摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书（2008）穗中法民五终字第4001号
【裁判要旨】物业公司的物业服务行为是一种履行合同的行为，追究其违约责任应按照合同约定进行追究。按照《合同法》的规定，不履行或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。因此，物业公司赔偿损失的范围只是在其未履行合同所导致损失的范围内进行培训，要具体考察物业公司的违约行为与损害结果之间因果关系的大小，并要考虑权利义务对等原则，合理确定赔偿数额。
摘要2：无
摘要1：——保证人变更保证期限是对保证合同内容作出的实质性变更，应视为新要约
【案号】长沙市中级人民法院民事判决书(2008)长中民再终字第0283号
【提示】保证人变更保证期限是对保证合同内容作出的实质性变更，应视为新要约。
【裁判规则】保证合同商定过程中，保证人变更其中的保证期限是对合同内容作出的实质性变更，应视为新要约。债权人不能提供证据证明在承诺到达的合理期限内将双方均签章的保证合同送达保证人的，应视为双方缔约行为尚未完成，保证合同不能成立，保证人不应承担保证责任。
【裁判要旨】本案中的《保证合同》不是保证人单独出具的保证书，该合同的签订应符合一般合同签订所应遵循的要约、承诺等规则。《保证合同》是债权人向保证人发出的要约，保证人变更《保证合同》中的保证期限是对合同内容作出的实质性变更，应视为新要约。债权人不能提供证据证明在要约到达的合理期限将双方签章的《保证合同》（承诺）送达给了保证人，故双方的缔约行为尚未完成，《保证合同》不能成立，保证人不应当承担保证责任。
摘要2：【相关法条】《合同法》 第三十条【承诺的变更】承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。
摘要1：【要旨】当事人签订的房屋抵押合同因提供抵押物的一方的过错未办理登记，导致抵押权未能设立，合同相对方产生损失，提供抵押物的一方当事人应当承担违约责任而非缔约过失责任。
摘要2：
摘要1：【案号】盘锦市中级人民法院执行裁定书（2014）盘中执字第00041号
【提示】工期问题中双方互有违约行为的，不承担违约责任。
【裁判摘要】履约中，二十二冶公司存在开工准备不足、前期施工能力不够、工程管理存在缺陷、擅自撤场等履约瑕疵；新广厦公司存在混凝土供给不及时、支付工程进度款不足、未经竣工验收擅自使用等履约瑕疵；还存在着承发包双方沟通、协调、配合等方面缺陷。以上综合原因，或先后、或交叉、或共同作用下导致工期延误，现主合同涉及工期的约定内容已经施工现场洽商记录、补充协议等几经修订，二十二冶公司擅自撤场后业主已安排案外人续建，涉案工程完工后未依法办理竣工验收而又转卖他人。在此情形下，已无法确定工期延误时间，难以区分新广厦公司、二十二冶公司各自应当承担工期延误违约责任大小和因此遭受损失数额。新广厦公司不能证明自己无违约行为、工程逾期未交工与其无关的情形下，一审法院未支持其关于工期逾期违约金的请求，并无不当。
摘要2：
摘要1：【要旨】
根据《合同法》第六十四、第六十五条中有关合同相对性的规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。故如果担保人与债权人之前不存在债权债务关系，则担保人不受合同关系约束。
根据《合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故受胁迫签订的合同，受损方可以请求法院或者仲裁机构撤销合同使合同无效。
摘要2：
摘要1：——有限责任公司股权质押的效力认定及责任承担
【案号】（2007）苏中民三初字第0084号
【裁判要旨】不具备流通股发行能力的有限责任公司私下印制了股票，并且公司股东以实际交付该股票作为对公司债权提供质押担保时，尽管该股票本身不具有法律效力，但不能改变质押人以其在公司享有的股份设定担保的真实意思表示。在质押合同生效而质押权因未履行公示原则未生效时，应由导致质押权未能生效的一方即担保人对质押权人承担违约责任；违约责任的范围，基于信赖利益原则应以股份出质时该股份实际代表的价值为准。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第6号
【提示】未登记在册的实际出资人可依协议获取红利
【裁判观点】股份公司实际出资人可依据协议约定和实际出资获取红利，而不以其是否为公司注册股东为条件，公司不得以实际出资人非公司股东因而无权从公司获得投资收益为理由抗辩。实际出资人与显名股东间的股权转让协议不违反公司法对发起人转让股权的限制规定的，公司对办理该股权转让手续等相关事宜，应履行必要的协助义务。
【裁判思路】
