摘要1：诉讼时效客体（适用权利范围）是指适用诉讼时效的权利范围，即诉讼时效适用于哪些权利范围。
【目录】诉讼时效客体的权利特征；诉讼时效客体应为债权请求权；民法典第１９６条、第１９９条规定的不适用诉讼时效的请求权；诉讼时效司法解释第１条规定不适用诉讼时效的债权请求权；民法权利与诉讼时效关系；保险索赔时效；仲裁时效；缺陷产品损害赔偿的诉讼时效期间为2年（产品质量法第45条）；申请执行时效期间为２年；申请仲裁时效期间１年；提示：继承权行使不受2年的诉讼时效限制；提示：房屋交付使用后请求办理过户登记的诉讼时效；提示：确认股东身份请求权不适用诉讼时效规定
摘要2：【解读】《上海市高级人民法院物权民事纠纷办案要件指南》规定“一般情形下，物权变动请求权的诉讼时效，仍适用二年的时效，因为在物权变动结果发生前，物权未发生转移或设定，请求人只能基于债权请求权要求对方交付或协助登记。”
摘要1：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告（法释[2003]7号）——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十、修改《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.将第三条修改为：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
3.删除第七条、第八条、第九条、第十四条。
4.将第十五条修改为：
“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
5.将第十八条修改为：
“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
摘要2： 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
6.将第十九条修改为：
“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
7.将第二十六条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”
8.将第二十七条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”
9.条文顺序作相应调整。
摘要1：开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？
摘要2：【注解】开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中，对于开发商逾期交房的情况，业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此，在开发商逾期交房的情况下，能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任？——在开发商逾期交房时，业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任，在当事人并无约定时，该种请求并无依据，人民法院不应予以支持。
——参考：《民事审判实务问答》070.开发商逾期交房应承担的违约责任，能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决
摘要1：工程建设其他费用是指从项目筹备到工程竣工验收交付使用的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用（主要是土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来生产经营有关的其他费用）。
摘要2：
摘要1：【要旨】未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
摘要2：【注解】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同：根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4912号《王某某、艾某房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书》
摘要1：福建省院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》
【目录】1、问：如何认定施工企业内部承包合同的性质与效力? 2、问：如何区分劳务分包与转包、违法分包? 3、问：被挂靠单位(出借名义的建筑施工企业)是否应对挂靠人在施工过程中的转包、购买施工材料等行为承担责任? 4、问：发包人与无相应施工资质的承包人签订建设工程施工合同，承包人依合同取得的工程价款超过其实际施工成本的，超过部分是否应予收缴？承包人非法转包、违法分包、出借资质而依合同约定取得的“挂靠费”、“管理费”等是否应当收缴? 5、问：建设工程施工合同无效，但建设工程质量合格，发包人请求按照合同约定计算工程造价，而承包人请求按照工程定额标准计算工程造价的，如何处理? 6、问：建设工程施工合同约定的价款明显低于工程定额标准，已经超出一定合理范围的，当事人能否以合同约定价款明显违反定额为由，主张价款之约定无效，或者以显失公平为由，主张撤销或变更合同? 7、问：依据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方行使约定或者法定解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。建设工程施工合同的当事人未通知对方的，能否迳行向人民法院提起解除合同之诉? 8、问：一方当事人认为符合合同解除条件，但并未起诉请求解除合同，或者认为合同己经解除，而起诉请求对方承担恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等合同解除的法律责任，审理后查明其解除合同之主张并未通知对方或者通知并未到达对方的，如何处理? 9、问：根据《合同法》第二百八十七条，建设工程合同一章没有规定的，适用承揽合同的有关规定，而《合同法》第二百六十八条规定，定作人可以随时解除承揽合同。建设工程施工合同的发包人能否据此行使任意解除权? 10、问：因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人以工程质量不符合约定为由请求减少支付工程价款的，应否必须反诉?工程未经竣工验收交付使用的，发包人以工程质量不符合约定为由请求减少支付工程款，应否支持? 11、问：建设工程质量不合格，发包人拒绝由承包人修复而另行委托他人修复的，承包入应否承担修复费用?
