摘要1：【法理提示】本案的争议焦点是在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人行使优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁？
【解读】承租人的优先购买权源于我国《合同法》第二百三十条的规定，而不是双方租赁合同的约定。优先购买权不属于租赁合同的内容，二者属于不同性质的两个法律关系。承租人与出租人发生优先购买权的争议与发生租赁合同履行的争议不同，当事人可以向人民法院提起诉讼而不受租赁合同约定的仲裁协议的限制。
摘要2：
摘要1：——对房地产项目转让中一物数卖行为的认定处理
【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第122号
【裁判要旨】经最高人民法院审判委员会讨论决定，认为构成一地两卖。最高人民法院已生效的（2008）民申字第677号裁定认定《协议书》包含了长新公司与李某某转让”莲湖山庄“项目的法律关系和股权转让关系，该协议是将股权转让和项目转让一并进行约定。麦某某代表长新公司与李某某签订《协议书》将长新公司股权及涉案”莲湖山庄“项目转让后，又与利成公司、宝源公司签订《转让合同书》再次转让”莲湖山庄“项目的行为构成一地二卖。
【裁判摘要】由于麦某某代表长新公司通过签订《协议书》约定将长新公司股权及“莲湖山庄”项目转让给李某，李某已先后向麦某某支付股权转让款和项目转让款共计6363万元，并经麦某某和长新公司的授权，已实际接管长新公司和合法先行占有包括涉案11块土地在内的“莲湖山庄”项目并进行了开发建设，涉案标的物不动产已发生了重大变化，根据《物权法》占有制度的立法目的，在占有人有权占有的情况下，为保持和维护现有物的事实秩序和法律秩序，事实上已不能按照《转让合同书》的约定履行交付涉案标的物。虽然利成公司、宝源公司在与长新公司签订《转让合同书》后也先后向长新公司支付了6000多万元的项目转让款，但作为签约在先的李某已先行合法占有涉案土地，也先行支付了涉案土地使用权的部分转让价款并进行开发建设。根据《合同法》第一百一十条关于当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，事实上不能履行的规定和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，利成公司、宝源公司要求长新公司继续履行的主张，理据不足，本院不予支持。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第61辑），人民法院出版社2015年版，的212-214页】
【解读】一地数卖均未办理土地使用权变更登记手续的，已先行合法占有投资开发土地的受让方优先取得土地。
摘要1：——未按约交纳土地出让金时违约责任的认定
【裁判要旨】土地使用权出让合同中，双方当事人通常对未按约交纳土地出让金时如何承担违约责任的争议较大。应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以确定——在出让不能举证证明除利息损失外还存在其他损失的情况下，不宜以日千分之一的标准确定违约金，否则脱离了民事违约金的补偿性。如果支持受让人主张以同期贷款利率计算涉案违约金，意味着其可以低成本地变相向守约方融资，无异于鼓励违约行为，不能体现违约金的惩罚性。本案直至二审诉讼时，受让人仍然没有交清全部土地出让金，过错程度焦点，因此以提起同类人民银行贷款利率的二倍来确定违约金较为合理。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第68辑），人民法院出版社2017年版，第195-196页】
【解读】国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。当事人对于违约金的承担虽然参照了上述规定作了约定，但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2015)一中民终字第1791号
【裁判要旨】买到“无证房屋”，出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加房地产开发公司为第三人参加诉讼，并判令该开发商协助出卖人办理房屋产权证，使房屋买卖合同得以继续履行。
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摘要1：解答：出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加房地产开发公司为第三人参加诉讼，判令该开发商协助出卖人办理房屋产权证，并判决房屋买卖合同继续履行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2019）最高法民终1337号
