- 日期： 08-29 11:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：执行实践中经常会遇到程序异议和实体异议较难区分的情况。如果异议人认为执行行为违法，则应依据《民事诉讼法》第二百二十五条提出异议，法院应将该异议作为程序异议进行审查处理。如果异议人认为其对标的物享有所有权或其他足以排除执行的实体权利，法院强制执行侵害了其实体权利的，则异议人应依据《民事诉讼法》第二百二十七条提出异议，法院应将该异议作为实体异议进行审查处理。执行法院审查时，如果发现异议人所提异议依据的法条错误，应及时向异议人进行释明，指导异议人提出正确的异议。上级法院在复议审查中，发现基层法院错将实体异议当作程序异议进行审查，并赋予当事人复议权的，应予以纠正，否则将侵害当事人的诉权。
执行程序中，执行机关经常会用到执行实施权和执行裁决权(又称执行裁判权)。执行机关在执行中必须要行使裁决权，这是执行工作的性质和职能决定的。执行裁决权是指执行机关对执行程序中的有关事项、争议、需采取的执行措施等以裁定形式作出处理和决定的权利，以确保执行程序公正迅速地运行。人民法院对执行救济程序中的争议行使裁决权进行处理。执行救济程序中的争议主要包括程序异议和实体异议。
摘要2：
- 日期： 08-29 14:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理
【案号】（2010）苏执监字第135号
【要点提示】预售商品房未进行房屋所有权登记，人民法院可以预查封。预查封的效力等同于查封，涉案房产一经预查封，原房屋权利人（被执行人）即丧失对其进行实体性处分的权利。在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。
摘要2：无
- 日期： 08-31 23:47
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】公司是具有独立人格的企业法人，享有由股东投资形成的全部法人财产权，依法独立享有民事权利承担民事责任。股东用作出资的财产一旦投入公司，该财产的所有权即转归公司所有，由公司直接占有、使用、收益、处分，并由公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股东不能再独立、直接支配相关的出资财产，而是依其出资份额享有股权，并以其出资额或所持股份为限对公司承担责任。用来清偿公司债务的是公司的资产。各国立法普遍实行资本维护原则或称资本充实原则，要求公司应当维持与其注册资本相当的财产，以保持公司的偿债能力，保护债权人利益。我国《公司法》第三十六条明确禁止公司的股东在公司成立后抽逃出资。抽逃出资的表现是：公司的股东在公司成立后将所缴出资暗中撤回，且仍然保留股东身份和原有的注册资本额和出资数额。股东抽逃出资行为侵犯了公司财产，欺骗了债权人和社会公众，危害了社会交易安全。禁止股东抽逃出资的实质是禁止不正当地减少公司财产。抽逃出资的实质是减少了公司可独立支配用于经营或偿债的资产，抽逃出资的股东仍然保留股东身份和原有的出资数额。
摘要2：
摘要1：【摘要】
股东凭借其在股东大会上的表决权来进行意思表示、参与公司意思决定。尽管在伯利和米恩斯的视界中，“股东虽是公司的所有人，实际上却鲜有机会决定公司的业务，所有权与经营权呈现分立的状态”，但这并不妨碍表决权这根绳子仍然牵系着公司事务决定这个庞大的风筝。因为历史的证据表明虽然小股东们并不乐于参与公司的表决，存在所谓的“理性”冷漠。但大股东却热衷于利用表决权控制公司事务。所以，关键的问题恰恰是股东表决权在或者实际在谁的手中，谁能够成为表决权阵营中的多数派。事实上，上市公司的实践表明，股东间的利益联系相对紧密，股东多数具有参与公司事务的愿望，表决权更是股东进行权力争夺和利益斗争的重要而又直接的工具。
表决权虽然为股东参与公司事务提供了通道，但股东与公司的利益并非完全—致。除了在公司内部享有的股权利益外，股东作为独立的存在还处于各种社会利益关系中，这些利益关系都可能与公司的利益发生冲突。而“立法者不能期望利害关系人把自己的利益置于公司利益之后”，所以公司法应当制定规则避免利益冲突的发生，至少也应当使这些冲突不对公司的利益造成损害。股东表决权排除制度就是这样的规则，它在“股权平等”和“股”“权”对应的原则下例外地排除具有特殊利益关系的股东的表决权，以避免股东滥用表决权和资本多数决而损害公司利益。我国公司法中没有统一规定股东表决权排除制度，但是实践中很多情形都对该制度表现出了较强的需求，所以对这一制度进行研究分析有利于解决问题并促进制度的建立。
摘要2：
- 日期： 09-03 16:41
- 作者：陈其象律师
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挂靠经营
摘要1：——个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定
【案号】（2010）洪民二初字第55号；(2011)赣民一终字第7号
【裁判要旨】房地产开发项目的房产权属应以不动产登记机构的不动产登记簿的记载为准。个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2012）民申字第877号
