摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号
【裁判摘要】
①虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，因此，双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同，对双方当事人具有约束力。
②合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
【裁判要旨】即使涉案项目存在司法查封，但置换合同自合同成立时即产生债的法律效力，在解除或者撤销查封后，当事人仍可以办理不动产变更手续。因此，对当事人以违反《房地产管理法》第38条为由主张置换合同无效的，不予支持。
【裁判意见】当事人委托律师发出解除合同的律师函，当事人虽未签名或盖章，但事后追认的，应认定有效。
【摘要】福星公司委托律师发出了解除合同的律师函，虽然该函件未加盖福星公司的公章，但函件中明确载明受福星公司的委托所拟，且福星公司作为委托人对此予以认可，因此，该行为并未违反我国合同法的相关规定，不能以该函件未加盖福星公司的公章而认定无效。其次，尽管解除合同的律师函上签署日期是2004年4月25日，而送达富山宝公司的时间却在2004年年底，前后相差8个月之久，但是，合同解除的确定是以享有解除权一方的相关文书送达到相对方之时作为开始发生法律效力的依据，送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果，而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。
摘要2：【解读１】合作开发房地产项目的收益分配请求权属于债权而非对合作项目的土地使用权和地上建筑物的物权。
【解读２】合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达到相对方之时作为开发发生法律效力的依据。
【解读３】合同解除应当有解除合同的明确的具体的表达载体——本案中福星公司委托履行向富山宝公司发出了解除合同的律师函，但该函件未加盖福星公司的公章。由于函件中明确载明受福星公司的委托所拟且福星公司作为委托人对此予以认可，不能以函件未加盖福星公司的公章而认定无效。
【解读４】合同解除的起始时间以解除文件送达另一方起算——本案中福星公司解除合同的律师函上的签署日期是２００４年４月２５日，而送达到富山宝公司的时间却是早２００４年底，前后相差８个月之久，送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。
【解读５】福星公司送达解除合同的文书给富山宝公司之后，其后又向法院提起诉讼要求解除合同，提起诉讼的方式实属多此一举没有必要，但不会导致之前送达解除合同的行为归于无效。
- 日期： 12-23 23:23
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院执行工作办公室关于澳门大明集团有限公司与广州市东建实业总公司合作开发房地产纠纷仲裁裁决执行案的复函（[2003]执他字第9号 2003年8月5日）
【摘要】涉外仲裁机构及其分支机构先后就同一法律事实，基于不同的申请人和请求裁决的内容、理由，作出相互矛盾的两份裁决，并不违反“一事不再理”原则。
摘要2：
摘要1：【要旨】合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目的权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，亦不能认定为合作开发房地产当事人投资；基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产单方负债，应属于项目负债。
【案例】《以合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属》
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】合作开发房地产合同，是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资，共享利润、共担风险，合作开发房地产项目的合同。土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下，通常是这类合同的重要内容。确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同，还是单一的土地使用权转让合同，应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。
【提示1】合作开发房地产中，因优化设计而新增加的面积是合作项目的产物，当事人各方未作约定的，应适用公平原则确定各自比例。
【摘要1】房地产合作开发中，因施工方出于优化设计考虑而新增加的面积是合作项目的产物，理应归合作各方共同所有，在各方对此无约定的情况下，可以适用公平原则，参照各方最初约定分配面积所占分配比例以及合同履行过程中分配面积所占比例的变化等合作项目实际履行情况综合考虑进行分配。
