摘要1：答：被诉行政行为违法，但撤销被诉行政行为将会损害善意第三人合法权益的，人民法院应当依照行政诉讼法第七十四条第一款第（一）项规定，判决确认违法，不撤销保留效力。
摘要2：【解读】（１）保护善意第三人制度是对社会交易秩序稳定性、可期待性的保护，属于公共利益的范畴。（２）撤销被诉行政行为将损害善意第三人合法权益，属于损害公共利益的情形，应当依照行政诉讼法第七十四条第一款第（一）项判决确认违法，不撤销保留效力。
【注解】不动产登记颁证行为违法但该不动产已为第三人善意取得属于适用情况判决确认违法的情形。
摘要1：自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知（自然资发[2021]54号）
摘要2：
摘要1：解读：行政诉讼的裁判基准时，应当以行政行为作出时的事实和法律状态为判断的基准。只有行政行为作出时，受其影响的主体才具备提起诉讼的资格。如果在行政行为作出后事实发生了变化，那么之后参与的主体及其利益也不是行政机关作出行政行为时所能考虑的对象及利益。
【解析】（１）普通债权受让人不具有行政诉讼原告主体资格；（２）担保物权的债权受让人具有行政诉讼的原告主体资格。
摘要2：【注解１】（１）土地竞拍人与政府加油站规划原不具有法律上利害关系；（２）但由于加油站规划许可文件具有排他性和时效性，当事人通过竞拍方式与涉案土地使用权形成特殊权益后与政府加油站原规划确认文件即形成法律上利害关系。——参考案例：最高人民法院行政裁定(2020)最高法行申6994号
【注解２】（１）利害关系的时间点决定原告主体资格——Ａ．不动产物权登记作出时与不动产物权登记行为有法律上利害关系的公民、法人和其他组织具有原告主体资格；Ｂ．不动产物权登记作出时与不动产物权登记行为不具有利害关系的购买、法人和其他组织一般不具有原告主体资格；（２）权利承继属于利害关系时点例外情形——Ａ．基于继承、买卖等法律事实在取得房屋所有权的同时也承继了原权利人因房屋所有权而产生的免受权利侵害的诉讼权，不能因被诉房屋登记行为作出时起诉人尚未取得争议房屋权属而一概认定起诉人对被诉房屋登记行为没有法律上利害关系而不具备原告资格；Ｂ．地上请求权诉权、涉及消防等特殊情形也不能以时间点排除。
摘要1：解读：（１）执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖合同纠纷案件并不相同，购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款，还应查明购房人实际支付购房款的事实；（２）购房人仅提供销售不动产统一发票、收款收据不能认定已经实际付款并排除强制执行。
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摘要1：【案号】高人民法院行政裁定书(2020)最高法行申3804号
【摘要】150号《国土证》系定安县政府于1990年6月颁发，而冯某某等四人提起本案诉讼的时间为2018年9月4日，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款关于“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理"的规定，冯某某等四人提起诉讼的时间距150号《国土证》颁发之日起已经超过二十年，故对于冯行州等四人超过法定期限的起诉，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。因涉案土地于2000年7月、2017年9月两次进行了变更登记，并分别颁发了909号《国土证》和0001463号《不动产权证》，该两证所登记的内容与150号《国土证》的登记内容一致，面积与四至均未发生变化。因此，对冯某某等四人的实体权益产生影响的是1990年的初始登记行为。因冯某某等四人已丧失对初始登记行为起诉的权利，且初始登记行为已经生效，土地权属亦已明确，故颁发909号《国土证》和0001463号《不动产权证》并未设定新的权利义务，对再审申请人的权益亦未产生新的影响。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第规定，并参考《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条有关“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理"的规定精神，对冯某某等四人针对颁发909号《国土证》和0001463号《不动产权证》行为的起诉，也应裁定驳回。
摘要2：【案号】海南省高级人民法院行政裁定书(2019)琼行终362号
【摘要１】经审理查明，1990年6月，定安县政府向陈某某颁发150号证。．．．．．．2000年7月，定安县政府向陈某某换发了909号证，该证载明的土地位置、土地使用者、土地用途、土地面积与150号证上记载的一致。2017年9月，定安县国土局向陈某某换发了0001463号证，该证记载的权利人、土地位置、土地用途、面积与上述两证记载的一致。冯某某等四人不服，于2018年9月4日向一审法院提起诉讼，请求：1.确认定安县政府向陈某某颁发的150号证违法；2.确认定安县政府向陈某某颁发的909号证违法；3.撤销定安县国土局向陈某某颁发的0001463号证。
