摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民二终字第54号
【裁判要旨】股权转让合同一方违约，导致法律上不能继续履行，但其他合同部分仍未解除且应继续履行前提下，仍应依当事人约定、实际履行情况促成合同继续履行。
【裁判意见】合同一方逾期付款不因对方接受而免除违约责任——股权受让方逾期付款，转让方要求其承担违约责任的权利并不因其接受逾期支付部分股权转让款的行为而消灭。
【提示1】股权转让合同约定转让方不需向受让方开具发票的条款是以损害国家税收利益为目的，根据《合同法》第52条第（2）项的规定，应为无效条款。
【裁判摘要1】三岔湖公司、刘贵良及京龙公司于2009年7月22日签订的《股权转让协议》中关于“不论在任何情况下，三岔湖公司、刘贵良不须、亦不应就或为本协议项下的任何股权转让价款等向京龙公司提供任何形式的发票，但需出具三岔湖公司、刘贵良自行签发的收据或收条”的约定及同年10月22日签订的《补充协议》第8条关于“京龙公司同意并保证，在办理过户手续时，只向相关审批机构提供《股权转让协议》的附件二所列的股权转让协议而非《股权转让协议》或《补充协议》，否则，应视为京龙公司单方违约，京龙公司应向三岔湖公司、刘贵良支付定额违约金2000万元”的约定，均以损害国家税收利益为目的，根据《合同法》第五十二条第（二）项关于“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益”的合同无效的规定，应为无效条款。《股权转让协议》及其《补充协议》中的其余内容系各方当事人的真实意思表示，根据《合同法》第五十六条关于“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，《股权转让协议》及其《补充协议》的其他条款不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。
【提示2】诉讼中发出解除合同通知书的法律效力？——诉讼期间当事人行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律效果。
【要旨】当事人在诉讼过程中行使合同解除权不予支持——合同当事人因合同履行发生争议诉至法院，对于合同的效力及履行情况应由法院依法作出认定。当事人在诉讼期间发出解除合同通知，不能改变本案诉讼前以确定的合同效力及履行状
摘要2：【裁判摘要2】因京龙公司未按合同约定于2010年3月22日前付清全部股权转让款，已构成违约。根据《股权转让协议》及其《补充协议》的约定，三岔湖公司、刘贵良享有合同解除权。但三岔湖公司、刘贵良无证据证明其在本案诉讼程序开始前曾经向京龙公司发出过解除合同的通知，且其接受了京龙公司在2010年3月22日至7月29日期间陆续支付的5460万元价款，而未就京龙公司的逾期付款行为提出异议。据此，可以认定《股权转让协议》及其《补充协议》仍在履行，三岔湖公司、刘贵良在本案诉讼程序开始前并未行使合同解除权，《股权转让协议》及其《补充协议》并未解除，对双方当事人仍有法律约束力。
三岔湖公司、刘贵良以其于2011年2月22日、7月26日、28日发出的三份《解除函》为据，主张其再次向京龙公司发出了解除合同的通知，并主张其在京龙公司违约的情况下，有权根据合同约定随时行使合同解除权，该权利并不因京龙公司向法院提起诉讼而消灭。此三份《解除函》虽明确包含了三岔湖公司、刘贵良解除合同的意思表示，但在合同当事人因对合同履行情况发生争议，起诉到人民法院后，对于该合同的效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定。三岔湖公司、刘贵良在本案一审诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变本案诉讼前已经确定的合同效力及履行状态。诉前事实表明，三岔湖公司、刘贵良在享有合同解除权的情况下，未行使合同解除权，并接受了京龙公司逾期支付的价款而未提出异议，表明其已接受京龙公司继续履行合同的事实，故《股权转让协议》及其《补充协议》并未解除，仍在履行之中。三岔湖公司、刘贵良在京龙公司提起本案及（2011）川民初字第3号案件的诉讼过程中行使合同解除权，以对抗京龙公司要求其继续履行合同的诉讼请求，有违诚信原则，一审判决根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”的规定，认定三岔湖公司、刘贵良在本案及（2011）川民初字第2号案件的诉讼过程中行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律效果，并无不妥，本院予以维持。
【规则】在提起诉讼前，合同当事人在享有合同解除权的情况下，未行使合同解除权并接受了违约方逾期支付的价款而未提出异议，表明其已接受违约方继续履行合同的事实，在诉讼过程中再行使合同解除权免除合同义务的，有违诚信原则，解除无效。
【解读】诉讼期间当事人行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律效果。
摘要1：【案号】最离人民法院民事判决书(2010)民二终字第101号
【提示】合同当事人可以约定单方面终止继续履行的权利，但该项权利的行使不能对抗公司法项下的资本充足义务。
