- 日期： 07-20 08:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（[2003]民一他字第11号 2004年3月4日最高人民法院公布）
【摘要】根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
【解读】
①区分未经验收合格的房屋是否为当时施行的《消防法》所规定的必须验收的房屋而区分租赁合同的效力：
A.必须验收的，应当认定租赁合同无效：出租《消防法》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
B.不是必须验收的，不应以未经验收合格为由认定租赁合同无效：租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
②区别消防验收和消防检查：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
摘要2：【备注】本篇法规已被：最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定（发布日期：2013年2月26日，实施日期：2013年4月8日）废止（废止原因：与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突）
摘要1：未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？
摘要2：
摘要1：什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？
出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任?
摘要2：【注解１】（１）《商品房买卖解释》第１４条第２款规定出卖人逾期办证违约责任“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍；（２）在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，人民法院可参照《买卖合同解释》第１８条第４款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。
——参考：《民事审判实务问答》０６９.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任
【注解２】在案涉物业尚未竣工验收情况下，逾期交房与逾期办证存在重合，系由同一个违约行为引发的两个结果，逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1265号《前海人寿保险股份有限公司、中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司合同纠纷二审民事判决书》
摘要1：【序言】随着房价上涨，房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”！许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生，最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而，商品房买卖绝对不是简单的事情，其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈，最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同？2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？3.什么是商品房包销合同？4.“楼盘广告”的性质如何认定？商品房销售广告和宣传资料性质如何认定？ 5.什么是商品房现售合同？出售商品房现房应当具备那些条件？ 6.商品房预售合同有那些特点？商品房预售有哪些条件？ 7.什么是商品房预售登记？8.商品房预售后，开发商变更规划设计有哪些规定？ 9.什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办？11.什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？12.什么是“按揭”？13.什么是“楼花抵押”？14.什么是商品房“五证”、“两书”？15.房地产权属证书包括那些证书？购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？16.什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积？ 18.如何计算房屋使用率？19.商品房面积误差如何处理？ 生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？20.什么是商品房税费？购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？21.屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主，其约定是否有效？22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议？23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？25.房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？26.开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？27什么是开发商迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？28.购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
