摘要1：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告（法释[2003]7号）——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十、修改《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.将第三条修改为：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
3.删除第七条、第八条、第九条、第十四条。
4.将第十五条修改为：
“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
5.将第十八条修改为：
“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
摘要2： 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
6.将第十九条修改为：
“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
7.将第二十六条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”
8.将第二十七条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”
9.条文顺序作相应调整。
- 日期： 07-24 23:43
- 作者：陈其象律师
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审判会议纪要
摘要1：2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）
【目录】一、民事审判工作的总体要求 二、关于物权纠纷案件 三、关于房地产纠纷案件 四、关于建设工程合同纠纷案件五、关于民间借贷纠纷案件 六、关于侵权责任纠纷案件 七、关于婚姻家庭纠纷案件 八、关于劳动争议纠纷案件 九、关于民事诉讼程序及其他问题
摘要2：·最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终602号【裁判摘要2】中铁公司上诉还主张，依据最高人民法院颁布的《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）第27条“当事人以《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二项、第三项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程优先受偿权期间起算点的，不予支持”规定，不能以工程转移占有之日为优先受偿权行使期间的起算点，批复规定的竣工之日仅指“工程竣工验收合格之日”。但经本院当庭核对，中铁公司所提交的《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）的条文内容为虚假。对此，中铁公司的解释是在找到该纪要时，并不知道该纪要内容为虚假。为此，中铁公司当庭表示不再以其提交的虚假《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）作为支持其主张的依据。
摘要1：【序言】随着房价上涨，房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”！许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生，最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而，商品房买卖绝对不是简单的事情，其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈，最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同？2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？3.什么是商品房包销合同？4.“楼盘广告”的性质如何认定？商品房销售广告和宣传资料性质如何认定？ 5.什么是商品房现售合同？出售商品房现房应当具备那些条件？ 6.商品房预售合同有那些特点？商品房预售有哪些条件？ 7.什么是商品房预售登记？8.商品房预售后，开发商变更规划设计有哪些规定？ 9.什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办？11.什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？12.什么是“按揭”？13.什么是“楼花抵押”？14.什么是商品房“五证”、“两书”？15.房地产权属证书包括那些证书？购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？16.什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积？ 18.如何计算房屋使用率？19.商品房面积误差如何处理？ 