摘要1：合同相对性原则是指合同的“法锁”只在合同当事人之间发生效力，第三人不受合同约束。
摘要2：【注解１】合同相对性立法条文变化：（１）原《合同法》第８条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”／“依法成立的合同，受法律保护。”（２）《民法典》第４６５条规定：“依法成立的合同，受法律保护。”／＂依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”（３）《民法典》第４６５条第２款更加明确合同相对性“仅对当事人具有法律约束力”，且明确“法律另有规定的除外”。
【注解２】（１）合同相对性针对负担合同；（２）对于处分合同其权利变动的结果对世上所有人生效，并非“仅对当事人具有法律约束力”。
【注解３】合同相对性原则并非绝对，但合同相对性例外必须基于法律的特别规定（如《民法典》第２２１条预告登记、第５２２条向第三人履行的合同）。
【注解４】与合同约定事项具有法律意义上直接利害关系的第三人有权提起“确认合同无效纠纷”诉讼，不因合同相对性原则而没有诉权。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申1723号《韶关市衡溢置业有限公司与郑某某等确认合同无效纠纷申请再审案》
摘要1：中华人民共和国民法通则（1986年4月12日第六届全国人民代表大会第四次会议通过 1986年4月12日中华人民共和国主席令第三十七号公布 自1987年1月1日起施行）
全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定
（2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过）
第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议决定：
一、对下列法律中明显不适应社会主义市场经济和社会发展要求的规定作出修改
1. 将《中华人民共和国民法通则》第七条修改为：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。”
删去第五十八条第一款第六项。
摘要2：【目录】第一章 基本原则 第二章 公民（自然人） 第一节 民事权利能力和民事行为能力 第二节 监 护 第三节 宣告失踪和宣告死亡 第四节 个体工商户、农村承包经营户 第五节 个人合伙 第三章 法 人 第一节 一般规定 第二节 企业法人 第三节 机关、事业单位和社会团体法人 第四节 联 营 第四章 民事法律行为和代理 第一节 民事法律行为 第二节 代 理 第五章 民事权利 第一节 财产所有权和与财产所有权有关的财产权 第二节 债 权 第三节 知识产权 第四节 人身权 第六章 民事责任 第一节 一般规定 第二节 违反合同的民事责任 第三节 侵权的民事责任 第四节 承担民事责任的方式 第七章 诉讼时效 第八章 涉外民事关系的法律适用 第九章 附 则
【提示】《民法总则》与《民法通则》的规定不一致的，根据新的规定优于旧的规定的法律适用规则，适用《民法总则》的规定。
摘要1：最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012年3月31日最高人民法院审判委员会第1545次会议通过 法释〔2012〕8号）
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2012年3月31日由最高人民法院审判委员会第1545次会议通过，现予公布，自2012年7月1日起施行。
【目录】一、买卖合同的成立及效力二、标的物交付和所有权转移三、标的物风险负担四、标的物检验五、违约责任六、所有权保留七、特种买卖八、其他问题
摘要2：
摘要1：【关键词】装修；装饰；工程款；优先受偿权
最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复（[2004]民一他字第14号）
【摘要】装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
【要旨】一、装修装饰工程属于合同法规定的建设工程范围；二、只有该建筑物的所有权人与装修装饰工程承包人之间签订的合同产生的装修款方可优先受偿，分包转包的装修装饰工程价款不得优先受偿；三、优先受偿是因为优先权主体对该工程的价值有增加。
摘要2：
摘要1：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十一、修改《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.删除第四条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条。
3.将第五条修改为：
“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”
4.将第六条修改为：
“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
5.将第七条修改为：
“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”
6.将第二十条修改为：
“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
7.条文顺序作相应调整。
摘要1：商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人，简称开发商）作为出卖人将尚未建成的房屋（即期房）或者已竣工的房屋（即现房）向社会公开销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
摘要2：
摘要1：屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主，其约定是否有效？
摘要2：无
摘要1：房屋拆迁安置与补偿是指取得拆迁许可的单位根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置并对其所受损失予以补偿的行为。
【注解１】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条【删除】规定能否适用于以房屋所有权安置租赁房屋的情形——甲厂与乙拆迁办签订的《拆迁安置协议书》约定，乙拆迁办拆迁甲厂的房屋后，以某特定位置、面积的所有权房屋安置甲厂。但该安置协议书中拆迁甲厂的房屋中，甲厂仅对部分被拆迁房屋享有产权，对大多数被拆迁房屋并不享有产权，仅享有承租的权利，此种情形能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条的规定？
【注解２】２０２１年１月１日起已经删除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第７条规定，被拆迁人安置房优先权已经成为历史！