【裁判要旨】出资人主张其出资为投资法律关系的，应当提供证据证实其与合同相对方就合作项目投资的风险承担、运营管理等方面的约定，仅凭出资转款凭证不能证明投资法律关系中共享收益、共担风险的法律性质，故应按照借款关系处理更符合证据规则和证据规定。
【裁判摘要】武某某提交了其支付款项的12笔备注有“投资”“购地款”“购房款”“往来”等内容的银行转账记录，其中有1900万元汇入了重汽齿轮公司。根据一审中重汽集团的陈述，中建公司经拍卖程序购得重汽齿轮公司被政府征收的土地，开发涉案项目，武某某认为1900万元投资款直接汇入了涉案项目土地的出让方即重汽齿轮公司，可更进一步证明涉案的款项为投资款。但是武某某未提交证据证实其与中建公司就涉案房地产开发项目投资开发的风险承担、运营管理等方面的约定，仅有上述转款凭证不符合投资法律关系中共享收益、共担风险的法律性质。鉴于武某某实际向中建公司给付了9000万元款项，在本案起诉时仍有8000万元未归还，武某某一审起诉时亦是要求中建公司返还其8000万元资金，本案按照借款关系处理，更符合证据规则和法律规定。故一审认定武凤英与中建公司之间为投资法律关系属法律适用不当，应予以纠正。
摘要2：【解读】即便汇款凭证中备注“投资款”，若双方无共享收益、共担风险约定的，仍应认定为借款——原告向被告账户汇入款项，转款记录中备注“投资”字样，原告主张该汇款系投资款的，应提供证据证实其与被告存在关于项目投资开发的风险承担、运营管理等方面的约定；如不能提供，则仅有上述转款凭证不符合投资法律关系中共享收益、共担风险的法律性质，应按借款关系处理。
摘要1：【案号】云南省普洱市中级人民法院刑事裁定书(2014)普中刑终字第6号
【裁判摘要】本案中，上诉人李某某与徐某某伙同其他人员，利用墨江县城市建设综合开发公司国有企业的资质，在国有土地挂牌出让招投标过程中，与参与竞标的昆利房地产开发公司串通投标，故意放弃竞标，使得该公司当然获得国有土地的开发使用权，严重损害国家利益，并从中收受他人贿赂人民币135000元，其行为已触犯国家刑律，构成非国家工作人员受贿罪，依法应予以刑事处罚。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1951号
【裁判要旨】以出让方式取得的土地使用权转让时未完成开发投资总额２５％以上的，受让方不得诉请办理土地使用权过户登记。
【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，土地转让时投资应达到开发投资总额的25%，该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的约束，是行政管理部门对不符合法定投资开发条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的限制性规定。2012年12月12日，南宁市人民政府出具《关于广西合正房地产开发有限公司与南宁市国凯实业有限责任公司等合同纠纷一案有关意见的复函》，认为案涉土地“目前不符合土地转让条件”，原判决据此认定土地转让条件尚未成就，不支持合正公司关于土地过户的诉讼请求并无不当。
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摘要1：【案号】广东省惠州市中级人民法院民事判决书(2018)粤13民终109号
【裁判摘要】涉案房产在2016年2月16日因惠州市建曙房地产开发有限公司的另案纠纷被福建省高级人民法院查封，进而导致双方无法按《房屋认购协议书》的约定签订《广东省商品房买卖合同》及相关文件，购房合同无法签订并履行的原因是涉案房产被查封，而查封系因惠州市建曙房地产开发有限公司另案纠纷导致，因此，惠州市建曙房地产开发有限公司应承担违约责任，依据定金罚则双倍返还定金。
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摘要1：【案号】湖南省怀化市中级人民法院民事判决书(2014)怀中民一终字第607号
【裁判摘要】本案中，湖南海富房地产开发有限公司开发“水木天成”项目，属于商业行为，湖南海富房地产开发有限公司作为具备房地产开发资质的公司在签订《房屋认购协议》时应当能够预见相应的风险，《房屋认购协议》系湖南海富房地产开发有限公司制定的格式合同，湖南海富房地产开发有限公司没有获得开发用地，导致项目开发未成，不属于法律规定情势变更的情形。湖南海富房地产开发有限公司上诉主张因政府行为致使项目搁浅，不能归责于上诉人，缺乏事实依据。湖南海富房地产开发有限公司应当按照《商品房买卖合同》的约定，双倍返还定金。
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摘要1：【案号】吉林省吉林市中级人民法院民事判决书(2018)吉02民终247号
