徐×诉×××房地产公司无预售证认购合同纠纷案
摘要1：【提示】双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。
摘要2：
陈××诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付房款和赔偿损失案
摘要1：【提示】双方在平等自愿的基础上，经过协商所签订的认购书，是双方真实的意思表示，未违反法律规定，应认定为有效。
摘要2：
上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民二(民)终字第2401号
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民二(民)终字第2401号
【裁判摘要】上诉人于2008年11月9日前去收房时反映的大门锁坏、电灯未安装等问题，被上诉人已经当即予以解决，且上述问题并非预售合同约定的交房必须具备的条件，上诉人完全可以收房后根据预售合同中有关解决房屋质量问题的条款要求被上诉人修理、赔偿等，但上诉人以此为由拒绝收房，理由不能成立。综上所述，双方直至2009年8月3日尚未办理交房手续，并非被上诉人违约所致，故上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任，并向上诉人支付按照已付房价款的日万分之一计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，缺乏理由和依据，本院不予支持。
摘要2：
上海市高级人民法院民事判决书(2009)沪高民一(民)终字第22号
摘要1：【案号】上海市高级人民法院民事判决书(2009)沪高民一(民)终字第22号
【裁判观点】合同约定系争房屋的银行贷款手续由开发商代为办理。合同履行中，开发商未能将贷款未获批准的结果及时通知买受人，纠纷发生时，买受人以已无继续履行合同的能力为由提出解除合同。根据合同约定和合同履行的情况，以及双方当事人对解除合同的意思表示，对买受人要求解除商品房预售合同的请求予以支持，但应就违约行为赔偿开发商的损失。
摘要2：
（2010）来民一初字第6号；（2011）桂民一终字第18号；（2013）民申字第310号；（2013）民提字第135号
摘要1：——借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于让与担保
【案号】（2010）来民一初字第6号；（2011）桂民一终字第18号；（2013）民申字第310号；（2013）民提字第135号
【提示】双方之间在成立借贷关系后，又签订了商品房买卖合同并办理备案登记作为担保，该行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产应当以拍卖或者变卖的方式受偿。出借方不能请求直接取得商品房所有权。
【裁判要旨】在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，足以构成一种非典型担保。
【最高人民法院民一庭认为】双方当事人就其之间法律关系为商品房买卖合同关系还是民间借贷关系产生争议的，人民法院应当结合双方当事人提交的证据，探究双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院按照民间借贷法律关系审理。
摘要2：【裁判摘要】认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉美公司不能按时归还340万元的情况下，杨伟鹏可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉美公司按时归还340万元，则杨伟鹏是不能就案涉的53间商铺主张权利。嘉美公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨伟鹏，而缺少了发票，杨伟鹏是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。杨伟鹏请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。
最高法院：抵押设立裁判规则10条
摘要1：1.仅办理预告登记未办理正式登记，不能行使抵押权——办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的，预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权。
2.先设定抵押权后订立主债权合同，不导致抵押无效——当事人明确约定先设定抵押权后订立主债权合同的，并不违反现行法律的禁止性规定，合同并不因先从后主无效。