【提示2】土地使用权作价出资的情况下，合同的性质为合作开发房地产合同还是土地使用权转让合同的认定
【摘要2】合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。
摘要2：
摘要1：【提示】本案的争议焦点为双方所签合同的性质问题——该合同是拆迁补偿合同还是房地产合作开发合同？
摘要2：
摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事裁定书（2004）皖民一终字第58号
【裁判摘要】天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是关于合资合作开发天都住宅小区合同，合同明确约定了天都厂以土地等投资，翔宇公司以建设资金投资，建兴公司以资质出资，并负责项目的开发建设和管理。三方合资合作的形式既不是设立项目公司，也不是三方联名开发，而是由建兴公司独自开发，天都厂、翔宇公司作为隐名投资人参与开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”说明天都厂以土地等投资开发房地产是符合法律规定的；翔宇公司以自有资金投资房地产建设，也是法律准许的，实质上天都厂、翔宇公司作为隐名投资人的主体是适格的。作为该项目所有人的建兴公司也实际参与了开发和经营。开发之初该房地产项目的土地使用权办理了出让手续，并依法过户到建兴公司名下，且建兴公司也依法取得了天都住宅小区《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》。按照法律规定，建兴公司已成为该房地产项目的合法所有人。建兴公司是具有房地产开发经营资质的企业，是房地产开发经营的适格主体。在天都住宅小区项目开发过程中，建兴公司成立了建兴公司东市分公司，其大部分工作人员虽然原先是天都厂、翔宇公司的工作人员，但这都属建兴公司对其分支机构工作人员的选任问题，其工作人员原先身份如何并不改变建兴公司项目所有人的法律地位。至于在三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》中，建兴公司虽然不参与房地产开发利润的分配，但协议却明确约定建兴公司应当负责该项房地产的开发和管理，且三方当事人都承认建兴公司实际参与了天都住宅小区的开发和经营，从法律和对外关系的角度来说，作为该项目所有人的建兴公司应当依法对外承担该房地产项目开发经营的法律责任。无论天都厂、翔宇公司、建兴公司如何约定责任承担问题，但这些约定只能约束合同当事人，无法免除建兴公司依照法律应当承担的对外责任。建兴公司在作为有合法资质的房地产开发经营性企业，可以用资质投资与他人合资合作开发经营房地产，对此法律并不禁止。在收益分配上，建兴公司只收取一定比例的管理费，与其对外应当承担的法律责任或许并不相称，但这是建兴公司对收益的自由处分，不违反法律规定，也不损害国家、集体和他人的利益。
摘要2：（续）尽管天都厂、翔宇公司、建兴公司后来签订了《关于终止“合作开发天都住宅小区”的协议》，约定建兴公司退出，该房地产项目转让给林宇公司开发经营。但因除土地使用权业已变更到林宇公司名下外，其他诸如《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》并没有变更到林宇公司名下，林宇公司又被注销，天都厂、翔宇公司又无房地产开发经营资质，导致该合同实际无法继续履行，应当依法予以终止，已经变更到林宇公司名下的土地使用权应当返还给建兴公司。因此，天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强行性规定。况且天都厂、建兴公司与翔宇公司开发的天都小区已经完成了一期工程建设，部分商品房已经由建兴公司、林宇公司预售或出售，简单认定天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议无效，既不利于社会稳定，也不利于对广大购房户利益的保护。
摘要1：【提示】房地产合作开发一方因行政规章调整未能继续履行合同，法院如何认定违约责任？合资合作开发合同未能继续履行，一方的预期利益损失可以得到保护吗？
【裁判观点】合资合作一方因教育部办学条件调整未能继续履行合同，并无主观过错，结合合资合作另一方同意解除合同并将联建房屋改造成商品住宅对外出售弥补自身经济损失的事实，合资合作一方不承担违约责任。
摘要2：
摘要1：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷案——双方当事人签订合作开发房地产合同后又签订建设工程施工合同，由一方负责施工并取得工程款，应当认定合同变更为建设工程施工合同
【裁判要旨】当事人签订合作开发房地产合同之后又签订建设工程施工合同，合同约定由一方负责施工并取得工程价款的，应当认定双方合同的性质变更为建设工程施工合同。
【最高人民法院民一庭倾向性意见】双方当事人签订合作开发房地产合同，后又签订建设工程施工合同，由合作开发房地产合同中的一方负责施工并取得工程价款的，应当认定双方之间的合同关系已经变更为建设工程施工合同关系。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2012)徐民初字第0097号
