摘要1：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）
中华人民共和国最高人民法院公告（法释[2003]7号）——《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十、修改《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.将第三条修改为：
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
3.删除第七条、第八条、第九条、第十四条。
4.将第十五条修改为：
“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
5.将第十八条修改为：
“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
摘要2： 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
6.将第十九条修改为：
“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
7.将第二十六条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”
8.将第二十七条修改为：
“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”
9.条文顺序作相应调整。
摘要1：商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人，简称开发商）作为出卖人将尚未建成的房屋（即期房）或者已竣工的房屋（即现房）向社会公开销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
摘要2：
摘要1：什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？
“炒房花”是指商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为，实际上是预售商品房转让行为。
摘要2：【注解】买受人与开发商订立房屋买卖合同后，在尚未依据《城市房地产管理法》等相关规定办理房屋产权登记时，又将该房屋转卖给第三人，基于合同相对性原则，防止国家税收流失、合理平衡债权人利益，该第三人不能直接请求开发商协助办理权属证书。
——参考：《民事审判实务问答》０６６．买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协协助办理权属证书
- 日期： 07-24 23:43
- 作者：陈其象律师
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审判会议纪要
摘要1：2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）
【目录】一、民事审判工作的总体要求 二、关于物权纠纷案件 三、关于房地产纠纷案件 四、关于建设工程合同纠纷案件五、关于民间借贷纠纷案件 六、关于侵权责任纠纷案件 七、关于婚姻家庭纠纷案件 八、关于劳动争议纠纷案件 九、关于民事诉讼程序及其他问题
摘要2：·最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终602号【裁判摘要2】中铁公司上诉还主张，依据最高人民法院颁布的《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）第27条“当事人以《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二项、第三项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程优先受偿权期间起算点的，不予支持”规定，不能以工程转移占有之日为优先受偿权行使期间的起算点，批复规定的竣工之日仅指“工程竣工验收合格之日”。但经本院当庭核对，中铁公司所提交的《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）的条文内容为虚假。对此，中铁公司的解释是在找到该纪要时，并不知道该纪要内容为虚假。为此，中铁公司当庭表示不再以其提交的虚假《全国民事审判工作会议纪要》（法办〔2011〕442号）作为支持其主张的依据。
摘要1：什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？
出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任?
摘要2：【注解１】（１）《商品房买卖解释》第１４条第２款规定出卖人逾期办证违约责任“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故依此确定违约金存在一定的障碍；（２）在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下，人民法院可参照《买卖合同解释》第１８条第４款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。
——参考：《民事审判实务问答》０６９.出卖人因自身原因，未能在合同约定期限内为买受人办理房屋权属证书的，人民法院如何认定出卖人应承担的违约责任
【注解２】在案涉物业尚未竣工验收情况下，逾期交房与逾期办证存在重合，系由同一个违约行为引发的两个结果，逾期交房与逾期颁证违约金不应双重支持。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终1265号《前海人寿保险股份有限公司、中国城市建设控股集团（珠海）置业有限公司合同纠纷二审民事判决书》
