摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终152号
【裁判要旨】施工合同无效，履行过程中双方达成的结算工程价款协议属于合同结算和清理条款，可以作为计算工程价款的依据。
摘要2：【提示】因发包人未履行招标义务致使施工合同无效，加之发包人迟延支付工程款，造成承包人的资金投入被长期占用，如何确定资金占用损失数额？
【裁判摘要】根据《中华人民共和国招标投标法》第三条的规定，案涉工程属于应当招标的工程。因未经过招标投标程序，案涉《向山要地BT合同》《向山要地补充协议》无效，责任主要应由应当招标而未招标的都匀经开区管委会承担。故都匀经开区管委会作为过错一方应当按照《合同法》第五十八条规定，向渝万公司支付工程款，并赔偿渝万公司因此遭受到的资金占用损失。都匀经开区管委会认为，根据《建工合同司法解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息“的规定，双方对工程价款利息没有约定，因此不应当按照月利率1%的标准向渝万公司支付资金占用损失。本院认为，如前所述，本案系BT项目，是由渝万公司作为投资人对案涉工程进行投资建设，在工程建设完成后，享有请求回购、溢价分成等投资利益，与普通的建设工程施工合同中欠付工程款情形不完全相同。因都匀经开区管委会未履行招标义务致使合同无效，加之都匀经开区管委会迟延支付工程款，客观上造成渝万公司的资金投入被长期占用，此种资金占用损失，应当由过错方予以赔偿。对此，一审认定由都匀经开区管委会在欠付工程款的范围内，根据实际占用时间，按照月利率1%向渝万公司支付资金占用损失。符合《合同法》第五十八条的规定。也符合公平原则和诚实信用原则。
- 日期： 01-25 10:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】我们认为，应该综合分析协议内容所反映出来的当事人之间权利义务关系性质及与施工合同之间法律关系，并不应以是否冠以“补充协议”称谓而简单认定二者主从关系，如果协议内容属于承发包双方对于既存债权债务关系清理，具有独立性，根据合同法第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，本案不因《建设工程施工合同》无效而《补充协议》必然无效，且从诚实信用原则出发，不当扩大合同无效后果边界亦易导致当事人利益失衡。
【参考】《民事审判实务问答》006.承包方双方签订的建设工程施工合同因违反招标投标法规定而无效，合同履行过程中双方达成的结算工程价款补充协议是否必然无效
摘要2：【注解】建设工程施工合同无效但工程质量合格，双方达成的结算协议是否无效？——（１）《民法典》第５６７条规定，合同权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。（２）建设工程施工合同无效但工程质量合格，双方达成的结算协议对结算双方当事人具有约束力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终843号
【裁判要旨】施工合同无效，但合同中的奖励性条款不当然无效，鉴于承包人符合奖励条件，发包人应当参照合同约定支付奖励款。
【裁判摘要】百洋公司上诉称一审已经认定双方之间签订的《合同》《栋号施工承包合同》无效，合同中约定的奖励性条款亦应当无效，其不应再向吉力公司支付奖励款190万。本院认为，奖励条款的约定实际是以奖励的形式增加工程费用，合同中关于奖励款的约定系百洋公司与吉力公司达成的合意,为了鼓励施工方安全、文明施工，确保施工质量，应遵循诚实信用原则，在吉力公司实际已经符合奖励条件的情况下，百洋公司应参照合同约定向吉力公司支付奖励款。
【裁判规则】案涉工程未经竣工验收，发包人即擅自使用，转移占有建设工程之日即为竣工日期。
【摘要】依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三款“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”之规定，百洋公司在案涉工程未经竣工验收的情况下，擅自使用案涉工程，转移占有建设工程之日即为竣工日期。且诉讼中，百洋公司也并未对工程质量存在问题提出有效抗辩，以及提出证据证明双方之间未结算工程款的责任在于吉力公司。因百洋公司已经对案涉楼房行使占有、使用、收益，其亦应当向吉力工支付欠付的工程款利息。
摘要2：【解读】奖励金，是指工程满足业主设置的某项特定目标或要求时，施工单位有权按照约定获得的超过工程款数额的奖励费用。学界多认为奖励金不是工程款。例外情形是当事人在合同中的特别约定，此时奖励金的性质应尊重当事人意思自治。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终918号
【裁判要旨】工程尚未完工但施工合同已经解除，质保金应退还承包人。
【裁判规则】发包人拖欠工程款构成违约，双方多次达成补充协议已经约定了相应赔偿金，双方约定违约金日万分之七应否调整？
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方签订的《建设工程施工合同》第47.补充条款（9）约定，“……如果发包人不按合同约定及时支付承包人的各项工程款，每逾期一天，发包人按照应付金额的千分之三违约金支付给承包人；”2013年2月5日《补充协议（二）》第四条规定，“如甲方不按合同约定及时支付乙方的各项工程款（包括辽宁省高级人民法院民事调解书约定的前期工程进度款及补偿款），每逾期一天，甲方按照应付金额的日万分之七违约金支付给乙方”。星辰公司本案存在拖欠工程款的违约行为。顺通公司未证明其因星辰公司违约行为造成的其他损失，顺通公司因此发生的利息损失应予认定。根据上述法律规定和本案事实情况，考虑到双方多次达成补充协议已经约定了相应赔偿金等，双方约定违约金日万分之七，过分高于顺通公司损失，应予调整。一审法院按照年利率24%的标准计算违约金亦缺乏依据，应予纠正。本院酌定星辰公司应以欠付工程款5615206元为基数，自2014年8月1日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%支付违约金。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再317号
