摘要1：【解读】房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明已被生效法律文书作为定案证据采用，不属于诉讼标的已为生效裁判或者调解书所拘束的不予受理情形。
摘要2：【注解１】根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第８条规定，土地权属登记（包括土地权属证书）在生效裁判和仲裁裁决中作为定案证据，不属于诉讼标的已为生效裁判或者调解书所拘束的不予受理的情形。
【注解２】生效的民事判决裁定、执行裁定、仲裁裁决等生效法律文书将房屋权属证书作为定案证据予以采信，但未对该登记行为合法性作出评判，公民、法人或其他组织对该房屋登记行为不服提起诉讼应作为行政案件受理——应当区分证据的合法性和行为的合法性问题：作为民事诉讼证据的房屋只是对其证据合法性的审查，并未对房屋登记行为的合法性进行审查，证据的合法性并不羁束行政诉讼的诉讼标的。
【注解３】如果前诉中法院对作为证据认定的土地权属登记行为采取了行政诉讼中的合法性审查标准进行审查，该事实是否属于既判力范围？——原则上，前诉作为证据认定的土地权属登记不具有既判力，利害关系人不服该认定可以直接对该土地权属登记单独提起行政诉讼。
摘要1：答：（１）集体土地征收和国有土地上房屋征收中，被征收人起诉不履行征收补偿法定职责行为的，应当以依法享有作出征收补偿决定法定职权的县级以上人民政府为被告。（２）当事人起诉不依法履行签订征收补偿协议义务行为的，应当以依法享有签订补偿协议法定职权的征收管理部门为被告。
摘要2：【解读】依法享有作出集体土地、国有土地上房屋征收补偿决定法定职权的机关均为县级以上人民政府，征收管理部门仅仅具有签订行政协议的法定职权，不具有作出征收补偿决定的职权——（１）被征收人起诉不履行征收补偿法定职责行为的适格被告为县级以上人民政府；（２）当事人起诉不依法履行签订征收补偿协议义务行为的适格被告为征收管理部门。
- 日期： 04-03 15:23
- 作者：陈其象律师
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【废止】
摘要1：最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复（2005年10月12日 法[2005]行他字第5号）
【摘要】即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
摘要2：【备注】失效依据： 《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》
【法条链接】《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条 征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。／征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。
- 日期： 04-19 08:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：建设工程承包人基于工程价款优先受偿权针对行政机关对发包人房屋原始登记行政行为提起行政诉讼，只有符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》才具有原告资格，否则不具有行政诉讼的原告资格。
摘要2：【注解】（１）于房屋上是否可能存在承包人的建设工程价款优先受偿权，在相关的生效法律文书予以确定之前，显然不属于房屋登记行政机关在审查第三人就该房屋申请转移登记时应当予以考虑并保护的范围；（２）房屋登记机构作出房屋转移登记行为时建设工程价款优先受偿权并未确定且为房屋登记机构知悉，不属于应予特别的权利保护，建设工程价款优先受偿权人不具有行政诉讼原告主体资格。——参考案例：福建省高级人民法院行政裁定书(2019)闽行申168号
摘要1：——房屋登记行为作出后无权占有房屋的使用人对该房屋登记行为是否具有行政诉讼原告资格
【裁判要旨】与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，是公民、法人或者其他组织具备行政诉讼原告资格的一个重要条件。房屋登记行为作出后，无权占有使用该房屋的公民、法人或者其他组织与该房屋登记行为没有法律上利害关系，对该房屋登记行为不具有提起行政诉讼的原告资格。
摘要2：【解读】被依法确认无权占有使用房屋的起诉人不具有起诉房屋登记行为的原告资格——但从其提供的证据来看，海南外信工贸公司→海口中经联公司→溧燃公司→盛京公司→韦某之间的四次房产流转登记均未包括A楼地下室，因而韦某不能证明自己对A楼地下室具有合法权益。相应地，也就不能证明被诉房屋登记行为侵害或影响了其合法权益。韦某认为其对A楼地下室的占有、改造、使用、收益属善意，海南省三亚市中级人民法院（2009）三亚民终字第117号民事判决依据被诉房屋登记行为对其设定强制性权利义务即构成自己与被诉房屋登记行为具有法律上双重利害关系的主张不能成立。
- 日期： 05-11 11:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：买受人明知房屋尚不能办理过户登记仍然购买，买受人未尽到审慎注意义务，其对涉案房屋不能办理过户登记存在过错，应当承担由此带来的法律风险，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条第４项规定“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，买受人对该房屋不享有排除执行的民事权益。
