摘要1：最高人民法院《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示之答复》 （2005年11月16日 【2005】民二他字第8号）
【摘要】根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，该抵押设定行为符合《担保法》规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。
摘要2：【解读】企业法人分支机构财产抵押有效——企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同有效。
摘要1：最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（2002年10月11日最高人民法院审判委员会第1245次会议通过）
《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》已于２００２年１０月１１日由最高人民法院审判委员会第１２４５次会议通过。现予公布，自２００３年４月１８日起施行。
【摘要】
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、厂房设定抵押的效力问题，应依据法释［２００２］１４号《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同的法律效力问题的批复》办理。
国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。
本批复自公布之日起施行，正在审理或者尚未审理的案件，适用本批复，但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》等二十九件商事类司法解释的决定
一、修改《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》
1.将第一条修改为：
“根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（三）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。”
2.将第二条修改为：
“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权设定抵押，未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的，不影响抵押合同效力；履行了法定的审批手续，并依法办理抵押登记的，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。”
3.将第三条修改为：
“国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”
摘要1：【问题提示】本案中国家机关提供的抵押担保是否有效？
【要点提示】国家机关作为借款合同的抵押人，一般应认定抵押合同无效。但国家机关用非行政办公场所的房屋进行抵押借款担保，并依法办理了抵押登记手续，借出的款项用于支付建盖抵押物所欠的工程款，国家机关的抵押行为系为自身的债务进行的抵押担保，该情形不应该简单地认定抵押合同因违反《担保法》第八条“国家机关不得为保证人”、《担保法司法解释》第三条“国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律提供担保的，担保合同无效”的规定而无效，而应当参照《担保法司法解释》第五十三条“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效”的规定及公平原则，认定抵押合同有效，抵押权人对抵押物享有优先受偿权。
【案例索引】
一审：云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2006）红中民二初字第15号（2004年4月24日）
二审：云南省高级人民法院（2006）云高民二终字第119号（2006年9月19日）
摘要2：
摘要1：——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同的效力问题
【案号】最高人民法院（2007）民二终字第183号民事判决书
【提示】土地使用权随房屋一并抵押的，无须区分土地使用权取得方式（对土地使用权的抵押是依据“地随房走”原则而产生的）；单独抵押土地使用权的，只有土地使用权以出让方式取得的才可以抵押。
【裁判要旨】以划拨土地上房屋设定抵押的抵押合同不应当认定无效。
【裁判意见】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条仅适用于建筑物与土地使用权一并抵押的情形——《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定：“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效。”该规定的适用前提是将建筑物与土地使用权一并设定抵押，不适用于单独抵押。该批复主要解决的是国有划拨土地使用权是否列入破产债权的问题。对于该批复中“抵押无效”规定的理解，不宜随意扩大至相应的建筑物抵押，更不宜以之修正相应的法律法规和司法解释。
