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商品房税费

摘要1:什么是商品房税费?购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费
购房者购买房屋时一般需要缴纳印花税+契税+证件印花税+其他费用(房屋所有权登记费、公共维修基金、综合地价款(购买经济适用房)、证件工本费)。
印花税:是指对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税,兼有行为性质的凭证税。
契税:是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价一定比例向产权承受人征收的一次性税收(3%-5%)。
证件印花税:每件5元。

摘要2

商品房买卖维权手册

摘要1:【序言】随着房价上涨,房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”!许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生,最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而,商品房买卖绝对不是简单的事情,其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神,就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么,在买房过程中应该如何防范和规避购房风险,维护自己的合法权益呢?《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈,最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同?2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效?哪些房地产不能在市场上交易?3.什么是商品房包销合同?4.“楼盘广告”的性质如何认定?商品房销售广告和宣传资料性质如何认定? 5.什么是商品房现售合同?出售商品房现房应当具备那些条件? 6.商品房预售合同有那些特点?商品房预售有哪些条件? 7.什么是商品房预售登记?8.商品房预售后,开发商变更规划设计有哪些规定? 9.什么是预售商品房转让?“炒房花”行为是否违法?购买预售的“二手房”如何保护自己?10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办?11.什么是商品房预约合同?预约合同的法律效力如何认定?开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定?12.什么是“按揭”?13.什么是“楼花抵押”?14.什么是商品房“五证”、“两书”?15.房地产权属证书包括那些证书?购房者有权在什么时间取得房屋权属证书?16.什么是迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积? 18.如何计算房屋使用率?19.商品房面积误差如何处理? 生面积误差(面积缩水、面积翻倍)如何处理?20.什么是商品房税费?购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费?21.屋顶花园是否属于共有?能否单独出售或者赠送给业主?开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主,其约定是否有效?22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议?23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖?25.房屋质量不合格,买受人能否解除合同并要求赔偿?26.开发商迟延交付房屋,购房者能否解除合同?27什么是开发商迟延办证违约责任?办理房屋产权证书迟延,开发商应当承担何种违约责任?28.购房者迟延支付购房款,开发商能否解除合同?

摘要2:【目录(续)】29.什么是商品房买卖合同法定解除权?购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任? 30.购房者退房情形有哪些? 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定? 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算? 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使?34.一房二卖合同,谁是所有人?35.签订买卖合同做为民间借贷担保,如何认定法律关系?附录1:商品房买卖合同(包括预售合同)交房和办证的诉讼时效;附录2:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,善意买受人应返还房屋使用费标准;附录3:商品房购房款是否具有优先受偿

最高人民法院关于执行案件中车辆登记单位与实际出资购买人不一致应如何处理问题的复函

摘要1:最高人民法院关于执行案件中车辆登记单位与实际出资购买人不一致应如何处理问题的复函([2000]执他字第25号 2000年11月21日)
【摘要】本案被执行人即登记名义人上海福久快餐有限公司对其名下的三辆机动车并不主张所有权;其与第三人上海人工半岛建设发展有限公司签订的协议书与承诺书意思表示真实,并无转移财产之嫌;且第三人出具的购买该三辆车的财务凭证、银行账册明细表、缴纳养路费和税费的凭证,证明第三人为实际出资人,独自对该三辆机动车享有占有、使用、收益和处分权。因此,对本案的三辆机动车不应确定登记名义人为车主,而应当依据公平、等价有偿原则,确定归第三人所有。故请你院监督执行法院对该三辆机动车予以解封。

摘要2:【问题】执行案件中车辆登记单位与实际出资购买人不一致应如何处理?
【解答】第三人对被登记在被执行人名下的机动车,能证明其系实际出资人和实际所有权人的,该机动车不应作为被执行人的财产被执行。

国务院办公厅关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知

摘要1:国务院办公厅关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急通知(国办发明电〔2004〕21号)
【目录】一、充分认识妥善解决当前农村土地承包纠纷的重要性;二、正确把握解决当前农村土地承包纠纷的原则;三、要尊重和保障外出务工农民的土地承包权和经营自主权;四、坚决纠正对欠缴税费或土地抛荒的农户收回承包地;五、严格禁止违背农民意愿强迫流转承包地;六、认真处理好占用基本农田植树造林的遗留问题;七、切实加强对解决农村土地承包纠纷工作的领导

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挂靠施工纠纷案件争议焦点问题评析

摘要1:【摘要】挂靠施工是指没有资质的施工人或资质低的施工人(即挂靠人)借用有资质或资质高的施工企业(被挂靠人)的名义承揽工程并向其交纳管理费的行为。挂靠施工虽然被法律所禁止,但在各种利益的驱动下,现实生活中挂靠施工现象往往屡禁不止,因挂靠施工所引发的纠纷也时有发生。尽管最高人民法院关于《审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》对于挂靠施工的效力及法律后果作了原则性的规定,但在具体个案的审理过程中,围绕着如何认定挂靠施工、如何确定诉讼主体、发包人在什么情况下要对挂靠人承担支付工程价款的责任、挂靠人按何种取费标准结算工程款、法院不收缴挂靠合同约定的管理费的情况下管理费如何处理、挂靠合同约定的代扣税费的条款效力如何、如何认定相关的税种税率等等问题,当事人仍然争论不休,同时其中大部分问题在司法解释中又找不到直接的答 案,研究挂靠施工纠纷案件中这些争议的焦点问题,对于法官审理或律师代理承办挂靠施工纠纷案件,都具有现实的应用价值。

摘要2

山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第62号
【裁判摘要】
一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。
二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此,当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的,并不违反相关法律、法规的强制性规定,应认定为合法有效。
三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,对于当事人在合同中约定的违约金数额,只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时,人民法院才能进行调整。