【摘要２】本院认为，首先，关于150号证的颁证行为。该证系定安县政府于1990年6月颁发的，而冯某某等四人对此提起诉讼的时间为2018年9月4日，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款关于“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，因冯吗某某等四人提起诉讼的时间距150号证颁发之日起已经超过二十年，故根据上述法律规定，对于冯某某等四人超过法定期限的起诉，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。其次，关于909号证和0001463号证的颁证行为。由于两证的颁发系两次换证行为，所登记的内容与150号证的登记内容并未发生变化，即新证的换发并未改变原证的权利义务关系，对当事人的权利义务不产生实际影响。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项关于“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”的规定，909号证和0001463号证的换证行为均不在人民法院行政诉讼的受案范围内，对于冯某某等四人为此提起的诉讼，人民法院应当不予立案受理，已经立案的，应当驳回起诉。
摘要1：【案号】广东省高级人民法院执行裁定书(2019)粤执异58号
【裁判摘要】为子女上学而购买二套房仍属于满足家庭生活需要，其商品房消费者物权期待权作为生存权益应优先于在建工程抵押权保护——关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋"应如何理解的问题。本院认为，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋"，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住、生活及学习要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善或是满足对孩子受教育的需求，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案中，金某某、刘某某提交的不动产登记查询结果显示刘某某在惠阳区××房，不动产权证号为xxx，建筑面积为51.48平方米。异议人主张是因为小孩需要在惠州市上户口就近入学，但涉案房产一直无法办证，才于2017年再买此套小面积房产给孩子上户口入学。经审查，异议人的未成年子女金某2，于2006年4月21日出生，正值求学年龄。由于小孩的受教育权是公民的基本权利之一，同样应受到优先保护，异议人的此项主张具有事实依据。而且，异议人是于2015年购买涉案房产，购买时间早于上述房产且支付了相应价款。因此，不能因为异议人为保障孩子的受教育权而后购买了一套房产就否定异议人依据上述司法解释对涉案房产享有的合法权益。
摘要2：【载《执行工作指导》（２０２０２０２）】
【解读】（１）2015年9月13日，异议人与惠州国墅园公司签定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定异议人以393168元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产；（２）刘某某名下有一套房，不动产权证，建筑面积为51.48平方米。异议人主张是因为小孩需要在惠州上户口就近入学，而涉案房产一直无法办证，才不得以于2017年再买此套面积小的房子给孩子上户口入学。
摘要1：解读：（１）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第２５条第２款规定，经过流拍、变卖仍未成交的不动产或者其他财产权，法院应当解除查封、扣押并将该动产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外，“其他执行措施”可以包括重新启动评估、拍卖程序。（２）经过流拍、变卖仍未成交的不动产或者其他财产权，法院可以重新启动新一轮评估、拍卖程序。
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摘要1：不动产查封裁定的效力与善意第三人的保护 （最高人民法院民二庭第5次法官会议纪要）
【法律问题】不动产查封裁定何时生效？能否对抗善意第三人？
【法官会议意见】查封作为一种保全措施，具有限制被查封人处分权的效力。人民法院作出的查封裁定一经送达给当事人就产生法律效力，被查封的当事人其后所为的任何处分行为均构成无权处分，原则上不能产生预期的法律后果，但查封裁定生效后，并不当然具有对抗善意第三人的效力，除非已经完成了查封公示。就不动产查封的公示方法而言，原则上应当通过办理查封登记的方式进行公示，只有在不动产本身并未登记产权的情况下，才能通过张贴封条、公告等方式进行公示。因此，查封裁定生效但未完成查封公示，被查封人处分被查封财产，构成善意取得的，相对人仍可依法取得物权，从而排除对该标的物的执行。