摘要2：【目录（续）】12、问：最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条第二款规定，造成建设工程质量缺陷，承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任"，应加何理解? 13、问：承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收，而验收后工程质量不合格需要返工的，能否以承包人提交验收报告之日为竣工日期? 14、问：当事人约定发包人收到竣工结算文件后一定期限内应予答复，但未明确约定不答复即视为认可竣工结算文件，发包人未在约定的期限内答复，承包人请求以其提交的竣工结算文件作为结算依据的，应否支持？承包人提交的竣工结算资料不完整，发包人未在约定期限内答复的，如何处理？如果当事人未约定答复期限，能否根据建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第十六条第一款第二项和第二款的规定，认定双方约定的答复期限为28日? 15、问施工过程中，发包方工作人员确认的工程量以及价款等的签证能否作为工程价款的结算依据? 16、问：人民法院在审理建设工程施工合同案件时，是否可以主动对工程造价进行鉴定?当事人不申请鉴定导致工程价款无法确定的，如何处理? 17、问当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定的应付款时间是否可以作为承包人主张工程款的诉讼时效起算时间? 18、建设工程施工合同约定，工程竣工验收合格后支付工程款，但工程完工后，发包人拒不验收或者不组织验收，承包人起诉要求支付工程款的，如何处理? 19、问：建设工程施工过程中，因设计变更或者遇特殊地质情况等客观原况原因，当事人另行签订合同，变更了中标合同的内容，是否仍应以中标合同作为结算工程价款的依据? 20、问《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》是否适用于城镇个人自建房屋、农村建房合同或者房屋建筑之外的其他工程施工合同?
摘要1：城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布 根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订 根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修正）
摘要2：【备注1】国务院关于修改部分行政法规的决定（国务院令第710号）
六、将《城市房地产开发经营管理条例》第八条修改为：“房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，提交下列纸质或者电子材料，向登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
“（一）营业执照复印件；
“（二）企业章程；
“（三）企业法定代表人的身份证明；
“（四）专业技术人员的资格证书和聘用合同。”
【备注2】建设部关于对广东省建设厅《关于请求对（城市房地产开发经营管理条例）有关条文释义的请示》的复函
（建法函[2001]271号 2001年9月13日）
广东省建设厅：
你厅《关于请求对〈城市房地产开发经营管理条例〉有关条文释义的请示》收悉。经研究，现答复如下：
一、关于申请重新核验的时限
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人在使用过程中认为主体结构质量不合格的，可以申请重新核验。
二、关于主体结构的定义、主体结构核验的依据
主体结构的定义、检验评定依据和方法等应当执行《建筑安装工程检验评定标准》(GBJ300－88)的有关规定。
此复。
【备注３】国务院关于修改和废止部分行政法规的决定（2020）
三、删去《城市房地产开发经营管理条例》第八条第三项。
摘要1：建设部关于对广东省建设厅《关于请求对（城市房地产开发经营管理条例）有关条文释义的请示》的复函（建法函[2001]271号 2001年9月13日）
【摘要】
一、关于申请重新核验的时限
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人在使用过程中认为主体结构质量不合格的，可以申请重新核验。
二、关于主体结构的定义、主体结构核验的依据
主体结构的定义、检验评定依据和方法等应当执行《建筑安装工程检验评定标准》(GBJ300－88)的有关规定。
摘要2：无
摘要1：【案号】贵州省六盘水市中级人民法院民事判决书(2014)黔六中民终字第765号
【提示】《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，属于管理性规定，并不是关于合同效力的效力性规定，不影响房屋租赁合同的效力。
摘要2：