摘要2：【目录（续）】29.什么是商品房买卖合同法定解除权？购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任？ 30.购房者退房情形有哪些？ 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定？ 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算？ 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使？34.一房二卖合同，谁是所有人？35.签订买卖合同做为民间借贷担保，如何认定法律关系？附录1：商品房买卖合同（包括预售合同）交房和办证的诉讼时效；附录2：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还房屋使用费标准；附录3：商品房购房款是否具有优先受偿
- 日期： 07-25 23:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于父母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取了房屋产权证并视为己有产生纠纷应如何处理的批复（１９８７年６月１５日）
【摘要】即根据该房产的来源及使用等情况，以认定该屋为钟和记、王细的遗产，属钟秋香、钟玉妹、钟寿祥、钟妙、钟秋胜五人共有为宜。钟寿祥以个人名义领取的产权证，可视为代表共有人登记取得的产权证明。钟妙、钟秋胜已故，其应得部分由其合法继承人继承。
摘要2：
摘要1：【目录】1.什么是二手房买卖？如何审查二手房交易主体？2.如何进行二手房买卖业主身份认定？3.房屋买卖合同定金性质约定不明确的，如何处理？4.房屋买卖中，房产中介居间合同义务有哪些？5.老旧房地契是否还有效？6.什么是房屋买卖合同？哪些房地产不能在市场上交易？7.如何认定农村房屋买卖合同效力？8.擅自出售共有房屋效力如何认定？买受人能否取得所有权？夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理？9.房屋买卖合同侵害第三方房屋优先购买权的，如何处理？10.未取得产权证房屋买卖合同如何认定法律效力？11.如何认定境外人士购房合同的效力？12.一房二卖合同，谁是所有人？一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？13.房屋买卖“黑白合同（阴阳合同）”的法律效力如何认定？14.房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理？15.房屋买卖合同根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失？ 违约方是否享有合同解除权? 16.房屋买卖合同解除后对添附补偿应如何合理补偿？17.房屋借名登记，不动产归属如何认定？17.1以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理？17.2一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理？17.3借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下？18.限制民事行为能力人订立的合同效力如何规定？19.房屋买卖中的户口迁出纠纷，是否属于法院受理范围？
摘要2：
- 日期： 08-10 17:23
- 作者：陈其象律师
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轮候查封
摘要1：最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复(2007年9月11日 法函[2007]100号)
【摘要】根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。
摘要2：
- 日期： 08-10 18:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：办理财产权证照转移手续是指法院在执行某些特殊财产时，需要同时转移财产权证照的登记人时，可以强制办理财产权证照转移手续。
摘要2：
摘要1：最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复（2008年9月23日 [2008]行他字第15号）
