摘要1：【目录】债务人的有关人员义务；债务人个别清偿无效；清偿债务或交付财产；受影响合同继续履行与解除；保全措施解除与执行程序中止；民事诉讼或仲裁中止与继续；民事诉讼管辖；九民纪要解读1：受理后债务人财产保全措施的处理；九民纪要解读2：受理后有关债务人诉讼的处理
摘要2：【注解１】（１）法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼，在破产管理人接管债务人财产和诉讼事务后，相关诉讼继续进行，此时由管理人代表债务人参加诉讼，法院对案件继续审理；如果受理破产申请的法院与原诉讼的管辖法院不一致的，前诉法院应将案件移送给受理破产申请的法院集中管辖。（２）在法院生效裁判尚未作出前债权人可以同时向破产管理人申报债权，但原则上不得行使表决权；裁判生效后，债权得以确定，应依照《企业破产法》的有关规定在破产程序中依法统一受偿。——参考：《民事审判实务问答》１８８.破产受理后有关债务人诉讼的处理
【理解与适用】对于进入破产程序之后的破产债权争议诉讼原则上以实行按件收费为宜。——最高人民法院民事审判第二庭编著：《﹤全国法院民商事审判工作会议纪要﹥理解与适用》第561页
【注解２】被执行人被法院宣告破产应当裁定终结执行——《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第６１规定：“在执行中，被执行人被人民法院裁定宣告破产的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百五十七条第六项的规定，裁定终结执行。”
【注解３】（１）《企业破产法》第１９条规定：”人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”（２）法院受理破产申请后有关债务人财产的执行程序应当中止，但不影响破产管理人作为申请执行人的执行案件。
【注解４】预重整不能产生法院裁定受理破产申请的中止审理、中止执行的效力。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021)最高法民申1488号《中资国本成都投资有限公司、四川丰泰投资集团有限公司合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》
- 日期： 05-09 18:27
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【规则摘要】
1.循环贸易不构成闭合模式，应认定为买卖合同关系——如循环贸易关系不构成闭合模式，应基于合同相对性原则，认定当事人之间为买卖合同关系，而非民间借贷关系。
2.约定一方可单方终止合同，并当然赋予任意解除权——房屋长租合同约定一方可单方终止合同，应认定系对合同履行中违约责任约定，并非赋予双方任意解除合同权利。
3.项目负责人指示将已付货款转付他人，非表见代理——材料供应商依施工方项目部负责人指示将已付货款转付他人，虽具有权利外观，但不构成合理信赖，非表见代理。
4.政府工程财政经费审定表，不能作为工程结算依据——政府财政部门出具的工程相关经费审定表系对政府工程建设资金的监督管理，不影响双方当事人合同效力及履行。
5.出借账户当事人，对被害人损失，应相应过错赔偿——违反金融法规规定，出借银行账户当事人，对刑事诈骗案件中被害人损失，应承担与其过错程度相当的赔偿责任。
6.银行依银商转账协议约定指令履行职责，非为违约——银商转账业务中提供平台服务的银行，依银商转账协议约定完成指令，即为履行了约定职责，无需承担违约责任。
7.期货交易无效，交易平台应依过错赔偿交易者损失——未经批准的期货交易被认定无效，交易平台及承担部分交易账户管理责任的会员单位应相应过错赔偿交易者损失。
8.进出口代理公司报关编码错误，应赔偿委托人损失——进出口代理公司未尽注意义务，致委托人损失的，应赔偿。受损一方未采取适当措施的，应就扩大损失自担责任。
摘要2：无
- 日期： 01-15 10:17
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：——预查封商品房之变价款的执行清偿顺位
【裁判要旨】被执行人通过按揭贷款方式购买的预登记在其名下的商品房，被法院预查封并作为执行标的，银行作为商品房抵押权预告登记权利人，其基于预告登记的保全效力而对将来设立抵押权的物权期待权，以及对所涉房屋优先受偿的期待利益依法应予保护，亦即银行贷款债权应于房屋变价款中优先受偿。所余变价款清偿顺位依次为开发商担保垫款、申请执行人的债权，再有余款的，退还购房人。
【案号】一审：（2016）闽0128民初4107号；二审：（2018）闽01民终8075号
摘要2：【编者按】本案入选《人民司法》2018年第35期，简要案情如下：本案系案外人执行异议之诉案件，陈坚强购买的尚未办理所有权转移登记的商品房被法院预查封并作为执行标的，因陈坚强断供致开发商旺达公司为其向银行担保垫款，旺达公司遂提起执行异议及异议之诉，要求解除商品房买卖合同、确认商品房所有权并请求排除执行。一审法院判决解除合同，但所有购房款均应交由法院执行。旺达公司不服提起上诉。二审法院撤销原审判决，准予执行案涉房产，并明确了房产变价款清偿顺位，即依次清偿银行、开发商、申请执行人的债权，最后有余款退还购房人。
本案对于银行的优先权的保障，系从抵押预告登记保全效力及物权期待权角度出发进行分析论证，有利于解决实践中对于此类案件银行优先权主张的实践争议。同时,本案亦参照相关司法解释规定，认定开发商享有次顺位优先权，避免了开发商动辄行使合同解除权，有利于维护商品房交易市场的稳定。即本案最大限度的实现了银行、开发商、申请执行人、购房人等各方利益的平衡保护，有利于维护商品房交易秩序；且本案处理结果对于法院在执行案件中依法处置房产具有重大参考价值，亦有利于人民法院决胜“基本解决执行难”攻坚战。
- 日期： 01-23 09:47
- 作者：陈其象律师