生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？20.什么是商品房税费？购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？21.屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主，其约定是否有效？22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议？23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？25.房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？26.开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？27什么是开发商迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？28.购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
摘要2：【目录（续）】29.什么是商品房买卖合同法定解除权？购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任？ 30.购房者退房情形有哪些？ 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定？ 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算？ 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使？34.一房二卖合同，谁是所有人？35.签订买卖合同做为民间借贷担保，如何认定法律关系？附录1：商品房买卖合同（包括预售合同）交房和办证的诉讼时效；附录2：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还房屋使用费标准；附录3：商品房购房款是否具有优先受偿
摘要1：【关键词】建设工程合同；建设工程勘察合同；建设工程设计合同；建设工程施工合同；建设工程监理合同；建设工程合同订立；发包人主体资格及发包人义务；发包人责任；承包人资质及承包人义务；办事处、项目部法律地位；建设工程施工合同解除权；建设工程合同禁止性规定；肢解分包；转包；挂靠；非法分包；分包；指定分包；联合承包；劳务分包；无效建设工程施工合同；垫资条款；黑白合同；开工日期；竣工日期；工期；建设工程合同质量责任；建设工程竣工验收及验收备案制度；建筑工程质量保证（保修）制度；工程量；工程造价；工程价款结算；签证；索赔；竣工结算文件自动成就条款；工程款利息；工程款支付；建设工程承包人优先受偿权；工程款纠纷起诉条件；建设工程施工合同诉讼主体；挂靠经营；建设工程鉴定
摘要2：无
摘要1：第三人撤销之诉是指因不能归责于本人的事由未参加诉讼的有、无独立请求权第三人，有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分、全部内容错误，损害其民事权益的，可以向作出该判决、裁定、调解书的法院提起诉讼，提出改变、撤销的诉讼请求。
【注解１】（１）明显过错是程度较重的过错形态，是一般过失以上的过错，以故意、重大过失为主；（２）明显过错更强调其主观上的过错形态，原则上应当排除过错推定以及客观过错的形态（如通常在判断有无过错的“知道或者应当知道”时，“应当知道”即属于客观过错的范畴，一般不宜认定为有明显过错）；（３）有独立请求权第三人以人民法院未通知其参加诉讼证明其无过错不能成立（法院通知第三人参加诉讼不适于有独立请求权第三人）；（４）无独立请求权第三人仅以人民法院未通知其参加诉讼即认定其无过错不妥当（无独立请求权第三人参加诉讼可以由人民法院通知其参加，也可以申请参加诉讼）：法院未通知其参加诉讼时可以作为其无过错的初步证据，还要看无独立请求权第三人对诉讼的了解情况以及其参加诉讼的必要性，如果能够证明无独立请求权第三人对诉讼非常清楚，对诉讼结果与其利害关系能够作出判断，但未参加诉讼的，应当视为其有明显过错。——参考：《民事审判实务问答》269.第三人撤销之诉中如何认定第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼的情形属于“无明显过错”
【注解２】（１）第三人撤销之诉中应当以撤销判决为主，而非以改变判决为主；（２）改变判决的适用应当有严格的条件限制（必须以第三人撤销诉讼请求为限；请求改变内容应当与撤销内容直接关联）；（３）改变判决只是在原审当事人未上诉，针对一审即生效的裁判文书而提起的第三人撤销之诉由前诉一审法院管辖的情况下法院才可以作出改变原审裁判文书的判决。——参考：《民事审判实务问答》270.对第三人撤销之诉的裁判是否可以任意选择适用改变判决和撤销判决
【注解３】第三人撤销之诉的基础条件包括：（１）第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼（包括一审、二审）；（２）有证据证明拟请求撤销的裁判部分或者全部内容错误；（３）第三人的民事权益因此受到损害。——参考：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民终657号
