摘要1：【目录】1.什么是租赁合同？2.什么是租赁合同特征？3.什么是租赁合同成立？4.什么是出租人义务？ 5.什么是承租人权利义务？6.房屋租赁纠纷管辖如何确定？7.什么是房屋承租人优先购买权？８.如何认定租赁合同效力？ 9.房屋租赁合同未到期强行解除出租给善意第三人，原承租人能否请求继续履行合同？10.什么是划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押的主体？
摘要2：标签|Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第11359号
【注解２】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注解３】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注解４】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申903号
摘要1：【解读１】房屋租赁合同无效情形：（１）违法建筑租赁合同无效；（２）违法的临建筑房屋租赁合同无效;（３）转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同无效;（４）租赁期限超过20年，超过部分无效。
【解读２】未经出租人同意的转租合同并非无效合同（民法典７１６条第２款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”）
摘要2：
摘要1：《房屋租赁司法解释》第8条有关承租人的合同解除权的规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同，是对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认。
摘要2：【注解】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。
摘要1：出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
摘要2：
摘要1：未经出租人同意的违法房屋转租是指承租人未经出租人同意将出租房屋转租给第三人的行为。
摘要2：【注解１】未经出租人同意的擅自转租合同不属于无效合同。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2021)京03民终1917号《杨某某等与冯某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》；上海市第二中级人民法院民事判决书(2020)沪02民终2453号《上海倾辉汽车租赁有限公司与陈某某车辆租赁合同纠纷二审民事判决书》
【注解２】（１）《民法典》第７１６条第２款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”（２）转租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，收回租赁房屋（转租人继续占用房屋已经没有法律和合同依据，出租人当然有权要求转租人腾退房屋；出租人和转租人解除了租赁合同，转租人和次承租人的转租合同已经没有了履行的基础，合同已经无法实际履行，次承租人不能以其与转租人的债权对抗出租人行使物权的权利）。
【注解３】承租人股权结构的变化并未导致合同主体变化不构成转租。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民再16号
摘要1：“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
摘要2：【注解】“买卖不破租赁”例外情形：根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
摘要1：融资租赁合同是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
民法典标签：Ｄ７３５【融资租赁合同定义】｜Ｄ７３６【融资租赁合同内容和形式】｜Ｄ７３７【融资租赁合同无效】｜Ｄ７３８【租赁物经营许可对合同效力影响】｜Ｄ７３９【融资租赁标的物交付】｜Ｄ７４０【承租人拒绝受领标的物的条件】｜Ｄ７４１【承租人行使索赔权】｜Ｄ７４２【承租人行使索赔权不影响支付租金义务】｜Ｄ７４３【索赔失败的责任承担】｜Ｄ７４４【出租人不得擅自变更买卖合同内容】｜Ｄ７４５【租赁物的所有权】｜Ｄ７４６【融资租赁合同租金的确定】｜Ｄ７４７【租赁物质量瑕疵担保责任】｜Ｄ７４８【出租人保证承租人占有和使用租赁物】｜Ｄ７４９【租赁物致人损害的责任承担】｜Ｄ７５０【承租人对租赁物的保管、使用和维修义务】；Ｄ７５１【租赁物毁损、灭失对租金给付义务的影响】；Ｄ７５２【承租人支付租金义务】｜Ｄ７５３【出租人解除融资租赁合同】｜Ｄ７５４【出租人或承租人解除融资租赁合同】｜Ｄ７５５【承租人承担赔偿责任】｜Ｄ７５６【租赁物意外毁损灭失】｜Ｄ７５７【租赁期限届满租赁物归属】｜Ｄ７５８【租赁物价值返还及租赁物无法返还】｜Ｄ７５９【支付象征性价款后租赁物归属】｜；Ｄ７６０【融资租赁合同无效租赁物归属】