【注解３】２０２１年１月１日起删除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第７条、第８条、第９条，惩罚性赔偿条款不再适用——《民法典》删除第１１３条第２款规定，原《商品房买卖司法解释》第７条、第８条、第９条惩罚性赔偿条款不再有制定依据，且该三条规定的“惩罚性赔偿”使用了“可以”、“不超过一倍”这类不确定性词汇进行表述，给予了法官审理此类案件时享有极大的自由裁定权，造成法律适用的极大不确定性：（１）原《合同法》第１１３条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”／“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”（２）《民法典》第５８４条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
摘要2：【注解３】（１）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第７条已经删除，被拆迁人安置房优先权已经成为历史；（２）被拆迁人仍然可以依据《执行异议和复议规定》第２８条规定排除强制执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终709号
【注释】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第７条已经删除，但并不意味着被征收人丧失对安置房享有的权利，只不过考虑到征收安置房在满足特定的条件前无法上市正常流通，对此类纠纷不宜在商品房买卖合同司法解释中予以规定。
【注解４】安置房安置房是否优先于抵押权准予排除强制执行？｜（１）被拆迁人对于补偿安置房屋主张的优先取得权利应顺位在抵押权之前予以保护。——参考：最高法会议纪要：被拆迁人对补偿安置房屋具有优先取得权（与安置房屋在后买受人、抵押权人的优先性比较）；（２）拆迁安置户有权排除抵押权人申请执行安置房。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申6875号
【注解５】安置房可以排除强制执行的其他案例——最高人民法院（２０１８）最高法民申７２３号民事裁定；最高人民法院（２０１８）最高法民终６９２号民事判决；（２０１７）最高法民申２３０２号民事裁定；最高人民法院（２０１８）最高法民终１２９９号民事判决。
- 日期： 07-25 22:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：擅自出售共有房屋效力如何认定？买受人能否取得所有权？夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理？
摘要2：
摘要1：【目录】1.什么是二手房买卖？如何审查二手房交易主体？2.如何进行二手房买卖业主身份认定？3.房屋买卖合同定金性质约定不明确的，如何处理？4.房屋买卖中，房产中介居间合同义务有哪些？5.老旧房地契是否还有效？6.什么是房屋买卖合同？哪些房地产不能在市场上交易？7.如何认定农村房屋买卖合同效力？8.擅自出售共有房屋效力如何认定？买受人能否取得所有权？夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理？9.房屋买卖合同侵害第三方房屋优先购买权的，如何处理？10.未取得产权证房屋买卖合同如何认定法律效力？11.如何认定境外人士购房合同的效力？12.一房二卖合同，谁是所有人？一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？13.房屋买卖“黑白合同（阴阳合同）”的法律效力如何认定？14.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理？15.房屋买卖合同根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失？ 违约方是否享有合同解除权? 16.房屋买卖合同解除后对添附补偿应如何合理补偿？17.房屋借名登记，不动产归属如何认定？17.1以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理？17.2一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理？17.3借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下？18.限制民事行为能力人订立的合同效力如何规定？19.房屋买卖中的户口迁出纠纷，是否属于法院受理范围？
摘要2：
摘要1：建设工程承包人优先受偿权（工程款优先权）是指发包人未按照约定支付价款的，经承包人催告发包人在合理期限内逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
【注解】（１）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第３９条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”（２）建设工程优先受偿权的行使不以建设工程是否竣工为限。——参考：《民事审判实务问答》０４１.建设工程优先受偿权的行使是否以工程竣工为条件
【目录】提示2：合同无效后工程价款优先受偿权；提示3：工程未完工承包人可以主张优先受偿工程款；提示4：建筑施工中债权转让后优先受偿权；提示5：建设工程施工合同解除后优先受偿权；提示6：在建工程所有权转移后建设工程优先受偿权行使；提示7：人民法院依合同法第286条作出的许可拍卖建设工程的裁定可作为执行名义；提示8：质量优良、提前完工的奖励费用属于建设工程优先受偿权担保范围；提示9：因价格上涨导致的材料价差损失不属于优先受偿权担保范围；提示10：建设工程价款优先受偿权是否属于法律规定的“足以排除强制执行”的民事权益；提示11：承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自发包人应当给付建设工程价款之日起算6个月；问题1：分包人、实际施工人是否享有工程价款优先受偿权？问题 2：工程款利息是否属于建设工程价款优先受偿权范围？问题3：发包人违约所造成的停窝工损失和材料价差损失是否属于建设工程价款优先受偿权范围？问题4：建设工程价款优先受偿权的行使是否以建设工程竣工为条件？建筑工程价款优先受偿权保护建筑工程价款范围的界定；建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权，仅限于建筑物的价值部分
摘要2：【解读１】《民法典》第８０７条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
【解读２】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第３５－３８条、第４１－４２条：
（１）第３５条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第８０７条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
（２）第３６条 承包人根据民法典第８０７条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（３）第３７条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
（４）第３８条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
（５）第３９条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