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摘要1：未办理登记的不动产抵押合同的效力（最高法院民二庭第7次法官会议纪要）
【法律问题】在未办理登记的抵押不动产抵押合同中，抵押人应承担何种责任？
【法官会议意见】不动产抵押权的设立以登记为必要，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持。但是否登记并不影响抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就对双方具有约束力。如抵押人依约负有办理抵押登记的义务，但因抵押物灭失或转让而不能办理抵押登记的，抵押人应承担相应的违约责任，以抵押物的价值为限赔偿债权人履行利益的损失。连带责任须有明确的法律或约定依据，在双方并未约定抵押人承担连带责任的情况下，债权人请求抵押人承担连带责任的，人民法院不予支持。
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摘要1：解读：案外人对执行标的物上主张享有租赁权并就此提出异议性质上应为实体异议，案外人对该异议裁定不服应提起异议之诉而不能提起复议。
解析：（１）只有案外人提出有根据的、能够阻止交付的理由之情况下，执行法院才适用《民事诉讼法》第２２７条案外人异议的程序进行审查；（２）若其所提理由显然不能阻却执行（包括阻止交付房产），如涉案房产查封在前租赁在后，执行法院可依法解除案外人对案涉房产的占有或者排除妨害，执行法院并可适用《民事诉讼法》第２２５条之规定进行审查。
【注解１】根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第１４条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。”（１）案外人对执行标的主张实体权利必须达到“足以”阻止执行标的转让、交付的，才能适用执行异议之诉程序；（２）案外人对执行标的主张实体权利“不足以”阻止执行标的转让、交付的，则应当适用执行复议程序。
【注解２】承租人以享有不动产租赁权为由对抗执行，不论是阻止标的物拍卖还是阻止标的物受让人移交占有不动产均按照案外人异议程序审查，进而导入案外人异议之诉审理。
【注释１】承租人能否对涤除租赁权的拍卖裁定提出案外人执行异议？——租赁权实质上属于实体权益，执行程序中对租赁权的审查认定不具有终局的效力，承租人对涤除租赁权的拍卖裁定有权提出案外人执行异议。
【注解２】承租人异议请求符合《执行异议和复议规定》第３１条规定４个要件应予支持——（１）承租人与被执行人之间的租赁合同合法有效；（２）租赁合同的签订时间发生在法院查封之前；（３）承租人在法院查封之前已经占有案涉不动产；（４）承租人与被执行人之间不存在恶意串通，承租价格真实合理。
摘要2：【注解３】最高人民法院法官王毓莹法官认为：在执行法院并未否定承租人租赁权的情况下，承租人仅仅是对执行法院要求其配合执行等执行行为有异议，应当按照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定，以利害关系人的身份通过执行异议复议程序解决，承租人提起执行异议之诉的，应当不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉；在执行法院否认承租人租赁权的成立或者存续的情况下，承租人享有的实体权利有可能受到人民法院执行行为的影响，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。——高仁宝：《执行异议之诉法律适用指引》，法律出版社２０１８年版，第６６页。
【注解４】（１）如果承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封前已成立，且法院执行行为已经影响到其租赁权正常行使（如强制搬离），承租人以其租赁权受到侵害为由提出执行异议，在执行异议被驳回情况下承租人有权提起执行异议之诉；（２）如果承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封后按照执行行为异议和复议审查。
【注解５】承租人租赁权在租赁物设定抵押或被查封前已成立，法院执行行为并未影响其租赁权的行使，承租人对法院执行行为（如要求将租金支付至法院）提出执行异议，按照执行行为异议和复议审查。
【注解６】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院裁定中止对案外人占有的不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施，适用案外人执行异议和执行异议之诉。——参考案例：福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号；福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终1043号