摘要2：【注解４】公司对认定分公司承担责任的裁判不服无权提起第三人撤销之诉。——《指导案例149号：长沙广大建筑装饰有限公司诉中国工商银行股份有限公司广州粤秀支行、林传武、长沙广大建筑装饰有限公司广州分公司等第三人撤销之诉案》
【注解５】债权人对债务人与第三人之间赠与合同纠纷不具有第三人撤销之诉的原告主体资格。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4175号
【注解６】申请查封人对被查封财产在查封后擅自对外抵押民事案件有权提起第三人撤销之诉。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民终1892号
【注解７】办理了商品房买卖合同备案登记的买受人并非建设工程施工合同纠纷（包括建设工程价款优先受偿权）案件第三人。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申1634号
【注解８】第三人撤销之诉立案标准是否采取实质审查标准？｜第三人撤销之诉案件的立案标准与普通民事案件不同，需进行一定程度的实质性审查。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3750号
摘要1：担保物权实现是指担保物权人于其债权已届清偿期却未获清偿时，可处分担保财产，以使其债权优先受偿的行为（担保物权实现是在债务人不履行债务时，担保物权人经法定程序，通过将担保标的物折价、拍卖、变卖等方式，使其债权得到优先受偿的过程）。
【注释】实现担保物权案件执行范围仅限于裁定拍卖、变卖担保财产｜实现担保物权案件执行程序中，无论提供担保的是主债务人还是第三人，执行法院均不能执行担保人的非担保财产——《民事诉讼法》第１９７条规定“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；．．．．．．”已经将裁定执行的财产范围限定为“担保财产”，执行法院不应超越担保财产范围作出裁定并据以执行。
摘要2：【注解１】抵押权人申请实现抵押权不必以抵押人与抵押人就抵押的实现方式先行协商未达成协议为前提（《民法典》第４１０条只是赋予抵押权人更多的抵押权的实现途径，而不是申请人向法院申请实现担保物权的前提条件）。——参考：《民事审判实务问答》274.申请实现抵押权是否以抵押权人与抵押人就抵押权的实现方式先行协商未达成协议为前提
【注解２】《民事诉讼法司法解释》第３７１条规定对实现担保物权案件的审查是形式审查而非实质审查，法院的形式审查主要是审查担保物权实现的条件是否成就（包括担保物权是否有效成立、履行期限是否届满、担保物权的实现条件是否成就等）。——参考：《民事审判实务问答》275.对申请实现担保物权案件的审查是实质审查还是形式审查
【注解３】担保物权人通过非讼执行程序实现担保物权是否为担保物权人通过诉讼程序实现担保物权的前置程序？——（１）担保物权人可以选择非讼程序或者诉讼程序实现担保物权；（２）但如果担保物权人直接选择诉讼程序而担保人在诉讼中并未提出实质性争议，此时应由担保物权人承担诉讼费用（因担保物权人增加的费用应自行承担——参考《民法典担保制度解释》第４５条第１款规定：“．．．．．．因担保人的原因导致担保物权人无法自行对担保财产进行拍卖、变卖，担保物权人请求担保人承担因此增加的费用的，人民法院应予支持”）。
- 日期： 08-10 11:07
- 作者：陈其象律师
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案外人执行异议
摘要1：案外人异议是指在执行过程中，案外人（本案当事人以外的人）对执行标的提出不同意见（对法院强制执行的标的主张权利，目的在于阻止特定财产执行）。
摘要2：【目录】案外人异议提出主体；案外人异议事由；案外人异议期间；案外人异议形式：必须采取书面形式提出异议；案外人异议审查内容；案外人依据另案生效法律文书对执行标的提出异议的审查标准；案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时处理；金钱债权执行中预告登记权利人提出案外人异议审查规则；案外人主张不动产租赁权异议的审查标准；案外人异议审查处理；案外人异议审查结果；案外人、当事人对异议裁定不服救济途径；案外人异议之诉、申请执行人许可执行之诉；提示：被执行人与案外人恶意串通通过仲裁程序规避执行的解决方案（民事诉讼法司法解释第479条）；提示：案外人异议裁定不具有既判力；提示：案外人异议的适格主体；提示：案外人异议之诉的程序要件和实体要件；提示：案外人对执行标的物主张享有租赁权属于实体异议
- 日期： 08-10 20:19
- 作者：陈其象律师
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中止执行
摘要1：执行中止是指执行程序开始后，由于出现某种法定原因暂时停止执行，等待法定原因解除后再恢复执行的制度。
摘要2：【注解１】（１）刑民交叉案件中止，在审判阶段主要判断是否属于同一事实或同一法律关系，执行阶段则需判断是否属于刑事案件涉案财物；（２）申请执行人以其享有优先受偿权对中止执行提出异议不予支持（可能存在其他优先权人）。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2020)最高法执复1号