（６）第４０条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。／承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
（７）第４１条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
（８）第４２条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
【注解】建设工程价款优先受偿权立法沿革：（１）１９９９年《合同法》第２８６条；（２）２００２年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》；（３）２００４年《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》；（４）２０１８年《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第１７条至第２３条共计７个条文；（５）２０２０年《民法典》第８０７条。
摘要1：最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（１９９２年１１月２５日 法发（１９９２）３８号）
【摘要】
一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。
二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。
三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。
摘要2：
摘要1：最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复（1997年5月16日，最高人民法院，法复[1997]6号）
【摘要】
一、根据《中华人民共和国工会法》（以下简称工会法）的规定，产业工会社团法人资格的取得是由工会法直接规定的，依法不需要办理法人登记。基层工会只要符合《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）、工会法和《中国工会章程》规定的条件，报上一级工会批准成立，即具有社团法人资格。人民法院在审理案件中，应当严格按照法律规定的社团法人条件，审查基层工会社团法人的法律地位。产业工会、具有社团法人资格的基层工会与建立工会的企业法人是各自独立的法人主体。企业或企业工会对外发生的经济纠纷，各自承担民事责任。上级工会对基层工会是否具备法律规定的社团法人的条件审查不严或不实，应当承担与其过错相应的民事责任。
二、确定产业工会或者基层工会兴办企业的法人资格，原则上以工商登记为准；其上级工会依据有关规定进行审批是必经程序，人民法院不应以此为由冻结、划拨上级工会的经费并替欠债企业清偿债务。产业工会或基层工会投资兴办的具备法人资格的企业，如果投资不足或者抽逃资金的，应当补足投资或者在注册资金不实的范围内承担责任；如果投资全部到位，又无抽逃资金的行为，当企业负债时，应当以企业所有的或者经营管理的财产承担有限责任。
三、根据工会法的规定，工会经费包括工会会员缴纳的会费，建立工会组织的企业事业单位、机关按每月全部职工工资总额的百分之二的比例向工会拨交的经费，以及工会所属的企业、事业单位上缴的收入和人民政府的补助等。工会经费要按比例逐月向地方各级总工会和全国总工会拨交。工会的经费一经拨交，所有权随之转移。在银行独立开列的“工会经费集中户”，与企业经营资金无关，专门用于工会经费的集中与分配，不能在此账户开支费用或挪用、转移资金。因此，人民法院在审理案件中，不应将工会经费视为所在企业的财产，在企业欠债的情况下，不应冻结、划拨工会经费及“工会经费集中户”的款项。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定
二、修改《最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社团法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复》
1.将名称修改为：
“最高人民法院关于产业工会、基层工会是否具备社会团体法人资格和工会经费集中户可否冻结划拨问题的批复”。
2.将引言修改为：
“山东等省高级人民法院就审判工作中如何认定产业工会、基层工会的社会团体法人资格和对工会财产、经费查封、扣押、冻结、划拨的问题，向我院请示。经研究，批复如下：”
3.将第一条修改为：
“根据《中华人民共和国工会法》（以下简称工会法）的规定，产业工会社会团体法人资格的取得是由工会法直接规定的，依法不需要办理法人登记。基层工会只要符合《中华人民共和国民法典》、工会法和《中国工会章程》规定的条件，报上一级工会批准成立，即具有社会团体法人资格。人民法院在审理案件中，应当严格按照法律规定的社会团体法人条件，审查基层工会社会团体法人的法律地位。产业工会、具有社会团体法人资格的基层工会与建立工会的营利法人是各自独立的法人主体。企业或企业工会对外发生的经济纠纷，各自承担民事责任。上级工会对基层工会是否具备法律规定的社会团体法人的条件审查不严或不实，应当承担与其过错相应的民事责任。”
【解读】（１）将社团法人修改为社会团体法人；（２）将《中华人民共和国民法通则》修改为《中华人民共和国民法典》。
- 日期： 08-07 22:56
- 作者：陈其象律师
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【已被修改】
摘要1：最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释[2004]15号）
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。
【备注】本篇法规中第二十条第二款已被《最高人民法院关于调整司法解释等文件中引用条文序号的决定》（发布日期：2008年12月16日 实施日期：2008年12月31日）调整
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定
六、修改《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
1.删除第三条、第四条、第二十九条。
2.将第十六条修改为：
“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”
3.将第十八条修改为：
“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人依合同约定保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结。保留所有权已办理登记的，第三人的剩余价款从该财产变价款中优先支付；第三人主张取回该财产的，可以依据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议。”
4.将第二十条第二款修改为：
“执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百四十五条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。”
