最高人民法院关于再审于贺春诉李世强拖欠租金纠纷一案请示的复函
摘要1：最高人民法院关于再审于贺春诉李世强拖欠租金纠纷一案请示的复函（2005年3月10日 [2004]民立他字第40号）
【摘要】根据我院《关于人民法院对民事案件发回重审和指令再审有关问题的规定》和《关于正确适用＜关于人民法院对民事案件发回重审和指令再审有关问题的规定＞的通知》的有关规定，你院不得再对本案进行再审。如你院认为原再审判决确有错误，可报请我院依程序处理。
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北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知
摘要1：北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知（2013年12月19日 京高法发﹝2013﹞462号）
【目录】一、房屋租赁合同的效力 １、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？ 3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？ 4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？5、集体土地租赁合同的效力如何认定？二、经营性房屋租赁 6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？7、从事经营活动的承租人以出租人未协助其办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？8、承租人以租赁房屋面积不符合约定为由，主张拒付、减付租金的，如何处理？9、租赁合同订立后，承租人以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，如何处理？10、带照租赁合同纠纷如何处理？ 11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电（水、气）等行为，承租人是否应当支付在此期间的租金？12、房屋租赁合同约定如遇拆迁合同解除，当事人何时有权解除合同？13、房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？三、房屋装饰装修损失14、出租人对承租人的装饰装修或扩建行为未提出异议的，如何认定？15、房屋租赁合同无效或解除，承租人未要求赔偿装饰装修损失的，如何处理？16、法院依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理？四、房屋租赁与转租 17、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定？18、房屋转租合同解除后，次承租人要求出租人赔偿装饰装修损失的，如何处理？19、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，如何处理？20、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理？21、承租人擅自转租获得差价收益是否属于不当得利？22、次承租人在房屋租赁合同解除纠纷中如何行使代偿请求权？五、房屋租赁合同的解除及民事责任 23、房屋租赁合同解除的具体时间如何确定？
摘要2：（续）24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？ 25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？27、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？六、承租人优先购买权 28、《合同法》第二百三十条规定优先购买权行使的“同等条件”和出租人“通知”义务如何理解？29、承租部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时是否享有优先购买权？30、转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？31、拖欠租金的承租人是否享有优先购买权？32、承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？七、其他 33、涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？35、诉讼期间发生的租金或房屋使用费如何承担？36、租金债权的诉讼时效期间如何确定？37、因公有住房、廉租住房和公共租赁住房租赁产生的纠纷是否适用本解答？
最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再134号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再134号
【裁判要旨】建设工程已竣工验收，但因施工方原因未能办理房屋所有权证，业主单位要求施工方承担租金损失的处理。
【裁判摘要】本院认为，案涉物业3、4层未取得房屋所有权证与超华公司主张未能对外出租的租金损失之间不具有因果关系，二审法院判令中建总公司、中建股份公司赔偿超华公司700万元租金损失，缺乏事实和法律依据。......超华公司依据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定主张未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租，但该管理办法仅系部门规章，已于2011年2月1日失效。现行法律、行政法规中，并无未取得房屋所有权证的房屋不得出租的强制性规定。超华公司主张案涉物业3、4层未能对外出租系未取得房屋所有权证所致，于法无据。
摘要2：【裁判规则】公司经过改制后不再具有建筑企业资质，事实上也不可能继续履行施工合同 ，应由改制后的公司履行改制前的公司在合同项下的相关权利义务。
最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再3号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再3号
【裁判要旨】因开发商未取得商品房预售许可证导致合同无效赔偿范围（缔约过失赔偿）不包括租金损失。
【裁判摘要】合同被确认为无效，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。本案中，徐某主张的房屋租金损失，系其经营期间向案外人租赁经营场所发生的费用，徐某认为如果富临公司按照合同约定时间交付房屋，其就可以避免对外支付上述租金。本院认为，因本案中的房屋买卖合同无效，徐某就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋。因此，该房屋租金不是合同无效必然造成的损失，属于徐某开办公司和批发中心的经营成本，徐某诉请富临公司赔偿其房屋租金损失，没有法律依据。因租金损失不应作为合同无效的损失赔偿范围，故富临公司再审中提交的与租金损失相关的证据，与本案已不具有关联性，对此不予采信。原判决将房屋租金损失认定为合同无效后徐某的经济损失范围并判决富临公司支付徐某房屋租金损失2207756.25元，属于适用法律错误，对于富临公司主张的不应负担房屋租金损失的再审请求，本院予以支持。
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最高人民法院民事判决书（2017）最高法民终338号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2017）最高法民终338号
【裁判要旨】承租人与出租人之间的租赁合同订立在法院查封之前，承租人经出租人同意与第三人之间的转租合同虽订立在法院查封之后，但该转租合同不应被认定为无效。