【裁判规则】国有划拨土地上房屋抵押并不导致抵押合同无效——划拨土地使用权之上的房屋抵押合同只要合法履行了房屋抵押手续，就应认定该抵押合同有效。金冠“房随地走，地随房走”，但房产和地产仍是相互区分的，必须承认土地使用权抵押合同和房屋所有权抵押合同为互不相同的抵押合同。由于《城市房地产管理法》第51条已以扣缴土地使用权出让金的形式对国家利益给予了充分保障，没有必要再因土地使用权的取得方式系划拨取得，对房屋抵押合同的效力特别加以限制。
【最高人民法院裁判观点】就房屋单独设定抵押的行为不必然导致房屋抵押合同无效，对于划拨土地使用权之上的房屋抵押法律无禁止性规定，应当认定有效。
摘要2：
摘要1：在建房屋抵押合同的效力认定
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书
【提示1】当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。
【摘要】《城市房地产抵押管理办法》关于当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备，不影响抵押合同的效力。当事人签订的《抵押合同》约定，以在建工程的房屋所有权作为借款抵押物，并办理了抵押登记取《他项权利证书》。该《抵押合同》为抵押人与抵押权人平等协商的结果，系双方当事人真实的一致意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定。依据《担保法解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”以及第133条第3款“抵押合同自签订之日起生效”的规定，《抵押合同》合法有效。
【提示2】当事人购买房屋未尽足够注意义务，主张其不清楚房屋已设定抵押的事实，不适用善意取得。
【裁判意见】
①在处理“先抵后售”纠纷案件中，对于认定买受人是否为善意取得，应分别不同情况处理：
A.出卖人在预售商品房时向买受人告知已设定土地使用权抵押的事实，买受人仍愿意购买的，表明买受人自愿承担将来抵押权人实现抵押权其不能取得房屋所有权的后果，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持；
B.出卖人在预售房屋时已通知抵押权人并告知买受人在建工程已抵押的事实，买受人自愿购买的，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持。
②不论是土地使用权抵押，还是依法获准在建工程抵押引起的纠纷，出卖人对告知买受人已设定抵押的事实均负举证责任。
【裁判要旨】抵押权人不因超过登记记载的担保期间而丧失权利——当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
摘要2：
摘要1：1.房屋配套建筑及设备和改扩建工程作为抵押物效力——改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。承租人不享有对房屋及配套建筑处分权，该使用权不能作为抵押合同标的。
2.享有长期管理权和出租权的用益物权抵押合同有效——当事人在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。
3.以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务，不应作为合作开发房地产的单方负债。
4.抵押合同不因系以查封落空的财产设定抵押而无效——法院查封时因误写导致查封落空，不能据此否定嗣后以该财产设定的抵押合同效力及登记时权利外观无瑕疵事实。
5.房屋附属设施属于房屋组成部分应与房屋一并抵押——消防、电梯、配电室等相关附属设施，属于房屋组成部分，应与房屋一并抵押，不能单独分割于房屋的整体之外。
6.以监狱土地使用权为抵押担保应认定担保合同无效——违反法律规定以监狱土地提供抵押担保的合同无效。债权人无过错的，担保人与债务人应对债权人损失连带赔偿。
7.以国有划拨土地抵押并登记但未审批的抵押权有效——以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，已办理抵押登记而未办理抵押审批手续的，并不影响抵押行为的效力。
8.抵押未经评估的划拨土地使用权并非一定抵押无效——抵押人为前一抵押权人提供借款担保时，已出具了评估报告，国资局予以了确认，第二次抵押时，无需重复评估。
9.法人分支机构以名下房产为他人债权设定抵押有效——企业法人分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，无需法人另行授权，该抵押设定行为应为有效。
10.事后安装的电梯应视为抵押房产从物一并用于清偿——抵押设定时，电梯虽未安装，但抵押人无证据证明该电梯所有权属于另一个主体，故电梯应视为抵押不动产从物。
11.抵押权价值与抵押担保范围不一致时应以前者为准——根据《担保法》司法解释规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
12.抵押人可以正在建设的预售期房向银行设定抵押权——抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效。
摘要2：
摘要1：【要旨】因房地产登记管理原因导致申请人已办理预售登记的商品房被保全查封并被执行，申请人据此请求确认判决及执行措施违法的，不予支持。