摘要2：【注解１】《民法典》第７３７条新增规定“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。”
【注解２】原《合同法》第２４２条规定“出租人享有租赁物的所有权。承租人破产的，租赁物不属于破产财产。”《民法典》删除这一规定——（１） 在承租人破产情形下，如果破产管理人选择继续履行合同并按照约定支付租金，则出租人不能解除合同取回标的物；（２）如果破产管理人虽然选择继续履行合同但未按照约定支付租金，经出租人催告后在合理期限内仍不支付，则出租人既可选择要求出租人支付全部租金，也可选择解除合同并取回租赁物（破产取回权）。
摘要1：福建省院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件疑难问题的解答》
【目录】1、问：如何认定施工企业内部承包合同的性质与效力? 2、问：如何区分劳务分包与转包、违法分包? 3、问：被挂靠单位(出借名义的建筑施工企业)是否应对挂靠人在施工过程中的转包、购买施工材料等行为承担责任? 4、问：发包人与无相应施工资质的承包人签订建设工程施工合同，承包人依合同取得的工程价款超过其实际施工成本的，超过部分是否应予收缴？承包人非法转包、违法分包、出借资质而依合同约定取得的“挂靠费”、“管理费”等是否应当收缴? 5、问：建设工程施工合同无效，但建设工程质量合格，发包人请求按照合同约定计算工程造价，而承包人请求按照工程定额标准计算工程造价的，如何处理? 6、问：建设工程施工合同约定的价款明显低于工程定额标准，已经超出一定合理范围的，当事人能否以合同约定价款明显违反定额为由，主张价款之约定无效，或者以显失公平为由，主张撤销或变更合同? 7、问：依据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方行使约定或者法定解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。建设工程施工合同的当事人未通知对方的，能否迳行向人民法院提起解除合同之诉? 8、问：一方当事人认为符合合同解除条件，但并未起诉请求解除合同，或者认为合同己经解除，而起诉请求对方承担恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等合同解除的法律责任，审理后查明其解除合同之主张并未通知对方或者通知并未到达对方的，如何处理? 9、问：根据《合同法》第二百八十七条，建设工程合同一章没有规定的，适用承揽合同的有关规定，而《合同法》第二百六十八条规定，定作人可以随时解除承揽合同。建设工程施工合同的发包人能否据此行使任意解除权? 10、问：因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人以工程质量不符合约定为由请求减少支付工程价款的，应否必须反诉?工程未经竣工验收交付使用的，发包人以工程质量不符合约定为由请求减少支付工程款，应否支持? 11、问：建设工程质量不合格，发包人拒绝由承包人修复而另行委托他人修复的，承包入应否承担修复费用?
摘要2：【目录（续）】12、问：最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条第二款规定，造成建设工程质量缺陷，承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任"，应加何理解? 13、问：承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收，而验收后工程质量不合格需要返工的，能否以承包人提交验收报告之日为竣工日期? 14、问：当事人约定发包人收到竣工结算文件后一定期限内应予答复，但未明确约定不答复即视为认可竣工结算文件，发包人未在约定的期限内答复，承包人请求以其提交的竣工结算文件作为结算依据的，应否支持？承包人提交的竣工结算资料不完整，发包人未在约定期限内答复的，如何处理？如果当事人未约定答复期限，能否根据建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第十六条第一款第二项和第二款的规定，认定双方约定的答复期限为28日? 15、问施工过程中，发包方工作人员确认的工程量以及价款等的签证能否作为工程价款的结算依据? 16、问：人民法院在审理建设工程施工合同案件时，是否可以主动对工程造价进行鉴定?当事人不申请鉴定导致工程价款无法确定的，如何处理? 17、问当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定的应付款时间是否可以作为承包人主张工程款的诉讼时效起算时间? 18、建设工程施工合同约定，工程竣工验收合格后支付工程款，但工程完工后，发包人拒不验收或者不组织验收，承包人起诉要求支付工程款的，如何处理? 19、问：建设工程施工过程中，因设计变更或者遇特殊地质情况等客观原况原因，当事人另行签订合同，变更了中标合同的内容，是否仍应以中标合同作为结算工程价款的依据? 20、问《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》是否适用于城镇个人自建房屋、农村建房合同或者房屋建筑之外的其他工程施工合同?
