摘要1：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十一、修改《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.删除第四条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条。
3.将第五条修改为：
“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”
4.将第六条修改为：
“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
5.将第七条修改为：
“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”
6.将第二十条修改为：
“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
7.条文顺序作相应调整。
摘要1：开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？
摘要2：【注解】开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？——在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。
——参考：《民事审判实务问答》070.开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决
- 日期： 09-17 19:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：房屋租赁合同无效的法律后果：（１）当事人不得请求支付租金；（２）当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；（３）当事人可以请求赔偿损失。
摘要2：
- 日期： 04-19 17:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第126号
【提示1】有效租赁合同处于违法履行状态期间，房屋租金标准的判定可以参照地方性政府规章等规范性文件。
【提示2】以尚未建成的房屋签订的租赁合同并不因房屋未经验收合格而无效，但就有关使用未经验收合格时的房屋的约定为无效。
【裁判摘要】出租方与承租方订立的租赁协议书及补充协议书，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定；双方订立的会议纪要，变更了协议书及补充协议书有关通电、消防方面的约定，双方在商厦未经消防验收、消防设施不符合开业条件、并存在重大火险隐患的情况下强行开业，损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国消防条例实施细则》和《江苏省消防条例》的规定，工程竣工后，建设单位应当对工程的消防设施进行验收。对不符合防火设计要求的，待施工单位负责解决后，方可接收使用；新建、改建、扩建工程和装修工程竣工后，应当有公安消防监督机构参加验收，不符合消防技术规范要求的，不得投入使用。双方违反了行政法规、地方性法规的强制性规定，该会议纪要达成的变更约定内容无效。
【裁判要旨】合同一方未履行，另一方不仅未追究其违约责任，且继续履行合同，并承诺发生问题由其自行承担责任，故其丧失对违约方的抗辩权。
摘要2：
- 日期： 04-20 15:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1999）民终字第73号
【裁判摘要】春光厂与怡通公司为房屋租赁所签订的合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定。怡通公司称春光厂隐瞒出租厂房被划入规划红线的重大事实，没有足够证据，其据此请求认定合同无效的理由不能成立，一审法院认定合同有效是正确的。由于怡通公司未按约支付租金，构成重大违约，合同的履行已无必要，一审法院据此判令解除合同符合法律的规定，一审法院比照租金标准判令怡通公司支付解除合同后的房屋使用费亦无不当。怡通公司称春光厂未按约及时交房并完好移交设备，请求免付该期间的租金并由春光厂支付违约金的主张，因在双方的补充协议中，春光厂免除了怡通公司应支付的搬迁损失费人民币88万元，且怡通公司接收房屋及设备时未提出异议，故其请求本院不予支持。怡通公司称春光厂未按约交付停车泊位，请求追究春光厂违约责任并判令春光厂赔偿怡通公司因停车泊位不足，导致客户流失的损失。因怡通公司虽与春光厂有约定“甲方厂区内22辆轿车的停车泊位归乙方使用”。但双方又于1994年10月27日的《补充协议条款》和1995年8月《关于怡通大厦停车泊位图的说明》对前述约定作了变更。“有关停车泊位的所有事项，双方另行协商，并以另行协商为准”，双方随后为此一直未达成一致意见，故怡通公司请求追究春光厂违约责任，及判令春光厂赔偿损失的主张，本院不予支持。怡通公司请求判令春光厂支付其改建房屋期间的筹建费用，因双方是租赁关系，春光厂的义务主要是按约交房，筹建费的支出，与春光厂无关，故其请求本院不予支持。怡通公司以春光厂抵押大楼违约为由，请求追究春光厂的违约责任的主张，本院予以支持。但因双方约定的违约金过高，应作适当调整，可按怡通公司1996年度实际支付租金人民币123．98万元的2倍，由春光厂支付违约金。