【裁判要旨】实际施工人在施工中实际接受了总包单位的管理服务的，酌定支付相应的管理费用。
【裁判摘要】关于管理费。本案中，案涉建设工程已经竣工验收合格，上海联众公司依法可以参照《协作型联营协议书》的约定结算工程价款。根据《协作型联营协议书》约定，上海联众公司应当按照最终审定的结算总额的13%缴纳管理费。上海联众公司认为，湖北工程公司违法分包，其收取的管理费违背客观事实，缺乏法律依据。对此，本院认为，因湖北工程公司将其承包的工程以联营协议的方式分包给上海联众公司，违反了《建筑法》第二十八条，《合同法》第二百七十二条的规定，该协议应为无效。故湖北工程公司要求按照该合同约定收取13%的管理费据理不足。综合考虑到上海联众公司作为实际施工人，在施工中实际接受了总包单位湖北工程公司的管理服务，上海联众公司应向湖北工程公司支付相应的管理费用。结合双方对于合同无效均有过错，且上海联众公司在其法定代表人易王东已与湖北工程公司签订《协作型联营协议书》的情况下，违背诚实信用原则否认案涉协议及授权委托书的存在，过错较大，本院酌定按照审定总价的9%计算管理费，即7371396元（81904400元×9%），超出的管理费3276176元作为工程款由湖北工程公司支付给上海联众公司。上海联众公司的该项再审请求部分成立，本院予以支持。
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】开工日期的确定要坚持实事求是的原则，以合同约定及施工许可证记载的日期为基础，综合工程的客观实际情况，以最接近实际进场施工的日期作为开工日期。
【摘要１】顺天公司主张未取得施工许可的施工行为不能视为法律意义上的开工，应以2012年9月3日建设单位取得施工许可证的时间来确定本案的开工日期，该主张与客观事实不符，不应得到支持。至于案涉工程在未取得施工许可证前已经实际施工的问题，属于行政处罚范围，有关行政机关亦对该行为作出了相应的行政处罚决定，该事实不影响本院对实际开工日期的认定。
摘要2：【摘要２】阻工耽误工期的扣除问题。......本院认为，发包人履行必要的协助义务是合同法诚实信用原则的基本要求，通常情况下发包人提供符合正常施工条件的场地亦是其应尽的基本义务。万寿宫居民阻工并非因顺天公司施工不当所致，而是因工程建设项目本身引起。资阳商贸公司作为发包人，无论是在工程项目开工前还是项目建设过程中，均应妥善处理好施工现场与周围相邻环境的关系，确保施工正常进行。本案因周边居民阻工影响工程施工进度，造成的工期延误显然不可归责于顺天公司。《补充协议》虽有顺天公司“自行承担施工过程中的停工损失”的约定，但此处的停工损失应当指顺天公司因停工造成己方的损失，不应得出顺天公司自愿承担由此造成工期延误违约损失的意思表示。因此，对于万寿宫居民阻工造成的工期延误应当扣除。
摘要1：——欠付工程款利息及违约金的适用规则
【裁判要旨】欠付工程款利息本质上属法定孳息，其产生并不以当事人约定为必要条件，其实质是补偿守约当事人资金被占用的损失。在当事人既主张违约金又主张利息的情况下，违约金与工程价款利息支付的总额应以实际损失为衡量基础。依据合同约定计算出的违约金具有以补偿实际损失为主、惩罚违约当事人为辅的双重属性。违约金的计算并非仅以守约方所受损失为上线，可以适度适用惩罚性违约金。该规则有助于维系合同关系的稳定，保护当事人的合理预期，促进交易安全。
【案号】一审：(2015)牡民初字第39号；二审：(2016)黑民终433号；再审：(2017)最高法民再333号
【摘要1】根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，利息从应付工程款之日计付。......又根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，当事人对欠付工程款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。因庆达公司在诉讼请求中主张给付工程款利息及违约金的起算日期为2013年7月27日，因此，对于欠付工程款的利息应从2013年7月27日起计算。逾期支付工程价款的利息在本质上属于法定孳息，并不需要当事人约定。二审法院以庆达公司与能源公司签订的建设工程施工合同中并未约定逾期支付工程款利息问题，且违约金的约定可以弥补庆达公司损失为由，对工程款利息不予支持，属适用法律错误，本院予以纠正。
【摘要2】《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”案涉建设工程施工合同约定，无正当理由不支付工程竣工结算价款，按照每逾期一日向庆达公司方支付违约金1000元。从《合同法》第一百一十四条可以看出，一方面我国合同法采取的是补偿性违约金和惩罚性违约金兼具的模式，另一方面，以实际损失为中心确定违约金数额的方式，又表明在适用违约金时应该坚持以补偿性违约金为主，以惩罚性为辅的原则。基于公平正义理念的填补损失，主要目的在于使守约方的损失能获得实质、完整、迅速的填补。但惩罚性违约金对于稳定交易秩序有特殊意义。故违约金并非仅以守约方所受损失为赔偿上线，可以适度适用惩罚性违约责任。依据合同约定计算出的违
