- 日期： 07-18 20:50
- 作者：陈其象律师
- 标签：
【已被修改】
摘要1：最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释（2013年11月25日最高人民法院审判委员会第1597次会议通过）
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2013年11月25日由最高人民法院审判委员会第1597次会议通过，现予公布，自2014年3月1日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
四、修改《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理融资租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。”
2.将第一部分标题修改为：
“一、融资租赁合同的认定。”
3.将第一条修改为：
“人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”
4.删除第三条、第四条、第六条、第七条、第九条、第十条、第十一条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条。
5.将第五条修改为：
“承租人拒绝受领租赁物，未及时通知出租人，或者无正当理由拒绝受领租赁物，造成出租人损失，出租人向承租人主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
6.将第十二条修改为：
“有下列情形之一，出租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：
（一）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（二）合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（三）承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。”
摘要2： 7.将第十九条修改为：
“租赁物不符合融资租赁合同的约定且出租人实施了下列行为之一，承租人依照民法典第七百四十四条、第七百四十七条的规定，要求出租人承担相应责任的，人民法院应予支持：
（一）出租人在承租人选择出卖人、租赁物时，对租赁物的选定起决定作用的；
（二）出租人干预或者要求承租人按照出租人意愿选择出卖人或者租赁物的；
（三）出租人擅自变更承租人已经选定的出卖人或者租赁物的。
承租人主张其系依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，对上述事实承担举证责任。”
8.将第二十一条修改为：
“出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照民法典第七百五十二条的规定作出选择。
出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。”
9.将第二十二条修改为：
“出租人依照本解释第六条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。
前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。”
10.将第二十五条修改为：
“当事人因融资租赁合同租金欠付争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间为三年，自租赁期限届满之日起计算。”
11.条文顺序作相应调整。
摘要1：【标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】｜Ｄ７０４【租赁合同主要内容】｜Ｄ７０５【租赁最长期限】｜Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】｜Ｄ７０７【租赁合同形式】｜Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】｜Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】｜Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】｜Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】｜Ｄ７１２【出租人维修义务】｜Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】｜Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】｜Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】｜Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】｜Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】｜Ｄ７１８【推定出租人同意转租】｜Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】｜Ｄ７２０【租赁物收益归属】｜Ｄ７２１【租金支付期限】｜Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】｜Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】｜Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】｜Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】｜Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】｜Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】｜Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】｜Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】｜Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】｜Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】｜Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
【注解２】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
摘要1：租赁合同内容一般包括（１）租赁物的名称、（２）数量、（３）用途、（４）租赁期限、（５）租金及其支付期限和方式、（６）租赁物维修等条款。
摘要2：
摘要1：【目录】1.什么是租赁合同？2.什么是租赁合同特征？3.什么是租赁合同成立？4.什么是出租人义务？ 5.什么是承租人权利义务？6.房屋租赁纠纷管辖如何确定？7.什么是房屋承租人优先购买权？８.如何认定租赁合同效力？ 9.房屋租赁合同未到期强行解除出租给善意第三人，原承租人能否请求继续履行合同？10.什么是划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押的主体？
摘要2：标签|Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第11359号
【注解２】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注解３】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注解４】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申903号
摘要1：【解读１】房屋租赁合同无效情形：（１）违法建筑租赁合同无效；（２）违法的临建筑房屋租赁合同无效;（３）转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同无效;（４）租赁期限超过20年，超过部分无效。
【解读２】未经出租人同意的转租合同并非无效合同（民法典７１６条第２款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”）
摘要2：
摘要1：合法的房屋转租是指承租人经出租人同意将出租房屋剩余租赁期限转租给第三人的行为。
摘要2：
摘要1：超过剩余租赁期限的违法房屋转租是指虽经出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限，并且出租人和承租人没有另外约定的行为。
摘要2：【注解】（１）原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１５条已经删除；（２）《民法典》第７１７条规定“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”；（３）转租期限超过承租人剩余租赁期限的：Ａ．法院不应当认定超过部分的约定无效；Ｂ．而应当认定超过部分的约定对出租人不具有法律约束力（即承租人与第三人之间的租赁合同依旧有效，只是超出剩余租赁期限的约定对出租人不具有法律约束力而已）。
- 日期： 09-18 19:40
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：租赁期间届满时装饰装修处理
摘要2：
摘要1：——租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
【案号】最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决书
【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【摘要】按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果承租人拖欠出租人租金超过30天以上，出租人有权提前终止合同。出租人主张的承租人违约情形，都是发生在其与新产权人签约转让房产之前，出租人提出解除租赁合同也得到新产权人的认可。如果不允许出租人根据承租人违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。出租人提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前承租人的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人新产权人也对承租人提出解除租赁合同的行为表示认同。故对出租人请求解除租赁合同，应予以支持。