摘要2:【提示1】法院可否主动调整合同违约金?
①法院不应主动调整合同违约金:
A.违约金调整请求权是合同当事人所享有的民事权利,当事人可以自行处分并不受他人干涉;
B.基于诉讼当事人主义的审判模式,法院不宜过多介入到当事人的法律关系中去,代替当事人进行诉讼行为。
②为减轻当事人诉累,妥当解决违约金纠纷,违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的,人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明(《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第8点)。
【提示2】当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的,合法有效。  
【摘要2】合同对转让土地使用权的税费承担所作的约定,明确了转让土地使用权的税费由非纳税义务人承担。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税费对于税种、税率、税额的规定是强制性的,而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故合同关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定,属合法有效协议。
【提示3】转让方在没有取得出让土地使用权证的情况下与受让方签订的土地使用权转让合同是否有效?  
【提示4】合同双方就同一个土地使用权转让事宜先后签订两份土地使用权转让合同,一份是合同双方实际履行的土地使用权转让合同,另一份是合同双方为了办理土地使用权转让登记手续而按土地行政主管部门要求签订的土地使用权转让合同,如何认定这两份合同的效力?
【摘要4】土地使用权转让双方在签订转让合同后,为到土地管理部门办理登记备案手续而又签订的合同,是为实现双方履行土地使用权转让目的的行为,其效力仅及于登记备案,对于合同双方既未变更原来约定条款,也不构成新的权利义务关系。
【解读】土地转让双方签订两份土地转让合同,一份用于向土地管理部门登记备案,一份用于实际履行的,用于登记备案的土地转让合同仅是双方办理登记备案之用,其效力仅及于登记备案,土地转让价款应以实际履行的合同为准。

北京市北协建设工程公司与原北京市北协建设工程公司第三工程处挂靠经营纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第71号
【提示】挂靠经营中,挂靠方有独立财产权和诉权。
【裁判摘要1】公司内部的机构如果有自己独立的财产与组织机构,自主经营,自负盈亏,自行招聘人员,并且独立承担相应的民事责任,那么该公司内部的机构就符合《民事诉讼法》第40条所规定的“其他组织”的特征,其具备诉讼主体资格,可依法行使自己的诉权。
【裁判摘要2】公司内部的机构如果自主经营,自行招聘人员,独立核算,自负盈亏,自己交纳相关税费,自身滚动发展而获得资产、设备,只是固定向公司支付管理费,而不需要再支付任何其他费用,该公司亦不承担该内部机构的任何风险及其他民事责任,其与该公司之间所形成的法律关系是挂靠法律关系。

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中建一局集团第六建筑有限公司与河北置业房地产开发有限公司及河北省国际信托房地产公司破产清算组建设工程施工合同纠纷上诉案

摘要1:《缔约一方以第三人名义签订合同时合同主体及效力的确定——中建一局集团第六建筑有限公司与河北置业房地产开发有限公司及河北省国际信托房地产公司破产清算组建设工程施工合同纠纷上诉案》
【载《民事审判指导与参考》2010年第1辑(总第41集),法律出版社2010年版,第272-273页】
【案号】最高人民法院(2007)民一终字第53号;最高人民法院(2011)民申字第217号民事裁定书
【提示】一方明知相对方借用他人名义缔约,合同不能在名义载体与相对人之间成立。
【要旨】实际缔约方以第三方名义签订合同,不能以双方之间借用名义签约的意思表示对抗缔约相对方,除非缔约相对方对此明知并认可。
【摘要】第三方代替实际缔约方签约,这是双方一致的意思表示,对双方依法产生约束力。该意思表示不能对抗缔约相对方,除非缔约相对方对此明知并予以认可。第三方代为签约的行为,规避了国家相关法律,但不因此影响实际缔约方与相对方签订合同的效力。
【裁判规则】根据《民法通则》第五十四条、第五十五条规定,意思表示真实是缔约人旨在设立、变更、终止民事权利义务的民事法律行为的必备要件。如缔约一方与第三方约定以第三方名义对外签订合同,则该真实意思表示在缔约一方与第三方之间产生法律约束力。但缔约一方与第三方不能以双方借用名义签约的意思表示对抗善意签约相对方,除非缔约相对方对此明知并认可。
【解析】本案查明事实表明,一局六公司与信托公司实际履行了本案所涉《建设工程施工合同》,并认可置业公司代信托公司签订合同,信托公司为合同的实际签约主体的基本事实。依照缔约时当事人的真实意思表示,可以认定《建设工程施工合同》的真实签约主体为信托公司与一局六公司,置业公司并非合同缔约人,并未基于合同与一局六公司形成建设工程施工合同法律关系。

摘要2:【解读1】第三方代为签约的行为规避了国家相关法律,但不因此影响实际缔约方与相对方签订合同效力。
【解读2】
①置业公司与信托公司签订《合作协议书》等合同是名为合作开发实为土地使用权转让合同,双方为规避国家有关土地使用权转让及相关税费缴纳的规定并未办理转让的土地使用权变更登记手续。
②信托公司与置业公司就信托公司以置业公司名义对外签订《建设工程施工合同》形成一致的意思表示,该意思表示在置业公司与信托公司之间产生法律拘束力,即信托公司以置业公司名义对外签订的合同应当由信托公司承担合同约定的权利义务。
③按照意思表示理论,信托公司与置业公司不能以代为签约行为对抗善意的《建设工程施工合同》合同相对人,只有在合同相对人对此明知情形下方对合同相对人产生法律效力。
④本案查明的事实表明,一局六公司与信托公司实际履行了本案所涉的《建设工程施工合同》,并认可置业公司代信托公司签订合同,信托公司为合同实际签约主体的基本事实。依照缔约时当事人的真实意思表示,可以认定《建设工程施工合同》的真正签约主体是信托公司与一局六建,置业公司并非合同缔约人,并未基于合同与一局六建公司形成建设工程施工的法律关系。
【解读3】缔约一方与第三方约定以第三方名义对外签订合同,如果合同相对方对此明知并认可,则合同可以直接约束合同相对方和第三方。