摘要2：【摘要2（续）】惩罚违约当事人为辅的双重属性。逾期支付工程价款所产生的法定孳息，其实质是补偿守约当事人的资金被占用的损失。违约金与逾期工程价款利息支付的总额应以实际损失为衡量基础。在本案中同时支持违约金与逾期支付工程价款的利息，并未超出这一原则的适用。依据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，能源公司仅支付工程款9577000元，欠付工程价款达55343333元，依据双方签订的《建设工程施工合同》明显构成违约。.....案涉违约金与实际损失相比并未过高，可以不予调整。适度的惩罚性违约金，有助于维系稳定的合同制度，保护当事人的合理预期，促进交易安全。在违约金的数额符合法律规定的前提条件下应当予以支持。在本案中，能源公司与庆达公司都是商事主体，应当承担与其预期收益相对应的，谨慎的，合理的注意义务。应有深入的市场参与度、敏锐的市场洞察力，充分的风险预估能力，双方对违约金的约定应当予以尊重并适用。
【解读】违约金的计算并非仅以守约方所受损失为上限，可以适度适用惩罚性违约金。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终638号
【裁判要旨】违约方抗辩称约定的违约金标准过高，但未举证证明该违约金过分高于守约方的实际损失，综合考虑双方履行情况，可以拖欠工程款为基数，按照年利率24%标准计算违约金。
【裁判摘要】《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。案涉《承诺书》约定，万炬公司确认截至2015年1月31日尚欠中成公司部分工程款4000万元，并承诺于2015年4月30日前付清全款，在欠付工程款期间同意按照月3%的标准于每月11日向中成公司支付违约金，如未按期支付违约金则每天加罚2万元。该约定系当事人的真实意思表示，万炬公司抗辩该违约金标准过高，但并未举证证明该违约金过分高于中成公司的实际损失。万炬公司未按照合同约定支付工程款，系违约方，中成公司并无违约行为，并且中成公司对于万炬公司欠付的198817194元工程款未主张利息，综合考虑双方当事人的履约情况，中成公司上诉主张万炬公司以4000万元为基数，按照年利率24%的标准计算违约金，应予以支持。一审判决以4000万元为基数，按日万分之三的标准计算违约金，显著降低了当事人约定的违约金标准，依据并不充分，本院予以纠正。
摘要2：【摘要】合同解除情形下质保金条款终止履行，工程价款优先受偿权范围包含质保金——关于万炬公司应付中成公司工程款中应否扣除质量保证金以及中成公司享有工程价款优先受偿权应否包含质量保证金问题。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履约情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《备案合同》解除后，尚未履行的条款应终止履行。根据《建设工程质量保证金管理办法》第二条第一款规定：“质量保证金为发包人与承包人在建设施工合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”案涉《备案合同》第26条约定“余款5%作为工程保修款，待工程竣工满1年后7天内支付保修款总价的50%，待工程竣工满2年后7天内支付保修款总价的70%”。该条款系当事人就质量保证金的支付比例及返还时间所作约定。案涉工程至今未完工，缺陷责任期尚未起算，上述质保金条款尚未履行，自《备案合同》解除之时，该条款应终止履行。一审判决仍然依据该条款扣除质量保证金，依据不足。对于中成公司已完工部分，万炬公司并未主张该部分工程存在质量问题需要维修，且承包人的保修义务是法定义务，即便质保金条款终止履行，中成公司仍然应对已完工程的质量问题在保修期内承担保修责任。万炬公司主张扣留质保金，依据不足。一审判决扣除的质量保证金2106万元属于工程价款的一部分，应在工程价款优先受偿权的保护范围之内。一审判决在万炬公司应付中成公司工程款数额中扣除质保金有误，并导致认定中成公司享有优先受偿权的工程款数额有误，本院予以纠正。万炬公司应支付中成公司工程款198817194元，中成公司在万炬公司欠付工程款198817194元范围内享有建设工程价款优先受偿权。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终582号
【裁判要旨】因工程款延期支付给守约方造成的损失，主要表现为守约方对应资金周转产生的合理融资成本，综合考量合同履行情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则确定违约金金额。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申711号
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。施工方在建设工程施工合同履行过程中，除进行工程施工，还负有配合工程档案备案、发票开具等协助义务。就本案而言，古田公司未按照合同约定付款，存在迟延履行主要义务的违约行为，且在房屋未竣工验收时即擅自入住。根据双方履行合同的情况，原审判决判令北方建设在古田公司支付工程欠款后履行相应的工程竣工资料提交义务，并无不当。关于古田公司申请再审所称的超额查封及发票开具问题，因古田公司原审时并未提起反诉，原审判决不予处理并无不当。其可就相应责任另行主张。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再289号
【裁判要旨】合伙人对合伙的债务承担连带责任。