【栽判要旨】在已办理了新增资本工商登记的情况下，增资扩股协议一方当事人违约，另一方当事人可以终止履行合同，但不能依内部约定免除其缴付出资的义务——根据《合同法》第九十一条的规定，合同各方当事人可以采取约定方式终止合同的权利义务。因此合同约定在一方违约的情形下守约方有权要求单方面终止合同继续履行的，该约定有效。但在增资扩股协议项下，如果已经办理了新增资本的工商登记，认购新增资本的股东就负有公司法上足额缴付注册资本的义务。负有增资义务的一方在对方违约的情况下虽然可以按照约定终止履行合同，仍然要足额缴付已经登记在其名下的股权所对应的注册资本，即股东缴付出资的义务不能以股东之间的内部约定予以免除。
【栽判摘要】根据《合同法》第九十一条的规定，合同各方当事人可以采取约定方式终止合同的权利义务。本案各方当事人明确约定，在一方违约的情形下守约方有权要求单方面终止《增资扩股协议书》的继续履行，这一约定是各方当事人共同的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当得到遵守。但青海碱业的增资已经办理了工商登记，其营业执照显示，青海碱业的注册资本为84316.770万元，实收资本为71117.5023万元，尚有131992676.80元注册资本未实际缴付。鉴于上述未实际缴付的注册资本所对应的股权系登记在新湖集团名下，虽然新湖集团终止继续出资有其合同依据，但公司登记的注册资本数额具有公示效力，股东出资不足会直接影响包括公司债权人在内的第三人的合法权益，因此股东缴付出资的义务不能以股东之间的内部约定予以免除，新湖集团应按照《公司法》第二十八条第一款的规定足额缴付青海碱业注册资本的差额。股东足额缴纳出资系法定义务，即使浙江玻璃存在瑕疵出资的情形，新湖集团的出资义务也不能获得相应减免。
摘要2：【法条链接】《合同法》第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
【问题】增资扩股已经办理新增资本的工商登记，认缴方能否根据增资扩股协议终止履行不再缴纳增资资本金？
【解答】认缴方有权根据增资扩股协议终止合同继续履行，但合同终止履行不能对抗《公司法》规定的资本充足义务，不能免除认缴人缴付增资资本金的义务。
【解答】资本充足义务是法定义务而非合同义务，不能以合同约定免除。
- 日期： 01-24 23:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】就买卖合同作出的继续履行判决，具有给付内容，具有执行力，可以作为人民法院的执行名义。但判决中的交付动产或不动产之义务，属于物权变动要件，该要件的欠缺，不导致物权变动。此处的交付不同于物之请求权的交付，而是一种基于当事人自己意思的法律行为。因此，买卖合同继续履行判决的强制执行的标的不是动产与不动产，而是当事人的履行行为。
摘要2：
- 日期： 01-25 23:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：关于上海枫丹丽舍房地产开发有限公司申请执行本院(2006)民一终字第57号判决确定的继续履行土地使用权转让合同义务一案的监督意见(2010年4月29日，[2009]执监字第217号，答复上海市高级人民法院)
【提示】调解书、判决书确定“合同有效，继续履行”具有可执行性：原则上可以强制执行，法院可根据合同具体内容采取相应强制措施，但如果案件确实存在法律上、事实上障碍而不能执行，应努力促成执行和解；和解不成，应当告知当事人可以另行提起诉讼。
【裁判规则】调解书、判决书确定“合同有效，继续履行”具有可执行性：原则上可以强制执行，法院可根据合同具体内容采取相应强制措施，但如果案件确实存在法律上、事实上障碍而不能执行，应努力促成执行和解；和解不成，应当告知当事人可以另行提起诉讼[参考案例：《上海枫丹丽舍房地产开发有限公司申请执行判决确定的继续履行合同义务监督案》，载最高人民法院《执行工作指导》（2011年第1辑）2011年版，第60-73页；最高人民法院[2009]执监字第217号函]。
摘要2：【要旨】判决主文确定“合同有效、继续履行”，且符合继续履行条件的，应视为具有给付内容的执行根据。已经履行合同主要义务的一方依据此判决请求执行的，执行机构应当予以执行。
【案情简介】上海枫丹丽舍房地产开发有限公司（以下简称枫丹公司）与上海华夏文化旅游区开发有限公司（以下简称华夏公司）国有土地使用权转让合同纠纷一案，最高人民法院判决：合同有效，继续律履行。
2007年10月，枫丹公司向上海市高级人民法院（以下简称上海高院）申请执行。华夏公司接到执行通知后提出，相关土地不具备立项、规划、动拆迁和转让条件，职能部门亦认为涉案地块的转让违反了《城市房地产管理法》的有关规定，合同实际无法履行。上海高院遂以本案涉及的合同继续履行及强制转让土地使用权属存在事实上与法律上的障碍为由，裁定终结本次执行程序。枫丹工伤不服，向最高人民法院申请提级执行或指定其他法院执行。
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书（2009）沪一中民三（商）终字第150号