【裁判摘要】《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由此可见，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；只有受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，即代为清偿债务消灭抵押权的，转让行为有效。如果房屋买受人因抵押权人行使抵押权而不能取得涉案房屋所有权造成损失，属于其与出卖人的房屋买卖合同纠纷，买受人可向出卖人另行主张权利。
摘要2：
- 日期： 09-04 05:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——买卖合同还是承揽合同？合同变更的认定？违约损失的认定？
【案号】最高人民法院（2013）民申字第730号
【裁判要旨】
①关于是买卖合同还是承揽合同——首先，案涉合同名称为《外销产品购销合同》，合同约定中冠公司向泰丰公司订购产品，由泰丰公司根据具体的工艺及质量指标要求进行批量生产，泰丰公司在约定的交货日期转移产品的所有权，中冠公司按约定的订购单价支付相应的货款，该合同符合买卖合同的基本特征。
②关于合同是否变更——从双方往来邮件看，泰丰公司声明其产品面料达不到每平方英寸800根的密度标准后，中冠公司回复电邮称：“关于根数问题，已经确认很久，但贵司至今未到厂，这个确定根数无关系”，表明中冠公司坚持合同约定的密度标准，并强调泰丰公司已构成迟延交货，双方之间并没有形成变更合同质量标准的合意。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”
③关于违约损失问题——《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案合同明确是外销产品购销合同，即中冠公司购买产品用于出口外销，泰丰公司出具的保函亦保证产品达不到合同要求而致中冠公司客户索赔、拒付、退货等给中冠公司造成损失的，泰丰公司无条件全额赔付。因此，泰丰公司应当预见到其违约行为将给中冠公司造成转售利润的可得利益损失。本案中，因泰丰公司的违约行为致使TAP公司解除剩余订单，中冠公司相应解除与泰丰公司未交货部分的订单，中冠公司所丧失的未交货部分的可得利润，属于中冠公司可得利益损失的范围。二审法院以两份合同的差价酌情扣减中冠公司如履行剩余订单所需付出的成本，从而确定合同未履行部分的利润损失共计人民币310万元并予以支持，并无不当。
摘要2：
- 日期： 09-08 12:23
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：（商品房买卖合同）
【裁判摘要】商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，合同标的物是上诉人开发的商品房，该商品房可以出售给被上诉人之外的任何人，故本案双方当事人签约的目的是建立商品房买卖合同法律关系，发生纠纷应受有关审理商品房买卖合同纠纷的法律规定调整。由于双方当事人与案外人之间存在债权债务关系，故解决债权债务是促使双方当事人签订商品房买卖合同并建立商品房买卖关系的重要因素，同时，双方当事人建立商品房买卖关系是双方当事人与案外人协商解决债权债务的结果。用现金支付购房款是履行付款义务的方式之一，经协商用债权冲抵购房款亦是履行付款义务的合法方式，付款方式的不同并不能改变所签订合同的法律关系性质。上诉人主张其与被上诉人不具有商品房买卖关系的事实和法律依据均不足，法院依法不予支持。
【判决书字号】一审判决书：天津市塘沽区人民法院（2003）塘民初字第1914号；二审判决书：天津市第二中级人民法院（2004）二中民四终字第94号
摘要2：
- 日期： 09-08 13:54
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【问题提示】房地产开发商协助办证义务具体包括哪些内容？
【要点提示】逾期办证纠纷，首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，具体包括：办备测绘、权属登记等必要法律文件；披露上述 信息及应要求提供上述文件；依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于最高人民法院有关司法解释“由于开发商的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。
【案例索引】一审：广东省广州市番禺区人民法院（2004）番法民初字第8543号（2005年3月31日）；二审：广东省广州市中级人民法院（2005）穗中法民四终字第2483号（2006年1月26日）
摘要2：
- 日期： 09-08 14:08
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书(2011)乌中民四终字第357号
【裁判意见】对于拆迁安置补偿协议签订后，拆迁人将安置房屋另行出卖给第三人的行为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台之后，第7条、第8条明确规定，被拆迁人有权要求优先取得补偿安置房屋，也有权选择解除协议并要求拆迁人承担不超过一倍的赔偿责任。
【裁判观点】拆迁人在拆迁安置补偿协议解除后仍需承担不超过购房款一倍的赔偿责任的前提条件：
①拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议；
②在拆迁补偿安置协议中明确约定了用以补偿安置的房屋的具体位置、用途；
③拆迁人将该安置补偿房屋另行出卖给第三人。
摘要2：
摘要1：（农村房屋买卖合同的效力问题）
【裁判摘要】本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，马xx作为城市居民，其与陈xx签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马xx取得了该房屋的产权证书并于2005年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十几年的时间中，马xx在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马xx与陈xx签订的买卖合同有效较为适宜。
【判决书字号】一审判决书：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第10198号；二审判决书：北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第9544号
摘要2：
摘要1：【案号】云南省昆明市中级人民法院 民事判决书（2009）昆民一终字第32号
【裁判观点】
①农村宅基地使用权的特点主要有：所有权归村集体；主体特定即限定为本村村民；使用权人仅享有占有和使用的权利，原则上只能建造住宅和附属设施供其自己居住使用，不能出卖或转让；无偿性和社会保障性，宅基地使用权是农民生产和生活的基本保障。
②作为农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：A.经本村委会同意；B.转让人与受让人为同村人；C.转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”；D.受让人无宅基地；E.宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。本案双方当事人签订的房屋转让协议书，约定转让的标的为栗国志宅基地所建房屋。
③农村房屋买卖合同的下列情形应认定无效：A.向村外的人出售农村住房，因违反集体成员权属性而无效。B.擅自出售农村住房，未经本村委会批准的无效。C.购房人已有农村住房的，因不符合“一户一宅”的法律规定而无效。D.城镇居民购买农村住房的，因违反国务院的政策规定而无效。E.非自然人（法人或其他组织）购买农村住房的，因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效。
摘要2：
摘要1：【问题】签订买卖合同做为民间借贷担保，如何认定法律关系？
（１）让与担保：让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。
（２）后让与担保：后让与担保是指债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优选受偿的担保物权。
（３）法律关系：签订买卖合同做为民间借贷担保，应当当按照民间借贷法律关系审理。
归属型的让与担保形式；（２）性质应属于一种担保债权（仅保障让与担保权人的受偿权而不是对担保物的所有权）；（３）效力——我国已经认可后让与担保合同的法律效力。
【注解２】让与担保能否排除强制执行？——（１）让与担保约定的标的物已经完成所有权转移——根据物权的公示公信原则，应优先保护作为申请执行人的第三人的利益，对于担保人以物权公示的权利人与实际权利人不符为由提出的排除执行的诉讼请求不予支持；（２）让与担保约定的标的物尚未完成所有权转移，仍由担保人占有使用——根据物权的公示公信原则，认定让人担保仅为债权担保方式，不具有对抗第三人的效力，并驳回作为担保权人的案外人提出的排除执行的诉讼请求。
【注释１】买卖型担保合同或者担保型买卖合同性质上属于让与担保合同而非一种独立的非典型担保物权（因为物权没有过户）。
【注解２】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第２３条是我国法律第一次对让与担保制度作出规定：（１）我国仅认可清算型、处分型让与担保，并未认可流质型、流押型。
摘要2：【注释】
（１）原《民间借贷规定》第２４条第１款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”
（２）２０２０年修正和第二次修正《民间借贷规定》第２３条第１款规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”——修改的直接原因是《民事证据规定》第５３条规定（原３５条修改）。
（３）二次修正后《民间借贷规定》第２３条仅规定“当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”，并未明确当事人应当如何变更诉讼请求：
Ａ．签订买卖合同作为借款合同担保，当事人之间的意思表示应理解为“名为买卖，实为担保”，而非“名为买卖，实为借贷”。
Ｂ．“变更诉讼请求”应理解为将请求履行买卖合同变更为请求履行抵押合同或者质押合同从而取得担保物权；而不应理解为仅限于将请求借款人履行买卖合同变更为请求借款人履行还本付息的义务。