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商品房
破产财产
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第1158号
【裁判要旨】房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的消费者可请求该企业履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，该等行为并非《企业破产法》第十六条所称无效的个别清偿行为。而且因消费者已支付购买商品房全部款项，故房地产开发企业破产管理人对商品房买卖合同并无解除权。
摘要2：【最高院认为】交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。
【解读】已支付全款的购房者要求被破产清算的开发商办理过户登记应予支持——购房消费者向开发商购买商品性住房并已经支付全部价款后开发商申请破产，在该商品房还未办理过户登记的情况下，虽然该房屋仍属于开发商的破产财产，但基于购房消费者就所购商品房对出卖人享有的特殊债权属性，要求破产管理人继续履行《商品房买卖合同》并为购房消费者办理过户登记的，法院应予支持。
摘要1：解答：该条款应为对合同履行中违约责任约定，并非赋予双方任意解除合同权。在对方未违约且不同意解除合同的情形下，一方不能单方终止合同。
摘要2：
- 日期： 04-28 09:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】综上，本案中，抛开当事人约定是否明确一节，为了维护交易的稳定，从利益衡平的角度，考虑到当事人的违约程度比较轻微，从而对另一方的约定解除权加以限制，是必要的、合适的。
摘要2：【来源】《人民法院报》2011年11月17日
- 日期： 04-28 14:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——合同约定解除权的消灭
【裁判要旨】守约方在因对方违约享有约定合同解除权后没有在法定期限内行使，视为自愿弃权，不得再行主张约定解除权。
【案号】 一审：（2014）广民初字第1628号
摘要2：
- 日期： 06-04 11:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除，不影响和限制合同的效力。
【裁判摘要1：国家政策不导致合同无效但或导致无法继续履行】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策规定，在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的，属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除，影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题，不影响和限制合同的效力。
【裁判意见1】
①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。
②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。
③国家政策不允许情形，虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效，但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时，应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。
【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序，但经事后追认的，《国有土地使用权转让合同》有效。
【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前，由于简化程序或遗漏程序，没有办理建设用地批准书的，不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地，并将供地情况上报主管机关备案的行为，可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续，该合同效力得到了补正，应当认定合同有效。
【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。
【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第4条的规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合
摘要2：【续】同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。
【提示4】土地使用权出让合同未经审批效力待定，事后完成审批则合同效力得到补正，该合同有效。
【提示5】当事人的个人犯罪行为不能作为损害国家利益的直接证据。
【裁判摘要5】根据崂山区国土局提供的已经生效的山东省泰安市中级人民法院于2005年1月13日作出的(2004)泰刑二初字第20号刑事判决书认定，路国强在2001年8月签订《国有土地使用权预约协议》后，送给于志军价值3万元的购物卡。于志军于2003年1月以购车为由，向路国强索要33万元。于志军利用时任崂山区国土局局长职务的便利条件受贿和索贿，是其个人犯罪行为，已由有关法院对其追究了相应的刑事责任。崂山区国土局与南太公司签订《国有土地使用权预约协议》和《国有土地使用权出让合同》，是具体落实山东省青岛市人民政府有关招商引资项目，于志军在签订有关协议时虽然担任崂山区国土局局长，但不具有决定有关协议和合同是否签订的权力和责任。作为时任崂山区国土局局长的于志军，在签订有关协议后向对方索要 33万元购车款的事实，不能证明崂山区国土局与南太公司签订有关国有土地使用权预约协议和出让合同时，恶意串通，损害国家利益。没有证据证明崂山区国土局与南太公司在签订《国有土地使用权出让合同》过程中存在恶意串通，损害国家利益的情形。故崂山区国土局以此为由主张认定有关国有土地使用权出让合同无效，证据不足，不予采信。