【案例】最高人民法院（2003）确复字第4号
摘要2：
摘要1：【要旨】在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记情形下，当事人向其中一个有权登记机关申请并获准进行抵押登记，应依公示公信原则认定抵押合法有效。
【案例】最高人民法院判决《当事人向有权登记的行政机关申请登记，并经登记领取了〈抵押物登记证〉的，应依法认定抵押有效》
摘要2：
摘要1：【要旨】根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，该抵押设定行为符合《担保法》规定的抵押权生效条件的，法院应认定有效。
【案例】最高人民法院（2005）民二他字第8号《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示之答复》
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民二终字第13号
【裁判要旨】《物权法》实施前未登记抵押权仍具有法律效力——《物权法》对抵押合同效力和物权变动效力作了区分，但在适用《担保法》前提下，根据有关司法解释的精神，应理解为办理抵押登记只是对抗要件，而非认定为抵押合同生效要件。抵押权人依其诉讼请求在不对抗善意第三人情况下可对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。
【裁判规则】《担保法》第41条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”但根据《担保法司法解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”的规定，办理抵押物登记只是对抗要件，而非抵押合同生效和抵押权实现要件。《物权法》实施前未登记抵押权有效，在不对抗善意第三人情况下享有优先受偿权。
摘要2：
摘要1：抵押权等他项权利的成功设定与是否消灭的认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第61号
【裁判要旨】在建工程抵押权的生效条件是当事人办理抵押登记，办理他项权利证书不是抵押权生效的必要条件。以在建工程进行抵押，抵押人取得房地产权属证书后未办理他项权利证书，抵押权仍然能够生效。
【裁判意见】已登记但未领取他项权凭证不影响抵押权效力——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为，设定了他项权利，产生公示的效果，具有公信力。抵押权人在特定历史条件下因当时房地产部门通常惯例未获得他项权利登记凭证，或嗣后当事人领取房地产权属证书未办理重新登记的，均不导致原登记行为无效。
【裁判规则1】在建工程抵押登记后竣工领证未重新办理抵押登记，抵押仍然有效——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续；具有对第三人的效力。登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记后，抵押人以当事人领取房地产权属证书后未办理重新登记主张抵押不成立的，不予支持。
【裁判规则2】已办理抵押登记的在建工程项目竣工后，未重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权无效——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行了抵押登记，设定了他项权利，即产生公示的效果，具有公信力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第四十七条的规定，人民法院应当认定抵押有效。在建工程项目竣工后，抵押人和抵押权人虽未按照《城市房地产抵押管理办法》的相关规定重新办理房产抵押登记，但《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章，法律位阶低于《担保法》及相关司法解释，《担保法》及相关司法解释应当优先适用，而根据《担保法》第三十六条第二款的规定，以出让方式取得的国有土地使用权作抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押，故在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。因此，在建工程项目竣工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。抵押人以在建工程项目竣工后未重新办理
摘要2：【法条链接】《城市房地产抵押管理办法》
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
【解读1】在建工程抵押权在工程竣工后仍继续存续——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房地产抵押登记并不必然导致在建工程抵押权消灭，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。
【解读2】在建工程在法律上本身即构成独立的物，在建工程抵押本身就是物权抵押；抵押权在抵押登记机关的登记文件（登记簿）中记载应认为登记管理机关对抵押登记已经完成且具有公信力；不动产登记簿（而非权利证书）的记载才是信赖不动产权利是否存在的依据。