5.将第二十五条修改为：
“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未完成登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经完成登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。”
6.将第二十七条第二款修改为：
“人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道或者应当知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道或者应当知道该事实时起不再增加。”
摘要2： 7.将第三十一条第一款第三项修改为：
“（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债，且对该财产又无法采取其他执行措施的；”
8.条文顺序作相应调整。
摘要1：解读：（１）动产抵押不能对在抗抵押人正常经营活动中通过支付合理对价取得已被设立担保物权的动产的买受人；（２）除非有“购买商品的数量明显超过一般买受人”、“购买出卖人的生产设备”、“订立买卖合同的目的在于担保出卖人或者第三人履行债务”、“买受人与出卖人存在直接或者间接的控制关系”、“买受人应当查询抵押登记而未查询的其他情形”之一。
【注解１】动产可以设立抵押权，但动产抵押权的设立不影响正常交易（目的：动产抵押豁免买受人查询义务）——《民法典》第４０４条不再区分动产浮动抵押和一般的动产抵押，也不再区分动产抵押是否办理登记，而是规定所有动产抵押都不得对抗“正常经营买受人”。
【注解２】正常经营买受人是指“正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”（最早规定在《物权法》第１８９条第２款“依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”）。
【注解３】《民法典》第４０４条所称的“正常经营活动”既指出卖人正常经营获得（两个要件：营业执照明确记载的经营范围内＋持续销售同类商品），也要求买受人交易本身没有异常性。
【注解４】已经办理登记的所有权保留、融资租赁不能对抗正常经营买受人（《民法典担保制度解释》第５６条第２款）。
摘要2：【注释１】（１）我国民法对于基于法律行为的物权变动原则上采取形式主义物权变动模式；（２）只有在例外情形下才采取意思主义物权变动模式（如《民法典》第403条规定的动产抵押），意思主义物权变动模式以不严格区分物权和债权作为理论基础，也就谈不上物权优先于债权，《民法典》第４０３条“善意第三人”也包括符合条件的债权人而非仅限于物权人。
【注释２】（１）《民法典》延续了《担保法》《物权法》关于动产抵押采意思主义物权变动模式的立法例；（２）《民法典》第403条明确规定“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”（３）《民法典》第４０３条将动产抵押权不得对抗正常经营买受人的范围从《物权法》规定的动产浮动抵押扩张到所有的动产抵押，明确规定“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”（４）《民法典担保制度解释》第５４条就“善意第三人”、第５６条就“正常经营买受人”的认定进行具体规定。
摘要1：解读：价款优先权（价款超级优先权）包括动产浮动抵押的价款优先权和一般的动产抵押后价款优先权两种情形。
（１）动产浮动抵押的价款优先权——担保人在设立动产浮动抵押并办理抵押登记后又购入或者以融资租赁方式承租新的动产，价款超级优先权主体为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后１０日内办理登记，有权主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权
（２）一般的动产抵押设定后价款优先权——买受人取得动产但未付清价款或者承租人以融资租赁方式占有租赁物但是未付清全部租金，又以标的物为他人设立担保物权，价款超级优先权主体为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后１０日内办理登记，有权主张其权利优先于买受人为他人设立的担保物权。
【解读１】价款超级优先权主体规定为三类当事人：（１）在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；（２）为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；（３）以融资租赁方式出租该动产的出租人。
【解读２】多个价款优先权并存的清偿顺序：同一动产上存在多个价款优先权的，应当按照登记的时间先后确定清偿顺序。
摘要2：【注解１】一般动产抵押权设定后动产价款优先权带来第三人交易安全可由第三人通过尽职调查等方式克服——第三人在接受他人以动产作为抵押物时须审查该标的物是否属于抵押人１０日内新购入的标的物，即对于抵押人１０日内新购入的标的物设定动产抵押权须持谨慎态度，该标的物上后续可能存在动产价款优先权。
【注解２】（１）价款超级优先权担保债权对象——抵押物价款债权＋融资租赁租金债权＋为价款支付提供融资债权；（２）价款超级优先权担保债权权利人——出卖人＋融资人＋（融资租赁）出租人。
【注释】（１）《民法典》第４１６条仅规定“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款”即仅限于“抵押物的价款”。（２）《民法典担保制度解释》第５７条第１款就浮动抵押新增加融资租赁方式承租动产的情形和担保“租金的实现”，并将浮动抵押主张超级优先权主体规定为３类当事人：一是出卖人——在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；二是融资人——为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；三是出租人——以融资租赁方式出租该动产的出租人。（３）《民法典担保制度解释》第５７条第２款就一般抵押规定新增加融资租赁方式和租金，主张超级优先权的主体同样规定为出卖人、融资人、出租人３类当事人。
- 日期： 04-27 10:21
- 作者：陈其象律师
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行政诉讼原告
摘要1：解读：（１）目前法律和行政法规未明确规定房屋承租人可作为征收补偿的权利主体；（２）出租人与承租人在租赁合同中明确约定出现征收拆迁情形下的有关征收补偿(主要是停产停业损失、装饰装修补偿)分配规则，在合同有明确约定时按约定处理；合同未明确约定时，承租人可根据公平原则请求人民法院当事人利益进行合理调整。
【注解１】不可抗力｜征收及拆迁行为符合不可抗力的基本特征不能归责于双方当事人——参考案例：最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终107号
【注解２】因不可归责于双方的事由而解除合同，装饰装修残值之外的其他损失也可适用公平原则由双方分担。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终107号