【裁判摘要】本案中，一方面，大富豪公司与跨世纪公司之间的租赁合同订立在法院查封之前，大富豪公司与吉大一院之间的转租合同虽订立在法院查封之后，即涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，虽已因案外人赵某申请执行案件而被法院依法查封，但吉大一院在其租赁期限内承接了大富豪公司的承租权，该承租行为并未增加申请执行人实现债权的负担，大富豪公司与吉大一院之间的《房屋租赁合同》不应因签订在涉案房屋被法院查封之后而被认定为无效。另一方面，涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，已经由房屋所有权人跨世纪公司抵押给宽城支行，且因宽城支行依据法院生效判决申请执行而被查封。但跨世纪公司在与宽城支行签订抵押合同之前，已经与大富豪公司签订了出租合同，故跨世纪公司与大富豪公司之间的原租赁关系不受宽城支行抵押权的影响，大富豪公司仍可继续承租本案涉案房屋，在跨世纪公司同意的前提下，大富豪公司有权就涉案房屋进行转租。吉大一院对涉案房屋的租赁期限没有超出大富豪公司租赁期限，吉大一院在其租期内承接了大富豪公司的承租权，并不受抵押权的影响。根据以上事实和理由，一审法院认定案涉合同合法有效，该认定并无不当，本院予以维持。
摘要2：【解读】在法院查封之前签订的租赁合同有效，在法院查封之后签订的转租合同也属于有效合同。
【裁判规则】承租人使用涉案房屋持续处于风险中而没有得到出租人的保证，其行使后履行抗辩权符合法律规定，未按合同约定给付租金的行为不构成违约。
【摘要１】合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”.......从吉大一院的履行情况看，吉大一院在2010年8月19日与大富豪公司签订《房屋租赁合同》，并于当日接收房屋，但于接受房屋10余天后即2010年9月1日就接到了吉林中院（2010）吉中民执字第33号公告，并被告知在查封期间非经该院同意，任何单位和个人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、承租、出租等行为。有鉴于此，吉大一院虽接收占有了涉案房屋，但在使用过程中受到了限制，致使其签订《房屋租赁合同》的目的难以实现，故其于2011年8月25日向法院诉请解除《房屋租赁合同》。由于出租人跨世纪公司将涉案房屋在出租给大富豪公司之后，因欠付赵某工程款，而被法院将涉案房屋依法查封，同时又抵押给宽城支行，造成了吉大一院在承租房屋的过程中存在不能继续使用的风险，吉大一院行使后履行抗辩权，中止给付租金的行为，并不构成违约。
【摘要２】以起诉方式解除合同的解除时间确定——本案查明的事实是，在一审法院受理的（2011）吉民一初字第2号房屋租赁合同纠纷民事案件中，吉大一院是本诉原告，大富豪公司是反诉原告。在该案中，吉大一院和大富豪公司均诉请要求解除案涉合同，且各自的民事起诉状均已向对方送达，大富豪公司于2011年9月28日收到吉大一院民事起诉状副本，吉大一院于2011年11月29日收到大富豪公司民事起诉状副本，后双方于2012年9月27日撤回了该案的诉讼。......综合上述事实和法律，一审法院认定双方皆有明确表示解除合同的真实意思表示，案涉合同合意解除的时间为最后收到对方民事起诉状的时间即2011年11月29日，该认定并无不当，本院予以维持。
最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终477号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终477号
【裁判要旨】出租人对承租人续租要求没有明确表示增加年租金数额，按原租金数额执行符合交易习惯。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再343号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再343号
【裁判要旨】承租人被法院裁定通知冻结并提取出租人租金的，应当认定承租人履行支付租金义务存在法律上的障碍，其未支付租金不构成违约。
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零一条第一款规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以做出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条规定：“被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以……向第三人发出履行到期债务的通知……履行通知应当包含下列内容：（１）第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿……”第67条规定：“第三人收到人民法院要求其履行到期债务的通知后，擅自向被执行人履行，造成已向被执行人履行的财产不能追回的，除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，可以追究其妨害执行的责任。”据此，被执行人的债务人在收到人民法院协助执行通知书后即负有不得向其债权人即被执行人履行的义务，否则除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，人民法院亦可追究其妨害执行的责任。本案中，酒店公司自2010年6月23日起，先后收到有关法院作出的裁定及协助执行通知书，要求冻结并提取平和公司在该酒店公司享有的租金收益。虽然本院认定本案的实际出租人为铜锣湾公司，鉴于平和公司与铜锣湾公司之间亦存在租赁关系，在酒店公司只负有支付一次租金义务的情况下，法院限制其向平和公司支付并通知提取相应租金，酒店公司即负有依法协助法院执行生效裁判的义务。直至本案二审判决作出时，执行裁定及协助执行通知书仍然对酒店公司具有法律效力，故根据上述司法解释的规定，酒店公司履行支付租金的合同义务存在法律上的障碍，其未履行支付租金义务的行为不应认定为违约，铜锣湾公司主张酒店公司支付违约金不应得到支持。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终746号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终746号
【裁判要旨】承租人经出租人多次催促交接房屋仍未接收案涉租赁房屋，并发函表示无法支付租金，根据《合同法》第九十四条有关“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，出租人依法享有解除合同的权利。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2015)民二终字第90号
摘要1：——公司筹建费用及其损失之认定与分摊
【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民二终字第90号
【裁判要旨】本案是比较典型的有关公司设立费用分摊引发的公司发起人责任纠纷。无论公司设立成功还是失败，均难免因公司设立引发相关费用或损失等，这就必然涉及相关设立费用或损失的认定标准以及分摊规则等问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》[以下简称《公司法解释（三）》]虽然对此有相关规定，但遇到如本案设立失败情形下，设立费用与损失究竟该如何具体认定与判断仍缺乏准确依据。本案二审判决进一步查明相关事实，对涉及争议的所谓公司设立费用与损失进行了逐笔分析与判断，入情入理，是处理类似公司发起人责任纠纷十分难得的参考案例。
摘要2：【解读1】发起人之间设立费用分摊裁判基本思路： 必须判断损失是否实际发生。
①若不存在损失或者损失无关联性则无所谓是否赔偿问题。
②只要发起人还没有向债权人支付损失费用，其损失就不存在，发起人无权代债权人主张。
【解读2】最高人民法院认为，弘仁公司依合同的约定占用了案涉房屋，这并不违背工美公司的意愿，当双方合同没有继续履行的情况下，双方也未对弘仁公司应否退回房屋作出协商与约定，在此情形下，工美公司主张以租金方式由弘仁公司支付使用费没有合同及法律依据，难以支持。
简法｜当事人分别购买厂房建筑物和租赁建筑物土地，能否以“房地一体”原则为由拒不支付土地租金？
摘要1：解答：“房随地走，地随房走”的统一原则是我国法律规定处理房地关系的规则，但该规则只是法律规定的倡导性规定，并非法律的禁止性规定。建筑物买受人以“房地一体”原则主张其应取得案涉土地的使用权与事实不符，其无权以“房地一体原则”为由拒不支付土地租金。