摘要1：解读：（１）政策性房屋买卖合同纠纷和涉及物权纠纷的房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷专属管辖；（２）其他不涉及物权纠纷的房屋买卖合同纠纷（包括商品房买卖合同纠纷）不适用不动产纠纷专属管辖，而应当按照合同纠纷确定管辖。
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摘要1：解读：（１）以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，原则上不能排除强制执行；（２）特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，经审慎认定可以根据《执行异议和复议规定》第２８条之规定排除强制执行。
解析：多次以房抵债不适用《执行异议和复议规定》第２９条关于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。
【注解１】案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，不属于以物抵债，可以依法排除强制执行。
【注解２】（１）施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权；（２）工程款债权优先于普通债权受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，不适用《执行异议和复议规定》第２８条规定，施工方就案涉房屋享有的权利可排除普通债权的强制执行。——参考：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再352号《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书》（备注：最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终869号《但某、达州银行股份有限公司万源市支行等案外人执行异议之诉民事二审判决书》持不同裁判观点）
【注释】（１）工程款优先权是对建设工程变价款分配顺序上的优先而非以房抵债的抵债房产使用价值的优先；（２）将工程折价款分配顺序上的优先直接认定为以房抵债的优先缺乏法律依据。
【注解３】（１）以房抵债符合《执行异议和复议规定》第２８条可以排除普通债权强制执行（以房抵债的债权人对涉案房屋进行了实际占有，具备准物权性质，应优先于普通债权）；（２）以房抵债不属于普通意义上商品房买受人，不能根据《执行异议和复议规定》第２９条对抗强制执行。
摘要2：【注解４】债的更改之以房抵债协议的案外人可以依据《异议和复议规定》第２８条排除执行。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申2480号《闫某某诉杜某等案外人执行异议之诉案》
【裁判规则】以房抵债执行异议之诉裁判规则：只有认定双方当事人之间达成以房抵债协议构成债的更改的情况下，才有《异议和复议规定》第２８条适用的余地。
（１）代物清偿——案外人与被执行人签订代物清偿的以物抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的，代物清偿不成立，应认定案外人与被执行人之间仍是借款法律关系，案外人不享有排除执行的民事权益，应判决驳回案外人的诉讼请求；
（代物清偿是指债权人受领他种给付以代原定之给付，代物清偿为要物行为，实践性合同）
（２）债的更改——案外人与被执行人签订债的更改的以物抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的，应认定双方成立了房屋买卖协议，案外人是否享有排除执行的民事权益应当按照《异议和复议规定》第２８条的规定进行审查；如果办理了不动产登记预告，应按照《异议和复议规定》第３０条的规定审查处理；
（债的更改是指设定一新的债之关系以代替旧有之债而旧有之债即因此而废止即更改，即以他种之债而代替原定之债，新债务成立而原债务消灭；只有当事人有明确的消灭旧债的合意时才成立债的更改，否则不应认定为债的更改）
（３）新债清偿——案外人与被执行人签订新债清偿的以物抵债协议，但没有办理房屋所有权变更登记的，因以房抵债仅是双方当事人另行增加了一种清偿债务的履行方式而非原金钱给付债务的消灭，应认定双方为借款法律关系，案外人不享有排除执行的民事权益，应判决驳回案外人的诉讼请求。
（新债清偿又称为间接给付、新债抵旧，是指为了清偿债务经债权人同意对债权人负担新的债务，新债务因清偿而消灭，旧债务同时消灭的民事法律行为，常见如签发票据清偿债务方式；新债清偿协议只是债权人和债务人之间就增加一种可选的清偿方式达成的合意，而非以新债务代替旧债务，即新债清偿成立后新债务与旧债务处于并存状态）
