摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第11359号
【注解２】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注解３】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注解４】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申903号
- 日期： 09-16 00:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：承租人权利义务
摘要2：
摘要1：出租人将强行解除收回的房屋出租给善意第三人，已经使原承租人请求继续履行合同成为事实上不能履行
摘要2：
摘要1：【解读１】房屋租赁合同无效情形：（１）违法建筑租赁合同无效；（２）违法的临建筑房屋租赁合同无效;（３）转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同无效;（４）租赁期限超过20年，超过部分无效。
【解读２】未经出租人同意的转租合同并非无效合同（民法典７１６条第２款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”）
摘要2：
摘要1：出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
摘要2：
摘要1：问题：承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，应当承担哪些责任？
摘要2：
- 日期： 09-17 19:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任
摘要2：
摘要1：合法的房屋转租是指承租人经出租人同意将出租房屋剩余租赁期限转租给第三人的行为。
摘要2：
摘要1：房屋承租人应当如何支付租金？承租人延付租金，出租人应当如何处理？因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有哪些救济权利？
摘要2：【注解１】租金按销售额比例支付不属于合作经营协议而属于租赁合同。——参考案例：安徽省高级人民法院民事判决书(2019)皖民终861号；最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申5212号
【注解２】租赁合同约定出现国家法律、法规和政策变化时，合同双方经协商后租金可做调整的，租金可以适当调整。——参考案例：河南省驻马店市中级人民法院民事判决书(2019)豫17民终2852号；河南省高级人民法院民事裁定书(2021)豫民申2648号
- 日期： 09-18 19:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物
摘要2：
摘要1：根据《民法典》第７３２条规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
摘要2：
摘要1：“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
摘要2：【注解】“买卖不破租赁”例外情形：根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
- 日期： 09-18 19:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
摘要2：
- 日期： 09-18 19:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：承租人不得主张优先购买权
摘要2：
摘要1：融资租赁合同是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
民法典标签：Ｄ７３５【融资租赁合同定义】｜Ｄ７３６【融资租赁合同内容和形式】｜Ｄ７３７【融资租赁合同无效】｜Ｄ７３８【租赁物经营许可对合同效力影响】｜Ｄ７３９【融资租赁标的物交付】｜Ｄ７４０【承租人拒绝受领标的物的条件】｜Ｄ７４１【承租人行使索赔权】｜Ｄ７４２【承租人行使索赔权不影响支付租金义务】｜Ｄ７４３【索赔失败的责任承担】｜Ｄ７４４【出租人不得擅自变更买卖合同内容】｜Ｄ７４５【租赁物的所有权】｜Ｄ７４６【融资租赁合同租金的确定】｜Ｄ７４７【租赁物质量瑕疵担保责任】｜Ｄ７４８【出租人保证承租人占有和使用租赁物】｜Ｄ７４９【租赁物致人损害的责任承担】｜Ｄ７５０【承租人对租赁物的保管、使用和维修义务】；Ｄ７５１【租赁物毁损、灭失对租金给付义务的影响】；Ｄ７５２【承租人支付租金义务】｜Ｄ７５３【出租人解除融资租赁合同】｜Ｄ７５４【出租人或承租人解除融资租赁合同】｜Ｄ７５５【承租人承担赔偿责任】｜Ｄ７５６【租赁物意外毁损灭失】｜Ｄ７５７【租赁期限届满租赁物归属】｜Ｄ７５８【租赁物价值返还及租赁物无法返还】｜Ｄ７５９【支付象征性价款后租赁物归属】｜；Ｄ７６０【融资租赁合同无效租赁物归属】