摘要1：【内容提要】（１）交付对于双方来说，都享有权利也承担义务；交付争议产生的重要原因，在于混淆了交付条件与交付标准，前者是法定的，决定了房屋能否交付使用，后者是约定的，只涉及违约责任的承担，不影响交付；竣工验收合格是交付条件的核心，但以竣工验收备案表为验收合格的标志是不正确的，等于变相设立行政许可；以书面通知作为交付的要件不合理，建设单位可以通过约定规避该风险；交付时买受人有权查验房屋，但质量争议不应当影响交付的完成；除非房屋本身具有导致合同目的不能实现的重大缺陷外，即使买受人有客观原因，也不是对抗交付的正当理由。（２）交付是商品房买卖中一个非常重要的环节，对买卖双方都意义重大，也最容易产生纠纷。在实务中，人们通常把交付看作是建设单位的义务，重视建设单位不能正常交付的违约责任；而对买受人的受领义务，并未予以充分的关注。买受人以质量及各种争议为理由，拒绝或者拖延受领的，往往被作为正当的维权，这是不正确的。交付纠纷损害交易双方的利益，更影响经济秩序和交易安全。
摘要2：
摘要1：近年来，在商品房买卖实践中，因购房人与商品房开发商对合同约定的商品房交付使用条件理解不一而在房屋交付环节上引发纠纷的情形逐渐增多。具体分析来看，房屋交付环节上出现的纠纷主要有以下两种情况，一是开发商通知交房时，因买受人对合同约定的商品房交付使用条件的理解与开发商不一致，认为该房屋未达到交付使用的条件而拒绝受领引发纠纷；二是买受人接受房屋后认为房屋不符合交付使用条件而主张开发商违约，要求给付逾期交房违约金。在审判实践中，各地法院对涉及商品房交付使用条件的相关法律法规的理解不甚一致，从而导致处理意见和结果也不尽相同，有的甚至是同案不同判，增加了此类纠纷的审理难度。因此，有必要厘清现行法律法规对商品房交付使用条件的规定，并尽快统一对涉及商品房交付使用条件相关法律法规的理解，准确认定合同约定的商品房交付使用条件，依法维护购房人和商品房开发商合法权益，维护房屋交易安全与稳定。为此，笔者将从一则案例出发，分析实践中对此的一般约定，厘清现行法律规定，并结合自身理解与思考，提出一点浅见，希望能抛砖引玉，共同促进此类纠纷的顺利解决。
摘要2：
摘要1：商品房买卖合同是买卖合同中的一种类别，其与其它的买卖合同并无本质上的区别。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。”由房屋行政主管部门提供的各个版本的《商品房买卖合同》示范文本中也都有关于交付条件的约定条款，均将商品房交付条件交由业主和开发商自行约定或者选定。在实践中，开发商和业主也都会在《商品房买卖合同》专门就商品房交付条件问题进行约定。由此可见，商品房交付条件在法律精神上和行业惯例上都是由买卖双方自行约定的。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2010）徐民终字第67号
【裁判摘要】房屋认购单虽载明了签约双方的基本情况及房屋的基本情况（位置、面积、单价），并收取了280115元认购金，但是对于“交付使用条件及日期”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，该认购单不属于商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书
【提示】建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑业的核心。任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。
【裁判摘要】《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，房地产公司持有的质监站《工程竣工验收证明》只是大厦主体和基础部分的验收，大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，房地产公司以质监站出具的《工程竣工验收证明》主张大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，大厦未经过消防验收，双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，《租赁合同》无效。
摘要2：【解读1】租赁标的物未经整体验收合格的，当事人订立的房屋租赁合同依法认定无效。
【解读2】本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的租赁合同无效。
【解读3】《建筑物》第61条和《消防法》第10条均为法律的强制性规定。
【解读4】本案确立了审理此类纠纷案件的原则：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担承租合同无效的法律后果。
【解读5】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
摘要1：——没有证据和事实推翻合同约定时，应当依照合同约定的方式结算工程款
【案号】最高人民法院民事判决书（2006）民一终字第4号
【提示】当事人在建设工程施工合同中约定不同的结算方式，会导致不同的法律后果。如果合同中约定按照固定价结算工程款，在履行建设工程施工合同过程中，没有发生合同修改或者设计变更的情况，就应当依照合同约定的包干总价结算工程款。因为当事人之间约定以固定价方式结算工程款，属于合同的权利义务条款，对双方当事人都应具有法律约束力。在没有证据和事实推翻合同约定时，应当尊重当事人的意思自治。一方当事人抛开合同约定的包干总价，提出对工程造价进行鉴定的申请，法院不应予以支持。