【注解３】征收补偿原告主体资格｜（１）承租人不是被征收人，与征收行为不具有利害关系，不是适格行政诉讼原告。——参考案例：最高人民法院行政裁定书(2018)最高法行申4120号；（２）针对房屋征收决定可提起行政诉讼的原告应当为被征收房屋的所有权人，并不包括被征收房屋的承租户，被征收房屋的承租人对被诉房屋征收决定不具有行政诉讼的原告主体资格。——参考案例：浙江省高级人民法院行政裁定书(2014)浙行终字第284号；（３）公房的承租人在其所租住的公房被征收时有权提起行政诉讼。——参考案例：兰州铁路运输中级法院行政裁定书(2016)甘71行终143号；（４）用于经营的房屋承租人有权获得相应补偿｜用于经营的租赁房屋被征收时，该房屋的价值应当补偿给被征收房屋的所有人，但由承租完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等，应当依法补偿给承租人。——参考案例：湖南省高级人民法院行政判决书(2017)湘行终411号
【注解４】租赁合同未就合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，参照征收补偿估值中的二次装修及附属物单项补偿款，按照剩余租赁期限占全部租期的比例，酌定应补偿二次装修及附属物已属公平合理。——参考案例：福建省高级人民法院民事裁定书(2020)闽民申1267号
摘要2：【注解５】房屋承租人无权分割征收补偿款，但可依据租赁合同中的相关约定通过民事诉讼方式向出租人（或房屋所有人）主张确定征收补偿各项目对应款项的归属。——参考案例：浙江省奉化市人民法院（2021）浙0213民初2350号；其他参考案例：（2013）津法民初字第02266号；（2014）渝五中法民终字第00785号
【注解６】租赁合同约定承租人投入建设、改造和装修部分和营业损失等赔偿金归承租人所有，承租人有权依租赁合同取得相应的拆迁补偿款。——参考案例：福建省宁德市中级人民法院民事判决书(2022)闽09民终732号
【注解７】被征收人获得收储补偿不属于不当得利，承租人不能主张返还不当得利。——参考案例：湖北省高级人民法民事判决书(2017)鄂民再179号
【注释１】（１）《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第４条规定“土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼。”——即集体土地实际使用人（如承租人）具有行政诉讼原告主体资格；（２）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第２条规定被征收房屋所有权人为被征收人，承租人并非征收行为的适格原告。
【注释２】对于公房租赁权人是否可以提起行政诉讼？——《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有在全国层面上作出规定，交由各地作出规定。
【法官会议纪要】（１）征收部门向房屋所有权人发放停产停业损失补偿后，承租人是否有权提起诉讼主张停产停业损失？——征收部门向房屋所有权人发放停产停业损失补偿后，承租人无权提起诉讼主张停产停业损失；（２）在被征收房屋上有经营事实或重大添附的承租人与拆除该房屋的行政行为是否有利害关系？——存在重大添附的承租人与强制拆除房屋行为具有利害关系。
- 日期： 05-14 08:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】关于泰正集团公司对欠付工程款是否应当承担连带支付责任的问题。根据已经查明的事实，泰正集团公司在《授权委托书》中明确，其与喜福实业公司为案涉工程项目所有权的共有人，同时授权喜福实业公司代为与中建南方公司签订施工合同。可见，泰正集团公司对其作为《承包合同》的相对方是明知并认可的。喜福实业公司在《承包合同》上的盖章行为具有双重意义，不仅是对其自身作为案涉工程发包方地位的确认，同时亦代表泰正集团公司作出相应的意思表示。《承包合同》对泰正集团公司具有法律约束力。而且，2009年8月15日，泰正集团公司和喜福实业公司共同作为发包人与中建南方公司签订《建设工程施工合同》，虽然该合同仅作为喜福实业公司和泰正集团公司报建用，但能够进一步佐证泰正集团公司对其发包人身份的认可。从合同实际履行情况看，在案涉工程开工报告和竣工验收意见书上，泰正集团公司均作为建设单位盖章确认。在实际施工过程中，有多份往来函件上均盖有泰正集团公司印章。可见，泰正集团公司亦实际参与了《承包合同》的履行。一审判决仅以泰正集团公司未在《承包合同》上盖章为由，认定泰正集团公司对案涉工程欠款不承担连带支付责任，存在错误，本院予以纠正。
【裁判摘要２】超过诉讼时效期间行使抵销权无法律依据——逾期竣工违约金的权利行使与具体确定违约责任大小系两个层次的问题，喜福实业公司主张，在建设工程领域，双方进行工程结算时才对各自违约行为进行统计，确定违约责任，因而逾期竣工违约金的诉讼时效期间应从双方结算之日起算。该主张无法律依据，本院不予支持。．．．．．．根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，债务相互抵销是合同权利义务终止的情形，与债务已经按照约定履行具有相同效力。诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩，当然也可以提出不同意抵销的抗辩，喜福实业公司主张即使反诉超过了诉讼时效期间，其也可以直接行使抵销权，无法律依据。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申6193号
【摘要】原审已经查明，泰正公司在《授权委托书》中明确，其与喜福公司为涉案工程项目所有权的共有人、授权喜福公司代为与中建公司签订施工合同，对授权委托书签发之前受委托人以喜福公司名义与中建公司所为之一切民事行为法律效力予以认可。泰正公司和喜福公司共同作为发包人与中建公司签订《建设工程施工合同》，并在施工过程中的多份往来函件上盖章，涉案工程竣工验收意见书载明：“建设单位：重庆泰正（集团）有限公司、重庆喜福置业有限公司"。泰正公司申请再审主张其现不是涉案工程的所有人或共有人，并非合同相对方，不应承担连带责任，但不否认其曾系涉案工程共有人。原审依据查明事实，认定泰正公司实际参与了《承包合同》的履行、《承包合同》对泰正公司具有法律约束力不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。
- 日期： 05-28 09:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】承租人是否具有直接向征收人提出补偿请求的权利？｜（１）在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。（２）但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益——《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。所谓“有利害关系”，可以理解为被诉行政行为有可能对起诉人的权利义务造成区别于其他人的特别损害或者不利影响，且起诉人无法通过其他有效方式寻求救济。在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。本案中，开平市政府曾与厉×协商解决相关独立于房屋所有权人的补偿事宜，已经明知承租人厉×在被征收房屋上具有不可忽略的添附并且依法经营隐没堂茶馆，也明知厉×在本次征收补偿中存在着独立于房屋所有权人的、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定应当享有的添附补偿和停产停业损失补偿等重大补偿利益。但是，开平市政府在与厉×协商未能达成协议后，迳行与房屋所有权人签订安置补偿协议；