①最高人民法院在判决中认可了当事人与公司之间关于红利分配协议的效力，认定实际出资人可以依据协议获取公司红利，而不以其为公司在册股东为要件。
②工商登记材料的对外公示性并不会阻断实际出资人之间协议的有效性。公司与出资人之间的协议是双方之间创设权利义务的依据，工商登记材料是股东资格对外公示的表面证据，它可以证明股东资格，但并非是股东的资格创设的依据。
③在出现公司内部投资及权益归属的纠纷时，股东的确定不能仅以工商登记为准，还需要审查当事人之间的协议，从而确定实际出资人的合法权利。
【裁判规则】显名股东、隐名股东与公司经协商一致签订内容为“由显名股东作为公司的在册股东，在隐名股东正式取得公司股东资格之前，公司股息、红利均由隐名股东享有”的协议。由于隐名股东具有获得投资收益的权利，故在上述协议系各方基于真实意思表示签订的情况下，应当认定合法有效。公司擅自将红利支付给显名股东的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。
摘要2：【载《最高人民法院商事审判指导案例（公司卷）》，中国法制出版社2011年版，第233页】
【解读1】隐名股东、显名股东及公司三方协议：名义股东为公司在册股东；实际出资人在成为正式股东之前按照其出资比例分得股息、红利；待实际出资人作为正式股东的条件成就时，名义股东和公司共同完成使实际出资人成为正式股东的工作。
【解读2】当各方已签署在隐名股东成为正式股东前由公司直接向隐名股东支付红利的条款时，公司无权以隐名股东无股东资格为由擅自将红利支付给显名股东。
【解读３】名义股东、实际出资人和公司共同约定”实际出资人在成为正式股东之前按照其出资比例分得股息、红利“系各方真实意思表示合法有效。
【注解】隐名股东能否要求公司直接分红？——名义股东、实际出资人与公司共同约定公司直接向实际出资人分红合法有效。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民二终字第32号
【裁判要旨】当事人双方虽然未签订书面合同，但在一方当事人已履行主要义务，对方接受了的情形下，视为该合同成立。
【裁判规则】虽未签订股权托管协议，但一方已经履行了出资义务且对方接受的，应视为合同成立并生效。
【裁判摘要】本院经审理认为，华融公司乌鲁木齐办事处与科纺有限公司虽然未正式签订书面的股权托管协议，但双方往来的函件表明当事人就股权托管的问题已达成了一致意见。科纺有限公司以发起人的身份申请设立科纺股份公司，华融公司乌鲁木齐办事处按约定，将其在库棉公司的10478万元净资产折股投人到科纺股份公司，这由科纺股份公司的设立登记申请、验资报告、工商登记等证据予以证明，即双方当事人虽未最终签订股权托管协议，但被上诉人已经实际上履行了出资义务，成为科纺股份公司的股东，且上诉人也已接受，双方之间的事实托管关系已经成立并有效，现没有相反证据证明华融公司乌鲁木齐办事处并非科纺股份公司的股东。据此，上诉人关于被上诉人在科纺股份公司没有投资以及双方当事人没有股权托管的事实主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”和第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，双方的股权托管关系依法成立且合法有效。因此，上诉人应当全面履行协议，并对其不履行协议的行为向被上诉人承担违约责任。
摘要2：【解读】采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案双方当事人虽未最终签订股权托管协议，但被上诉人已经实际履行了出资以且上诉人也已接受。上诉人关于被上诉人没有投资以及双方当事人没有股权托管的事实主张不能成立，人民法院不予支持。依法成立的合同自成立时生效，双方的股权托管关系依法成立且合法有效，当事人应全面履行协议。
摘要1：【案号】云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2007）昆民三终字第1087号
【裁判摘要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司制作、散发的宣传资料以及2001年5至9月在报纸刊登的销售广告的内容看，该广告的内容对其出卖的商品房范围内及相关设施所作出的说明和允诺是具体明确的。因此，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司所作出的广告宣传内容应视为要约。根据阳光海岸业主委员会委托云南省测绘工程院测绘结果，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司未达到广告宣传承诺的面积，理应承担违约责任。