Ｃ．如果原告不变更诉讼请求，应驳回其请求继续履行买卖合同的诉讼请求，但在判决书中应当确原告可另行提起诉讼请求借款人继续履行担保合同；法院也可以直接判决借款人履行担保合同（举重以明轻，并未超出原告的诉讼请求）。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第144号
【提示】以签订《商品房买卖合同》及《回购协议》方式进行资金融通的，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况处理。
【裁判要旨】债权转让和债权债务概括转移的生效要件不同，前者以“通知”为限，后者需经“同意”。判断合同转让的内容，需依据合同本身的履行情况及转让约定，在转让发生权转让人已经履行了其合同项下的义务，其转让的只能是债权。
【裁判规则】
①从当事人所签订的《商品房买卖合同》和《回购协议》的合同目的及履行情况看，双方缔约的真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通，签订商品房买卖合同是为了担保债权的实现。此种情形下，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。
②当事人之间存在多笔借款关系，且利息规定不一致的，如果还款人没有特别注明，一般情况下应认为还款人的还款系针对某笔发生，不宜将多笔关系混同。
摘要2：
- 日期： 09-12 08:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省厦门市海沧区人民法院民事判决书(2011)海民初字第1649号
【提示】被挂靠单位未按照约定续保交强险应承担何种责任？被挂靠单位承担何种赔偿责任？
【裁判规则】
①投保的交强险已经到期且尚未续保，应认定被挂靠单位作为管理人未尽妥善管理义务，其应在交强险限额内与所有人共同承担赔偿责任
②对于交强险限额外的赔偿责任，被挂靠单位作为收取挂靠费的管理人应对所有权人的过错承担连带赔偿责任。
摘要2：
- 日期： 09-12 10:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示】未对出借车辆的新增违章记录进行管理的车主应否就交通事故担责？
【裁判规则】机动车所有权人在购买机动车后将之交由实际占有人占有使用，该车在短期内有多次违章记录，机动车所有权人未及时向车辆实际占有人了解情况，亦未及时对该车的使用进行管理和约束，以致车辆实际使用人在此后因酒驾致人死亡。据此，应认定机动车所有权人对其所有的车辆未能尽到管理义务，存在过错，应当在机动车实际占有人应承担的交通事故损害赔偿责任范围内负担40%的赔偿责任。
摘要2：
- 日期： 09-12 15:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示】未办理交强险变更的登记车主应否在保险限额内承担赔偿责任？
【裁判摘要】《机动车交通事故责任强制保险条例》第18条规定：“被保险机动车所有权转移的，应当办理机动车交通事故责任强制保险合同变更手续。”宏达公司作为该责任强制保险的投保人和合同相对人，其未履行法定义务办理该责任强制保险合同的变更手续，导致本案机动车交通事故受害人获取法定保险救助的权利落空，应在机动车责任强制保险责任限额范围内承担赔偿责任。
摘要2：无
- 日期： 11-01 12:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要点提示】
商品房销售合同与商品房销售广告就同一问题的表述不一致时，应当以合同的表述为准。
在对合同条款进行解释时，如遇合同语词含义不清，应当根据交易习惯进行解释。而停车位的所有权和使用权具有可实现价值，是商品房销售过程中该行业的交易习惯所承认的。在未明确约定提供免费停车位的情况下，应当解释为该停车位是不免费的。
合同条款有两种以上含义时，可以参照格式合同的解释规则，作出对合同条款制作者不利的解释。
商品房买卖合同中约定出卖人为买受人提供一个非露天停车车位，但该车位在提供给业主之前即被他人占用，致使买受人无法使用该停车车位时，不论买受人是否对占用方提起排除妨碍的诉讼，出卖人的行为均应构成违约。
【案例索引】一审：江苏省徐州市泉山区人民法院[2004]泉民一初字第1090号（2004年9月15日）；二审：江苏省徐州市中级人民法院[2004]徐民一终字第2221号（2005年2月2日）；再审：江苏省徐州市中级人民法院[2005]徐民一再终字第93号（2005年12月5日）
摘要2：
- 日期： 11-09 18:03
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判要旨】在租赁期间，所有权人将租赁物转让给买受人的，买受人不能要求承租人返还租赁物。
摘要2：
摘要1：——不动产抵押权善意取得的运用
【裁判要旨】抵押权系设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一。按照物权法第一百零六条第三款的规定，抵押权可以适用善意取得。对不动产抵押物权利是否真实完整的审查义务在房屋登记部门，作为债权人，在设置抵押权时其审查义务不应含括债务人在办理他项权证过程中的违法或者犯罪行为。