【摘要】人民法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理：
一、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。
二、第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。
三、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。
摘要2：无
摘要1：【目录】1.什么是买卖合同？ 1.1什么是买卖合同成立的证明与认定？1.2什么是买卖合同预约合同？1.3无权处分人订立合同效力如何认定？1.4未取得产权证房屋买卖效力如何认定？2.买卖合同买受人主要义务有哪些？3.买卖合同出卖人主要义务有哪些？3.1发票能否认定为付款凭证？3.2销售方给付购货方增值税发票，是否属于合同义务？3.3合同附随义务有哪些？4.买卖合同一般条款内容包括哪些？4.1买卖合同内容特殊规定有哪些？5.买卖合同标的物质量要求有哪些？6.买卖合同解除规则如何确定？7.什么是买卖合同出卖人多交标的物处理规则，买受人应当如何处理？8.买卖合同的买受人支付价款规则如何确定？ 9.买卖合同的买受人检验义务规则如何确定？10.买卖合同出卖人包装义务规则如何确定？11.买卖合同标的物交付规则有哪些规定？ 12.买卖合同标的物交付地点规则如何确定？ 13.买卖合同标的物交付时间规则如何确定？14.买卖合同标的物孳息归属权转移规则如何确定？ 15.买卖合同标的物风险负担转移规则如何确定？16.买卖合同的标的物所有权转移规则如何规定？16.1什么是所有权保留担保？17.《合同法》规定的特种买卖合同有哪些类型？ 17.1分期付款买卖合同 17.2互易合同 17.3凭样品买卖合同 17.4试用买卖合同 17.5特许经营的对外债务如何承担？ 18.买卖合同标的物瑕疵担保义务有哪些？19.什么是多重买卖合同？ 20.什么是买卖合同解除？当事人如何解除买卖合同？21.买卖合同逾期付款违约金如何计算？22.合同纠纷案件举证责任如何确定？
摘要2：标签：Ｄ５９５【买卖合同定义】；Ｄ５９６【买卖合同条款】; Ｄ５９７【无权处分效力】; Ｄ５９８【出卖人基本义务】；Ｄ５９９【出卖人交付有关单证和资料义务】；Ｄ６００【知识产权归属】；Ｄ６０１【标的物交付期限】；Ｄ６０２【标的物交付期限不明时的处理】；Ｄ６０３【标的物交付地点】；Ｄ６０４【标的物毁损、灭失风险负担的基本规则】；Ｄ６０５【迟延交付标的物的风险负担】； Ｄ６０６【路货买卖中的标的物风险负担】； Ｄ６０７【需要运输的标的物风险负担】; Ｄ６０８【买受人不收取标的物的风险负担】; Ｄ６０９【未交付单证、资料不影响风险转移】；Ｄ６１０【出卖人根本违约的风险负担】; Ｄ６１１【买受人承担风险与出卖人违约责任关系】; Ｄ６１２【出卖人权利瑕疵担保义务】；Ｄ６１３【出卖人权利瑕疵担保义务免除】; Ｄ６１４【买受人的中止支付价款权】; Ｄ６１５【标的物的质量要求】; Ｄ６１６【标的物质量要求不明时的处理】；Ｄ６１７【质量瑕疵担保责任】; Ｄ６１８【减轻或者免除瑕疵担保责任的例外】；Ｄ６１９【标的物包装方式】; Ｄ６２０【买受人的检验义务】；Ｄ６２１【买受人的通知义务】；Ｄ６２２【检验期限过短时的处理】；Ｄ６２３【检验期限未约定时的处理】; Ｄ６２４【向第三人履行情形下的检验标准】;Ｄ６２５【出卖人回收义务】; Ｄ６２６【买受人支付价款的数额和方式】; Ｄ６２７【买受人支付价款的地点】；Ｄ６２８【买受人支付价款的时间】；Ｄ６２９【出卖人多交标的物的处理】; Ｄ６３０【标的物孳息的归属】；Ｄ６３１【从物与合同解除】；Ｄ６３２【数物同时出卖时的合同解除】; Ｄ６３３【分批交付标的物的合同解除】; Ｄ６４３【分期付款买卖合同】; Ｄ６３５【凭样品买卖合同】; Ｄ６３６【凭样品买卖合同的隐蔽瑕疵处理】; Ｄ６３７【试用买卖的试用期限】；Ｄ６３８【试用买卖的效力】; Ｄ６３９【试用买卖使用费的负担】；Ｄ６４０【试用期间标的物灭失风险的承担】；Ｄ６４１【所有权保留】；Ｄ６４２【出卖人的取回权】; Ｄ６４３【买受人的回赎权】; Ｄ６４４【招标投标买卖】; Ｄ６４５【拍卖】; Ｄ６４６【买卖合同准用于有偿合同】; Ｄ６４７【互易合同】
摘要1：【摘要】近两年，因抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，抵押人依据《物权法》第202条请求除去不动产抵押物之上权利障碍的纠纷（本文仅限于探讨此类纠纷）时有发生，有请求返还设定抵押时保存于抵押权人处房地产权证的、有请求抵押权人申请注销抵押登记的，等等。其理由可以归结为：抵押权在性质上属支配权，非请求权，不适用诉讼时效期间的规定。因此，《物权法》第202条对抵押权存续期间的规定属除斥期间。抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，其当然丧失抵押权；抵押权既然已经消灭，为生成抵押权而设定于抵押物之上的负担就应消除，返还房地产权证书和注销抵押登记也就顺理成章。另抵押物之上权利的障碍不予消除，也不利于抵押物的流转和物的功能的发挥。就我们所接触到的此类纠纷案例而言，法院均支持了抵押人的诉请及理由。对此我们不敢苟同。
摘要2：
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2009)粤高法民一提字第26号