【裁判摘要】承包经营合同的解除权行使的具体期限，法律没有明确规定，本案双方合同中也未进行约定。对此，《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消失。也就是说，在合同解除条件成就而合同解除期限不明确的情况下，单纯的合同继续履行事实并不意味着守约方合同解除权利的丧失；只有在违约方对此进行催告，且守约方在合理期限内不行使权利时，才能产生守约方失权的法律后果。因此，在汤某未证明已就解除权的行使向陈某进行催告的情况下，其关于陈某丧失合同解除权利的上诉理由，本院不予采纳。陈某基于汤某的违约行为，仍有权依据合同主张解除合同并赔偿违约损失。
摘要2：
摘要1：欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第124号
【裁判观点】出租方和承租方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。虽然在签订租赁合同之时，该房屋尚未通过竣工验收与消防验收，但是该合同约定的交房时间晚于合同签订时间，1.24亿元租金系预付性质，合同在法律性质上属于预租合同，该预租行为得到了政府主管部门的许可，因此，签约时房屋未通过竣工验收与消防验收，不影响合同的效力。
【法理提示】在房屋租赁合同纠纷案件中，承租人欠付租金是经常出现的情形。该类合同一般履行期限较长，结合房地产市场的变化，在一定情况下，出租人会以承租人欠付租金为由，主张解除已有的租赁合同。由于现行的法律、法规及司法解释对租赁合同的解除规定较少，尤其欠付租金的数额、比例、期限等因素如何对合同的解除产生影响，都是司法实践中应当探讨的问题。在现有的法律框架下，认定合同是否解除，应当以合同法为依据，结合个案的具体情况进行处理。
【裁判摘要】关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除——从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容来看，鑫隆达公司缔约目的有二：一是收取承租人支付的预付租金，以完成世贸中心预租房屋的建设；二是将竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租赁经营，收取租金。合同履行过程中，鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11，280.7万元预付租金，完成了世贸中心预租房屋的建设，并将其交付给茂业公司租赁经营。依照合同约定，茂业公司交纳的预付租金在商场开幕营业日，即2004年10月1日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金交纳标准，至茂业公司提起诉讼时，其已交付的预付租金尚未抵扣完毕。上述事实表明，茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金，并未导致鑫隆达公司无法完成世贸中心建设，并影响其出租世贸中心获取租金收益。鑫隆达公司以茂业公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，其主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。在合同继续履行情形下，鑫隆达公司主张茂业公司支付房屋占用费和合同解除的违约金，缺乏请求依据，本院亦不予支持。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第37集），法律出版社2009年版，第245-250页】
【解读】合同一方存在违约行为，另一方是否可以藉此行使合同单方解除权？——在合同一方主体存在违约行为时，如果没达到《合同法》第94条规定的法定解除权行使条件，而合同本身也没有约定单方解除权，那么守约一方无权行使单方解除权，只能要求违约方承担违约责任。
- 日期： 05-16 08:05
- 作者：陈其象律师
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土地承包经营
摘要1：【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书[2005]沈中民（3）合终字第933号
【裁判摘要】原、被告签订的土地承包合同属于其他形式的土地承包，并非家庭承包。原告承包的土地面积较大，该合同继续履行将剥夺和限制其他村民的土地承包经营权。被告将较大面积适合家庭承包的土地承包给少数人，损害了其他村民人人有份的土地承包权，原、被告签订的土地承包合同因相应的法律、法规及政策等情况的变化，合同继续履行将损害广大农民的利益，应当终止。被告单方解除合同应予支持。原告要求继续履行合同已不能实现。
摘要2：
- 日期： 09-04 00:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——继续履行合同的判决如何执行？
【案号】最高人民法院执行裁定书（2010）执复字第15号
【裁判要旨】
本案生效判决判项为《合作合同》继续履行，目前该合同履行的内容主要是山东高院执行通知中所要求的西港公司办理并移交《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》等开工前手续等，鲲鹏公司支付办证相关费用。威海市通知出台后，西港公司与鲲鹏公司履行义务的顺序实际发生变化，但《合作合同》、《补充协议》及生效判决中未对双方履行义务的顺序予以调整，而生效判决并未明确双方履行的顺序。故可认为双方的义务应当同时履行，双方均具有同时履行抗辩权。山东高院依据鲲鹏公司的申请立案执行后，并未仅要求西港公司履行义务，而是也已责令鲲鹏公司履行相应的义务。鲲鹏公司也已经将相关规费汇至山东高院账户，其同时履行的条件已经能够确保，在此情况下，要求西港公司依《合作合同》约定移交开工前相关证照手续，并无不当。
