摘要1：最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复（1986年1月7日，最高人民法院）
【提示】
①该批复仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见：凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖；
②根据《民事诉讼法司法解释》第28条规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖。
【备注】该批复已被《民事诉讼法司法解释》第28条规定修改，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖。
【法条链接】最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
摘要2：【备注】已被《最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定》废止（废止理由：已被《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》代替）
- 日期： 07-21 20:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复（国税函[1998]53号）
【摘要】纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
摘要2：
摘要1：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告（法释[2003]7号）——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十、修改《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.将第三条修改为：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
3.删除第七条、第八条、第九条、第十四条。
4.将第十五条修改为：
“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
5.将第十八条修改为：
“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
摘要2： 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
6.将第十九条修改为：
“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
7.将第二十六条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”
8.将第二十七条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”
9.条文顺序作相应调整。
摘要1：房屋借名登记，不动产归属如何认定？以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理？一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理？借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下？
摘要2：【理解与适用１】我们认为，在借名购房的情形修啊，即使当事人约定所购房屋归借名人所有，在将房屋登记至借名人之前，借名人也仅对出名人享有合同债权，而不能请求确认对标的物享有物权。——《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著，人民法院出版社２０２３年１２月第１版，第２１０页。
【理解与适用２】当然，我们认为委托合同关于物权归属的约定不发生物权法上的效力而仅认可委托合同在合同法上的效力，并不意味着完全否认借名购房协议仍可能因违反公序良俗而全部无效。如果当事人购房不是为了居住，而是以营利为目的，以借名购房的方式规避“房住不炒”的政策，则即使认为当事人之间的借名购房协议不直接发生物权法上的效力，而仅具有合同法上的效力，也将与政府部门的宏观调控政策格格不入，此时人民法院自应依据《民法典》第153条第2款的规定认定借名购房协议无效。此外，在当事人所购房屋为政策性保障住房时，如果认为借名购房协议仍可发生合同法上的效力，就可能诱发当事人通过借名购房的方式来规避政府对保障性住房进行的管理，从而导致政府提供保障性住房的目的无法实现，此时人民法院也应依据《民法典》第153条第2款的规定认定借名购房协议无效。