【裁判规则】解除权属于形成权，必须通过独立的形成之诉予以保护，在无当事人主张的情况下法院不能依职权径行裁判。
【裁判意见】胜诉方承担全部诉讼费用（判决驳回原告诉讼请求，诉讼费由被告负担）——由于双方纠纷成讼以及原告关于继续履行合同的诉讼请求不能得到支持的根本原因，是被告的行为造成的，被告应当为诉讼成本付出代价，即承担本案的全部诉讼费用。
【要旨】以政府审批行为作为合同生效条件视为未附条件——根据《合同法》规定精神，当事人在订立合同时，将法定的审判权作为合同生效条件的，视为未附条件。将法律未规定为政府机关职责范围的审判权作为包括合同在内的民事法律行为生效条件的，同样视为未附条件，所附“条件”不产生限制合同效
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2016）最高法民再87号
【裁判要旨】出资人已将划拨土地使用权出资设立公司，工商行政管理部门已经办理了公司登记，公司和履约股东要求以划拨土地使用权出资人履行出资义务时，人民法院应责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续。
摘要2：【法条链接】《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第八条【以划拨和设定权利负担的土地使用权出资效力】出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
- 日期： 09-14 17:51
- 作者：陈其象律师
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合同解除
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书（2014）高民终字第730号
【裁判要旨】解除通知可以通过起诉状的方式作出，载有解除请求的起诉状送达被告时发生合同解除的效力。
【裁判摘要】解除权作为形成权，它不需征得对方的同意，仅凭单方的意思表示就可以发生预期的法律后果。解除通知也可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，只不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过法院以向对方送达法律文书，特别是起诉状通知对方解除合同而已。因此，起诉状就是解除权行使的通知。载有解除请求的起诉状送达被告时，发生合同解除的效力。无论直接通知还是间接通知，都是解除权人行使解除权这一意思表示的不同表现形式，且均已到达了对方，符合解除通知的条件，均应产生合同解除的法律效果。
摘要2：
- 日期： 09-14 18:07
- 作者：陈其象律师
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合同解除
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2015）民四终字第21号
【裁判要旨】合同解除的权利属于形成权，虽然现行法律没有明确规定该项权利的行使期限，但为维护交易安全和稳定经济秩序，该权利应当在一定合理期间内行使，并且该权利的行使属于典型的商事行为，对于合理期间的认定应当比通常的民事行为更为严格，未在合理期限内行使解除权失效。
【裁判规则】对履行完毕的合同当事人不存在可行使的合同解除权。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终587号
【裁判摘要】虽然案涉合同因水利水电公司行使解除权且被一审法院判决确认解除，由于质保金的功能是为应对案涉工程在质量保修期内可能发生的质量问题以暂缓给付相应工程款的形式作出的担保，因此，根据该合同条款的性质，案涉合同的解除并不影响其中的质保金条款，该条款仍应拘束双方当事人。但是，由于双方当事人未在《建设工程施工合同》及《建筑工程施工合同补充协议》中明确约定质保期，参照财政部、建设部发布的《建设工程价款结算暂行办法》第十四条第五款的规定，质保金待工程交付使用一年后清算。案涉工程于2014年7月完成主体工程验收，至本案诉讼时，已经超过1年，因此，柏峰公司主张扣除质保金的理由不能成立。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终1213号
【裁判要旨】当事人向人民法院起诉请求解除与对方之间合同关系时超过了解除权的行使期限，应认定其解除权依法已经消灭。
【爱拼摘要】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，张掖城投公司与刘岗于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》，双方未明确约定解除合同的条件。签订合同时，张掖城投公司即已经享有解除合同的权利，在双方都不存在向对方催告和协议解除合同的情况下，到张掖城投公司于2017年8月14日向张掖市甘州区人民法院起诉请求解除与刘岗之间合同关系的时候，已经超过了解除权的法定行使期限。故一审判决张掖城投公司的解除权依法已经消灭，是正确的，应予维持。
摘要2：
摘要1：【案号】（2015）启开民初字第01662号，（2015）通中民终字第03134号
【裁判摘要】当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。