摘要2：
摘要1：【案号】江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2008）赣中民一终字第135号
【裁判摘要】预约合同是当事人为将来订立确定本约而达成的合意。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述规定对商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任作出了明确解释。建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”本案被上诉人在广告中的说明和允诺应当视为要约抑或要约邀请，根据上述最高人民法院的司法解释和建设部的规章，可以作出明确的判断。广告中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使出卖人不同意或者未写入合同，出卖人也应当将其视为合同内容进行履行，否则就要承担违约责任。被上诉人在广告中表述的“产权商铺，租不如买！”及对投资商铺模拟分析，对买受人订立商品房买卖合同有诱导影响作用，模拟分析中的商铺面积含公摊面积，即公摊面积也计算了租金，广告表述的“以上分析仅供投资者参考”位于广告末尾，且是用更小的字体标示的，未在显著位置以明显标识标明，不足以引起人们注意，容易引起误解。根据本案查明的事实，双方当事人对预约合同中表现的缺失条款或不确定条款存在争议，并经双方多次协商无果，故双方对认购书约定买卖房屋的意思表现未达成一致，因此，双方对于最终未能签订商品房买卖合同均不存在违约，被上诉人应将依据认购书收取上诉人的定金5万元返还上诉人。被上诉人在本案销售广告中对商品房及其相关设施所作的说明和允诺，应当视为要约。
摘要2：
摘要1：——商品房开发预售中的宣传资料及鸟瞰图所具体确定的内容是否视为合同内容
【要点提示】商品房开发预售中的宣传资料及鸟瞰图中就签订合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，该宣传资料及鸟瞰图应当视为要约。该宣传资料及鸟瞰图虽未载入商品房买卖合同，但亦应当视为合同内容。如违反，应当承担相应的违约责任。
【案例索引】一审:陕西省西乡县人民法院（2007）西民初字第612号(2007年9月25日) ；二审:陕西省汉中市中级人民法院（2007）汉民终字第560号(2007年11月10日)
摘要2：
摘要1：——逾期支付工程款的违约责任如何承担？
【案号】最高人民法院（2013）民申字第1411号
【裁判要旨】双方当事人在《施工合同》和诉讼后的调解协议中约定诸如“工程竣工验收后甲方不能按合同约定支付金额的，按月息率3%计息支付给乙方”条款，是双方对逾期支付工程款的违约责任承担的约定，不是民间借贷，也不是垫资款利息，因而不适用最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”之规定以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持，但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持。”之规定。而对于逾期付款违约责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因此，如果合同一方当事人认为约定承担违约责任的标准过高时，可以在诉讼中请求适当调整。但双方自愿达成调解协议，再次确认按月息3%支付逾期工程款利息，并不违反法律规定。此外，《施工合同》是否招投标以及合同效力问题，不影响案件审理中双方当事人对欠付工程款的支付达成一致意见的效力。
摘要2：
摘要1：——增加部分的工程价款如何支付？对应的违约金如何计算？
【案号】最高人民法院（2013）民申字第1162号
【裁判要旨1】施工合同约定的付款方式能否适用实际发生的工程量——本案中，双方当事人（即发包人和承包人）对发包人除承包人变更和增加施工的工程量外的工程价款已经按合同约定的付款时间及额度支付的事实均无异议，争议在于发包人对于增加部分的工程价款应否按施工合同约定的付款时间及额度予以支付。由于承包人变更和增加的工程量并未在施工当时得到发包人的确认或认可，且对该部分工程价款，承包人不仅在施工阶段未要求发包人按施工合同约定的付款方式予以支付，在竣工验收、结算阶段也未向发包人主张，直至施工结束七年后才第一次发函要求发包人对该部分工程价款也应按施工合同约定的付款时间及额度予以支付，故承包人在本案诉讼中认为发包人对合同价外增加部分的工程款也应按施工合同约定的付款方式支付，既无事实依据，又有违诚信，对此不予支持。