摘要2：【注解１】《民法典》第７３７条新增规定“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。”
【注解２】原《合同法》第２４２条规定“出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。”《民法典》删除这一规定——（１） 在承租人破产情形下，如果破产管理人选择继续履行合同并按照约定支付租金，则出租人不能解除合同取回标的物；（２）如果破产管理人虽然选择继续履行合同但未按照约定支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍不支付，则出租人既可选择要求出租人支付全部租金，也可选择解除合同并取回租赁物（破产取回权）。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2008)民二终字第55号
【提示】多个公司法人表面上虽然彼此独立，但实质上构成人格混同，损害债权人合法权益的，应承担连带清偿责任。
【裁判摘要】存在股权关系交叉、均为同一法人出资设立、由同一自然人担任各个公司法定代表人的关联公司，如果该法定代表人利用其对于上述多个公司的控制权，无视各公司的独立人格，随意处置、混淆各个公司的财产及债权债务关系，造成各个公司的人员、财产等无法区分的，该多个公司法人表面上虽然彼此独立，但实质上构成人格混同。因此损害债权人合法权益的，该多个公司法人应承担连带清偿责任。
【裁判要旨】
①房屋配套建筑及设备和改扩建工程作为抵押物效力——改扩建与装饰工程不能成为抵押财产；承租人不享有对房屋及配套建筑处分权，该使用权不能作为抵押合同标的：
A.根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见(试行)第86条规定，在他人财产上增添附属物，非产权人与财产所有人有约定的依约定，没有约定又不能拆除的，原财产所有人取得所有权。故改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。
B.承租人非房屋所有人，不享有对房屋及配套建筑的处分权，该使用权不能作为抵押合同的标的。
②根据《中华人民共和国商标法》第三条规定，商标注册人享有商标专用权，受法律保护。根据《中华人民共和国担保法》第七十五条第(三)项之规定，商标专用权可以质押。故法律保护注册商标权利人享有的商标专用权，且商标专用权属可质押的权利，并非可抵押的财产。非注册商标对其享有的权利不受法律保护，各方当事人以不受法律保护的非注册商标使用权设立抵押无效。
摘要2：【解读】本案中判决对公司的债务承担连带责任的单位并非都是该公司的股东，而是公司的关联企业，即在关联企业人格混同的情况下适用了法人人格否认，这就与《公司法》所规定的直刺股东式的法人人格否认有了根本的不同。
摘要1：——租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权
【案号】最高人民法院（2006）民一终字第7号民事判决书
【提示】房屋租赁期间发生所有权变动，原出租人对产权变更前承租人的违约行为可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【摘要】按照双方签订《房屋租赁合同》的约定，如果承租人拖欠出租人租金超过30天以上，出租人有权提前终止合同。出租人主张的承租人违约情形，都是发生在其与新产权人签约转让房产之前，出租人提出解除租赁合同也得到新产权人的认可。如果不允许出租人根据承租人违约行为解除合同，新的产权人又没有权利对承租人以前的违约行为追究责任的话，将有损房屋出租方的合法权益。出租人提出解除租赁合同是基于该租赁房屋产权变更前承租人的违约行为。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同主张合同权利，追究违约方的合同责任，该合同责任既包括追缴租金，也包括违约方承担终止合同履行的违约责任。《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。案外人新产权人也对承租人提出解除租赁合同的行为表示认同。故对出租人请求解除租赁合同，应予以支持。
【裁判意见】现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