【注解５】（１）目前《执行异议和复议规定》第２８条能否适用以物抵债裁判尺度不尽统一；（２）在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第２８条的规定轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终389号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法民终220号
【裁判摘要】在金钱债权执行中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。．．．．．．在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合的情况下，案外人就案涉商品房所提执行异议符合其中一条的规定，即可以排除人民法院的强制执行。
【裁判要旨】虽然法院执行的是整块宗地的土地使用权，但监狱案涉《商品房买卖合同》仅涉及案涉商品房占用范围内的土地使用权，故本案仅就案涉商品房占用范围内的土地使用权能否继续执行进行审理，而案涉商品房占用范围之外的土地使用权则不属于本案审理范围，对其不予处理并非属于漏裁漏判。
摘要2：【解读】《执行异议和复议规定》第２８条规定的“合法占有”是指对不动产的管理和支配而非实际入住该房屋——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“合法占有”，系指对不动产的管理和支配，买受人已经举证证明该房屋的交付事实，即应认定其有权对房屋行使管理和支配权，其是否实际入住该房屋并不影响其已经依约占有该房产事实的成立。
【注解】（１）华融福建分公司向一审法院起诉请求：一、撤销143号裁定，准许对启宏公司名下坐落于福建省莆田市荔城区黄石商贸物流园区、宗地编号为PS挂-2011-23号、项目名称为“福建省湄洲湾国际家具物流配送中心”的土地使用权的执行；二、本案诉讼费用由胡××、郭××、郑××、陈××、启宏公司、标准木业公司、华宇公司承担。（２）一审判决：驳回华融福建分公司关于准许对启宏公司名下坐落于×××的国有土地使用权中包含的合同编号为×××号《商品房买卖合同（预售）》项下房屋占用范围内的国有土地使用权予以执行的诉讼请求。一审案件受理费100元，由华融福建分公司负担。（３）二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司负担。
摘要1：解读：（１）《执行异议和复议规定》第２８条规定的“合法占有”是指对不动产的管理和支配而非指实际入住；（２）买房人是否实际入住并不是占有的必要条件。
摘要2：【注解】（１）到不动产的钥匙一般即应视为对房屋占。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申387号；（２）仅依据买受人持有诉争房屋钥匙但其提交的其他证据不能证明实际占有的情况下应认定为未合法占有。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申1920号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2021）最高法知民终220号
【裁判观点１】公证机构跨核定地域进行公证所出具的公证书的证明力审查——公证机构跨核定地域受理公证业务是否存在程序瑕疵，与公证机构出具的公证书所记载的事实是否客观真实，属于两个不同范畴的问题。除涉及不动产的公证外，在现行法律未对异地公证作出明确禁止性规定的情况下，不能仅因公证机构跨核定地域受理公证业务，即对公证书的真实性与证明力不予认可。
【裁判观点２】共同销售行为的认定——派克公司购买被诉侵权产品取得的POS签购单系由宁玲百货店出具，购物小票则显示有“欢迎光临众客隆服饰广场”“版权所有：潍坊众客隆商业发展有限公司”等内容。亦即，被诉侵权产品的销售，系由宁玲百货店负责收取货款，由众客隆公司负责开具购物票据。结合众客隆公司与宁玲百货店的经营范围，以及众客隆公司二审自认其法定代表人与宁玲百货店经营者系夫妻关系等事实，可以初步证明众客隆公司与宁玲百货店在经营过程中存在紧密的关联性，二主体客观上共同实施了销售被被诉侵权产品的行为。
摘要2：【摘要】首先，根据公证法第二十五条关于“自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定”的规定，对于不涉及不动产的公证事项，法律并不强制要求申请办理公证的当事人只能向行为地或者事实发生地的公证机构提出公证申请。据此，本案被诉侵权行为地和被诉侵权事实发生地虽发生在山东省潍坊市，但并不构成派克公司向位于山东省潍坊市地域范围之外的公证机构即位于山东省济南市的平阴县公证处申请证据保全公证的法律障碍。其次，公证机构跨核定地域受理公证业务是否存在程序瑕疵，与公证机构出具的公证书所记载的事实是否客观真实，属于两个不同范畴的问题。众客隆公司所援引的公证法规定属于行政管理性质的规定，并不涉及公证机构跨核定区域执业所出具的公证书的法律效力问题。除涉及不动产的公证外，在现行法律未对异地公证作出明确禁止性规定的情况下，不能仅因公证机构跨核定地域受理公证业务即对公证书的真实性与证明力不予认可。最后，众客隆公司在原审庭审中亦对第690号公证书记载内容的真实性予以确认。因此，原审法院采信平阴县公证处出具的第690号公证书，并据此认定众客隆公司实施销售被诉侵权产品的行为，并无不当。综上，派克公司原审提交的公证书可以作为定案的事实根据。