- 日期： 10-07 22:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：受让方可以主张解除土地使用出让合同的情形：（1）低价协议出让土地使用权导致合同约定价格的条款无效，受让方不同意按照市场评估价格不足土地出让金，受让方有权解除合同；（2）出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地。
摘要2：
摘要1：最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）
最高人民法院公告（法释[2005]5号）——《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
十六、修改《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理国有土地使用权合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.将第一条修改为：
“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同。”
3.将第二条修改为：
“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府自然资源主管部门追认的，可以认定合同有效。”
4.将第七条修改为：
“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。”
5.删除第九条、第十一条、第十六条。
6.将第十条修改为：
“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
摘要2： （三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
7.将第十四条修改为：
“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”
8.将第十七条修改为：
“投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的违约情况无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。”
9.将第十八条修改为：
“房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人违约情况无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。”
10.条文顺序作相应调整。
摘要1：【最高人民法院民一庭意见】房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第10号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的、按照当事人约定不得转让的和依照法律规定不得转让的除外。法律、法规并不禁止建设工程施工合同项下的债权转让，只要建设工程施工合同的当事人没有约定合同项下的债权不得转让，债权人向第三人转让债权并通知债务人的，债权转让合法有效，债权人无须就债权转让事项征得债务人同意。
【提示1】受害方违约在先，不能主张逾期营业损失。
【裁判规则1】由于预期可得利益损失是由受害方违约在先造成的，故其应承担相应的违约责任，其主张的逾期营业损失不能得到支持。
【提示2】工程款债权的受让人享有优先受偿权——建设施工合同中形成的债权可以转让，且受让人在有效期内可以行使对该建筑物的优先受偿权。
【裁判规则2】建设工程施工合同履行中可以转让合同权利而不得转让合同义务：根据《中华人民共和国合同法》第79条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的、按照当事人约定不得转让的和依照法律规定不得转让的除外。法律、法规并不禁止建设工程施工合同项下的债权转让，只要建设工程施工合同的当事人没有约定合同项下的债权不得转让，债权人向第三人转让债权并通知债务人的，债权转让合法有效，债权人无须就债权转让事项征得债务人同意。债权受让人在有效期内可以行使对该建筑物的优先受偿权。
摘要2：——建筑施工中形成的债权能否转让并对该建筑优先受偿
【载《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第180-181页】