总之，在严格区分合同关系与物权归属的情形下，当事人签订的借名购房协议(如房屋代持协议)在性质上应被认定为委托合同，其中关于房屋权属的约定因违反强行法而应认定不发生物权法上的效力，但原则上不影响其他内容的效力;由于借名购房协议仅约束借名人和出名人，且不能依据借名购房协议即认定借名人为不动产物权人，因此借名购房协议并不违反政府限购政策，原则上亦无法对公序良俗造成威胁，自无以违反社会公共利益或者违反公序良俗为由否定其效力的必要，除非当事人以营利为目的通过借名购房协议违反“房住不炒”的政策或者所购房屋为保障性住房。当然，即使借名购房协议不因违反房屋限购政策而认定无效，借名人依据有效的借名购房协议请求出名人协助办理过户手续时，也可能会因为存在房屋限购政策而无法得到实际履行，这也是借名购房必然面临的法律风险。——《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著，人民法院出版社２０２３年１２月第１版，第２１２－２１３页。
摘要1：专属（排他性）管辖是指法律（强制性、排他性）规定专门由特定法院管辖的案件（排除一般地域管辖、特殊地域管辖、协议管辖、外国法院管辖）。
专门法院管辖——根据《人民法院组织法》第１５条第１款规定，专门法院包括：（１）军事法院；（２）海事法院；（３）知识产权法院；（４）金融法院等（２０１８年修改的《人民法院组织法》第１５条有意不在专门法院中列举铁路运输法院）。
摘要2：【注解１】根据《最高人民法院关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》第５条、第６条规定，军事法院和地方人民法院管辖争议通过上级法院协调处理（上级法院无权指定管辖），协商不成最终由最高人民法院指定管辖。——参考：《民事审判实务问答》１８２.如何处理军事法院与地方人民法院法院之间的管辖权争议
【注解２】（１）我国不存在不同层级法院的审级职能划分，不存在职能专属管辖；（２）我国仅有地域专属管辖（我国地域专属管辖分为两类：Ａ．依据诉讼客体的特征确定的地域专属管辖；Ｂ．再审之诉、第三人撤销之诉、案外人异议之诉、许可执行之诉等形成之诉由特定法院专属管辖）。
【注解３】（１）《民法典》第３６６条规定的居住权发生纠纷是否按照不动产纠纷适用专属管辖？（２）光伏公司租赁屋顶安装光伏电站签订房屋租赁合同是否适用房屋租赁合同专属管辖？——不明确。
【注解４】专属管辖不因应诉管辖取得管辖权。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民辖77号
【注解５】执行异议（《民事诉讼法司法解释》第３０４条）、变更和追加异议之诉（《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第３２条第１款）、分配方案异议之诉（《民事诉讼法司法解释》第５０９条）由执行法院专属管辖。
【注解６】电梯采购合同（含安装、检测）的性质是买卖合同而非建设工程施工合同，不适用专属管辖。——参考案例、：最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民辖134号
【注解７】债权人代位析产纠纷系因不动产分割引起的物权纠纷，应由不动产所在地人民法院专属管辖。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事裁定书(2022)京03民终2650号
摘要1：物证是以物品本身存在的物理性特征（外形、重量、规格、质量、损坏程度等标志和特征）来证明案件事实的证据。物证是以物品本身存在的物理性特征（外部特征、存在位置、物质属性等）来证明案件事实，俗称“不动嘴证据”。物证是指证明案件真实情况的一切物品、痕迹，即物证以物品、痕迹本身作证的证据。
摘要2：问题０１｜什么是物证？问题０２｜无法与原物核对的复制品证明力如何认定？问题０３｜什么是物证原件原物优先原则？问题０４｜什么是动产证据提交规则？问题０５｜什么是不动产证据提交规则？问题０６｜什么是法院调查收集物证规则？问题０７｜物证证据如何质证？
摘要1：非典型担保是指相对于“成文法有明确规定、法律适用清晰、担保效力易于确定、担保权利义务稳定”的典型担保（保证、抵押、质押、留置、定金）以外，担保法没有明确规定的其他担保形式。
【民法典标签】Ｄ３８８【担保合同】｜ Ｄ４０３【动产抵押的效力】｜Ｄ４１４【数个抵押权的清偿顺序】｜Ｄ６４１【所有权保留】｜Ｄ７４５【租赁物的所有权】｜Ｄ７６８【多重保理的清偿顺序】
摘要2：【新类型担保主要形态】商铺租赁权质押；出租车经营权质押；排污权质押；信托受益权质押；资产收益权质押
【注解１】（１）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第２３条是我国法律第一次对让与担保制度作出规定；（２）我国仅认可清算型、处分型让与担保，并未认可流质型、归属型的让与担保形式。