【提示】合同解除权成就后仍要求相对方继续履行合同表明已放弃解除权。
【裁判摘要１】本案中，涉案房屋出卖方与买受方订立了三份合同。其中，双方当事人于2006年7月28日签订的《房地产买卖合同》隐瞒真实的交易价格，意在规避我国的法律规定，损害了国家的税收利益，根据《合同法》第52条的规定，应认定为无效合同。至于双方当事人于2006年6月23日签订的《房地产交易合同》及2007年7月28日签订的《补充合同》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定具有法律效力。
【裁判摘要２】根据双方当事人签订的《房地产交易合同》及《补充合同》的约定，涉案房屋的转让款为人民币425万元，梁某某、叶某某应于2006年9月15日前付清全部房款。根据查明的事实，虽然至2006年9月15日止，梁某某、叶某某实际支付给招某某、缪某某的购房款仅为115万元，但在2006年9月15日之后，梁某某、叶某某又多次支付购房款共计60万元给招某某、缪某某，招某某、缪某某亦予以接受。同时，在梁某某、叶某某向中国建设银行佛山市支行申请个人住房贷款后，缪某某于2006年7月31日签署了《二手楼按揭贷款划款委托书》，明确说明缪某某将涉案房屋出卖给叶某某，因叶某某向中国建设银行佛山市支行申请二手楼按揭贷款250万元需要，经双方当事人协商，缪某某委托中国建设银行佛山市支行将该250万元贷款划入缪某某的银行账户。从梁某某、叶某某已支付的购房款数额175万元和其申请贷款的数额来看，二者总和恰好是《房地产交易合同》约定的购房款总额即425万元。缪某某签署该《二手楼按揭贷款划款委托书》，说明了其对梁某某、叶某某在支付了175万元购房款后，欲通过向银行申请贷款250万元来支付购房款的事实是明知并且认可的。况且，因梁某某、叶某某办理房产证和贷款的需要，招某某、缪某某于2006年10月17日和梁某某、叶某某及中国建设银行陈村支行职员熊某某一起到佛山市顺德区陈村镇房地产交易所领取涉案房屋的房地产权证，而此时已超过《补充合同》约定的2006年9月15日的履行期限一个多月。如果缪某某、招某某在梁某某、叶某某未依合同约定于2006年9月15日前付清全部房款的情况下，不同意继续履行合同并要求收回涉案房屋的话，其完全可以在当时就以梁某某、叶
摘要2：【裁判摘要２（续）】某某违约为由提起该主张。但缪某某、招某某在当时不但没有拒绝梁某某、叶某某约定期限后的付款行为，反而还配合梁某某、叶某某办理相关的贷款和办证手续。这些事实均说明了招某某、缪某某是同意梁某某、叶某某在没有依约付清全部款项的情况下，以向银行申请贷款的方式来支付剩余的250万元购房款的，缪某某、招某某也以配合办理贷款和办证手续的实际行为印证了这一点。根据《合同法》第77条第1款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。虽然本案当事人未就此订立书面合同，但综合本案事实，从双方当事人的上述行为足以推定本案双方当事人在梁某某、叶某某未依合同约定付清全部房款时，对涉案房屋转让款的支付方式和履行期限又重新进行了协商和变更并形成了一致意见。这些事实与熊某某分别于2007年1月29日和2007年7月18日接受本案一、二审法院询问时的表述是一致的。因此，梁某某、叶某某依据新的约定支付购房款，不构成违约。招某某、缪某某再以梁某某、叶某某未于2006年9月15日前付清全部购房款，违反了《房地产交易合同》及《补充合同》的约定为由，主张解除合同并要求梁某某、叶某某承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。本案二审及再审判决认定梁梁某某、叶某某存在违约行为并应承担违约责任不当，依法应予纠正。
【解读】根据《合同法》第77条第1款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。享有合同解除权的一方继续接受对方履行合同，应当认定为双方达到事实上变更合同，视为已经放弃合同解除权。
- 日期： 01-26 16:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——房屋未领取产权证不影响协议转让
【裁判要旨】不动产买卖中，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力；买卖合同的效力判断应依据合同法进行。合同法第五十二条第（五）项中的强制性规定应当区分为效力性规定与管理性规定，只有违反效力性强制规定才必然导致合同无效，不动产买卖中，未办理登记手续所违反的是管理性强制规定，从而不能导致合同无效。
【案号】（2008）溧民初字第1927号；（2008）宁民四终字第2617号
摘要2：
- 日期： 02-02 20:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的请示的答复（2007年9月11日 法函[2007]100号）
【摘要】根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。
摘要2：
摘要1：【提示】合法产权人出售自己的房产时，其以划拨方式取得的土地使用权，在依法补办相应手续后可以转让。