关于山东高院裁定查封土地面积及以执代审问题。本案生效判决确认的内容为继续履行《合作合同》，执行法院有权根据合同中相应约定确定查封的土地面积。《合作合同》中约定双方合作开发土地面积约为37000平方米，而实际上山东高院裁定和协助执行通知书中确定查封土地面积为威高国用（2004）第72号土地证记载的西港公司实际土地使用权面积33083平方米，并未超过合同约定的面积。后该院又依据西港公司异议请求，根据实际情况对其中已经转让给其他公司的和西港公司自行开发的两栋楼所占用的土地使用权予以解封。在鲲鹏公司对有利于西港公司的解封不持异议的情况下，山东高院核减查封的土地面积，不涉及所谓需要经过生效裁判确认的争议，不存在以执代审的问题。
法律规定异议审查期限的目的是提高司法效率，未能在法定期限内完成审查的，不影响裁定的效力。
摘要2：
- 日期： 12-12 17:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日 京高法发［2014］489号）
摘要2：【目录】一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力；二、预约合同的效力和履行；三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力；四、房屋买卖中阳合同的效力；五、购房指标转让合同的效力；六、无权处分合同的效力和履行；七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担；八、冒名签订房屋买卖合同的效力；九、连环买卖中的合同效力；十、借名买房的认定和处理；十一、请求合同继续履行的处理；十二、商品房不符合交付条件的处理；十三、买受人拒绝接收商品房的处理；十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定；十五、对待给付义务的同时履行十六、一房数卖中买受人的权利顺位；十七、第三人过户登记请求权的行使；十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行；十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用；二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理；二十一、逾期办证违约金过高的判断标准；二十二、违约金分别主张与分段主张的调整；二十三、违约金诉讼时效的认定；二十四、民间借贷与代理售房的处理；二十五、民间借贷与以房抵债的处理；二十六、以房抵债与调解；二十七、适用范围
摘要1：——合同一方当事人不构成根本性违约，另一方当事人请求解除合同不予支持
【案号】最高人民法院（２００９）民一终字第６４号民事判决书
【裁判要旨】一方当事人在履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使对方不能实现合同订立目的的，另一方当事人才享有法定解除权。反之，其解除合同的诉讼将不被支持。
摘要2：【解读】合同一方当事人只有不履行主要义务，足以导致双方不能实现合同目的，构成根本性违约，另一方当事人才能行使法定解除权；如果合同一方当事人只是部分违约，另一方当事人则不能行使法定解除权，而应当通过违约方承担违约责任或实际履行、赔偿损失等补救措施使合同继续履行。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民一终字第126号
【裁判摘要】在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。
摘要2：【摘要】本院认为，在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。综合全案情况看，爱之泰公司承担了联建项目中的主要工作，并已经履行了大部分合同义务，案涉项目主体工程已经完工，在各方均存在违约的情况下，认定永昶商贸公司和农垦机电公司享有法定解除权，无事实和法律依据，并导致合同双方利益的显著失衡。原判决解除合同不妥，本院予以纠正。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利。
- 日期： 03-19 11:57
- 作者：陈其象律师
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清算协议
摘要1：【实务要点】法律、行政法规虽未规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，亦应认定该规定是效力性强制性规定。
【案例索引】《清算协议的独立性及其效力认定》
摘要2：
摘要1：——如何理解第八条关于惩罚性赔偿的规定，违约方在承担了合同法第一百一十三条规定的可得利益损失的情况下，是否还应承担惩罚性赔偿