【裁判摘要】陈某在另案中确认其与陈某某系合伙关系，在本案中又予以否认，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条所确立的民事诉讼应当遵循诚实信用的原则。另，陈某某在本案一审中陈述，陈某在案涉工程实际施工中作为投资人实际出资。《加入诉讼申请书》载明的内容亦与本案中陈某某的陈述能够相互印证。因此，本院确认陈某与陈某某之间系合伙关系。《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”精建公司主张陈某对陈某某的债务承担连带支付责任，符合法律规定，应予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1251号
【裁判要旨】关联公司与发包人人格混同应承担连带清偿责任——本案中，三公司在管理层、住所地、股东、经营范围、财务等方面高度混同，彼此人格难为第三人所区分，其人格混同已经侵害了债权人实事集团的利益，违背了诚实信用原则，其行为本质和危害后果与《公司法》第22条第3款规定的情形相当，故应参照该规定由江林置业公司、江林投资公司对江林房地产公司欠付实事集团的工程款及利息承担连带责任。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再70号
【裁判摘要】案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再87号
【裁判要旨】未经审批当事人约定转让划拨土地上房屋的合同有效。
【裁判摘要1】《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。
【裁判摘要2】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。
摘要2：【裁判摘要3】《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2014）民抗字第41号
【裁判要旨】政府批准在划拨土地上进行商业开发，由此形成的房地产项目进入房地产交易市场，该房屋买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失和国家利益的损害。
【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》及本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》旨在维护国家土地管理秩序和打击擅自改变划拨土地的使用用途损害国家利益的行为。而本案中呼和浩特市政府已经批准了在划拨土地上进行商业开发，由此形成的房地产项目进入房地产交易市场，并未突破呼和浩特市政府的优惠政策的范围和国家土地管理的目的。......因此，涉案房屋买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失和国家利益的损害。......综上，普利商城是呼和浩特市人民政府批准在划拨土地上进行商品房开发建设的项目，瑞德康公司通过市场交易已经合法取得了普利商城的所有权。在普利商城所有权已经过户的情况下，普利公司不积极履行房屋买卖协议约定的义务，为瑞德康公司办理土地过户手续，反而两次提起诉讼，意图收回普利商城，这是一种不诚信的行为，不应当得到法律的保护。瑞德康公司愿意缴纳普利商城占有范围内的国有划拨土地使用权出让金，并未扰乱国家土地管理秩序和损害国家利益。二审判决驳回普利公司的诉讼请求，并要求普利公司协助瑞德康公司办理本案所涉土地使用权的过户手续既维护了市场交易秩序，又保护了国家土地管理利益的做法应当得到支持。
摘要2：
摘要1：【案号】山东省日照市岚山区人民法院民事判决书(2015)岚民一初字第169号
【裁判摘要】涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地，且被告取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益，其性质等同于宅基地，......被告将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的原告，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认该转让协议无效，原告并不能取得涉案楼基地使用权。被告明知涉案楼基地依法不能买卖，仍转让给非本集体经济组织成员的原告，而原告在未确认土地性质的情况下购买涉案楼基地，双方对于合同无效均有过错，但被告作为出卖人过错较大，且被告在涉案楼基地获得补偿安置之后反悔，违反了诚实信用原则，对纠纷的产生另有过错，被告应当赔偿原告因合同无效造成的损失。原告要求以补偿安置楼房的价值为依据计算损失，但是未在本院指定的时间申请房屋价值评估，本院依法按照中国人民银行同期贷款利率计算原告的损失。
摘要2：【案例来源】《“用公开促进公正 建设核心价值”主题教育活动合同纠纷典型案例》，属于最高人民法院公布案例，对于农村宅基地上房屋买卖合同效力认定具有指导和参考价值。
摘要1：【裁判摘要】
一、在借贷关系中，出借人为防止借款无法按期收回而要求借款人提供不动产作为债权担保的，双方应签订抵押合同并办理抵押物登记。出借人回避抵押担保制度，选择指定第三人与借款人签订委托合同并由该第三人取得出售借款人的不动产等重大权利的，此时委托合同虽意在实现抵押担保功能，但其项下的权利义务关系仍应受委托合同的法律规则之制约。
二、在委托合同项下，受托人负有遵照委托人指示，本着诚实信用的原则在授权范围内依法善意处理委托事务之法定义务。受托人无视委托人的真实意愿与切身利益，转而根据出借人指令恶意处分委托人财产，即使该处分行为对交易相对方发生效力，受托人仍应就其严重侵害委托人利益的行为承担相应赔偿责任。
摘要2：【解读】受托人无视委托人利益恶意处分委托人财产的，即使该处分行为发生效力，仍应就其过错承担相应赔偿责任。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2015）民抗字第26号