【裁判要旨】当事人约定按照固定价结算工程价款，说明双方对建设施工的风险是预知的，也已经考虑到了合同履行过程中可能引起价格变动的种种因素，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持；但在固定价风险范围之外的因素，如设计变更等，可以申请工程造价鉴定。
【裁判摘要】新安县政府上诉称第十一工程局施工的路段存在严重质量问题，其另行选择施工队伍对公路进行返修，支出返修费用2，947，577．31元，另外又支付铺设沥青路面和修建隧道工程款5，076，699．9元。由于新安县政府在一审时未就第十一工程局施工路段的工程质量问题提起反诉，二审不能予以合并审理。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2007年第1集（总第29集），第215-224页】
【法理提示】当事人在建设工程施工合同中约定不同的结算方式，会导致不同的法律后果。如果合同中约定按照固定价结算工程款，在履行建设工程施工合同过程中，没有发生合同修改或者设计变更的情况．就应当依照合同约定的包干总价结算工程款，因为当事人之间约定以固定价方式结算工程款，属于合同的权利义务条款，对双方都应具有法律约束力 在没有证据和事实推翻合同约定时，应当尊重当事人的意思自治，一方当事人抛开合同约定的包干总价，提出对工程造价进行鉴定的申请，法院不应予以支持。
【解读】发包人主张质量违约赔偿以抵销承包人工程款主张的应属反诉范畴——在工程已经竣工并交付使用的情况下，发包人提出的质量异议不构成对支付工程价款的抗辩理由，发包人主张质量赔偿的性质属于反诉而非抗辩。
摘要1：——承包人违法转包的，发包人应否支付剩余工程款？
【案号】最高人民法院（2012）民申字第1438号
【裁判要旨】发包人将工程发包给承包人，承包人将其中的部分楼宇转包给实际施工人，因实际施工人无相应资质，转包无效。但实际施工人已经完成了施工任务，工程已经验收合格并交付使用。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，实际施工人有权要求发包人在欠付工程价款范围内承担责任。至于欠付工程款的数额，三方曾进行协商，并形成《会议纪要》，《会议纪要》虽未确定价款变更的具体标准，但各方均认可“重新审定预算，价格另订”，后各方对工程价款最终未能达成一致，在此情况下，法院依据鉴定结论认定工程价款。发包人关于实际施工人不应取得超过其与承包人的合同价款的主张缺乏法律依据，法院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】南宁市中级人民法院民事判决书(2011)南市民一终字第1216号
【裁判摘要】虽然认购协议中载明了房屋位置、面积、价款等房屋基本情况，买受人亦支付了房款，但是对于“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，且认购书中亦明确了双方签订正式商品房买卖合同的期限，说明双方签订认购协议书的目的是为了将来签订商品房买卖合同，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。因此，该认购协议书不属于商品房买卖合同。由于认购协议书为预约合同，出卖人依据认购书尚不负有交付商品房的合同义务，故买受人要求出卖人交付房屋没有依据，本院不予支持。对于双方应否签订正式的商品房买卖合同并办理合同备案的问题，因出卖人以认购协议书中所定房价过低等理由拒绝与买受人签订商品房买卖合同，双方未能进一步磋商并就签订正式的商品房买卖合同达成合意，故买受人主张签订《商品房买卖合同》并办理合同备案缺乏依据，因出卖人拒绝按照认购协议的约定于买受人签订商品房买卖合同构成违约，买受人可另行向出卖人主张其合同权利。
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2005）沈民（2）房终字第543号
【裁判摘要】买受人进住房屋后，发现房屋墙面、地面、屋顶等存在问题（对于墙面、地面达成协议由买受人自行维修，一次性补偿已经给付完毕）。对于屋顶防水及室内渗水、塑钢窗封闭不严渗水等问题，双方虽然多次协商，但未达成一致，开发商也未将争议房屋存在的问题实际修复。《中华人民共和国合同法》第153条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。即开发商对于交付的商品房负有瑕疵担保责任，其交付给买受人的争议房屋由于存在质量瑕疵，其应当承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综上，买受人要求开发商履行修复房屋的请求，符合法律规定，应予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】安徽省巢湖市中级人民法院民事判决书［2009］巢民三终字第28号
【裁判摘要】
本案的争议焦点有两个：一是上诉人中大公司应当承担修复义务还是给付义务？二是如果上诉人应当承担给付义务，修复费用的标准应以哪一次鉴定结论为准？