【注解２】当事人对法院未作出暂缓执行或者中止执行有异议有权提出执行异议。——参考案例：最高人民法院执行裁定书（2020）最高法执复66号
摘要1：最高人民法院对工商银行福建省厦门市分行对陕西省高级人民法院执行厦门宏都大饭店异议案的复函（2004年2月27日 [2003]执监字第99号）
【提示】
①对被执行人财产采取执行措施须“被执行人享有该财产的所有权”。被执行人不享有所有权的，属于执行对象错误。
②抵押人用设定抵押的房产作为设立公司的出资，不妨碍抵押权人可以追及抵押物而实现抵押权。
摘要2：
摘要1：担保法规定民事责任类型包括：担保责任（履行责任和维持责任）、赔偿责任（缔约过失责任）。
摘要2：
摘要1：一、担保法：1.什么是担保法立法目的和担保法基本原则？2.什么是我国担保法调整对象？3.什么是担保法时间效力？
二、担保法律关系：4.什么是担保法律关系？
三、担保类型：5.什么是担保、反担保、再担保？6.什么是典型担保、非典型担保？6.1什么是所有权保留担保？ 6.2什么是建设工程承包人优先受偿权？7.什么是司法程序担保（诉讼担保）？8.什么是对外担保？ 9.什么是共同保证？10.什么是共同抵押、质押？11.什么是独立担保12.什么是公司担保行为？ 12.1什么是公司对外担保行为？
四、担保效力：13.担保合同效力如何认定？13.1什么是“名为担保、实为借款”合同效力？14.其他组织、无权利能力社团及其执行机构提供担保的效力如何认定？15.公法人担保效力如何认定？ 16.表见代表和表见代理担保合同效力如何认定？法定代表人、负责人越权的代表人责任如何认定？
五、担保物权：17.什么是担保物权？17.1担保物权存续和行使期间如何确定？17.2什么是担保物权优先受偿权行使限制？17.3什么是实现担保物权案件？
六、担保责任：18.什么是担保人追偿权?19.担保民事责任形式有哪些？20.什么是无效担保合同民事责任？21.1借款合同涉嫌犯罪的担保人责任如何认定？ 21.2民间借贷涉嫌或构成非法吸收公众存款罪，合同一方当事人可能被追究刑事责任的，并不当然影响民间借贷合同以及相对应的担保合同的效力
七、担保人诉讼地位：22.一般保证人诉讼地位如何认定？23.连带责任保证人诉讼地位如何认定？24.分支机构保证人诉讼地位如何认定？25.债务人起诉债权人和债权人反诉案件中保证人诉讼地位如何认定？26.抵押权诉讼中物上保证人诉讼地位如何认定？27.质权诉讼当事人诉讼地位如何认定？28.人保物保并存当事人诉讼地位如何认定？
八、保证人抗辩权：29.什么是保证人主债务诉讼时效抗辩权？
九、担保纠纷管辖：30.担保纠纷案件管辖如何确定？
摘要2：
摘要1：解读：（１）人民法院在判决书、调解书中未明确建设工程款享有优先受偿权的，并不妨碍权利人申请行使其优先受偿的权利；（２）执行分配中建设工程价款优先受偿权不以法律文书明确规定为前提，执行分配中建设享有优先受偿权的工程款应当优先受到清偿。
【注解】建设工程优先受偿权的行使方式有哪些？．．．．．．承包人向执行法院主张其对建设工程享有建设工程价款优先受偿权的，属于承包人行使建设工程价款优先受偿权的合理方式。——来源：最高人民法院第四巡回法庭《疑难案件裁判要点与观点》
【注释】根据《民法典》第８０７条规定，承包人可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程款就该工程折价或者拍卖价款优先受偿——承包人在执行程序中可以直接主张建设工程价款优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 11-19 14:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】工程所有权人不是工程付款义务人，施工单位也可对项目拍卖的工程款享有工程价款优先受偿权——依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，设置建设工程价款优先受偿权是考虑到承包人的劳动已经物化到建筑物之中，当发包人不能按照约定支付工程款时，赋予承包人对工程优先受偿的权利，以保护承包人对工程价款的实际受偿，是对工程款债权进行的特殊保护。故建设工程价款优先受偿权的基础权利来源于承包人所享有的工程款债权。按照瑞富公司与华泽公司签订的《项目合作开发协议》的约定，案涉工程项目由瑞富公司提供土地，由华泽公司承担项目开发的全部风险，无论项目是否盈利，华泽公司均向瑞富公司支付固定收益，项目开发、建设、销售以瑞富公司名义进行，华泽公司全部付清瑞富公司固定收益、承担项目对外全部负债后，项目整体转让至华泽公司名下，由华泽公司独立开发建设。而实际履行协议中，由华泽公司作为发包人与华宸公司签订了《建设工程施工合同》，之后因《项目合作开发协议》解除未能继续履行，现案涉工程在瑞富公司名下。华宸公司已向瑞富公司移交了施工工程，因华宸公司的施工行为，建筑材料和劳动力已经物化为在建工程，已经和在建工程不可分离，优先受偿权的标的物为华宸公司施工所完成的工程。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”的规定，华宸公司作为案涉工程的承包人有权依法主张对案涉工程的优先受偿权。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申3851号