摘要2：
摘要1：——施工单位依照合同约定承担违约金后不再承担赔偿责任
【案号】最高人民法院民事判决书(2008)民提字第39号
【提示】施工单位按照合同约定承担延期交工的违约金，其违约金的性质属于赔偿性违约金。因此，建设单位在依照合同约定取得违约金赔偿后，即可认定为已获得赔偿。在此情况下，建设单位再以当地租金标准主张赔偿金，不予支持（除非施工方提供证据证明，其违约金不足以弥补其实际损失，其尚可再主张损失赔偿，如建设方已经与他人签订房屋租赁合同，因房屋延期交房造成了实际损失等）。
【裁判摘要】最高人民法院认为，双方当事人约定工程开工的时间为2000年3月28日，实际开工日期为2000年5月1日，而2000年4月新疆一建在用于施工的《安全施工组织设计》中明确载明：宏运大厦续建工程建筑面积为30，000平方米。虽然该面积与实际工程面积31，400平方米不完全一致，但可以证明新疆一建在工程开工之前，已明知建筑工程实际面积超出了合同约定施工面积。而且新疆一建对逾期交付工程将承担违约责任的后果是清楚的。但新疆一建在施工过程中，未向宏运公司提出延长工期的申请，据此，新疆一建提出的该项主张，理由不成立。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第38集），法律出版社2009年版】
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第202号
【提示】不同适用对象的违约金可以并存。
【裁判要旨】
关于双倍支付条款的性质与及其与500万违约金条款能否并用的问题。根据租赁合同的约定，双倍支付条款包含两层意思，一是兴合公司负有于合同终止日当日移交租赁物的义务，二是兴合公司违反该义务时，应当承担比较最后年度租金标准向东港公司支付双倍租金的责任。
因此，该条款实质上是关于合同解除后当事人义务及违反该义务的应承担的责任的约定，在性质上也属于违约金。
本院认为，本案中，500万违约金条款与双倍支付条款虽然均属于违约金条款，但前者是针对违反合同主要义务约定的违约责任，后者是针对合同终止后果的约定，两者适用对象不同，可以并用。
摘要2：【摘要】根据双方租赁合同约定，2011年8月11日至2013年8月10日期间租金每年按450万元计算。因此，兴合公司逾期未交付案涉租赁物给东港公司造成的实际损失，应按照每年450万元的标准计算。双方约定的双倍支付最后年度租金的违约金过分高于实际损失，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情调整，按照每年450万元的额度上浮30%即每年585万元的标准支付自2011年12月20日起至2013年8月9日期间的违约金，兴合公司就该期间已经支付的部分应予以扣除。
【解读】租赁合同逾期未交付租赁物给出租人造成的实际损失应以对应期间的租金为基础计算——案涉租赁合同中关于“承租人未于本合同终止的当日将租赁物和增设的其他物移交给出租人实际控制，承租人则须比较最后年度租金额向出租人双倍承付租金”的约定，实质上是关于合同解除之后当事人义务以及违反该义务的应承担的责任的约定，在性质上属于违约金条款。当事人有权依照《合同法》第１１４条第２款的规定请求对违约金进行调整。
- 日期： 03-28 22:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院（1997）民终字第59号民事判决书
【提示】长期租赁合同双方约定租金根据当时情况确定，履行一段期限后双方对租金协商不成的，不应认定合同无效。
【摘要】双方约定第三年起的租金按照当时的市场和物价由双方进行协商。出租方在租赁未满两年时，出具书面函要求从第三年起，提高每年支付租金，对此承租方未予答复。出租方就此认为由于双方未约定第三年起得租金，故合同无法履行，因而主张解除合同。出租方要求提高租金，实际上是单方要求改变租金的一种行为，承租方未表示同意。但这并不等于没有租金标准作为依据，因为双方在租赁合同中明确约定，第三年起的租金可按当时市场和物价进行商议。据此，应在原租金的基础上，考虑当时的市场及物价情况确定租金，如果双方协商不成，可根据此计算方式，委托双方同意的评估部门评估。因此，合同是可以履行的，而不是必须解除，如果解除合同，将会使一方业已培育而成的市场毁于一旦，这是不公平的。
摘要2：
- 日期： 09-15 23:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事判决书(2014)浙民提字第81号
【裁判要旨】原租赁合同无效导致房屋转租合同无效的，转租人有合理的理由请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。
摘要2：
- 日期： 09-16 07:48
- 作者：陈其象律师
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情势变更