【裁判摘要】根据《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23条的规定，商品房预售必须取得预售许可证明，否则不得进行商品房预售。本案中，祥禹房地产公司在尚未取得商品房预售许可证的情况下，擅自对外销售房屋，其行为明显违反了上述法律规定。因祥禹房地产公司未能举证证明在销售房屋过程中向王某某披露了尚未取得商品房预售许可证的事实，故应认定其存在故意隐瞒行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但是，该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例需要结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认。本案中，王某某在庭审中自认购房时知道工程尚未开工建设，并且在磋商时也没有要求祥禹房地产公司出示商品房预售许可证等证明文件，故应认定其在购房过程中亦存在一定过失。因此，祥禹房地产公司在本案中按照王某某已付购房款749980元的50%即374990元承担赔偿责任较为公平。
摘要2：【解读】现行法律规定并未给买受人设定承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证证明的义务。事实上买受人也应当尽到相应审慎义务，买受人在磋商过程中没有要求开发商出售商品房预售许可证等证明文件应当认定存在一定过失。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终606号
【裁判摘要】本案二审的焦点问题是：麻某某对涉案六套房产是否享有足以排除查封执行行为的实体权益。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"麻小林提供的《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，金昊公司在二审询问中也述称，麻某某在房管局的登记程序与其他购房者并无差异，故原审认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。"麻某某虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。麻某某虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。故麻某某主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；…。"询问时，麻某某述称其与金昊公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套门面房抵顶债务。故麻某某的该主张不符合前述规定，本院不予支持。
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摘要1：【案号】陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2018)陕01民终8145号
【裁判摘要】关于闻天公司与李某某之间的商品房预售合同法律关系的效力问题。首先，李某某在签订认购合同当日即支付了全额购房款，闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。其次，闻天公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。最后，闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。据此，闻天公司与李某某签订的认购合同有效，双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。
摘要2：【解读】一审法院认为涉案合同应为商品房买卖合同。因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。
摘要1：【案号】广东省阳江市中级人民法院民事判决书(2017)粤17民终126号
【裁判摘要】本案中，阳春昊翔公司与陈某某签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房验收合格”，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定，“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
摘要2：（续）省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对阳春昊翔公司与陈某某签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。阳春昊翔公司上诉主张预售房经建设方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，阳春昊翔公司应在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给陈某某使用，但阳春昊翔公司至今未办理工程竣工验收备案手续，故应认定阳春昊翔公司销售给陈某某的商品房在2015年10月30日未具备交付使用的条件，阳春昊翔公司已构成违约。原审判决认定涉案商品房不符合交付使用的条件并无不妥，应予维持。