摘要2：【解析】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条第４项规定“因买受人自身原因未办理过户登记”是指：（１）房屋未办理过户登记系因买受人自身原因造成（如买受人怠于办理过户登记）；（２）房屋尚不能办理过户登记，买受人未尽到审慎注意义务（买受人自身原因），仍然购买该房屋。
【解析２】（１）因出卖人或者其他人原因尚不具备过户登记条件的，不属于买受人原因未办理过户登记；（２）但如果买受人在购买房屋时明知尚不具备过户登记条件仍然购买，未尽到审慎义务，属于“因买受人自身原因未办理过户登记”情形。
【解析３】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条第４项“因买受人自身原因未办理过户登记”区别于“因出卖人原因未办理过户登记”：买受人在购买房屋时明知因出卖人不能办理过户登记仍然购买，仍然属于“因买受人自身原因未办理过户登记”（对房屋未能办理过户登记的结果买受人自身存在过错）。
摘要1：解读：（１）买受人对房屋因抵押权无法登记的权利障碍的忽略，可以认定买受人对此存在过错；（２）买受人与出卖人之间约定涤除抵押权事宜的，视为买受人对抵押权可涤除产生合理信赖，买受人对房屋未能过户登记不具有过错。
【解析】购买已设定抵押的房屋未能办理过户登记能否认定买受人存在过错，司法实践中存在认定买受人存在过错和认定买受人不存在过错两种裁判观点。
摘要2：【注解】抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权排除执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终714号
- 日期： 08-03 06:51
- 作者：陈其象律师
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买受人存在过错
摘要1：解读：（１）因限购政策而导致无法办理过户手续属于买受人对政策限制的忽略；（２）买受人明知当地限购措施无法办理房屋登记而购买房屋，买受人对于房屋不能办理过户登记存在过错，不能排除强制执行。
摘要2：【注解】借名人与出名人为规避国家限购政策签订的借名买房合同因违背公序良俗而无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系不能排除对案涉房屋的执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再328号
摘要1：解读：（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注解１】（１）《破产法》第１８条第１款规定的管理人解除合同的选择权不应绝对化；（２）出租人破产后与承租人达成调解书确认租赁合同继续履行，在民事调解书被撤销之前破产管理人根据破产法第１８条选择解除租赁合同不予支持。
【注解２】根据《企业破产法》规定，对于破产申请受理时双方均未履行完毕的合同，管理人或者债务人可以通过三种方式予以解除：（１）决定解除合同——决定解除合同并通知对方当事人；（２）视为解除合一：自破产申请受理自认起２个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起３０日内未答复的，视为解除合同；（３）视为解除合同二：决定继续履行合同但对方当事人要求管理人或者债务人提供担保而管理人或债务人不提供担保的，视为解除合同。
【注解３】（１）破产管理人未在法定期限内通知合同相对人，破产管理人丧失要求对方继续履行合同的选择权；（２）但不能直接推定解除合同，合同是否解除仍需视具体情况而定。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再55号《欧阳某某等与水城县都格河边煤矿普通破产债权确认纠纷再审案》
【注解４】（１）出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，还负有在租赁期内对房屋保证使用、管理、监督等阶段性和持续性义务，只有在房屋租赁合同履行期限届满后出租方的义务才履行完毕；（２）出租人在租赁合同期间破产，租赁合同属于出租人未履行完毕的合同；如果承租方未一次性付清租金，属于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权解除租赁合同。
【注解５】（１）《破产法》第８８条规定“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”（２）该规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下推定解除合同。
【注解６】进入破产程序后双方达成继续履行调解协议书，破产管理人无权通知解除房屋租赁合同。——参考案例：河北省高级人民法院民事判决书(2020)冀民终464号
摘要2：【注解７】承租方进入解散清算程序，出租方有权以合同目的无法实现为由解除租赁合同.——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终594号；最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6044号