【裁判意见】现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
摘要2：【裁判主旨】《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第242-243页】
摘要1：【案号】江苏省扬州市中级人民法院（2013）扬民终字第1236号
【裁判摘要】房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任。
摘要2：【解读】房屋出租人将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给出租人用于生产，租赁期间因故导致火灾的，应依法承担相应的赔偿责任。
摘要1：【要旨】承租人经出租人同意转租，出租人不能要求承租人承担因房屋租赁期满后次承租人逾期腾房占有使用费；承租人未经出租人同意转租，出租人有权要求承租人承担因房屋租赁期满后次承租人逾期腾房占有使用费。
摘要2：
摘要1：【问题】承租人租赁权能否排除法院执行？
【解读】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果，承租人以享有租赁权为由要求停止执行不能成立。
【要旨】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，以租赁权排除法院执行，承租人必须在抵押权设定之前和法院查封之前已经订立真实有效的不动产租赁合同，并且在人民法院对不动产予以查封之前已对不动产持续占有、使用。如果不符合上述条件，则承租人的租赁权不能对抗执行，承租人在租赁期内不能阻止向受让人转移占用被执行的不动产。
摘要2：【注解１】（１）查封之前签订合法有效租赁合同的承租人租赁权不能阻止法院查封措施；（２）但可以请求在租赁期内阻止向买受人移交被执行不动产。
【注解２】承租人不能以其对房屋租赁权排除法院保全执行行为——法院仅针对房屋作出保全执行行为，并未向受让人移交占有租赁物的情况下，承租人未能提供证据证明执行法院的查封措施，妨碍、侵害或者影响到其所称的基于租赁合同而享有的权利(或权益)，承租人不能排除法院保全执行行为。
摘要1：解答：（１）租赁合同约定租赁期限超过20年的，20年租赁期限有效，超过20年的超过部分的租赁期限无效，即租赁合同约定情形超过20年的，租赁期限实际上视为20年。（２）当事人之间以任何形式规避最长20年租赁期限的约定均属于无效。（３）对于超过20年期限的，当事人可以采取合伙或者承包经营等方式，但依法不享有承租人所享有的买卖不破租赁的特权。
【解读】（１）并非仅房屋租赁最长期限不得超过２０年；（２）所有租赁合同最长租赁期限均不得超过２０年。
摘要2：【注解】当事人签订租赁合同约定租赁期限２０年，到期后自动续租２０年，对于”到期后自动续租２０年”的约定因规避《民法典》对租赁合同最长租赁期限的限制应认定无效。——参考：《民事审判实务问答》０７２.当事人约定租赁合同期限２０年，到期后自动续租２０年，该自动续期约定是否有效
- 日期： 06-10 21:56
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2016）最高法执监397号
【裁判要旨】承租人无权在执行异议程序中排除查封措施——承租人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用租赁物为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。但若查封错误不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。
摘要2：【注解】（１）查封之前签订合法有效租赁合同的承租人租赁权不能阻止法院查封措施，（２）但可以请求在租赁期内阻止向买受人移交被执行不动产。
- 日期： 02-20 09:16
- 作者：陈其象律师
- 标签：
不可抗力
摘要1：解答：因不可归责于双方的事由解除租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方按照公平原则分担；由于公平原则是《民法总则》及《合同法》规定的基本原则，对装饰装修残值损失之外的其他损失也可以适用公平原则判令受益人予以补偿。即因不可归责于双方的事由解除租赁合同，剩余租赁期限装饰装修残值损失以及之外其他损失均可以适用公平原则由双方分担损失。
摘要2：
- 日期： 03-05 16:30
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：解答：因出租方违约导致房屋租赁合同解除，装饰装修残值摊销期间应当根据租赁期限加上承租人享有续租期限作为承租人预期期限确定。
摘要2：
- 日期： 03-05 16:42
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2016)京01民终2812号
【裁判要旨】租赁合同中约定“租赁期满承租人有权递延五年租赁期”的，从真实意思解释，该条赋予承租人单方续约的权利。现租赁合同期限未届满，承租人未按合同约定递延租赁期限。故转租合同中的“超期”条款，出租人诉请确认无效或者承租人诉请确认有效均不予支持。