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第00422号
【裁判摘要】关于案涉房屋目前尚不具备交付条件应如何处理的问题。原审法院认为，商品房交付作为商品房买卖中开发商应承担的一个重要义务，不能违反我国法律、行政法规关于商品房交付的强制性规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程经竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，鸿洲公司可在房屋经过设计、建设、施工、监理等有关单位共同组织的竣工验收后向查某某交付房屋。
摘要2：
摘要1：【案号】广西壮族自治区合浦县人民法院民事判决书（2018）桂0521民初248号
【裁判摘要】被告认为合同约定的办理房屋产权登记备案期限为综合验收后90日，涉案房屋未进行综合验收，没有达到合同约定办理的条件，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，验收合格是房屋可以交付使用的法定条件，被告已交付房屋给原告使用，现主张未验收合格尚无办理义务，理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告办理涉案房屋的不动产权证书，称其没有交纳办证费用是因为被告承诺优惠卖房，办证费用包含在房价款内，被告予以否认，原告未能提供证据证明其主张，本院不予采信。虽然原告没有交纳办证费用委托被告为其办理不动产权证书，被告没有为两原告办理涉案房屋的不动产权证书的义务，但被告应依法律规定与合同约定履行协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。本案主要审查合同权利义务，至于涉案房屋是否符合办证的条件，应由权属登记机关在办理权属登记的过程中审查。
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2016)辽01民终10503号
【裁判摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，根据代某某、贾某某提供的证据，辽宁雅居乐房地产开发有限公司所作出涉案房屋为辽宁省实验学校学区房一事的广告和宣传资料足以对双方商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，代某某、贾某某亦基于此而与辽宁雅居乐房地产开发有限公司形成了商品房买卖合同关系，故辽宁雅居乐房地产开发有限公司所作出涉案房屋为辽宁省实验学校学区房一事应为要约行为。现辽宁省实验学校已作出《关于终止与沈北新区政府合作办学协议的声明》，该协议虽为辽宁省实验学校单方作出，但已产生辽宁雅居乐房地产开发有限公司违反要约约定的法律后果，并导致代某某、贾某某的购房目的无法实现，故原审法院支持代某某、贾某某提出解除涉案合同，辽宁雅居乐房地产开发有限公司返还代某某、贾某某已付款的诉讼请求并无不当，对辽宁雅居乐房地产开发有限公司提出撤销原审判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】河北省廊坊市中级人民法院民事判决书(2017)冀10民终1447号
【裁判摘要】城镇公司香海分公司与张某某签订商品房认购协议的同时签订委托经营管理协议，虽违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，即房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，但该规定属于管理性规定，非法律和行政法规，因此不影响委托经营管理协议的效力，双方应依约履行。
摘要2：
摘要1：解答：因《商品房销售管理办法》第１１条第２款规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”属于管理性规定，且非法律和行政法规法规，开发商与买受人签订的售后包租协议不因此无效。
摘要2：
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事裁定书(2018)黑民申222号