【摘要】最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”参照这一规定，上诉人于存库在一审提起诉讼之前，早已分别办理了涉案房屋的产权证和土地使用权证，成为该房屋的合法产权人。于存库以合法产权人的身份与被上诉人董成斌、董成珍签订的房屋买卖协议，依法成立。根据“地随房走”的原则，于存库在出售自己的房产时，其以划拨方式取得的土地使用权，在依法补办相应手续后，也是可以转让的，故于存库的上诉理由不能成立，应予驳回。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1999）民终字第152号
【提示】对产权无争议但并未取得房屋产权证，所有权人处分该房屋的行为有效。
【最高人民法院认为】房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有权收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。
摘要2：【解读】尚未取得产权证的房屋所有权人签订的房屋租赁合同有效。
摘要1：【提示】房管局出具房屋权证证明的行为属于行政确认行为（具有可诉性）：房管局作为县级以上人民政府所属的房地产行政主管部门，主管本行政区域的城市房屋产权产籍工作，有权对辖区内所属房屋行使规定的行政管理职权。
【裁判摘要】被告福州市晋安区房地产综合开发公司经批准依法拆迁鼓楼区后曹41弄6号第三人刘淑珍房屋时，于1997年4月15日致函被告鼓楼区房管局请求出具该户的产权证明。被告分别于1997年4月15日、4月28日出具证明和补充证明各一份。被告出具的两份房屋产权证明，是依职权作出的涉及房屋所有权问题的具体行政行为。
摘要2：
- 日期： 01-03 21:18
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：拆迁安置房未领产权证亦应允许转让
摘要2：
摘要1：按揭购房中抵押权人不得对未取得产权证房产优先受偿——广发银行诉董某、富苑房产公司抵押贷款合同纠纷案
【摘要】 按揭购买期房时，即使银行和借款人(买房人)之间办理了预抵押登记，只要房屋的产权证还没有办理正式抵押登记手续，银行也不得对此房屋享有优先受偿权。
摘要2：
摘要1：【要旨】除违法建筑的房屋租赁合同无效外，出租没有产权证的房屋租赁合同不因此无效。
摘要2：
- 日期： 09-26 15:34
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：解答：房屋租赁合同不因没有产权证而无效，但因违反国家关于建筑、规划规定属于无法建筑而无法取得产权证的房屋租赁合同无效。
摘要2：
摘要1：【裁判主旨】（1）在产权无争议的情况下，尚未取得产权证的房屋所有权人所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同有效；（2）合同中约定履行顺序的，负有先履行义务的一方没有履行义务的，无权要求对方履行。
【解读】本案涉及的法律问题有两个：一是房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。二是互负债务的水利厅和嘉宝公司在合同中约定履行顺序，作为负有先履行义务的嘉宝公司，在没有履行义务的情况下，无权要求水利厅为其办理房屋产权转移手续。由于本案诉至法院时合同法尚未实施，因此，二审法院作出这一认定依据的是合同法理论。合同法实施后，处理这类问题，则可以直接引用该法第67条之规定。
【来源】《民事审判指导与参考》（总第5卷），法律出版社2001年版，第208-209页
摘要2：
- 日期： 02-28 10:52
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：解答：出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加房地产开发公司为第三人参加诉讼，判令该开发商协助出卖人办理房屋产权证，并判决房屋买卖合同继续履行。
摘要2：
- 日期： 01-27 15:25
- 作者：陈其象律师
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借名购房
摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院民事判决书（2020）闽09民终517号
【裁判摘要】案涉房产所有权人虽为郑某某，但该房产的购房定金、购房款、物业交割等均系辛某某在履行购房人义务，且该房屋目前也由辛某某实际占有并居住，权属证书也是由辛某某持有。双方之间虽然没有形成借名买房的书面协议，但事实上案涉房屋的价款均由辛某某实际支付，辛某某依法应实际享有房屋的权益。郑某某主张案涉房产系赠与，但是对于房产这类巨额财产的赠与，其既未举证证明双方之间存在赠与协议，也未实际占有和使用案涉房产，亦未持有案涉房产产权证书，故其关于案涉房产为赠与的上诉理由不能成立，不予采纳。一审法院判令案涉房产归辛某某所有，并要求郑某某协助办理案涉房产所有权变更登记手续，并无不当。
摘要2：【解读】一审判决：一、确认郑某某名下坐落于福鼎市［不动产权证号：闽（2016）福鼎市不动产权第××号］归辛某某所有；二、郑某某应于判决生效之日起十日内协助辛某某将上述房产变更登记至辛大炎名下。二审判决：驳回上诉、维持原判。
- 日期： 06-21 16:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省高级人民法院执行裁定书(2019)粤执异58号