湖南金长润科技实业有限公司、湖南兴嘉置业发展有限公司与深圳泰邦地产有限公司等股权转让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民二终字第23号
【提示】转让房地产公司全部股权不能认定为变相转让土地使用权并据此认定股权转让合同无效。
【裁判要旨】本案争议双方两次股权转让后,虽然出让方将房地产公司的全部股权转让给了受让方,但原属该目标公司的建设用地使用权权属始终登记于目标公司名下,属于目标公司的资产,并未因股权转让而发生流转。因此,不能仅以转让了房地产公司的全部股权,而认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为,并因此认定股权转让合同无效。
【裁判摘要】虽然通过两次股权转让后,金长润公司和兴嘉公司向泰邦公司转让了兴荣公司100%的股权,但因金长润公司、兴嘉公司、泰邦公司均不是浅水湾项目建设用地使用权的主体,故浅水湾项目建设用地使用权并未因此发生流转,其一直处于兴荣公司名下,属于兴荣公司的资产。泰邦公司持有兴荣公司100%的股权后,其与兴荣公司仍属两个相互独立的民事主体,泰邦公司与兴荣公司在人格和财产上仍相互独立,泰邦公司依法不得直接处分兴荣公司的财产。因此,不能仅以泰邦公司受让了兴荣公司100%的股权,而认定该两个股权转让行为实为建设用地使用权转让行为,进而以该行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定,而否定该两份股权转让合同中有关转让兴荣公司100%股权的内容的法律效力。故金长润公司和兴嘉公司提出的关于其与泰邦公司签订的两份股权转让合同中转让兴荣公司100%股权的内容无效的诉讼请求,没有事实和法律依据,依法不予支持。有关两个项目的开发建设及配合义务的内容,系各方当事人的真实意思表示,且不违反现行法律、法规的强制性规定,也依法有效。
【解读1】旨在转让土地使用权的股权转让协议的效力——两次股权转让后,虽然受让方取得了目标公司100%股权,但目标公司的建设用地使用权并未因股权转让发生流转。受让方持有目标公司100%股权后,其与公司仍属两个相互独立的民事主体,不能因此就当然认定该股权转让行为实为建设用地使用权转让行为,进而以该行为目的非法为由否定股权转让合同的效力。
【摘要】双方对税费承担产生争议的主要原因系因合同约定不明并且双方对合同条款理解不一致所致。《合同法》第六十七条、第六十八条所规定的抗辩权应以对方当事人负有应当先履行的债务为条件,该项债务应属当事人明确约定的合同义务。......本案系因约定不明的合同义务应如何

摘要2:(续)恰当履行产生的争议,对此在当事人不能自行协商解决的情况下,可请求人民法院确定合同含义,但在合同含义未予明确,即承担上述税费义务的责任主体未予确定之前,泰邦公司、兴荣公司以对方当事人未履行该义务为由而停止履行合同明确规定应由其履行的合同义务,并不符合行使抗辩权的法定条件。
《湖南金长润科技实业有限公司等与深圳泰邦地产有限公司等股权转让合同纠纷再审案》
【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第611号
【裁判规则】
①公司股权整体转让,但属公司开发项目建设用地使用权权属始终登记在公司名下,属于公司资产,并未因股权转让而发生流转。故不能以公司股权整体转让而认定股权转让行为实为建设用地使用权转让行为。
②《房地产管理法》第39条针对的是转让房地产而非股权——《房地产管理法》第39条有关“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的百分之二十五以上”规定,明确规范的是转让房地产的行为而非公司股权转让行为,受让目标公司全部股权后,以实际转让的标的物系房地产主张合同无效的,不予支持。
③《合同法》第67条、第68条所规定的抗辩权应以对方当事人负有先履行债务为条件,该项债务应属当事人明确约定的合同义务。股权转让双方当事人因约定不明的合同义务应如何恰当履行产生争议,在不能自行协商解决或请求法院确定合同义务之前,一方以对方未履行该义务为由停止履行合同明确规定应当由其履行的合同义务,不符合行使抗辩权的法定条件。
④股权转让合同履行过程中,一方履行合同并未明确约定的义务且存在不当履行情形,该不当履行行为并不构成《合同法》所规定的一方当事人应向对方履行的义务,对方以此行使抗辩权的不予支持。
【解读2】一方当事人不能以对方未履行合同约定不明的义务为由而主张同时履行抗辩权,停止履行合同明确约定应由其履行的义务。
【简法】合同约定不明的义务不能主张同时履行抗辩权,即同时履行抗辩权的义务必须是明确的义务。
【解读3】《合同法》第52条第3项规定“以合法形式掩盖非法目的”,《民法总则》第146条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”如违反的是管理性强制规定(《城市房地产管理法》第39条属管理性强制性规定),不能仅因此认定该隐藏行为无效。

昆明安宁永昌物资经贸集团有限公司与香格里拉县博峰矿业有限责任公司等企业出售合同纠纷上诉案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民一终字第98号
【提示】以转让公司股权的方式实现企业资产转让的,不违反国家强制性规定。
【裁判摘要】关于当事人所签协议的性质和效力问题。从本案双方当事人签订的《整体收购博峰公司协议》、《股权转让协议》及相关补充协议内容看,双方当事人的真实意思系转让博峰公司的全部股权,永昌公司因此取得博峰公司及其全部资产的控制权。包括属于无形资产的探矿权。本院认为,股权转让均会伴随着资产控制权的主体发生变化。由于目前尚无对此类变化应办理相关审批手续的规定,因此,以转让公司及股权的方式实现企业资产转让的,不违反国家强制性规定。关于逃避税收问题。如果依照国家税收管理规定,当事人的转让行为应缴纳相关税费而未缴纳,其属于行政处罚调整的范围,并不导致转让协议的无效。故一审判决认定双方当事人签订的《整体收购博峰公司协议》、《股权转让协议》及相关补充协议有效是正确的。永昌公司该项上诉请求法律依据不足,不予支持。

摘要2:【解读1】以转让公司股权的方式实现企业资产转让的,不违反国家强制性规定。
【解读2】逃避税收属于行政处罚调整范围不导致股权转让协议无效——当事人的股权转让行为应缴纳相关税费而未缴纳,属于行政处罚调整的范围,并不导致转让协议的无效。