摘要1：发包人义务：取得建设工程施工许可证义务；按约提供原材料、设备、场地、资金、技术资料义务；确认工程量进度和相关签证义务；发包人竣工验收及工程结算义务；发包人检查不妨碍正常作业的义务。发包人的主要义务是支付工程款
民法典标签：Ｄ７９７【发包人的检查权】｜Ｄ７９８【隐蔽工程】｜Ｄ７９９【建设工程的竣工验收】｜Ｄ８０３【发包人未按约定的时间和要求提供相关物资的违约责任】｜Ｄ８０４【因发包人原因造成工程停建、缓建所应承担责任】｜Ｄ８０５【因发包人原因造成勘察、设计的返工、停工或者修改设计所应承担责任】｜Ｄ８０７【发包人未支付工程价款的责任】
摘要2：【注解１】（１）《建筑法》第８３条第３款规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”（2）对于承、发包人的法人资格及承包人的施工资质不做要求：Ａ.抢险救灾；Ｂ．其他临时性房屋建筑；Ｃ．农民自建低层住宅的建筑活动。
【注解２】（１）发包人需将用水、电力、通信线路等施工所必需的条件接至施工现场内；（２）实践中施工现场发生的水电费用由发包人向相关单位支付，在工程款结算时发包人已经支付的水电费用可以作为发包人已经向承包人支付的工程款在结算中予以扣除，但施工合同另有约定的除外。
摘要1：承包人经营范围和资质对建设工程合同效力的影响；建设工程施工合同承包人义务；在正常使用条件建设工程的最低保修期限自竣工验收合格之日起计算
摘要2：【注解】（１）《建筑法》第８３条第３款规定：“抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。”（2）对于承、发包人的法人资格及承包人的施工资质不做要求：Ａ.抢险救灾；Ｂ．其他临时性房屋建筑；Ｃ．农民自建低层住宅的建筑活动。
摘要1：民法典第８００条、第８０１条、第８０２条分别规定了勘查和设计人的质量责任、施工人的质量责任、承包人质量保证责任等。
【目录】什么是建设工程合同质量责任？因发包人致工程质量不合格，如何认定和承担责任?发包人擅自使用未经验收的建设工程，责任如何认定？建设工程施工合同工程质量责任有哪些规定？
【注释１】建设工程质量检测机构由住房和城乡建设行政主管部门颁发的《建筑工程专项检测资质证书》开展建筑工程质量检测，可以作为认定工程质量的途径。
【注释２】根据《建设工程质量管理条例》第４３条规定“国家实行建设工程质量监督管理制度。／国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。／县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。”第４８条规定“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：（一）要求被检查的单位提供有关工程质量的文件和资料；（二）进入被检查单位的施工现场进行检查；（三）发现有影响工程质量的问题时，责令改正。”——建设行政主管部门的执法监督检查可以作为确定建设工程质量存在问题的途径。
摘要2：【注解１】建设工程施工合同解除后发包人另行委托他人继续施工，后续施工对前面的在建工程存在覆盖，发包人提出工程质量异议要求承包人承担质量保证责任应当承担举证责任予以证明，否则不予支持。
【注解２】总承包合同中约定仲裁条款的，发包人不可以就工程质量问题起诉实际施工人｜总承包合同中虽然约定了仲裁条款，但发包人对分包人、实际施工人主张工程质量责任的权利，是基于其与承包人之间的承包合同，因此发包人不可以突破仲裁协议直接起诉分包人与实际施工人。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申5011号
【注解３】建设工程存在质量问题，施工单位未对工程质量不合格部分进行维修并经竣工验收合格的情况下判决发包人向施工单位支付工程款不符合法律规定。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申2931号
【注解４】建设工程质量不合格无法投入使用导致发包人合同目的无法实现，发包人已支付的工程款属于因工程不合格造成的损失。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申2542号
【注解５】施工单位承担修复费用之后应当视为其已完成修复工作，建设单位以工程质量不合格为由不予支付工程款不予支持。——参考案例：北京市高级人民法院民事判决书(2020)京民终80号
【注解６】已经结算的工程款具备支付条件，发包方如有证据证明案涉工程质量存在问题可以另行主张权利。——参考案例：河南省信阳市中级人民法院民事判决书(2021)豫15民再307号
【注解７】（１）建设工程存在质量问题，法院应当判令施工单位履行修复义务；（２）若施工单位未在规定期限内履行修复义务，建设单位可以另行委托第三方修复，所需费用由施工单位承担。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终898号
【注解８】发包方对已完成工程的质量未提出异议视为工程合格。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终412号
【注解９】诉前单方委托鉴定（质量检测）因欠缺民事诉讼程序保障，影响鉴定结论的证明力，不具有鉴定意见的证据效力，当事人申请再审予以支持。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申835号
- 日期： 07-26 23:46
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于如何理解和适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条的复函（[2005]民一他字第23号）