3.公司借款不因其法人名称、性质及股东变更而免责——公司在股权全部转让后更名并办理抵押借款，嗣后不应因该公司股权转让及更名无效而否定抵押借款合同的效力。
4.法定代表人不应对企业法人债务承担民事赔偿责任——债务人向银行贷款，与债务人系同一法定代表人的公司提供抵押担保，不应将法定代表人作为承担民事责任主体。
5.公司债券受托管理人可以代为办理抵押权登记手续——在法律及当事人无禁止规定或约定情形下，应认定债券受托管理人可代理全体公司债券持有人申办土地抵押登记。
6.第三人向债权人出具抵押担保书，可成立抵押合同——《担保法》司法解释第22条关于第三人单方出具书面形式的担保可成立保证合同的规定，同样适用于抵押合同。
7.公司财务负责人在担保文件上签字，视为法人行为——公司财务负责人在相关担保合同及担保财产清单上签字，应视为其代表公司实施民事法律行为，应认定担保有效。
8.抵押人在空白抵押合同上盖章，视为担保意思表示——抵押人出具抵押清单及盖章的空白合同并交付抵押物权利凭证，嗣后又以抵押违背其真实意思表示的，不予支持。
9.法律文书生效，并不当然产生物权变动的法律效果——生效法律文书关于抵押人与第三人已设定抵押的房产权属确认，不能对抗已依物权公示办理抵押登记的抵押权人。
10.担保人受借款人欺诈的抗辩权，不能对抗抵押权人——担保人无法证明主合同当事人双方恶意串通骗取其担保的，其因债务人违约而享有的抗辩权不能用来对抗债权人。
摘要2：
特殊抵押财产裁判指导规则十二条
摘要1：1.房屋配套建筑及设备和改扩建工程作为抵押物效力——改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。承租人不享有对房屋及配套建筑处分权，该使用权不能作为抵押合同标的。
2.享有长期管理权和出租权的用益物权抵押合同有效——当事人在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。
3.以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务，不应作为合作开发房地产的单方负债。
4.抵押合同不因系以查封落空的财产设定抵押而无效——法院查封时因误写导致查封落空，不能据此否定嗣后以该财产设定的抵押合同效力及登记时权利外观无瑕疵事实。
5.房屋附属设施属于房屋组成部分应与房屋一并抵押——消防、电梯、配电室等相关附属设施，属于房屋组成部分，应与房屋一并抵押，不能单独分割于房屋的整体之外。
6.以监狱土地使用权为抵押担保应认定担保合同无效——违反法律规定以监狱土地提供抵押担保的合同无效。债权人无过错的，担保人与债务人应对债权人损失连带赔偿。
7.以国有划拨土地抵押并登记但未审批的抵押权有效——以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，已办理抵押登记而未办理抵押审批手续的，并不影响抵押行为的效力。
8.抵押未经评估的划拨土地使用权并非一定抵押无效——抵押人为前一抵押权人提供借款担保时，已出具了评估报告，国资局予以了确认，第二次抵押时，无需重复评估。
9.法人分支机构以名下房产为他人债权设定抵押有效——企业法人分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，无需法人另行授权，该抵押设定行为应为有效。
10.事后安装的电梯应视为抵押房产从物一并用于清偿——抵押设定时，电梯虽未安装，但抵押人无证据证明该电梯所有权属于另一个主体，故电梯应视为抵押不动产从物。
11.抵押权价值与抵押担保范围不一致时应以前者为准——根据《担保法》司法解释规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
12.抵押人可以正在建设的预售期房向银行设定抵押权——抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第45号
【裁判摘要】
①虽然签订该合同时，双方均无房地产开发资质，且涉案土地亦为国有划拨土地，但随后双方又与具有房地产开发资质的公司签订了三方合作开发合同，并陆续缴纳了土地出让金，还将涉案土地变性为商住用地，同时也取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，因此，双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系，二者之间签订的《合作投资兴建三星花园合同书》应为有效合同，对双方当事人具有约束力。
②合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
【裁判要旨】即使涉案项目存在司法查封，但置换合同自合同成立时即产生债的法律效力，在解除或者撤销查封后，当事人仍可以办理不动产变更手续。因此，对当事人以违反《房地产管理法》第38条为由主张置换合同无效的，不予支持。