摘要2：【摘要】根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权，案涉房屋内部布局左右相反导致张某某、徐某某合同目的不能实现，其有权解除购房合同。
其一，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等，影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等，客观目的可通过社会大众的普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础，则该特定的主观目的客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的规制范围。
其二，本案中，双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确。从现有证据来看，无论是取生置业的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。取生置业辩称其工作人员在销售房屋时曾明确告知，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且张某某、徐某某所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋不一致，无法据此推断张某某、徐某某明知所购房屋的内部左右布局与合同约定相反。
其三，张某某、徐某某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品，购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于取生置业并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某某、徐某某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某某、徐某某要求解除合同于法有据，法院予以确认。张某某、徐某某于2015年7月16日向取生置业发出律师函，告知取生置业构成根本违约，要求其拿出解决方案，但未明确解除合同，故法院确认案涉购房合同的解除时间为一审期间起诉状副本送达取生置业之日即2015年8月1日。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民再199号
【裁判要旨】仅依据双方关于清理占用人员的约定内容，不足以证明买受人在订立合同时即知道或者应当知道房屋上存在第三人权利，已不足以得出其自愿承担涉案房屋所有权具有权利瑕疵风险的结论。
摘要2：
- 日期： 02-19 16:58
- 作者：陈其象律师
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通知解除
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申4793号
【裁判要旨】当事人一方通知对方解除合同，如果不具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的解除条件的，该通知不发生解除合同的法律效力。
【裁判摘要】合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《租赁合同》并未约定丹东苏宁公司在出现其解除通知函中载明的相关情形时享有单方解除权。已经生效的（2016）辽民终722号民事判决已认定丹东苏宁公司在合同约定的租赁期限未届满且未经泰丰公司同意的情况下单方以经营状况不理想等原因要求解除合同构成违约。作为违约方，丹东苏宁公司并不享有合同法第九十四条规定的法定解除权。据此，在丹东苏宁公司不享有合同约定解除权，作为违约方也不享有法定解除权的情形下，其向泰丰公司出具解除通知函的行为并不能产生《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十四条规定的合同解除的法律效力。原审判决确认2013年3月12日解除通知函到达泰丰公司时《租赁合同》即已解除，对《租赁合同》解除时间认定不当。
摘要2：
摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书(2018)川01民终8544号
【一审裁判意见】本院认为，被告严某某是以诉讼请求的形式向法院提出解除合同请求，而非直接向合同相对人第三人官某某提出解除合同，即便第三人官某某接受，亦应以受理案件对诉讼请求进行审理的人民法院作出的裁判为准，在法院作出生效裁判以前，该诉讼请求并不发生法律效力，现该请求因被告严某某的撤诉行为而收回，更无法律效力。所以，该房屋买卖合同并未解除。
【二是裁判意见】本院认为，合同解除权是当事人依照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，行使合同解除权直接导致合同权利义务消灭的法律后果。合同解除权的性质属于形成权，即权利人以自己的单方意思表示就可以使法律关系发生、变更或消灭的权利。双方当事人因合同履行发生纠纷后，享有合同解除权的当事人可以行使法定或者约定的解除权，并可以依单方意思表示行使合同解除权，但我国合同法律规范规定当事人主要通过以下方式解除合同：1、当事人通过发出解除通知的私力救济方式行使合同解除权；2、通过诉讼、仲裁等公力救济方式确认合同解除。本案中，被上诉人严某某在诉讼过程中增加要求解除合同的诉讼请求，应由法院依法定职责及程序进行审理和认定，该诉讼请求在法院依法作出裁决并生效前，不发生当事人以发出解除通知行使私力救济方式所产生的法律后果。综上，上诉人邬某某主张严云霞与官琛琳的房屋买卖合同已经解除，严某某不能以房屋买受人的身份排除案涉房屋执行的上诉请求，于法无据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 02-21 13:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【参阅要点】解除权是形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知达到相对人时解除。解除权人直接向人民法院提起诉讼或者仲裁行使解除权，裁判机构一经确认合同解除，则解除的效力应当自载有解除请求的起诉状或仲裁申请书送达违约方处时，发生合同解除的效力，而非确认合同解除之日。