【摘要】适用该司法解释第二十条的前提条件是当事人之间约定了发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，则视为认可竣工结算文件。承包人提交的竣工结算文件可以作为工程款结算的依据。建设部制定的建设工程施工合同格式文本中的通用条款第33条第3款的规定，不能简单地推论出，双方当事人具有发包人收到竣工结算文件一定期限内不予答复，则视为认可承包人提交的竣工结算文件的一致意思表示，承包人提交的竣工结算文件不能作为工程款结算的依据。
摘要2：
摘要1： 建设工程领域中的“黑白合同”、“阴阳合同”是指建设工程施工合同的当事人就同一建设工程签订的两份或两份以上实质性内容相异的合同。
【目录】黑白合同认定；“黑白合同”适用两个前置条件；“黑白合同”结算依据；对于未竣工的建设工程是否允许当事人变更中标合同约定的计价方式；另行订立的建设施工合同与备案的中标建设施工合同构成“实质性内容不一致”判断；非实质性变更中标的备案合同效力；“合同实质性内容”认定；违背招标投标文件签订的合同不能作为结算依据；《招标投标法》第46条第1款规定的“合同实质性内容”的含义；建设工程施工中多份无效合同工程价款结算；建设工程“黑白合同”效力认定与处理；施工合同签订后，双方以补充协议的方式对中标的合同价款进行调整，如果当时双方都认为补充协议确未违反双方的真实意思表示，而过后承包人又以补充协议违反招投标法为由，要求认定补充协议无效，这时如何确定合同价款？
【解读】（１）“白合同”是指中标合同；（２）“黑合同”是指非中标合同；（３）“黑白合同”规定在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第２条、第２２条、第２３条、第２４条。
【注解１】中标合同注明“本合同仅作备案用，不作施工结算依据”的内容不能排除中标合同作为结算依据。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申66号
【注解２】”黑白合同“立法规定——（１）２００３年１０粤２７日《全国人大常委会执法检查组关于检查﹤中华人民共和国建筑法﹥实施情况的报告》二、问题 (三)工程招投标中“黑白合同”问题突出……所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。（２）《建设工程司法解释（一）》第２１条、《建设工程司法解释（二）》第１条第１款、第９条规定。
【注解３】（１）”白合同“是指无论是否属于必须招标投标范围，建设工程只要经过招标投标程序，发包人与承包人签订的中标合同；（２）”黑合同”是指招标人与中标人在中标合同外签订的与中标合同在工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容不一致的施工合同。——（１）建设工程项目不区分是否属于必须招投标范围只要履行了招投标程序就受到招投标相关法律、法规的约束；
摘要2：（续）（２）不再以中标合同是否经过备案作为判断依据而是结合中标通知、投标文件等作出判断；（３）如“黑合同”内容与“白合同”不一致并未构成对白合同实质性内容的违反或背离则属于合同变更而非“黑白合同”。
【注释１】“黑白合同”效力认定——（１）我国现行法律及司法解释均回避“黑白合同”效力认定，仅指明以白合同作为工程价款结算的依据；（２）在有通谋合意情况下，“白合同”（虚假意思表示）与“黑合同”（隐藏行为规避建设工程招投标相关法律规定）均应认定为无效。
【注释２】标前合意的“黑白合同”属于规避建设工程招投标相关法律的虚假招投标行为而均无效（《招标投标法》第４３条、第５３条，《新建设工程施工合同司法解释（一）》第１条第３项）。
【注释３】根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第３０条规定，合法招投标下的中标合同存在违反工程建设强制性标准、任意压缩合理工期、降低工程质量标准的约定应认定为无效。
【注释４】中标后签订的“黑合同”不能作为结算工程价款依据，但并不能据此认定“黑合同”无效（中标后的“黑合同”违反的是《招标投标法》第４６条第１款和第５９条管理性强制性规范），“黑合同”对于实质性内容外的约定具有约束力（即“黑合同”不能在工程范围、工程质量、建设工期及工程价款方面作为适用依据，但对于中标合同中没有规定的事项如违约责任、安全管理等方面在“黑合同”中有约定的仍然具有约束力）。
【注释５】中标无效，“黑白合同”均无效，不再考虑以何者优先适用的问题，在工程质量合格的前提下，应按实际履行的合同执行工程价款结算（无法判断履行哪一份合同则参照最后签订的施工合同结算建设工程价款）。
【注释６】中标有效——（１）“白合同”优先适用；（２）“白合同”与招标文件、投标文件、中标通知书载明的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款不一致的，应按招标文件、投标文件、中标通知书作为结算工程价款的依据。
【注释７】“黑白合同”的工程范围不一致处理——（１）中标无效时“黑白合同”均无效，工程价款参照无效施工合同的规则处理；（２）工程范围变动程度较小，应当认定为合理变更而非“黑白合同”，按照变更后工程量作为计算依据；（３）工程范围变动程度较大，应认定为“应招标而未招标”而无效。
摘要1：【目录】工程款利息性质；当事人对欠付工程价款利息计算标准；工程款利息起算时间：从应付工程价款之日计付；提示1：发包人以承包人未开具发票作为拒付工程款的抗辩理由；提示2：欠付工程款违约金与利息关系；提示３：合同无效能否请求支付工程款利息？问题解答：合同没有约定计息，但有滞纳金计付标准，可以吗？《司法解释》第17条规定：当事人对工程欠款利息计付标准有约定的，按约定处理。如果当事人在合同中没有约定利息计付标准，而约定了滞纳金计付标准，对于这种情况如何适用?标准是否有限制?
