁判摘要１】关于张××是否在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺的问题。芙蓉建筑公司申请再审称案涉楼盘不具备交付条件，尚不足以否定雨田房地产公司认可已将案涉商铺的钥匙交给张××，张××已实际占有该商铺的事实。
【裁判摘要２】购买商铺不属于购房消费者——虽然该司法解释第二十九条规范的对象是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，但从该条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋"的规定来看，第二十九条立法目的在于保护房屋消费者物权期待权，所谓房屋消费者应当指直接用于满足其生活居住需要购买住宅的当事人，与本案中张××购买雨田房地产公司开发的作为商铺的房屋并不相符。
摘要2：
- 日期： 04-09 08:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终646号
【裁判摘要１】所购买商品房尚未竣工，不存在实际交付的可能，不能排除强制执行——根据《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定，买受人在购买不动产后，虽未取得物权登记，但在符合《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的情形下，仍然享有排除其他金钱债权执行的权利。在本案中，谢××等24位被上诉人虽然与宝山公司签订了商品房买卖合同且已经支付全部或部分价款，但是谢××等24位被上诉人所购买商品房尚未竣工，不存在实际交付。因此，谢××等24位被上诉人未实际合法占有所购买商品房。亦即谢××等24位被上诉人所购买商品房并不符合最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件。故谢××等24位被上诉人对于新兴公司请求执行保全登记在宝山公司名下的案涉土地使用权，不享有排除执行的权利，不能阻却对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权进行保全的执行行为。一审判决认定谢××等24位被上诉人享有排除执行保全的民事权利，属适用法律错误，应予纠正。
【裁判摘要２】关于本案案件受理费问题。本院认为，诉讼财产保全是人民法院在受理案件之后、作出判决之前，对当事人的财产采取的限制当事人处分的临时措施。保全裁定的执行性质上属于控制性执行行为，不涉及财产权属和处分。本案新兴公司请求准予继续执行登记在宝山公司名下的案涉土地使用权的保全措施。当事人争议的焦点问题是应否对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权采取保全措施，不涉及案涉土地使用权的权属和处分。故应按《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第二项关于非财产案件标准的规定交纳案件受理费用。一审判决确定本案案件受理费按财产案件标准交纳，显属不当，本院予以纠正。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2285号
【摘要】本案中，谢××等24位再审申请人虽然与宝山公司签订了商品房买卖合同且已经支付全部或部分价款，但是由于案涉宝山仕家小区二期工程尚未竣工，因此该工程商品房并未实际交付，谢××等24位再审申请人未实际合法占有所购买的该工程商品房，该商品房也未进入办理过户登记程序。原判决据此认定谢××等24位再审申请人所购买的商品房不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，其对于新兴公司请求执行保全登记在宝山公司名下的案涉土地使用权，不享有排除执行的权利，不能阻却对登记在宝山公司名下的案涉土地使用权进行保全的执行行为，并不缺乏事实和法律依据。．．．．．．从本案的执行标的看，原审法院保全查封的是案涉土地使用权并非该地上商品房，由于《执行异议和复议规定》第二十九条适用条件是执行标的为房地产开发企业名下的商品房，因此谢金川等24位再审申请人关于本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，原判决适用法律错误的主张，缺乏依据，不能成立。由于案涉土地使用权被原审法院查封系因新兴公司在其与宝山公司建设工程施工合同纠纷诉讼中的财产保全措施所致，在案涉宝山仕家二期工程尚未竣工及新兴公司与宝山公司建设工程施工合同纠纷案尚未审结的情况下，对案涉土地使用权的保全查封行为仅是一种临时性的限制处分的措施，对于谢××等24位再审申请人的实体权利并没有实质影响。
- 日期： 04-26 21:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2019）最高法执监403号
【裁判摘要】网拍规定第三十一条第五项规定，对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的，属于撤销拍卖的法定事由之一。本案中，青岛中院在变卖公告中明确强调“买受人须具备相应房地产开发资质”，又在邦倬置业公司参与竞买时就其没有取得房地产开发资质电话询问后，电话答复邦倬置业公司可以参与竞买。青岛中院的变卖行为在客观上对不同的竞买人设置了不同的竞买条件，侵害了潜在竞买人的利益，会导致变卖财产得不到充分竞价，从而损害被执行人的财产权益，应当认定符合网拍规定第三十一条第五项“对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的”的规定。