【裁判摘要】牡丹电子公司与城乡建设公司对补充协议一中“租赁期满乙方（城乡建设公司）有权递延五年租赁期”的理解存在争议，应当按照双方的真实意思予以确定。从该条款的约定来看，城乡建设公司有权递延五年租赁期，该约定明确具体，且具有明确的意思表示，即城乡建设公司在租赁期限届满后有权单方再递延五年租赁期，该权利是牡丹电子公司赋予城乡建设公司的单方续约的权利，因此，城乡建设公司有权选择在租赁合同期满后递延租赁期或者不递延租赁期。现租赁合同期限未届满，城乡建设公司未按合同约定递延租赁期，故城乡建设公司要求确认城乡建设公司与沁泉餐饮公司签订的写字楼租赁合同约定的租期中2019年9月30日至2024年9月1日的部分有效，无事实与法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】承租人具有单方续约权（续租权），其在租赁期间届满前“超期”转租条款属于效力待定合同。
摘要1：解读：租赁合同约定租赁期满承租人未返还租赁物则双倍支付租金在性质上属于违约金条款，当事人有权依照《民法典》第５８５条第２款的规定请求对违约金进行调整。
摘要2：
摘要1：——原告上诉后在二审期间可申请撤回起诉
【案号】最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申3044号
【裁判要旨】以租抵债的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则——（１）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。（２）债务人以其房产抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《民法典》规定的“买卖不破租赁”原则。
摘要2：【解读】佐仕公司一审诉讼请求：请求确认佐仕公司与闵原公司名下位于舞阳县县城××东段南侧的房产及附属物具有租赁权；并在租赁期限届满前停止执行（2017）豫01执1036号限期搬离公告、停止向最终受让人移交被执行的上述土地、房产及附属物。
摘要1：【优先承租权衔接适用】民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第７３４条第２款规定的，人民法院不予支持；租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第７３４条第２款规定的，人民法院依法予以支持。
摘要2：
- 日期： 02-02 09:35
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书(2017)浙0402民初1714号
【裁判摘要】首先，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同时间与原告提供的付款50万元现金的时间上来看。原告提供的取现时间为2009年5月18日、20日，而租赁房屋的时间为2009年7月1日，原告在未签订租赁合同的情况下即支付50万元的租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月支付租金的交易习惯，此为疑点一。其次，从原告与第三人郭×签订的房屋租赁合同所承租的租赁期限和租金交纳方式来看。该合同租赁期限长达20年，而高达108万元的租金总额却约定于2018年底前付清，原告自称已付清了全部租金，明显不符合一般租赁房屋按年或按月承租的交易习惯，此为疑点二。第三，从原告提供的七份房屋租赁合同来看。出租人均明确写明系本案第三人郭×，而非原告，原告仅作为经办人代签合同，故原告主张其系涉案房屋承租人无事实依据。第四，从原告陈述的涉案房屋租赁的事实来看。原告承租涉案房屋的目的仅用于其转租，明显不符合一般租赁房屋自用的交易习惯，此为疑点三。第五，原告支付的108万元租金，特别是50万元和10万元现金，仅依据两份收据、六份第三人郭×的银行存款凭证来证明，而未采用银行转账、支付宝等直接、高效、安全，且无任何争议的支付方式，明显不符合现代社会便捷快速又便于查询交易双方转账信息的支付方式，此为疑点四。综上，原告对本院腾退涉案房屋执行提出的异议，存在诸多疑点，难以采信，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】二审：嘉兴市中级人民法院（２０１７）浙０４民终１６１９号民事判决书。嘉兴市中级人民法院二审认为，钱某提交的证据不足以证明其与郭某就案涉房屋在法院抵押权登记前已形成了真实合法的租赁关系。钱某与郭某签订的房屋租赁合同存在诸多不合常理之处，包括租赁期限、租金金额、租金支付方式等。钱某未能举证证明其已在房屋被抵押前合法占有使用该房屋，其与郭某之间只存在一种普通的债权债务关系，无需给予特殊保护。判决：碧海上诉，维持原判。
- 日期： 02-02 09:56
- 作者：陈其象律师
- 标签：
多份租赁合同
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书 (2018)浙民终125号
【裁判摘要】当存在租赁期限跨越抵押权设立日期的多份租赁合同时，案外人仅可以依据抵押权成立前签订的特定租赁合同所设立的租赁权主张排除执行，而无权以租赁关系延续为由基于数份租赁合同所设立的租赁权笼统主张排除执行——既然贯荣公司享有的合同权利来源于第一份《房屋租赁协议书》，其权利主张自然不能超出第一份《房屋租赁协议书》约定的范围，且贯荣公司与正运公司已经于2012年3月2日签订第二份《房屋租赁协议书》，其在2012年3月2日后并非基于第一份《房屋租赁协议书》而享有合同权利。因此，贯荣公司得以对抗抵押权的租赁关系是应以第一份《房屋租赁协议书》约定内容为准，而不能以贯荣公司与正运公司在抵押权设定后签订的第二份《房屋租赁协议书》约定内容为准，该租赁关系存续于2010年3月30日至2012年3月2日之间，而不能延续至2020年3月31日。贯荣公司要求排除的执行行为发生在2016年8月4日之后，此时，贯荣公司就案涉房屋已不享有足以排除执行的租赁权。一审法院对贯荣公司得以对抗抵押权执行的租赁关系存续时间认定有误，导致案件的实体处理不当，应予纠正。