【裁判规则】出卖人将房屋出售后，又发包给案外人承包经营并进行出售的，其请求确认与买受人之间房屋买卖合同不存在的主张不应得到支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2017）最高法民终338号
【裁判要旨】承租人与出租人之间的租赁合同订立在法院查封之前，承租人经出租人同意与第三人之间的转租合同虽订立在法院查封之后，但该转租合同不应被认定为无效。
【裁判摘要】本案中，一方面，大富豪公司与跨世纪公司之间的租赁合同订立在法院查封之前，大富豪公司与吉大一院之间的转租合同虽订立在法院查封之后，即涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，虽已因案外人赵某申请执行案件而被法院依法查封，但吉大一院在其租赁期限内承接了大富豪公司的承租权，该承租行为并未增加申请执行人实现债权的负担，大富豪公司与吉大一院之间的《房屋租赁合同》不应因签订在涉案房屋被法院查封之后而被认定为无效。另一方面，涉案房屋在大富豪公司与吉大一院签订《房屋租赁合同》时，已经由房屋所有权人跨世纪公司抵押给宽城支行，且因宽城支行依据法院生效判决申请执行而被查封。但跨世纪公司在与宽城支行签订抵押合同之前，已经与大富豪公司签订了出租合同，故跨世纪公司与大富豪公司之间的原租赁关系不受宽城支行抵押权的影响，大富豪公司仍可继续承租本案涉案房屋，在跨世纪公司同意的前提下，大富豪公司有权就涉案房屋进行转租。吉大一院对涉案房屋的租赁期限没有超出大富豪公司租赁期限，吉大一院在其租期内承接了大富豪公司的承租权，并不受抵押权的影响。根据以上事实和理由，一审法院认定案涉合同合法有效，该认定并无不当，本院予以维持。
摘要2：【解读】在法院查封之前签订的租赁合同有效，在法院查封之后签订的转租合同也属于有效合同。
【裁判规则】承租人使用涉案房屋持续处于风险中而没有得到出租人的保证，其行使后履行抗辩权符合法律规定，未按合同约定给付租金的行为不构成违约。
【摘要１】合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”.......从吉大一院的履行情况看，吉大一院在2010年8月19日与大富豪公司签订《房屋租赁合同》，并于当日接收房屋，但于接受房屋10余天后即2010年9月1日就接到了吉林中院（2010）吉中民执字第33号公告，并被告知在查封期间非经该院同意，任何单位和个人不得对查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、承租、出租等行为。有鉴于此，吉大一院虽接收占有了涉案房屋，但在使用过程中受到了限制，致使其签订《房屋租赁合同》的目的难以实现，故其于2011年8月25日向法院诉请解除《房屋租赁合同》。由于出租人跨世纪公司将涉案房屋在出租给大富豪公司之后，因欠付赵某工程款，而被法院将涉案房屋依法查封，同时又抵押给宽城支行，造成了吉大一院在承租房屋的过程中存在不能继续使用的风险，吉大一院行使后履行抗辩权，中止给付租金的行为，并不构成违约。
【摘要２】以起诉方式解除合同的解除时间确定——本案查明的事实是，在一审法院受理的（2011）吉民一初字第2号房屋租赁合同纠纷民事案件中，吉大一院是本诉原告，大富豪公司是反诉原告。在该案中，吉大一院和大富豪公司均诉请要求解除案涉合同，且各自的民事起诉状均已向对方送达，大富豪公司于2011年9月28日收到吉大一院民事起诉状副本，吉大一院于2011年11月29日收到大富豪公司民事起诉状副本，后双方于2012年9月27日撤回了该案的诉讼。......综合上述事实和法律，一审法院认定双方皆有明确表示解除合同的真实意思表示，案涉合同合意解除的时间为最后收到对方民事起诉状的时间即2011年11月29日，该认定并无不当，本院予以维持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民再194号
【裁判摘要】双方约定的逾期付款违约是否过高的判断标准——根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。昆仑商城与明虹公司约定的逾期付款违约金标准日千分之一（月息3%），相对过高。明虹公司在二审中将违约金标准调低为日万分之六（月息1.8%）相对合理，按照日万分之六标准计算的涉案违约金为35170407.12元。二审法院酌定违约金4000万元，在标准上超过按日万分之六计算的数额，确有不当。昆仑商城从2005年12月5日至2008年12月5日（3年）期间、从2012年8月至2014年2月发生拖欠租金情况，除其自身主观上懈怠支付外，还分别受到昆仑公司与明虹公司拟协商减免2006年至2008年租金事宜和本案诉讼的影响。鉴于昆仑商城逾期支付租金存在受协商减免租金等因素影响，协商不成之后，其于2009年1月至2011年12月均能及时全额支付租金，而且双方长期对租金支付标准未形成统一认识，其逾期支付租金的过错程度相对较轻，本院将逾期付款违约金酌定为3000万元。
【裁判规则】逾期付款违约金不是房屋租赁合同项下的主要债务，承租人迟延支付逾期付款违约金并不导致出租人不能实现合同目的。
摘要2：【摘要】关于本案再审审理范围——最高人民检察院的抗诉意见是明虹公司无权于2012年7月7日解除涉案房屋租赁合同。昆仑商城提出的再审请求，除涉及最高人民检察院抗诉提出的合同解除问题之外，还包括请求依法改判参照银行同期贷款利率承担逾期付款违约金，其再审请求没有超出原审诉讼请求，没有违反《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款关于“当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理"的规定，昆仑公司提出的上述再审请求均属于本案再审审理范围。明虹公司主张本院再审审理范围应当限于最高人民检察院抗诉提出的合同解除问题，而不应涉及逾期付款违约金问题，没有法律依据，本院不予支持。