本院认为,对于第一个争议焦点，被上诉人系2003年入住，至起诉时已达四年之久，其房屋质量问题发生在保修期内,根据合同约定,上诉人应当承担保修义务,但至今该房屋的质量问题仍未得到解决，应认定上诉人拖延修复。上诉人上诉称被上诉人拒绝修复，因未能提供证据加以证明，对此辩称,本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条第2款的规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。”故本案被上诉人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失由上诉人承担。上诉人又称一审在被上诉人并未完成维修的情况下，直接判决上诉人承担给付责任，违反了上述司法解释的规定。本院认为，根据该司法解释的规定，“……买受人可以自行或委托他人修复。”与“修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。”是并列的两句话，并无先后的意思表示，不能推断出买受人必须先维修，然后才能向出卖人主张修复费用的结论。原审法院在房屋修复费用经鉴定明确的情况下，直接判决上诉人承担给付义务并无不当。
对于争议焦点二，本院认为，原审法院在上诉人中大公司对巢湖志成司法会计鉴定所的鉴定结论提出异议，并申请重新鉴定时,未审查上诉人的该重新鉴定申请是否符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条的规定，即采纳其申请委托巢湖联邦司法会计鉴定所进行重新鉴定，违反相关程序规定，故对重新鉴定的鉴定结论，本院不予采纳。上诉人虽然对巢湖志成司法会计鉴定所的鉴定结论持有异议，但未能提供充分有效的证据证明该鉴定结论明显依据不足，原审法院以该鉴定结论作为判决依据无明显不当。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
摘要2：
摘要1：——当事人双方违约，一方为根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失
【法理提示】违约条款，是当事人订立合同时约定的当一方未按合同约定履行义务，向对方承担的法律责任内容。违约责任，是违反有效合同义务的后果。《合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”但如一方的违约明显大于另一方，构成根本性违约，还应承担给对方造成的实际损失。
【摘要１】最高人民法院认为，《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设单位应当向公安消防监督机构提出消防验收申请，送达建筑消防设施技术测试报告，填写《建筑工程消防验收申请表》，并组织消防验收。消防验收不合格的施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。该法律规定表明，消防验收是建筑工程验收的一个重要组成部分，消防验收合格表明当事人履行了合同义务。因此，交付使用的工程都必须经过消防验收这一重要环节，并且还须验收合格。对于消防验收不合格的工程不得验收，也不得交付使用，以确保工程达到保护公共财产、公民人身及财产安全和维护社会安全的目的。......事实证明，由于酒店消防工程验收不合格，七星公司无法向维也纳公司履行提供酒店经营所必须的消防许可证义务，是导致酒店被处罚和责令停业的主要原因。七星公司理应向维也纳公司承担履行合同不能的违约责任。但由于维也纳公司履行合同过程中，违反“应于每月15日前向七星公司支付当月的租金”之约定，迟延交纳租金，亦存在违约行为。《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失及相应可期待利益及相关所有费用”的约定，应当理解为无论任何一方违约，也无论何种违约，当事人双方均应承担同等的违约责任与同等的违约金数额。本案鉴于双方违约，且双方的违约行为均发生在《租赁合同》解除前，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定与《租赁合同》约定的该违约条款，一审法院在查清事实的基础上，判决驳回当事人关于对方支付500万元违约金的诉讼请求，并无不妥。
摘要2：【摘要２】《租赁合同》还特别约定：“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可期待利益及相关所有费用。”即双方在合同履行前即向违约一方包括双方明确了违约所承担的具体违约金数额，而且无论一方违约还是双方违约，也无论何种违约形态，只要违约事实存在，就应当承担同等的违约金数额。显然，当事人双方订立该条款的宗旨与目的，就是为了将合同的风险与违约责任限制在明确的范围内，以保障《租赁合同》履行过程中因发生违约以及违约后果能够得到有效救济。当事人双方实际履行情况是：七星公司未依约定的期限向维也纳公司提供酒店必须的消防许可证，最终酒店因消防验收不合格，被相关部门罚款与责令停止使用；维也纳公司未依约定的期限足额向七星公司支付房屋租金。双方履行都不符合《租赁合同》约定，都违背了合同应负的义务，且当事人双方违约行为都发生在《租赁合同》解除前。因此，一审判决《租赁合同》关于“任何一方违约，赔偿对方500万元损失、可得利益及相关所有费用”的约定，对当事人双方具有约束力，当事人双方各承担500万元违约金，符合《租赁合同》约定与《合同法》第一百一十二条：“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”之规定。二审判决予以维持，也是基于一审判决对此焦点适用法律的正确性。