摘要1：1.以自有房产单独设定抵押并办理了抵押登记的，当事人是否就该房产附着的国有划拨土地使用权另行办理抵押登记手续不影响抵押合同的效力。
2.以土地使用权抵押的，虽然抵押登记只针对土地使用权，但应当视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。
3.建筑物所有权转让后，其占用范围内的土地使用权未一并移转而单独抵押给他人的，构成无权处分。
4.以房屋单独设定抵押，该房屋占用范围内的划拨土地使用权未履行抵押审批手续或办理抵押登记的，并不必然导致房屋抵押合同无效。
5.以划拨土地上的房屋抵押但未办理土地使用权抵押批准登记手续的，土地使用权抵押部分无效。
6.《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条仅适用于建筑物与土地使用权一并抵押的情形。
7.抵押合同仅就在建工程设定抵押，未对该工程占用范围内的土地一并抵押，该单独抵押并不必然导致抵押合同无效。
8.抵押人以自有建筑物抵押，同时一并将该建筑物占用范围内的他人名下的土地使用权抵押，并办理了抵押登记的，该抵押有效。
9.已办理抵押登记的在建工程项目竣工后，未重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权无效。
10.《合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权。
11.土地使用权与房屋所有权可以分别抵押给两个债权人，但在实行抵押权时不得违背土地使用权与房屋所有权“一体化”的原则。
12.房地一并抵押中的“地随房走”原则具有一定的适用限制。
13.房地分别抵押并登记的，不宜认定抵押无效。
14.房地未一并抵押的，其中一项抵押登记的效力及于另一项。
15.土地使用权与其地上建筑物为两个以上的人分别所有，土地使用权抵押的效力不及于地上建筑物。
16.房地分别抵押且登记的，在抵押权实现之时，应就两项抵押财产分别拍卖、分别受偿。
17.国有划拨土地使用权不得单独抵押，但可与地上建筑物一并抵押，并在实现抵押权时优先缴纳相当于应缴的土地使用权出让金。
18.仅将集体土地的建设用地使用权单独抵押的，依法应认定无效。
19.乡镇、村企业的建设用地使用权必须与其上的厂房等建筑物一并抵押，不得单独抵押。
20.乡镇、村企业的建筑物及其建设用地使用权抵押应限定于一定范围。
21.乡镇、村企业的建设用地使用权抵押，必须符合相应的法定条件
摘要2：
摘要1：——房屋与土地权利主体不一致时，房地产抵押合同的效力及相关权利人的利益保护
【案号】最高人民法院〔2002〕民二终字第52号
【裁判要旨】抵押人以自有建筑物抵押，同时一并将该建筑物占用范围内的他人名下的土地使用权抵押，并办理了抵押登记的，该抵押有效——抵押人享有地上建筑物的所有权并办理了房屋产权证书，但并不享有该房屋占用范围内的国有土地使用权，抵押人将该地上建筑物及其占用范围内的国有土地使用权作为抵押物，在有权机关办理了抵押登记，虽然该抵押登记证书只有地上建筑物建筑面积的记载，但并不影响对其占用范围国有土地使用权抵押的效力，依据《担保法》第三十六条规定，地上建筑物抵押效力及于其占用范围内的国有土地使用权。基于地上建筑物房产登记产生的公信力以及《担保法》第三十六条的相关规定，债权人有理由相信抵押人有权对地上建筑物及其土地使用权进行抵押，且办理了相应的抵押物登记手续，应认定债权人为善意相对人，在设定抵押时尽到了必要的注意义务，其因抵押人的抵押登记行为而取得的抵押权，依法应当受到保护。
摘要2：
摘要1：（抵押借款）
【裁判要旨】当事人以按揭房产设定抵押未登记不享有抵押权——当事人以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押并办理登记的，法院可认定抵押有效。
【判决书字号】四川省成都市锦江区人民法院（2002）锦江民初字第2092号
摘要2：
摘要1：01 . 调解书涉及案外人抵押房产处分，不构成再审条件——调解书虽涉及案外人享有抵押权的不动产处分，但案外人基于抵押权的追及效力可为追偿，不能亦无需提起再审。
02 . 本案假负责人假公章签抵押合同，仍构成表见代理——原公司法定代表人变更登记后仍以公司名义及法定代表人的身份签订抵押合同，并加盖原公章，可构成表见代理。
03 . 抵押人以自己名下房屋或土地使用权设定抵押有效——抵押合同涉及到的房地产权利人均为抵押人，嗣后抵押人以该抵押物系无权处分主张抵押权无效的，应不予支持。
04 . 关联单位盖章确认抵押物清单，无权主张无权处分——抵押人主张抵押系无权处分，但抵押物确认上有案外人盖章，且抵押人与案外人法定代表人同一的，该抗辩无效。
05 . 房产权属内部约定，不能对抗已登记善意抵押权人——第三人与抵押人就抵押不动产内部约定的产权归属，不能对抗已依据物权公示权属状况办理抵押登记的抵押权人。
06 . 持他人房产证及身份证办抵押，适用表见代理制度——行为人无代理权，但持有借款人产权证、身份证等办理借款抵押，足令贷款人相信其有代理权的，视为有权代理。
07 . 未经共同共有人同意设定抵押，适用善意取得规则——共同共有人之一未经其他共有人同意以共有财产设定的抵押无效，但第三人善意、有偿取得抵押权的，应为有效。