摘要2：【案号】山东省高级人民法院执行裁定书(2019)鲁执复195号
【摘要】青岛中院于2019年3月21日作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定：将同泰房地产公司所有的位于青岛市黄岛区世纪大道北琅琊台南路东，土地证号为南国用（2011）第G0513某某，面积66615.9平方米的国有土地使用权及地上在建工程的所有权归买受人邦倬置业公司所有（其中扣除205套商品房的过户）。2018年4月3日，青岛中院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书。
- 日期： 04-28 15:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民再159号
【裁判要旨】以生效民事判决的抵押权为执行依据对抗案外人权益主张并未否定生效民事判决，属于《民事诉讼法》第２２７条规定的“与原判决、裁定无关的”情形。
【裁判摘要1】二审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据该条规定，提起执行异议之诉的前置条件为执行标的应与“原判决、裁定无关”。本案中，秦皇岛中院依据申请执行人建行秦皇岛港口支行申请，查封玖龙房地产公司名下包括涉案房屋在内的部分房产，该执行标的实质为执行依据——(2016)冀03民初352号民事判决书第五项主文判项内容。此时案外人提出异议，实质是对秦皇岛中院(2016)冀03民初352号民事判决书第五项主文判项提出异议。秦皇岛中院依据案外人邸××的异议申请作出(2019)冀03执异276号执行裁定，中止了案涉房屋的执行，亦是中止了对(2016)冀03民初352号民事判决书第五项主文判项的执行。如果申请执行人认为(2019)冀03执异276号执行裁定错误，其可以通过执行监督程序予以救济。其以执行异议之诉为由请求继续执行，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的执行异议之诉前置条件。故一审法院驳回起诉并无不当，该院予以支持。
摘要2：【裁判摘要２】最高人民法院再审认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据上述法律规定，案外人在执行过程中对执行标的提出异议，执行法院作出执行裁定后，当事人对裁定不服，可以通过两种途径救济：当事人认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序救济；与原判决、裁定无关的，当事人可向人民法院提起申请执行人执行异议之诉。本案中，建行秦皇岛港口支行的执行依据为已经生效的秦皇岛中院(2016)冀03民初352号民事判决，该判决载明：“五、原告中国建设银行股份有限公司秦皇岛港口专业支行对记载于秦皇岛市房他证秦房字第000087301、000087303、000083309、000087328、000087329、000087338、000087340、000087308、000087315、000087316、000087319、000087322号房屋他项权证书上秦皇岛玖龙房地产开发有限公司提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款在8480万元的范围内享有优先受偿权。”在建行秦皇岛港口支行依据上述判决申请执行案涉房屋过程中，邸××提出执行异议，秦皇岛中院作出中止执行案涉房屋的裁定。建行秦皇岛港口支行提起本案诉讼的主要理由是以其对案涉房屋享有的抵押权对抗邸××主张的对案涉房屋享有的权益，是以秦皇岛中院(2016)冀03民初352号民事判决为执行依据，而未否定秦皇岛中院(2016)冀03民初352号民事判决，其提起本案诉讼的事由属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关的”情形。建行秦皇岛港口支行有权提起本案申请执行人执行异议之诉，一、二审法院认为建行秦皇岛港口支行可通过审判监督程序救济属适用法律错误。
- 日期： 04-28 17:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事裁定书(2019)湘民申4450号
【裁判摘要】经查，涉案商品房买卖合同签订于2015年8月28日，宁远金泰公司法定代表人变更时间为2016年6月23日，且买受人李××在合同签订后及公司法定代表人变更前已经支付了全部的购房款，其购买房屋的权利应当优先于银行在建工程抵押权，不能因为法定代表人的变更就否认公司之前的所作出的有效民事行为。原审法院根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持"之规定的精神，综合本案实际情况，认定李××的涉案房屋买卖权优先于银行抵押权并无不当，宁远金泰公司主张原审法院认定普通债权优先于抵押权不当，适用法律错误的再审理由不能成立，本院不予采纳。
摘要2：