【注解２】股权让与担保的债务人在清偿债务前请求法院确认其股东资格不予支持。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民申1021号
【注释３】（１）非典型担保即《民法典》第３８８条第１款规定的”其他具有担保功能的合同”；（２）根据《民法典担保制度解释》第１条规定：“所有权保留买卖、融资租赁、保理等涉及担保功能发生的纠纷，适用本解释的有关规定。”——“其他具有担保功能的合同”之非典型担保涉及担保功能纠纷适用《民法典担保制度解释》规定。
【注解４】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
- 日期： 08-13 21:07
- 作者：陈其象律师
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【已被修改】
摘要1：动产抵押登记办法（国家工商行政管理总局令第30号）
摘要2：
- 日期： 08-15 15:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：不动产登记暂行条例（征求意见稿）
摘要2：
摘要1：抵押登记、抵押财产登记、抵押权登记是指登记机构根据当事人的申请，依照法定程序，将抵押财产设定的抵押权及抵押权变更、终止等记载于特定的抵押财产登记簿上的行为。
摘要2：民法典标签：Ｄ２１６【不动产登记簿的效力和管理】；Ｄ２２２【不动产登记错误的赔偿】；Ｄ３８９【担保物权的担保范围】；Ｄ３９５【抵押财产的范围】；Ｄ４０２【不动产抵押登记】；Ｄ４０３【动产抵押的效力】；Ｄ４０４【动产抵押权无追及效力】；Ｄ４１６【动产购买价款抵押担保的优先权】
【法条链接】《最高人民法院行政审判庭关于违法的房屋抵押登记行为行政赔偿数额计算问题的电话答复》（［２００２］行他字第２号，２００２年７月２６日）：因违法的房屋抵押登记行为造成的损害，属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第（七）项［备注：对应２０１２年修正的《国家赔偿法》第３６条第８项］规定的：“对财产造成的其他损害”，应当按照直接损失计算赔偿数额。请你院在处理特定案件时，根据案件具体情况，酌情确定行政赔偿数额。
摘要1：【目录】1.动产质权的意义；2.禁止出质的动产；3.质权合同的形式和内容；4.质权的设立；5.质权对于质物孳息的效力；6.质权对于从物的效力；7.质权人擅自使用、处分质物的法律后果；8.质权人妥善保管质物的义务；9.质权的保全；10.转质；11.质权的放弃；12.质权的实现条件和方式；13.质权人及时行使质权；14.质物的清算；15.最高额质权及其法律适用；16.其他
摘要2：
摘要1：特殊动产质押：金钱质押、账户质押、退税账户质押、营业质押、最高额质押
民法典标签：Ｄ４２５【动产质权的定义】; Ｄ５２６【禁止质押的动产范围】; Ｄ４２７【质押合同】; Ｄ４２８【流质】; Ｄ４２９【质权生效时间】; Ｄ４３０【质权人孳息收取权及孳息首要清偿用途】; Ｄ４３１【质权人擅自使用、处分质押财产的责任】; Ｄ４３２【质权人的保管义务和赔偿责任】; Ｄ４３３【质权的保护】; Ｄ４３４【责任转质】; Ｄ４３５【质权的放弃】; Ｄ５３６【质物返还及质权实现】; Ｄ４３７【质权的及时行使】; Ｄ４３８【质押财产变价后的处理】;Ｄ４３９【最高额质权】
摘要2：【注解１】保证金账户被其他法院冻结，原告主张保证金账户内资金享有优先受偿权应当依照案外人异议之诉寻求救济而非向法院提起确权之诉。——参考案例：福建省宁德市中级人民法院民事裁定书(2020)闽09民再21号《福建省中信融资担保有限公司、中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行金融借款合同纠纷再审民事裁定书》
【注解２】认定对保证金专户享有质权的关键因素：（１）质押合意；（２）账户特定化；（３）移交占有。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再44号《四川绵竹农村商业银行股份有限公司、杨某案外人执行异议之诉再审民事判决书》
【注解３】关于银行担保专户自己执行程序中质权人能否排除一般债权人强制执行最高人民法院存在两种不同裁判观点。
- 日期： 08-16 11:48
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：动产质权实现条件
摘要2：无
- 日期： 08-16 11:50
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：动产质权消灭
摘要2：无
- 日期： 08-16 11:51
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：动产质押法律责任
摘要2：无
- 日期： 12-17 08:36