【法理提示】本案涉及建筑施工中形成的债权能否转让和受让人对该建筑是否享有优先受偿权两个法律问题。法院认为认定债权能否转让取决于债权的性质、转让是否合法，是否损害发包人利益。鉴于建筑工程施工合同的特殊性，履行中可以转让合同权利而不得转让合同义务。法院依据《合同法》第80、81条的规定，认定涉案债权转让合法有效。相关司法解释规定，建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案合同在施工中由承包人单方解除，案情发生重大变化，依照司法解释的规定起算行使优先受偿权期限不符合本案实际，法院遂将合同解除之日作为起算时间，认定债权受让人主张行使优先受偿权并未过期，有权对该建筑物优先受偿。
【解读1】发承包双方共同造成工期延误，严重违约的发包人要求承包人承担延误工期损失依据不足。
【解读2】建设工程债权转让后，受让人享有优先受偿权。
【解读3】因发包人资金不到位导致案涉工程未实际竣工，承包人施工的工程量及工程价款于双方解除合同之日能够确定的，其主张工程价款优先受偿权的条件成就。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民抗字第24号
【裁判摘要】
一、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。
二、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。
【裁判要旨】法院审理抗诉再审案件，如检察院抗诉理由及依据与当事人诉讼请求及理由、依据相悖，并不代表当事人申请抗诉请求未获检察机关抗诉支持，当事人再审请求未超出原审审理范围的，法院再审时应予一并审理。
【裁判意见】开发商因销售商过错导致一房二卖不免除双倍赔偿责任。
【裁判规则】人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。
摘要2：【摘要】根据本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。
【解读】出卖人一房二卖，不管其是否具有恶意违约故意，无法取得房屋的买受人均可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
- 日期： 01-10 17:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2009)民提字第125号
【裁判摘要】
一、金融资产管理公司收购和处置银行不良金融债权，具有较强的政策性。银行不良金融债权的转让，不能完全等同于一般民事主体之间的债权转让行为，具有高风险、高收益的特点，与等价交换的市场规律有较为明显的区别。不良债权交易的实物资产，不是一般资产买卖关系，而主要是一种风险与收益的转移。
二、银行不良金融债权以资产包形式整体出售转让的，资产包内各不良金融债权的可回收比例各不相同，而资产包一旦形成，即具有不可分割性。因此，资产包整体买进后，如需解除合同，也必须整体解除，将资产包整体返还。银行不良金融债权的受让人在将资产包中相对优质的债权变卖获益后，又通过诉讼请求部分解除合同，将资产包中其他债权返还的，人民法院不予支持。
三、不良金融资产转让协议之目的是公平合规的完成债权及实物资产的顺利转让，在未对受让人是否能够清收债权及清收债权的比例作出承诺和规范的情况下，受让人以合同预期盈利目的不能实现为由提出解除合同的诉讼请求，人民法院不予支持。
摘要2：
- 日期： 01-10 17:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：重庆泰雷商贸有限责任公司与重庆佳路机电有限公司合同纠纷上诉案——不具备合同解除条件的解除行为之法律后果
【裁判要旨】符合合同解除形式要件的通知到达对方当事人，对方当事人未在约定或法定期限行使异议权的，异议权丧失，合同无争议的解除。如果发出解除通知的一方无权解除合同，合同无法继续履行，异议方可以请求对方承担违约解除责任并赔偿损失。
【裁判意见】解除权相对人未违约但未行使异议权，合同仍解除——符合合同解除形式要件的通知到达对方当事人，对方当事人未在约定或法定期限行使异议权的，异议权丧失，合同无争议的解除。
【案号】一审：（2012）渝北法民初字第11560号 二审：（2013）渝一中法民终字第00946号
摘要2：
- 日期： 01-10 17:58
- 作者：陈其象律师
- 标签：
合同解除异议
摘要1：——无解除权的合同解除行为不适用合同法解释（二）第24条
【裁判要旨】无合同解除权的一方当事人发出解除合同通知，对方在法律规定的异议期届满后向法院起诉的，不应当适用最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》[以下简称合同法解释（二）]第24条有关合同解除异议期的条款。
【案号】（2009）浦民一（民）初字第27599号；二审：（2011）沪一中民二（民）终字第190号
摘要2：
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2009)粤高法民一提字第26号