【裁判要旨2】违约金的起算时间及计算标准——承包人变更和增加部分的工程量在施工时虽然未经发包人同意，但在结算过程中，发包人对该部分工程量予以认可并已实际支付了对应的工程价款；同时，双方均未就施工合同约定的竣工结算审定后决算价支付的时间及逾期付款应承担的违约责任作出变更的意思表示，更未达成变更的合意。据此，发包人应以其认可的决算价按照施工合同约定的期限向承包人支付工程价款。而发包人并未按照施工合同的约定在竣工结算审定后15天内付清剩余工程价款，依约应承担逾期付款的违约责任，因此发包人应从本案竣工结算日15天后计付违约金。施工合同约定一方逾期结算工程款的，从逾期次日起，按照银行有关延期付款的规定向对方偿付拖欠数额的0.5%的违约金。对该0.5%的违约金是按未付款总额每日还是按一次性计算，双方各执一词，承包人认为双方签约时的真实意思是每日0.5%，发包人认为是按未付款总额一次性计算。但无论从施工合同本身的文义，还是从交易习惯上均无法推断出该0.5%违约金应按前述何种标准计算，据此，按中国发包人发布的同期同类逾期贷款利息标准计算违约金。
摘要2：【裁判要旨3】发包人应否承担返还履约保证金及相应违约金、工程质量优良奖金及违约金责任——承包人提供的证据“工程竣工验收意见表”上载明工程质量等级核定为“合格”，现五局三建也不能提供有效证据证明其所承建的工程质量为优良，而施工合同约定：工程竣工验收后达到合格等级的没收质量履约保证金;达到优良等级的甲方全额返回质量履约保证金，再奖决算总造价的2%。故人民银行没收五局三建的质量履约保证金符合合同约定;相应的，其也无须支付五局三建工程质量优良奖金。至于人员设备履约保证金的问题，五局三建直至施工结束七年后的2008年8月8日才向人民银行第一次发函提出，明显超过诉讼时效。
【裁判要旨4】关于回避——承包人不能提供证据证明一审法官与发包人的委托代理人系同班同学，因此其关于一审法官应当回避的再审申请理由不能成立。
摘要1：——附生效条件民事行为的认定和先履行抗辩权的行使
【案号】最高人民法院（2013）民抗字第52号
【裁判要旨1】附生效条件民事行为，作为条件的事实必须是因其自然进程发生或不发生的，不能假之于任何一方当事人的影响。
杨××与李××签订的《股份转、受让协议》、《转让土地房地产合作开发项目股份协议》，未违反法律和行政法规强制性规定，应为有效合同。《转让土地房地产合作开发项目股份协议》是对《股份转、受让协议》项下股权转让内容更为明确而具体的约定，故杨××与李××之间的股权转让权利义务内容应依《转让土地房地产合作开发项目股份协议》而确定。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，合同当事人可约定一定的条件来作为法律行为生效或效力消灭的根据，但是作为条件的事实必须是因其自然进程发生或不发生的，不能假之于任何一方当事人的影响。因此，虽然《转让土地房地产合作开发项目股份协议》将李××应付的第二期款项220万元约定为“于2005年4-5月份甲方在银行贷到款后付”，将李××应付的第三期款项140万元约定为“待甲方该地块开发房屋售楼时付完”，但所附的付款条件均以李××的行为为依据，故该条件不是法律规定的附条件，不具有决定法律行为效力开始或终止的法律效力，李××不能以该条件未成就对抗债权人的权利主张，即李××应按照约定的时间于2005年4-5月支付220万元，而140万元作为第三期款项应在第二期款项的付款时间以后支付，其具体支付时间未明确约定，杨××作为债权人可以在2005年5月以后随时主张，且李××已经取得股权转让合同项下的标的物，其负有支付对价的合同义务，李××也以出具欠条的方式确认其所负义务。
二审法院认为：关于本案违约责任的认定。本案双方签订的两份协议合法有效，受法律的保护，当事人应按协议的约定履行各自的义务。李××在本案中不享有先履行抗辩权，应按合同的约定履行支付股权转让对价款的义务。一审法院认定：“本案为附条件的法律行为，但合同约定所附的付款条件均以李××的行为为依据，故该条件不是法律规定的附条件，不具有决定法律行为效力开始或终止的法律效力，
摘要2：【裁判要旨2】先履行抗辩权的行使：
乙方未完全履行公司公章、财务印章、营业执照正副本、资质证书、法人证书、两宗地块的土地使用证、土地变性手续、土地规划报建手续、搬迁高压电杆等有关手续及缴款收据全部交给甲方。