- 作者：陈其象律师
- 标签：
不动产登记
摘要1：【案号】最高人民法院行政判决书(2018)最高法行再165号
【裁判摘要1】房屋登记机构办理房屋所有权转移登记时未尽合理审查义务的登记行为违法——《中华人民共和国物权法》第十二条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料。本案中，广州市国土资源和房屋管理局作出被诉转移登记行为时所依据的黄某某提交的登记材料已被生效的广州市中级人民法院(2011)穗中法刑二初字第133号刑事判决确认为虚假材料，且黄某某与谢某某买卖涉案房屋的行为也已被生效的民事判决确认为无效。被诉转移登记行为主要证据不足，登记结果错误。温某某提出广州市国土资源和房屋管理局未尽合理审查义务，办理涉案房屋所有权转移登记行为违法的主张，可以成立。
【裁判摘要2】房屋登记事项记载于不动产登记簿便产生物权效力，未颁发房屋所有权证书并不影响该不动产物权归属——《房屋登记办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条规定，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，虽然房屋登记程序包括记载于登记簿和发证两个程序，但只要房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿，房屋登记便发生效力。……广州市国土资源和房屋管理局在此后对已经完成的登记事项进行更改，并不能消除涉案房屋依照法律规定已经登记的法律后果。……根据现已查明的事实，涉案房屋已登记于曾某某名下，虽未颁发房地产权证，但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登
摘要2：（续）但已产生公示效力，已经符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项的规定，因此，曾某某提出涉案房屋已进行不动产权登记且已转移登记在其名下，并对外进行公示，其是否拿到房地产权证并不影响转移登记的效力的主张成立，本院予以支持。
【注解】《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定，同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，涉案房屋存在两次转移登记，首次转移登记至谢××名下，谢××又转移登记至曾××名下。被诉的行政行为是首次转移登记行为，应当依法受理。
- 日期： 06-19 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：申请办理不动产权属转移登记手续应当提交相关税费缴纳凭证，否则不动产登记部门不得办理权属转移登记手续，申请办理不动产权属转移登记手续应以纳税前置为条件。
摘要2：【注解１】当事人未缴纳相关税费，不动产登记部门可以拒绝办理不动产权属转移登记手续，即使是法院或者仲裁委员会作出的生效的法律文书。
【注解２】在司法拍卖中所产生的应当由被执行人承担的土地增值税等税费未缴纳，买受人申请办理不动产权属登记时提供不出土地增值税等税费完税或者减免税凭证，不动产登记部门不予办理不动产权属转移登记手续。
- 日期： 06-22 23:09
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）工程款经结算后与建设工程施工合同分离成为金钱债权债务管辖不再按照不动产纠纷专属管辖；（２）建设工程款债权转让后适用合同纠纷特殊地域管辖而不适用不动产专属管辖。
摘要2：【注解】建设工程施工合同债权转让后不适用不动产专属管辖（其前提是不再享有建设工程价款优先受偿权）。
- 日期： 06-26 08:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：交付不动产纠纷不适用不动产纠纷专属管辖规定。——（１）合同约定履行地点的，以约定履行地点为合同履行地（《民事诉讼法司法解释》第１８条第１款）；合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖（第１８条第３款）；（２）合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地（第１８条第２款）。
摘要2：【注解】房屋租赁合同纠纷适用不动产纠纷专属管辖，但房屋租赁合同解除后返回房屋纠纷不适用不动产专属管辖，而应当根据《民事诉讼法司法解释》第１８条关于争议标的是交付不动产的规定确定管辖法院。
摘要1：解读：当事人约定动产所有权在协议签订时转移但并未实际交付也未约定占用改定协议，不发生物权转移的效力，在破产案件中不享有取回权。
摘要2：【注解】仅达成物权变动协议并不成立占有改定。