租金
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2014)苏民终字第0001号
【裁判要旨】正常的市场经营过程中，面临竞争主体增加的商业风险也是正常的，并不属于法定的情势变更，承租人不得以此为由要求降低租金标准。
摘要2：
摘要1：【实务要点】因商品房质量问题导致购房人无法入住，在计算购房人实际损失时，物价局价格认证中心等机构出具的价格咨询意见，并不当然成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。
【案例索引】江苏南京中院（2015）宁商民再终字第29号
摘要2：
摘要1：【要旨】政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料如果并非鉴定意见，不能作为认定租金标准的直接依据。
摘要2：
- 日期： 11-08 18:51
- 作者：陈其象律师
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占有使用费
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书（2016）京03民终13172号
【裁判摘要】《房屋租赁合同》无效，《补充协议》亦应无效，其中第4条约定的逾期腾退房屋的使用费标准是在合同有效的前提下，为督促雅昌公司按期腾退而约定的标准，并非租金标准且具有明显的惩罚性。雅昌公司上诉认为一审法院参照该标准确定的占有使用费数额过高，请求调整，本院予以采纳。对占有使用费的具体数额，由本院结合案件具体情况酌定。
摘要2：无
- 日期： 11-08 18:52
- 作者：陈其象律师
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占有使用费
摘要1：【案号】重庆市九龙坡区人民法院民事判决书（2016）渝0107民初19842号
【裁判摘要】合同约定占有使用费为按当年月租金的10%每日计算，但被告不同意支付该费用，本院认为，该占有使用费相当于房屋月租金的三倍，约定过高，故本院酌情调整为按照月租金的两倍支付房屋占用使用费，被告交纳2015年的租金标准为1030元/月，故原告应当按照2060元/月（1030元/月×2）的标准支付房屋占用损失。
摘要2：无
- 日期： 04-02 18:35
- 作者：陈其象律师
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唯一住房
摘要1：【案号】海南省高级人民法院执行裁定书（2015）琼执复字第25号
【裁判摘要1】对当事人唯一住房能否采取强制执行措施的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款明确规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必须的居住房屋为由，提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。本案已符合这一条件，人民法院依法可以处置其唯一房产用于偿债。这也是反制规避执行，解决“执行难”问题的重要举措。
【裁判摘要2】拍卖价款按当地房屋租赁市场平均租金标准是扣除5年还是8年租金的问题。本案申请执行人在异议期间已向执行法院书面同意依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项规定，按照当地廉租房住房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除最长期限为5年的租房租金，符合司法解释的规定。被执行人则要求：一定要拍卖时，应当扣除8年的租金。这也是司法解释所允许的。具体执行过程中，可由执行法院，根据房屋处置的总价值、可分配的实际款项，在既能保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件，又能实现申请执行人债权利益的情况下，由执行法官根据被执行人职业收入情况进行自由裁量。
摘要2：【裁判要旨】执行被执行人违约住房时，若申请人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准及当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院就应予支持申请人继续执行拍卖该房屋的请求。
- 日期： 05-31 15:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】海南省高级人民法院执行裁定书(2015)琼执复字第25号
【裁判要旨】执行被执行人唯一住房时，若申请人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准及当地廉租住房保障面积标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，人民法院应予支持申请人继续执行拍卖该房屋的请求。