【裁判要旨】在合作开发房地产合同纠纷案件中，合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定合同性质为土地使用权转让合同。
摘要2：
摘要1：【81、房地产开发经营合同纠纷（1）委托代建合同纠纷（2）合资、合作开发房地产合同纠纷（3）项目转让合同纠纷】1.房地产开发经营合同，是指房地产经营者之间签订的关于项目转让、合作开发、委托代建等形成的合同。2.房地产开发经营合同纠纷,是指当事人因订立、履行、变更、终止房地产开发经营合同发生的权利义务纠纷。
摘要2：无
摘要1：【136、技术合同纠纷（1）技术委托开发合同纠纷（2）技术合作开发合同纠纷（3）技术转化合同纠纷（4）技术转让合同纠纷（5）技术咨询合同纠纷（6）技术服务合同纠纷（7）技术培训合同纠纷（8）技术中介合同纠纷（9）技术进口合同纠纷（10）技术出口合同纠纷（11）职务技术成果完成人奖励、报酬纠纷（12）技术成果完成人署名权、荣誉权、奖励权纠纷】1.技术合同，是指当事人就技术开发、转让、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同。2.技术合同纠纷，是指双方当事人就技术开发、转让、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同所引发的纠纷。
摘要2：无
- 日期： 01-22 22:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的，出资方有权享有相应的土地增值收益
【法理提示】合资合作开发建设房地产项目中，双方已按照约定将各自的土地和资金投入到合作项目中，即成为共享利益、共担风险的利益共同体。非因双方当事人原因导致合同解除的，出资方有权共享合作期间合作项目形成的相应权益包括土地增值部分。出资方未全部出资到位的，如无特别约定，应根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益。
摘要2：
摘要1：——非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的处理方式，出资方有权享有相应的土地增值收益
【来源：《民事审判指导与参考》(2015年第2辑总第62辑)】
【案号】最高人民法院（2013）民一终字第20号民事判决书
【法理提示】合资合作开发建设房地产项目中，双方已按照约定将各自的土地和资金投入到合作项目中，即成为共享利益、共担风险的利益共同体。非因双方当事人原因导致合同解除的，出资方有权共享合作期间合作项目形成的相应权益包括土地增值部分。出资方未全部出资到位的，如无特别约定，应根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2014）民申字第56号
【裁判摘要】双方订立的《合作开发协议书》第十条的约定，在聚丰公司未按照该合同第九条第一款约定按期兑现其利益以及聚丰公司违反合同第六条第七款“将本项目整体或部分转让给其它任何单位或个人开发”的情况下，达州电大可以解除合同。政府拟对合作开发的土地重新拍卖，无法履行合作协议，并非合同约定的达州电大可以解除合同的条件，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于达州电大通知解除合同的情形，其以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。即使聚丰公司在一审期间没有以达州电大的解除理由不符合解除条件为由提出抗辩，但其诉讼请求是确认《合作开发协议书》并继续履行，实际上包含了达州电大解除理由不成立的意思。二审判决依据事实和法律认定合同有效并支持当事人诉讼请求，程序合法，不存在非法剥夺当事人抗辩权的情形。因此，达州电大认为合同已经解除的再审申请理由也不成立。
摘要2：【解读】政府公告注销不动产权属证书不产生物权变动效力——根据《物权法》第１４条、第１７条规定，不动产权利人的确定应以不动产登记簿的记载为依据。政府注销国有土地使用权证的行为不能产生变更土地权属状况的效力。
【基本案情】（１）２００８年达州电大与聚丰公司签订《合作开发协议书》约定达州电大以土地使用权投资享有教学用房固定收益且不承担风险，聚丰公司享有剩余利益；（２）２０１１年５月，达州电大向聚丰公司发出《解除函》解除协议；（３）达州市政府在报纸上刊登决定注销达州电大案涉土地使用权证，但达州市地籍政务中心保存的土地登记档案仍载明案涉土地的权利人是达州电大；（４）聚丰公司起诉请求判令达州电大立即全面履行《合作开发协议书》，一审驳回诉讼请求，最高人民法院二审改判支持聚丰公司诉讼请求，最高法驳回达州电大再审申请。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终763号
【裁判摘要】
案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。