摘要2：
摘要1：解答：（１）原告以起诉方式解除合同，被告答辩同意解除，视为双方协商一致解除合同，原告即使撤诉，双方之间合同已经解除；（２）原告以起诉方式解除合同，被告未表示同意解除合同的，原告撤诉不发生合同解除的法律效力。
解析：《民法典合同编司法解释》第５４条规定——（１）当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，撤诉后再次起诉主张解除合同，人民法院经审理支持该主张的，合同自再次起诉的起诉状副本送达对方时解除。（２）但是，当事人一方撤诉后又通知对方解除合同且该通知已经到达对方的除外。
摘要2：【解读１】（１）原告以起诉方式解除合同后撤诉的，不发生合同解除的法律效力；（２）但被告答辩同意解除的，应当视为双方协商一致同意解除合同。
【解读２】《民法典》第５６５条第２款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”合同解除权系形成权，原告以起诉方式解除合同后撤诉——（１）如果起诉状副本已经送达对方的，起诉状副本送达对方时合同解除；（２）如果起诉状副本未送达对方的，则合同不解除。
【注解】当事人起诉请求解除合同的起诉状已送达对方当事人，对方当事人亦答辩同意解除合同，后当事人变更解除合同请求为继续履行合同请求，其诉讼请求变更时间晚于对方答辩同意解除合同的时间，判决确认合同已经解除。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申5381号
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终2549号
【裁判要旨】出卖人主张未取得房产证合同无效并愿意承担违约责任解除合同的，买受人有权要求合同继续履行并要求出卖人依约交房——出卖未取得房产证的房屋违反管理性强制性规定，但不影响房屋买卖合同的效力，出卖人以此为由愿意承担违约责任解除合同，买受人坚持继续履行的，除满足约定解除权条件或继续履行会导致合同目的不能实现的，法院应判决继续履行。
【裁判摘要】违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，其中强制性规定是指效力性强制性规定，而未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，在性质上不属于“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。因此，上诉人主张涉案房屋买卖合同因未取得产权证而无效的意见无法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，本案中双方签订房屋买卖合同后，虽魏某某不同意继续履行并愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，但刘某坚持要求继续履行，应当判决双方继续履行合同。一审法院判决双方继续履行合同并判令支付违约金及赔偿损失正确，本院予以确认。
摘要2：【解读】房屋买卖合同签订后，一方无正当利益拒绝继续履行而另一方坚持继续履行的，法院应当判决双方继续履行（即使一方愿意以承担违约责任为代价解除合同）。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1084号
【裁判要旨】买受人预期违约，出卖人要求继续履行，若房屋买卖合同不存在不可抗力导致合同目的不能实现的情况，买受人应当继续履行。
【摘要1】政府审批行为不属于不可抗力——黑龙江省七台河市规划局出具规划意见的行为不属于不可抗力。不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。刘某拟开发的昆仑御苑开发项目为商业性开发，其中的广场用地应属商业开发的配套项目，规划设计变更均需要按照法定程序进行，刘某作为开发商应当具备了解拟开发土地规划变更的经验和能力，而政府部门的批复是一种行政行为，并非临时决定，不具备突发性，一定程度上可以预见，故政府审批行为不属于不可抗力，即使政府规划行为对于刘贵开发房地产造成一定影响，也属于正常的商业风险的范畴，刘某以发生不可抗力致使合同目的不能实现为由主张解除合同，理由不能成立。
【摘要2】《合同法》第九十四条第二项规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同。但是该规定主要是指一方当事人发生上述情况时，对方当事人享有法定的合同解除权。虽然刘某已经明确表示不再履行合同，并且以自己的行为表明不履行继续支付购房款的义务，但金港湾公司和杨某并不认可，且在诉讼中提出了反诉，要求继续履行合同，刘某应当支付剩余购房款项。经审查，案涉合同履行过程中，不存在不可抗力导致合同目的不能实现的情况，故原判决责令刘某继续履行合同，向金港湾公司和杨某支付剩余购房款，适用法律并无不当。
摘要2：
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民一申字第243-244号
【裁判要旨】房屋买卖合同对贷款银行何时支付未约定具体日期，买受人迟延办理贷款申请手续，而出卖人继续履行合同的。足以使买受人信赖合同会继续履行，故出卖人此后要求解除合同与之前的履行行为矛盾，不发生解除合同的效力，买受人有权要求继续履行房屋买卖合同。