【裁判摘要】回迁房安置系开发商在征收土地时，采取置换安置回迁的方式，给开发土地原居住者相应拆迁补偿房屋的法律行为。其与商品房买卖合同具有法律性质和关系上的不同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故该司法解释中的房屋，除特别说明条款外，均为开发商对社会不特定多数群体在无任何法律关系的前提下，基于等价有偿的方式，用货币价值交换取得房屋所有权的商品房买卖合同关系，故其基础是商品房买卖合同，并非本案的拆迁补偿协议。因此该司法解释的十四条规定不适用于本案。原审按照人民银行同期贷款利率判决赔偿王平损失并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2017)鲁02民终5074号
【裁判摘要１】一审法院认为：2009年青岛吉昌房地产开发有限公司为贷款，将包括涉案房屋在内的在建工程，抵押给中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司签订的购房合同的履行受中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的约束。但中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行并无证据证明青岛吉昌房地产开发有限公司不能销售涉案房屋，王某作为涉案房屋的买受人，根据青岛吉昌房地产开发有限公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，故王某、青岛吉昌房地产开发有限公司双方签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故王某购得涉案房屋的相应权益优先于中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的在建工程抵押权。在王某已交付全部购房款后，且青岛吉昌房地产开发有限公司及中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行没有证据证明王某存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故王某要求中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。
摘要2：【裁判摘要２】根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。
摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2015)皖民四终字第00503号
【裁判摘要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原审中，双方提交的六份《商品房买卖合同》和《补充协议》中的约定，均是围绕《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容进行约定，并没有相关借贷内容的表述；尹某某委托北京阳光精益信息咨询中心支付徽州文旅公司的11564840元的《支付业务回单（付款）》上，载明的银行附言和用途为“其他购房款”；尹某某提供的徽州文旅公司出具的NO5424943《收据》上的记载虽已模糊不清，但徽州文旅公司质证并无异议，且没有举证该《收据》留存联中有其他收款用途的记载。根据上述证据，应当认定双方之间建立的是商品房买卖合同关系。2012年8月16日双方签订的《房屋回购协议书》，是就出卖人徽州文旅公司收回买受人尹某某所购房产一事进行协商约定，其中约定了回购时间和未能回购的结果。根据该回购协议约定内容，徽州文旅公司在一定期限内可对涉案六份《商品房买卖合同》以回购方式行使解除权，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且解除权是否行使可由徽州文旅公司进行选择。徽州文旅公司在回购期限届满后没有回购，即未选择解除双方签订的商品房买卖合同，应依约履行商品房买卖合同约定的出卖人的义务，即在2012年11月15日前为买受人办理房屋产权所有权证。一、二审中，徽州文旅公司均未能举证证明其与尹彦琳之间存在借贷关系以及双方签订的《商品房买卖合同》是为借贷作抵押担保，故徽州文旅公司上诉认为双方在短时间内就购房、降价、回购、补偿进行约定，不符合正常的房屋交易习惯，交易价格明显低于市场价格，本案双方应属名为买卖实为借贷的合同关系的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：解答：根据《最高人民法院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。因此，不能以租金标准确定使用费。
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2017)辽民再563号