摘要1：解读：根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）之规定，无证房产可以依法强制执行。
（１）未办理初始登记的房屋具备初始登记条件的——执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；
（２）未办理初始登记的房屋暂时不具备初始登记条件的——执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；
（３）未办理初始登记的房屋不具备初始登记条件的——原则上进行“现状处置”（即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责）。
解析：执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查——（１）理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；（２）理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。
【问题】执行程序中处置未办理初始登记的房屋，可否要求房屋登记机构协助办理初始登记？对于不具备初始登记条件的房屋应如何处置？
摘要2：【注解】（１）违法建筑被法定部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑具有临时的使用价值；（２）违法属该 “不具备初始登记条件”的建筑，执行法院按现状处置符合规定。——参考案例：福建省高级人民法院执行裁定书(2015)闽执复字第54号；最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执监161号
【注释１】（１）司法拍卖属于公法性质的拍卖，不受《拍卖法》《拍卖法实施细则》禁止流通物不得拍卖的限制，司法拍卖合法与否的判断标准只能是“是否损害他人利益或社会公共利益”；（２）违法建筑本身违法或不具备初始登记条件不等于处置违法建筑的行为违法；（３）违法建筑及不具备初始登记条件的房屋应视为被执行人可供执行的财产。
【注释２】《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》明确了执行不具备初始登记条件的房屋应以“现状处置”为原则。
- 日期： 09-22 14:28
- 作者：陈其象律师
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房屋网签备案
摘要1：中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国最高人民法院、中华人民共和国公安部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行保险监督管理委员会关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知（建房〔2020〕61号）
摘要2：
- 日期： 09-22 14:32
- 作者：陈其象律师
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房屋网签备案
摘要1：住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见（建房规〔2020〕4号）
摘要2：
- 日期： 09-22 14:33
- 作者：陈其象律师
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房屋网签备案
摘要1：住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见（建房[2018]128号）
摘要2：
摘要1：解读：租赁合同纠纷中除“房屋租赁合同纠纷”按照不动产纠纷确定管辖即由不动产所在地法院管辖外，其他租赁合同纠纷（财产租赁合同、融资租赁合同）均不属于专属管辖而适用一般管辖规定。
摘要2：【注解１】财产租赁合同包括：111.租赁合同纠纷（1）土地租赁合同纠纷（2）房屋租赁合同纠纷（3）车辆租赁合同纠纷（4）建筑设备租赁合同纠纷；213.船舶租用合同纠纷（1）定期租船合同纠纷（2）光船租赁合同纠纷；217.船舶属具租赁合同纠纷；218.船舶属具保管合同纠纷；219.海运集装箱租赁合同纠纷
【注解２】融资租赁合同包括：112.融资租赁合同纠纷；214.船舶融资租赁合同纠纷
摘要1：解读：（１）政策性房屋买卖合同纠纷和涉及物权纠纷的房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷专属管辖；（２）其他不涉及物权纠纷的房屋买卖合同纠纷（包括商品房买卖合同纠纷）不适用不动产纠纷专属管辖，而应当按照合同纠纷确定管辖。
摘要2：
- 日期： 09-26 20:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：离婚协议约定将房屋赠与子女或他人，性质上属于离婚双方对财产处理协商一致的意见，而不构成赠与合同，故不能行使任意撤销权。
摘要2：【注解１】离婚协议中关于房屋赠与的约定并不构成赠与合同，而是离婚双方对财产处理协商一致的意见，不存在赠与人行使任意撤销权。
——参考：《民事审判实务问答》０８５.双方协议离婚后，一方不愿意按离婚协议约定将自己名下房屋赠与子女或他人时，另一方请求法院判例一方按协议约定办理房屋过户手续，是否支持