摘要1：解读：根据《九民会议纪要》第５８条之规定，（１）登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字，致使合同约定的担保范围与登记不一致：法院以合同约定认定担保物权的担保范围；（２）担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象：应当以登记的担保范围为准。
【理解与适用】在不动产登记簿就抵押财产、被担保债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的情况下，为了保护交易安全，应以登记簿记载的范围确定抵押权优先受偿的范围，而非担保合同约定的范围。——最高人民法院民事审判第二庭：《最高人民法院民法典担保制度解释理解与适用》，人民法院出版社２０２１年版，第４１６页。
摘要2：【注解】
（１）《民法典担保制度解释》第４７条规定：“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。”
（２）因此，抵押合同约定担保范围与抵押登记担保范围不一致的，应当以抵押登记担保范围为准。
摘要1：解读：根据《九民会议纪要》第６０条之规定——（１）债权人有权请求抵押人办理抵押登记手续；（２）不能办理抵押登记的，债权人有权请求抵押人以抵押物的价值为限、不超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任范围承担责任。
解读１：［违约责任］《民法典担保制度解释》第４６条第１款规定：“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。”
解读２：[赔偿责任]《民法典担保制度解释》第４６条第２款规定：“抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。”
解读３：[未明确是担保责任还是赔偿责任]《民法典担保制度解释》第４６条第３款规定“因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。”
摘要2：【注解１】根据《民法典》第５７７条规定，在抵押人没有履行抵押合同或者履行抵押合同不符合当事人约定时，债权人可以请求抵押人继续履行抵押合同即协助办理抵押登记从而取得抵押权。
【注解２】不动产抵押合同有效但未办理抵押登记的情形下——（１）未受清偿债权人在债权可以要求拍卖、变卖标的物来实现其担保功能；（２）至于债权人能否优先其他债权人受偿是担保物权的效力而非抵押合同的效力。
【注解３】（１）在抵押合同有效的情形下，抵押人应在抵押物的价值范围内承担担保责任，除非标的物因不可归责于抵押人的原因灭失且没有代位物，债权人对于未办理抵押登记是否存在过错不应成为影响抵押人承担担保责任的因素（只是影响债权人优先受偿权）；（２）但是，债权人因未取得抵押权而受到其他损失（如优先受偿权损失）则可以向抵押人主张赔偿责任（债权人对未办理等于登记也有过错可以减轻抵押人赔偿责任），但该赔偿责任和抵押人承担担保责任不能超过抵押物价值范围。
摘要1：解读：（１）在不动产交易税费金额不能确定的情况下，不动产交易方不能主张不动产交易税从资产评估中扣除；（２）主张资产评估报告应予扣除不动产交易税费缺乏事实和法律依据。
摘要2：
摘要1：解读：（１）执行法院向不动产登记机构办理不动产查封登记、限制不动产交易的公示行为具有法定的公示效力，张贴封条或者公告与否并不影响不动产查封登记的公示效力；（２）当事人主张本案查封没有张贴封条或者公告不具有公示效力，是其对相关法律及司法解释的曲解，不予支持。
摘要2：【注解】（１）执行机关只要办理了查封登记，即使未张贴封条或公告，亦当然产生查封的效力；（２）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第７条虽将张贴封条或公告也作为查封的必要条件，但该规定的目的是解决和防止被执行人将房屋等对外出租等不需登记产生的利益冲突等问题，而非查封不生效力的法定根据。——参考案例：最高人民法院民事裁定书2018)最高法民申1404号
摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书(2021)闽执复98号
【裁判摘要】依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该规定明确规定对受让人的物权期待权在执行程序中应给予优先保护。即对于签订买卖合同的受让人，在已履行合同部分义务的情况下，虽未取得合同标的物所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。本案中，案涉房产在被法院查封前已办理了商品房预告登记，受让人为林××，当前林××提出解除查封申请时案涉房产已符合物权登记条件。据此，宁德中院审查后裁定解除案涉房产查封符合上述法律的规定。