【裁判意见】当事人委托律师发出解除合同的律师函，当事人虽未签名或盖章，但事后追认的，应认定有效。
【摘要】福星公司委托律师发出了解除合同的律师函，虽然该函件未加盖福星公司的公章，但函件中明确载明受福星公司的委托所拟，且福星公司作为委托人对此予以认可，因此，该行为并未违反我国合同法的相关规定，不能以该函件未加盖福星公司的公章而认定无效。其次，尽管解除合同的律师函上签署日期是2004年4月25日，而送达富山宝公司的时间却在2004年年底，前后相差8个月之久，但是，合同解除的确定是以享有解除权一方的相关文书送达到相对方之时作为开始发生法律效力的依据，送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果，而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。
摘要2：【解读１】合作开发房地产项目的收益分配请求权属于债权而非对合作项目的土地使用权和地上建筑物的物权。
【解读２】合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达到相对方之时作为开发发生法律效力的依据。
【解读３】合同解除应当有解除合同的明确的具体的表达载体——本案中福星公司委托履行向富山宝公司发出了解除合同的律师函，但该函件未加盖福星公司的公章。由于函件中明确载明受福星公司的委托所拟且福星公司作为委托人对此予以认可，不能以函件未加盖福星公司的公章而认定无效。
【解读４】合同解除的起始时间以解除文件送达另一方起算——本案中福星公司解除合同的律师函上的签署日期是２００４年４月２５日，而送达到富山宝公司的时间却是早２００４年底，前后相差８个月之久，送达时间的拖延只能产生合同解除的起始时间相应后延的后果而不能导致相关文书送达后不发生法律效力。
【解读５】福星公司送达解除合同的文书给富山宝公司之后，其后又向法院提起诉讼要求解除合同，提起诉讼的方式实属多此一举没有必要，但不会导致之前送达解除合同的行为归于无效。
最高人民法院民事判决书(2011)民提字第331号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民提字第331号
【裁判摘要】买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。
【裁判意见】商品房买受人主张优先权对抗承包人须证据充分，应充分举证证明双方之间存在真实的商品房买卖关系。
【裁判规则】在民事案件再审程序中，法院应当允许无独立请求权第三人参加诉讼。
摘要2：买受人与开发商均主张存在真实有效的商品房买卖关系，对抗承包人建设工程价款优先受偿权，但依据明显不足的，不予办理房屋过户登记——宋×与北京××发房地产开发有限公司、广东××投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案
【载《民事审判指导与参考》（总第51辑），人民法院出版社2012年版，第225-227页】
天津××房地产有限公司与渤海××有限责任公司商品房转预售合同纠纷上诉案
摘要1：【裁判要旨】当事人双方恶意解除合同，损害第三方利益的，解除合同的行为无效。
摘要2：
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
摘要1：北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日 京高法发［2014］489号）
摘要2：【目录】一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力；二、预约合同的效力和履行；三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力；四、房屋买卖中阳合同的效力；五、购房指标转让合同的效力；六、无权处分合同的效力和履行；七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担；八、冒名签订房屋买卖合同的效力；九、连环买卖中的合同效力；十、借名买房的认定和处理；十一、请求合同继续履行的处理；十二、商品房不符合交付条件的处理；十三、买受人拒绝接收商品房的处理；十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定；十五、对待给付义务的同时履行十六、一房数卖中买受人的权利顺位；十七、第三人过户登记请求权的行使；十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行；十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用；二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理；二十一、逾期办证违约金过高的判断标准；二十二、违约金分别主张与分段主张的调整；二十三、违约金诉讼时效的认定；二十四、民间借贷与代理售房的处理；二十五、民间借贷与以房抵债的处理；二十六、以房抵债与调解；二十七、适用范围