【注解２】（１）夫妻婚内约定财产共有性质属于赠与，在产权变更登记之前可以撤销赠与；（２）离婚协议约定房屋归子女或他方所有性质属于离婚财产分割，不适用赠与人任意撤销权规定。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再34号
【裁判摘要】已支付购房款但未取得产权方能否起诉未支付购房款取得产权登记方构成不当得利？——樊××认为，生效判决认定史××取得房屋所有权，但其未支付房款，故而构成不当得利。二审法院将本案定性为不当得利纠纷正确。．．．．．．根据本案查明的事实，樊××已证明涉案房产为其向洛溪地产购买，而在该房产被认定为属史××所有的情况下，樊××有理由请求史××向其支付购房款。对此，史××须举证证明其已经向樊××支付了购房款，方可构成有效抗辩，否则，樊××关于史××未支付购房款而取得房屋产权构成不当得利的主张即为成立。质言之，樊××支付了案涉房产的购房款，但未能取得该房产的所有权；与此相对应，史××取得了该房产的所有权，如不能证明已经支付了对价，其因此取得的利益正是樊××所遭受的损失，两者之间构成法律上的因果关系。由此可见，本案的关键在于，史××能否证明其向樊××支付了购房款。二审法院认为，樊××未能提供证据证明史×ד无法律上的原因”取得案涉房屋的产权登记证书导致自身受损，应承担举证不能的不利后果，其举证责任分配不当，认定事实、适用法律均有明显错误，应予纠正。第三，现有证据不足以证明史××向樊××支付了购房款。在本案再审庭审中，史××认可本案存在两个房屋买卖合同关系，一是樊××从洛溪地产处购买案涉房屋，二是樊××将该房产转卖给史××，并主张其已经支付了购房款。．．．．．．综上，史××不能证明其已实际向樊××支付了案涉房屋的购房款，应承担举证不能的后果，其应向樊××支付案涉房屋的购房款及利息，以及与购房相关的转名费、印花费、房产证费等樊××交纳的税金或费用。
摘要2：【摘要】不当得利诉讼时效起算——《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”本案中，史××于2013年以案涉房屋所有权人的身份起诉樊××１的弟弟樊××２之后，樊××１便起诉请求确认其为案涉房屋的所有权人，此时双方对于案涉房屋的所有权归属仍存有争议，直至广东省广州市中级人民法院于2015年9月18日作出生效判决后，案涉房屋才确定归史××所有。因此，樊××１知晓不当得利事实的时间应为该判决送达之日，其提起本案诉讼的时间为2017年6月8日，原审法院认定其起诉并未超过法律规定的诉讼时效，并无不当。
- 日期： 02-19 19:59
- 作者：陈其象律师
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消费者购房人
摘要1：解读１：建设工程部分房屋已经出售后，承包人对建设工程价款优先受偿权不得对抗消费者买受人，但是不影响人民法院对承包人是否享有优先受偿权的认定，可以判决在未出售房屋所对应建设工程范围内支持承包人建设工程价款优先受偿权主张。
解读２：商品房买受人可另行主张相应权利，与建设工程施工合同纠纷不是同一法律关系，不影响法院对承包人享有的建设工程价款优先受偿权的认定。
【注解１】权利人就其房屋享有的权益能否对抗建设工程价款优先受偿权？｜承包人对未出售房屋享有建设工程价款优先受偿权。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终730号
【注解２】工程价款优先受偿权仅限于未出售房屋｜（１）优先受偿权指向的是建设工程价款，已出售房屋和土地使用权不属于建设工程范围，承包人主张工程价款优先受偿权只能限于未出售房屋。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终730号；（２）工程的房屋已部分出售给众多购房人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故承包人享有优先受偿权不得对抗案涉房屋的买受人，且优先受偿权不涉及建筑物所占用的建设用地使用权。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终730号；最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申4997号
【注解３】案涉工程中有部分房屋已经出售、回迁给“村民”且已交付使用，承包人对该部分房屋不享有建设工程价款优先受偿权。——参考案例：最高人民法院民事判决书（2020)最高法民终367号
摘要2：【注解４】（１）商品房买受人可另行主张相应权利，与建设工程施工合同纠纷不是同一法律关系，不影响法院对承包人享有的建设工程价款优先受偿权的认定。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2761号；（２）工程价款优先受偿权不得对抗商品房买受人不属于建设工程施工合同纠纷的审理范围，应由买受人另行主张权利。——参考案例：最高人民法院民事判决书 (2017)最高法民终762号；（３）建设工程承包人优先受偿权与商品房买受人之间权利优先性的规定，建工合同中的发包人并不享有该条款规定的权利请求权。——最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终269号；（４）针对查封前已经出售的房屋，法律未规定承包人不享有建设工程价款优先受偿权，即便涉及第三方利益也应当由购房人行使相应的诉讼权利。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终1533号