摘要2：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2021)闽09执异40号
【摘要】预告登记制度的目的是促使以不动产物权变动为内容的债权请求权能够实现，对于办理了不动产预告登记的受让人对该不动产享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。该司法解释对办理了预告登记的物权期待权在执行程序中的保护进行了明确规定。即如果受让人请求排除处分，因所有权受让预告登记的目的就是排除包括强制执行在内的处分，人民法院应当予以支持；如果受让人请求阻止人民法院的查封，则应看是否符合预告登记物权的登记条件。如果是，则其应确定无疑地取得物权，应当解除查封。涉及本案，案涉房产在被本院查封前已办理了商品房预告登记，受让人为林××，且林××提出解除查封申请时案涉房产已符合物权登记条件。据此，本院审查后裁定解除案涉房产查封符合上述司法解释的规定。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2969号
【裁判摘要１】关于张××是否属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，第三人于××在广信公司无力偿还其借款的情况下，双方达成以物抵债的合意并签订《顶房协议》，约定广信公司将涉案房产抵顶给于××，并对抵顶房产的面积与金额作出明确约定。于××与张××系朋友关系，且欠付张××借款，其后张××与广信公司签订涉案《商品房买卖合同(预售)》，虽然合同约定的付款方式为支付定金并采取一次性付款的方式，但张××并未按照合同约定的付款方式向广信公司支付购房款。综合本案事实，广信公司与于××之间的借款行为，以房抵债行为，张××与于兰芳之间的借款行为，以及张××与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定张××不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。
摘要2：【裁判摘要２】预告登记原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论；公司进入破产重整程序之时房屋尚未竣工验收，不具备转为本登记的条件，且预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前６个月内，管理人有权请求人民法院予以撤销，对交付房屋请求不予支持——关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。原审法院对张××要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为张英绍作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1769号
【裁判摘要１】贾××、姜××与刘×、国××民间借贷纠纷一案，巴彦淖尔市临河区人民法院于2014年10月28日作出（2014）临民初字第4283号民事判决，该判决已经生效。上述案件案由是民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，该判决并未确认案涉房产所有权归属于贾××、姜××，只是判决刘×、国××协助贾××、姜××办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动的法律效果。因案涉房产一直登记在刘×名下，物权变动并未完成，贾××、姜××对刘×只享有债权请求权。
【裁判摘要２】基于以房抵债而拟受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前不能据此产生针对交易不动产的物权期待权——本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
摘要2：【案号】内蒙古自治区高级人民法院民事判决书(2015)内民一终字第00184号
【摘要】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中贾××、姜××与刘×于人民法院查封之前签订涉案房屋抵顶协议书，该协议是双方当事人真实意思表示，贾××、姜××以债权抵顶房屋价款。贾××、姜××为占有涉案房屋另出借给刘涛500万元用以解除涉案房产的抵押登记，临河区人民法院（2014）临民初字第4283号民事判决书也认定刘×、国××将所抵顶房屋及权属证件交付给贾××、姜××。刘×认可其外债数额巨大，无力支付过户税费，无法配合贾××、姜××办理涉案房屋过户手续，贾××、姜××对未办理过户登记没有过错。故贾××、姜××享有的权利依法能够排除招商银行包头分行对涉案房产的申请执行，贾××、姜××请求停止执行涉案房屋有事实及法律依据。