金坛市建筑安装工程公司与大庆市庆龙房地产开发有限公司建设工程结算纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第118号
【裁判摘要】在审理建设工程施工合同纠纷案件中,一审法院针对发包人和承包人就已完工程总造价、材料分析退价、不合格工程返修费用等事项产生的争议,基于当事人申请,分别委托鉴定机构就上述事项进行鉴定,经一审法院组织质证后,当事人对上述鉴定结论仍有异议提起上诉,经二审庭审补充质证,当事人对上述鉴定结论没有提出充分的相反证据和反驳理由的,可以认定上述鉴定结论的证明力。
【裁判要旨】建设工程施工合同纠纷案件的当事人双方对材料价格有争议,如果有明确约定且已经价格鉴定机构鉴定,没有提出充分的相反证据和反驳理由的,该鉴定结论即有证明力。
【裁判规则】
①建设工程合同中一方当事人主张返还名为保证金,实为无还款期限的借款的请求,应予支持:双方当事人虽然约定一方垫付的款项为工程保证金,但书面证据所载内容显示此款项实为无还款期限的借款,当事人主张返还的,法院应予支持。
②鉴定机构根据双方约定按定额取费而计算出得工程造价中已包含当事人的利润、税费等内容,当事人主张增加的,不予支持:鉴定机构出具的鉴定结论中虽未专项列出劳动保险基金和税金的具体数额,但该两项费用是施工单位就其经营所得按规定比例应予上缴的,鉴定机构根据双方约定按定额取费而计算出的工程造价中已包含当事人的利润、税费等内容,如果当事人仍主张增加此款项的,依法不予支持。
③建设工程施工合同纠纷案件的当事人双方对材料价格有争议时,如有明确约定且已经价格鉴定机构鉴定的,该鉴定结论即有证明力:在审理建设工程合同纠纷案件中,一审法院针对发包人和承包人就已完工程总造价、材料分析退价、不合格工程返修费等事项产生的争议,基于当事人申请,分别委托鉴定机构就上述事项进行鉴定,经一审法院组织质证后,当事人对上述鉴定结论仍有异议提起上诉,经二审法院补充质证,当事人对上述鉴定结论没有提出充分的相反证据和反驳理由的,可以认定鉴定结论的证明力。
【裁判意见】当事人对鉴定意见有异议但缺乏充分理由反驳时,可以认定鉴定意见的证明力。

摘要2:【解读】当事人对鉴定意见有异议提起上诉,经二审补充质证,当事人对鉴定意见没有提出充分的相反证据和反驳理由的,可以认定鉴定意见的证明力。

经纬置地有限公司、上海虹房置业有限公司与经纬置地有限公司、上海虹房置业有限公司房屋买卖合同纠纷申请案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第123号
【裁判摘要】认定《预定协议》的性质,需要分析双方当事人依据协议约定内容及实际履约行为所形成的法律关系。首先,《预定协议》约定内容表明双方当事人合意目的系形成商品房买卖合同关系。一是,协议约定虹房公司定向预定经纬公司和泰苑住宅房。按照文意解释,“定向预定”含义为预先约定购买。协议签订时,案涉项目尚未开工进行建设。原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三条第二款规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。按照上述办法对商品房预售的定义,《预定协议》约定的“定向预定”,应理解为经纬公司向虹房公司预先出售将要建设的商品房,属于商品房买卖合同范畴。二是,《预定协议》具备商品房买卖合同的主要内容。协议约定了缔约主体、买卖房屋的位置及面积、价款及价款支付、购房款结算;协议约定在和泰苑符合上海市商品房预售条件下,经纬公司如何履行交付房屋义务;缔约双方未履行交付房屋、支付价款等主要合同义务时违约责任的承担。上述约定表明,《预定协议》具备商品房买卖合同所必备的内容。其次,双方当事人实际履行了《预定协议》。经纬公司取得和泰苑0000354号商品房预售许可证后,双方签订了13830.98平方米房屋商品房出售合同。经纬公司取得0001709号商品房预售许可证后,按照虹房公司指令与案外人签订了三份商品房出售合同,经纬公司交付了14012.42平方米房屋,经纬公司在原审诉讼过程中,并未否认虹房公司已经支付上述销售房屋价款。上述事实表明,双方当事人依照《预定协议》约定实际履行了支付房款及交付房屋的合同义务,部分实现了《预定协议》的缔约目的。二审判决认定《预定协议》为商品房买卖合同正确。
【摘要1】《合同法》第一百一十四条第三款规定:当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的,应担承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定:当事人一方不履行合同义务,或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。上述法律规定表明,违约方承担迟延履行违约金后,仍需承担继续履行合同义务。

摘要2:【摘要2】增加新的诉讼请求——虹房公司基于和泰苑二期房屋涵盖在买卖房屋面积中,提出经纬公司继续履行合同,交付房屋的请求。一审法院经庭审查明,和泰苑二期房屋不属于《预定协议》约定的买卖房屋范围,基于虹房公司在错误判断事实基础上所提出的诉讼请求不完善,向虹房公司予以释明,并无不妥。虹房公司经释明后将其请求修正为如经纬公司不能交房则按照市场价予以赔偿,该主张应当作为虹房公司的诉讼请求。经纬公司认为虹房公司上述请求为增加新的诉讼请求,一审法院予以准许程序违法,缺乏依据,本院不予支持。
【摘要3】《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定,人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的,不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益,或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求,原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。依照上述司法解释规定确定的原则,再审程序与普通诉讼程序不同,其是对原审的再次审理,是对已经生效的原审裁判存在错误的纠正程序,因此,必须立足于原审裁判。由于原审生效裁判的作出使得当事人原审诉讼请求已经固定,再审诉讼标的应以此为限,受原审诉讼请求限制。按照上述观点,对于原审被告一方在一审判决后提起上诉,后就终审判决提起再审,再审申请范围应当限定在其二审提起上诉请求范围内。在经纬公司未提供证据证明其未就经纬公司承担房屋过户时应当缴纳的税、费提起上诉具有正当理由情形下,应当认定其已对该请求作出处分,不应作为再审审理范围。
【摘要4】《合同法》第一百三十条规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。第一百三十三条规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第六十条规定,国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依照上述法律规定,经纬公司履行向虹房公司交付房屋义务,必然需要协助虹房公司办理产权过户手续,这是交付房屋的附随义务。虹房公司请求经纬公司交付房屋,当然涵盖请求经纬公司履行协助过户义务,亦包括因经纬公司未依约交付房屋,经纬公司应承担虹房公司因此增加的税费