【摘要】首先，华宸公司就案涉工程价款享有优先受偿权。本案中，承包人华宸公司履行了施工义务，并向瑞富公司移交了施工工程。由于华宸公司的工程款未付清，其劳动已物化为在建工程且不可分离，故华宸公司对其施工完成的工程享有建设工程价款优先受偿的权利。其次，华宸公司主张案涉工程价款的优先受偿权并未超期。本案中，华宸公司与华泽公司未就工程款进行结算，案涉建设工程价款数额未确定。华宸公司在2016年9月1日就案涉工程价款提起本案诉讼时，一并主张工程价款的优先受偿权，并未超过《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十二条规定的六个月期限。
- 日期： 11-19 15:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】发包人以在建工程抵押向银行申请贷款用于支付工程款，承包人收到银行贷款资金后，按照与发包人事先商定将工程款转付至发包人指定账户的，承包人不得再以未收到该部分工程款为由主张建设工程价款优先受偿。
摘要2：
- 日期： 11-23 19:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】从上述协议约定可知，对于下欠的工程款，双方实质上作了两种约定，一种是现金支付，另一种是以部分房屋协议折价抵顶。原审判决仅审查了2016年1月9日协议，而遗漏2016年1月10日抵房明细表未予审查，对于协议及抵房明细表中约定的以部分房屋折价支付工程价款的约定，是否构成工程价款优先受偿权的行使，未予审理认定。仅基于以现金支付部分工程款的约定，即认定宇丰公司应给付工程款的日期按双方2016年协议为2016年1月31日，至海天公司2019年2月向一审法院起诉时已超过法定的六个月期限为由，驳回海天公司关于工程价款优先受偿权的诉求，认定事实不清。
摘要2：【案号】山西省高级人民法院民事判决书(2020)晋民终710号
【二审判决认为】本案中，海天公司、宇丰公司与栗××、张××于2016年1月9日签订了《协议书》，就案涉工程付款金额、付款时间等内容进行了约定，其中第一笔款付款时间为2016年元月，一审法院认定宇丰公司应当给付工程价款之日为2016年1月31日并无不当，而海天公司于2019年2月向一审法院提起诉讼主张建设工程价款优先权，一审法院认定海天公司提起本案诉讼前，已经超过了上述规定的优先受偿权六个月的行使期限符合法律规定。．．．．．．而质量保修金是指建设单位与施工单位在建设工程承包合同中约定或施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收交付使用后，从应付的建设工程款中预留的用于维修建筑工程在保修期间和保修范围内出现的质量缺陷的资金。通常保修期满后，建设单位应将质量保修金返还给施工单位。质量保修金系为保障工程质量而缴纳的，不属于应付工程款，因而不应以建设单位返还质量保修金的时间作为应付工程款的认定时间。
- 日期： 11-23 20:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【法律问题】建设工程施工合同纠纷案件中，建成的房屋已办理网签，承包人是否仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿？
【法官会议意见】建设工程价款优先权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时，建设工程价款优先受偿权就已经成立。商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价优先受偿权因此不成立或者消灭。如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于权利顺位问题，可另行解决。
摘要2：
- 日期： 12-11 15:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【载《最高人民法院公报》2022年第9期（总第313期）第29-32页】
【裁判摘要】承包人出具虚假的工程款收款证明，就其未获清偿的工程款债权主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
【摘要１】关于南通二建就案涉工程应否享有建设工程价款优先受偿权的问题。建设工程价款优先受偿权是建设工程承包人享有的一项法定优先权，但承包人不得滥用该项权利，且在特定情形下，因承包人自身存在过错行为，其还可能丧失建设工程价款优先受偿权。本案南通二建就案涉工程应否享有建设工程价款优先受偿权，应结合南通二建所实施行为的主观过错、后果、是否损害他人合法权益、是否影响建筑工人利益等因素综合予以认定。第一，从主观过错来看，南通二建在原审中自认其曾向上海农商行浦东分行出具了落款时间分别为2016年3月31日、5月10日、5月23日、8月22日、8月30日的5份《施工方已收到资金确认函》，确认收到工程款261 466 700元。南通二建作为长期专业从事工程建设的市场主体，应对上海农商行浦东分行要求其出具收到资金确认函的目的以及其出具收到资金确认函所产生的法律后果具有相应的认知。在此情况下，南通二建仍向上海农商行浦东分行出具与实际收到工程款金额不符的《施工方已收到资金确认函》，并将其实际收到的 145432 901元工程款中的115 692 901元返还给了佳程房产公司，配合佳程房产公司套取上海农商行浦东分行贷款。