摘要2：【裁判主旨】《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。
【来源：《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第242-243页】
摘要1：【提示】出租人不能以双方有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金。
【裁判摘要】根据合同法第四十一条的规定，承租人和出租人没有协商免除出租人退还押金的义务，出租人以双方签署的由其提供的解除房屋租赁关系格式合同中有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金，承租人提出异议的，出租人不能免除退还押金的义务。
【摘要】在签署终止协议时，出租人明知其按照租赁合同约定收取的押金尚未退还。作为格式合同的提供者，出租人既然认为“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款中包含了不返还押金的意思，此时就有义务提醒承租人注意或在协议中注明：这一条款签署后，押金不再退还，押金收据废止。出租人并未履行这一义务。鉴于终止协议里对押金以及押金收据如何处理只字未提，从“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款的文字中，不能直接推导出承租人有自愿放弃押金权利的意思表示。因此在租赁合同终止并且应交纳的费用已交纳的前提下，出租人仅以承租人签署了终止协议为由拒不返还押金，于法无据，是侵犯承租人的财产所有权。
摘要2：【解读１】出租人不能以承租人签署了终止协议为由拒不返还押金。
【解读２】债权债务应以证据为主，不能以“双方再无经济关系”为由拒绝。
摘要1：【裁判摘要】根据《合同法》第230条规定，房屋出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋。
摘要2：
- 日期： 01-02 08:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：浅谈抵押权在先情形下承租人优先购买权的失权
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2008）民抗字第104号民事判决书
【提示】双方当事人因国家政策调整而合意解除合同的，不能认定任何一方对此有过错；因此造成的损失，由双方当事人合理分担。
【裁判意见】出租人在承租人提出合同解除后，将租赁物转租他人并提出赔偿主张的行为，应视为出租人同意解除合同。且该合同的解除非因违约等其他原因解除，而属于因当事人不可预见的国家政策调整导致的合同解除，故应根据公平原则来认定双方当事人损失承担范围。
【裁判摘要１】国家宏观政策的贯彻实施是逐步具体、逐步推进的，融资租赁合同中的承租人在签订合同时不可能预见到该政策的实施将会导致其履行租赁合同的基础丧失，也不应要求出租人在签订租赁合同时就能预见到租赁合同不能如期履行。承租人以文书和电报的方式提出解除合同的主张后，出租人将租赁物转租他人并向承租人提出赔偿因解除合同造成的经济损失的，可以认定其具有接受解除合同的要求的行为，属于双方当事人合意解除合同。故不能认定任何一方对此有过错，因此造成的经济损失，双方当事人应根据公平原则分担，其分担的具体数额，根据应分摊到合同未履行期限的成本价值损耗数额确认。
摘要2：【解读】政策发生当事人难以预见的变化，导致租赁合同不能继续履行，属于不可抗力，当事人有权解除合同。合同系因不可抗力导致解除而并非存在违约，当事人相互不存在过错，出租人不能要求承租人补偿租金损失。
【注解】双方当事人因国家政策调整而合意解除合同的，造成的损失由双方当事人合理分担。
【裁判摘要２】一方要求解除合同，对方没有直接表示同意或者反对而是要求赔偿终止合同造成损失，构成协商解除——关于石油公司与发展公司是否有解除租赁合同的共同意思表示，即发展公司是否同意了石油公司解除租赁合同的请求问题。就本案而言，石油公司提出解除租赁合同的要求后，发展公司针对该要求实施的下述一系列行为，均证明其已同意了石油公司解除合同的要求：接到石油公司要求解除合同的电报后，即将租赁物另外出租，继之要求赔偿解除合同的厂修费损失；其向徐州市鼓楼区人民法院递交的《起诉状》对起诉理由的说明；在徐州市鼓楼区人民法院对此案两次开庭审理时所做的有关陈述；1999年6月25日出具的《情况说明》；2000年6月25日提交的《问题说明》。发展公司的以上行为明确显示，其对石油公司解除合同的要求，当时已经同意。二审法院认定本案租赁合同已经石油公司与发展公司协商解除，有事实根据。发展公司再审申请所主张的其与石油公司未形成解除合同的书面协议，其把车辆转租他人，是其针对石油公司的违约采取的自救措施，不等于其同意解除合同等理由，均不能否定二审法院根据以上事实作出的租赁合同已协商解除的认定。