摘要2：（续）且该安置补偿协议也未约定有关隐没堂茶馆停产停业损失、装修费用等的补偿，其后又未就上述补偿问题另行对厉×(隐没堂茶馆)作出补偿决定，明显存在侵犯厉×(隐没堂茶馆)补偿利益的可能性。在开平市政府既未通过补偿决定也未通过安置补偿协议解决隐没堂茶馆独立的补偿利益的情况下，一审法院以厉×(隐没堂茶馆)不具有直接向征收人提出补偿请求的权利而认定其不具有原告主体资格，二审法院以厉×(隐没堂茶馆)未通过涉案房屋所有权人(被征收人)向房屋征收机构提出相关的补偿要求等为由，分别驳回厉×(隐没堂茶馆)的起诉、上诉，属于错误理解《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，应予纠正。
- 日期： 06-28 21:00
- 作者：陈其象律师
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遗产继承
摘要1：解读：房屋登记主管部门要求出示遗嘱公证书才能办理房屋转移登记与法律法规相抵触，不予办理房屋所有权转移登记行为违法。
摘要2：【注解】（１）继承或遗赠房屋不必一定需要办理公证，是否办理公证由立遗嘱人自行决定；（２）只要遗嘱是真实合法的，房管部门就不能以以上通知为由拒绝办理房产所有权转移登记手续。
- 日期： 07-12 13:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——起诉当日具体行政行为被撤销，法院应否继续合法性审查
【裁判摘要】本案中，被告据以转移登记的资料中，具结书和房地产买卖契约中均未载明形成的日期，且经核实有关当事人的签名不具有真实性，故被告转移登记发证行为不具有合法性。虽然在原告提出异议后，被告已将本案所涉房屋的所有权恢复登记于原告名下，颁发给第三人的房屋所有权证书已经缴销，但转移登记的具体行政行为为不具有可撤销内容的行政行为，其一经做出便具有行政效力，所以变更登记的具体行政行为应当被确认为违法行为。市人民法院遂判决确认被告向第三人颁发房屋所有权证书行为违法。
摘要2：【解析】本案原告所诉具体行政行为在原告起诉的当天，即由被告撤销，成为不具有可撤销内容的行政行为。——《解释》第50条第3款规定，“被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决。”该款虽然是针对被告在一审期间改变被诉具体行政行为所做出的规定，但在本案不能确定被诉行政行为撤销于诉前还是诉后的情况下，同样具有积极的指导意义和重要的参考价值。据此，法院判决确认被告向第三人颁发房屋所有权证书行为违法是正确的。
- 日期： 07-21 21:21
- 作者：陈其象律师
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林木采伐许可证
摘要1：【裁判摘要１】行政机关颁发许可证应当依照法定程序履行审慎合理的审查义务——《中华人民共和国行政许可法》第二十九条规定“公民、法人或者其他组织从事特定活动，依法需要取得行政许可的，应当向行政机关提出申请。……申请人可以委托代理人提出行政许可申请。……”第三十一条规定“申请人申请行政许可，应当如实向行政机关提交有关材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性负责。……”第三十四条规定“行政机关应当对申请人提交的申请材料进行审查。申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，行政机关能够当场作出决定的，应当当场作出书面的行政许可决定。根据法定条件和程序，需要对申请材料的实质内容进行核实的，行政机关应当指派两名以上工作人员进行核查。”根据前述规定，在行政许可中，尽管申请人应对申请材料实质内容的真实性负责，但行政机关亦负有对申请人提供的申请材料是否齐全、是否符合法定形式进行审查的义务；根据法定条件和程序，需要对申请材料的实质内容进行核实的，还应对申请材料的实质内容进行相应的核查。具体到本案，根据《中华人民共和国森林法》第三十二条第一款规定，采伐林木必须申请采伐许可证；根据《中华人民共和国森林法实施条例》第三十条第一款规定，申请林木采伐许可证，除应当提交申请采伐林木的所有权证书或者使用权证书外，还应当按照下列规定提交其他有关证明文件：……（三）个人还应当提交包括采伐林木的地点、面积、树种、株数、蓄积量、更新时间等内容的文件。本案中，根据原审查明的事实，办理涉诉林木采伐许可的相关申请材料系由范正林向勐海县林业局提交，李××、小×、干×等8人作为申请人并未到场。此种情况下，勐海县林业局有义务对范正林是否有李××、小×、干×等8人的授权委托进行相应审查，但勐海县林业局提交的证据中并无李××、小×、干×等8人的身份证明及授权委托。行政许可系依申请作出的行政行为，前述材料的欠缺致使申请人办理林木采伐许可的意思表示存疑，行政机关启动颁证行为亦缺乏事实依据。另，涉诉林木采伐许可申请人为李××、小×、干×等8人，根据前述规定，申请材料中应具有前述8人的林木所有权或使用权证明材料，但勐海县林业局提供的证据材料中仅有李××、小×、干×3人的土地承包经营权证，而无其余5人的林木所有权或使用权证明材料，亦即林木所有权或使用权证明材料亦不齐全。
摘要2：（续）综上，尽管本案中存在范正林提供虚假材料申请办理林木采伐许可的情形，但勐海县林业局在申请人本人未到场，又无申请人本人身份证明及授权委托且林木所有权或使用权证明材料不齐全的情况下，颁发涉诉林木采伐许可，事实不清，证据不足，未依照法定程序尽到审慎合理的审查义务，颁证行为违法。
【裁判摘要２】本案第二个争议焦点的实质为勐海县林业局是否应承担赔偿责任以及应如何承担赔偿责任。《中华人民共和国行政许可法》第七十六条规定“行政机关违法实施行政许可，给当事人的合法权益造成损害的，应当依照国家赔偿法的规定给予赔偿。”《最高人民法院关于审理行政许可案件若干问题的规定》第十三条第一款规定“被告在实施行政许可过程中，与他人恶意串通共同违法侵犯原告合法权益的，应当承担连带赔偿责任；被告与他人违法侵犯原告合法权益的，应当根据其违法行为在损害发生过程和结果中所起作用等因素，确定被告的行政赔偿责任；被告已经依照法定程序履行审慎合理的审查职责，因他人行为导致行政许可决定违法的，不承担赔偿责任。”前述规定明确了行政许可中行政行为违法与他人民事侵权交叉混合致使当事人合法权益受损时，行政机关赔偿责任的承担及分摊的基本原则。即：行政机关与申请人、其他人或组织恶意串通、共同违法、共同侵权情形下的连带赔偿责任；行政机关与申请人、其他人或组织分别违法、混合过错下的按份责任以及行政机关尽到审慎合理审查义务情形下不承担赔偿责任。具体到本案，勐海县林业局在办理涉诉林木采伐许可中未尽到合理审慎审查义务，存在过错，其违法颁证行为与范正林提供虚假材料申办林木采伐许可及其私自砍伐林木的民事侵权行为共同致使李×财产损失，勐海县林业局应根据其违法行为在损害过程和结果中所起作用承担相应的赔偿责任。
- 日期： 08-15 08:40
- 作者：陈其象律师
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【废止】
摘要1：最高人民法院关于滥伐自己所有权的林木其林木应如何处理的问题的批复（法复＜１９９３＞５号）