摘要2：【案号】浙江省温州市中级人民法院民事判决书(2017)浙03民初527号
【解读１】贯荣公司向一审法院起诉请求：1、中止对坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区厂房执行腾空措施；2、确认贯荣公司对上述厂房享有租赁权至2020年3月31日，并对其进行带租拍卖。
【解读２】一审认定事实：在执行过程中，本院于2016年8月4日作出（2015）浙温执民字第441拍卖预告并张贴于涉案厂房现场，责令厂房占有人限期搬迁，因厂房占有人未向本院申报权利，且逾期未自动迁出，本院于2017年2月28日作出中止供电的公告并张贴于涉案厂房现场。贯荣公司遂向本院提出执行异议，本院于2017年5月26日作出（2017）浙03执异37号执行裁定书，驳回贯荣公司的异议。贯荣公司不服，向浙江省高级人民法院申请复议，浙江省高级人民法院于2017年8月15日作出（2017）浙执复34号执行裁定书，撤销本院（2017）浙03执异37号执行裁定，本案发回本院重新作出裁定。本院于2017年9月22日重新作出（2017）浙03执异87号执行裁定，驳回贯荣公司的异议请求。贯荣公司不服，故向本院提起案外人执行异议之诉。
【解读３】一审法院认为，．．．．．．贯荣公司请求确认其对涉案房屋享有租赁期限至2020年3月31日的租赁权，并在对涉案房屋执行时不得除去该租赁权，有事实和法律依据，予以支持。贯荣公司请求对涉案房屋进行带租拍卖，系针对执行行为提出的异议，不属于本案审理范围，不予支持。．．．．．．一审法院判决：一、不得除去原告温州市贯荣鞋业有限公司在第三人温州市正运实业有限公司所有的坐落于温州市鹿城区双屿镇正岙工业区房屋B幢1-3层及宿舍413室、415室、417室上至2020年3月31日止的租赁权。二、驳回原告温州市贯荣鞋业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9102元，由被告中国建设银行股份有限公司温州瓯海支行负担。
【解读４】二审法院判决：一、撤销温州市中级人民法院（2017）浙03民初527号民事判决；二、驳回温州市贯荣鞋业有限公司的诉讼请求。
摘要1：解读：数份租赁合同租赁期限跨越抵押权设立日期，案外人仅可以依据抵押权成立前签订的特定租赁合同所设立的租赁权对抗已登记抵押权，而无权以租赁关系延续为由基于数份租赁合同所设立的租赁权笼统主张对抗已登记抵押权。
摘要2：
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第１１６条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”租赁物使用权并非法律规定的用益物权；（２）承租人请求法院确认其对租赁物在租赁期限内享有使用权，因违反物权法定原则不予支持。
摘要2：
- 日期： 09-07 23:12
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终702号
【裁判摘要１】一审法院认为：根据《典当管理办法》第三条的规定,典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本案中,亿嵘铜业公司并非从事典当活动的企业法人，其与朱××签订的《房屋典当合同》虽违反了《典当管理办法》的相关规定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《典当管理办法》非法律、行政法规，仅是管理性规范，不能作为判断合同无效的依据,故本案《房屋典当合同》有效。案涉合同约定朱××支付约定房屋典价款，取得了该房屋的居住使用权和收益权，合同期内，房屋不计算租金、朱××支付的典款不计算利息，亿嵘铜业公司须对房屋质量负责；朱××有权对承典房屋进行转租或转典；合同期满，亿嵘铜业公司有权收回房屋、朱××有权收回典款。该合同名义上为典当，实际上是以息代租的房屋租赁合同。故对朱××关于双方依《房屋典当合同》成立房屋租赁关系的主张，予以支持。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。涉案房屋现已由朱××装修入住、使用且该协议尚在二十年期限内，双方均应严格依约履行合同义务。朱××与亿嵘铜业公司的租赁关系发生于2015年工行长汀支行就涉案房屋设定抵押权之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，
摘要2：（续）本案中涉案房屋的租赁关系不受该抵押权的影响,法院有权对涉案房屋带租进行拍卖。故(2019)闽08执异50号执行裁定驳回朱××关于解除对涉案房屋查封强制执行措施的异议请求并无不当,朱××要求不得拍卖涉案房屋的诉讼请求无事实、法律依据,不予支持。
【裁判摘要２】二审法院认为：一审认定朱××与亿嵘铜业公司之间为租赁关系并无不当。现朱××已提供证据证明其在人民法院查封之前已签订《房屋典当合同》，并已实际支付了房屋典价款以及实际占有使用案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。一审认定朱××在最长租赁期二十年内可以继续占有和使用该财产，并无不当。另外，案涉房屋虽属于工业用房，但朱××与亿嵘铜业公司之间并非商品房买卖关系，不影响双方之间的租赁关系的成立。