【解读】（１）双方均存在违约按照合同约定各自承担５００万元违约金，法院判决驳回当事人关于对方支付５００万元违约金的诉讼请求；（２）本案出租方未能依约定期限向承租方提供酒店必需的消防许可证是最终导致双方订立《租赁合同》目的不能实现，系根本违约，后双方协议解除，出租方应当赔偿承租方实际损失。
摘要1：——房屋买卖合同中的房屋验收范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定
【裁判要旨】房屋验收的范围，应当依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达成交付适用的条件。因此，具备合同约定交付条件的房屋，除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防和环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。
【裁判意见】本案涉案房屋在消防专项验收中未获通过，违反了《消防法》关于“应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用”的强制性规定。所涉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。
摘要2：
摘要1：——国家取消住宅小区竣工验收行政审批制度，不能免除先前缔结的商品房买卖合同约定义务
【裁判要旨】当事人双方在商品房买卖合同中约定，开发商应依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合约定的商品房交付买受人。后国务院发布决定，取消对住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。该决定仅免除了开发商将开发竣工的项目报请政府主管部门进行综合验收的行政义务，并不因此免除开发商此前已在合同中约定的经综合验收合格才交房房屋的义务。
【裁判意见】2004年5月19日国务院发布了国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了对住宅小区等群体性房地产开发项目竣工验收的行政审批。自此之后，国家对房地产开发项目不再进行强制性竣工验收制度，商品房交付条件可由买卖双方在合同中自由约定。
摘要2：
摘要1：【案号】广东省佛山市中级人民法院民事判决书(2014)佛中法民一终字第1411号
【裁判要旨】施工人不具有工程施工要求的法定资质等级的，建设工程施工合同无效——承包人超越资质登记承揽工程的，建设工程施工合同无效，但在涉案工程已经竣工验收合格并交付使用的情况下，承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。
摘要2：
摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书渝高法民提字第00188号
【裁判要旨】办理房屋产权过户登记并不必然得到房屋交付使用的结论——房屋买卖合同中的标的物占有与所有权可以暂时分离，产权归属一方并不代表其对房屋的实际占有，不排除双方先行办理房屋产权过户登记而未交付房屋的情形，办理房屋产权过户登记并不必然得出房屋交付使用的结论。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2014)徐民终字第537号
【裁判要旨】商品房竣工验收合格但不满足合同约定交付条件而提前交付，买受人接受后不得再主张违约责任——开发商未按照约定条件交付，买受人有权拒绝接受，但买受人明知开发商没有取得交付使用通知书而仅取得竣工验收合格的情况下同意接受，应当视为是双方以默示方式变更交付条件，这种以实际履行行为变更交付条件不违反法律规定。
摘要2：
摘要1：【要旨】未经消防验收合格的房屋租赁合同，不应当认定为无效合同，但因消防验收不合格导致租赁房屋无法使用的承租人享有有合同解除权。对于国务院公安部门规定必须进行消防验收合格才能交付使用的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，司法实践中存在认定未经消防验收合格的房屋租赁合同无效的情形。
摘要2：【注解】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同：根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4912号《王某某、艾某房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书》
摘要1：【案号】广东省阳江市中级人民法院民事判决书(2017)粤17民终126号