摘要1：双务合同履行过程中，双方均存在违约行为导致合同无法继续履行，一方当事人请求人民法院适用合同关于单方违约情形下违约责任承担的约定判令对方承担违约责任的，不应支持
【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再227号
【裁判观点】
（1）当事人在双务合同履行过程中均存在一定的违约行为导致合同无法继续履行，一方当事人请求人民法院适用合同关于单方违约情形下违约责任承担的约定判令对方承担违约责任的，人民法院不应支持。
（2）依法成立的合同双方应当按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。
摘要2：【解读1】出租人不及时审批，承租人在装修方案未获出租人批准即进行全面装修的，双方在装修问题上均有一定过错，承租人不构成根本违约。
【解读2】因合同双方当事人在履约过程中对合同约定不够明确的事项未能协商处理产生矛盾导致合同最终被解除，双方均有违约行为，不适用单方违约责任的约定条款，而应当各自承担相应的责任。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终340号
【裁判要旨】合同效力属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求限制。
【解读】如何确定出让人对受让人的合同利益进行适当赔偿的范围？
【裁判摘要】因政府规划调整、政策变化导致民商事合同不能履行的，当事人有权请求依法解除合同并返还已经支付的国有土地使用权出让金、投资款、租金或者承担损害赔偿责任——2010年12月10日，即绥中国土局收取绥中中科公司的土地出让金数日后，东戴河管委会向绥中中科公司第四次发函，通知绥中中科公司一周内退出场地归还建设用地，不允许绥中中科公司继续施工。2011年4月17日，东戴河管委会召开主任办公会议，对绥中滨海经济区控规进行调整，将包括案涉项目用地在内的202.3亩工业用地调整为二类居住用地。绥中国土局参加了此次会议。此时，距离《国有建设用地使用权出让合同》的签订仅有半年，即使依据《项目合作协议书》、《补充协议》的约定，两年的投产期限尚未届满。上述土地性质调整的事实表明，绥中国土局主观上已不愿、客观上已不能再继续履行案涉出让合同。故案涉出让合同不能继续履行，难以归咎于绥中中科公司开发建设进度缓慢。2011年5月19日，绥中县人民政府批复同意绥中国土局《关于收回三宗国有土地使用权的请示》，案涉项目用地被收回。2012年4月18日，绥中国土局将诉争土地使用权以二类居住用地条件另行出让案外人。绥中中科公司随即发函提出异议。涉案用地性质变更后另行出让给案外人，显然背离了地方政府招商引资初衷，客观上终结了招商引资进程，实现了绥中国土局所追求的土地变性为开发用地的意图，显然从根本上违背了作为引资兴办的高科企业绥中中科公司落地投产的意愿。《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”地方政府及有关部门与投资主体签订招商引资合同后，应遵守诚实信用原则，依法严格履行合同义务。本案《国有建设用地使用权出让合同》有效，合同目的不能实现的主要原因在于土地控制性规划调整，绥中国土局在《国有建设用地使用权出让合同》约定的投资建设和土地使用权出让期限内，将案涉项目用地另行出让。综上，绥中国土局对绥中中科公司构成根本违约，应承担相应责任。
摘要2：
摘要1：【案号】（2015）浦民一（民）初字第13613号，（2016）沪01民终127号
【裁判要旨】当事人以诉讼方式要求解除合同的意思表示，自起诉状副本到达相对人时生效。如无正当事由，该意思表示不可撤销。审理相关案件时，法院可适用诚实信用原则、公平原则，对当事人撤销解除合同的意思表示加以适当限制。
摘要2：
摘要1：——未按约交纳土地出让金时违约责任的认定
【裁判要旨】土地使用权出让合同中，双方当事人通常对未按约交纳土地出让金时如何承担违约责任的争议较大。应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以确定——在出让不能举证证明除利息损失外还存在其他损失的情况下，不宜以日千分之一的标准确定违约金，否则脱离了民事违约金的补偿性。如果支持受让人主张以同期贷款利率计算涉案违约金，意味着其可以低成本地变相向守约方融资，无异于鼓励违约行为，不能体现违约金的惩罚性。本案直至二审诉讼时，受让人仍然没有交清全部土地出让金，过错程度焦点，因此以提起同类人民银行贷款利率的二倍来确定违约金较为合理。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第68辑），人民法院出版社2017年版，第195-196页】
【解读】国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。当事人对于违约金的承担虽然参照了上述规定作了约定，但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书（2017）闽民终313号