最高人民法院（2008）民一终字第50号民事判决书
摘要1：——代建合同与商品房预售合同的区别
【来源：《民事审判指导与参考》(总第39集)，法律出版社2010年版，第230-232页】
【案号】最高人民法院（2008）民一终字第50号民事判决书
【提示】双方当事人签订名为代建合同，但约定房屋所有权发生转移的，实为商品房预售合同。
【摘要】当事人双方签订《代建职工住宅楼协议书》，代建价格为圣博特公司履行全部合同义务、邮电管理局获得合同项下房屋及院落无瑕疵的完整财产所有权的全部对价。上述约定表明圣博特公司按照邮电管理局的要求开发犁铧街邮电一期住宅小区并出售给邮电管理局，邮电管理局支付价款获得犁铧街邮电一期住宅小区的全部产权。圣博特公司通过与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地出让金取得犁铧街邮电一期住宅小区建设用地的土地使用权，办理了开发商品房的相关手续，取得了《商品房预售许可证》，双方签订的《代建职工住宅楼协议书》符合商品房预售合同的法律特征，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。邮电管理局称双方所签合同为代建合同没有法律依据。
【裁判意见】代建合同与商品房预售合同的本质区别在于合同标的物所有权的归属：①代建合同标的物所有权属于定作人，合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移；②商品房预售合同标的物的所有权属于卖方，合同双方当事人履行合同发生所有权的转移。
摘要2：【解读】代建合同前提为委托代建方为建设项目的土地使用权人及建设房屋的所有权人。
最高人民法院（2002）民一终字第46号民事判决书
摘要1：【案号】最高人民法院（2002）民一终字第46号民事判决书
【提示】房产公司未取得土地使用权和开发、建设、销售资格，所签订的购房合同无效，购房人明知其未取得预售房屋资格的，承担缔约过错责任。
【裁判意见】购房合同无效，因违反相关法律规定而造成合同无效的一方应承担主要责任（70%）；另一方明知合同违法还签订的，亦应承担相应的缔约过错责任（30%）。
摘要2：
最高人民法院民事判决书（2000）民终字第44号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第44号
【提示】商品房买卖合同中房地产公司迟延履行违约，致使房价下跌，除按已付购房款一年期的存款利息计赔违约金外，还应赔偿房屋跌价部分的损失。
【裁判意见】商品房预售合同能够预见的违约损失应当是约定的违约金，应当预见的也只能是房屋跌价部分的损失。
摘要2：
最高人民法院民事判决书（2000）民终字第32号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第32号
【提示】《城市房地产管理法》第44条规定的“取得土地使用权证书”不是预售合同是否有效的条件。
【摘要】当事人双方签订《房屋购销合同书》和《补偿协议》，一方已取得了用地规划许可证，同年取得建设用地许可证和商品房预售许可证，并由市房地产管理局作出了《关于对国际贸易中心用地的批复》，同意当事人建设房屋，交纳城市国有土地使用费，建设项目竣工后持此批复及国有土地建设用地许可证办理《国有土地使用证》。此后当事人交纳了土地使用费。后双方因履行《补充协议》约定的安装工程等发生纠纷，一方请求法院解除房屋销售合同，由对方返还购房款并支付违约金。一审法院认为，两份协议是一个完整的商品房预售合同，意思表示真实，不违反法律规定，应认定有效，继续履行。二审法院认定预售房屋的行为符合法律和当地政府土地管理部门的规定，维持一审判决中有关合同有效、继续履行的内容。
【裁判意见】
①只有商品房预售许可证是商品房预售合同是否有效的一个条件；
②《城市房地产管理法》第44条规定的“取得国有土地使用权证书”并不是预售合同是否有效的条件；取得形式也可以根据当地政府主管部门的规定灵活掌握，只要不损害国家利益，交纳了出让金，取得合法的出让土地使用权的证明文件，就是符合行政管理的要求，不能因此认定房屋预售合同无效。
摘要2：
最高人民法院民事判决书〔1999〕民终字第163号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书〔1999〕民终字第163号