【提示】合同解除权成就后仍要求相对方继续履行合同表明已放弃解除权。
【裁判摘要１】本案中，涉案房屋出卖方与买受方订立了三份合同。其中，双方当事人于2006年7月28日签订的《房地产买卖合同》隐瞒真实的交易价格，意在规避我国的法律规定，损害了国家的税收利益，根据《合同法》第52条的规定，应认定为无效合同。至于双方当事人于2006年6月23日签订的《房地产交易合同》及2007年7月28日签订的《补充合同》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定具有法律效力。
【裁判摘要２】根据双方当事人签订的《房地产交易合同》及《补充合同》的约定，涉案房屋的转让款为人民币425万元，梁某某、叶某某应于2006年9月15日前付清全部房款。根据查明的事实，虽然至2006年9月15日止，梁某某、叶某某实际支付给招某某、缪某某的购房款仅为115万元，但在2006年9月15日之后，梁某某、叶某某又多次支付购房款共计60万元给招某某、缪某某，招某某、缪某某亦予以接受。同时，在梁某某、叶某某向中国建设银行佛山市支行申请个人住房贷款后，缪某某于2006年7月31日签署了《二手楼按揭贷款划款委托书》，明确说明缪某某将涉案房屋出卖给叶某某，因叶某某向中国建设银行佛山市支行申请二手楼按揭贷款250万元需要，经双方当事人协商，缪某某委托中国建设银行佛山市支行将该250万元贷款划入缪某某的银行账户。从梁某某、叶某某已支付的购房款数额175万元和其申请贷款的数额来看，二者总和恰好是《房地产交易合同》约定的购房款总额即425万元。缪某某签署该《二手楼按揭贷款划款委托书》，说明了其对梁某某、叶某某在支付了175万元购房款后，欲通过向银行申请贷款250万元来支付购房款的事实是明知并且认可的。况且，因梁某某、叶某某办理房产证和贷款的需要，招某某、缪某某于2006年10月17日和梁某某、叶某某及中国建设银行陈村支行职员熊某某一起到佛山市顺德区陈村镇房地产交易所领取涉案房屋的房地产权证，而此时已超过《补充合同》约定的2006年9月15日的履行期限一个多月。如果缪某某、招某某在梁某某、叶某某未依合同约定于2006年9月15日前付清全部房款的情况下，不同意继续履行合同并要求收回涉案房屋的话，其完全可以在当时就以梁某某、叶
摘要2：【裁判摘要２（续）】某某违约为由提起该主张。但缪某某、招某某在当时不但没有拒绝梁某某、叶某某约定期限后的付款行为，反而还配合梁某某、叶某某办理相关的贷款和办证手续。这些事实均说明了招某某、缪某某是同意梁某某、叶某某在没有依约付清全部款项的情况下，以向银行申请贷款的方式来支付剩余的250万元购房款的，缪某某、招某某也以配合办理贷款和办证手续的实际行为印证了这一点。根据《合同法》第77条第1款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。虽然本案当事人未就此订立书面合同，但综合本案事实，从双方当事人的上述行为足以推定本案双方当事人在梁某某、叶某某未依合同约定付清全部房款时，对涉案房屋转让款的支付方式和履行期限又重新进行了协商和变更并形成了一致意见。这些事实与熊某某分别于2007年1月29日和2007年7月18日接受本案一、二审法院询问时的表述是一致的。因此，梁某某、叶某某依据新的约定支付购房款，不构成违约。招某某、缪某某再以梁某某、叶某某未于2006年9月15日前付清全部购房款，违反了《房地产交易合同》及《补充合同》的约定为由，主张解除合同并要求梁某某、叶某某承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不应得到支持。本案二审及再审判决认定梁梁某某、叶某某存在违约行为并应承担违约责任不当，依法应予纠正。
【解读】根据《合同法》第77条第1款的规定，当事人协商一致，可以变更合同。享有合同解除权的一方继续接受对方履行合同，应当认定为双方达到事实上变更合同，视为已经放弃合同解除权。
- 日期： 01-10 18:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2009)一中民终字第11705号
【提示】出卖人未履行或不适当履行从给付义务致使买受人不能实现合同目的，买受人可以主张解除合同。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第109号
【提示】当事人一方对前期合同违约，对方有权解除前期合同和以其为前提的主合同。
【裁判要旨】根据《合同法》规定，当事人一方有违约行为致使合同不能实现目的的，当事人可以解除合同。当事人之间签订的股权交易合同以前期签订的租赁合同为前提，一方没有履行前期租赁合同主要条款，致该合同与股权交易合同的目的无法实现，则相对方可以行使解除权解除前期租赁合同和股权交易合同。