摘要2：【注解１】发包人未能及时支付工程款是因结算未能达成一致造成的，发包人不构成违约，但发包人应从应付款期限届满日起向承包人裁定相应的利息损失。
【注解２】发包人逾期支付工程款构成违约，违约金和利息存在竞合时应择一适用，但违约金和利息均不足以弥补损失的除外。
【注解３】未明确多项工程的交付时间，利息可从最后工程交付时间计付。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终995号
【注解４】逾期完工违约金高于欠付工程款时承包人是否承担工程款逾期付款利息？｜因合同未约定承包方逾期完工可以作为发包方不支付工程款的合理抗辩，且发包方从未以逾期完工应承担违约责任且违约金高于尚欠工程款为由提出拒付工程款，发包人以其没有实质的支付义务不应就工程款支付利息的主张不能成立。——参考案例：云南省高级人民法院民事判决书(2019)云民终805号
摘要1：工程款纠纷案件的起诉条件为（１）工程质量经过验收合格、（２）支付价款时间已届满、（３）工程价款合法。
摘要2：
摘要1：《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》没有涉及建设工程造价及质量鉴定的相关规定，目前司法实践中对建设工程合同司法鉴定活动主要依据最高人民法院颁发的《人民法院司法鉴定工作暂行规定》。
摘要2：【注解１】以下情形不宜启动工程鉴定程序——（１）当事人未按照合同约定程序进行结算；（２）当事人已约定按照固定价结算工程价款；（３）当事人诉讼前已经对建设工程价款结算达成协议（如果诉讼中双方当事人均不认可该协议，该结算协议已经不能代表当事人的合意，当事人共同申请对工程造价进行鉴定应予准许）。
【注解２】工程质量鉴定申请不予准许情形——（１）建设工程已竣工验收合格，承包人请求发包人付款，发包人认为工程存在重大质量问题而申请工程质量鉴定申请但未提供证据证明建设工程存在质量问题的；（２）建设工程未经竣工验收发包人擅自使用，发包人主张工程质量不合格申请质量鉴定的；（３）建设工程已竣工未进行验收但监理单位出具了工程质量合格证的；（４）发包人主张承包人未履行保修责任但未能提供证据证明具体质量问题的。
【注解３】工期鉴定申请不予准许情形——（１）施工合同约定“承包人不在约定时间内提出工期顺延申请视为工期不需顺延”，承包人无法举证证明其已经在约定时间内提出工期顺延申请的；（２）发承包双方已经就工期延误的原因或停窝工损失责任方承担问题达成协议的；（３）发承包双方对工期延误事实无争议而只是对责任承担法律问题存在争议的。
【注解４】（１）目前工期鉴定领域尚无资质管理方面的专门性规定，应以委托具有工程造价咨询资质的机构进行鉴定为宜；（２）工期相关事宜属工程造价的一部分，具有建设工程项目造价咨询的资质的鉴定机构可以进行工期鉴定【参考案例：江苏省高级人民法院民事判决书(2017)苏民终2204号】
【备注５】《建设工程司法鉴定程序规范》(编号：SF/ZJDO500001-2014)已经废止。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终245号
【注解６】双方均不同意鉴定可经双方同意由专业调解委员会勘验、评估结果作为判决依据。——参考案例：北京市第二中级人民法院民事判决书(2022)京02民终13209号
【注解７】当事人在鉴定报告出具后又对鉴定范围外申请鉴定违背诚信原则，法院不予允许。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2021)最高法民申4450号
【注解８】原设计单位未参与的工程质量鉴定不违反法律规定。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2016)最高法民申960号
【注解９】取得工程造价评估资质没有取得工程造价咨询企业资质具有工程价格评估资格。——参考案例：
摘要1：工程签证是指工程承发包双方的法定代表人及其授权代表等在施工过程及结算过程中对确认工程量、增加合同价款、支付各种费用、顺延竣工日期、承担违约责任、赔偿损失等内容所达成一致意见的补充协议。
摘要2：【注解１】建设工程签证是指在施工履行过程中承发包双方根据合同的约定，就合同价款之外的费用补偿、工期顺延以及各种原因造成的损失赔偿达成的补充协议：（１）现场经济签证；（２）工期签证。
【注解２】工程签证单上“量”“价”未被确认如何处理？——（１）发包人对于签证公司的真实性没有异议，但不予确认工程签证单记载的工程量或工程价款，如双方协商不成可委托司法鉴定予以查明；（２）发包人施工指令下的无效工程签证所记载的工程量或工程金额不能适用，如双方协商不成可委托司法鉴定予以查明（施工合同明确约定了无效签证范围的工程签证不应被采信应通过司法鉴定予以确定）；（３）发包人不认可承包人在工程签证但上申报工程量或价格而是在签证但上另行确认一个具体金额或工程量，虽然承包人未提出异议而是继续施工但不能就此认定承包人接受或认可了发包人对签证工程的“量”或“价”的意见，发包人单方在工程签证上的批价、批量不应予以认定，无法通过举证查明的，可委托司法鉴定予以查明。