执行异议之诉中，利益和主张相对的双方首先是案外人和申请执行人，被执行人对案件事实的承认可以作为认定案件事实的证据，但不能据此当然免除案外人的举证证明责任。
摘要2：【解读１】案外人基于与债务人合作开发房地产提起执行异议之诉，鉴于其不足以证明其为审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观，不属于合法建造人，不能取得案涉房屋所有权。
【摘要1】合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。
【摘要2】《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中崇立公司与佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立公司有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人，原判决认定崇立公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属，适用法律不当，本院予以纠正。
【解读２】
（１）执行异议人崇立公司核心待证事实：Ａ．其对争议标的物享有物权；Ｂ．强制执行所需保护的权利不具有有效性。
（２）二审法院认为：《物权法》第３０条规定的适用，其“建造”房屋的事实行为应当严格遵守“合法”前提，且该建造行为已经完成，形成“物”具备物权条件。只有同时符合“合法建造”（必须有合法的建房手续、完成特定审批、取得合法土地权利、符合规划要求）以及建造完成的两个前提，才符合适用《物权法》第３０条的条件。
【解读３】合作建房的出资方以“合法建造”取得物权为由提出执行异议难以获得支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民四终字第5号
【裁判要旨】《付款确定》是当事人关于支付股权转让款的承诺，并非股权转让协议书，无须经过相关机关批准。
【裁判摘要】本案中，泰山贸易公司与香港明发公司之间签订《股权转让协议》，实质是将泰山贸易公司在与香港明发公司及其下属公司之间合作开发房地产项目中所占的利益份额进行转让，并非股权转让。．．．．．．《股权转让协议》是双方当事人之间的真实意思表示，并不违反我国法律规定，应认定有效。
摘要2：【解读】协议实质是将合作开发项目利益份额转让并非股权转让。
摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书(2009)渝高法民提字第406号
【裁判要旨】合作开发各方应向承包人承担工程款连带清偿责任。
摘要2：
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2016)黑民终370号
【裁判要旨】合作开发各方共同给付承包人拖欠工程款。
摘要2：
摘要1：【案号】山东省济南市中级人民法院民事判决书(2014)济民五终字第513号
【裁判要旨】因建设工程施工合同发生纠纷的，应当由签订建设工程施工合同的当事人参加诉讼并承担责任，其他合作开发方不是建设工程施工合同的当事人，不应当承担建设工程施工合同的义务。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第2024号
【裁判要旨】合作开发房地产一方允许另一方用其名义签订《建设工程施工合同》，产生对内对外不同的法律效果。从对内效果看，在承包人明知合作开发一方允许合作另一方以其名义与承包人签订合同，并对合作另一方为实际缔约人予以认可情形下，合作一方无权主张与承包人之间成立建设工程施工合同关系；从对外关系看，合作一方作为案涉合同形式上的发包人，不能以其并非实际缔约热门为由对抗第三人，其应当承担此种情形下的经营风险，如接受行政管理部门对建设工程施工合同中违法行为的处罚等，并局该风险的承担可以另寻法律途径向合作另一方、承包人主张权利，但其以该风险的承担主张其应作为案涉《建设工程施工合同》实际缔约人缺乏法律依据不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书(2015)渝高法民终字第00463号
【裁判要旨】根据合同相对性原则，合同仅能对合同当事人产生约束力，房地产合作开发方不对工程款承担连带给付责任。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3888号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再185号
【裁判摘要】本院认为，何某某系天福广场土建工程的实际施工人。首先，景铭建筑公司与何某某签订《承建协议书》，约定由何某某以景铭建筑公司第一施工队的名义承接天福广场的土建工程，虽然《承建协议书》因系违法转包签订而无效，但这并不影响何某某实际施工人的地位。其次，何某某提交的证据1《结算书》、证据2《协议书》及证人苏某的证言均能证明何某某系天福广场土建工程的实际施工人。再次，金诚贸易公司未能提供相反证据证明何某某并非天福广场土建工程的实际施工人。最后，景铭建筑公司亦认可何某某的实际施工人地位，景铭建筑公司与何某某签订了《债权转让协议》将案涉工程的债权转让给何某某。综上，金诚贸易公司关于何某某不是天福广场土建工程实际施工人的申诉理由依据不足，本院不予支持。