摘要2：【解答】当事人约定只购买建筑物同时租赁建筑物土地的合同不违反禁止性强制性规范合法有效。
最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3380号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3380号
【裁判摘要】契约严守为合同法的基本原则。合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空，强行维持合同原有效力将导致合同当事人之间的利益严重失衡时，才能适用情势变更原则。根据合同法解释二第二十六条的规定，构成情势变更需具备以下要件：一是应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。二是须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就不能适用。三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。四是情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。五是情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。
摘要2：【摘要】本案中，首先，根据原判决查明的事实，吴某某、王某某与文豪公司自2006年签订案涉《铺面租赁合同》至今，三亚地区包括案涉租赁房屋相同地段的房租价格确有上涨，此种上涨深受房地产市场整体价格波动的影响。在我国房地产市场近年来整体呈长势的大背景下，2006年国务院出台将海南省建成国际旅游岛的政策，与海南房价和房租的普遍上涨存在一定程度的关联性。案涉房屋租金上涨是与海南房屋租赁市场整体波动相一致,这说明案涉房屋租金涨跌的主要原因是市场因素，属于正常的商业风险。其次，吴某某、王某某签订案涉《铺面租赁合同》时，亦约定了租金调整条款，这说明其对房屋租赁市场的变化是有一定预期的，嗣后的价格涨跌都应视为在其合理预见范围之内，不存在无法预见之情形。再次，继续履行案涉《铺面租赁合同》，吴某某、王某某仍能依约收取案涉房屋租金，且由于合同约定文豪公司缴纳租赁税金，继续履行合同不会额外增加吴某某、王某某订约时预计付出的履约成本，吴某某、王某某不会陷入履行困难。最后，案涉《铺面租赁合同》的预期利益和履行利益已充分表现在价格条款之中，超出合同的市场价格并不属于合同预期利益的范畴。继续履行合同是否显失公平并不能简单以合同签订时的价格与合同履行时的价格进行纵向比较，只有在合同的履行利益低于维持利益，即出租方继续履行合同所得对价将难以维持房屋适租状态及支付必要成本时，方宜认为构成合同法解释二第二十六条规定的“继续履行合同对一方当事人明显不公平”之情形。吴某某、王某某以市场价为基础主张继续履行合同会产生重大经济损失，缺乏事实和法律依据，原判决不予支持并无不当。
最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终162号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终162号
【裁判要旨】附约定解除条件的合同，自条件成就解除权人的解除通知到达对方时解除，无须相对方作出明确意思表示。
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"《合作协议》第18条约定：“非因通产公司原因导致取得竣工备案表从而影响本协议书第三部分所附租赁合同生效的，每逾期一天，泰来公司应向日坛公司支付16348元违约金，且泰来公司应每三个月结清一次违约金，违约金逾期超过180日……的，通产公司有权解除本协议书并要求泰来公司按照本协议约定承担违约责任，但双方另行协商一致的除外。"《租赁合同》第4.2条约定：“泰来公司逾期支付押金的，按每日万分之二点五支付违约金；逾期超过60日，通产公司有权解除本合同，但双方另行协商一致的除外。"第11.4条约定：“泰来公司不按约定支付租金，应按欠交数交付滞纳金，滞纳金按每天万分之二点五计算。逾期超过180天的，通产公司有权解除本合同，但双方另行协商一致的除外。"截至2015年10月15日，泰来公司未支付押金、租金以及违约金均超过180天，已经构成根本违约，通产公司通知解除案涉《合作协议》及《租赁合同》，符合合同约定的解除条件，具有法律依据。一审判决判令上述《合作协议》及《租赁合同》于2015年10月17日解除正确，本院予以维持。
【摘要１】《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。"本案中，双方没有约定解除权的行使期限，也不存在泰来公司催告通产公司行使解除权而通产公司在合理期限内未予行使的情形，故泰来公司关于通产公司解除权因长达四年未行使故已经消灭的上诉理由，亦不能成立，本院不予支持。
摘要2：【摘要２】《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。"第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。"本案中，日坛俱乐部项目建设用地使用权系通产公司所有，泰来公司以通产公司名义建设施工形成的建筑物及设施应当归通产公司所有，一审判决判令投资建设和租赁期间投资形成的资产归通产公司所有，符合不动产及其附属物财产归属原则，并无不当，本院予以维持。但一审判决仅调低合同约定的解除违约金，遗漏认定通产公司没收泰来公司施工建设费用构成违约金且属于违约金过高的情形，适用法律有误，本院予以纠正。综合考虑本案所涉合同的预期利益、履行情况、违约实际损失以及通产公司亦存在怠于加盖《租赁合同》印章的违约行为等因素，结合本案已经支持通产公司逾期竣工违约金、租金滞纳金、逾期支付押金违约金、逾期腾退赔偿金诉请的事实，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定《合作协议》《租赁合同》解除违约金总计2200万元，超过部分不予支持，即对泰来公司垫资施工投入的建设费用，通产公司无权予以没收。由于泰来公司本案中未提出返还工程建设投资费用的反诉请求，本案对投资款项的返还问题不予处理，对泰来公司、通产公司二审阶段提交的日坛俱乐部项目评估报告等有关费用结算方面的证据相应亦不予评价，双方可另循法律途径解决。
广东省高级人民法院民事判决书(2018)粤民终678号
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2018)粤民终678号
【裁判摘要】因七巧国公司不能提供充分、有效的证据证明其已履行完毕支付涉案租金的义务，由此可以认定涉案《房屋租赁合同》属于双方均未履行完毕的合同。在此情况下，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。"规定，利恒新星公司管理人享有提出解除涉案《房屋租赁合同》的权利。
【解读】（１）七巧国公司向原审法院起诉请求：确认利恒新星公司管理人解除《房屋租赁合同》行为无效；（２）2016年9月23日，利恒新星公司管理人向七巧国公司送达《解除合同通知书》，解除涉案房屋租赁合同；（３）一审判决驳回七巧国公司的全部诉讼请求；二审维持原判。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3311号
【摘要】《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。依照房屋租赁合同的属性，判断房屋租赁合同双方是否均履行完毕，主要包括承租人是否履行完毕支付租金的义务，以及出租人是否履行完毕交付房屋并提供一定期限房屋使用权的义务。．．．．．．宝万陆公司主张其已履行完毕支付租金的义务，理据不足，本院不予支持。第二，利恒新星公司是否将案涉房屋转移交付给宝万陆公司并持续提供使用。．．．．．．在租期届满前，破产管理人提出解除案涉《房屋租赁合同》，利恒新星公司尚未履行完毕持续提供十五年房屋使用权的合同义务。宝万陆公司提出利恒新星公司已经履行完毕租赁合同义务的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3904号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3904号