南宁中院一审：但是，李××所承担的付款义务，相对于《转让土地房地产合作开发项目股份协议》约定的杨××应履行的公司资料移交义务和办理027053号宗地的土地变性使用手续、土地规划报建手续之义务而言，为后履行义务。李××已经依照《转让土地房地产合作开发项目股份协议》的约定在“双方签订股份转、受让协议和本协议手续后”支付了80万元定金，但杨××仅移交了公司行政公章、财务专用章及其私章，未能完全履行移交公司资料的义务，……因此，杨××在股权转让合同的履行中违约在先，李××支付80万元定金的行为，并不能否定杨××违约在先的事实，因为定金是一种担保方式，它的实际支付仅是表明定金合同的生效，而李××代交土地变性费用和补交土地税款只能证明本应由杨××履行的义务已由李××代为履行的事实，上述费用的交纳亦是公司经营行为，故上述李××的行为并不表明其已放弃了对杨××履行合同义务的主张，且李××从未作出放弃之意思表示。所以，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行
一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，李××就其后履行的付款义务基于杨××违约在先的事实而享有先履行抗辩权，李××拒绝履行支付第二、三期股权转让款的行为，是正当行使先履行抗辩权之行为，当先期违约的杨××纠正违约，使合同的履行趋于正常，满足或基本满足李××的履行利益时，李××享有的先履行抗辩权才消灭，其应及时恢复履行付款义务。……杨××未能完全履行交付公司资料和办理土地变性使用、规划报建手续的义务而违约在先，李××据此未付清股权转让价款。因此，杨××在未纠正其违约行为的情况下，要求李××支付股权转让价款，在李××享有先履行抗辩权的情况下，该请求无法律依据，对其诉讼请求不予支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第84号
【提示】土地征用方向被征地方致函说明付款方案的，致函行为构成承诺。
【裁判摘要】万柏林区政府与市政管理局、市政开发公司经山西省人民政府批准，签订的《统征土地包干协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，应认定协议有效。一审法院认定双方系土地征用与被征用、补偿与被补偿的法律关系，并无不妥。在履行协议中，南上庄村委会、新庄村委会依约将其被征用的土地如数交付给市政开发公司，市政开发公司向万柏林区政府支付征用土地补偿费3828．89万元，尚欠588万元未付，后市政开发公司对欠款分别向南上庄村委会、新庄村委会致函承诺，保证于1999年12月31日前付清欠款，属还款的意思表示，万柏林区政府和南上庄村委会、新庄村委会对此承诺均未提出异议，一审法院认为双方的债权债务关系即告成立是正确的，市政开发公司未按承诺支付欠款应为违约，依法应承担相应的违约责任。
摘要2：
摘要1：预约合同是当事人订立合同的重要方式并在实践中广泛采用。预约合同是一种独立的合同。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 2 条首次在法律上正式承认了预约合同，具有重要意义。预约合同在是否具有订立本约合同的意图、包含订立本约合同及一定期限内订立合同的内容、受意思表示拘束、交付定金等方面有别于订立合同的意向。只有具备预约合同条件的订约意向书才能认定为预约合同。预约合同和本约合同在是否具有设定具体法律关系的意图及合同内容上有所不同。违反预约合同构成独立的违约责任，不能涵括到缔约过失责任中，一般有定金责任、实际履行责任、损害赔偿责任及合同解除责任。
摘要2：
摘要1：【摘要】目前在我国大陆对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点都并不统一，以致人民法院在处理具体案例时已经出现法律适用的混乱局面。本文认为，通常情况下，房屋认购书是房屋买卖合同的预约合同，该合同之义务人负有在约定时间按房屋认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的合同义务。房屋认购书义务人若无正当理由拒绝订立本约，则同时满足违约责任与缔约过失责任的构成要件，构成违约责任与缔约过失责任的竞合，权利人可择一要求义务人承担责任。按照我国现行法律的规定，房屋认购书权利人有权要求拒绝订立本约的义务人承担继续履行的违约责任。
摘要2：
摘要1：——商品房未竣工验收能否认定开发商承担逾期办证违约责任
【案号】（2011）渡法民初字第01561号；（2011）渝五中法民终字第04261号
【裁判要旨】开发商将未经竣工验收的房屋予以交付，构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内不能为住户办理房地产权证，又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任，不再追究逾期交房的违约责任，符合合同约定，应予支持。
摘要2：
摘要1：【问题提示】房地产开发商协助办证义务具体包括哪些内容？