08 . 相对人存在重大过失的无权代理，不构成表见代理——认定表见代理，需在客观上存在使相对人相信无权代理人具有代理权的客观表象，在主观上相对人须善意无过失。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书(2015)苏商终字第00157号
【二审裁判要旨1】未成年人不能证明抵押其房屋不是为了其利益的，抵押合同有效。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2472号
【再审裁判要旨2】根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。朱某2、朱某3、朱某1与华能公司签订的房地产抵押合同项下的抵押物，系朱某2、朱某3、朱某1的共有财产。2011年7月5日朱某2、朱某3、朱某1与华能公司签订房地产抵押合同时，朱某1年仅12岁，属于限制行为能力人。朱某2、朱某3作为朱某1的法定监护人虽然有权代朱某1履行民事法律行为，但该代理行为受到法律的严格限制。签订房屋抵押合同的民事行为与朱某1的民事行为能力不相适应。朱某1不可能对签订房屋抵押合同作出真实的意思表示，朱某2、朱某3为保证2010年度钢材买卖合同及2010年12月10日货款支付协议的履行，代替朱某1设定抵押，增加了朱某1的财产被处置的风险，该行为不属于为朱某1接受奖励、赠与、报酬等受益行为，属于无权处分。现朱某1已经成年，明确表示对朱某2、朱某3的抵押行为不予追认，故应认定朱某2、朱某3与华能公司签订的房地产抵押合同为无效合同。且因涉案房屋产权证上明确载明朱某1为共同共有人，华能公司对该事实理应知晓，而径行与朱某2、朱某3签订合同并办理抵押登记手续，存在过失，不宜认定华能公司为善意第三人。二审判决认定朱某2、朱某3用朱某1的房产份额为华能公司设定的抵押有效是错误的，应予纠正。
摘要1：【案号】广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2013)深中法房终字第107号；广东省高级人民法院民事裁定书(2014)粤高法民二申字第117号
【裁判要旨】共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而不提出异议的视为同意，抵押有效。
摘要2：【参考案号】广东省深圳市福田区人民法院民事判决书(2015)深福法民一初字第4526号
摘要1：【案号】云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院民事判决书(2015)怒中民二终字第81号；云南省高级人民法院民事裁定书(2016)云民申920号
【裁判摘要】本院认为，本案中，抵押房产的所有权人为罗某某、冷某以及罗某共有，而冷某为罗某某之妻，罗某为罗某某之子，罗某某将三人共有的房产为罗某某1的借款作抵押，其妻、子作为家庭成员不可能对此不知晓，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条第二款的规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”本案的抵押权已于登记时设立，抵押权合法有效。
摘要2：【解读】共同生活的共有人在知晓部分共有人抵押共有物未表示反对的，抵押浩特有效。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2014)民申字第67号
【裁判摘要】《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第三条规定，“国有企业以建筑物设定抵押的效力问题，应区分两种情况处理：如果建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对土地使用权的抵押需履行法定的审批手续，否则，应认定抵押无效；如果建筑物附着于以出让、转让方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，即使未经有关主管部门批准，亦应认定抵押有效”。涉案土地为划拨土地，六合工行与客运公司只就自有房地产及其附着物签订抵押合同、办理房屋抵押登记，并未将土地使用权一并设定抵押，也未到主管部门办理审批手续。因此该项抵押不及于土地使用权。
摘要2：
摘要1：【案号】黑龙江省高级人民法院民事判决书(2011)黑监民再字第55号
【提示】抵押划拨土地取得抵押权登记即视为完成抵押审批手续。
【裁判摘要】关于抗诉机关以最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》认定抵押合同无效问题。该批复第二条规定：“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，否则应认定抵押无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。”依照国土资发（2004）9号《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押审批手续。”故抗诉机关据此批复认定抵押合同无效，根据不足。
摘要2：
摘要1：【案号】河南省高级人民法院民事判决书(2015)豫法民二终字第237号