摘要2：【法条链接】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十条【被执行人提出执行标的系其本人及其所扶养家属维持生活必需住房异议的审查】金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
- 日期： 06-23 22:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2016）最高法执监109号
【裁判要旨】依据《执行异议复议规定》第二十条第一款第（一）项的规定执行被扶养人的住房，并不以扶养义务人名下的住房将来有可能发生的变化以及扶养义务人及其共同居住人是否同意作为限定条件。
摘要2：最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十条【被执行人提出执行标的系其本人及其所扶养家属维持生活必需住房异议的审查】金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2014)民一终字第274号
【裁判要旨】虽然房屋因承租人的承租使用不具备交付条件，但与房屋相关的图纸等档案资料与房屋具有可分性，出卖人应按照合同约定向买受人交付档案资料。
【摘要1】抚顺苏宁电器与抚顺地产公司签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款约定，抚顺地产公司在向抚顺苏宁电器交付房屋及附属设备、设施的同时，还应将标的物全部图纸、给排水配置图、消防系统图等档案资料交付给抚顺苏宁电器。虽然本案房屋因承租人抚顺中兴公司的承租使用不具备交付条件，但与房屋相关的图纸等档案资料与房屋具有可分性。据此，抚顺地产公司应按照合同约定交付档案资料。
【摘要2】依据抚顺苏宁电器与抚顺地产公司在《商品房买卖合同》之补充协议第四条第1款以及第五条约定，抚顺地产公司应在2001年9月15日前，腾空并交付涉案房屋及附属设备、设施与档案资料。抚顺地产公司未能实际交付涉案房产，但由于本案房产的所有权过户至抚顺苏宁电器名下，抚顺苏宁电器亦另案提起诉讼要求承租人抚顺中兴公司立即向其交付承租房屋及附属设备设施、并以4547.87万元/年的市场租金标准自2011年6月21日起向其支付租赁费至《租赁合同》解除之日止的房屋占用费及利息损失共计2.4亿元。抚顺苏宁电器的行为表明，涉案房屋虽暂不能归其实际占有、使用，但其已基于房屋所有权人的身份行使权利，应视为抚顺苏宁电器已接收涉案房屋及附属设备设施。抚顺苏宁电器要求抚顺地产公司对此支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。
【摘要3】抚顺地产公司对于房屋档案资料至今没有移交，构成违约。档案资料与房屋具有可分性，对房屋的使用不构成主要影响，且涉案房屋亦是在正常使用中。对此违约交付资料行为，本院酌定抚顺地产公司按照中国人民银行同期同类存款利息向抚顺苏宁电器支付违约金。
摘要2：【解读】房产所有权已过户至买方受让名下，买受人提起诉讼要求承租人立即向其交付承租房屋并向其支付租赁费表明买受人已基于房屋所有权人的身份行使权利，应视为买受人已接收涉案房屋及附属设备设施，买受人要求出卖人支付违约金的理由不能成立。
- 日期： 03-05 15:21
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终2849号
【裁判要旨】出租人就逾期腾房期间的房屋使用费提出高于约定租金标准的，裁判应当参照市场价值酌情确定。
【裁判摘要】本院认为，双方合同已于2015年3月28日解除，新时代公司在解除租赁合同的函件中要求邹某某于2015年4月8日前腾空租赁房屋，但是邹某某并未按期腾空房屋，新时代公司提交的《公证书》可以证明2015年4月8日其向邹某某送达了《关于写字楼租赁合同终止后费用的通知》，该通知记载“从2015年4月8日起使用房屋费用将按照每天每平方米20元的价格收取，直至贵司及个人腾空租赁物业止”，可以认定新时代公司向邹某某作出了对于2015年4月8日之后的房屋使用费新时代公司不同意按照原合同租金标准执行、要求大幅提高房屋使用费标准的意思表示，在此情况之下邹某某继续占用租赁房屋的行为，虽然不能据此认定邹某某接受了新时代公司提出的每天每平方米20元的房屋使用费标准，但可以认定为邹某某愿意承担由此产生的法律后果，包括但不限于房屋使用费标准相较于原合同租金标准的提高，故自2015年4月8日开始至本案中新时代公司主张的截止日2015年12月2日这一期间的房屋使用费标准，应当参照市场价值酌情确定。
摘要2：
- 日期： 05-31 19:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：根据《最高人民法院关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。因此，不能以租金标准确定使用费。
摘要2：
- 日期： 05-31 19:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】辽宁省高级人民法院民事判决书(2017)辽民再563号