【裁判要旨】根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条制定惩罚性赔偿的背景及目的，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》第113条第1款规定的可得利益赔偿同时适用。
【法理提示】根据商品房买卖合同司法解释第八条制定背景及目的，其规定的惩罚性赔偿制度主要针对的是房价涨速过快、涨幅较大情形下房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，该条规定的“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与合同法第一百一十三条第一款规定的可得利益赔偿同时适用。
【摘要】考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度。因此，应当综合考虑上述情形，对万通公司应当承担的违约责任加以认定。对于郑某某主张的已付房款一倍即5035400元赔偿，虽然万通公司存在违约行为，但郑某某已经占有案涉商铺6年多并用于出租，万通公司向新华百货公司过户商铺产权时，就案涉商铺的回购问题与郑某某进行过洽谈，并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺，因此，万通公司的行为有别于《商品房买卖合同解释》第八条规定的情形，一审判决对郑某某请求赔偿已付购房款一倍的损失5035400元的主张不予支持并无不当，最高人民法院予以维持。
摘要2：【解读1】根据指定《商品房买卖合同解释》时的合同法理论，解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失系合同解除后出卖人应承担的责任（不同于违约责任），不超过已付购房款一倍的赔偿责任系出卖人因其恶意违约行为而应承担的惩罚性赔偿责任。上述两种责任并行不悖，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人同时承担上述两种责任。
【解读2】根据现有的合同法理论研究成果，《合同法》第113条规定的可得利益损失亦适用于合同解除的情形，而非以合同继续履行为前提。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第61辑），人民法院出版社2015年版，第251-253页】
摘要1：【裁判要旨】所有权保留的买卖合同中，买方未按约定交付价款的，因要求继续支付价款与确认所有权保留之间不存在冲突，只要双方当事人签订的买卖合同合法有效，则卖方就可以既要求买方继续履行支付剩余价款的义务和承担违约金，又要求法院确认在买方未付清货款前，标的物的所有权归卖方所有。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将财产转让，受让人受让时是善意的、支付了合理的对价，并且依照法律规定不需要登记的，已经交付给受让人即取得财产所有权。在此情况下，第三人善意、有偿取得财产所有权的，财产所有权已发生转移。本案中，虽然原、被告双方约定了电梯的保留所有权，但由于被告又将包含电梯在内的房屋转让给本案第三人，并办理了房屋产权登记，且没有证据证明第三人在购买房屋时知晓电梯系出卖人保留所有权，可以认为第三人善意取得该电梯的所有权，原告方不能再依据设备买卖合同保留对电梯的所有权，故原告的该项诉请不予支持。
【判决书字号】一审判决书：福建省武夷山市人民法院（2010）武民初字第211号；二审判决书：福建省南平市中级人民法院（2010）南民终字第971号
摘要2：
摘要1：【要旨】情势变更原则是在合同签订后发生的客观情况，导致当事人“无法”公平履行或无法实现合同目的，法律赋予当事人请求人民法院变更或解除的权利。当事人主张情势变更原则的时间点是在情势变更之后、合同继续履行之前，当事人在合同履行完毕后主张情势变更原则不予支持。
【裁判规则】建设工程施工期间建材价格大幅上涨，如果属于情势变更情形，施工方有权在情势变更发生后、继续履行前请求人民法院变更或解除合同；施工方未主张变更、解除合同而是选择继续施工的，在工程竣工后结算时提出以情势变更原则要求变更、解除合同的，人民法院不应当支持。
摘要2：
摘要1：租赁合同解除权
摘要2：
- 日期： 07-21 15:20
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【目录】1.商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系；2.开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决；3.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任；4.房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿；5.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行；6.未办理完成房屋权属变更登记手续，不能构成物权法第一百零六条规定的善意取得；7.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定能否适用于以房屋所有权安置租赁房屋的情形
摘要2：