【裁判规则】合作开发方参与了施工合同的签订和履行，应对承包人承担连带责任。
【摘要】金诚贸易公司是否应与景铭开发公司对何某某主张的债权承担连带责任......《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。"本院认为，依据本案查明的事实和相关法律规定，金诚贸易公司应与景铭开发公司对何某某主张的债权承担连带责任。首先，景铭开发公司与金诚贸易公司签订的《合作开发合同》虽然约定景铭开发公司将位于肇庆市天宁南路，东至天宁南路，南至正东路以南49.5米，西至睦民南路，北至正东路的项目（即天福广场B区）的建设经营权交由金诚贸易公司负责建设经营管理，金诚贸易公司开发该项目实行独立核算，自负盈亏，收益自享，风险自担，依法纳税，但该约定系金诚贸易公司与景铭开发公司内部权利义务关系的约定，对合同关系以外的第三人并不能当然产生约束力，除非有证据证明该第三人明知其内部关系。其次，鼎湖房地产公司、景铭开发公司、景铭建筑公司签订的《协议书》甲方为景铭开发公司，虽未明确表明金诚贸易公司为甲方，但金诚贸易公司的法定代表人李某某在《协议书》甲方“B地块负责人"处的签字应视为代表金诚贸易公司，且在本院组织的庭审中金诚贸易公司认可李某某系代表其在《协议书》上签
摘要2：（续）字。因此，金诚贸易公司应被视为与景铭开发公司共同作为“甲方"将天福广场土建工程发包给景铭建筑公司。第三，《协议书》第八条约定“A地块建设商品楼（施工图6/D轴以南）负责人：梁某某；B地块建设商品楼（施工图6/D轴以北）负责人：李某某"，该约定仅明确约定了天福广场A、B地块的不同负责人，并未明确约定天福广场A区和B区分别由景铭开发公司和金诚贸易公司建设经营，即未明确约定金诚贸易公司仅对天福广场B地块承担发包人责任。第四，金诚贸易公司有实际履行施工合同的行为。根据原审查明的事实，金诚贸易公司曾直接支付部分工程款给景铭建筑公司，金诚贸易公司实际履行了发包人的义务。天福广场A区和B区住宅楼和商铺也均已交付景铭开发公司和金诚贸易公司销售和使用。第五，如前所述，何某某作为实际施工人，依据其与景铭建筑公司签订的《承建协议书》实际承接天福广场土建工程，并无证据证明何某某事先知道天福广场A区和B区分别由景铭开发公司和金诚贸易公司建设经营并独立核算。综上，金诚贸易公司应与景铭开发公司对何某某主张的债权承担连带责任。再审判决认定金诚贸易公司应与景铭开发公司共同支付何某某主张的债权，并无不当。金诚贸易公司关于其不应向何永华主张的债权承担连带责任的申诉理由不成立，本院不予支持。
- 日期： 09-25 10:34
- 作者：陈其象律师
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合同相对性
摘要1：【要旨】项目公司股权与合作开发合同权益属于不同法律关系，合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2013）民申字第1997号
【裁判要旨】根据《中华人民共和国人民防空法》以及国家关于人防工程的有关规定，属于人民防空工程的地下停车场的产权归国家所有，客观上不能分割，合作开发房地产合同当事人无权要求对该地下停车场面积进行分割。
【裁判摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《土地使用权解释》）第二十二条规定：“合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。”该条适用的前提是合作开发房地产合同对双方当事人的投资数额有明确约定，而《联合建房协议书》（以下简称《联建协议》）和《之补充协议》（以下简称《补充协议》）并没有对金世纪公司与隆丰公司、宝玉集团的投资数额作出明确约定。因此，二审判决直接适用《土地使用权解释》第二十二条的规定确有不妥。但是，本案处理可以参照《土地使用权解释》第二十二条的立法精神。该条之所以规定对未足额出资一方的利润分配比例进行调整，是基于投资是当事人利润分配的基础、权利义务相一致以及公平原则等因素的考虑。本案《联建协议》以及《补充协议》虽未对双方的投资数额作出明确约定，但在确定分配比例时显然是以出资作为计算的依据，其中金世纪公司的义务是提供土地使用权，而隆丰公司、宝玉集团则是负责“整体项目建设开工至竣工所需的全部经费及水、暖、电、气、电视、通讯通邮、道路、绿化、消防、物业管理系统等全部配套费以及工程费等”，并没有约定以其他标准分配利润，并且，根据《联建协议》的约定，隆丰公司、宝玉集团交付给金世纪公司的3000万元款项，也属于投资款的组成部分，金世纪公司在收到上述款项的前提下，相应地增加宝玉集团的应分配比例，该约定可以印证出资系双方确定分配比例的基础。．．．．．．二审判决以隆丰公司、宝玉集团实际投资额占其应完成投资额的比例为依据对《补充协议》约定的分配比例进行调整并无不妥。综上，隆丰公司、宝玉集团关于二审判决违反法律和当事人的约定，对案涉项目权益进行分割，存在明显错误等申请理由不能成立。