【提示】房屋预售合同条款把子公司与母公司一并列为卖方；虽然合同是由母公司与向对方签订的，并加盖了公章，但合同标的物时属于子公司所有，且子公司出具了收据，应当认定房屋预售合同是母公司与子公司共同实施的，两公司之间未形成委托代理关系，应共同承担责任。
【裁判意见】在特殊情况下，法人不加盖公章也可以缔结买卖外销商品房的要式合同并且成为合同主体、承担合同义务；而作为母公司的法人，因为在合同上加盖公章，也就被法律要求承担其债务，尽管对于产生债务的物实际上不拥有在法律上的任何形式的物权或债权。
摘要2：
重庆市高级人民法院民事裁定书(2014)渝高法民申字第00592号
摘要1：重庆××××置业有限公司与王×商品房预售合同纠纷申请案
摘要2：
抵押登记瑕疵裁判规则8条
摘要1：1.房管部门未经法定程序，不得变更法院的执行裁定——法院制作的房屋所有权裁定送达权利受让人时即发生法律效力，房地产管理部门不得变更法院要求协助执行事项。
2.抵押登记记载与抵押合同约定矛盾时，以登记为准——抵押物登记记载内容与抵押合同约定不一致的，依《担保法》司法解释第61条规定，应以登记记载的内容为准。
3.已登记但未领取他项权凭证的，不影响抵押权效力——登记管理机关对在建工程和相应土地使用权进行抵押登记的行为，设定了他项权利，产生公示效果，具有公信力。
4.在建工程抵押登记后竣工领证未重登记的，仍有效——登记部门对在建工程和相应土地使用权进行抵押登记，当事人嗣后领取权属证书未办理重新登记的，抵押仍有效。
5.抵押清单与他项权证中土地地址不符，抵押仍有效——尽管抵押合同所附房地产抵押清单与他项权证中土地地址不符，但证据证明两块土地具有同一性的，抵押仍有效。
6.已预售房因房产登记部门失误被抵押，与法院无关——因登记部门原因导致已办理预售登记的商品房被保全查封并被执行的，申请人不能要求确认判决及执行措施违法。
7.未实际发生担保债务的抵押登记，可为第三人担保——抵押人用已登记生效但担保债务并未发生的抵押登记证书为第三人债务设定抵押担保，虽未重办登记，仍为有效。
8.抵押登记的法律效力，不应在执行程序中直接认定——抵押合同本身是否有效，抵押权人是否享有优先受偿权，均应通过民事诉讼解决，而不宜在执行程序中直接认定。
摘要2：
陈×与北京××房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷执行异议案
摘要1：【提示】在购房者办理产权登记之前的预售商品房所有权属于开发商所有，法院可以该预售商品房作为开发商债务的执行标的。
摘要2：
（2008）黄民四（民）初字第991号；（2009）沪二中民二（民）终字第777号
摘要1：建筑工程强制拍卖中权利负担的转移
【裁判要旨】一般情况下，能够转移的权利负担限于物权以及物权化的租赁权。商品房预售合同属于合同债权，不发生权利负担转移的后果。但是，上海市房地产转让办法第四十九条规定建设工程合同转让时，受让人需负担其上已经存在的商品房预售合同。该条款是否适用于建筑工程强制拍卖，取决于对强制拍卖性质的回答。在现阶段关于强制拍卖的性质与实体效果问题存在争议的情况下，法院出具强制拍卖裁定时，应尽量对拍卖财产上的各项实体权利的变动予以确认，可为后续纠纷的处理提供依据。
【裁判规则】商品房预售合同债权不随工程被强制拍卖而转移——能转移的权利负担一般限于物权及物权化的租赁权。商品房预售合同属于合同债权，不发生权利负担转移的后果。
【案号】（2008）黄民四（民）初字第991号；（2009）沪二中民二（民）终字第777号
摘要2：
最高人民法院2014最新立案裁判规则
摘要1：1.约定仲裁机构名称瑕疵并不必然导致仲裁协议无效——管辖约定“北京仲裁委员会”误为“北京市仲裁委员会”，并不妨碍依当事人意思及本案情况确定具体的仲裁机构。
2.刑事被害方附带民事诉讼与雇主责任不宜分开处理——刑事被害方对刑事被告人与其他赔偿义务人的民事诉请，性质上具有不可分性，原则上应在同一诉讼中一并解决。
3.不能以增值税发票抵扣来反推真实交易关系的存在——销售人已实际进行增值税发票抵扣并不必然以当事人存在真实交易关系为前提，不能据此反推真实交易关系存在。
4.合同解除后约定损失赔偿金不适用违约金调整原则——合同解除后，双方在自愿基础上达成的损失赔偿金条款，除存在无效或可撤销情形外，不应适用违约金调整原则。
5.家庭成员脱离农户后不再是土地承包经营权共有人——农户成员对土地承包经营权形成共有关系，判定当事人是否享有承包经营权关键，在于认定其是否属于农户成员
6.出卖人给付意愿欠缺亦可导致对方不安抗辩权成立——商品房出卖方拒绝办理预售备案登记，并擅自将涉案房屋抵押给第三人，购房人据此行使不安抗辩权不构成违约。
7.当事人二审未上诉，原则上不能获得再审程序救济——只有在当事人确系不可归责于自己的原因而未能获得二审程序救济，且满足法定再审事由时，方可启动再审程序。
摘要2：
股权挂牌交易中出让方补充披露及竞买者审慎义务