【注解３】未经发包人同意的增加工程项目或工程量——（１）以不予认定承包人的单方签证为基本原则（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第２０条”可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量“以“承包人能够证明发包人同意其施工”为前提条件）；（２）例外情形下可以有条件认定承包人单方签证效力（能够认定发包人知晓承包人增加施工而无异议且客观上使发包人获得较大收益）。
【注解４】承包方要求调整下浮比例的函件能否适用签证逾期视为认可的规定？｜调整下浮比例不适用签证逾期视为认可规定。——参考案例：江苏省高级人民法院民事判决书(2019)苏民终10号
摘要1：【关键词】建设工程合同；建设工程勘察合同；建设工程设计合同；建设工程施工合同；建设工程监理合同；建设工程合同订立；发包人主体资格及发包人义务；发包人责任；承包人资质及承包人义务；办事处、项目部法律地位；建设工程施工合同解除权；建设工程合同禁止性规定；肢解分包；转包；挂靠；非法分包；分包；指定分包；联合承包；劳务分包；无效建设工程施工合同；垫资条款；黑白合同；开工日期；竣工日期；工期；建设工程合同质量责任；建设工程竣工验收及验收备案制度；建筑工程质量保证（保修）制度；工程量；工程造价；工程价款结算；签证；索赔；竣工结算文件自动成就条款；工程款利息；工程款支付；建设工程承包人优先受偿权；工程款纠纷起诉条件；建设工程施工合同诉讼主体；挂靠经营；建设工程鉴定
摘要2：无
摘要1：工程造价通常是指工程的建造价格，包括建筑、安装、设备、税费等建设所需的全部费用。
摘要2：【注解１】工程造价是指工程项目的建设价格，即为完成一个工程项目的建设实际所需的全部费用的总和（根据《建筑安装工程费用项目组成》第１条第１款规定，建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金）。——（１）工程造价可以成为工程决算价的参考依据；（２）施工合同没有约定结算标准的情况下才能适用工程造价。
【注解２】工程结算价是指承包人与发包人之间依据双方所约定的计价标准和原则对施工合同、工程签证单及其他施工资料进行计算而得出的发包人应付承包人的工程总价款（包含了价格调整、下浮、索赔等内容）。
- 日期： 07-27 10:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：工程建设其他费用是指从项目筹备到工程竣工验收交付使用的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用（主要是土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来生产经营有关的其他费用）。
摘要2：
- 日期： 09-01 23:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：福建省开发耕地管理办法（2000年11月13日福建省人民政府第57号令发布 根据2002年5月23日福建省人民政府发布的《福建省人民政府关于修改〈福建省开发耕地管理办法〉的决定》进行修订）
福建省人民政府令
（第78号）
现将《福建省人民政府关于修改〈福建省开发耕地管理办法〉的决定》予以公布，自公布之日起施行。
省长 习近平
二00二年五月二十三日
福建省人民政府关于修改《福建省开发耕地管理办法》的决定
福建省人民政府决定对《福建省开发耕地管理办法》作如下修改：
一、第十七条第一款、第二款修改为：“列入省级年度计划的开发耕地项目的补助或投资，从省级开发耕地专项资金列支。新增耕地为水田的，每公顷补助或投资最高不超过120000元，新增耕地为旱地的，每公顷补助或投资最高不超过45000元。
列入市、县级年度计划的开发耕地项目的补助或投资，从同级政府开发耕地专项资金列支。”
二、第十八条修改为：“列入省级年度计划的滩涂围垦项目，省级开发耕地专项资金以投资的形式投入，并由省人民政府计划行政主管部门的预算内基本建设资金予以补助。列入省级年度计划的其他开发耕地项目，开发耕地专项资金以补助的形式投入。”
三、增加一条作为第二十一条：“列入开发耕地计划的项目，必须按照《福建省招标投标管理办法》的规定进行招标投标；工程施工过程中必须实行工程监理；工程竣工后，必须对耕地开发专项资金使用情况依法进行审计。”
四、第二十一条修改为第二十二条：“列入开发耕地计划的项目，以补助形式投入的开发耕地专项资金按照工程进度分期拨付；以投资形式投入的开发耕地专项资金，按照项目投资人的约定投入。”
五、其他条款作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《福建省开发耕地管理办法》根据本决定作相应修改，重新公布。
摘要2：【备注】本篇法规已被《福建省人民政府关于公布省政府现行规章及属于规章性质的省政府现行规范性文件清理结果的决定》（发布日期：2008年1月22日 实施日期：2008年1月22日）废止
摘要1：物业管理范围是指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施和场地，包括（１）建筑物本体、（２）附属设备、（３）公共设施、（４）建筑地块。