【注解５】能否对抗买受人并非判定承包方享有建设工程优先权的要件，不影响对建设工程价款优先受偿权进行确认。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终164号
- 日期： 03-23 17:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【解读】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示。
解析：出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，能否是否包含了解除合同的意思表示？法院能否判决返还房屋、恢复原状？——（１）应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示；（２）法院可以直接判决返还房屋、恢复原状（不再判决解除租赁合同）。
摘要2：【注解】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，虽然应视为当事人诉请包含了解除合同的意思表示，但法院判决内容仍然是返还房屋、恢复原状，不判决解除租赁合同。
- 日期： 04-09 07:37
- 作者：陈其象律师
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合法占有
摘要1：解读：房屋买受人在购买商品房没有办理竣工验收手续情形下接收房屋，不能否定其已实际占有房屋的事实，可以据此主张排除强制执行。
摘要2：【注解１】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２８条第２项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”应理解为通过合法手段占有不动产而非通过非法手段占有不动产的事实，即合法手段占有之事实（不动产是否经过竣工验收合格不影响对通过合法手段占有事实的认定）。
【注解２】（１）《建筑法》第６１条第２款关于未经验收或者验收不合格不得交付使用的规定是一种行政管理性的规定，是行政部门对开发商的要求，其目的是保护商品房买受人的利益；（２）不应当将其解释为违反《建筑法》第６２条第２款规定的交房行为无效或者业主并非合法占有。
【注解３】《建筑法》第６１条关于“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，当事人违反该规定虽应承担相应责任，但不能据此推翻购房人已对涉案房屋实际占有的事实，该规定亦不能阻却购房人基于房屋购买合同而占有涉案房屋的合法性。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申5095号《李某某等诉崔某某案外人执行异议之诉案》
【注解４】《执行异议和复议规定》第２８条规定的占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。——参考案例：最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终631号《富滇银行股份有限公司昆明西山支行、蒋某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书》
- 日期： 04-12 11:46
- 作者：陈其象律师
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唯一住房
摘要1：解读：购房者将所购房屋用于出租，并不影响“所购商品房系用于居住”的房屋性质，不影响购房消费者身份的认定。
摘要2：【注解１】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２９条第２项规定购房消费者条件之一：“所购商品房系用于居住”：（１）规划用途上用于居住，或者规划用途虽然非用于居住但实际用于居住，属于“所购商品房系用于居住”；（２）虽然规划上用于居住，但购房者购房目的并非用于居住，则不属于“所购商品房系用于居住”。
【注解２】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第２９条第２项规定购房消费者条件之一：“买受人名下无其他用于居住的房屋 ”：（１）买受人（不包括配偶、子女等）名下无其他用于居住的房屋；（２）在房屋所在地无其他用于居住的房屋。
- 日期： 04-12 12:14
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：《执行异议和复议案件规定》第２９条第２项中规定的“无其他用于居住的房屋”，（１）系买受人在被执行房屋所在地名下无其他用于居住的房屋而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋；（２）系买受人名下无其他用于居住的房屋，而不要求购房者的配偶、子女名下也都没有其他用于居住的房屋。
摘要2：【注解１】买受人名下无其他用于居住的房屋是否有地域限制？——（１）“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。——江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院﹤关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定﹥理解与适用》，人民法院出版社２０１５年版，第４３３页。（２）按照通常的生活经验，同一地点应当是指买受人工作、生活的地点，设区的市限于市区范围，不应限定在区的范围内；不设区的市、县限于市、县城区范围。