摘要1：国有股权挂牌拍卖过程中，对于基准日之前已签预售合同，基准日之后因继续履行，导致股权对应资产发生重大变化的，出让人是否还应承担补充披露义务？
〔股权挂牌交易中出让方补充披露及竞买者审慎义务〕
【要旨】出让方委托产权交易中心通过公开挂牌方式转让股权，在初步履行转让标基本情况的信息披露义务后，在公开挂牌交易时，还应对目标公司自评估基准日以来的重大资产变化情况进行补充披露。同时，基于出让方的提示及相关资料反映的事实，竞买者亦应负有及时审查相关情况的义务，并应对其所作出的竞买决定承担经营和市场风险，及相应的民事法律后果。
【案例】最高人民法院（2013）民二终字第67号
摘要2：
中国××资产管理公司重庆办事处诉浮图美公司及第三人博智公司案
摘要1：【裁判要旨】债务人明显低价转让财产给关联公司应予撤销——债务人在尚欠债权人到期债权的情况下，将自有房产以明显低价预售给第三人，致使自身资力欠缺而不能清偿到期债权，且第三人与债务人法定代表人为同一人，应认定第三人具有恶意，债权人有权行使撤销权。
摘要2：
最高人民法院（2002）民一终字第34号民事判决书
摘要1：【案号】最高人民法院（2002）民一终字第34号民事判决书
【提示】当事人以合同未实际履行为由诉请解除合同的，因解除权属于形成权，故不适用诉讼时效。
【摘要】当事人双方签订《房地产预售契约》后，一方未按合同约定支付购房款，另一方也未将讼争房屋交付，故房地产预售契约未实际履行，当事人起诉请求解除合同，未超过诉讼时效。从法理上讲，解除权属于形成权，不适用消灭时效的规定，当事人一方起诉请求解除合同，一审判决该起诉请求未超过诉讼时效，适用法律正确，应予维持。
摘要2：
预告登记是对不动产设立抵押权的一种预先的排他性保全，并非使预告登记的权利人获得现实的抵押权
摘要1：【要旨】预售商品房抵押贷款中，房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，而是待房屋建成交付购房人后就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至购房人名下，则抵押权设立登记无法完成，其不能对该预售商品房行使抵押权。
【案例】《中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案》
摘要2：
开发商与自然人恶意串通，以商品房买卖为名，行开发商融资之实，应对商品房抵押贷款共同承担连带清偿责任
摘要1：【要旨】开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，并以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，这是以商品房买卖为名，行开发商融资之实，损害了银行的利益，危及银行贷款安全，该商品房买卖合同英认定无效。对此，开发商与该自然人具有明显过错，在商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
【案例】中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案
摘要2：
最高人民法院民事判决书（2001）民一终字第99号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2001）民一终字第99号
【提示】经政府批准成立的对旧区倒危房进行统一开发和管理的机构，办理相关手续的，应认定其具有房地产开发资格
【裁判摘要】“旧改处”系经市政府批准设立的对旧区倒危房进行统一开发改造和管理的专门机构。当时“旧改处”虽系独立的事业单位，但市政府明确在黑水路改造工程中，政府不投资而实行自负盈亏、独立核算的企业化管理。“旧改处”成立后，其根据市政府的有关文件规定的职能，对危房进行专项开发建设与管理，办理了开工许可证、规划许可证、商品房预售许可证等相关手续，且“旧改处”在原一审审理期间亦办理了《企业法人营业执照》。因此，应认定“旧改处”具备房地产开发资格。
摘要2：
张某某、李某某等非法经营案
摘要1：【案号】山东省东营市中级人民法院(2007）东刑一终字第12号
【裁判要点】向社会招聘工作人员、公开预售墓穴和骨灰存放格位并以销售额为依据确定销售人员奖金的经营行为，不具有传销所具有的交易上的隐蔽性、成员身份取得以购买产品为条件、成员间形成“上下线”关系等特点，不属于传销或者变相传销活动。尽管这种行为违反了行政部门的有关规定，但是刑法没有将此违法行为规定为犯罪，根据罪刑法定原则,不能认定行为人的该种违法行为构成非法经营罪。
【裁判要旨】传销构成要件：①传销是“发展人员”；②传销是“以其直接或者间接滚动发展的人员数量为依据计算和给付报酬”；③传销要求“被发展人员交纳费用或者以认购商品等方式变相交纳费用”；④传销组织的成员间关系为“上线”与“下线”；⑤传销组织的上线工作人员工资随下线的数量及销售额的增加而不断增加；⑥传销的销售方式具有一定的私密性。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第61号