【案号】（2009）港民二初字第0194号；（2009）通中民二终字第0452号
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2014)辽民一终字第00155号
【提示】为诉讼保全提供担保的，保全错误时担保人应承担赔偿责任。
【裁判摘要】
①建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……润德大厦被人民法院查封，客观上影响了润德集团对外出租，影响了其财产权利的实现。《最高人民法院关于当事人申请财产保全错误造成案外人损失应否承担赔偿责任问题的解释》（法释（2005）11号，以下简称《解释》）规定：根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条（现行《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条）等法律规定，当事人申请财产保全错误造成案外人损失的，应当依法承担赔偿责任。
②润德集团以润德大厦替换了人民法院对天成大厦的查封，在八局四公司的诉讼请求未得到人民法院的支持后，作为案外人的润德集团要求八局四公司，以及作为该诉讼保全担保人的八局大连公司连带赔偿因申请诉讼保全错误而造成的润德大厦的损失，于法有据。
③《民事诉讼法》第一百零五条及《解释》的规定，申请诉讼保全错误，申请人应赔偿被申请人或相关案外人因保全所遭受的损失。关于还应承担大厦被查封期间租金相应利息，则不属于应当赔偿的损失。
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2014)沈中民二终字第2800号
【提示】装饰装修工程属于建设工程，承包人对工程款享有建设工程优先权，但优先受偿范围应以装饰装修增值范围为限。
【裁判摘要】按照最高人民法院（2004）民一他字第14号《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权函复》中，认为装饰装修工程属于建设工程，可以适用合同法第二百八十六条的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或承包人，与建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外，享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加的范围内优先受偿。
摘要2：
- 日期： 11-24 20:21
- 作者：陈其象律师
- 标签：
抵押物
抵押效力
摘要1：1.房屋配套建筑及设备和改扩建工程作为抵押物效力——改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。承租人不享有对房屋及配套建筑处分权，该使用权不能作为抵押合同标的。
2.享有长期管理权和出租权的用益物权抵押合同有效——当事人在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。
3.以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务，不应作为合作开发房地产的单方负债。
4.抵押合同不因系以查封落空的财产设定抵押而无效——法院查封时因误写导致查封落空，不能据此否定嗣后以该财产设定的抵押合同效力及登记时权利外观无瑕疵事实。
5.房屋附属设施属于房屋组成部分应与房屋一并抵押——消防、电梯、配电室等相关附属设施，属于房屋组成部分，应与房屋一并抵押，不能单独分割于房屋的整体之外。
6.以监狱土地使用权为抵押担保应认定担保合同无效——违反法律规定以监狱土地提供抵押担保的合同无效。债权人无过错的，担保人与债务人应对债权人损失连带赔偿。
7.以国有划拨土地抵押并登记但未审批的抵押权有效——以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，已办理抵押登记而未办理抵押审批手续的，并不影响抵押行为的效力。
8.抵押未经评估的划拨土地使用权并非一定抵押无效——抵押人为前一抵押权人提供借款担保时，已出具了评估报告，国资局予以了确认，第二次抵押时，无需重复评估。
9.法人分支机构以名下房产为他人债权设定抵押有效——企业法人分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，无需法人另行授权，该抵押设定行为应为有效。
10.事后安装的电梯应视为抵押房产从物一并用于清偿——抵押设定时，电梯虽未安装，但抵押人无证据证明该电梯所有权属于另一个主体，故电梯应视为抵押不动产从物。
11.抵押权价值与抵押担保范围不一致时应以前者为准——根据《担保法》司法解释规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
12.抵押人可以正在建设的预售期房向银行设定抵押权——抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效。
摘要2：