【裁判摘要】关于违约金是否过高的问题。依据讼争《国有建设用地使用权出让合同》约定，竣邦公司第二期2868万元应于2011年12月29日之前付款,但直至2013年6月6日竣邦公司才向建宁国土局转账支付该笔款项，依约应当承担违约责任。故双方签订了《关于建宁县水南新区马房村南侧地块有关问题的协议》，约定了建宁国土局同意竣邦公司缓交滞纳违约金，至2013年12月30日前缴清等，但竣邦公司再次违约。本案属平等民事主体之间的民事纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，竣邦公司有权请求人民法院适当减少。综合考虑竣邦公司已缴清土地出让金5736万元、建宁国土局经释明未提供证据证明其实际损失、竣邦公司存在两次违约等情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，建宁国土局的损失可参照银行同期同类贷款利率计算。但因竣邦公司存在两次违约，故参照银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期还贷罚息利率的规定，在银行同期同类贷款利率水平上加收50%。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2826号
【裁判要旨】当事人在协商并等待正式缔约条件或时机成熟的过程中，为巩固阶段性谈判成果，对已达成一致的事项在签订正式合同前予以明确并约定在将来的一定期限内就该谈判事项订立正式的合同，该约定区别于买卖合同本身，属于预约合同。基于预约合同与本约合同的合同目的和对待给付的内容不同，除非合同另有约定，根据权利义务对等的原则，预约合同的违约责任不能等同于本约合同违约责任。
【裁判规则】对于签订预约合同后，因不能签订本约合同的机会损失如何赔偿的问题，主要应当衡量预约合同内容及履行状态、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等未签订本约合同的原因要件。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2018)京民终543号
【摘要】本案争议焦点在于宁科置业公司应否赔偿黄某某的其他经济损失。......宁科置业公司应否赔偿黄文贵的机会损失，取决于两方面的问题：一是在规范层面，违反预约的责任范围是否涵盖机会损失；二是在事实层面，案涉协议不能实际履行可否归责于宁科置业公司。现分述如下：......最高人民法院法官在解读《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》司法解释第二条时发表的权威观点是：预约总体上处于本约的缔约阶段，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以被视为本约之缔约过失行为；预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，即预约违约损失相当于本约的信赖利益损失；在目前的国内学术研究和审判实务所处的发展阶段（机会利益损失如何界定及应否赔偿始终存在争论），鉴于双方仅处于预约阶段，预约合同的损害赔偿应以（本约的）信赖利益为限，在最高不超过信赖利益的范围内，由法官从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量。总之，违反预约的责任范围不包括赔偿机会损失既不是确定的法律原则，也不是学理上的通说或者实践中的通例；黄某某的上诉主张并非完全缺乏依据。......综上，本院认定案涉协议不能履行并非由于政府政策变动，而是可归责于宁科置业公司本身。在此情况下，如果仅仅责令宁科置业公司向黄文贵返还保证金并按照远低于市场利率的央行基准贷款利率支付利息，而不赔偿黄文贵可能遭受的机会损失，则明显违背诚实信用原则，偏离最基本的公平正义观念。......考虑唐某某系投资性购房人，其知悉无法购买案涉房屋后另觅交易机会无需过多时间，本院酌定其机会损失可计算至2014年6月。虽经本院释明，对于与案涉协议标的物相类似的房屋在2013年12月之后的价格走势，黄某某并未提交充足证据；考虑各类房屋的价格变动具有相当的一致性，本院参照2013年12月至2014年6月期间的北京市住宅销售价格指数（上涨约2%）酌定黄某某的机会损失为300万元。
- 日期： 02-27 15:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2016)沪01民终10452号
【裁判要旨】出卖人签订房屋买卖合同后死亡的，合同义务应由继承人继续履行——出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户登记。
【裁判摘要】首先，关于合同是否终止问题。本案中，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系被上诉人与吴某经自愿平等协商达成，属合法有效合同，双方均应诚信履约。虽然吴某在合同履行过程中死亡，但，一者，房屋买卖合同并非人身依附性合同；二者，合同一方当事人死亡的情形并不属于我国《合同法》规定的合同终止情形；三者，双方当事人亦未约定此种情形下合同终止，因此，上诉人关于合同自然终止的主张，于法无据，本院不予采信。本院认为，被上诉人与吴某之间的房屋买卖合同法律关系依旧有效存续。其次，关于继承人应否继续履行合同的问题。三上诉人作为吴某的第一顺位法定继承人，其三人均未表示放弃继承，故根据我国《继承法》第三十三条的规定，其三人理应在继承遗产的范围内对被继承人吴某的债务承担清偿责任。需要指出的是，此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务，三上诉人对此理解明显有误，对其关于一审适用法律错误的主张本院不予采纳。本院认为，判由三上诉人继续履行被上诉人和吴某签订的房屋买卖合同，既是对诚实信用法律原则的尊重，亦是对死者生前真实意愿的尊重。
摘要2：
- 日期： 03-02 16:40
- 作者：陈其象律师
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委托合同
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民终1435号