摘要1：解读：（１）不动产收益权人有权自行扣划收益权收费账户内资金实现其质押债权；（２）在执行过程中法院可以扣划收益权收费账户内资金实现申请执行人质押债权，收费账户内资金足以清偿债务的，不应对被执行人的收益权进行强制变价。
摘要2：【注解】不动产收益权质权范围包括不动产收益权收费账户内资金和收益权本身。
摘要1：解读：机动车、船舶等特殊动产买卖挂靠人以其是标的物实际所有权人为由要求对标的物排除执行，经审查案外人确系执行标的物的所有权人，对其排除执行的请求一般应予支持。
【注释】案外人在法院查封之前已支付合理价款且取得占有的情况下，案外人对未办理过户不存在过错的，可以排除法院对机动车的执行。
摘要2：【注解１】（１）机动车登记不同于不动产登记（具有物权公示公信的效力），机动车不能仅以其登记而信赖登记人为机动车所有权人；（２）案外人能够提供充分证据证明其是特殊动产的所有权人可以排除执行。
【注解２】特殊动产登记—对抗物权变动规则——
（１）借名买车的车辆虽登记在出名人名下，但出卖人将车直接交付给了借名人，应认定借名人是车辆所有权人；挂靠经营的挂靠人实际占有使用车辆，应认定挂靠人为车辆所有权人；机动车买卖即使尚未办理机动车过户登记手续，出卖人已将车辆交付给买受人，应认定买受人为车辆所有权人。
（２）没有办理过户登记对抗的仅是与被执行人有交易关系的第三人，而不是泛指与被执行人有其他债权债务关系的第三人，案外人所享有的物权（所有权）可以对抗被执行人一般金钱债权的强制执行。
摘要1：解读：价款优先权（价款超级优先权）包括动产浮动抵押的价款优先权和一般的动产抵押后价款优先权两种情形。
（１）动产浮动抵押的价款优先权——担保人在设立动产浮动抵押并办理抵押登记后又购入或者以融资租赁方式承租新的动产，价款超级优先权主体为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后１０日内办理登记，有权主张其权利优先于在先设立的浮动抵押权
（２）一般的动产抵押设定后价款优先权——买受人取得动产但未付清价款或者承租人以融资租赁方式占有租赁物但是未付清全部租金，又以标的物为他人设立担保物权，价款超级优先权主体为担保价款债权或者租金的实现而订立担保合同，并在该动产交付后１０日内办理登记，有权主张其权利优先于买受人为他人设立的担保物权。
【解读１】价款超级优先权主体规定为三类当事人：（１）在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；（２）为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；（３）以融资租赁方式出租该动产的出租人。
【解读２】多个价款优先权并存的清偿顺序：同一动产上存在多个价款优先权的，应当按照登记的时间先后确定清偿顺序。
摘要2：【注解１】一般动产抵押权设定后动产价款优先权带来第三人交易安全可由第三人通过尽职调查等方式克服——第三人在接受他人以动产作为抵押物时须审查该标的物是否属于抵押人１０日内新购入的标的物，即对于抵押人１０日内新购入的标的物设定动产抵押权须持谨慎态度，该标的物上后续可能存在动产价款优先权。
【注解２】（１）价款超级优先权担保债权对象——抵押物价款债权＋融资租赁租金债权＋为价款支付提供融资债权；（２）价款超级优先权担保债权权利人——出卖人＋融资人＋（融资租赁）出租人。
【注释】（１）《民法典》第４１６条仅规定“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款”即仅限于“抵押物的价款”。（２）《民法典担保制度解释》第５７条第１款就浮动抵押新增加融资租赁方式承租动产的情形和担保“租金的实现”，并将浮动抵押主张超级优先权主体规定为３类当事人：一是出卖人——在该动产上设立抵押权或者保留所有权的出卖人；二是融资人——为价款支付提供融资而在该动产上设立抵押权的债权人；三是出租人——以融资租赁方式出租该动产的出租人。（３）《民法典担保制度解释》第５７条第２款就一般抵押规定新增加融资租赁方式和租金，主张超级优先权的主体同样规定为出卖人、融资人、出租人３类当事人。
摘要1：解读：根据《国务院关于实施动产和权利担保统一登记的决定》（国发〔2020〕18号）规定——
一、自2021年1月1日起，在全国范围内实施动产和权利担保统一登记。
二、纳入动产和权利担保统一登记范围的担保类型包括：（一）生产设备、原材料、半成品、产品抵押；（二）应收账款质押；（三）存款单、仓单、提单质押；（四）融资租赁；（五）保理；（六）所有权保留；（七）其他可以登记的动产和权利担保，但机动车抵押、船舶抵押、航空器抵押、债券质押、基金份额质押、股权质押、知识产权中的财产权质押除外。
三、纳入统一登记范围的动产和权利担保，由当事人通过中国人民银行征信中心（以下简称征信中心）动产融资统一登记公示系统自主办理登记，并对登记内容的真实性、完整性和合法性负责。登记机构不对登记内容进行实质审查。
摘要2：