【裁判摘要】2003年11月30日，最高人民法院对辽宁省高级人民法院的请示，作出[2003]民一他字第13号《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，指出：“你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。”故原审法院根据相关法律规定按照同类地段、同类面积商业房屋的租金标准确定再审申请人刘某应承担的使用费，属于适用法律错误，应予纠正。本案应按房屋总价款1,495,600元，除以商业门市用房设计使用年限40年，再乘以买受人实际使用该房屋的年限（自2003年4月8日起至再审申请人刘某实际向被申请人沈飞集团公司返还房屋之日止），得出的价款作为买受人刘某所获得的利益返还给出卖人沈飞集团公司。
摘要2：
摘要1：【典型意义】本案典型意义在于，加强对各类非公有制经济市场主体的产权保护，是当前人民法院的一项迫切任务，行政审判在监督行政机关依法行政方面意义重大。本案中，郑州市政府针对其十年前的错误颁证行为，仅以申请人采取“欺骗手段”为由一注了之，没有考虑当事人曾在申请表中据实填写“个体”而行政机关未尽到审慎审查义务，亦未核实当事人多年来对行政机关的信赖利益、房地产开发因素以及注销程序的规范性、正当性，被最高人民法院指出事实认定有误，程序明显不当。最高人民法院同时指出，对于信赖利益及如何弥补问题，可由郑州市政府在判后组织调查并作相应处理。本案的终审判决纠正了下级法院前后作出的四次判决，对于保障非公有制经济主体的实体权益、彰显正当程序价值和体现司法权威性，具有重要的审判监督价值。
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摘要1：【案号】山东省济宁市中级人民法院行政判决书(2017)鲁08行终223号
【裁判要旨】企业纳税申报是税务机关征管的重要环节，与企业有无应纳税款无必然联系。企业在纳税期内没有应纳税款的，也应当按照规定办理纳税申报。企业享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照规定办理纳税申报。
【裁判摘要１】《行政诉讼法》第二十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。本案被诉的责令限期改正通知书虽然抬头处打印的是兖州市地税局，但落款处加盖的是鼓楼税务所的公章，案号也是鼓楼税务所的案号；税收征管法在第一章总则中的第十四条规定，本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，已经将税务所规定为该法所称的税务机关；该法第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正。综上，鼓楼税务所系税收征管法规定的税务机关，有权作出责令限期改正通知，应认定作出被诉行政行为的行政机关是鼓楼税务所，而非兖州市地税局，兖州市地税局作为本案被告主体不适格，被上诉人鼓楼税务所作出被诉通知也并未超越法定职权。
摘要2：【裁判摘要２】上诉人系已经办理了税务登记的从事生产、经营的纳税人，根据税收征管法第二十五条的规定，依法进行纳税申报是纳税人应尽的义务。该法第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正。本案中，上诉人对于其与兖州市人民政府签订国有土地使用权出让合同并进行房地产开发项目的事实以及于2007年将部分开发房屋交付有关部门冲抵土地出让金的事实并无异议，上述行为即应产生纳税申报义务，由于上诉人对于上述事实在账目上未作处理，被上诉人自2016年从他处了解相关事实后，要求上诉人进行纳税申报并无不当。上诉人所主张的土地出让金数额尚未最终确定以及相关税款应予免交的理由，应在进行纳税申报时予以说明，由税务机关依照法定程序予以调查处理，而不应以此为由拒绝履行纳税申报义务。关于上诉人所主张的程序违法的问题，税收征管法并未规定税务机关作出责令限期改正通知，要求纳税人进行纳税申报所应当履行的程序，亦未明确规定应当告知当事人陈述、申辩权，且被上诉人鼓楼税务所在作出被诉通知前已经进行了调查，故上诉人关于程序违法的主张不能成立，不应予以支持。
【注解】限期纳税申报的责令限期改正通知书具有行政可诉性——2016年5月，被告鼓楼税务所发现诺亚公司交付的部分房屋存在以房屋价款抵顶土地出让金的情形。遂于2016年5月26日作出兖鼓税限改［2016］21号责令限期改正通知书，内容为，山东济宁诺亚投资发展有限公司：你单位以安置房屋价款冲抵土地出让金，应视为销售业务处理，申报有关税费；以安置房屋价款冲抵土地出让金，构成契税计税价格，应申报契税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称税收征管法）第六十二条规定，限你单位于2016年6月13日前到兖州市地方税务局办税服务厅办理纳税申报。
摘要1：——不确定履行期限的合理期限的确定，可以通常商业人士的合理预期为标准
【案号】最高人民法院民事判决书（2016）最高法民终51号
【裁判要旨】双方关于“补偿款的最迟给付期限为楼盘开盘销售后2个月内”的约定，属于履行期限的约定，该期限非固定或确定的期限，解释该期限时，应以通常的商业人士的合理预期作为标准。