邓丽珍与紫金县恒利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案

摘要1:【案号】广东省河源市中级人民法院民事判决书(2015)河中法民一终字第577号
【裁判摘要】《购房协议书》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定为合法有效。虽然税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收明确规定了纳税主体,但并未禁止纳税主体与合同相对人约定由谁缴纳税款,即对实际由谁缴纳税款并未作出强制性或者禁止性规定。本案中,双方约定了房款不含其它费用,办证费用和税费(含契税、交易税等)由上诉人承担。因此,上诉人应按照协议的约定承担缴纳相关税费的义务。营业税系交易过程中产生的税费,原审认为交易税包含营业税并判决由上诉人承担营业税并无不当,上诉人请求判决营业税由被上诉人负担缺乏事实根据和法律依据,依法应予驳回。

摘要2

中石油新疆销售有限公司、谢某某股权转让纠纷二审民事判决书

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终828号
【裁判摘要】2016年4月14日《股权转让协议》中约定,股权转让款涉及税费的,按照2004年8月30日签订的《新疆基钰投资有限公司股权转让合同》相关约定执行,即《股权转让协议》第八条8.3约定,“股权转让过程中,如涉及税费则由转让方和受让方各承担50%"。双方对该约定中的“股权转让过程中涉及的税费"是否包含股权转让个人所得税发生争议。对此,《股权转让所得个人所得税管理办法(试行)》第四条规定,“个人转让股权,以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按‘财产转让所得’缴纳个人所得税。合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费",按照该条的规定股权转让除缴纳个人所得税外,还可能存在其他税费。双方此约定是针对如果涉及税费如何负担进行的约定,而个人所得税是必然涉及的税。可见该约定中的股权转让过程中涉及的税费,不包括股权转让个人所得税。再者,股权转让个人所得税是针对自然人所取得的财产性收入征收的税款,纳税义务人为转让人,转让人认为中石油新疆公司应承担50%个人所得税,无事实和法律依据。
【摘要】根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十七条“扣缴义务人应扣未扣、应收未收税款的,由扣缴义务人缴纳应扣未扣、应收未收税款。但是,扣缴义务人已将纳税人拒绝代扣、代收的情况及时报告税务机关的除外"及《中华人民共和国个人所得税法》第十三条第二款“纳税人取得应税所得,扣缴义务人未扣缴税款的,纳税人应当在取得所得的次年六月三十日前,缴纳税款;税务机关通知限期缴纳的,纳税人应当按照期限缴纳税款"的规定,对于未缴纳的股权转让个人所得税,不是必然由中石油新疆公司缴纳。中石油新疆公司申请对两次股权转让的个人所得税进行核算,已无必要,不予准许。本院在本案应扣除的股权转让个人所得税数额不确定的情况下,不宜对未缴纳部分进行扣除。对于未缴纳的股权转让个人所得税,由谢某某自行主动缴纳。因此,中石油新疆公司主张扣除未缴纳的股权转让个人所得税,本院不予支持。

摘要2:【解读1】所得税按照纳税人负担能的大小和有无来确定税收的负担,所得税计税依据是收益额而不是交易额。约定“股权转让过程中,如涉及税费则由转让方和受让方各承担50%",从字面理解应指交易过程中发生的税费。而个税是根据交易后针对所得额而征收的税收,只有在交易之后才能确定转让方的交易所得,不属于交易过程中发生的费用。
【解读2】转让方与受让方应有效约定:转让方因股权转让而缴纳的个税由受让方承担(不宜约定:“因股权转让所产生的税费由受让方承担”)。

简法|股权转让个税是交易过程还是交易结束后产生的税费

摘要1:解答:股权转让个人所得税是交易结束后产生的税费,而非交易过程中产生的税费。股权转让个人所得税由受让方承担的,应当明确约定转让方因股权转让而缴纳的个人所得税由受让方承担,而不应当约定股权转让过程中产生的税费由受让方承担或者因股权转让所产生的税费由受让方承担。

摘要2:【注解1】(1)约定因股权转让事宜所产生的一切税费等款项均由买受人承担,并未约定就此产生的个人所得税由谁承担;(2)在双方当事人没有明确约定案涉个人所得税实际缴纳主体的情况下,法院确定应当由法定纳税义务人承担符合商业交易习惯的基本规则。

简法|股权转让税费能否约定由受让方代为履行?

摘要1:解答:股权转让人依法负有的纳税义务不得约定改由他人承担,但税费作为一种金钱之债可以约定由他人代为履行。
【解读】扩展→约定税费承担裁判规则

摘要2:【注解1】其他参考案例:(1)买卖合同纠纷中当事人之间对税费承担作出明确约定的有效——(2019)最高法民终2号《唐山宏成房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司三河市燕郊支行合同纠纷二审民事判决书》;(2)买卖双方约定税费由一方实际承担系当事人对自己的民事权利义务的处分——(2013)民申字第1130号《泰安保洁环保机械有限责任公司与泰安市康乾拍卖行有限公司拍卖合同纠纷申请再审民事裁定书》
【注解2】股权转让协议约定股权转让有关费用由受让方承担但未明确约定包括税费的,受让方不承担税费

李某某诉青岛三鑫房地产评估有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案

摘要1:【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2014)鲁民提字第282号
【裁判摘要】但是根据双方当事人签订的土地转让协议中土地过户费用由李某某承担的约定,土地过户费用应当由李某某承担。过户费一般指资产交易成交后买卖双方为变更权属登记所支付的包括各种税、费等费用,并非仅指权属变更的登记费。本案中,转让涉案土地使用权的物权转移应当在办理权属变更登记后才发生法律效力。在办理权属变更登记的过程中,必然涉及到双方当事人在转让涉案土地使用权的过程中,根据税务法律法规的有关规定,由双方当事人应当交纳的各种税、费等相关费用。依法纳税是每一个纳税人的应尽义务,但对于自愿以纳税人的名义进行纳税的行为并不违反法律法规的有关规定。李某某主张土地过户费不包含土地交易税等税款,仅指基于办理土地过户登记的一种行政事业性收费,且该费用在土地转让协议中作了约定,与常理相悖。因此,原审判决以土地过户费用应当包括基于土地交易而产生的各种税费以及土地过户登记费用等为理由判决李某某承担本案建设用地使用权转让中涉及的营业税11800元、城建税826元、教育费附加354元、地方教育费附加236元、土地增值税9197.16元、印花税70.8元并无不当。