【裁判摘要】虽然黄河农场认为其有土地4500余亩，但其提交的国有土地使用证显示的土地用途为农用地、使用权类别为划拨。依据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条关于“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关政府可以予以收回，并依法处置”及第二条关于“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权”之规定，评估单位未将黄河农场享有使用权的划拨土地列为其所有的财产范围进行评估是适当的。
摘要2：【解读】以划拨方式取得的国有土地使用权不属于债务人财产，当事人在签订抵押合同时，如仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房屋所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，该抵押有效但优先受偿权范围仅限于所抵押的涉案房屋被变卖或拍卖的价款（不含房屋所占用的土地使用权价款）范围内。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4188号
【裁判摘要１】夫妻一方私自就共有房产设立抵押的，抵押合同是否有效？——案涉房产属于周某某与程某某的夫妻共同财产，程某某提出，周某某进行房产抵押未经其同意，故主张抵押无效。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条之规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，一般应经其他共有人同意，否则抵押无效。但其他共有人知道或应该知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。经查明，案涉房产虽属于夫妻共同财产，但一直登记于周某某名下，且房产一直处于出租等经营状态，程某某对周某某个人对外进行出租获利并未提出异议。经本院询问，程某某、周某某称，周某某定期将案涉房产租金的一半以上转账给程某某，并提交了转账凭证，但其提交的转账流水不足以认定周某某、程某某对租金的分配有明确约定，亦无证据证明周某某对外出租房产经过了程某某同意。换言之，程某某对案涉房屋登记在周某某一人名下并由其控制、支配和使用采取了默认态度，否则即应办理共有权利登记，但其一直未予办理，依法应推定程某某对周伟东对涉案房屋抵押知道或应该知道。程某某关于周某某与文化融资担保公司签订的《反抵押担保合同》无效的主张不能成立。
【裁判摘要２】夫妻一方未经另一方允许，以房屋产权证书名义上登记在自己名下实则为夫妻共同财产的房屋为他人提供抵押担保，抵押权人符合“善意第三人”条件的，应认定其取得该房屋抵押权——《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，周某某作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，文化融资担保公司基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。虽然《反抵押担保合同》上附有“配偶声明"，但该担保合同亦明确约定，乙方（周某某）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。
摘要2：
摘要1：解读：（１）以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效；（２）但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。
摘要2：【注释１】（１）《担保法解释》第４８条规定：”以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。“（２）法院认定抵押无效须以建筑物经法定程序确认违法、违章为前提。
【注释２】《民法典担保制度解释》第４９条对《担保法解释》第４８条修改完善：
（１）明确规定凡是以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但在一审法庭辩论终结前已经办理合法手续（指取得建设工程规划许可证）的除外——只要建筑物在一审法庭辩论终结前没有取得合法的批准手续，法院就应认定担保合同无效，而无须等待行政机关予以确认；即使一审法庭辩论终结后、二审取得合法的批准手续，都应当认定担保合同无效（不存在无效合同转化为有效合同）。
（２）《民法典担保制度解释》仅表述为”违法建筑“（认定违法建筑的标准是没有取得建设工程规划许可证）而未表述为“违章建筑”（违章建筑的范围广）——并非所有违章建筑都不能抵押，仅仅是没有取得建设工程规划许可证的建筑物（即违法建筑物）不能抵押。
（３）增加《民法典担保制度解释》第４９条第２款规定“当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。”即土地上存在违法的建筑物的建设用地使用权抵押合同有效——Ａ．以建设用地使用权抵押：土地上的建筑物违法不能作为认定建设用地使用权抵押无效的依据，建设用地使用权抵押有效；Ｂ．以违法的建筑物抵押：即使建设用地使用权取得合法，认定违的建筑物抵押无效。
摘要1：【裁判摘要】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。"案涉《海域使用权抵押登记申请表》虽然登记抵押有效期自2014年4月14日至2014年12月31日，但对抵押权的存续不具有法律约束力。
摘要2：