【摘要１】
（１）“5月5日补充协议”约定受让方一次性补偿转让方1.3亿元，并约定最迟给付期限为“乙方（即受让方）开发《股权转让合同》所对应的土地资产所形成的楼盘开盘销售后两个月内”。首先，从该补充协议的序言描述看，“5月5日补充协议”的签订背景及原因在于，双方就《股权转让合同》股价对应的土地价格定价偏低这一事实达成合意，所以通过“5月5日补充协议”增加补偿款的形式予以增加，其性质是增加的股权转让款。作为股权转让对价的一部分，受让方自然负有应当履行的义务，所以，双方前述关于该补偿款支付时间的约定，不是条件，不存在条件不成就时无须履行的问题。其次，从性质上看，是否开发楼盘以及何时开发楼盘，系由案涉股权转让后金某公司及其股东所决定，这种取决于一方主体意思表示或者行为的约定，并不属于条件。再次，“5月5日补充协议”第四条明确约定，受让方须以2.5%的年利率向转让方支付利息，直至一次性付清为止。该约定亦表明，受让方支付前述补偿金的义务自始确定，并不存在条件不成就不予支付的可能性。最后，既然受让方负有确定的给付义务，则当事人有关“最迟给付期限”的约定，性质上属于履行期限的约定，而非合同的生效条件或付款义务的履行条件。一审关于该条款性质的认定并无不当。
（２）“最迟给付期限”为“楼盘开盘销售后两个月内”，并无何时开始支付的约定。．．．．．．本院认为，综合考虑案涉合同及其补充协议的签订过程以及合同的有关条款，所谓转让方应在受让方“开发《股权转让合同》所对应的土地资产所形成的楼盘开盘销售后两个月内”支付该笔款项的含义是，由于该笔股权转让款的数额较大，受让方在将金某公司所有的土地使用权完成房地产开发并销售前难以支付，所以受让方以案涉股权转让合同对应的土地开发成楼盘并开盘销售取得一定利润后再支付该笔款项。这种解释，与当事人的签约过程、交易背景及真实意思最为接近，所以，转让方根据《合同法》第六十二条第四项的规定随时要求受让方支付该笔款
摘要2：【解读１】履行期限的约定不明的，可以商业人士的合理预期为标准确定合理的期限，合理期限经过后债务人仍未履行债务的，债权人即可请求履行。
【摘要２】公司的公章及相关证照资料等属于公司的财产，通常情况下，转让公司股权的原股东不得处分该财产，受让公司股权的股东在股权变更之后应以公司的名义请求控制该财产的原股东交付。但是，根据案涉协议的约定，受让方的目的是为了取得金某公司的全部股权并进行经营管理。在股权转让之前，金某公司的全部股东和实际控制人为吴某、李某，且吴某是法定代表人，金某公司的公章及相关证照资料实际也由两人控制。案涉交易履行完毕的结果也是由受让方成为持有金某公司全部股权的股东。在此背景下，根据案涉股权转让合同及其补充协议的交易目的，将交付金某公司公章及相关证照资料的义务解释为转让方的义务，即具有合理性。因此，尽管双方签订的系列协议中并无转让方交付公司公章及相关证照资料的约定，但根据《合同法》第六十条的规定，转让方依据诚实信用原则和合同目的及金某公司股权转让前后的实际情况，转让方应将公司的公章及相关证照资料交付受让方。虽然受让方在公司股权变更后已经重新办理了新的公司公章、《企业法人营业执照》（正、副本）、《税务登记证》（国税及地税正、副本）等证照，但是，这些证照及财务资料的交付仍具有避免转让方滥用权利，进而保护受让方以及金某公司权益的作用，属于《合同法》第六十条规定的基于诚实信用原则所派生的附随义务。所以，一审判令转让方向受让方交付公章及相关证照资料并无不当，本院予以维持。
【解读２】受让方取得公司股权后已经实现对公司的经营管理和控制，转让方是否移交公章及相应证照资料并不影响受让股权交易目的的实现。
【解读３】共同的股权受让人在股权转让合同中未明确约定转让款比例的，共同受让人应当承担连带责任。
【解读４】双方约定剩余的款项从合同对应的土地开发成楼盘并开盘销售后两个月内支付剩余股权转让款，形式上属于履行条件，本质上仍属于履行期限的约定，只不过约定的是不确定的履行期限（支付股权转让款是受让人主要合同义务，股权转让款的支付可以有期限但一般不能附条件，除非双方在股权转让设立了对赌条款或估值调整条款）。不确定的履行期限并非履行期限不明确（不适用《合同法》第６２条第４项），而应当适用诚实信用原则受合理期限的限制，以一个正常的开发商会在多久时间开发并开盘销售作为合理标准。
摘要1：——当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件的区分
【法理提示】《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”可见，法律上所称的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，是确定的。合同约定的当事人的义务同民事法律行为的附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第５３辑），人民法院出版社２０１３年年版，第１８４－２００页】