摘要2:【解读】过户费包括税、费等费用,并非仅指权属变更的登记费。

中国2019“年度影响力税务司法审判案例”之十:北京金兆宏业投资有限公司等与国家税务总局北京市顺义区税务局破产债权确认纠纷案

摘要1:北京金兆宏业投资有限公司等与国家税务总局北京市顺义区税务局破产债权确认纠纷上诉案
【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2019)京03民终12171号
【裁判摘要1】根据我国税收征管的有关规定可知,在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当缴纳营业税;转让地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当缴纳土地增值税;凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税义务人,应当缴纳城市建设维护税。本案中,空港天瑞公司通过司法拍卖购得涉案土地、房屋及附属物。虽《竞买须知》载明标的物所涉及的一切税、费等均由买受人承担,但该约定系司法拍卖过程中对税费最终承受主体的约定,系拍卖人制定的、买受人和出卖人均应遵守的对费用承担的约定,不能产生变更法律规定的纳税义务人主体的效力,亦不能阻碍顺义区税务局作为税收征管部门向金兆宏业公司申报破产债权。一审法院认定金兆宏业公司应为诉争税款及滞纳金的负担主体,并无不当,本院予以确认。竞买须知载明税费等由买受人承担,金兆宏业公司可与空港天瑞公司另诉解决。金兆宏业公司以其收到的拍卖款不含税款、不存在法律意义上的转让或销售行为、未获得会计意义上的收入等为由主张其非诉争税款及滞纳金的负担主体,缺乏法律依据,本院不予采信。

摘要2:【解读】《竞买须知》载明标的物所涉及的一切税、费等均由买受人承担,该约定系司法拍卖过程中对税费最终承受主体的约定,系拍卖人制定的、买受人和出卖人均应遵守的对费用承担的约定,不能产生变更法律规定的纳税义务人主体的效力,亦不能阻碍税务局作为税收征管部门向纳税主体申报破产债权。

【笔记】法院执行拍卖竞买须知载明税费由买受人承担,能否产生变更纳税义务人的效力?

摘要1:解答:法院执行拍卖竞买公告、确认书中载明的税费承担条款系为对最后承受主体的约定,而非对纳税义务人的变更,不能产生变更法律规定的纳税义务人主体的效力(税务机关仍然可以向纳税义务人追缴税款,纳税义务人缴纳税款后可以向司法拍卖约定的最后承受主体追偿)。

摘要2:【注解1】网络司法拍卖不动产税费承担主体:(1)增值税——纳税主体房屋出卖方(《增值税暂行条例》第1条);(2)城市维护建设税——纳税主体房屋出卖方(《城市维护建设税暂行条例》第3条);(3)教育费附加、地方教育费附加——纳税主体房屋出卖方(《征收教育费附加的暂行条例》第2条);(4)印花税——纳税主体房屋出卖方、房屋买受方(《印花税暂行条例》第1条);(5)土地增值税——纳税主体房屋出卖方(《土地增值税暂行条例》第2条);(6)个人所得税——纳税主体房屋出卖方(《个人所得税法》第1条);(7)契税——纳税主体房屋买受方(《契税暂行条例》第1条)。
【注解2】《对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复》明确,最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求:一是要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容,充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况,包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等;二是要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定,严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费,以提升拍卖实效,更好地维护各方当事人合法权益。

戴某、李某与武某买卖合同纠纷二审民事判决书

摘要1:【案号】山西省吕梁市中级人民法院民事判决书(2019)晋11民终422号
【裁判摘要】合同中约定的价款是含税价还是不含税价系双方对交易价格的特别约定,属于当事人意思自治范畴,不违反法律强制性规定,依法应当认定为有效——买卖合同中所涉及的税通常为增值税,结合本案庭审情况及双方当事人陈述,案涉合同约定“本单价不含税,若需方需要税票,需方支付货款总额的6%税款”所指“税”及“税票”为增值税及增值税发票。增值税发票包括增值税专用发票及增值税普通发票。《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务、销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税。《税收征收管理法》第四条规定,法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。武某作为案涉货物销售方系相应增值税纳税义务人,应依法向税务部门缴纳相应增值税。双方当事人在合同中约定的价款是含税价还是不含税价,系双方对交易价格的特别约定,属于当事人意思自治范畴,不违反法律强制性规定,依法应当认定为有效。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;第二十条规定,所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项后,应当向收款方取得发票。武某作为自然人,在其与戴某买卖合同履行过程中,应依法向戴某出具增值税普通发票,戴某应依法向武某索取增值税普通发票,相应增值税税率为3%。本案中,武某与戴某关于“若需方需要税票,需方支付货款总额的6%税款”的约定至少包含三层含义:1、如戴某不需要,武某可以不向戴某出具增值税发票;2、如戴某要求武某出具增值税发票,则戴某应当支付武某相应税金;3、税金计算方式为合同总价款的6%。关于第一层含义,因出具发票及收取发票系法定义务,该约定违反相关法律法规的强制性规定,且损害国家利益,依法应当认定无效。第二层含义涉及税负转嫁。虽然我国税收法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人负担税款。因此,当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担税费并不违反法律、法规的强制性规定,应当认定为有效。此外,增值税以包含在货物价格范围的方式

摘要2:(续)进行转嫁亦是一般买卖合同的交易模式。武某与戴某约定案涉交易所产生税费由戴某负担系双方真实意思表示,予以确认。第三层含义特指案涉交易税费的税率为6%,因税率法定,双方当事人对案涉税率的约定违反法律规定,应属无效。综上所述,武某应依法向戴某出具增值税发票,戴某向武某支付相应税费。戴某主张其要求武某出具的系增值税专用发票,而非增值税普通发票,因其与武某之交易应出具增值税发票类型依法确定,其此项上诉理由缺乏法律依据,不予采信。武某主张按照戴某按照合同价款的6%支付相应税费亦于法无据,不予支持。就案涉交易,武某共向国家税务总局文水县税务局共计补缴增值税428420.91元,该部分税费按照双方约定由戴某向武某支付。已经生效的山西省吕梁市中级人民法院(2018)晋11民终514号民事判决确认李某作为戴某配偶,对戴某所欠武某货款与戴某共同承担清偿责任。因本案所涉税费承担亦属于武某与戴某买卖合同范畴,故按照生效民事判决,该部分增值税费由戴某、李某负担。

【笔记】买卖合同价款应否约定含税和增值税税率?