【裁判要旨】委托卖房过程中，受托人违反诚实信用原则，以明显低于正常市场价值的价格出售房屋，委托人不仅可以组织返还已支付的服务费，还可以要求其承担赔偿房屋差价损失的责任。
【裁判摘要】《合同法》第三百九十九条规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。该法第四百零一条规定：受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。王某涉案向周某出具的委托书，委托事项笼统、委托范围宽泛。周某作为受托人，应当本着诚实信用原则，为委托人的利益妥善处理委托事项，特别是在涉及出售涉案房屋、确定成交价款等重大事项时，应当征求王某的意见，或者应当在处理完毕后向王某报告处理结果。但是周某未举证证明其在出售涉案房屋前征求过王某的意见，也未举证证明其在涉案房屋出售后向王某报告处理结果。周某在出售涉案房屋时，应当对涉案房屋一般市场价值进行了解，所以周某应当知道涉案房屋一般市场价格的情况。周某在应知涉案房屋一般市场价格的情况下，并没有本着诚实信用原则，按照正常的存量房屋买卖流程，寻求可能出价最高的交易对手，却以严重低于市场行情的98万元的超低价格出售给参与过向王某追讨债务的李×，导致王某遭受重大经济损失。周某的代理行为具有明显的过错乃至重大过失，给王某造成重大损失，王某要求赔偿损失，一审法院予以支持，并无不当。一审法院根据当时房价正常市场价格和涉案房屋实际出售价格之间的差价，认为当时涉案房屋出售价格至少低于同期房价56万元，并全额支持王馨50万元的诉讼请求，本院不持异议。
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终58号
【裁判摘要】本案争议焦点在于上诉人以被上诉人迟延向银行申请贷款导致未按约履行过户构成违约为由，行使合同解除权，是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，被上诉人确实未在合同约定的期间向银行申请贷款审核，双方也未在2016年3月31日前办理过户手续。......据上诉人称，当时被上诉人要去申请贷款并要求上诉人配合出具超过实际首付款金额之假收条，故上诉人不予同意。虽然，被上诉人要求上诉人出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥，但双方对于做高房价以获得银行贷款的做法在签订买卖合同时已经明确，上诉人也在同日签订的补充协议中承诺配合被上诉人提供符合银行贷款所需之首付款收据。因此，上诉人在配合被上诉人办理贷款申请时予以反悔，违背了诚实信用原则。同时，亦无证据显示4月8日协商时，上诉人对于被上诉人延期申请贷款、未按期过户的情况提出过异议。据此，综合上述情况可以认定，上诉人在4月8日对于被上诉人未按期申请贷款且未按期办理过户是认可的，双方当时的争议仅在于上诉人应否配合被上诉人出具与实际首付款金额不相符之收据，以用于被上诉人向银行申请贷款。而结合前述分析，上诉人在4月8日理应按照补充协议之约定向被上诉人提供符合银行贷款所需之材料，以配合被上诉人办理贷款申请。现因上诉人不予配合办理贷款在先，且在被上诉人催告后仍不予履行配合义务，上诉人已构成违约。因此，上诉人在4月18日再以被上诉人迟延办理贷款、迟延过户为由，行使合同解除权，其理由不成立，本院不予采纳。被上诉人主张继续履行买卖合同，于法有据。至于双方的交易价格，现被上诉人愿意按照双方买卖合同约定的交易价格即280万元履行，并愿意以现金方式一次性付清剩余房款，并无不当。
摘要2：【解读】房屋买卖当事人明知并签订阴合同做高房价以获得银行贷款，且出卖人亦承诺配合买受人提供符合银行贷款所需之首付款收据，即使买受人要求出卖人出具与实际支付金额之首付款收条确实存在不妥，出卖人也不能因此抗辩并拒绝履行提供银行贷款的配合义务，因此导致迟延贷款、迟延过户的，出卖人需承担违约责任，买受人有权继续履行。
- 日期： 03-05 10:39
- 作者：陈其象律师
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凶宅
欺诈
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终1274号
【裁判要旨】凶宅买受人可以出卖人隐瞒重要事实构成欺诈为由主张撤销房屋买卖合同。
【裁判摘要】本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在订立合同过程中双方均应如实将与订立合同有关的重要事项提供给合同相对方。在本案的房屋买卖过程中，出卖人理应将与房屋有关的重要信息，特别是对影响房屋买卖合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息真实、及时的向买受人披露。然而，甄某某作为出卖人在订立合同时并未告知孙某1905号房屋曾发生过甄某某之夫王×自该房屋坠楼死亡的不幸事件。本院认为，无论从买受人孙某购买该房屋作为“婚房”使用的目的分析，还是以一般购买者的购买心理考量，1905号房屋曾发生过的不幸事件均系影响买受人订立房屋购买合同的重大事项。甄某某作为出卖人未将该信息披露给孙某，亦未提供充分证据证明孙某在购房时已知悉该信息，其应承担相应的赔偿责任。一审法院据此判令甄英某某偿孙圣相关利息损失、契税、土地出让金、房屋登记费、居间代理费、取暖费损失，具备事实及法律依据。双方当事人对于涉案合同予以撤销的认定均无异议。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院据此认定甄某某在返还全部购房款并赔偿全部损失后协助孙某将1905号房屋恢复登记至甄某某名下，并由甄某某承担由此产生的相关税费、手续费，符合法律规定。
摘要2：