南通二建的行为在主观上存在重大过错，其应对此承担相应的法律责任。第二，从行为后果来看，南通二建在原审中自认由其出具的5份资金确认函载明其已收到佳程房产公司支付的工程款合计261 466 700元，超过原审法院认定的南通二建施工工程的总价款 157 704663．49元。发包人欠付工程款是承包人享有建设工程价款优先受偿权的前提和基础，南通二建在收到资金确认函中确认收到的工程款已超出其实际应得的工程款，其因为自身的过错行为丧失了主张建设工程价款优先受偿权的事实基础，其不应再享有该项优先权。第三，从是否损害他人权益的角度来看，虽然南通二建出具5份收到资金确认函的对象为上海农商行浦东分行，但该行为导致佳程房产公司从上海农商行浦东分行获取的本应用于支付工程款的贷款被挪作他用，而具有优先受偿权的工程款未获清偿，必然会影响佳程房产公司其他债权人的债权受偿，
摘要2：（续）故南通二建出具收到资金确认函的行为，不仅损害了上海农商行浦东分行的合法权益，而且损害了佳程房产公司其他债权人的合法权益，其对佳程房产公司享有的工程款债权不应再优先于上海农商行浦东分行对佳程房产公司享有的贷款债权，以及其他债权人对佳程房产公司享有的债权。第四，南通二建并未提供证据证明其就案涉工程不享有建设工程价款优先受偿权会损害建筑工人利益。综上，二审判决认定南通二建就案涉工程因其自身过错行为不享有建设工程价款优先受偿权，并无不当。
【摘要２】关于上海农商行浦东分行在本案中是否享有上诉权的问题。南通二建关于其对案涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿的诉讼请求与上海农商行浦东分行实现案涉工程抵押权的优先顺位直接相关，本案的处理结果与上海农商行浦东分行具有法律上的利害关系，上海农商行浦东分行在一审时以第三人身份参加本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定。一审判决判定南通二建对案涉工程折价、拍卖的价款享有优先受偿权，已实质性地影响到上海农商行浦东分行享有的案涉工程抵押权的行使和实现，上海农商行浦东分行因一审判决结果实际上承担了相应的法律后果。在此情况下，二审法院认定上海农商行浦东分行享有上诉权，并无不当。南通二建关于上海农商行浦东分行无权提起本案上诉的主张，本院亦不予支持。
- 日期： 12-11 15:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】一审判决损害其利益的第三人有权提起上诉——《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条一方面规定了“人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”，同时又规定了“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼”，该规定赋予了无独立请求权第三人提起撤销之诉的权利。在此情形下，作为已经是本案第三人的农商银行，基于原判项中的优先受偿权与其抵押权之间存在民事权利的冲突，南通二建优先受偿权的享有损害其抵押权权益，在此情形下农商银行对优先受偿权提出异议而上诉，符合民事诉讼法的基本原理和精神，本院确认其有权提起上诉。
【裁判摘要２】本案的关键在于，南通二建的优先受偿权与农商银行的抵押权产生冲突的情况下，两权利相较应当如何保护的问题。本院注意到，农商银行与佳程房产公司签订《固定资产借款合同》、《抵押合同》，约定佳程房产公司向农商银行借款400,000,000元用于商业用房开发，并将系争工程抵押给农商银行并办理了抵押登记。农商银行在发放贷款过程中，一方面要求审核工程进度，一方面要求建设工程的施工方南通二建出某《施工方已收到资金确认函》。农商银行的上述行为，是对其抵押权的保护。南通二建明知出某《施工方已收到资金确认函》系配合佳程房产公司获得贷款发放仍予以出某，甚至在实际收到相应工程款后将款项返还给佳程房产公司，南通二建的资金处分行为是其对自己权利的处分，应承担相应的法律后果。本院综合衡量南通二建的优先受偿权和农商银行的抵押权，认为农商银行已经尽其所能维护其抵押权利益，而南通二建返还已收款项后再主张欠付工程款优先受偿权，损害了农商银行的权益，本院难以支持。
摘要2：——承包人出具虚假的工程款收款证明对其行使建设工程价款优先受偿权的影响
【裁判摘要】承包人不得滥用建设工程价款优先受偿权。承包人的过错行为使工程款债权形成已获清偿的外观，发包人的其他债权人基于该外观而产生的合理信赖利益应予保护。承包人事后就该部分工程款债权主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
【案件索引与裁判日期】一审：上海市第一中级人民法院（2017）沪01民初1450号判决（2020年4月13日）；二审：上海市高级人民法院（2020）沪民终433号判决（2020年12月4日）；再审：最高人民法院（2021）最高法民申3629号裁定（2021年8月10日）
- 日期： 12-28 08:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：购买商铺目的是投资而非用于居住，不足以对抗承包人享有的建设工程价款优先受偿权，不能适用《执行异议和复议规定》第２９条规定。
摘要2：