摘要1：【目录】债务人的有关人员义务；债务人个别清偿无效；清偿债务或交付财产；受影响合同继续履行与解除；保全措施解除与执行程序中止；民事诉讼或仲裁中止与继续；民事诉讼管辖；九民纪要解读1：受理后债务人财产保全措施的处理；九民纪要解读2：受理后有关债务人诉讼的处理
摘要2：【注解１】（１）法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼，在破产管理人接管债务人财产和诉讼事务后，相关诉讼继续进行，此时由管理人代表债务人参加诉讼，法院对案件继续审理；如果受理破产申请的法院与原诉讼的管辖法院不一致的，前诉法院应将案件移送给受理破产申请的法院集中管辖。（２）在法院生效裁判尚未作出前债权人可以同时向破产管理人申报债权，但原则上不得行使表决权；裁判生效后，债权得以确定，应依照《企业破产法》的有关规定在破产程序中依法统一受偿。——参考：《民事审判实务问答》１８８.破产受理后有关债务人诉讼的处理
【理解与适用】对于进入破产程序之后的破产债权争议诉讼原则上以实行按件收费为宜。——最高人民法院民事审判第二庭编著：《﹤全国法院民商事审判工作会议纪要﹥理解与适用》第561页
【注解２】被执行人被法院宣告破产应当裁定终结执行——《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第６１规定：“在执行中，被执行人被人民法院裁定宣告破产的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百五十七条第六项的规定，裁定终结执行。”
【注解３】（１）《企业破产法》第１９条规定：”人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”（２）法院受理破产申请后有关债务人财产的执行程序应当中止，但不影响破产管理人作为申请执行人的执行案件。
【注解４】预重整不能产生法院裁定受理破产申请的中止审理、中止执行的效力。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021)最高法民申1488号《中资国本成都投资有限公司、四川丰泰投资集团有限公司合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1179号
【裁判要旨】双方的前期履行行为均不符合出让合同约定，构成双方违约，但双方均未依据合同约定追究对方的违约金责任，而是采取变更合同、继续履行的方式填补损害、实现合同目的，受让人追究出让人迟延交付的违约责任不符合权利义务对等原则。
【裁判摘要1】《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约责任兼顾填补损害和惩罚违约双重功能，法定的几种违约责任方式可以择一适用，也可以同时适用，但以达到填补损害、惩罚违约的目的以及不超过当事人合理预见范围为限度。本案中，大连市国土局和富泰公司的前期履行行为均不符合《出让合同》的约定，构成双方违约，但双方均未依据合同约定追究对方的违约金责任，而是采取变更合同、继续履行的方式填补损害、实现合同目的。大连市国土局按《补充合同》约定履行了交付净地义务，使得富泰公司获得B区地块项目开发的合同目的得以实现；而富泰公司至今未完成A、C区地块的拆迁和项目开发，也客观上影响了政府对A、C区地块的土地收益以及项目规划的实现。案涉土地出让合同属于双务合同，权利义务应对等，在富泰公司未全面完成己方合同义务的情况下，该公司追究大连市国土局迟延交付净地的违约责任，不符合权利义务对等原则，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。
【裁判摘要2】大连市国土局应否向富泰公司返还因逾期交付导致土地使用年限减少相应的土地出让金——本院认为，富泰公司受让国有土地使用权的目的系进行房地产项目的开发销售，土地使用权最终要分割转让给购买房地产的消费者，富泰公司所支付的土地出让金也将通过房地产买卖转由购买房地产的消费者承担。大连市国土局已按《补充合同》约定履行了交付B区地块的合同义务，富泰公司取得了该地块的国有土地使用权证并完成该地块的开发销售，该地块项下的国有土地将随其上附着的房屋分割成若干独立单元，形成分别的土地使用权而为购买房屋的消费者享有，消费者支付的购房款中包含了70年土地使用权的对价，富泰公司不承担土地使用年限减少的损失，其无权向土地出让人主张返还相应的土地出让金。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2016)京03民终12040号
【裁判摘要】本案的争议焦点为刘某某、孙某某与金某签订的《房屋买卖合同》是房屋买卖合同，还是民间借贷合同的担保。根据本案所查事实，双方签订的《房屋买卖合同》详尽约定了房屋的基本情况、权属情况、成交价格及付款方式、交付及权属转移情况、违约责任等，该合同明确约定了首期房款为75万元，并未约定该款为借款，也未约定该款的利息，且金某给刘某某、孙某某出具的转账回单上注明的是“已收到房款”，再有孙某某、刘某某与金某、案外人ＸＸ飞签订的《协议书》载明金某承诺收到75万元首付款当日即偿还ＸＸ飞64万元借款；如金某能够在2016年5月12日前将首付款75万元全部退还孙某某、刘某某，双方签订的原《房屋买卖合同》自行废止，孙某某、刘某某将所购房屋退还金某；如金某不能在上述期间内全额退款，原《房屋买卖合同》继续履行，现金某并未在2016年5月12日前将首付款75万元全部退还孙某某、刘某某，故按照该合同的约定双方之间的《房屋买卖合同》应当继续履行，因此，综合本案实际情况及上述情形，可以得出金谋为清偿ＸＸ飞的债务出售自己房屋、双方为房屋买卖合同关系的结论，金谋提供的证据并不足以证明其与刘某某、孙某某之间存在确凿的民间借贷合同关系。原审法院据此对金谋所主张的要求按照民间借贷关系处理双方纠纷的诉请不予支持，并按照房屋买卖合同关系处理双方之间的纠纷，认定事实和适用法律并无不当。