【摘要】属于个人所有的林木，也是国家森林资源的一部分。被告人滥伐属于自己所有权的林木，构成滥伐林木罪的，其行为已违反国家保护森林法规，破坏了国家的森林资源，所滥伐的林木即不再是个人的合法财产，而应当作为犯罪分子违法所得的财物，依照刑法第六十条的规定予以追缴。
摘要2：
- 日期： 11-19 08:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权。
【注释】“足以排除强制执行”的民事权益之含义——（１）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第１４条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”（２）《民事诉讼法司法解释》第３１２条第１款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”——根据上述规定，“足以排除强制执行”的民事权益是指“足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。
【最高人民法院民一庭倾向性意见】通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。——来源：《福华建筑公司与丰兰公司建设工程价款优先受偿权纠纷上诉案》，《民事审判指导与参考》２０１２年第３辑（总第５１辑）
摘要2：【注解１】以冲减工程款方式购买房屋是否可以排除强制执行？｜以冲减工程款方式购买房屋实质是实现建设工程价款优先受偿权，可以排除强制执行：（１）施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权；（２）工程款债权优先于普通债权受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，不适用《执行异议和复议规定》第２８条规定，施工方就案涉房屋享有的权利可排除普通债权的强制执行。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再352号
【注解２】工程款履行期限届满后发承包人可以通过以房抵款方式行使优先受偿权。——参考案例：江苏省南通市中级人民法院民事判决书(2016)苏06民终3508号
- 日期： 01-17 21:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（2013）黔高民初字第8号民事调解书所认定的内容为，华城公司以“君悦华庭”B栋裙房四层整层及五层面积约为941.6平方米的房屋抵偿其所欠潮阳公司的债务，并由双方办理房屋产权变更手续。显然，该调解书确认的是双方于本案诉讼中达成的以房屋抵偿金钱债务的协议。该调解书并不能够产生确定物权的效力，而是对双方以他种给付替代金钱给付协议的确认。换言之，华城公司依据该调解书需要履行交付及房屋产权变更登记义务，在变更登记完成之前，前述房屋的所有权并不发生变更。因此，该调解书并未侵害对申请撤销该调解书的孟××、王×的民事权益。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十五条、第一百六十八条系对保全措施中解除或撤销保全措施权限及与执行程序衔接的规定，并非针对查封中财产能否处分的规定。并且，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第二十六条、第二十八条等规定可知，即使被执行人将其被查封财产转让给第三人，也并不影响在先查封措施的效力，在先的申请执行人利益仍能得到保障或者仍然能够获得执行利益。尤其是，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、类推适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条等规定，（2013）黔高民初字第8号民事调解书并未违反法律规定。原审判决对此适用法律错误，本院予以指出。．．．．．．《还款协议书》在性质上系以物抵债，其中约定如在该协议签订之日即2010年1月27日起至2012年12月4日止，如华城公司能偿还汕头潮阳公司全部工程款，则汕头潮阳公司退还华城公司案涉房产的权利证书。从上述约定来看，双方以案涉房产偿还债务的约定虽然具有担保债权实现的功能，但如果华城公司未在上述期限内清偿债务，则转让房产与汕头潮阳公司的意思表示即应产生效果。该意思表示应该拘束双方。同时，以物抵债协议为诺成性合同，如果债务人尚未履行，债权人当然有请求继续履行的权利。在本案中，继续履行的请求权就表现为汕头潮阳公司请求华城公司按照《还款协议书》的约定交付房屋并办理产权变更登记手续。当然，在房产变更登记完成之前，汕头潮阳公司并非该房屋的所有权人。所以，汕头潮阳公司通过诉讼方式行使该请求权，在诉讼形态上为给付之诉而非确认之诉。汕头潮阳公司请求将案涉楼房四层整层“判归原告”，应当理解为在请求华城公司履行给付义务。
摘要2：（续）双方在（2013）黔高民初字第8号民事调解书中达成的华城公司、新世纪公司将案涉楼房四层整层“分归汕头潮阳公司”、五层楼房进行分割的协议，在性质上也只能是需要债务人给付和债权人受领给付的协议，而非确认权属或者类似共有物分割的协议，均不发生物权变动的效果。由此，原审判决关于“该约定不能成为汕头潮阳公司直接取得房屋产权的依据”的判断就不够清晰，该协议能够成为汕头潮阳公司请求继续履行交付房屋并办理过户登记义务的依据，但不能成为其已经享有所有权的依据。更进一步，原审判决以《还款协议书》并未实际履行因而潮阳汕头公司只能请求华城公司履行原工程款债务的结论就难以成立。原审判决此部分适用法律错误，本院予以纠正。
【案号】贵州省高级人民法院民事判决书(2014)黔高民再初字第1号
- 日期： 02-10 14:34
- 作者：陈其象律师
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所有权保留
摘要1：解读：（１）出租人对租赁物享有的所有权未经登记——出租人对租赁物享有的权利不能排除执行；（２）出租人对租赁物享有的所有权已经登记——出租人对租赁物享有的所有权足以排除执行。
摘要2：
- 日期： 02-13 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】对生效调解书标的主张所有权属于与原判决、裁定有关——本案为案外人提起的执行异议之诉，新海石化公司请求排除对新联公司在山东省日照市岚山区岚山港库区的101、102、105、106、107、108号储油罐内油品强制执行的主要理由为新海石化公司是上述油品的所有权人，新华信托公司对上述油品不享有质权。而本案执行依据（2015）渝高法民初字第00019号民事调解书载明，若各方债务人未按照协议约定按期足额清偿任一期债务，新华信托公司有权向重庆高院申请对上述储油罐中的质押油品行使优先受偿权。因此，新海石化公司对上述储油罐内油品排除执行的理由与执行依据即原调解书中的认定直接冲突。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条明确规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”虽然上述条文中没有明确包括执行依据为调解书的情形，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第四百二十三条关于“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审”之规定，执行依据为调解书的情形同样适用上述规定。本案中，新海石化公司对101、102、105、106、107、108号储油罐内油品排除执行的请求与执行依据有关，对人民法院驳回其执行异议的裁定不服，如果认为原民事调解书中关于新华信托公司有权对上述油品行使优先受偿权的认定错误，应当依照审判监督程序对原调解书申请再审。根据《民事诉讼法司法解释》第三百零五条第一款之规定，案外人提起执行异议之诉，除符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定外，还应当具备“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”的条件。本案中，新海石化公司对101、102、105、106、107、108号储油罐内油品排除执行的请求与原执行依据有关，故不符合案外人提起执行异议之诉的条件，应当驳回起诉。