- 日期： 02-12 08:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：《民法典》第４０３条规定动产抵押“未经登记，不得对抗善意第三人”，未经登记的动产抵押不得对抗“善意第三人”范围——（１）不知道或者不应当知道标的物被抵押的已经取得占有或转移占有的买受人、承租人；（２）法院采取保全、执行措施和抵押人破产情形下，未经登记的抵押权人不得主张优先受偿权（不具有对抗第三人效力）。
摘要2：【注解１】未经登记动产抵押不仅不得对抗”善意第三人“，也不得对抗”正常经营买受人“。
【注解２】已经登记动产抵押可以对抗善意第三人（买受人、在后承租人；法院采取保全、执行措施和抵押人破产情形），但不得对抗”正常经营买受人“。
【注解３】动产抵押采取意思主义物权变动模式——意思主义物权变动模式不以严格区分物权和债权为理论基础，因此不能将物权和债权的严格区分用于界定《民法典》第４０３条规定的“善意第三人”，因为未经登记的抵押权与债权之间的区分本来就是模糊的。
- 日期： 05-24 08:55
- 作者：陈其象律师
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宗教
摘要1：宁德市民族与宗教事务局 宁德市自然资源局 宁德市住房和城乡建设局 宁德市林业局关于印发解决宗教活动场所不动产登记历史遗留问题若干意见的通知（宁民宗〔2021〕29号）
摘要2：《宁德市民族与宗教事务局 宁德市自然资源局 宁德市住房和城乡建设局 宁德市林业局关于解决宗教活动场所不动产登记历史遗留问题的若干意见》政策解读
- 日期： 07-12 20:38
- 作者：陈其象律师
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物权法定原则
摘要1：【载《最高人民法院公报》2022年第8期（总第312期）第45-48页】
【裁判摘要】不动产登记系对物权的公示，涉及民事、行政双重法律关系，既应遵循物权法定等民事法律规范，又应符合不动产登记相关行政法规。物权的种类和内容由法律规定，当事人无权通过约定变更物权的法定内容。登记机关如将缺乏法律依据的约定内容进行登记，有违物权法定原则，当事人请求撤销相关登记内容的，人民法院应予支持。
摘要2：【注解】不动产登记附记内容“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得××管委会同意”系对原告物权的限制，该限制内容不符合物权法定原则，登记的附记记载行为缺乏法律依据。
- 日期： 07-12 20:43
- 作者：陈其象律师
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物权法定原则
摘要1：问题：不动产登记机构将缺乏法律依据的约定内容进行不动产登记，当事人能否请求撤销该登记内容？
解读：（１）物权的种类和内容由法律规定，当事人无权通过约定变更物权的法定内容；（２）不动产登记机构将缺乏法律依据的约定内容进行不动产登记，有违物权法定原则，当事人有权请求撤销该登记内容。
摘要2：【注解】当事人约定内容能否进行不动产登记？——（１）根据物权法定原则，当事人无权通过约定变更物权的法定内容；（２）当事人无权将约定内容进行不动产登记。
摘要1：解读：司法拍卖、变卖程序，不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债，该不动产、动产所有权或其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
摘要2：【注释】（１）原《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第２９条第１款规定“动产成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。”（２）修正后第２６条统一规定“不动产、动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”（与《民事诉讼法司法额解释》第４９３条规定一致）
摘要1：【裁判要旨】民事诉讼法司法解释第二十八条规定的建设工程施工合同纠纷，不限于《民事案件案由规定》的“建设工程合同纠纷”项下的策四级案由“建设工程施工合同纠纷”，还应包括该项下的建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷、建设工程监理合同纠纷，装饰装修合同纠纷等其他与建设工程施工相关的纠纷。因此，当事人因履行装饰装修合同发生纠纷，应当按照不动产纠纷确定管辖。
【案号】一审:黑龙江省哈尔滨市中级人民法院(2019)黑01民初1476号民事判决(2020年11月10日)；二审:黑龙江省高级人民法院(2021)黑民终459号民事判决(2022年12月27日)
摘要2：