【裁判摘要】2003年11月30日，最高人民法院对辽宁省高级人民法院的请示，作出[2003]民一他字第13号《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》，指出：“你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为:商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。”故原审法院根据相关法律规定按照同类地段、同类面积商业房屋的租金标准确定再审申请人刘某应承担的使用费，属于适用法律错误，应予纠正。本案应按房屋总价款1,495,600元，除以商业门市用房设计使用年限40年，再乘以买受人实际使用该房屋的年限（自2003年4月8日起至再审申请人刘某实际向被申请人沈飞集团公司返还房屋之日止），得出的价款作为买受人刘某所获得的利益返还给出卖人沈飞集团公司。
摘要2：
- 日期： 08-22 22:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第５０７条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务都应当支付迟延履行金，迟延履行仅计算方式为：（１）已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；（２）没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。
摘要2：解析：（１）被执行人迟延履行非金钱债务都应当支付迟延履行金，造成申请执行人损失的迟延履行金十分可观，务必引起关注；（２）被执行人迟延履行造成申请执行人损失的，应当通过迟延履行金解决，而不应当另案起诉赔偿经济损失（违反一事不再理）。
【注解１】判决被告履行交房，案件进行执行后被告拒不交房，原告应当请求执行迟延履行金还是另案起诉赔偿房屋占用费？——根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第５０７条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”申请执行人应当要求被执行人按照生效判决确定租金标准的双倍补偿申请执行人已经受到的损失（高于房屋占用费），而不能另案起诉（违反一事不再理）。
【注解２】申请执行人所主张高额损失赔偿金额以及损失类型不易通过执行程序直接认定情况下，执行法院可以按照没有损失情形而确定迟延履行金数额（即“按照具体案件情况酌情决定”）。
- 日期： 02-21 09:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申7313号
【裁判摘要】出租人将房屋另外出租给他人，原承租人主张“两次出租价款差额”来计算原承租人的预期利益损失不予支持——丰伟公司能否实际获取分租或转租收益，会受到其经营策略、租赁市场活跃程度、次承租人的履约能力及履约意愿等多种因素的影响。即使案外人的整体承租价格可作为其中一项参考因素，依据该承租价格与《租赁合同》约定的租赁价格计算得出的租金差额并不当然等同于丰伟公司的预期利益损失，丰伟公司主张依约计算其违约损失，缺乏充分理据。
《广东丰伟物业管理有限公司、广州市杨箕经济发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书》【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2020)粤民终60号
【摘要1】未经原权利人同意的出租合同是否有效？——本案中，案涉《租赁合同》是广州市杨箕公司与丰伟公司在自愿平等的基础上签订，是双方的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定关于合同无效的情形。虽然广州市杨箕公司上诉主张与丰伟公司签订案涉《租赁合同》未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，但即使未经过民主表决、未经三资交易平台公开交易，该种情形亦不属法律、法规规定的效力性强制规定，广州市杨箕公司的主张不能成立。广州市杨箕公司与丰伟公司签订的案涉《租赁合同》依法有效，原审判决对广州市杨箕公司提出的合同无效的主张不予支持，并无不当。
【解读１】（１）诉争物业登记在联社名下；（２）联社系天河区公司开办人（出资人）；（３）天河区公司为广州公司股东之一；（４）广州公司与丰伟公司签订《租赁合同》。
【解读２】丰伟公司起诉请求：1．广州公司向丰伟公司支付违约金人民币102032590.8元；2．广州公司向丰伟公司退还人民币200万元履约保证金及利息；3．联社与天河区公司对广州公司的上述全部债务承担连带清偿责任；4．三被告承担本案全部诉讼费用。
【解读３】一审判决：一、广州公司向丰伟公司返还履约保证金2000000元及相应利息；二、广州公司向丰伟公司支付违约金30000000元；三、驳回丰伟公司的其他诉讼请求。