摘要2：
摘要1：《房屋租赁司法解释》第8条有关承租人的合同解除权的规定，“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，导致租赁房屋无法使用，承租人有权请求解除合同，是对未经消防验收合格的房屋签订的合同效力的间接确认。
摘要2：【注解】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同。
- 日期： 09-17 19:13
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
摘要2：【注解】未经竣工验收合格消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同：根据《建筑法》第６１条、《消防法》第１３条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，但不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同以及该合同的效力。——参考案例：最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4912号《王某某、艾某房屋租赁合同纠纷其他民事民事裁定书》
- 日期： 11-10 23:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：财政部《关于将拨改贷资金本息余额转为国家资本金有关会计处理规定的通知》的补充规定（2001年1月1日）一、建设单位的会计处理 1.使用拨改贷投资的建设单位，尚未办理竣工验收的建设项目，将拨改贷资金本息
摘要2：
- 日期： 12-18 20:41
- 作者：陈其象律师
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摘要1：施工合同提前解除时已完工部分造价如何结算——中兴通讯股份有限公司诉上海住豪建筑工程有限公司建设工程施工合同案
【案号】上海市第一中级人民法院( 2010)沪一中民二（民）终字第2353号民事判决书
【提示】对于未竣工的建设工程可以允许变更中标合同约定的计价方式。
摘要2：
摘要1：长城公司与宏伟公司建设工程施工合同纠纷案——未完工程承包人是否可以主张优先受偿工程款
【最高人民法院民一庭意见】最高人民法院民一庭经研究认为，《合同法》第286条的规定，是法律赋予承包人工程款优先受偿的权利。从合同法规定的条文表述分析，没有要求承包人优先受偿工程款以工程完工并经竣工验收为先决条件，在合同解除的情形下，承包人也对未完工程享有优先受偿的权利。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第10号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的、按照当事人约定不得转让的和依照法律规定不得转让的除外。法律、法规并不禁止建设工程施工合同项下的债权转让，只要建设工程施工合同的当事人没有约定合同项下的债权不得转让，债权人向第三人转让债权并通知债务人的，债权转让合法有效，债权人无须就债权转让事项征得债务人同意。
【提示1】受害方违约在先，不能主张逾期营业损失。
【裁判规则1】由于预期可得利益损失是由受害方违约在先造成的，故其应承担相应的违约责任，其主张的逾期营业损失不能得到支持。
【提示2】工程款债权的受让人享有优先受偿权——建设施工合同中形成的债权可以转让，且受让人在有效期内可以行使对该建筑物的优先受偿权。
【裁判规则2】建设工程施工合同履行中可以转让合同权利而不得转让合同义务：根据《中华人民共和国合同法》第79条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的、按照当事人约定不得转让的和依照法律规定不得转让的除外。法律、法规并不禁止建设工程施工合同项下的债权转让，只要建设工程施工合同的当事人没有约定合同项下的债权不得转让，债权人向第三人转让债权并通知债务人的，债权转让合法有效，债权人无须就债权转让事项征得债务人同意。债权受让人在有效期内可以行使对该建筑物的优先受偿权。
摘要2：——建筑施工中形成的债权能否转让并对该建筑优先受偿
【载《民事审判指导与参考》（总第32集），法律出版社2008年版，第180-181页】
【法理提示】本案涉及建筑施工中形成的债权能否转让和受让人对该建筑是否享有优先受偿权两个法律问题。法院认为认定债权能否转让取决于债权的性质、转让是否合法，是否损害发包人利益。鉴于建筑工程施工合同的特殊性，履行中可以转让合同权利而不得转让合同义务。法院依据《合同法》第80、81条的规定，认定涉案债权转让合法有效。相关司法解释规定，建设工程承包人行使优先受偿权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案合同在施工中由承包人单方解除，案情发生重大变化，依照司法解释的规定起算行使优先受偿权期限不符合本案实际，法院遂将合同解除之日作为起算时间，认定债权受让人主张行使优先受偿权并未过期，有权对该建筑物优先受偿。