【裁判摘要１】商品房买卖返租合同和回购合同性质属于商品房买卖合同而非民间借贷合同——唐某某等62户买受人与云天公司签订商品房买卖合同，约定买受人一次性支付全款购买商铺，同时将商铺返租出卖人；买受人在购买本商铺前，本商铺已经由出卖人租赁给食天下公司统一经营食天下国际博展中心项目；买受人还有权在一定年限后选择以原价要求出卖人回购该商铺；双方还对办理备案及办证事宜达成合意。合同签订后，唐某某等62户支付了房款，商铺则依约由云天公司统一返租，并向买受人支付租金。上述约定和操作，虽然与一般商品房买卖合同一方交房、一方付款的单一交易模式有所不同，但并未超出以买卖商品房为核心的合同目的。唐某某等62户在出资购买商铺后，通过向云天公司返租收取租金，实现对房产的收益，符合多数买受人购买商铺并不是为了自用而主要以出租为目的的使用形式，不能得出双方达成了隐藏的民间借贷合意的结论。即便合同约定了买受人在一定年限后享有要求出卖人回购商铺的权利，亦不能因此认定买受人无购房之本意。零陵农行再审申请中提交的中国房地产协会发布的《永州商铺10年房价概况和走势分析》不属于新证据，不能真实反映案涉商铺约定的售价与当时同地段商铺的市场价格存在差异，也不能直接证明案涉商铺价格售价过低、双方并非真实的商品房买卖合同关系。因此，零陵农行主张唐某某等62户与云天公司之间为固定出资、保本收息的民间借贷关系，理据不足，本院不予采信，二者应为商品房买卖合同关系。案涉商品房买卖合同合法有效，唐某某等62户买受人为案涉商铺的真实权利人。
摘要2：【裁判摘要２】已经买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，抵押权不构成善意取得——据原判决查明的事实，唐某某等62户在支付完毕全部房款并将所购商铺返租后已实现租金收取，应当认定其已实际对案涉商铺享有占有、使用和收益的权利。虽然唐某某等62户因云天公司的原因尚未办理房屋产权登记，但现有证据表明，唐某某等62户曾多次要求云天公司办理合同备案登记和房屋产权登记，但云天公司以各种理由推诿拖延，故案涉商铺未办理产权登记并非唐某某等62户的过错所致。零陵农行作为商业银行，其开展信贷业务，应当严格审查借款人的资信状况。案涉借款人云天公司为房地产开发公司，其主要资产为案涉楼盘“云天·芙蓉广场”。该楼盘商铺均采用先出售再统一返租形式进行销售，在销售期间进行了长期而广泛的宣传，零陵农行向云天公司发放贷款时对此应当知悉。当云天公司以“云天·芙蓉广场”的商铺作为抵押财产向零陵农行提供借款担保时，零陵农行应当对云天公司“云天·芙蓉广场”的销售情况进行充分的审查，尤其是案涉部分商铺返租的租金还是通过零陵农行向买受人发放。零陵农行更应审慎甄别云天公司提供的抵押财产中是否涉及已经出售的房产，避免错误接受已经出售的房产作为抵押，损害买受人的权利。由于零陵农行未尽到金融机构的注意义务，存在重大过失，在签订抵押合同、办理抵押登记时错误接受已经由唐某某等62户买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，零陵农行对案涉商铺抵押权不构成善意取得。因此，（2014）永中法民三初字第41号民事判决认定零陵农行对唐某某等62户所买受的商铺基于抵押权而享有优先受偿的权利，明显损害了唐某某等62户无过错买受人的权利，原判决对该判项予以撤销，并无不当。
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书(2017)浙0402民初1714号
摘要1：【案号】浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书(2017)浙0402民初1714号
【裁判摘要】首先，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同时间与原告提供的付款50万元现金的时间上来看。原告提供的取现时间为2009年5月18日、20日，而租赁房屋的时间为2009年7月1日，原告在未签订租赁合同的情况下即支付50万元的租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月支付租金的交易习惯，此为疑点一。其次，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同所承租的租赁期限和租金交纳方式来看。该合同租赁期限长达20年，而高达108万元的租金总额却约定于2018年底前付清，原告自称已付清了全部租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月承租的交易习惯，此为疑点二。第三，从原告提供的七份房屋租赁合同来看。出租人均明确写明系本案第三人郭×，而非原告，原告仅作为经办人代签合同，故原告主张其系涉案房屋承租人无事实依据。第四，从原告陈述的涉案房屋租赁的事实来看。原告承租涉案房屋的目的仅用于其转租，明显不符合一般租赁房屋自用的交易习惯，此为疑点三。第五，原告支付的108万元租金，特别是50万元和10万元现金，仅依据两份收据、六份第三人郭×的银行存款凭证来证明，而未采用银行转账、支付宝等直接、高效、安全，且无任何争议的支付方式，明显不符合现代社会便捷快速又便于查询交易双方转账信息的支付方式，此为疑点四。综上，原告对本院腾退涉案房屋执行提出的异议，存在诸多疑点，难以采信，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】二审：嘉兴市中级人民法院（２０１７）浙０４民终１６１９号民事判决书。嘉兴市中级人民法院二审认为，钱某提交的证据不足以证明其与郭某就案涉房屋在法院抵押权登记前已形成了真实合法的租赁关系。钱某与郭某签订的房屋租赁合同存在诸多不合常理之处，包括租赁期限、租金金额、租金支付方式等。钱某未能举证证明其已在房屋被抵押前合法占有使用该房屋，其与郭某之间只存在一种普通的债权债务关系，无需给予特殊保护。判决：碧海上诉，维持原判。
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7313号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7313号
【裁判摘要】出租人将房屋另外出租给他人，原承租人主张“两次出租价款差额”来计算原承租人的预期利益损失不予支持——丰伟公司能否实际获取分租或转租收益，会受到其经营策略、租赁市场活跃程度、次承租人的履约能力及履约意愿等多种因素的影响。即使案外人的整体承租价格可作为其中一项参考因素，依据该承租价格与《租赁合同》约定的租赁价格计算得出的租金差额并不当然等同于丰伟公司的预期利益损失，丰伟公司主张依约计算其违约损失，缺乏充分理据。
《广东丰伟物业管理有限公司、广州市杨箕经济发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书》【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2020)粤民终60号
【摘要1】未经原权利人同意的出租合同是否有效？——本案中，案涉《租赁合同》是广州市杨箕公司与丰伟公司在自愿平等的基础上签订，是双方的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定关于合同无效的情形。虽然广州市杨箕公司上诉主张与丰伟公司签订案涉《租赁合同》未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，但即使未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，该种情形亦不属法律、法规规定的效力性强制规定，广州市杨箕公司的主张不能成立。广州市杨箕公司与丰伟公司签订的案涉《租赁合同》依法有效，原审判决对广州市杨箕公司提出的合同无效的主张不予支持，并无不当。
【解读１】（１）诉争物业登记在联社名下；（２）联社系天河区公司开办人（出资人）；（３）天河区公司为广州公司股东之一；（４）广州公司与丰伟公司签订《租赁合同》。