摘要2：（续）．．．．．．此外，本案为案外人提起的执行异议之诉，根据《民事诉讼法司法解释》第三百零五条第一款之规定，有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求是起诉的条件之一。故新海石化公司本案中起诉请求确认其享有8个储油罐内油品或其变价款所有权，因其提起的执行异议之诉被驳回，亦应当一并驳回起诉。
- 日期： 02-15 08:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】违法建筑可以按现状处置——本案争议的焦点问题是违法建筑能否以现状抵偿债务。首先，违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》(国务院令第116号)等相关法律法规的规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。本案世界金龙大厦第32、33层建筑超出了福州市规划管理局“榕规(93)建250号”《建设工程规划许可证》确定的建设规模(高度99.99米，层数31层)，工程已建设完成，至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门；处理方式包括，停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。被执行人金龙公司对世界金龙大厦第32、33层建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人金龙公司的具有使用价值的可供执行财产。《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》(以下简称通知)第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”世界金龙大厦第32、33层即属通知中所称的“不具备初始登记条件”的建筑，南平中院按建筑物现状进行处置符合通知要求。南平中院在(2015)南执恢字第9-1号执行裁定中明确告知海峡公司世界金龙大厦第32、33层建筑的现状，亦提示了对建筑交付后可能产生的消防安全等风险。再次，南平中院(2015)南执恢字第9-1号执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更，未涉及建筑物所有权的归属，不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形，不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。
摘要2：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2015)闽执复字第54号
【摘要】（１）违法建筑被法定部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑具有临时的使用价值；（２）违法属该 “不具备初始登记条件”的建筑，执行法院按现状处置符合规定——违法建筑，一般来说是指违反国家关于城乡规划、土地管理及房屋建设管理等各项法律规定，未经法定部门审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法或者未按照批准的内容进行建造的建筑物或构筑物。从严格意义上讲，违法建筑是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定而动工建造的房屋及设施。违法建筑最主要的特征就是不具有合法性，由于其违反了法律的禁止性规定，所以原则上不赋予当事人所有权，不能依法进行产权登记。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”由此可见，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门，处理方式包括：停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等，在违法建筑被法定部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑具有临时的使用价值。．．．．．．《最高院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”本案世界金龙大厦第32、33层建筑属该规定中的“不具备初始登记条件”的建筑，南平中院按现状处置符合该规定。
- 日期： 02-17 09:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】成都高新区法院经审理认为，已登记的抵押权可以对抗后成立的租赁权，该租赁权的设立在其抵押权设立后，朱某通过拍卖取得案涉房屋所有权的行为不能推定出朱某认可曹某与卿某之间的租赁关系继续有效，故朱某作为案涉房屋所有权人有权基于其不动产权益，要求曹某在其取得案涉房屋所有权之日即2022年11月4日腾退并支付自该日起因占用案涉房屋造成的房屋租金损失。实际租金损失可以按照原租赁合同约定的年租金10万元的标准自2022年11月4日起计算至曹某实际搬离之日止。
摘要2：
摘要1：——抵债物是否交付对以物抵债协议性质的影响及类型化审理思路
【裁判要旨】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，若抵债物已经交付债权人，则此种以物抵债转化为让与担保，债权人对抵债物的折价款享有优先受偿权，债权人和债务人均可向人民法院请求参照法律关于担保物权实现的有关规定，对抵债物拍卖、变卖、折价优先偿还债权人的债权。在债权未获清偿的情况下，如抵债物的原所有权人要求收回抵债物，人民法院不予支持。
【案件索引】一审：上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初35978号（2019年11月1日）
摘要2：【摘要】本案中，姚某红与索朗公司在债务履行期届满前就达成了以物抵债协议，且约定抵债物直接归姚某红所有，该约定应属无效；但是，因抵债物已经交付给姚某红，以物抵债转化为让与担保，虽然法院对于姚某红主张对抵债物享有所有权的诉讼请求不予支持，但双方均可参照担保物权实现的有关规定，由姚某红对抵债物拍卖、变卖或折价款优先受偿。