【要点提示】逾期办证纠纷，首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，具体包括：办备测绘、权属登记等必要法律文件；披露上述 信息及应要求提供上述文件；依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于最高人民法院有关司法解释“由于开发商的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。
【案例索引】一审：广东省广州市番禺区人民法院（2004）番法民初字第8543号（2005年3月31日）；二审：广东省广州市中级人民法院（2005）穗中法民四终字第2483号（2006年1月26日）
摘要2：
摘要1：【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2005）沈民（2）房终字第543号
【裁判摘要】买受人进住房屋后，发现房屋墙面、地面、屋顶等存在问题（对于墙面、地面达成协议由买受人自行维修，一次性补偿已经给付完毕）。对于屋顶防水及室内渗水、塑钢窗封闭不严渗水等问题，双方虽然多次协商，但未达成一致，开发商也未将争议房屋存在的问题实际修复。《中华人民共和国合同法》第153条：出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。即开发商对于交付的商品房负有瑕疵担保责任，其交付给买受人的争议房屋由于存在质量瑕疵，其应当承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综上，买受人要求开发商履行修复房屋的请求，符合法律规定，应予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2009)沪一中民二(民)终字第2401号
【裁判摘要】上诉人于2008年11月9日前去收房时反映的大门锁坏、电灯未安装等问题，被上诉人已经当即予以解决，且上述问题并非预售合同约定的交房必须具备的条件，上诉人完全可以收房后根据预售合同中有关解决房屋质量问题的条款要求被上诉人修理、赔偿等，但上诉人以此为由拒绝收房，理由不能成立。综上所述，双方直至2009年8月3日尚未办理交房手续，并非被上诉人违约所致，故上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任，并向上诉人支付按照已付房价款的日万分之一计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，缺乏理由和依据，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：——银行房贷政策调整导致房屋买卖合同不能履行的责任承担
【要点提示】银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。
【案例索引】一审：佛山市顺德区人民法院（2010）顺法民一初字第03671号（2010年8月20日）；二审：佛山市中级人民法院（2010）佛中法民一终字第1761号（2010年12月8日）
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摘要1：【问题提示】因房产新政和当事人违约行为共同作用致使房屋买卖合同而无法履行时该如付处理？
【要点提示】因受到房产新政和违约行为共同作用致使，房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人民法院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定承担违约责任数额。
【案例索引】一审法院宁波市镇海区人民法院（2011）甬镇民初字第713号民事判决书（2011年8月24日）；二审法院：宁波市中级人民法院（2011）浙甬民二终字第692号民事判决书（2011年12月21日）
摘要2：
摘要1：上海市高级人民法院关于印发《关于审理借款合同纠纷案件若干问题的解答》的通知（沪高法民二[2006]12号）
【目录】一、 借款人逾期还款应承担的违约责任，在裁判文书中应如何规范表述的问题；二、当事人在借款合同中对逾期还款、违反借款合同用途等违约行为约定支付违约金而不是约定计收利息，应如何认定其效力的问题；三、同一财产上设有多个抵押权，次序在后的抵押权所担保的债权先到期且债权人提起诉讼的，应如何处理的问题；四、资产管理公司受让商业银行的贷款债权后，对债权设定的抵押权未办理变更登记手续，应如何处理的问题；五、贷款人依据借款合同关于提前收贷的约定，诉请借款人提前还款，是否必须提解除合同诉请的问题