【解读２】丰伟公司起诉请求：1．广州公司向丰伟公司支付违约金人民币102032590.8元；2．广州公司向丰伟公司退还人民币200万元履约保证金及利息；3．联社与天河区公司对广州公司的上述全部债务承担连带清偿责任；4．三被告承担本案全部诉讼费用。
【解读３】一审判决：一、广州公司向丰伟公司返还履约保证金2000000元及相应利息；二、广州公司向丰伟公司支付违约金30000000元；三、驳回丰伟公司的其他诉讼请求。
摘要2：【解读４】二审判决：一、维持广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第三项；三、变更广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第一项为：广州限公司向丰伟公司返还履约保证金2000000元及相应利息；四、驳回丰伟司的其他诉讼请求。
【摘要2】租赁物还未施工建设的租赁合同不属于预约合同，一方违反约定应当承担违约责任——本案广州市杨箕公司与丰伟公司签订案涉《租赁合同》时，虽然案涉租赁物还未施工建设，案涉租赁物的具体面积也未确定，但是案涉《租赁合同》约定了租赁物交付期限、租金标准、违约责任等租赁合同主要条款，且并未约定双方后续需要另行签订正式租赁合同，租赁物建成后也可以依据《租赁合同》的约定确定租赁物的具体面积及租金，故案涉《租赁合同》并不属于预约合同，双方均应履行合同约定的义务。
最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1258号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申1258号
【裁判摘要１】中标通知书具备合同成立的必要条款合同成立——就案涉34号商铺，钟××于2007年6月11日通过招投标程序中标，《中标通知书》已确定了租赁物、租金价格以及租赁物面积，已具备合同成立的必要条款，对双方均具有法律效力。且钟××于2007年6月22日向赣研所交付了店面押金以及预付租金，故可以认定双方以《中标通知书》为基础就34号商铺成立租赁合同关系。……钟××与赣研所基于《中标通知书》就34号商铺成立的租赁合同以及就36号办公楼签订的2010年3月9日《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。
【裁判摘要2】承租人行贿出租人法定代表人签订的减少租金、延长租期的租赁合同无效——钟××为了在承租赣研所不动产中获得更大私利，行贿刘××，刘××则利用自身职权为钟××谋取不正当利益，两人相互勾结配合，采取违反正当程序之手段签订一系列合同，通过减少租金、延长租期等方式，不断损害赣研所的合法利益。故就34号商铺，双方签订于2007年6月11日《中标通知书》之后的系列合同，就36号办公楼，双方于2010年3月9日《租赁经营合同》之后签订的系列合同，属于钟××与刘××恶意串通且损害了赣研所的正当的原有合同利益，应认定为无效。
【裁判摘要３】出租人诉请返还房屋、恢复原状但未诉请解除租赁合同，是否可视为当事人诉请当然包含了解除合同的意思表示？——赣研所在诉讼中要求钟××、林××返还房屋、恢复原状、赔偿损失，已包含解除合同的意思表示，二审法院以民事诉状送达之日为赣研所解除合同通知送达之日并无不妥。
【裁判摘要４】关于林××是否应承担责任的问题，因案涉租赁合同虽然是钟××与赣研所签订，但钟××与林××系夫妻关系，两人以案涉租赁物共同投资经营，以34号商铺经营赣州汇龙康大药房(林××为投资人)，以36号办公楼经营赣州汇康酒店有限公司(林××、钟××为股东)。因此，对案涉合同解除后果，应当由钟××、林××共同承担。钟××、林××申请再审认为林绍忠并非本案当事人，不应承担责任的理由不能成立。
摘要2：【案号】江西省高级人民法院民事判决书(2020)赣民终517号
【解读1】赣研所一审诉请：1.确认赣研所与钟××及其代理人签订的相关租赁合同、租赁经营合同及补充协议无效[×××]；2.判令钟××、林××夫妇立即向赣研所返还其占用的全部房屋(××××)，拆除违章搭建、恢复原状，并共同向赣研所赔偿直至该等房屋返还占有之日止的租金利益损失[××××]；3.判令刘××对钟××、林××前述租金利益损失赔偿之债承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用及财产保全费用由钟××、林××、钟××共同承担。
【解读２】一审法院判决：一、确认赣研所与钟××于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效；二、钟××、林××于本判决生效后三个月内向赣研所返还位于赣州市青年路34号12栋一至二层商铺以及位于赣州市房屋(具体房屋、范围以本判决判项一中所涉租赁合同约定和当事人实际交付为准)；三、驳回赣研所的其他诉讼请求。
【解读３】二审判决：一、维持江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第二项即×××；二、撤销江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第三项即“驳回原告赣州有色冶金研究所的其他诉讼请求”；三、变更江西省赣州市中级人民法院(2019)赣07民初193号民事判决第一项即“确认原告赣州有色冶金研究所与被告钟××于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效”为确认上诉人赣州有色冶金研究所与钟××2007年11月18日(由赖××代表钟××)、2009年1月1日、2010年1月1日《青年路34号第12栋一至二层商用店铺租赁合同》以及2010年4月1日的《租赁经营合同》、2010年4月2日《租赁经营合同》、2010年4月10日《补充协议》、2010年12月31日《〈租赁经营合同〉补充协议》无效；四、上诉人钟××、被上诉人林××于本判决生效之日起十日内偿付上诉人赣州有色冶金研究所租金15648620.87元以及租赁物占有使用费(×××)；五、驳回上诉人赣州有色冶金研究所的其他诉讼请求。
【笔记】承租人通过行贿出租人负责人的方式签订减少租金、延期租赁期限的租赁合同是否无效？
摘要1：解读：承租人行贿出租人法定代表人签订的减少租金、延长租期的租赁合同无效。
摘要2：
福建省高级人民法院民事判决书(2016)闽民再379号
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2016)闽民再379号
【裁判摘要】本案约定的逾期交房违约金标准尚未“过分高于造成的损失”，不应调低。第一，损失的范围，应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息，二审判决仅将租金作为损失计算不当。一方面，商品房的主要属性是居住使用，逾期交房使买受人的居住使用利益受损，买受人被逾期交房后的损失必须包括该房屋的租金损失。另一方面，开发商逾期交房时，买受人已支付的购房款就相当于为开发商提供了逾期期间的贷款，买受人可以主张已付款在该期间的利息损失。而且，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，在出卖人逾期办证情形，可按逾期贷款利息标准计算损失，那么，确定逾期交房损失时也应结合上述逾期办证违约责任的规定，将买受人已支付款项的利息一并计入。第二，对于约定违约金标准是否“过分高于造成的损失”，应当由主张过分高的一方对过分高的事实进行举证，但亿豪公司未完成这一举证责任。就商品房买受人的租金损失一项而言，本案迟延交房时间为2013年至2014年，亿豪公司仅提供了仙游县2010年的房屋租金最低指导价标准。该指导价不足以证明违约时当地的房屋租赁市场行情，不能作为认定违约时的房屋租金损失之依据。再加上利息损失一项，亿豪公司显然未证明约定的违约金“过分高于造成的损失”之事实。第三，对比本案《商品房买卖合同》约定的开发商逾期交房、逾期办证和买受人逾期付款三种违约金标准可见，开发商的逾期交房违约责任轻于买受人的逾期付款违约责任，重于开发商的逾期办证违约责任。上述标准符合《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条之规定，对双方亦公平合理。综上所述，林武松与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》有效。亿豪公司逾期交房造成的买受人损失应当包括房屋租金损失和已付购房款在逾期期间的贷款利息，其主张合同约定的日万分之五逾期交房违约金“过分高于造成的损失”，但未完成举证责任。该约定合法且公平合理，应为适当。