【裁判摘要】本案中，阳春昊翔公司与陈某某签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为“该商品房验收合格”，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定，“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。
摘要2：（续）省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对阳春昊翔公司与陈某某签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房已经在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。阳春昊翔公司上诉主张预售房经建设方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件理据不足，本院不予采纳。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，阳春昊翔公司应在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给陈某某使用，但阳春昊翔公司至今未办理工程竣工验收备案手续，故应认定阳春昊翔公司销售给陈某某的商品房在2015年10月30日未具备交付使用的条件，阳春昊翔公司已构成违约。原审判决认定涉案商品房不符合交付使用的条件并无不妥，应予维持。
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2017)苏民申3999号
【裁判摘要１】《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款、第三款、第四十六条第一款、第四十九条规定，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件；建设工程竣工后，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。本案中，万润置业对案涉房屋至本院复查期间仍未取得相关行政部门的竣工验收备案证明材料，故其主张案涉房屋已竣工验收合格且已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件因缺乏法律和事实依据而不能成立。
【裁判摘要２】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”合同明确约定以房屋经验收合格作为交付标准，因案涉房屋尚未验收合格，没有达到合同约定的交付条件，仅转移占有不能视为万润置业已经全面履行合同约定义务，故原审判决认定万润置业未能按约交付房屋并无不当。由于商品房未取得竣工验收备案证明则无法办理产权登记，基于不动产物权变动的公示性，万润置业的违约行为影响了房屋业主完全实现合同目的，原审判决认定万润置业应承担逾期交房的违约责任，并根据本案的实际情况，认定万润置业的违约责任符合本案实际情况。万润置业主张其未取得竣工验收备案证明仅承担行政责任，缺乏事实及法律依据。
摘要2：【解读】开发商交付未经验收合格的商品房，违反了法律法规关于“房屋必须经验收合格方可交付使用”的强制性规定，属于无效交付，在房屋验收合格前，其仍应向买受人承担逾期交付的违约责任。
摘要1：【裁判摘要】关于《钢管架子承包合同》的效力问题。《钢管架子承包合同》系沈×以长浩公司名义与璀璨公司签订，长浩公司在另案中对该合同的真实性不持异议。该合同尾部写有“合同章交公司盖”，虽然之后并未加盖长浩公司印章，但沈×作为长浩公司的项目部负责人，签订合同系其职务行为，应对长浩公司产生拘束力。同时，长浩公司之后亦已实际履行了该合同，其与璀璨公司于2012年12月3日依据该合同作出结算单，并按照该结算单约定向璀璨公司支付了部分款项。故应当认定《钢管架子承包合同》并不因缺少公司盖章这一形式要件而未生效。由于璀璨公司不具备实施案涉工程的相应资质，故应当认定该合同为无效合同。因案涉工程已经完工并交付使用，故依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，合同双方可参照合同约定进行工程价款结算。综上，长浩公司关于《钢管架子承包合同》未生效，属于效力待定合同，以及案涉工程未经竣工验收，故不能适用前述司法解释的规定，应当通过司法鉴定确定工程造价等申请再审理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2015)苏民终字第00322号
【摘要】由于璀璨公司为脚手架专业分包二级资质，属于超越资质等级施工涉案工程，故双方签订的钢管架子承包合同系无效合同。因涉案工程已经完工并交付使用，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，双方仍可参照合同约定进行工程价款结算。长浩公司主张合同无效情况下，应按照定额通过司法鉴定方式确定涉案工程造价，不符合上述司法解释的规定，原审法院未予采纳其司法鉴定申请，并无不当。