【解读1】发承包双方共同造成工期延误，严重违约的发包人要求承包人承担延误工期损失依据不足。
【解读2】建设工程债权转让后，受让人享有优先受偿权。
【解读3】因发包人资金不到位导致案涉工程未实际竣工，承包人施工的工程量及工程价款于双方解除合同之日能够确定的，其主张工程价款优先受偿权的条件成就。
- 日期： 06-01 11:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】竣工验收是工程质量管理的重要环节且受国家相关行政职能部门的监督。施工单位是否在竣工验收报告上盖章确认，涉及双方共同的权利义务，并涉及行政行为，应当受到国家行政职能部门的监督，故发包方请求承包方在竣工验收报告上盖章，不具有民事争议的可执行性——关于应否判决一品公司在竣工验收报告上签章并向嘉煜公司提交工程资料｜《建筑工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据上述规定，竣工验收是工程质量管理的重要环节且受国家相关行政职能部门的监督。案涉工程竣工验收的责任主体是建设单位即嘉煜公司，一品公司作为案涉工程的施工方，应当积极配合嘉煜公司办理竣工验收，提交工程验收需要的具体资料，保障工程竣工验收的顺利进行。但是，施工单位是否在竣工验收报告上盖章确认，涉及双方共同的权利义务，并涉及行政行为，应当受到国家行政职能部门的监督，故嘉煜公司请求一品公司在竣工验收报告上盖章，不具有民事争议的可执行性，一审法院对此认定并无不当。本案中，因嘉煜公司在接手案涉工程施工场地时未与一品公司办理交接手续，亦未对相关证据进行保全或提存，造成相关工程资料缺失，应由嘉煜公司自行承担相关责任。对案涉工程缺失资料的补正，不在本案审理范围内，可由双方另行处理。
摘要2：【解读】嘉煜公司反诉请求：．．．．．．5.判令一品公司按照《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量安全管理条例》等规定向嘉煜公司提交其实际施工完成范围内的、完整的、符合法律规范规定的施工技术档案、施工管理资料、工程使用的主要建筑材料、建筑构(配)件和设备的进场试验报告等工程资料，并在嘉煜公司组织的1号、8-16号楼的地基与基础分部工程验收、主体结构分部工程验收以及在竣工验收报告上补充完善签字盖章手续；
- 日期： 10-19 20:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】（１）发包方在未经竣工验收的情况下擅自使用案涉工程丧失了以工程质量不合格为由抗辩拒付相应工程款的权利；（２）法院可以根据鉴定意见判决承包人对不合格工程项目承担返工返修直至工程质量合格的义务——关于案涉工程是否应视为已经竣工并具备结算条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三项规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”国宾公司作为案涉工程的开发商，对于项目工程主要用于出售，其在明知工程未经竣工验收的情况下，将案涉工程房屋交付业主并装修入住，其行为已经构成擅自使用。同时，案涉工程除零星工程外已经基本完成，主体工程已经验收合格，双方办理了水电交接手续。综合以上情况，应视为工程已经竣工并具备结算条件。……关于原审判决国宾公司支付的工程款数额是否适当的问题。国宾公司在再审申请中提出，对于案涉工程不合格项目的工程款有权拒绝支付。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款规定：“建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。”第三条规定：“建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。”根据上述规定，双方解除建设工程施工合同后，已经完成的建设工程质量不合格且未能修复的，可相应核减不合格部分工程价款。本案中存在部分工程项目质量不合格问题，对此双方均无异议并有鉴定结论证明。但上述司法解释第十三条同时规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”
摘要2：（续）国宾公司在未经竣工验收的情况下擅自使用案涉工程，丧失了以工程质量不合格为由，抗辩拒付相应工程款的权利。同时，原审法院基于国宾公司关于工程质量的反诉请求，根据国宾公司的申请对案涉工程质量进行了委托鉴定，并依据鉴定结论，判决某某公司对不合格工程项目承担返工返修直至工程质量合格的义务，在工程质量方面已经充分考量和保护了国宾公司的权益。因此，判决国宾公司依照《结算书》中某某公司主张的价款支付工程款并无明显不当。