【裁判摘要】依照涉案合同的约定，古某享有合同的约定解除权的基础是刘某某、孔某某琪逾期超过30日向古某支付房款，古某才能依据合同约定行使合同约定解除权。合同签订后当日，刘某1代刘某某、孔某某支付定金50000元。余71万元首期款应在买卖双方共同到房地产交易中心递件成功后当日由刘某某、孔某某支付给古某。刘某某、孔某某与古某两次到房地产交易中心递件，因双方对银行按揭贷款放款时间无法达成一致，均没有递件成功，刘某某、孔某某按照合同约定支付剩余首期款的条件没有成就。虽然合同约定刘某某、孔某某应在本合同签订后5个工作日提出按揭贷款申请手续，但刘某某、孔某某于2012年11月8日委托广州市汇翰顾问有限公司办理申请银行按揭贷款手续，古某没有证据证明对刘某某、孔某某迟延办理按揭贷款申请提出异议。且古某配合对方办理了按揭贷款手续。刘某某、孔某某向银行提出按揭贷款申请手续后，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行于2012年12月13日批准同意刘某某、孔某某贷款申请。之后，双方于2012年12月29日、2013年1月17日两次到广州市房地产交易中心办理交易过户递件手续，因古某要求对方明确银行放款时间而发生争议，导致未办理过户递件手续。贷款银行何时将涉案所贷款项支付给古某，由贷款银行按照有关操作规程办理，不是贷款人刘某某、孔某某所能决定的，且涉案合同对银行贷款何时支付也没有约定明确具体日期。据此，按照合同约定，刘某某、孔某某虽然存在迟延办理贷款申请手续的行为，但古某当时并未解除合同，而是继续履行合同，足以使对方信赖合同会继续履行。古某于2013年1月21日向刘某某、孔某某发出《解除合同通知书》，与其之前的履行行为矛盾，依法不能发生解除合同的效力。
摘要2：
- 日期： 03-04 09:03
- 作者：陈其象律师
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网签
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2017)京03民终12764号
【裁判要旨】注销网签并不必然导致合同解除（不能推定双方合意终止履行，只能推断中止履行），但注销网签后一方在合理期间内怠于积极磋商且影响房屋过户登记的（视为预期违约），视为以行为表示不履行合同，对方取得法定解除权有权解除房屋买卖合同。
【裁判摘要】根据刘某、李某与史某某共同申请注销网签的行为及其在撤销网签后并未积极主张进行重新网签，且刘某、李某亦未按照《房屋买卖居间合同》的约定履行相关义务，一审法院据此认定史某某享有合同的法定解除权，并无不妥。史某某向金某某、刘某发送告知函要求解除合同，有事实及法律依据。
摘要2：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）买卖、互换、赠与合同；
（三）继承或者受遗赠的材料；
（四）分割、合并协议；
（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；
（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（七）相关税费缴纳凭证；
（八）其他必要材料。
不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终58号
【裁判摘要】本案争议焦点在于上诉人以被上诉人迟延向银行申请贷款导致未按约履行过户构成违约为由，行使合同解除权，是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，被上诉人确实未在合同约定的期间向银行申请贷款审核，双方也未在2016年3月31日前办理过户手续。......据上诉人称，当时被上诉人要去申请贷款并要求上诉人配合出具超过实际首付款金额之假收条，故上诉人不予同意。虽然，被上诉人要求上诉人出具与实际支付金额不符之首付款收条确实存在不妥，但双方对于做高房价以获得银行贷款的做法在签订买卖合同时已经明确，上诉人也在同日签订的补充协议中承诺配合被上诉人提供符合银行贷款所需之首付款收据。因此，上诉人在配合被上诉人办理贷款申请时予以反悔，违背了诚实信用原则。同时，亦无证据显示4月8日协商时，上诉人对于被上诉人延期申请贷款、未按期过户的情况提出过异议。据此，综合上述情况可以认定，上诉人在4月8日对于被上诉人未按期申请贷款且未按期办理过户是认可的，双方当时的争议仅在于上诉人应否配合被上诉人出具与实际首付款金额不相符之收据，以用于被上诉人向银行申请贷款。而结合前述分析，上诉人在4月8日理应按照补充协议之约定向被上诉人提供符合银行贷款所需之材料，以配合被上诉人办理贷款申请。现因上诉人不予配合办理贷款在先，且在被上诉人催告后仍不予履行配合义务，上诉人已构成违约。因此，上诉人在4月18日再以被上诉人迟延办理贷款、迟延过户为由，行使合同解除权，其理由不成立，本院不予采纳。被上诉人主张继续履行买卖合同，于法有据。至于双方的交易价格，现被上诉人愿意按照双方买卖合同约定的交易价格即280万元履行，并愿意以现金方式一次性付清剩余房款，并无不当。
摘要2：【解读】房屋买卖当事人明知并签订阴合同做高房价以获得银行贷款，且出卖人亦承诺配合买受人提供符合银行贷款所需之首付款收据，即使买受人要求出卖人出具与实际支付金额之首付款收条确实存在不妥，出卖人也不能因此抗辩并拒绝履行提供银行贷款的配合义务，因此导致迟延贷款、迟延过户的，出卖人需承担违约责任，买受人有权继续履行。
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终8068号
【二审裁判要旨】转租条款中未明确约定用作特种经营行业的，禁止转租作此用途——经营住宿酒店属于特种经营行业，需要特别许可，应在合同中作特别明示约定。双方约定承租人可以转租给第三人用于经营写字楼“等项目”，承租人据此转租给第三人经营住宿酒店的不予支持。