摘要2：【解读１】合同约定的日万分之五逾期交房违约金不属于“过分高于造成的损失”。
【解读２】逾期交房违约金标准的损失范围，应当包括逾期期间的租金损失和已付购房款按贷款利率计算的利息。
湖南省高级人民法院民事判决书(2016)湘民终412号
摘要1：【案号】湖南省高级人民法院民事判决书(2016)湘民终412号
【裁判摘要１】（１）破产属于合同法定解除情形；（２）破产合同解除权属于法定解除权——虽然合同法对合同的解除明确规定必须满足一定条件，但企业破产法第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以决定解除合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。本案中，阿里公司破产管理人于2015年2月26日向杨××下发关于变更《商铺租赁合同》的通知书，将双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为不定期租赁直至收到管理人解除或终止合同的通知。2015年3月6日，阿里公司明确通知杨××解除房屋租赁合同。故涉案《房屋租赁合同》在阿里公司管理人通知杨××解除后，已经被解除。因阿里公司破产管理人对未履行完毕的合同可以选择解除或者继续履行，杨××以阿里公司破产管理人没有解除其他租赁人的合同为由主张本案合同不能解除，没有法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】（１）破产租赁合同解除后预付租金属于不当得利；（２）债务人不当得利属于共益债务——因阿里公司破产管理人单方解除《房屋租赁合同》后，杨××与阿里公司之间的合同关系已经归于消灭，对于杨××预付的房屋租金，阿里公司丧失了原来占有的合法依据并因此获益，杨××作为给付方遭受相应损失。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人之规定，阿里公司在合同解除后继续占有杨××的预付租金符合民法通则关于不当得利的相关法律特征，属于不当得利。本案中，阿里公司破产管理人为便于拍卖租赁物，推进破产程序的顺利进行，解除与杨××之间签订的租赁合同。
摘要2：（续）虽然根据企业破产法第五十三条规定管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，但是该法条针对的是普通债权。本案预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不在该条的规定范围之内。本案所涉不当得利发生在人民法院受理破产申请后，根据企业破产法第四十二条的规定人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：(一)因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；(二)债务人财产受无因管理所产生的债务；(三)因债务人不当得利所产生的债务；(四)为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；(五)管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；(六)债务人财产致人损害所产生的债务。阿里公司在合同解除后继续占有杨××预付的租金属于不当得利，符合企业破产法第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务。根据企业破产法第四十三条破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，先行清偿破产费用的规定，本案租赁合同解除后，阿里公司对杨××预付租金的返还义务应作为共益债务，由该公司的财产随时清偿，杨××享有从阿里公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。
【笔记】承租人欠付租金在保证金范围内能否认定承租人违反租金按时交付义务？
摘要1：解读：在欠付租金的情况下保证金具有冲抵租金的作用，承租人欠付租金在保证金范围内不能认定为承租人违反租金按时交付义务。
摘要2：
【笔记】什么是价款优先权？
摘要1：解读：价款优先权（价款超级优先权）包括动产浮动抵押的价款优先权和一般的动产抵押后价款优先权两种情形。
（１）动产浮动抵押的价款优先权——担保人在设立动产浮动抵押并办理抵押登记后又购入或者以融资租赁方式承租新的动产，价款超级优先权主体为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后１０日内办理登记，有权主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权
（２）一般的动产抵押设定后价款优先权——买受人取得动产但未付清价款或者承租人以融资租赁方式占有租赁物但是未付清全部租金，又以标的物为他人设立担保物权，价款超级优先权主体为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后１０日内办理登记，有权主张其权利优先于买受人为他人设立的担保物权。
【解读１】价款超级优先权主体规定为三类当事人：（１）在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；（２）为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；（３）以融资租赁方式出租该动产的出租人。
【解读２】多个价款优先权并存的清偿顺序：同一动产上存在多个价款优先权的，应当按照登记的时间先后确定清偿顺序。
摘要2：【注解１】一般动产抵押权设定后动产价款优先权带来第三人交易安全可由第三人通过尽职调查等方式克服——第三人在接受他人以动产作为抵押物时须审查该标的物是否属于抵押人１０日内新购入的标的物，即对于抵押人１０日内新购入的标的物设定动产抵押权须持谨慎态度，该标的物上后续可能存在动产价款优先权。
【注解２】（１）价款超级优先权担保债权对象——抵押物价款债权＋融资租赁租金债权＋为价款支付提供融资债权；（２）价款超级优先权担保债权权利人——出卖人＋融资人＋（融资租赁）出租人。
【注释】（１）《民法典》第４１６条仅规定“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款”即仅限于“抵押物的价款”。（２）《民法典担保制度解释》第５７条第１款就浮动抵押新增加融资租赁方式承租动产的情形和担保“租金的实现”，并将浮动抵押主张超级优先权主体规定为３类当事人：一是出卖人——在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；二是融资人——为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；三是出租人——以融资租赁方式出租该动产的出租人。（３）《民法典担保制度解释》第５７条第２款就一般抵押规定新增加融资租赁方式和租金，主张超级优先权的主体同样规定为出卖人、融资人、出租人３类当事人。
广东省高级人民法院民事判决书(2019)粤民再33号