摘要1：【要旨】承租人存在迟延交付租金、转租、对租赁房屋装修改动但并未改变房屋主体和承重结构情形时，应区分约定解除与法定解除条件是否成就。
【案例】辽宁沈阳中院（2013）沈中民二终字第1456号《陈××与周××房屋租赁合同纠纷案——房屋租赁合同解除事由及法律责任承担问题分析》
摘要2：
摘要1：【案号】上海市浦东新区人民法院民事判决书(2014)浦民一(民)初字第25032号；上海市第一中级人民法院民事裁定书(2015)沪一中民二(民)终字第98号
【提示】买受人的特殊身份，可排除承租人优先购买权行使——出租人基于与买受人特殊身份关系低价售房的，承租人一般不能享有优先购买权，因其情形不构成“同等条件”。
【裁判要旨】出租人基于特殊身份关系以低于市价出卖房屋，承租人一般不能享有优先购买权，此时承租人不符合法律规定的同等条件的要求。
摘要2：
摘要1：【简要提示】本案系因一房二租引发的房屋租赁合同纠纷。一房二租中，合同效力不受影响，实际履行合同的承租人的确定取决于占有房屋、备案登记以及成立时间等因素。对于不能履行合同的，出租人应承担相应的违约责任。逾期交房违约金与合同解除违约金属不同的违约责任，前者以合同存续、可能交房为前提，针对未交房造成的损失，后者则弥补合同终止后的损失。
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院民事判决书(2008)沪二中民二(民)再终字第2号
【裁判要旨】无权处分的租赁合同因权利人拒绝追认而自始无效，承租人不得以此租赁合同主张优先购买权。
摘要2：
摘要1：——承租人行使优先购买权的条件
【裁判要旨】承租人对出租房屋的优先购买权是一种依附于租赁使用权而产生的债权，只具有部分的物权效力，是优先缔约而非保证买到的权利。将优先购买权理解为形成权，既缺乏法律依据，也不符合法理精神和利益衡量原理。承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件购买房屋，只能请求法院确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解，不仅指同等价格，还包括价款支付方式、交易的相对人等因素。
【案号】（2005）新民一初字第1445号；二审：（2006）徐民一终字第0757号
摘要2：
摘要1：【最高人民法院民一庭意见】真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。
摘要2：
摘要1：【要旨】（１）法律允许分公司承包经营或者租赁经营。（２）法律所准许的承包、租赁形式的分公司承包人或租赁经营承租人有权提起案外人执行异议之诉，违法的分公司承包人或租赁经营承租人无权提起案外人执行异议之诉。
摘要2：【注解】（１）《执行规定》第７８条已经删除不再适用；（２）承包经营是特定历史时期的产物，是政企不分的经济体制下为了提高全民所有制的经营活力，根据所有权与经营权相分离的改革思路而采取的经营机制的转变，实际上是一种国家政策而不应单层面来理解；（３）《执行规定》制定于１９９８年，正是承包经营责任制盛行的时期，第７８条第２款与当时的历史背景密不可分，是为了确保承包经营责任制的目的不会落空，不能与经济体质改革的方向背道而驰；（４）目前承包经营实际为挂靠经营合同，应当按照挂靠经营合同进行审查能否排除强制执行。
- 日期： 11-08 19:05
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【要旨】承租人逾期腾房占有使用费属于违约金性质，房屋租赁合同约定逾期腾房占有使用费过分高于实际损失的，人民法院有权依法予以调整。
摘要2：无
摘要1：【案号】湖北省高级人民法院民事判决书（2016）鄂民再25号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力”的规定，汇达公司应当在拍卖涉案房屋5日前，通知承租人有权参与竞买。本案包括涌鑫公司在内的房屋承租人营业场所固定，处于正常经营状态，并非下落不明，而开元拍卖公司在《楚天都市报》上刊登公告，系其为拍卖房产而向不特定社会公众所发出的要约邀请。因此，开元拍卖公司在《楚天都市报》上发布拍卖公告，不能认定为汇达公司履行了通知义务。其次，从本案原一审、二审，重审一审、二审及本次再审的情况来看，汇达公司均没有提交可以证明其在拍卖5日前即2009年10月20日前已将拍卖事项通知了涌鑫公司的证据，应当认定汇达公司没有履行通知义务，违反了前述法律的规定，致使涌鑫公司未能参与涉案房屋的拍卖，本案一、二审判决确认涌鑫公司对位于襄阳市襄城区东街10号房地产的1号楼（综合楼）在同等条件下享有优先购买权，并无不当。
摘要2：无