【解读】合同约定的义务不能成为所附条件。条件影响到民事法律行为的成立与否，而不存在所谓违约责任问题。
摘要1：【案号】山西省高级人民法院民事判决书(2017)晋民终144号
【裁判摘要】1993年1月7日财政部发布的《房地产开发企业会计制度》第311号科目"资本公积"部分规定："一、本科目核算企业取得的资本公积，包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等......。"对于资本溢价的范围，第二款明确规定"投资人交付的出资额大于注册资本而产生的差额，作为资本溢价。"《中华人民共和国公司法》第一百六十七条（1994年7月1日起施行的原公司法为第一百七十八条）规定，国务院财政主管部门规定列入资本公积金的其他收入，应当列入公司资本公积金。据此可知，股东对公司的实际出资大于应缴注册资本部分的，应属于公司的资本公积金。本案中，公路建设公司并未提供证据证明公司成立时在章程中对出资的性质为借款以及借款期限、借款利息等有特别约定，在此情形下，根据财政部的规定，公路建设公司的额外出资应为资本公积金，而非借款债权。资本公积金属于公司的后备资金，股东可以按出资比例向公司主张所有者权益，但股东出资后不能抽回，也不得转变为公司的债务，变相抽逃。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3252号
【摘要】本院经审查认为，本案二审判决将公路建设公司投入建设交通大厦的资金定性为交通大厦公司的资本公积金缺乏事实依据，进而影响到有关公路建设公司和伟达公司之间协议效力的认定。公路建设公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：指令山西省高级人民法院再审本案。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民抗字第14号
【裁判要旨】股东抽逃出资应依法承担相应的民事、行政甚至刑事责任，但并不必然导致相关股权转让合同无效。
【裁判摘要】本案关于将“紫茵山庄”外的全部债权债务剥离给林某某等三人的约定，在没有证据证明损害债权人利益的情况下，应认定为有效。《项目转让协议》约定“双方确认除协议书涉及的‘紫茵山庄’项目外，在协议书签订前所发生的盛鸿公司的其他债权债务均由林某某、汤某、林某某享有权利并负责处理，与祥和公司及股权变更后的盛鸿公司无关。”“协议书签订后一年内，林某某等三人应尽可能将协议书签订前所发生的除‘紫茵山庄’外的其他债权债务从盛鸿公司剥离完毕”。原审判决认为该约定属于抽逃出资，违反了公司法的禁止性规定，因而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定，应认定协议无效。．．．．．．虽然公司法第三十五条规定“公司成立后，股东不得抽逃出资”，但法律并未明确规定违反该规定将导致合同无效，而是在公司法及其司法解释中规定了违反该规定应承担的法律责任。．．．．．．可见，股东抽逃出资，应依法承担相应的民事、行政甚至刑事责任，但并不必然导致民事合同无效。合同法第五十二条规定“违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效”中的“强制性规定”是指效力性规定。法律禁止股东抽逃出资是因为抽逃出资不仅损害了公司、其他股东的合法权益，也会导致债权人利益的损害。而在本案中，盛鸿公司的新股东不仅未对公司资产减少提出异议，反而主张认定涉案协议有效。而从协议的实际履行情况来看，也并未损害公司债权人的利益，没有债权人对盛鸿公司的债务转移提出异议或主张行使撤销权。原审判决依据合同法第五十二条之规定认定本案的股权转让协议无效不当，涉案协议在双方当事人间应认定为有效。
摘要2：【裁判要旨】以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或项目转让的目的并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定。
【摘要】本案股权转让不存在逃避房地产业监管的问题。现行法律并不禁止房地产开发项目的转让，只是对开发资质、转让条件等进行了规定。《城市房地产开发经营管理条例》第九条对开发资质规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条对转让条件规定：“（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”本案中，祥和公司虽然通过受让盛鸿公司全部股权的方式取得了盛鸿公司房地产项目“紫茵山庄”的控制权，但祥和公司持有盛鸿公司100%股权后与盛鸿公司仍属两个相互独立的民事主体，“紫茵山庄”项目仍属于盛鸿公司的资产，并未因股权转让而发生流转，盛鸿公司的法人资格和开发资质均没有发生改变。因此，本案不存在以转让公司股权的方式转让房地产项目规避房地产业法律监管的问题。