【解读１】诉讼请求：1.判决不得对坐落于长汀县XX镇XX村的宿舍楼(汀建房权证城字第2××7号)X房和第一层X号店执行拍卖；2.确认朱××与第三人亿嵘铜业公司签订的《房屋典当合同》合法、有效；3.诉讼费用由被告承担。
【解读２】一审判决:一、朱××与福建省亿嵘铜业有限公司订立的二份《房屋典当合同》分别在2011年2月11日－2031年2月10日、2012年7月31日－2032年7月30日期限内合法有效；二、驳回朱××的其他诉讼请求。二审判决驳回上诉，维持原判。
【注解】典房典权人能否排除强制执行？——典房合同名义上为典当，实际上是以息代租的房屋租赁合同，典房人可以根据《执行异议和复议规定》第３１条规定排除强制执行。
- 日期： 09-30 09:43
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再431号
【裁判摘要１】从2010年4月1日《协议书》的表述看，并不能明确得出1200万元补偿款所对应的补偿内容为何。．．．．．．可见，烟台市中级人民法院（2013）烟商初字第11号民事判决、山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第203号民事判决、山东省高级人民法院（2015）鲁民再字第24号民事判决认定基于合同目的，《协议书》应包括案涉宿舍楼拆迁，显属对合同目的的片面解释，在逻辑上不能周延。
【裁判摘要２】证人与当事人存在诉讼纠纷对该方作出不利证言无其他证据作证不能采信——关于颜某的证言，由于颜某在本案一审中出庭作证时，鑫龙公司与颜某之间因颜某对鑫龙公司负有债务到期未偿还发生纠纷并正在诉讼之中，颜某因此与鑫龙公司之间存在利害关系，其作出的不利于鑫龙公司的证言，在无其他证据加以佐证的情况下，不应采信而得出鑫龙公司负有拆迁案涉宿舍楼的事实认定。
【摘要】本院再审认为，本案再审争议焦点是鑫龙公司是否负有对36户职工宿舍楼进行拆迁的合同义务，刘××等9人是否因鑫龙公司未完成对该宿舍楼的拆迁而应返还给牟维飞1200万元补偿费。具体分析如下：第一，从2010年4月1日《协议书》的表述看，并不能明确得出1200万元补偿款所对应的补偿内容为何。．．．．．．在《协议书》约定不明的情况下，鑫龙公司作为合同相对方对自己搬迁自己的财产设定义务，与一般合同当事人通过合同处分自己权利的做法相符，而在鑫龙公司并非专门从事拆迁事务的企业的情况下，若要认定鑫龙公司为自己设定了拆迁并非属于其自己所有也未占有和使用的财产的合同义务，则当事人需提供证据加以证明；否则，根据合同相对性原则，对《协议书》约定的鑫龙公司的义务，即应解释为其搬迁自己财产。．．．．．．可见，烟台市中级人民法院（2013）烟商初字第11号民事判决、山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第203号民事判决、山东省高级人民法院（2015）鲁民再字第24号民事判决认定基于合同目的，《协议书》应包括案涉宿舍楼拆迁，显属对合同目的的片面解释，在逻辑上不能周延。第二，在牟××竞拍案涉土地和房产时，鑫龙公司已经租赁该块土地和厂房经营使用，并且在租赁期限届满后，作为重组方对案涉土地和厂房的原所有权人龙口棉纺织厂进行了重组，负责接收棉纺织厂职工。
摘要2：（续）因此，牟××与鑫龙公司就案涉土地和房产之间存在着较为复杂的关系，虽然在《协议书》签订时租赁已经到期，但据此即推定补偿内容包括鑫龙公司搬迁经营损失和设施损失等不符合常理，显然罔顾本案上述基本事实，存在重大逻辑缺陷。第三，关于颜某的证言，由于颜某在本案一审中出庭作证时，鑫龙公司与颜某之间因颜某对鑫龙公司负有债务到期未偿还发生纠纷并正在诉讼之中，颜某因此与鑫龙公司之间存在利害关系，其作出的不利于鑫龙公司的证言，在无其他证据加以佐证的情况下，不应采信而得出鑫龙公司负有拆迁案涉宿舍楼的事实认定。第四，本案无论是委托合同纠纷，还是拆迁补偿合同纠纷，抑或无名合同纠纷，均为一般合同纠纷，应适用“谁主张，谁举证”的举证责任原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。．．．．．．故牟××作为一审原告，应当对其主张刘××等九人返还1200万元补偿款提供证据加以证明。但牟××所提交的证据中，仅有颜某的证言与1200万元对应的鑫龙公司合同义务是否包括36户职工宿舍楼拆迁存在直接关联，其他证据均与该待证事实没有直接关联，而且如前所述，颜某的证言不应采信而得出鑫龙公司负有拆迁案涉宿舍楼的事实认定。在这种情况下，牟××提供的证据不足以证明该1200万元对应的鑫龙公司负有的合同义务中包含对案涉宿舍楼完成拆迁，无法达到人民法院确信该待证事实存在高度可能性的程度，故其应当承担相应的不利后果。烟台市中级人民法院（2013）烟商初字第11号民事判决、山东省高级人民法院（2014）鲁商终字第203号民事判决、山东省高级人民法院（2015）鲁民再字第24号民事判决基于错误的举证责任分配得出的事实认定，应予纠正。第五，．．．．．．可见，从《协议书》的履行事实，亦得不出36户职工宿舍楼的搬迁应由鑫龙公司承担的结论。
【解读】双方对《协议书》第四条约定，即“牟××按约定付给鑫龙公司补偿费后，2010年9月底前拆迁完毕”双方存在争议，该约定并未明确载明拆迁内容是否包括涉案36户职工宿舍楼。牟××主张1200万元是对原棉纺织厂36户职工宿舍楼搬迁安置和拆除警务室的补偿款，刘××等九人则主张是对鑫龙公司经营损失、搬迁重建、成套设备及管线、变压器等附属设施、租赁期内新建的仓库和车间的补偿以及合作开发房地产的前期可得利益损失的补偿。本案的争议焦点为：1200万元补偿款中是否包括对36户职工宿舍楼的搬迁安置费用。