摘要2：【解读４】二审判决：一、维持广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第三项；三、变更广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民初310号民事判决第一项为：广州限公司向丰伟公司返还履约保证金2000000元及相应利息；四、驳回丰伟司的其他诉讼请求。
【摘要2】租赁物还未施工建设的租赁合同不属于预约合同，一方违反约定应当承担违约责任——本案广州市杨箕公司与丰伟公司签订案涉《租赁合同》时，虽然案涉租赁物还未施工建设，案涉租赁物的具体面积也未确定，但是案涉《租赁合同》约定了租赁物交付期限、租金标准、违约责任等租赁合同主要条款，且并未约定双方后续需要另行签订正式租赁合同，租赁物建成后也可以依据《租赁合同》的约定确定租赁物的具体面积及租金，故案涉《租赁合同》并不属于预约合同，双方均应履行合同约定的义务。
- 日期： 03-16 23:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】合同注明“此合同为草稿”字样但合同明确约定了具体内容，且在合同订立后已经支付押金，该合同不属于预约合同，更不属于对双方不具有法律约束力的“草稿”，应理解为合同权利义务具体内容双方均认为有待进一步细化——根据该合同的有效部分，虽然注明“此合同为草稿”字样，但是，合同明确约定了租赁物的具体内容、租赁期间、租金标准及押金等，且在合同订立后，刘××按照合同约定向尹××支付了押金，因此，该合同并不属于预约合同，更不属于对双方不具有法律约束力的“草稿”，应理解为就约定的长达十年的租赁期间的权利义务具体内容，双方均认为有待进一步细化。因而，就合同已明确约定的事项，对双方当事人具有法律约束力。
【裁判摘要２】超过合同解除期间（除斥期间）届满后合同解除权消灭，但仍有权请求终止合同权利义务关系——关于合同解除权的行使期限，《中华人民共和国合同法》并无相应的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定，对该事项应适用《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款的规定，即在尹××应当交付租赁物之日起的一年内，刘××享有合同解除权。因刘××未在法定期限内行使该项权利，故《租赁合同》仍应继续履行。但是，鉴于尹××已于2019年3月17日与案外人另行订立租赁合同将案涉鱼塘出租，刘××与尹××之间的《租赁合同》事实上已无法继续履行。从刘××的起诉状可知，刘××在此后的2019年4、5月已知悉该事实。基于该新的事实，刘××仍有权要求解除合同。但是，刘××仍未在知悉该新的事实之日起一年内解除合同。虽然如此，基于《租赁合同》在2019年尹××向案外人交付案涉鱼塘后已不能履行的客观事实，且刘××已不能实现合同目的，在法定的合同解除期间(除斥期间)届满后，刘××仍有权请求终止合同权利义务关系，否则会陷入合同僵局。刘××基于其对案涉《租赁合同》效力的理解，以合同无效为由提起本案诉讼，请求返还押金，虽然这并非解除合同的意思表示，但终止该合同权利义务关系的意思表示明确。由于案涉《租赁合同》不能履行的事实持续至《中华人民共和国民法典》施行后，且刘××在《中华人民共和国民法典》施行后通过诉讼方式作出终止合同权利义务关系的意思表示，故本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第一项、第二款之规定。
摘要2：
- 日期： 04-29 11:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】就杨××的无权代理问题，本院认为，依照相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。因此，在涉及无权代理与越权代理的纠纷中，如果行为人订立的合同未经被代理人追认，出现的后果是合同对被代理人不发生法律效力，而非合同无效。据此，陈××以杨克飞无权代理为由请求确认杨××与岳××之间房屋租赁合同无效的主张本院不予采信；就陈××主张杨××与岳××之间恶意串通侵害其权益一节，本院认为，当事人有责任对其主张提供证据予以证明。本案中，陈××仅依据案外人的租赁合同的租金标准，尚不足以使本院确信杨××、岳××降低租金标准，构成恶意串通；就杨××是否存在无权处分一节，本院认为，出租行为并非物权法领域中的处分行为，因此不适用该领域中的无权处分的相关规定。在陈××未提供充分证据证明杨××、岳××签订的商铺租赁合同存在其他无效情节的情况下，本院对陈××要求确认杨××与岳××签订的商铺租赁合同无效的主张不予支持。进而，对陈××基于杨××与岳××之间的商铺租赁合同无效而提起的杨××、岳××赔偿损失及岳晓强腾退房屋的诉讼请求，本院也不予支持。
摘要2：