- 日期： 01-30 22:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）申请执行人对第三人提供担保财产不享有优先受偿权；（２）已经办理抵押、质押登记手续的依法享有优先受偿权。
解析：（１）法院可以对第三人提供担保财产进行查封、扣押、冻结（取得对担保财产的首封处置权而非优先受偿权），担保书约定不得查封、扣押、冻结的除外；（２）法院对第三人提供担保财产进行查封、扣押、冻结控制性措施后，该担保财产即使为他人再次提供担保也不得对抗申请执行人，法院可以直接对第三人担保财产采取变价等执行措施。
摘要2：
摘要1：解读：配电工程的承包人享有建设工程价款的优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 02-05 18:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：［结论意见］我们认为，综合《民法典》实施前后的审判实践及最新的司法解释，配电工程虽然是依附于主体结构的附属工程，完工后多与主体工程融为一体，但参照装饰装修工程的优先受偿权，其是具备折价或拍卖条件的，若诉讼中发包人提出配电工程不宜折价、变卖，应当由其举证。同时审判阶段确认的优先受偿权，执行阶段，法院应当将配电工程与其他工程分别进行评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定配电工程承包人可以优先受偿的金额。
摘要2：
- 日期： 02-16 18:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】保全顺位决定了债权清偿的先后顺序，保全金额则决定了顺位在先的债权人在多大范围内受偿。如果抛弃保全金额，仅考虑保全顺位，顺位在后的轮候查封债权人的利益将无法得到保障，财产保全、轮候查封等制度将失去意义——关于章×就嘉信国际公馆17套房产变价款应受偿的金额如何确定的问题｜《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”创设轮候查封制度，目的在于最大限度的保障在后主张权利债权人的权益，防止债务人利用法律漏洞转移财产，逃避执行责任；主要作用在于确保轮候查封债权人能够取得在先查封债权人从查封物中所得利益的剩余部分。《最高人民法院关于适用的解释》(法释[2015]5号)第五百一十六条规定：“当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第55条规定：“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。”上述规定均明确了对于多个债权人的普通债权，应根据查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。在具体分配案款时，财产保全的顺位与保全的金额应结合起来一并考虑，二者不可分割。保全顺位决定了债权清偿的先后顺序，保全金额则决定了顺位在先的债权人在多大范围内受偿。如果抛弃保全金额，仅考虑保全顺位，顺位在后的轮候查封债权人的利益将无法得到保障，财产保全、轮候查封等制度将失去意义。本案中，章×对案涉房产系首封债权人，其与城投公司对嘉信公司的债权均为普通债权，故章×对案涉房产的变价款应优先于城投公司受偿。至于章×受偿的具体数额问题，根据已经查明的事实，浔阳法院于2017年9月18日以(2016)赣0403执480号执行裁定及协助执行通知书查封嘉信国际公馆1栋的房屋产权交易，限额为人民币900万元，并先后于2018年10月30日以(2016)赣0403执480号之一执行裁定、
摘要2：（续）于2020年4月20日以(2016)赣0403执480号之二执行裁定进行了续行查封。由于嘉信公司等不履行生效判决确定的义务，随着时间的推移，嘉信公司等依生效判决应偿付章×债务金额不断增加，故查封金额由900万元、950万元，直至2020年4月1200万元。如前所述，轮候查封的作用意在于确保轮候查封债权人能够取得在先查封债权人从查封物中所得利益的剩余部分，首封债权人的受偿金额应受查封金额的限制，故章×优先受偿的数额应以浔阳法院(2016)赣0403执480号之二执行裁定载明的1200万元为限。城投公司主张浔阳法院的后两次续封均在城投公司轮候查封之后，章×的优先受偿额应为(2016)赣0403执480号执行裁定确定的900万元，没有法律依据。江西高院认为章×应分配债权的金额应为浔阳法院(2015)浔民一初字第2390号民事判决确定的650万元本金及利息，系只考虑了查封顺位而未考虑查封金额，亦与法律规定不符，应予纠正。对于章×超出1200万元查封金额的债权，章萍可以继续申请执行嘉信公司及其他被执行人的财产。
- 日期： 02-16 18:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）首封债权人优先受偿金额应以其申请保全金额为限——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2022)最高法执监240号；（２）首封保全金额在轮候查封后变更保全金额的，首封债权人优先受偿金额应以其变更后保全金额为限——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2022)最高法执复19号。