【裁判摘要】本案的项目股权交易协议包含了加气（油）站租赁和股权交易两部分内容，共同为实现股权交易这一目的。租赁合同是双方为履行约定的股权交易而签订的，是整个项目股权交易协议的一部分，也是整个股权交易的前期履行部分。英达公司收取的租金4710万元，是股权转让协议约定的总价款的30％，最后也要在全部股权交易费冲抵。英达公司签订合同的目的是收取股权转让款，在英达公司交付加气（油）站后长达7个月的时间内既没有收到经营利润费，加气（油）站的正常经营又受到影响，在重庆市政府有关部门的协调下并未解决矛盾，使得英达公司签订合同的交易目的落空，其依法行使解除租赁合同的权利并无不当。鉴于《项目股权交易协议书》中的前期租赁合同在履行中已经实际解除，导致项目股权交易合同没有再履行的可能，中石化公司请求确认英达公司解除《项目股权交易协议书》无效的请求，本院不予支持。
摘要2：【解读】一方对前期合同违约，对方有权解除前期合同和以其未前提的股权转让合同。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民二终字第13号
【提示】股权转让同意权制度和优先购买权制度规范的性质——强行性规定，对于拟受让有限责任公司股权的股东之外的第三人而言必须受其约束。
【裁判要旨】2004年修订的《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第三十五条规定：“股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”上述规定系基于维护有限责任公司的人合性的目的，对有限责任股东向股东以外的人转让股权，规定了同意权制度和优先购买权制度予以限制。上述规定为强行性规定，对于拟受让有限责任公司股权的股东之外的第三人而言，其取得该公司股权，必须受上述规定的约束。由于《公司法》的该条规定是强行法的规定，不允许公司在其章程中放宽同意的条件，因此，在公司章程中的规定宽于《公司法》的规定时，应以《公司法》的规定为准。
【裁判规则1】委托合同任意解除权的行使与损害赔偿问题：受托人解除委托合同，因不可归责于受托人的事由给委托人造成的损失，其不负赔偿责任。
【裁判规则2】当有限责任公司中的集体股股权转让给股东之外第三人时，应受两种规定的限制：一是同意权和优先购买权的限制；二是相关政府管理部门意见的限制。本案所涉股权并非应当当然转让给委托人。在本案所涉股权并非依法当然应当过户给委托人的情形下，受托人在解除合同后未将股权转让给委托人具有客观理由，没有充分证据认定是因受托人的过错导致委托人的股权差价款损失，委托人据此要求受托人赔偿损失依据不足。本案中受托人依法持有股权，而并非替委托人代持，因此，其处分该股权的行为并不侵害委托人的权益。
摘要2：【解读１】基于《公司法》的制度性规定，经研究，倾向性意见认为，本案中，恒锋公司并不能当然取得委托收购的股权。在展览中心股东行使了优先购买权的情形下，恒锋公司依法不能取得案涉股权。华源公司之所以不能将受托购买股权转让给恒锋公司，并非基于其自身原因，因此，其无需承担赔偿责任。
——最高人民法院民事审判第二庭第一合议庭：《委托合同任意解除权的行使与损害赔偿问题——上诉人东莞市恒锋实业有限公司与被上诉人东莞市华源集团有限公司、东莞市厚华贸易有限公司东莞市富成石材有限公司、中山市恒富物业投资实业有限公司委托收购股权合同赔偿纠纷案》，载最高人民法院民事审判第二庭编：《商事审判指导》2012年第4辑（总第32辑），人民法院出版社2013年版，第179-205页。
【解读２】《公司法》第７１条第２款规定：“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。．．．．．．＂而展览中心的《公司章程》第十三条规定的是“必须经股东会过半数以上股权同意”。由于《公司法》该条规定是强行性的规定，故其不允许当事人自主约定排除或作宽于《公司法》规定的规定。因此，在《公司章程》中的规定宽于《公司法》的规定时应以《公司法》的规定为准。
【解读３】基于股东优先购买权制度性规定，本案中恒锋公司并不能当然取得委托收购的股权，在展览中心股东行使优先购买权的情形下恒锋公司依法不能取得案涉股权；华源公司之所以不能将受托购买的股权转让给恒锋公司并非基于其自身原因，其无须承担赔偿责任。
- 日期： 01-14 10:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2012）民二终字第22号
【提示】股权转让按土地资产值计算价款不等于土地转让。
【裁判要旨】
（１）根据《公司法》第7２条的规定，有限责任公司股东可依法转让其享有的公司股权。当事人据此将其持有公司股权进行转让不违背法律、行政法规等强制性规定。当事人之间转让公司的股权后仅发生公司股东的变更而不是公司持有的土地使用权主体的变更。