摘要2：
摘要1：——对担保人的担保责任范围及违约责任的认定
【提示】合同当事人在缔约过程中并无过错，且本着诚实信用的原则进行磋商而签订合同，不存在缔约过失，不应承担相应责任。
【裁判要旨】未办理抵押登记，无法得到抵押物时抵押人才赔偿——根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第67条“如果抵押物未经登记的，抵押权人不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”的规定，只有抵押权人无法得到抵押物时，抵押人才承担赔偿责任。
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院（2008）沪一种民四（商）终字第90号
【裁判要旨】表见代理是否成立，关键的是原审原告主观上是否为善意，即原审原告是否有理由相信沈某有代理权。从现有证据看，难以认定原审原告在与沈某的业务联系中具有善意。理由如下：1．原审原告与原审被告发生金额数百万的大宗交易中没有签订正式的书面合同，没有明确约定货物的质量要求、单价、付款时间、违约责任，仅凭存在明显疑问的《请购单》、《订购单》就贸然建立买卖关系，明显不符合正常经营的一般要求；2．原审原告交货，除两次小额的直接送货给原审被告处，另有按照沈某要求或利用原审被告休息的日子送货至沈某办公室，或交付至沈某的住处等处，也违反正当交易的交货常态；3．原审原告多次给付沈某“好处费”，以促成沈某进行“交易行为”，过错明显；4．原审原告在未收到货款的情况下，仍继续多次“送货”，且始终未与原审被告管理部门接触催讨货款，亦有违企业间买卖的交易常识；5．原审原告2006年度、2007年度的工商年检材料反映的销售收人合计为2 930 696.06元，也远低于原审原告的诉讼请求标的额。结合原审被告提供的同期向其他商家购货发票，可以发现原审原告对同类产品的要价明显高于其他企业，由此可以推定原审原告有利用沈某缺少经验而故意抬高价格，说明原审原告缺乏经营诚信。故沈某之行为不能构成表见代理。
摘要2：
摘要1：【案号】深圳市罗湖区人民法院民事判决书(2008)深罗法民三初字第1190号
【提示】滞纳金在绝大多数场合都属于违约金的范畴，违约方有权请求法院调整滞纳金数额。
【裁判摘要】租赁合同明确约定了“被告每月10日前缴纳各项费用，逾期则按每日依应交未交的费用的0.5％收取滞纳金”。该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，该滞纳金实际上是约定被告违约时应承担的违约责任，属违约金，该计算标准明显过高，原告要求按万分之九点六计算逾期付款违约金，被告认为该计算标准也明显过高，要求调整。因此本院根据合同法的有关规定对违约金计算标准予以调整，以金融机构计收逾期贷款的罚息标准（每日万分之二点一）计算逾期付款违约金。
摘要2：
摘要1：【案号】浙江省绍兴市越城区人民法院民事判决书(2013)绍越商初字第318号
【裁判要旨】
①非上市股份有限公司股权出质，质权自在工商行政管理部门登记时起设立系物权法的明确规定。根据物权法定原则，自产权交易中心进行质权登记，因不是非上市股份公司股权出质法定的登记机关，不能认为已经完成物权法意义上的质权登记，不能产生质权设立的法律效果。
②在“一权二押”情况下，如果股权质押合同均合法有效，出质人依据股权质押合同负有配合质权人在法定机关进行质押登记的义务，先在工商行政管理部门进行质权登记者取得质权并享有优先受偿权，未能成功设立质权者可以依据股权质押合同要求出质人承担违约责任。
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摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书(2014)渝高法民终字第00356号
【提示】不能以定金罚则超过实际损失为由要求对定金予以调整。
【裁判要旨】定金虽然属于违约责任的承担方式，但与违约金并不属于同一概念，违约方要求对定金予以调整，不符合定金的性质及适用规则，不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书（2014）粤高法民一终字第24号
【提示】定金依约付给第三方监管应视为支付给收款方，非因可归责于收款方原因被第三方划走，不得主张定金罚则。
【裁判要旨】当事人根据合同约定将定金支付到银行监管账户，即已履行支付定金的义务，对方违约的，应当按照合同约定承担双倍返还定金的违约责任；因监管账户资金被人民法院依法扣划，不存在返还问题，但仍应按定金金额承担违约责任。
摘要2：