摘要1:解读:(1)买卖合同价格约定含税还应当约定增值税税率,否则因税率变化将无法主张调整价格;(2)买卖合同价格约定不含税,但未约定税费承担主体,由哪一方承担税费将产生争议。

摘要2:【注解1】买卖合同价格应当明确约定是否含税和增值税税率以及税费承担主体和发票交付义务等,并明确约定税率调整税费差额部分归属。
【注解2】合同未约定含税应认定为含税价格。

【笔记】合同约定“包税条款”是否有效?纳税义务人未缴纳税费能否向“包税条款”合同相对人请求支付税金?

摘要1:解读:(1)虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款,即对于由谁缴纳税款并未作出强制性或者禁止性规定,当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担税费的“包税条款”并不违反法律、法规的强制性规定,应当依法认定合法有效;(2)纳税义务人在没有缴纳税金的情况下无权请求“包税条款”的合同相对人支付其承担的税金,纳税义务人在实际缴纳税费后可以向合同相对人主张权利。

摘要2

江门市泰力房地产开发有限公司执行裁定书

摘要1:【案号】最高人民法院执行裁定书(2018)最高法执监105号
【裁判摘要1】从《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条“被保全人有多项财产可供保全的,在能够实现保全目的的情况下,人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”的规定分析,诉讼保全不同于执行程序,因当事人一方的行为或者其他原因,可能使判决不能执行或难以执行时,为了保证将来作出的判决得以执行,或为了避免财产遭受损失,对方当事人可以申请诉讼保全,其目的是保证将来作出的判决得以执行,或为了避免财产遭受损失。而执行程序是在当事人双方权利义务已为人民法院生效的法律文书所确认,应以便捷、高效的方式兑现生效法律文书确定的权利义务。二者在目的上有所不同。因此,在进行诉讼保全时,双方当事人权利义务尚处于待定状态,应尽量采取对当事人经营影响较小的方式。本案中,被保全人为房地产开发公司,其资金账户对其维持正常生产经营非常重要,一旦资金链断裂不仅将导致开发商无法经营,相关的小业主、材料商相关利益也会受到极大影响,因此,执行法院应非常谨慎地对现金账户采取保全措施。在房地产开发公司尚有房产可供保全,且提出可用保函来解冻一部分账户时,法院应予充分考虑,在能够实现保全目的的情况下,尽量采取对企业经营影响较小的方式。
【裁判摘要2】关于商品房预售款监管账户问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》也要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法,确保资金用于建设项目的施工。商品房预售资金在形式上为开发商所有,但该资金在用途上受到严格的限制和监管。人民法院能否保全或执行开发商收取的商品房预售资金,目前并无明确的法律规定。实践中,各地做法也有不同。按照江门中院在异议裁定中查明的事实,江门市房地产开发企业的商品房预售款账户受到江门市住房和城乡建设局、中国建设银行股份有限公司江门市分行的双重监管,房地产开发公司需要使用该项目商品房预售款时,必须向江门市住房和城乡建设局提出申请,由住房和城乡建设局批准,并且使用预售房款,只能购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。因此,鉴于商品房预售款监管账户担负着优先保障开发项目、促进在建工程如期竣工、维护购房者合法

摘要2:(续)权益的核心功能,人民法院对于该账户的保全、执行,相对于普通账户,应采取更为谨慎的态度。在保全阶段,保全人若申请提出保全被保全人的商品房预售款账户,人民法院应当对该在建工程施工情况、建筑材料购买情况、工人工资支付以及税费支付等情况作出严格审查,在保证建设工程施工正常进行的情况下,方可采取保全措施,且尽量不采取全部冻结账户资金的方式。即使是在执行阶段,也应在设立该账户的目的已经实现后,或账户资金满足项目建设所需资金之外的部分,可采取执行措施。本案中,异议法院只在事实审查部分提及了该账户,但两级法院并未对该账户所涉及在建工程的施工建设情况、工人工资的支付情况、税费的缴纳情况等事实作进一步查明,在随后的争议归纳和分析部分也未提及。广东高院认为江门中院依照保全裁定执行,而该保全裁定系依照当事人申请顺序作出,进而符合规定的说法也未充分考虑到商品房预售款监管账户的特殊性。
【裁判摘要3】按照《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条“财产纠纷案件,被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全,人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的,须经申请保全人同意"的规定,当被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全,人民法院应当裁定准许。只有在涉及本案争议标的的保全时,才须经申请保全人同意。

成都金创盟科技有限公司、成都爱华康复医院有限公司拍卖合同纠纷民事再审民事判决书

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再59号
【裁判摘要】在没有明确约定的情况下司法网拍竞买人不承担补交土地使用税——《拍卖公告》第六条载明,“......办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费(包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用)及物管费、水、电等欠费均由买受人自行承担,具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。”......首先,从文义解释上看,《拍卖公告》第六条用概括加列举的方式约定了买受人需自行承担的税费,概括即“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费”,列举即括号中列明的相关税费。按通常理解,买受人应承担的税费应先以列举项目为准,如果某项税费不属于列举项目,则应判断是否属于“概括”范畴。案涉城镇土地使用税并非括号列明项目。“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费”明确表明买受人需承担的仅限于“办理过程中所涉及的”。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条第一款规定,“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。”城镇土地使用税是基于土地使用权人实际占用土地而征缴的税种,是为提高土地使用效益设置的税种,与土地权属变更无关,不属于“办理过程中”的税费。因此,城镇土地使用税不属于《拍卖公告》第六条约定的需补交税费。其次,从体系解释上看,《拍卖公告》第六条由三句话组成,第三句话是对买受人自行承担税费的约定,前两句话为“标的物过户登记手续由买受人自行办理。拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后,凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续”。可见,第三句关于税费负担的约定系在权属变更语境下作出的,并不包括权属变更过程之外的税费,即不包括案涉城镇土地使用税。再次,从交易规则或习惯来看,一方面,根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第二项和第十四条第三项规定,司法拍卖中应当说明拍卖财产现状、权利负担等内容,并在拍卖公告中特别提示拍卖财产已知瑕疵和权利负担。拍卖财产的瑕疵和权利负担等类似信息应当为被执行人掌握。