- 日期： 03-19 10:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】工程竣工验收合格并不等同于工程事实上质量合格，工程竣工验收合格证明所证明的内容并非不能被推翻。且竣工验收过程中未发现质量问题也不构成发包人过错，在发包人不承担过错责任的前提下，不存在任何理由应豁免或减轻承包人的质量责任。因此，即使竣工验收合格，若有相反证据证明质量问题的确存在，对于交付前因承包人原因导致的质量瑕疵，发包人可主张承包人承担瑕疵担保责任，也可主张承包人承担保修责任；对于交付后出现的质量问题，如可归结于承包人的质量缺陷，发包人可要求承包人承担保修责任。但竣工验收后，发包人不可以质量问题抗辩价款的支付条件未达成。
摘要2：
- 日期： 05-14 13:51
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】竣工前取得相应资质施工合同有效——贵新煤业主张因汇源公司不具备资质，案涉《建设工程施工合同》应当无效。本院认为，贵新煤业所称涉案工程招投标过程中存在泄露标底、串通作弊等情形，并没有证据证明。且本案中，在案涉单身宿舍楼工程2013年10月31日竣工前，汇源公司已具备房屋建筑工程施工总承包贰级资质。据此，二审依据《建工合同司法解释》第五条“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持"的规定，认定案涉施工合同有效，并无不当。
摘要2：【案件争点】承包人超越资质等级签订施工合同，后在竣工前取得相应资质的，该施工合同是否有效。
【裁判要旨】本案中，虽然汇源公司在签订合同时无相应资质，但在宿舍工程2013年10月31日竣工前，汇源公司已具备房屋建筑工程施工总承包二级资质（当时房屋建筑工程施工总承包企业资质由高至低分为特级、一级、二级、三级资质）。据此，依据2004年《建设工程司法解释一》第5条[[[]参见2020年《建设工程司法解释一》第4条：“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，人民法院不予支持。”]]“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持”的规定，涉案施工合同应认定为有效。
- 日期： 05-18 05:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】案涉《建设工程施工合同》专用条款第10.1.1条第一款约定：“双方在确定竣工日期及各控制点工期时，已充分考虑可能出现的各种形式的（除不可抗力以外的）雨雪、冰雹、台风、高温天气、低温天气、停水、停电、节假日、扰民和民扰、市政影响等不利因素及发包人分包工程的影响，因此施工过程中，除本合同规定的情况外，不管发生任何情况，均不顺延工期。乙方不得因工程款支付问题以任何形式拖延或停止施工。”根据合同约定，不论是否存在未按约支付工程款的事实，均不影响工期延误问题的认定。
摘要2：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2019)鲁民终1780号
【摘要】对于开工时间，本院认为，根据一审查明的事实，国安公司在2015年4月即因涉案工程工地存在安全隐患而被有关部门处罚，故其要求以施工许可证颁发的时间即2015年8月7日认定为开工时间的主张，本院不予支持。一审法院采信运总公司的主张将工程开工时间定为2015年3月3日，有事实依据，本院予以支持。
【摘要】一审法院认为：关于开工日期。双方签订的《建设工程施工合同》中约定，开工日期是指承包人开始施工的绝对或相对日期。开工时间以发包方和工程师下达的开工令为准。运总公司主张国安公司于2015年3月3日开工，提供证据九开工报告予以证明；国安公司予以否认，主张开工日期应以施工许可证载明的许可开工时间2015年8月7日为准，提供证据八工作联系单、证据九建设工程施工许可证予以证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第五条“当事人对建设工程开工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：（一）开工日期为发包人或者监理人发出的开工通知载明的开工日期；开工通知发出后，尚不具备开工条件的，以开工条件具备的时间为开工日期；因承包人原因导致开工时间推迟的，以开工通知载明的时间为开工日期。（二）承包人经发包人同意已经实际进场施工的，以实际进场施工时间为开工日期。（三）发包人或者监理人未发出开工通知，亦无相关证据证明实际开工日期的，应当综合考虑开工报告、合同、施工许可证、竣工验收报告或者竣工验收备案表等载明的时间，并结合是否具备开工条件的事实，认定开工日期。"经过对双方提供以上证据的认证，国安公司提供的证据虽然能够证明涉案工程取得相关部门核发施工许可证明的时间在2015年8月7日，但根据上述法律规定，判断实际开工日期并非以相关部门核发施工许可为依据，结合运总公司提供的证据五、证据六中关于2015年4月份国安公司即存在因施工问题被罚款、限令整改的事实，应认定运总公司提供的开工报告中载明的开工日期即2015年3月3日为实际开工日期。
【注解】开工通知和施工许可证应当以哪个确定开工日期？——当施工现场不存在不具备施工条件时应以开工通知载明的开工日期作为实际开工日期，以施工许可证载明的许可开工日期作为实际开工日期不予支持。