【裁判摘要】为子女上学而购买二套房仍属于满足家庭生活需要，其商品房消费者物权期待权作为生存权益应优先于在建工程抵押权保护——关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋"应如何理解的问题。本院认为，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋"，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住、生活及学习要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善或是满足对孩子受教育的需求，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案中，金某某、刘某某提交的不动产登记查询结果显示刘某某在惠阳区××房，不动产权证号为xxx，建筑面积为51.48平方米。异议人主张是因为小孩需要在惠州市上户口就近入学，但涉案房产一直无法办证，才于2017年再买此套小面积房产给孩子上户口入学。经审查，异议人的未成年子女金某2，于2006年4月21日出生，正值求学年龄。由于小孩的受教育权是公民的基本权利之一，同样应受到优先保护，异议人的此项主张具有事实依据。而且，异议人是于2015年购买涉案房产，购买时间早于上述房产且支付了相应价款。因此，不能因为异议人为保障孩子的受教育权而后购买了一套房产就否定异议人依据上述司法解释对涉案房产享有的合法权益。
摘要2：【载《执行工作指导》（２０２０２０２）】
【解读】（１）2015年9月13日，异议人与惠州国墅园公司签定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定异议人以393168元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产；（２）刘某某名下有一套房，不动产权证，建筑面积为51.48平方米。异议人主张是因为小孩需要在惠州上户口就近入学，而涉案房产一直无法办证，才不得以于2017年再买此套面积小的房子给孩子上户口入学。
- 日期： 12-17 08:36
- 作者：陈其象律师
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不动产登记
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再165号
【裁判摘要1】房屋登记机构办理房屋所有权转移登记时未尽合理审查义务的登记行为违法——《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。本案中，广州市国土资源和房屋管理局作出被诉转移登记行为时所依据的黄某某提交的登记材料已被生效的广州市中级人民法院(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决确认为虚假材料，且黄某某与谢某某买卖涉案房屋的行为也已被生效的民事判决确认为无效。被诉转移登记行为主要证据不足，登记结果错误。温某某提出广州市国土资源和房屋管理局未尽合理审查义务，办理涉案房屋所有权转移登记行为违法的主张，可以成立。
【裁判摘要2】房屋登记事项记载于不动产登记簿便产生物权效力，未颁发房屋所有权证书并不影响该不动产物权归属——《房屋登记办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。……广州市国土资源和房屋管理局在此后对已经完成的登记事项进行更改，并不能消除涉案房屋依照法律规定已经登记的法律后果。……根据现已查明的事实，涉案房屋已登记于曾某某名下，虽未颁发房地产权证，但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登
摘要2：（续）但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登记的效力的主张成立，本院予以支持。
【注解】《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，涉案房屋存在两次转移登记，首次转移登记至谢××名下，谢××又转移登记至曾××名下。被诉的行政行为是首次转移登记行为，应当依法受理。
- 日期： 03-28 16:39
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申13015号
【裁判摘要】基于信赖利益而建造的违建相关权益应该被保护——现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度，对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以违法建筑为由不予补偿。本案中，广湘公司未依照法定程序取得国土、建设规划部门的审批，更未依法办理产权登记，不能认定涉案厂房已转化为合法建筑。但是，涉案厂房在建设和使用过程中，取得了土地所有人村委会同意，也得到有关部门的认可和支持。广湘公司基于对政府相关部门的信赖对涉案厂房的建设使用所作的相应投入，依法应予合理补偿。湘潭市雨湖区长株潭城际铁路建设指挥部的通知未充分考虑涉案建筑物在当地特定时期和政策背景下的特殊性，对广湘公司在其信赖利益范围内的相应投入、产生的损失未予综合考量和合理保护，明显不当。一审判决未予支持广湘公司的诉讼请求错误，二审判决基于上述公平合理补偿原则，撤销一审判决、撤销雨湖区政府作出的《关于对湘潭市广湘中电电工专用设备有限公司未经登记建筑等相关补偿事项的通知》，责令雨湖区政府重新作出处理决定正确，本院予以支持。