摘要1：抵押权等他项权利的成功设定与是否消灭的认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第61号
【裁判要旨】在建工程抵押权的生效条件是当事人办理抵押登记，办理他项权利证书不是抵押权生效的必要条件。以在建工程进行抵押，抵押人取得房地产权属证书后未办理他项权利证书，抵押权仍然能够生效。
【裁判意见】已登记但未领取他项权凭证不影响抵押权效力——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为，设定了他项权利，产生公示的效果，具有公信力。抵押权人在特定历史条件下因当时房地产部门通常惯例未获得他项权利登记凭证，或嗣后当事人领取房地产权属证书未办理重新登记的，均不导致原登记行为无效。
【裁判规则1】在建工程抵押登记后竣工领证未重新办理抵押登记，抵押仍然有效——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续；具有对第三人的效力。登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记后，抵押人以当事人领取房地产权属证书后未办理重新登记主张抵押不成立的，不予支持。
【裁判规则2】已办理抵押登记的在建工程项目竣工后，未重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权无效——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行了抵押登记，设定了他项权利，即产生公示的效果，具有公信力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第四十七条的规定，人民法院应当认定抵押有效。在建工程项目竣工后，抵押人和抵押权人虽未按照《城市房地产抵押管理办法》的相关规定重新办理房产抵押登记，但《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章，法律位阶低于《担保法》及相关司法解释，《担保法》及相关司法解释应当优先适用，而根据《担保法》第三十六条第二款的规定，以出让方式取得的国有土地使用权作抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押，故在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。因此，在建工程项目竣工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。抵押人以在建工程项目竣工后未重新办理
摘要2：【法条链接】《城市房地产抵押管理办法》
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
【解读1】在建工程抵押权在工程竣工后仍继续存续——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房地产抵押登记并不必然导致在建工程抵押权消灭，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。
【解读2】在建工程在法律上本身即构成独立的物，在建工程抵押本身就是物权抵押；抵押权在抵押登记机关的登记文件（登记簿）中记载应认为登记管理机关对抵押登记已经完成且具有公信力；不动产登记簿（而非权利证书）的记载才是信赖不动产权利是否存在的依据。
不动产抵押登记纠纷裁判规则27则（上）
摘要1：1.预售商品房抵押虽已办理预告登记，但建成后的房屋产权未登记至借款人名下的，银行不能行使抵押权。
2.负责办理房产抵押登记的行政主管部门，违法办理抵押登记造成抵押权人财产损失的，应根据《国家赔偿法》的有关规定，承担相应的赔偿责任。
3.不动产抵押合同生效后，因抵押人的过错未能办理抵押登记的，抵押人应当赔偿债权人因此受到的损失。
4.预售商品房抵押预告登记转为正式抵押登记，应由抵押预告登记的权利人向登记部门申请。
5.银行仅办理了预售商品房抵押预告登记的，不享有优先受偿权。
6.抵押人不履行抵押登记义务，致使抵押权落空，当事人对违约责任有约定的从约定，没有约定的，应判决抵押人承担赔偿责任。
7.抵押权人未取得他项权利证书，不会必然导致其不享有抵押权。
8.在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下，当事人向其中一个部门办理抵押权登记的，应认定抵押合法有效。
9.抵押登记的目的在于起到公示作用，故不宜以抵押未到指定部门登记为由否定抵押效力。
摘要2：