【注解２】买受人配偶名下有居住的房屋如何适用《异议和复议规定》第２９条？——应作严格的文义解释，不能扩大解释至其配偶名下有用于居住的房屋（从条文本身无法解读出及于买受人配偶的意思）。
- 日期： 05-30 21:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：当事人双方签订房屋买卖合同并约定如房屋被征收所获得补偿归买受人所有但未办理产权过户登记手续，征收部门与买受人签订征收补偿协议合法有效。
摘要2：【注解】房屋买卖合同是否应当约定约定如房屋被征收补偿款归买受人所有？——房屋买卖合同约定如房屋被征收补偿款归买受人所有，征收部门与未办理过户登记手续的买受人签订征收补偿协议合法有效。
- 日期： 08-16 09:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）法院判决开发商协助买受人办理房屋产权变更手续属于给付性法律文书，不具有直接导致涉案房产物权变更的法律效果；（２）买受人不能据此排除对房产强制执行。
摘要2：【注解】判决交付房屋和协助进行不动产登记性质上属于债权，不能排除强制执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4377号
摘要1：解读：（１）根据《不动产登记暂行条例》第６条第２款、第７条第１款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，县级人民政府不具有不动产登记职权；（２）县级人民政府超越职权撤销房屋登记不当，但处理结果未侵犯行政相对人的合法权益，不宜仅以县级人民政府缺乏职权依据为由判决撤销其作出撤销决定。
摘要2：
- 日期： 09-10 09:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：买受人通过签订和履行销售返租协议的方式行使了对房屋使用和收益的权利，表明其已经占有该房产，而办理交付钥匙等交接手续并非认定合法占有房屋的唯一依据。
摘要2：【注解１】（１）占有应作广义理解，包括间接占有；（２）买受人将买受房屋出租的行为是间接占有，如果否定了买受人的间接占有实际上也否定了其物返还请求权。
【注解２】购房人将房屋对外出租是对房产进行处分的表现，足以证明其已经占有房产。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3972号
摘要1：解读：（１）出租人将房屋另外出租给他人能否实际获取利益受经营策略、租赁市场活跃程度等多种因素的影响，租金差额并不当然等同于原承租人的预期利益损失；（２）原承租人主张“两次出租价款差额”来计算原承租人的预期利益损失缺乏理据，不予支持。
解析：《民法典合同编司法解释》第６１条规定——（１）在以持续履行的债务为内容的定期合同中，一方不履行支付价款、租金等金钱债务，对方请求解除合同，人民法院经审理认为合同应当依法解除的，可以根据当事人的主张，参考合同主体、交易类型、市场价格变化、剩余履行期限等因素确定非违约方寻找替代交易的合理期限，并按照该期限对应的价款、租金等扣除非违约方应当支付的相应履约成本确定合同履行后可以获得的利益。（２）非违约方主张按照合同解除后剩余履行期限相应的价款、租金等扣除履约成本确定合同履行后可以获得的利益的，人民法院不予支持。但是，剩余履行期限少于寻找替代交易的合理期限的除外。
摘要2：【注解１】（１）租赁合同本身通常无法给作为承租人带来收益，一般只有承租案涉房屋后所开展的经营活动才能产生收益；（２）租赁合同解除赔偿预期经营利润损失应限于承租方重新寻找类似的场地开展相关经营活动所需的时间、投入的成本等情况酌定合理的计算预期经营利润损失的期间。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民再243号
【注解２】在经营性租赁合同中承租人的损失主要表现为寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1914号
摘要1：解读：（１）房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，侵害债权性质的优先购买权可以主张损害赔偿但不能主张买卖合同无效；（２）执行程序中房屋承租人以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权收到侵害为由主张拍卖、变卖无效或者要求撤销拍卖、变卖不予支持。
摘要2：【注解】抵押权设立之后形成的租赁关系虽然不能对抗抵押权，但承租人仍然享有对租赁物的优先购买权。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2020)最高法执监183号
- 日期： 04-27 10:21
- 作者：陈其象律师
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行政诉讼原告
摘要1：解读：（１）目前法律和行政法规未明确规定房屋承租人可作为征收补偿的权利主体；（２）出租人与承租人在租赁合同中明确约定出现征收拆迁情形下的有关征收补偿(主要是停产停业损失、装饰装修补偿)分配规则，在合同有明确约定时按约定处理；合同未明确约定时，承租人可根据公平原则请求人民法院当事人利益进行合理调整。