- 日期： 10-25 07:56
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号
【裁判摘要】《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”；确立了同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权源于租赁合同，作为一种特殊债权，受到了物权化的特殊保护。基于租赁合同，承租人主要享有两种权利：一是依据租赁合同，请求出租人按照约定的标准交付租赁物的权利；二是占有租赁物后，对于租赁物占有使用的权利。前者属纯粹债权性的权利，适用债权的相对性及平等原则；后一种权利因具备“占有”这一公示性表征，则会产生物权化与特殊保护之问题，亦为真正意义上之租赁权。即，对租赁权的物权化特殊保护与其具有“占有”这一物权公示状态密不可分，亦因此，实质性租赁权的成立以占有为条件，判断租赁权产生对抗性的时间起点亦为占有时；此亦符合确立“所有权变动不破租赁”原则，以避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权之制度本意。于不动产执行之时，在先设立的租赁权得以对抗抵押权，承租人须同时满足以下条件：一是于抵押权设立前成立真实有效的租赁合同关系；二是承租人实际占有使用该不动产；承租人有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。具体言，就租赁权与抵押权的对抗效力，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约履行支付租金的合同义务，并实际占有使用租赁物的，可以认定成立在先租赁权；在此情形下，租赁权之物权化保护规则得以适用。．．．．．．(一)旌展贸易公司与佳宇电机厂是否成立真实有效的租赁合同关系．．．．．．．书面合同作为当事人之间达成一致合意之载体，于依法成立时对合同双方产生拘束力及履行效力，但于认定合同双方之间的合同关系或者合同当事人所享有合同项下之权益，得以对抗合同之外权利或其他法律关系时，除审查是否签订真实的书面合同外，还应综合考量该合同是否进行了备案或公证、是否实际履行了合同项下义务、是否基于合同义务之履行产生一定的对外公示状态等合同履行事实，以评判当事人之间是否真实形成足以产生外部对抗效力的合同关系。．．．．．．(二)旌展贸易公司是否实际占有使用案涉厂房｜租赁权就性质而言属债权而非物权。
摘要2：（续）合同法上之“所有权变动不破租赁”，突破合同相对性之一般规则，赋予承租人特殊的权益保护，故亦称之为租赁权之物权化。债权之物权化保护，应具有一定形式的权利外观作为公示方式；合法有效的公示，方能产生对抗买受人的效力。因此，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当提交证据证明其于所主张的租赁期内实际占有使用该不动产。同时，基于租赁权得以对抗其他一般债权之本质，在于保护承租人对承租物实际利用之自由和利益，故上述“占有使用”，通常认为应是承租人实质意义上的实际占有使用；这是由于，如果离开承租人对租赁物具有直接支配、控制的物权化权利外观和内涵，则很难产生优于普通债权之特别效果。．．．．．．综上所述，旌展贸易公司提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的租赁权，其请求确认带租拍卖、中止要求其腾房、停水停电等强制措施的执行异议，不能成立。
摘要1：解读：（１）承租人主张租赁权排除租赁期内对租赁物强制交付，符合执行异议的受理条件；（２）承租人未向执行法院申报租赁权，有权基于租赁权提出执行异议。
摘要2：【注解】房屋拍卖成交后案外人以享有租赁权为由申请排除房屋强制交付是否超出异议期限？｜（１）房屋由第三人受让，执行法院尚未向不动产登记部门送达协助变更登记手续，未超过异议期限，否则超过异议期限；（２）房屋由申请执行人或被执行人受让，在执行程序尚未完全终结前则未超过异议期限，否则超过异议期限。——2019年11月29日最高人民法院(2019)最高法执他2号复函规定:....本案中，法院将涉案房屋交给申请执行人抵债后，要求被执行人及相关人员限期腾退房屋，实质上否认了被执行人及相关人员继续占有涉案房屋的权利。案外人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用
该房屋为由提出异议，阻止在租赁期内强制交付涉案房屋，属于法律规定的案外人异议情形，人民法院应当依照民事诉讼法第227条进行审查处理。”
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第１６０条规定“附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效”，合同期限届满属于附终止期限的民事法律行为；（２）合同期限届满属于《民法典》第５５７条第１款第６项规定“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”债权债务终止情形，产生合同终止的法律效力。
摘要2：【注解】《民法典》第７３４条第１款规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”——租赁期限届满并不产生合同终止的法律效力，而只是租赁期限为不定期。