摘要2：【解读】当事人之间是房屋买卖还是民间借贷关系，法院需要综合双方举证情况，根据房屋买卖合同形式及内容、支付的款项性质及约定的房屋买卖继续履行条件等因素综合衡量认定。
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终2549号
【裁判要旨】出卖人主张未取得房产证合同无效并愿意承担违约责任解除合同的，买受人有权要求合同继续履行并要求出卖人依约交房——出卖未取得房产证的房屋违反管理性强制性规定，但不影响房屋买卖合同的效力，出卖人以此为由愿意承担违约责任解除合同，买受人坚持继续履行的，除满足约定解除权条件或继续履行会导致合同目的不能实现的，法院应判决继续履行。
【裁判摘要】违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，其中强制性规定是指效力性强制性规定，而未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，在性质上不属于“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。因此，上诉人主张涉案房屋买卖合同因未取得产权证而无效的意见无法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，本案中双方签订房屋买卖合同后，虽魏某某不同意继续履行并愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，但刘某坚持要求继续履行，应当判决双方继续履行合同。一审法院判决双方继续履行合同并判令支付违约金及赔偿损失正确，本院予以确认。
摘要2：【解读】房屋买卖合同签订后，一方无正当利益拒绝继续履行而另一方坚持继续履行的，法院应当判决双方继续履行（即使一方愿意以承担违约责任为代价解除合同）。
- 日期： 02-27 14:54
- 作者：陈其象律师
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继续履行
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2702号
【裁判要旨】出卖人虽然主张买受人存在违约行为但未明确提出解除合同要求损害赔偿，买受人代为还款解除案涉房屋抵押的，房屋买卖合同继续履行。
【裁判摘要】在被申请人起诉要求继续履行合同的情况下，申请人虽主张对方存在违约行为，但并未明确提出反诉请求解除《售房协议》或要求被申请人承担违约责任等。一、二审判决根据本案中被申请人自愿为申请人还款解除涉案房屋抵押的情况，判决《售房协议》继续履行并无不妥。
摘要2：
- 日期： 02-27 15:02
- 作者：陈其象律师
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继续履行
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2016)京民申738号
【裁判要旨】房屋买卖浩特签订时房屋被查封，至解除查封时房屋价格发生巨大变化且买受人丧失购房资格的，因签订合同时买受人具有购房资格且出卖人未在查封期间主张解除合同对房屋价格变动具有一定的预期的，房屋买卖合同继续履行。
【裁判摘要】《北京市房屋买卖合同》系2009年3月3日签订，因当时北京市尚未出台限购政策，冷洪岗当时具有购房资格，故编号为c95084的存量房屋买卖合同的网上签约行为的效力并不影响本案《北京市房屋买卖合同》的继续履行。其次，虽然自签订《北京市房屋买卖合同》至房屋被解除查封，房屋价格变动极大，但期间田泽强可以采取要求解除合同等方式避免将来继续履行合同造成的损失。且田泽强之妻代其出具《承诺书》时已经对房价变动有一定预期。故田泽强以继续履行合同明显不公平、造成不公平的原因是田泽强无法预见的非不可抗力造成的，且不属于商业风险为由要求解除合同，缺乏依据。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2014)高民申字第01280号
【裁判要旨】房屋买卖合同当事人因主张同时履行抗辩权导致房屋买卖合同未履行，并不影响合同效力，亦未达到合同解除的条件，房屋买卖合同继续履行。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2014)高民申字第4811号
【裁判要旨】房屋买卖合同当事人签订合同及支付全部购房款均在政府限购政策出台之前，双方的交易行为不受限购政策的制约房屋买卖合同继续履行。
摘要2：
- 日期： 02-28 10:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加房地产开发公司为第三人参加诉讼，判令该开发商协助出卖人办理房屋产权证，并判决房屋买卖合同继续履行。