【二审裁判摘要】二审法院认定：根据补充协议中双方的约定：如乙方餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。该条约定中“写字间等项目”已明确对双方原合同约定的房屋用途做了扩大约定，即：东方汉斯公司可以将涉案房屋做写字间、餐饮用，亦可用作他用途。......双方对补充协议的内容理解存在分歧，华星擘达公司认为补充协议是允许东方汉斯公司经营餐饮及写字楼，未允许东方汉斯公司经营住宿酒店。东方汉斯公司则主张补充协议约定“乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租。”，“等项目”就表示可以做其他项目，包括酒店。本院认为，经营住宿酒店属于特种经营行业，需特别许可，应在合同中作特别明示约定，“等项目”不能简单地理解为可经营住宿酒店。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2018)京民再47号
【再审裁判摘要】双方在《补充协议》中又约定，华星擘达公司同意东方汉斯公司与大汉伟业公司合作，将涉案房屋的部分面积用于经营出租写字间；“如乙方（东方汉斯公司）餐厅的经营劣势不能改变，乙方亦可将剩余的餐厅面积全部做写字间等项目出租”。其中“剩余全部面积”和“写字间等项目”的具体内容，双方并未作出其他限定。为青青草公司办理成立注册需要，华星擘达公司还于2013年6月27日为工商登记机关出具了《企业住所证明》和《配套服务需求说明》。虽然华星擘达公司在原审中辩称，《配套服务需求说明》只是表明同意成立从事管理主营业务的青青草公司，并未同意其经营酒店住宿，但是工商登记资料显示，青青草公司企业名称中有“酒店管理”内容，而其从业人员只有12人，若其主营业务仅限于“管理”，实难理解华星擘达公司为其提供面积达2600余平方米的经营场所意欲何为。况且华星擘达公司在五个月后的2013年11月28日，又与青青草公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁用途为“七天连锁酒店”，而当时青青草公司仍未取得酒店住宿的特种行业经营许可，证明华星擘达公司主观上并不排斥涉案房屋用于经营酒店。结合华星擘达公司的上述行为，本院再审认定，东方汉斯公司将承租的部分房屋转租给张昭辉用于经营青青草公司的行为，得到了华星擘达公司的认可，不构成擅自整体转租和改变房屋用途。华星擘达公司据此行使约定解除权缺乏事实依据。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民一终字第83号
【裁判摘要】本案国有土地使用权出让合同目前仍应认定为民事合同。首先，国有土地使用权出让合同系当事人双方协商订立，遵循平等、自愿、有偿原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”这表明土地管理部门代表国家与土地使用者签订出让合同时二者的法律地位是平等的。国有土地使用权出让合同系国家作为土地所有者与土地使用者签订的设定用益物权（土地使用权）的合同，政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与作为合同相对方的土地使用者系平等民事主体。其次，国有土地使用权出让合同双方当事人权利义务对等。土地管理部门的主要权利是收取土地出让金，主要义务是在一定期限内向对方提供土地使用权；土地使用者的主要权利是在一定期限内获得相应土地使用权，主要义务是支付出让金和按照法律法规规定及合同约定的用途开发利用土地。房地产管理法第十五条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。”第十六条规定:“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。”上述规定赋予了双方当事人平等的合同解除权，守约方享有的违约赔偿请求权应属于民事权利性质。
摘要2：【摘要】本院注意到，目前在理论界和司法实践中确有观点认为国有土地使用权出让合同系行政合同。其主要理由是：国有土地使用权出让合同的出让方为政府调控管理土地资源和执行土地政策的土地管理部门，即行使行政职权的行政机关；合同目的是土地管理部门通过签订出让土地合同这一管理方式，合理保护及开发利用有限的土地资源，进而实现社会公共利益；合同内容中将土地管理部门的法定职责细化为不得协商的合同条款，且与合同相对方的权利义务并不对等；合同履行方面土地管理部门享有优益权：可以为实现公共利益和行政管理目的，在履约中单方变更、解除合同，甚至可以依法单方作出行政强制、行政处罚行为。这些观点也具有一定的合理性，考虑到相关合同中融入了行政职权、对合同纠纷的审理需要对行政行为的合法性展开审查等因素，通过行政诉讼对行政行为的合法性与合同争议一并审查，亦便于争议的一揽子解决。但是，现行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》将国有土地使用权合同定性为民事合同，《民事案件案由规定》亦将“建设用地使用权出让合同纠纷”列为“合同纠纷”的下级案由予以明确，审判实践中基本依据上述司法解释之规定均将此类案件作为民事诉讼案件审理。在现行法律没有修改的情况下，本案纠纷不宜作为行政争议纳入行政诉讼的范围。本院还注意到，修改后的行政诉讼法第十二条第（十一）项有将此类纠纷纳入行政诉讼范围的趋向，但该行政诉讼法直到2015年5月1日才实施，不能作为本案审理依据。至于此法实施后发生的法律行为产生争议是否按行政争议处理，再依据新修改的行政诉讼法及其司法解释作出判断，此处不予赘述。
【解读】国有土地使用权出让合同纠纷属于民事诉讼受案范围，当事人因国有土地使用权出让合同产生争议并提起民事诉讼应予受理并进行实体审理——2015年修改的《行政诉讼法》实施后，已有高院裁判文书依据该法认定国有土地使用权出让合同纠纷属于行政诉讼的受案范围（有待未来司法明确）。