（２）根据《合同法》第５６条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以合同部分无效主张合同全部无效的，人民法院不予支持。
【裁判规则】股权转让合同约定转让方“不需提供任何形式的发票”的约定，违反了国家强制性规定，应为无效。依《合同法》第56条规定，该部分无效不影响双方之间股权转让合同其他部分效力。
【裁判意见】享有合同解除权一方在通知解除合同签处分股权系违约——股权转让合同履行过程中，一方迟延履行构成根本违约，另一方在享有解除权的情况下，未按法律规定程序通知违约方解除协议而将拟转让股权转让给他人，亦构成违约，法院可根据双方违约事实，确定一方应支付的违约金。
摘要2：
- 日期： 01-20 19:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第99号
【提示】承认建设工程施工合同的发包人具有任意解除权。
【裁判摘要】由于伊都锦公司已对华康公司失去了信任，双方之间已没有继续合作、继续履行合同的基础，一审法院判决解除合同并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-21 20:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——解除合伙协议的条件
【要点提示】合伙协议是有关当事人真实意思表示，在不违反法律、行政法规的禁止性规定的情况下，应当认定为合法有效。有效的合伙协议对当事人具有约束力，任何人不得随意变更或者解除合同。只有发生约定解除合同的情形，或者发生法律规定的解除合同情形时，当事人才能行使解除合同的权利。
【裁判规则】根据合伙协议而成立的合伙企业，在合伙人未违约又同意解除协议的情况下，合伙人不能单方解除合伙协议。
【案例索引】一审：安徽省宿州市中级人民法院[2004]宿中民二初字第37号（2004年12月1日）；二审：安徽省高级人民法院[2005]皖民二终字第16号（2005年3月18日）
摘要2：
- 日期： 01-28 21:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：股权转让协议解除的效力认定——张某与荆某股权转让合同纠纷案
【裁判要旨】
①股权转让合同之解除权应当以法定或者约定享有解除权为前提，否则，在未行使告知、督促等权利，对方并无准确依据作为依托时，并未成交合同解除事由，此时，应当对提起解除合同一方的诉请予以驳回。
②《合同法解释（二）》第24条适用的实体要件必须是一方当事人具备法定或者约定解除权，否则其主张解除的，另一方无需提出异议，当然也不会产生合同解除的法律后果。
摘要2：
- 日期： 02-06 17:11
- 作者：陈其象律师
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反诉
根本性违约
摘要1：【案号】（2010）登民二初字第47号
【裁判要旨】在租赁合同履行过程中，因出租方违约给承租方造成损失，承租方以此为由拒绝缴纳租金，只要承租方要求出租方承担损失的数额不过多低于自己应当缴纳租金数额，即不构成根本性违约，出租方由此解除合同，承租方请求确认出租方解除合同的民事行为无效的，人民法院应予支持。
摘要2：
- 日期： 02-07 15:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【问题提示】在公司股权转让纠纷中涉及第三人利益时应如何处理?
【要点提示】审理公司股权转让合同纠纷，应当注意运用合同法的规定考察合同双方当事人的争议，遵循合同解释的各项规则，探察当事人的真实意思；在案件处理可能涉及案外人利益从而使判决执行受影响时，应当注意释明，做到案结事了。
【裁判规则】
①合同虽存有语义模糊的地方，但通过当事人各方的行为可以解释清楚，可以认定该协议合法有效。
②未告知股权受让人与其业务范围、股权价值具有重大影响的事实，构成根本违约：A.营业执照登记的住所不实的问题，不构成转让股权的实质瑕疵；B.股权转让方在转让其持有公司的100％股权时并未告知公司房地产企业待定资质的真实情况亦未移交公司的房地产待定资质证书，由于房地产企业资质问题直接影响公司的业务范围，影响公司股权的价值，故此种未告知的行为和未移交的事实构成实质违约，致使合同目的无法实现。
③股权转让协议中约定转让房地产开发公司的全部所有者权益，分公司是总公司所有者权益的一部分，理应一并转让：未告知分公司和转让分公司的事实构成违约，但并不能当然解除合同（未达到解除合同违约程度）。
④在股权转让合同纠纷有可能涉及第三方时的处理问题：由于股权受让方确认公司新股东是依据其指令登记的名义股东，因新股东并未参与本案诉讼，法院无法确认此事实，所以，在公司现有登记股东拒绝变更登记时，股权受让方应当向股权出让方承担无法恢复股东身份的赔偿责任。