【注解１】不可抗力｜征收及拆迁行为符合不可抗力的基本特征不能归责于双方当事人——参考案例：最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终107号
【注解２】因不可归责于双方的事由而解除合同，装饰装修残值之外的其他损失也可适用公平原则由双方分担。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终107号
【注解３】征收补偿原告主体资格｜（１）承租人不是被征收人，与征收行为不具有利害关系，不是适格行政诉讼原告。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申4120号；（２）针对房屋征收决定可提起行政诉讼的原告应当为被征收房屋的所有权人，并不包括被征收房屋的承租户，被征收房屋的承租人对被诉房屋征收决定不具有行政诉讼的原告主体资格。——参考案例：浙江省高级人民法院行政裁定书(2014)浙行终字第284号；（３）公房的承租人在其所租住的公房被征收时有权提起行政诉讼。——参考案例：兰州铁路运输中级法院行政裁定书(2016)甘71行终143号；（４）用于经营的房屋承租人有权获得相应补偿｜用于经营的租赁房屋被征收时，该房屋的价值应当补偿给被征收房屋的所有人，但由承租完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等，应当依法补偿给承租人。——参考案例：湖南省高级人民法院行政判决书(2017)湘行终411号
【注解４】租赁合同未就合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，参照征收补偿估值中的二次装修及附属物单项补偿款，按照剩余租赁期限占全部租期的比例，酌定应补偿二次装修及附属物已属公平合理。——参考案例：福建省高级人民法院民事裁定书(2020)闽民申1267号
摘要2：【注解５】房屋承租人无权分割征收补偿款，但可依据租赁合同中的相关约定通过民事诉讼方式向出租人（或房屋所有人）主张确定征收补偿各项目对应款项的归属。——参考案例：浙江省奉化市人民法院（2021）浙0213民初2350号；其他参考案例：（2013）津法民初字第02266号；（2014）渝五中法民终字第00785号
【注解６】租赁合同约定承租人投入建设、改造和装修部分和营业损失等赔偿金归承租人所有，承租人有权依租赁合同取得相应的拆迁补偿款。——参考案例：福建省宁德市中级人民法院民事判决书(2022)闽09民终732号
【注解７】被征收人获得收储补偿不属于不当得利，承租人不能主张返还不当得利。——参考案例：湖北省高级人民法民事判决书(2017)鄂民再179号
【注释１】（１）《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第４条规定“土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼。”——即集体土地实际使用人（如承租人）具有行政诉讼原告主体资格；（２）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第２条规定被征收房屋所有权人为被征收人，承租人并非征收行为的适格原告。
【注释２】对于公房租赁权人是否可以提起行政诉讼？——《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有在全国层面上作出规定，交由各地作出规定。
【法官会议纪要】（１）征收部门向房屋所有权人发放停产停业损失补偿后，承租人是否有权提起诉讼主张停产停业损失？——征收部门向房屋所有权人发放停产停业损失补偿后，承租人无权提起诉讼主张停产停业损失；（２）在被征收房屋上有经营事实或重大添附的承租人与拆除该房屋的行政行为是否有利害关系？——存在重大添附的承租人与强制拆除房屋行为具有利害关系。
摘要1：解读：根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第２条第２款规定，房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为不具有行政可诉性。
【注释１】登记簿记载行为可诉范围——（１）相对人认为房屋权属证书与房屋登记簿记载内容不一致申请登记机构纠正或更正，登记机构不予纠正或更正的（倾向可诉）；（２）房屋登记机构更新房屋登记簿，更新后的内容与原房屋登记簿内容不一致性，相对人不服可选行为属于可诉范围；（３）房屋登记机构已对登记簿记载的内容注销或者更正，相对人对原登记行为不服属于可诉范围。
【注释２】登记簿记载行为不可诉范围——（１）房屋登记机构未改变登记簿内容的换发、补发权属证书，相对人对未改变的补发、换发权属证书行为提起诉讼属于不可诉范围；（２）房屋登记机构更新房屋登记簿，更新后的内容与原房屋登记簿内容一致的，相对人不服更新行为属于不可诉范围。
摘要2：【注解】土地登记与房屋登记的法律后果相同，土地登记可以参照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》规定进行审理。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申326号
【注解２】土地登记案件中，未起诉初始登记仅对转移登记提起诉讼不具有原告主体资格。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2017)最高法行申5033号
【注解３】土地登记案件中，换发证行为不可诉。