- 日期： 03-15 17:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院(2017)最高法民申451号
【提示】国土局未按土地出让合同约定条件交付土地的，受让人享有合同的法定解除权。
【裁判要旨１】土地挂牌出让前必须完成安置补偿，做大净地出让。国土自愿局作为负责土地开发建设与管理的政府职能部门，将尚不符合条件的土地进行出让，不仅违反相关政策和法律规定，还将会对土地使用权出让合同的相对方构成违约。
【裁判要旨２】土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容。严格按照合同约定的条件向受让人交付土地是出让人的一项主要合同义务，出让人违反该义务导致受让人的合同目的不能实现的，该情形下受让人享有合同的法定解除权。
摘要2：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民一终字第345号
- 日期： 05-30 07:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事裁定书(2016)渝民申2238号
【裁判摘要１】根据本案查明的事实，邹某某于2011年5月从中慧房地产公司接房后，在装修时发现房屋的底层墙体、地面有返潮、结露、外墙渗水等问题，中慧房地产公司多次维修均未能解决。根据邹某某的投诉，质量监督站于2014年3月、2015年6月两次发出整改通知，中慧房地产公司对该整改通知未提异议，并按通知要求进行整改、维修，但仍不能解决案涉房屋存在的上述问题。一审法院并非仅仅依据质量监督站的整改通知就认定案涉房屋存在严重质量问题，也未认定案涉房屋不符合相关的设计标准，而是根据案涉房屋长期存在上述问题的事实，结合质量监督站的整改通知内容及中慧房地产公司多次整改的实际情况，认定案涉房屋存在严重质量问题并无不当。二审中，中慧房地产公司亦认可案涉房屋地面未按“自然通风的架空楼板”项目设计要求进行施工。根据生活经验，案涉房屋存在的底层墙体、地面有返潮、结露、外墙渗水等问题与中慧房地产公司未按项目设计要求对案涉房屋地面进行施工具有相当的因果关系。中慧房地产公司虽主张案涉房屋存在上述问题的原因是邹某某装修不当，破坏了房屋的设计和结构，但没有提供足够的证据予以证明，故其该项主张不能成立。综上，一、二审法院认定案涉房屋存在质量问题有充分的事实依据，中慧房地产公司关于原判决认定的基本事实缺乏证据证明的申请再审理由不能成立。
摘要2：【裁判摘要２】首先，根据本案查明的事实，案涉房屋存在底层墙体、地面有返潮、结露、外墙渗水等质量问题的原因是部分墙体紧靠堡坎，无法开窗、通风不畅以及案涉房屋地面未按“自然通风的架空楼板”设计要求进行施工。在本案二审中，中慧房地产公司亦未在人民法院指定的期限内就案涉房屋质量问题提出整改方案，进一步说明邹某某购买案涉房屋的目的不能实现，责任完全应由中慧房地产公司承担。故中慧房地产公司关于其对案涉房屋质量问题只承担维修责任，一、二审判决不应当适用《商品房买卖合同解释》第十三条第一款判决解除《商品房买卖合同》的申请再审理由不能成立。其次，虽然邹某某就案涉房屋存在的质量问题于2011年6月装修时就已发现，但中慧房地产公司进行了多次整改、维修，直到本案二审终结前，仍然未能解决案涉房屋长期存在的严重返潮、结露等问题。中慧房地产公司未举示证据证明其曾经催告邹某某行使法定解除权，亦未举示其他证据证明邹某某在一审起诉前就知道或应应当知道案涉房屋存在的质量问题必然导致《商品房买卖合同》的目的不能实现，加之我国法律亦未规定因房屋质量问题而产生的解除房屋买卖合同的权利行使期间为一年，故邹某某通过诉讼方式请求解除《商品房买卖合同》符合法律规定，一审判决解除《商品房买卖合同》、二审判决予以维持并无不当。中慧房地产公司关于邹某某的法定解除权已经超过一年行使期间的申请再审理由不能成立。
- 日期： 05-30 08:05
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】浙江省宁波市中级人民法院民事判决书(2016)浙02民终3820号
【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》明确了预查封的法律效力等同于正式查封。在未依法解除预查封前，该预查封具有排他的法律效力。本案中，涉案商品房在（2015）甬慈民初字第730号民事调解书之前，法院已应被上诉人浦发银行的申请依法进行了预查封。因调解书的内容与浦发银行实现债权有利害上的法律关系，故浦发银行作为提起第三人撤销之诉的主体并无不当。如原审被告徐某某无其他经济纠纷，上诉人金启公司可依照商品房买卖合同的约定可行使解除权，但徐某某的房产因金融借款案被法院预查封在先，且（2015）甬慈民初字第730号民事调解书对徐丰林的合同利益受到了明显的减损，故上诉人在该商品房买卖合同纠纷中不能行使解除权。调解时各方当事人是否存在恶意串通，并不是行使第三人撤销之诉的前提条件。上诉人称遗漏事实但未提供证据，本院不予采信。
摘要2：【解读】《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。．．．．．．”在未依法解除预查封前，该预查封具有排他的法律效力，出卖人无权解除合同。
- 日期： 05-30 09:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：买受人拖欠银行贷款应承担《个人住房借款合同》的违约责任，但不构成对《商品房买卖合同》之付款义务的违反，未影响《商品房买卖合同》的履行。开发商承担了连带保证责任后对童买受人享有追偿权，开发商的追偿权不等同于《商品房买卖合同》之价款请求权，开发商以享有追偿权为由主张买受人不履行《商品房买卖合同》的付款义务，进而主张买受人违约并要求行使前述《商品房买卖合同》之约定解除权没有依据，不应予以支持。
摘要2：