摘要2：【解读１】合作开发房地产约定的出资未全部到位的情况下，按照实际出资比例分配而不是按照合同约定比例分配。
【解读２】合作开发房地产只要事实上确定当事人“以投资数额确定利润分配比例”，就可以认定按实际出资比例分配利润，无需合同明确约定。
【解读３】本案双方合作开发房地产合同约定了利润分配比例，虽然协议在文字表述方面没有明确“按照投资比例分配利润”而是约定了一个固定比例，但是该约定的固定比例是按照出资比例得出的，实际蕴含了按照实际出资比例进行分配的原则。如合作一方出资没有全部到位，法院判决不能按照合同约定的比例分配利润而是调整为按照实际出资比例分配利润。
- 日期： 10-19 15:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第20号
【裁判摘要】关于方某某应享有的投资收益比例问题。双方虽在《联合开发建设合同书》中约定开发所得净利润，宏发公司和方某某分别按照40％和60％比例分成，但该利润分成系以双方按约投资到位，项目全部开发完成为预期。本案中，根据合同第一条约定，宏发公司对相应的合同义务已基本履行完毕，而方某某仅履行了部分合同义务，即支付前期的1920万元，项目开发的所有后续资金均未及投入。故方明通主张按照60％比例计算其投资增值收益，依据不足，本院不予支持。根据《联合开发建设合同书》约定，6：4为原约定股份及利润分成比例，而非投资比例，原判决以6：4作为投资比例并计算方某某应实际投资4800万元，依据不足，本院予以纠正。案涉合同因非归责于双方当事人自身原因终止，在方明通未全部出资到位的情况下，根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合本案实际情况。《联合开发建设合同书》第一条约定，该项目至宏发公司办理变更土地用途为商住用地止，总价为3200万元。本案中，案涉土地性质已经变更为商住用地，故认定宏发公司出资额为3200万元符合当事人的本意。由上，宏发公司和方明通对“绿源小区”项目的投资分别为3200万元和1920万元，方某某在“绿源小区”项目中的实际投资比例为37.5％（即1920万元／（1920万元＋3200万元）），其对“绿源小区”项目的权益为5481.45万元（即14617.2万元×37.5％）。
【摘要】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，房地产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。本案中，案涉项目尚未取得建设工程规划许可证，故方某某无权主张项目利益。本院认为，该条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言。本案中案涉项目尚未进行开工建设，故无该条规定的适用余地。综上，原判决认定方某某有权享有“绿源小区”项目投资收益，并以案涉地块评估价14617.2万元作为计算依据，并无不当，本院予以维持。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第1218号
【基本案情】（１）方某某与宏发公司签订《联合开发建设合同书》《备忘录》，约定宏发公司投入土地，方某某投入资金合作开发“绿源小区”项目；（２）后因城市建设规划调整，福州市政府决定收回“绿源小区”项目建设用地，以其他土地予以置换补差价给宏发公司，“绿源小区”项目被依法吊销《建设用地规划许可证》；（２）方某某起诉请求确认《联合开发建设合同书》《备忘录》终止；宏发公司以“绿源小区”地块评估价为计算依据支付方某某投资增值收益及利息，返还垫付建设费用及利息；（３）一审法院判决终止《联合开发建设合同书》《备忘录》，宏发公司支付方某某投资收益及利息，返还代垫款及利息；二审改判投资收益金额及利息，其他维持。
【解读】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定系针对已经实际建成而未取得建设工程规划许可证的违章建筑而言，尚未进行开工建设的合作开发项目不适用该条规定。
- 日期： 10-19 16:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申3120号
【裁判摘要】根据查明的事实，案涉当事人在签订的《合作协议书》中约定，物理研究所提供院内自有土地（石景山玉泉路19号乙大院，该土地为国家划拨用地），天泰公司提供资金共同修建科研配套综合楼；建成后将由天泰公司和科远公司共同经营或按照一定比例分配使用权。案涉配套综合楼竣工后，天泰公司得到配套综合楼B、C座的使用权，作为公寓经营。科远公司得到配套综合楼A座的使用权，作为酒店经营；首层、二层由天泰公司和科远公司按照7：3的比例分得使用权；地下一层车库由天泰公司和科远公司共同管理。一、二审判决认定物理研究所与天泰公司、科远公司签订的《合作协议书》符合房地产合作开发合同的特征依据充分。由于物理研究所未经有批准权的人民政府批准，以无偿使用的划拨土地作为投资与他人合作开发房地产并共同分享利益，改变了划拨土地的公益用途。一、二审判决依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定认定《合作协议书》无效，适用法律正确。