摘要2：
- 日期： 03-03 16:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知（津高法[2016]158号）
【目录】一、处理原则二、《通知》的适用范围三、关于合同效力的认定问题四、关于合同继续履行的问题五、关于违约金的问题六、关于损失赔偿的问题七、关于受房地产调控政策影响案件的处理问题
摘要2：
- 日期： 03-09 10:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。
摘要2：
摘要1：解读：违约方继续履约仍不能实现合同目的时可以允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。
【注解１】合同陷入僵局，违约方有权解除合同。
【注解２】购房人因卖房人违约而遭遇限购政策被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，根据《民法典》第５８０条第２款规定，人民法院不宜判决合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同，购房人可以主张卖房人的违约责任并赔偿其所受到的损失。——参考：《民事审判实务问答》０６８.购房人因卖房人违约而遭遇限购政策，还能否请求合同继续履行
【注解３】在合同僵局情形下违约方不具有单方的合同解除权（不具有通知解除权）而仅享有提起诉讼请求终止或者解除合同诉讼的权利——（１）《民法典》第５８０条规定在合同僵局情形下为终止合同关系，并未明确规定为解除合同；（２）对于违约方解除合同权利的行使问题，《九民会议纪要》第４８条规定“违约方通过起诉的方式解除合同”，没有明确违约方可以通过直接通知对方的方式解除合同；（３）综上，在合同僵局情形下，违约方享有提起诉讼请求终止或者解除合同诉讼的权利（违约方不具有单方的合同解除权），合同解除需要以法院或者仲裁机构的裁决作为依据。
【理解与适用】对于违约方解除合同权利的行使问题，《民商审判会议纪要》第４８条表述的是“违约方通过起诉的方式解除合同”，没有明确违约方可以通过直接通知对方的方式解除合同。从上述规定来分析，违约方享有的是提起诉讼请求终止或者解除合同诉讼的权利，与守约方的单方合同解除权存在区别，合同的解除需要以人民法院或者仲裁机构的裁决作为依据，不具有单方的合同解除权。——最高人民法院研究室编著《最高人民法院民法典时间效力司法解释理解与适用》，人民法院出版社２０１２年版，第１３９页。
摘要2：【解读】合同成立后，由于主客观情势的变化，有可能遇到使合同当事人主观或客观利益遇到履行障碍，合同的继续履行有可能变得不可能或不必要，或合同当事人订立合同的目的不能实现。合同的解除是由于合同的经济目的已经丧失，即实际履行利益已经不能实现。履行利益是指合同当事人在履行合同后获得的收益。合同的利益结构分为成本与收益，一方当事人履行合同付出成本，意在获得对方的履行，增加己方的收益，这是合同履行的经济动因。但是合同履行利益丧失时，其经济动因已不复存在，履行合同也就失去了实际意义，当事人解除合同的条件也已成就。此时如果坚持合同继续履行，或者只有首守约方才能解除合同，无论是对合同当事人还是对整个社会资源的有效配置，都会有害无益。故对于这种不能履行的合同，通过变相的途径解决，赋予违约方解除权及授权法院予以解除，是有必要的。——黄金龙、毛彦：《合同履行不能时的裁判解除》，载《最高人民法院第一巡回法庭精选案例裁判思路解析（一）》，法律出版社２０１６年版，第１８０－１８１页。
【注解１】违约方不享有通知解除合同的权利——（1）使用通知方式解除合同的权利属于享有法定或者约定解除权的当事人才能行使的权利，违约方并不享有单方通知解除权；（2）违约方向守约方发送解除合同的通知不能产生解除合同的法律后果；（3）守约方在对方违约导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷，不利于经济秩序的稳定。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6019号《北京居然之家投资控股集团有限公司与马鞍山市煜凯丰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷再审案》
【注解２】合同僵局解除是否适用合同解除期间１年之规定？｜根据《民法典》第５８０条第２款规定的合同僵局解除不适用合同解除期间１年的规定。——参考案例：北京市第一中级人民法院民事判决书(2022)京01民终3393号
【注解３】合同僵局解除合同时间：（１）以主张解除合同一方当事人的起诉状副本送达对方的时间作为合同解除的时间。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法知民终1911号；（２）判决生效之日解除。——参考案例：北京市第一中级人民法院民事判决书(2021)京01民终11213号；福建省三明市中级人民法院民事判决书(2022)闽04民终62
摘要1：解读：（１）要求调整违约金属于法律赋予的抗辩权，不应作为诉讼请求要求人民法院调整；（２）违约方起诉合同继续履行并要求调整违约金应当不予受理或裁定驳回起诉。
摘要2：