【注释】（1）保全顺位决定普通债权清偿顺序；（2）保全金额决定首封债权人的受偿范围（财产保全效力及于申请保全金额范围之内，即使被保全物同一，对于超出保全金额范围外的财产保全人也不具有先受偿权）。
摘要2：
- 日期： 02-21 16:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）根据《拍卖、变卖规定》第１６条第２款规定，优先权人享有以物抵债的优先权；（２）优先权人放弃以物抵债不代表其放弃优先受偿权，由其他普通债权人申请以物抵债的，其他普通债权人应当补交其应受清偿债权额（普通债权人依法可受清偿的债权金额非普通债权额本身）与抵债财产价额之间差价，优先权人仍然享有优先受偿权。
摘要2：
摘要1：解读：抵押物法定孳息因另案普通债权被其他法院查封，抵押权人对其他法院已经查封的法定孳息享有优先受偿权。
【注释】”抵押财产被人民法院依法扣押“不应限制为抵押权人只能在自己申请的扣押中主张收取法定孳息的权利，在其他法院查封抵押物的情况下仍然有权收取法定孳息以保障其优先受偿权。
摘要2：【注解】抵押权人对抵押物的优先受偿权是否及于法院查封后产生的法定孳息？｜（１）否定说——抵押权人的优先受偿权仅是对抵押物变现价款的优先受偿，该优先受偿权并不及于该抵押物未变现时产生的孳息，其他法院收取抵押物法定孳息归其他法院债权人所有，抵押权人无优先受偿权。→参考案例：最高人民法院民事裁定书(2023)最高法民申692号；（２）肯定说——其他法院查封抵押物的法定孳息并不影响孳息所有权的归属，该孳息仍然属于抵押人所有，应当与抵押物一并作为担保财产担保债权实现，抵押权人对法定孳息均享有优先受偿权。→参考案例：最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执监479号；最高人民法院执行裁定书(2019)最高法执复79号
- 日期： 03-02 09:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：公路施工单位的建设工程价款优先受偿权及于公路收费权，有权就公路收费权拍卖价款或者收取费用优先于收费权的质押权人优先受偿权。
摘要2：
- 日期： 03-03 08:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】本案执行分配方案异议之诉是关于债务清偿顺序的争议。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条规定："多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。有多个担保物权的，按照各担保物权成立的先后顺序清偿"。第93条规定："对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权"。第94条规定："参与分配案件中可供执行的财产，在对享有优先权、担保权的债权人依照法律规定的顺序优先受偿后，按照各个案件债权额的比例进行分配"。由此可见，在执行财产参与分配过程中享有优先受偿权的债权人为对执行标的物享有优先权和担保物权的债权人，其他债权人应在享有优先权的债权人完全受偿后再按比例进行分配。本案中，福建省福州市鼓楼区人民法院作出的（2010）鼓民初字第4667号民事判决所确认的新兴公司欠付中洲公司的物业费并不属于法律规定的优先债权，即使中洲公司收取的物业费是用于向其雇佣的员工发放工资，也仅属于中洲公司与其员工之间的劳动关系，而不能据此认为该物业费属于新兴公司应承担的职工工资。因此原审认为中洲公司的债权为一般债权，并驳回中洲公司的诉讼请求符合法律规定。中洲公司认为其收取的物业费债权应在执行分配方案中享有优先受偿权的申请理由，缺乏法律依据，本院不予支持。
摘要2：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2017)闽民终547号
【摘要】本案二审的争议焦点是：中洲公司对讼争拍卖款项是否享有优先受偿权。在生效的（2010）鼓民初字第4667号民事判决中已作出认定，中洲公司对新兴公司享有的债权系物业管理费。故该债权属一般债权，不具有优先受偿权。中洲公司以农民工工资是物业管理费的重要组成部分为由，主张该债权因涉及农民工工资而应优先受偿，但中洲公司未能举证证明新兴公司所欠的物业费原系用于支付农民工工资，且该主张缺乏法律依据。福州市中级人民法院出具的《分配方案》符合《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条、第93条及第94条的规定。中洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
摘要1：解读：（１）《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第１３条规定的刑事退赔优先受偿权以“被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付的”为前提条件；（２）民事债务已经执行完毕的情况下，刑事受害人不能主张刑事退赔优先受偿权。
【注释】刑事退赔优先受偿权是执行竞合优先权而非绝对优先受偿权。
摘要2：
摘要1：解读：工程进度款不属于建设工程价款优先受偿权范围。
【注释】（１）承包人主张行使工程价款优先受偿权的工程款系进行完毕最终结算后确定的工程款；（２）仅对建设工程的进度款行使建设工程价款优先受偿权不应予以支持。
摘要2：