摘要1：【裁判摘要】次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力——上述解除租赁关系行为发生于2012年3月1日，随即在出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间发生法律效力，但该解除租赁关系的行为对于次承租人百佳公司是否生效取决于出租人李×与承租人华忆丽晶公司是否将该解除的事实通知到百佳公司及百佳公司是否行使抗辩的问题。出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间解除租赁关系虽然发生于2012年3月1日，但李×于2014年4月23日才向百佳公司送达《联合通知》，告知百佳公司其已与华忆丽晶公司解除《租赁合同书》，要求百佳公司搬离案涉房产并支付占用费等。根据合同相对性原则，李×并非《房屋租赁合同》的相对方，李×作为案涉房产的业主单方向次承租人百佳公司发出函件要求百佳公司搬离案涉场地并不产生解除百佳公司及华忆丽晶公司之间《房屋租赁合同》的效力，亦不足以影响百佳公司根据该合同对案涉场地享有的占有使用权，且百佳公司在收到《联合通知》后也向李×发出《关于的询证函》求证该《联合通知》的真实性和关联性，故在百佳公司未收到《房屋租赁合同》的相对方华忆丽晶公司要求解除《房屋租赁合同》、搬离案涉场地的通知前，百佳公司仍系有权使用案涉房产。2014年11月28日华忆丽晶公司向百佳公司发出《关于限期腾空商铺并移交商铺的敦促函》，确认华忆丽晶公司与李×的租赁关系已于2012年3月1日解除，华忆丽晶公司无权将案涉场地提供给百佳公司使用并要求百佳公司在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地后，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。上述华忆丽晶公司的通知行为应对百佳公司产生如下的法律效力，一是应当认定百佳公司于2014年11月28日知道李×与华忆丽晶公司解除租赁关系的事实，二是百佳公司收到该通知后依法享有相应的抗辩权，如百佳公司不依法行使抗辩权则该解除行为对百佳公司有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，
摘要2：（续）解除行为才对次承租人有拘束力。由于百佳公司在出租人李×及承租人华忆丽晶公司通知因欠租而导致解除合同的情况下，并未在合理期限内行使抗辩权，代替承租人华忆丽晶公司偿付尚欠的租金，因此该解除租赁关系的行为对百佳公司具有约束力。华忆丽晶公司与李×的租赁关系虽于2012年3月1日解除，李×、华忆丽晶公司于之后一年多的时间才向百佳公司发出解除通知，要求百佳公司收到通知后一个月内腾空交还案涉场地，该延迟通知的行为未限制百佳公司的权利且没有损害百佳公司的利益，因此，该通知行为并无不当，二审判决认定该通知行为实际上剥夺了百佳公司提出异议、行使抗辩权的合法权利，解除行为对百佳公司没有约束力的认定属于适用法律错误，本院予以纠正。在承租人华忆丽晶公司的租赁权因租赁合同解除而消灭，及次承租人百佳公司不行使抗辩权对抗解除权的情况下，次承租人百佳公司不得主张继续履行租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，百佳公司应当按照通知要求在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。
【笔记】次承租人对出租人以承租人拖欠租金为由解除租赁合同是否享有抗辩权？
摘要1：解读：（１）《民法典》第７１９条第１款规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”（２）合法转租的次承租人可以请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权。
摘要2：
北京市第三中级人民法院民事判决书(2014)三中民终字第14122号
摘要1：【裁判摘要】该合同中已经约定，租赁期限内，蓝色港湾公司有权因经营管理的需要，对长天时代公司承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整。此约定虽然对长天时代公司的权利产生了一定的限制，但考虑到双方均系依法注册成立的法人企业，具备相当的缔约能力，且合同原文采用“双方特别确认”的字样，可以理解为蓝色港湾公司已经尽到了一定的提示说明义务。加之长天时代公司亦未举证证明其在签约时即对该合同条款存有异议，在要求与蓝色港湾公司进行协商的情况下蓝色港湾公司不予协商。因此，基于现有证据，不能认定该条款无效，此项约定对双方双方亦同样具有约束力。虽然合同约定蓝色港湾公司有权因经营管理的需要，对长天时代公司承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整，但该条款不应理解为长天时代公司拥有任意调整商铺之权利，对调整之事宜仍应经过双方协商确定。因该条款对调整面积幅度及调整后的租金变化均无表述，导致双方未能就调整商铺的位置、租金等达成一致意见并重新形成协议，现长天时代公司已搬离涉诉商铺，蓝色港湾公司已将涉诉商铺及拟调整商铺出租与他人，双方均认可合同已解除，应视为双方合同系因约定不明不能继续履行而解除。就长天时代公司陈述的违约行为，首先，蓝色港湾公司向长天时代公司发出《关于调整承租商铺位置的通知》符合合同约定，通知已载明就调整后承租商铺的新位置等具体事宜，长天时代公司不能证明承租商铺的新位置不能满足其经营需要；其次，长天时代公司提交的照片、视频虽显示其货物遭受污损，但不能证明系蓝色港湾公司施工所致，也不能证明蓝色港湾公司通过不合理的施工行为强令长天时代公司搬离涉诉商铺；最后，长天时代公司于2013年1月搬离涉诉商铺，蓝色港湾公司有权利在此之后将涉诉商铺另行出租；综上，长天时代公司主张蓝色港湾公司违约并承担支付违约金的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。蓝色港湾公司主张长天时代公司自行搬离涉诉商铺并要求退还租金，系以自己的行为表明不继续履行租赁，应系长天时代公司违约。对此，本院认为，首先，长天时代公司作为承租人，其主要义务系交纳租金，不能因其按照《关于调整承租商铺位置的通知》的要求搬离涉诉商铺而认为其违约；其次，蓝色港湾公司未就长天时代公司向其申请退款提交相应证据，故本院无法认定系长天时代公司主动要求退款；最后，根据蓝色港湾公司给长天时代公司送达的解除协议，双方系协商解除，
摘要2：（续）该解除协议因长天时代公司未签署而没有生效，但如长天时代公司不愿继续履行合同，其宁愿选择违约而不愿意签署更有利的解除协议不符合常理；综上，本院对蓝色港湾公司关于长天时代公司违约的主张不予采信。双方合同解除后，蓝色港湾公司收取的履约保证金应予以返还。蓝色港湾公司以长天时代公司违约为由要求不予返还履约保证金，缺乏事实依据，本院不予支持。原判认为长天时代公司自行搬离涉诉商铺应视为其以自己的行为明确表示不履行合同的主要义务并据此驳回长天时代公司要求退还履约保证金的诉求不当，本院应予纠正。
【注解】商铺租赁合同中两个商事主体在合同中约定，出租方有权因经营管理的需要对承租方承租商铺的位置和／或经营面积进行变更或调整，并以“双方特别确认”的字样予以提示说明——（１）该条款虽对承租方的权利产生了一定的限制，但是不应认定该条款为格式条款并否定其效力；（２）因该条款对变更或调整面积幅度、具体位置及调整后的租金变化等均无表述，属于约定不明，如果当事人对合同条款理解产生争议，应当先探寻当事人的真意，然后再结合诚实信用、交易习惯等原则来对该条款进行解释。
北京市第三中级人民法院民事判决书(2017)京03民终9772号
摘要1：【裁判摘要１】“乙方可以将本合同项下之房屋部分转租或提供给其参控股或相关联的公司使用”中“部分转租”及“提供”行为的对象存在争议应当结合交易习惯认定——本案中，双方当事人对于转租条款的争议集中于“乙方可以将本合同项下之房屋部分转租或提供给其参控股或相关联的公司使用”中“部分转租”及“提供”行为的对象，冶金地质总局认为“部分转租或提供”的对象为“其参控股或相关联的公司”，而物业公司及广告公司则认为“部分转租”未指明对象，仅是“提供”对象限定于“其参控股或相关联的公司”。通常而言，当事人对合同条款的理解存在争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，按文意解释，双方约定的合同词句做上述两种理解均无不可，结合合同的有关条款和合同的目的亦不能作出明确推断，且亦没有证据显示双方之间此前存在类似的交易习惯，故本院将重点围绕履行情况以及诚信原则对该合同条款作出解释。本案中，依据物业公司、广告公司在原审中所提转租合同及多家公司的工商登记档案等证据可知，冶金地质总局曾为上述自物业公司及广告公司转租涉案租赁物的多家公司出具过加盖印章的住所（经营场所）证明，且没有证据显示上述企业与物业公司、广告公司之间存在参控股或关联关系，即在涉案租赁合同的履行过程中，冶金地质总局存在配合物业公司及广告公司为其“部分转租”的非参控股或关联公司出具住所（经营场所）证明行为，且从次数上讲上述情形出现多次，从时间上几乎贯穿2014年之前的整个合同履行期间，故本院有理由认为冶金地质总局知晓物业公司及广告公司将涉案租赁物部分转租给非参控股或相关联的公司，且同意为其出具住所（经营场所）证明，此已形成双方的交易习惯，从诚信原则而言物业公司、广告公司对此负有合理的信赖，故结合对双方履行过程的分析及诚信原则，对该争议条款的解释本院采纳物业公司、广告公司的理解。．．．．．．故冶金地质总局拒绝及时为物业公司及广告公司转租的北京中矿基业安全防范技术有限公司及天成和众安全技术研究中心出具场地使用证明，已经构成违约。