- 日期： 12-03 13:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】股东是指持有公司股份或向公司出资者。根据《公司法》的相关规定，股东在向公司出资后，就失去了对该出资财产的所有权，其出资就与股东的财产独立开来，而由公司享有由股东投资形成的全部法人财产权，股东获得相应的股权。由股东出资形成的公司财产是独立于股东财产的一个整体，既非某一股东的个人财产，也不是全体股东的共同财产，而是公司本身的财产，只能以公司的名义支配和使用。由此，股东出资后，公司的具体财产归公司所有，股东对此不享有所有权。
【判决书字号】一审判决书：广州海事法院（2004）广海法初字第44号；二审裁定书：广东省高级人民法院（2005）粤高法立民终字第530号
摘要2：
- 日期： 12-04 08:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】贵州省黎平县人民法院民事判决书（2006）黎民（1）初字第166号
【裁判要旨】《公司法》第五条规定，公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。被告提供虚假材料骗取工商行政管理局作出公司股东和法定代表人的变更登记后，以公司法定代表人身份对项目进行了系列的房地产开发活动，使公司对该项目不能正常经营，银行不能按揭，售房活动受阻，项目停滞。经营权是一种与财产所有权有关的财产权。被告的行为明显对江峰公司的合法权益构成侵犯。
摘要2：
- 日期： 12-11 23:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于深圳发展银行与赛格（香港）有限公司、深圳赛格集团财务公司代位权纠纷一案的请示的复函（2005年9月16日[2005]民四他字第31号）
【摘要】根据目前的法律规定和司法解释，债权人仅可以向人民法院请求以自己名义代位行使债务人具有金钱给付内容的到期债权，且该债权不能是专属于债务人自身的，代位权的范畴不能从债权扩张到所有权。
摘要2：
- 日期： 12-12 15:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【问题提示】未取得房屋所有权而转让单位集资房的买卖行为是否合法有效？
【要点提示】“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立、货币化分房尚未形成之际。目前各地一般对集资房的转让实行严格限制或否定的态度。如果集资房转让人在签订《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。
【案例索引】一审：陕西省西安市长安区人民法院（2008）长民初字第1518号（2008年7月7日）；二审：陕西省西安市中级人民法院（2008）西民二终字第1372号（2008年12月9日）
摘要2：
摘要1：——当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时，法院如如处理？
【案号】最高人民法院（2007）民一监字第339-1号民事裁定书
【提示】当违约行为同时构成《合同法》总则条文和分则条文的法定解除事由时，优先援引分则条文进行判决。
【摘要】再审判决依据《合同法》第167条第1款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，认定出卖人享有合同解除权是正确的。本条款为强制性规范，既可看作是对出卖人的法定救济，又可认为是出卖人对分期付款买卖合同的控制。在适用上，即使买卖双方没有约定，卖方仍可基于此行使权利。本案中卖受人未支付到期借款已超过合同总价款的五分之一，符合适用该条款的法定条件，对出卖人提出的该项理由依法应予支持。
【裁判要旨】行使法定解除权的前提是合同有效，若合同无效则按无效处理，不生解除之问题。行使法定解除权须存在法定解除事由。
【裁判意见】房产连环买卖合同裁判规则——中间倒手的房产转让合同违反法律强制性规定：
《城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属正是的房地产，不得转让”，其目的在于禁止未登记权属的房产进入市场交易，登记权属之外的人处分房地产不属于该规定适用范围。
原告已支付房产对价但未过户至其名下，非涉案房产所有权人。原告与被告签订合同处分房产系无权处分，效力待定，但后续三方合同及权属登记人协助原告履行义务的行为构成追认，合同有效。合同解除后应恢复原状，鉴于原告与权属登记人转让合同的存在，判决被告将房产直接过户到原告名下。
摘要2：【载《立案工作指导》2010年第2辑（总第25辑），第122-131页】
【注】最高人民法院立案一庭、最高人民法院立案二庭编：《立案工作指导·2010年第2辑（总第25辑）》，人民法院出版社2011年1月第1版，第122-135页。
- 日期： 12-12 21:47
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1999）民终字第94号
【提示】联建一方虽未办理房屋所有权更名手续，但联建双方对房屋的权属无争议，其与他人签订的购房合同认定有效。
摘要2：
- 日期： 12-13 20:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：法院能否保全他人存在被告名下的存款：能冻结张某的10万元存款。因为王某对张某的6万元存款并不享有所有权，只是享有债权，张某对自己名下的10万元存款都享有所有权，法院能依法给予冻结。
摘要2：无