摘要2:(续)本案中,执行法院明确要求爱华医院提供案涉土地相关材料,爱华医院也承诺自行承担资料不齐造成的不利后果。但是,爱华医院并未举证其提供了与案涉土地相关的城镇土地使用税欠缴情况,《拍卖公告》未对该笔税费欠缴情况进行说明和提示,《评估报告》也未说明该欠缴情况及其对土地评估价格的影响。基于对《拍卖公告》《评估报告》披露信息的信赖,金创盟公司在参与竞买时对承担城镇土地使用税未有预期应属正常。另外,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条第二款规定的“税务机关应当依法为纳税人、扣缴义务人的情况保密”,竞买人一般无法从税务机关查询到被执行人欠税信息,即金创盟公司一般无法自行查询案涉城镇土地使用税欠缴情况。因此,在爱华医院未披露欠缴城镇土地使用税具体情况下,由金创盟公司承担拍卖时不属于权属交易行为产生的且无法预见的1579094.16元城镇土地使用税,有违公平原则。另一方面,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条第九项规定,法院应当在拍卖公告中公示“拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式”,据此,竞买人一般仅对权属变更本身形成的税费负担有合理预见。城镇土地使用税虽与案涉土地直接关联,但竞买人对需要补交城镇土地使用税一般不会有预见,且其本身属于爱华医院纳税义务范畴。如若未经特别说明,即要求金创盟公司承担该税费有违诚实信用原则。最后,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定,“因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”据此,网络司法拍卖本身形成的能够预见的权属变更税费,原则上尚且由法律规定的纳税义务人承担,与权属变更无关的超出竞买人预见的税费更应由法定纳税人承担,除非买卖双方当事人有明确具体的特别约定。本案中,案涉城镇土地使用税属于与权属变更无关的税费,应由其法定纳税人爱华医院承担,而非买受人金创盟公司承担。

吴忠宁燕塑料工业有限公司破产管理人与吴忠市利通区地方税务局行政强制二审行政判决书

摘要1:【案号】宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院行政判决书(2017)宁03行终34号
【裁判摘要】破产财产拍卖产生税款不属于破产费用——本案被上诉人所扣缴的税费属于破产企业管理人在对企业财产依法进行拍卖、变价后因财产增值而产生的增值税,并不是因变价行为本身而产生的费用,依法不属于《中华人民共和国企业破产法》所规定的破产费用。原审将上述费用认定为破产费用不当,应予纠正。......根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条的规定,破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险金、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;(三)普通破产债权。该规定明确了破产人所欠税款在破产清偿程序中的顺序。被上诉人所依据的《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》等法律、法规仅是对被上诉人履行扣缴职责的行为、确定纳税义务主体以及确定纳税数额等事项所提供的法律、法规依据。上述法律、法规虽不与《中华人民共和国企业破产法》相冲突,但并不能作为认定所扣缴的税款属于破产费用并具有符合《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定的优先清偿的依据。最高人民法院国税函(2005)869号《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》不适用本案,原审法院适用该函认定本案事实不当,本院予以纠正。现吴忠宁燕塑料工业有限公司申请破产案件尚未进入《中华人民共和国企业破产法》第一百一十五条、第一百一十六条所规定的分配清偿程序,被上诉人即实施扣缴行为明显违反《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条的规定,该税收强制执行行为违法,原审认定该行政行为合法错误,应予纠正。

摘要2:吴忠市利通区地方税务局与吴忠宁燕塑料工业有限公司破产管理人行政强制再审审查与审判监督行政裁定书
【案号】宁夏回族自治区高级人民法院行政裁定书(2018)宁行申28号
【摘要】税务机关能否强制执行破产企业税款?——本案争议的焦点问题是:利通区地税局依据《中华人民共和国税收管理法》第四十条强制划扣破产企业拍卖税费是否合法。经查,《中华人民共和国税收管理法》第四十条规定:“从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款,纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款,由税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,经县以上税务局(分局)局长批准,税务机关可以采取下列强制执行措施:(一)书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款...”。故根据该法条,本案的关键是:1.破产管理人是否属于从事生产、经营的纳税人;2.利通区地税局能否直接划扣税费4542390.83元。关于破产管理人是否属于从事生产、经营的纳税人问题。依据一、二审查明的事实,2010年3月5日,吴忠市利通区人民法院以(2010)吴利民破字第1号民事裁定书裁定受理吴忠宁燕塑料工业有限公司破产一案,2011年4月15日,该院以(2010)吴利民破字第1-1号民事裁定书宣告吴忠市宁燕塑料工业有限公司破产,指定宁夏天纪律师事务所为破产管理人,故该企业在资不抵债被宣告破产后,已丧失生产、经营的能力,破产管理人显然不是从事生产、经营的纳税人。关于利通区地税局能否直接划扣税费4542390.83元的问题。国家制定企业破产法的目的,在于严格保护破产企业和其他债权人的合法权益,破产申请一经人民法院受理,即进入司法程序,其对破产财产的保全、执行、债务清偿顺序等均有严格限定,所以破产程序不同于一般的民事法律执行程序,对此《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十九条、第一百一十三条、第一百一十六条等均对个别债务人的债务清偿、有关债务人财产的保全执行、破产费用的清偿顺序、破产财产分配方案需经人民法院裁定认可等事项作了规定,也是就说不管任何债务或费用的强制划扣,在破产司法程序中,必须经过人民法院审查准许或在清偿顺序中依法清偿。故本案利通区地税局强制划扣拍卖税费,执行程序违法。

【笔记】申请办理不动产权属转移登记手续是否以纳税前置为条件?

摘要1:解读:申请办理不动产权属转移登记手续应当提交相关税费缴纳凭证,否则不动产登记部门不得办理权属转移登记手续,申请办理不动产权属转移登记手续应以纳税前置为条件。

摘要2:【注解1】当事人未缴纳相关税费,不动产登记部门可以拒绝办理不动产权属转移登记手续,即使是法院或者仲裁委员会作出的生效的法律文书。
【注解2】在司法拍卖中所产生的应当由被执行人承担的土地增值税等税费未缴纳,买受人申请办理不动产权属登记时提供不出土地增值税等税费完税或者减免税凭证,不动产登记部门不予办理不动产权属转移登记手续。

 共105条 1234››