【裁判摘要２】只有在出租方对合同附随义务违反导致合同目的不能实现时承租方方可行使同时履行抗辩权——在租赁合同中，对于出租人和承租人而言，其最主要的合同义务分别为提供符合合同约定的租赁物以及按约定支付租金。
摘要2：（续）本案中，冶金地质总局作为涉案租赁合同的出租人，已经履行了提供合格租赁物的主要合同义务，而物业公司未履行支付租金的主要合同义务。对此物业公司虽辩称，未支付租金具有合理理由即冶金地质总局拒绝为其转租的两家公司出具场地使用证明给其造成了损失，在此问题上，正如前文所述冶金地质总局的确存在违约行为，但究其起因系双方合同条款中对转租的约定存在不明确之处，且为次承租人出具场地使用证明并非租赁合同出租人之主要合同义务，结合冶金地质总局违约行为的性质、情形及程度考察，物业公司在占有使用并对租赁物继续转租赢利的情形下以拒付任何租金作为救济方式且长达两年多时间，缺乏适当性及必要性，违反比例原则及作为民事活动基本原则的诚信原则，故此不足以成为物业公司拒绝支付租金的合理抗辩理由，物业公司未支付租金行为的构成违约。原审判决支持冶金地质总局要求物业公司、广告公司连带支付所欠租金的诉求正确，本院予以维持。
【裁判摘要３】其中第十一条第（四）款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋及土地：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、……8、出现重大安全责任事故的。”第十二条第（三）款约定“乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金500000元（大写：伍拾万元整）。给甲方造成实际损失的还应承担赔偿责任。”第（九）款约定“乙方不按约定时间和数额支付租金，但未达到解除合同条件的，应向甲方按每迟延一日千分之一未付租金的标准支付违约金”，结合上述条款的词句表述及相互之间的逻辑关系进行理解，第十二条第（三）款中“乙方有本合同第十一条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金500000元”中的“情形”系指代第十一条第（四）款“乙方有下列情形之一的”中的“不支付或者不按照约定支付租金达30日”等8种违约情形，而非指代“甲方有权单方解除合同”这一情形，即在乙方存在8种违约行为的情形时，合同单方解除权及50万元违约金两种违约责任为并列并存的关系，甲方有权选择同时适用或单独适用，而非违约金的支付以合同的解除为前提；乙方未按约定支付租金但未达“不支付或者不按照约定支付租金达30日”等甲方享有合同解释权的情形的，则适用第十二条第（九）款，承担的违约责任方式为按日支付违约金。
河南省驻马店市中级人民法院民事判决书(2019)豫17民终2852号
摘要1：【裁判摘要】上诉人徐××与上诉人中石化驻马店分公司签订的《加油站租赁合同》第二十二条第五项约定：“合同签约后出现国家法律、法规和政策等变化时，合同双方经协商后可做调整，并在特殊条款中具体说明。"说明合同双方在签约时就已预见到将来发生国家法律、法规或政策等变化情况下，有变更合同的意愿和经双方协调变更合同的可能，以公平维护双方的合法利益，切实保障合同的公平有效履行。原审判决考虑案涉加油站租赁费的合理价值与合同约定租赁价值的明显差距，依据公平原则，将每年的租赁费增加5.2万元，适当调整了合同双方的利益关系，应予维持。
摘要2：【案号】河南省高级人民法院民事裁定书(2021)豫民申2648号
【摘要】双方在租赁合同中明确约定，出现国家法律、法规和政策变化时,合同双方经协商后租金可做调整,法院依据双方提供证据，针对长期房屋租赁合同的特点和案件具体情况将涉案房屋租赁合同租金进行了适当调整并无不当——长期租赁合同双方约定租金根据当时情况确定，随着物价的变化与房屋出租市场的变化，存在着明确的不可知性与不可预见，当事人可对租金调整进行协商。协商无法达成一致时，根据合同约定，法院可在合理范围内予以调整，不宜随意解除合同。本案中，中石化驻马店分公司与徐××签订的《加油站租赁合同》第二十五条“合同签约后出现国家法律、法规和政策变化时,合同双方经协商后可做调整,并在特殊条款中具体说明”。因税金和市场房屋价格的提高，出租方徐××在合同履行一段时间后要求适当提高租金，属单方提出变更合同的行为，承租方中石化驻马店分公司未表示同意引发纠纷。因为双方在租赁合同中明确约定，出现国家法律、法规和政策变化时,合同双方经协商后租金可做调整,据此，一审法院依据双方提供证据，针对长期房屋租赁合同的特点和案件具体情况将涉案房屋租赁合同租金进行了适当调整，注重了法律效果与社会效果的统一，处理结果并无不当。
最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5212号
摘要1：【裁判摘要】未达到销售额双方可提出终止协议属于附解除条件——涉案《物业租赁协议》第9.2条约定“如果第5个日历年末销售额达不到2亿元或第10个日历年末销售额达不到4亿元，双方均可提出终止协议。经协商后，提前终止协议，不视作违约，不需承担任何责任。如其它单方面的行为导致该合同无法继续履行，违约方须向守约方支付违约当年起前三年租金的一半作为退场补偿”。因各方当事人对商之都新华店第5个日历年的销售额未达到2亿元的事实不持异议，一、二审法院据此认定涉案协议约定的解除条件已经成就并不缺乏依据。商之都公司、商之都新华店再审申请称根据上述条款的约定，当出现“第5个日历年末销售额达不到2亿元”时，约定的解决途径应该是“经协商后，提前终止协议，不视作违约”，并据此称提前终止协议的前提是“协商一致”。但从涉案《物业租赁协议》第9.2条的文字表述看，上述条款中并无“协商一致”的记载，商之都公司、商之都新华店该部分再审申请理由与协议约定不符，对其该部分主张，本院不予采信。
摘要2：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2019)皖民终861号
【摘要】租金按销售额比例支付不属于合作经营协议而属于租赁合同——案涉物业租赁协议的性质是房屋租赁协议还是合作经营协议。案涉《物业租赁协议》对租赁标的物、租期、租金标准和租金支付方式、逾期支付租金的违约责任等均作出约定，约定的租金支付方式是以商之都公司实际销售额作为基数，以一定比例提成的方式向新华公司支付。该租金支付方式虽非固定数额，但新华公司本质上也是通过出租房屋而获取租金收益。而合作经营是指合作各方按照投资比例分配收益、分担亏损的经营模式，其本质特征是共担风险。本案中，新华公司与商之都公司所签《物业租赁协议》无双方共同经营、共担风险的约定，新华公司也无参与商之都新华店的经营管理活动行为，故本案应系房屋租赁合同纠纷。商之都新华店、商之都公司关于其与新华公司属合作经营法律关系的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
租赁物丢失，租金是否应继续计算？
摘要1：【摘要】租赁物丢失后，承租人应当承担赔偿责任，出租人能否再要求承租人支付未归还租赁物产生的租赁费？——一般而言，法院首先会尊重当事人之间的意思自治，即如果出租方与承租方在设备租赁合同中就设备损毁、灭失后的租金计算、赔偿方式有约定的，法院根据该约定合理确定双方的责任、计算设备灭失后的租金。本案中，租赁物灭失，不存在继续出租的可能性，承租人无法继续使用租赁物，因此不需要再继续承担支付租金的义务，但应当对丢失的租赁物承担赔偿责任。
摘要2：
【笔记】融资租赁出租人能否基于租金债权申请法院处置租赁物？
摘要1：解读：融资租赁出租人有权基于租金债权申请法院处置租赁物。
【注释】（１）民法典施行前的法律、司法解释未就融资租赁出租人能否以租赁物拍卖、变卖价款受偿租金债权作出规定；（２）《民法典有关担保制度解释》第６５条明确规定融资租赁出租人有权基于租金债权申请法院处置租赁物。
摘要2：