摘要2：【注解】（１）对于因历史原因未办理房屋产权证的房屋，行政机关在没有充分证据证明该房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑；（２）行政征收中，应当综合考量未办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素，确定补偿标准，不宜径行以违法建筑为由不予补偿。
- 日期： 06-10 08:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行申7904号
【裁判摘要】首先，案涉有产权证房屋初为乡镇人民政府的办公大楼，后为沈阳市于洪区沙岭信用合作社（以下简称沙岭信用社）营业场所。潘××从沙岭信用社合法购买案涉有产权证房屋后，用做肉食品加工厂经营场所和厂房。在潘××向人民法院提供了《房照》及契税证等证据的情况下，案涉1100平方米房屋虽无房产档案但属于历史遗留问题，按照有证房屋和经营性用房予以补偿并无不当。原审法院经实地走访、询价，按照案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价的80%确定补偿单价，亦无不当。故对于洪区政府关于案涉有产权证房屋因无房产档案应为无证房屋、原审法院认定的案涉房屋补偿单价无事实和法律依据的主张，不予支持。其次，二审法院认定沙岭街道办事处出具的《证明》证实案涉无产籍房屋建成于1976年，原为乡镇人民政府的办公用房，亦系潘××从沙岭信用社合法购买，没有办理房屋产权证有其历史原因。在于洪区政府没有提交充分证据证明其为违法建筑的情形下，不宜认定为违法建筑。二审法院在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价格等因素后，确定每平米2750元的补偿单价并无不当。故对于洪区政府关于案涉无产籍房屋系违法建筑不应予以补偿的主张，不予支持。最后，案涉土地属于集体建设用地，系潘××于1995年从沙岭信用社合法购买，已依法取得集体土地使用证，享有占有、使用和取得收益的权利。据此，二审法院认定潘××有权获得案涉土地补偿并无不当。二审法院根据辽宁省沈阳市有关土地价格保障标准，并考虑前述有产权证房屋和无产籍房屋补偿中已包括项下土地价值应扣除相应面积，最终确定案涉土地应补偿面积为2795.29平方米、补偿标准为每平方米480元亦无不当。故对于洪区政府关于二审法院判决其给付潘××土地补偿费属于适用法律错误的主张，不予支持。
摘要2：【解读】（１）对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。（２）行政机关和人民法院也应当在综合考量下，看看没有办理产权登记的历史原因，结合当地土地的价值、房屋的来源、房屋的用途以及周边类似房屋的市场价格等因素后，最终确定出公平合理的补偿标准，不能直接以无证房屋系违法建筑为由一概不予补偿。
- 日期： 09-10 16:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2014)佛中法民一终字第75号
【裁判摘要１】一房二卖恶意串通取得房屋产权证，案外人有权提出执行异议之诉请求停止执行——美联公司、刘××明知其已将案涉房屋出卖给何××１、何××２，又以倒签房屋买卖合同形式并办理了权属登记，存在恶意串通行为，并已实际损害签订合同在先的何××１、何××２一方的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，应当确认美联公司与刘××的房屋买卖合同无效。何××１·、何××２此项上诉主张，符合法律规定，本院予以支持。．．．．．．综上所述，由于美联公司与刘××的房屋买卖合同无效，刘××取得案涉房屋并无依据，何××１、何××２请求停止对案涉房屋的执行有理，本院予以支持。原审判决认定事实基本正确，但适用法律有误，导致处理错误，本院予以纠正。
摘要2：【裁判摘要２】另外，对何××１、何××２在本案请求撤销刘××因该合同而取得的粤房地权证佛字××号房产证，因该诉请不属于民事诉讼受理范围，故本院不予处理。当事人可以根据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，向行政机关申请处理。
【解读１】诉讼请求：1.确认美联公司、刘××２玲海办理涉案房屋的房地产权证；4.由美联公司、刘××、陈××承担本案诉讼费；5.判令停止对涉案房屋的执行。
【解读２】判决：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第14号民事判决；二、确认佛山市顺德区美联房产有限公司与刘××签订的《商品房买卖合同》（合同编号为××××）无效；三、确认佛山市顺德区美联房产有限公司与何××１、何××２的其他诉讼请求。
- 日期： 09-10 16:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：一房二卖恶意串通取得房屋产权证，案外人有权提出排除执行。
摘要2：