摘要2：【解读】未经政府批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同为无效合同——土地使用权人未经有批准权的人民法院政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。
- 日期： 10-19 16:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民再申字第10号
【裁判摘要】关于合作开发合同的效力问题。．．．．．．但案涉土地作为合作开发用地，截止白莲公司2006年提起诉讼时其性质仍为国有划拨用地，对此，快利达公司也并无异议。根据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”之规定，快利达公司与白莲公司以国有划拨土地进行合作开发，未经当地有批准权的人民政府批准，依法应属无效，再审判决确认双方的合作开发合同无效，处理结果并无不当。
摘要2：【解读】以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产，起诉前未经有批准权的政府部门批准的，认定合同无效。
- 日期： 10-19 16:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第2699号
【裁判摘要】锦寓公司与南阳市东峰生化厂（以下简称东峰厂）签订的《联合开发协议》性质上应属于合资、合作开发房地产合同。东峰厂以其所有的国有划拨土地使用权与锦寓公司合作进行经济适用房开发建设，不违反法律、行政法规的强制性规定。．．．．．．由于案涉土地已经办理了国有土地使用权出让手续，且锦寓公司已于2011年4月取得了国有土地使用权证。因此，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，《经营合作补充协议》可以按照补偿性质的合同处理。故二审判决关于合同性质的认定并无不妥。《经营合作补充协议》系双方当事人真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定为有效。锦寓公司关于转让行为违反法律规定，涉嫌犯罪，双方所签合同无效等申请理由，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
摘要2：【解读】未经批准以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产进行经济适用房开发建设合同有效。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2013)民申字第270号
【裁判摘要】根据本案查明事实，2002年7月3日安利公司与博祥公司签订《联合开发合同书》前，案涉土地即因安利公司与案外人青岛鹏欢置业有限公司的另案纠纷，被人民法院依法采取诉前保全查封。安利公司未履行告知义务，仍就同一地块与博祥公司签订《联合开发合同书》，且在《联合开发合同书》履行过程中，案涉土地还因安利公司不及时履行前述另案的生效判决，被人民法院依法予以执行查封。安利公司的上述行为明显有悖诚实信用原则，构成违约。安利公司、宏亚公司再审申请虽主张查封不影响办理案涉项目的施工许可证，但并未提供确实证据证明，本院不予采信。本案中博祥公司要求支付违约金，虽以办理规划许可证和施工许可证的时间为计算起止时点，但该请求实质上是基于安利公司违约致项目逾期开工建设而提出，与查封是否影响办理施工许可证并无直接关联。况且，宏亚公司、安利公司的违约情形不仅限于案涉土地被查封这一事实。《联合开发合同书》第五条中约定：“甲方……负责地上附着物的及时搬迁，不影响工程的开工建设”，安利公司依约负有及时搬迁地上附着物、保证工程开工建设不因此受到影响的义务。但因其未能如约协调用地关系，导致案涉项目施工受到当地村民阻挠而被迫停工，亦构成违约。
摘要2：【解读】
（１）以被查封的土地使用权投资开发房地产不影响合作开发合同的效力（土地被查封不会导致合作开发合同无效），但如果提供土地一方隐瞒土地被查封的事实导致项目延期的，应向对方承担违约责任。
（２）土地使用权人隐瞒土地使用权被查封的事实，以该土地与他人合作开发电动车且该土地在合作开发房地产合同履行过程中仍被法院继续查封的，该行为明显有悖诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。
- 日期： 10-21 09:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第2131号
【裁判摘要】本院认为，本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。黄桥居委会就黄桥小区６栋楼超建面积所提反诉，属于该条规定的范围，一、二审法院未予支持并无不当。
摘要2：【法条链接】《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；