【案例索引】一审：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第10302号(2007年6月21日)(未上诉)
摘要2：【权威收录】最高人民法院中国应用法学研究所《人民司法案例》2009年第3辑（总第69辑）
摘要1：【提示1】律师在服务合同中约定限制委托人接受调解、和解的条款无效。
【裁判摘要1】当事人在诉讼过程中自愿接受调解、和解，是对自身权益的处分，是当事人依法享有的诉讼权利。律师事务所及其律师作为法律服务者，在接受当事人委托代理诉讼事务中，应当尊重委托人关于接受调解、和解的自主选择，即使认为委托人的选择不妥，也应当出于维护委托人合法权益的考虑提供法律意见，而不能为实现自身利益的最大化，基于多收代理费的目的，通过与委托人约定相关合同条款限制委托人接受调解、和解。上述行为不仅侵犯委托人的诉讼权利，加重委托人的诉讼风险，同时也不利于促进社会和谐，违反社会公共利益，相关合同条款亦属无效。
【提示2】风险代理收费限制：对依法不得实行风险代理收费以外的案件，只要未超出最高比例，实行风险代理收费并无不当。
【裁判摘要2】对婚姻、继承、请求支付劳动报酬、其他涉及主张生活保障费用等方面的案件，刑事、行政、国家赔偿案件，以及群体性诉讼案件，不得实行风险代理收费。至于其他律师服务项目，只要未超出最高收费比例，律师与当事人双方之间可以约定实行风险代理收费。
【提示3】风险代理收费标准：约定律师收取费用的标准以案件最终的处理结果为依据，不应以结案方式的不同有所差别。
【裁判摘要3】
①律师与当事人之间约定实行风险代理，如果律师收取费用的标准以案件最终的处理结果为依据，该处理结果不应以结案方式的不同有所差别。律师所代理的案件以调解结案的，律师认为调解结案必定造成律师代理费减少的主张不能成立。
②《合同法》第410条规定，因随时解除合同给对方造成的损失应予以赔偿。其中，应赔偿的损失应理解为实际损失。委托协议约定如果委托人单方终止协议，须按约定律师代理费额补偿律师的经济损失，没有法律依据。
摘要2：【相关规定】2011年《全国民事审判工作会议纪要》
65、委托人与受托人之间关于对委托人行使调解等诉讼叔利进行限制的约定，人民法院不予保护。
- 日期： 02-27 19:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2010)闽民终字第528号
【裁判摘要】
①《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；…。”本案讼争双方协议转让长隆公司股权将使长隆公司由台商独资企业变更为内资企业，显然该股权转让行为已涉及对外商投资企业原审批事项的重大或实质性变更，依法应经外商投资企业审批机关批准。但因双方签订的《公司股权转让合同》未报审查批准机关批准，根据上述司法解释的规定，应认定《公司股权转让合同》尚未生效。
②《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定》第八条规定，外商投资企业股权转让合同约定受让方支付转让款后转让方才办理报批手续，受让方未支付股权转让款，经转让方催告后在合理的期限内仍未履行，转让方请求解除合同并赔偿因迟延履行而造成的实际损失的，人民法院应予支持。本案讼争双方签订的《公司股权转让合同》约定上诉人必须先支付被上诉人160万元后才能办理股权转让手续，但至今上诉人尚有140万元转让款未依约支付，根据上述司法解释的规定，被上诉人依法有权解除合同。
③因股权转让未经政府的对外经济贸易主管部门的审批，故原告请求解除双方签订的《公司股权转让合同》及被告应返还公司的印章、原告的私章和相关材料理由充分，依法予以支持。因双方订立的《公司股权转让合同》尚未生效且已解除，使合同的关系归于消灭，原告请求违约金46万元，理由不足，不予支持。原告已收取被告第一期20万元款项，应当予以返还。
【裁判要旨】对于未生效合同能否解除一直以来没有明确的规定：《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定》第8条规定因受让方未支付转让款而未办理审批手续，导致股权转让合同未生效的，转让方有权解除合同。
摘要2：
- 日期： 03-14 18:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——破产管理人合同解除权的法理分析
【案号】（2006）桐民商破字01－8号
【裁判要旨】破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除。合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【裁判规则】破产企业在宣告破产时对外租赁的房屋尚未到期，破产管理人有权决定解除租赁合同。
摘要2：【权威收录】最高人民法院《人民法院案例》2010年第12期