- 日期： 08-24 15:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】未达到销售额双方可提出终止协议属于附解除条件——涉案《物业租赁协议》第9.2条约定“如果第5个日历年末销售额达不到2亿元或第10个日历年末销售额达不到4亿元，双方均可提出终止协议。经协商后，提前终止协议，不视作违约，不需承担任何责任。如其它单方面的行为导致该合同无法继续履行，违约方须向守约方支付违约当年起前三年租金的一半作为退场补偿”。因各方当事人对商之都新华店第5个日历年的销售额未达到2亿元的事实不持异议，一、二审法院据此认定涉案协议约定的解除条件已经成就并不缺乏依据。商之都公司、商之都新华店再审申请称根据上述条款的约定，当出现“第5个日历年末销售额达不到2亿元”时，约定的解决途径应该是“经协商后，提前终止协议，不视作违约”，并据此称提前终止协议的前提是“协商一致”。但从涉案《物业租赁协议》第9.2条的文字表述看，上述条款中并无“协商一致”的记载，商之都公司、商之都新华店该部分再审申请理由与协议约定不符，对其该部分主张，本院不予采信。
摘要2：【案号】安徽省高级人民法院民事判决书(2019)皖民终861号
【摘要】租金按销售额比例支付不属于合作经营协议而属于租赁合同——案涉物业租赁协议的性质是房屋租赁协议还是合作经营协议。案涉《物业租赁协议》对租赁标的物、租期、租金标准和租金支付方式、逾期支付租金的违约责任等均作出约定，约定的租金支付方式是以商之都公司实际销售额作为基数，以一定比例提成的方式向新华公司支付。该租金支付方式虽非固定数额，但新华公司本质上也是通过出租房屋而获取租金收益。而合作经营是指合作各方按照投资比例分配收益、分担亏损的经营模式，其本质特征是共担风险。本案中，新华公司与商之都公司所签《物业租赁协议》无双方共同经营、共担风险的约定，新华公司也无参与商之都新华店的经营管理活动行为，故本案应系房屋租赁合同纠纷。商之都新华店、商之都公司关于其与新华公司属合作经营法律关系的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
- 日期： 02-15 09:40
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）对被执行人及其所抚养家属生活必需的居住房屋可以查封；（２）申请执行人如果能够为被执行人提供住房或者同意从房屋变价款中扣除五至八年租金，被执行人再以生活必需住房为由提出异议不予支持——根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行"。也就是说，只要能够确定被执行财产属于被执行人与他人共有的财产，人民法院是可以执行的。案涉房屋属于张××与赵×共有的财产，故一审法院执行案涉房屋有事实和法律依据。张××认为案涉房屋系其维持生活必需的居住房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所抚养家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债"的规定，法院不得查封和拍卖案涉房屋。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所抚养家属生活必需的居住房屋，人民法院是可以查封的，张××关于不得查封的主张与上诉规定相矛盾，至于拍卖属于尚未发生的情形，本案中无法对未发生的事实进行评判，且根据张××的诉讼请求，其仅请求法院撤销对案涉房屋的查封，并未涉及到拍卖；其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持"。也就是说，在执行“维持生活必需的居住房屋"这一特殊财产时，上述两条规定必须结合起来适用，申请执行人如果能够为被执行人提供住房或者同意从房屋变价款中扣除五至八年租金，被执行人再以生活必需住房为由提出异议，人民法院是不予支持的。盛××在一、二审均同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，
摘要2：（续）但是张××不同意，故张××以唯一住房为由阻却法院执行不能成立。张××对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
摘要1：解读：（１）根据《查扣冻规定》第４条规定，人民法院“不得拍卖、变卖或者抵债”房屋限于被执行人及其所扶养家属“生活所必需的居住房屋”，并未规定“唯一住房”不得执行。因此，“唯一住房”不等同于“必要住房”，“唯一住房”并非“必要住房”；（２）只要符合《执行异议和复议规定》第２０条规定（即“对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的”“执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的”“申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”），执行法院可以强制执行行被执行人唯一住房。
【注释】存在《执行异议和复议规定》第２０条规定３种情形，被执行人名下唯一住房不属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。
摘要2：【注解】被执行人以船舶为唯一住所，法院可以参照处置债务人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋规定，采取安排其他住所的执行措施。——参考案例：最高人民法院执行裁定书(2022)最高法执监51号