摘要1：——名不符实合同性质的认定与过错责任承担问题
【案号】最高人民法院（2009）民提字第90号民事判决书
【提示】名称、内容相互矛盾的合同，应根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履约情况综合认定合同性质。
【裁判摘要】当事人双方签订协议名称为《房屋购买租赁协议书》，该名称既有购买即买卖合同的性质，又有租赁合同的性质，认定本案协议性质应当从协议约定的全部条款内容来综合分析判断。因为双方在协议中特别约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”，该约定显然与租赁合同关系不符，实际上体现了买卖合同的性质。特别是从实际履约情况看，协议签订后，乙方给付款项，甲方出具的收款收据上均载明是房款。因此，综合本案实际情况，应当认定协议性质为房屋买卖合同。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2009年第3集（总第39集），第173-180页】
【摘要】本案科贸楼属于临时建筑，依法不能办理产权手续。《城市房地产管理法》第37条明确规定：“未依法登记领取权属证书的，不得转让。”金友公司将本案临时建筑的房屋出售给何买卖，违反法律禁止性规定，故应认定双方所签《房屋购买租赁协议书》无效。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第13号
【裁判摘要】根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。
【摘要１】俞某某主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉，依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后，福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押。然而，福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定，俞某某关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使俞某某有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方。但无证据证明俞某某履行过通知义务。
【摘要２】俞财新虽主张其已向华辰公司支付了大部分订金，履行了支付订金的主要义务，并享有不安抗辩权，但按照《商铺认购书》的约定，华辰公司应在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同。据此，应认定俞财新负有先履行义务，其应在2007年10月20日之前付清6360万元订金，但俞财新至今仅支付了5860万元订金，其主张行使不安抗辩权的理由不能成立。因此，应认定俞财新违约，故其无权向华辰公司主张违约金。由于俞财新违约在先，即使后来华辰公司没有及时领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同，也不应向俞财新支付违约金。本案《商铺认购书》解除后，双方当事人的权利义务终止。因房屋交易尚未完成，应当返还一方占有另一方的财产。华辰公司占有俞财新的5860万元购房订金及所生利息，理应一并返还，故对华辰公司关于只应向俞财新返还4900万元订金的主张，本院不予支持。
【裁判观点】根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后，应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。
摘要2：【裁判规则】根据《合同法》第68条、第69条的规定，行使不安抗辩权应具备两个条件：一是先履行义务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是及时通知对方当事人。当符合这两个条件时，行使不安抗辩权才有效，先履行债务的一方有权中止履行。
- 日期： 04-14 20:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事裁定书(2010)闽民再申字第5号
【裁判摘要】《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。本案争议的事实焦点是林大发主张的其向金依娓购买了茶荣里20号房屋的事实是否成立问题。再审二审法院认为，林大发提交的《卖断契》是委托他人书写，如今书写《卖断契》内容的人及金依娓均已死亡。签名与印章的真实性无从考证。仅凭该《卖断契》不能证明林大发向金依娓购买讼争屋的事实。但杨桂贞证实在林大发与金依娓协商买卖房屋时，在场并亲耳听见双方商定的房屋买卖价为2000元的证言、1989年9月18日茶亭居民委员会在林大发《报告》中作了签注并加盖公章的证据、台江区房地产管理局于1989年11月9日作出的《公告》以及该公告的“贴告费5元”的收款收据以及张珠英在原审答辩状中所作的陈述、茶荣里20号房屋长期由林大发居住、使用，直至2006年茶亭街拆迁时止，金依娓及其女儿张瑞珠、张珠英在将近20年的时间里既没有要求林大发支付租金，又没有向林大发提出收房等事实，形成了证据锁链。据此，对林大发主张其向金依娓购买了茶荣里20号房屋的事实予以采信。
摘要2：
- 日期： 04-27 20:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——受托人以自己的名义作为发包方与承包方签订建设工程施工合同，承包方不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人是支付工程款的义务主体
【案号】最高人民法院民事判决书（2003）民一终字第1号
【提示1】受托人不是以委托人名义而是以自己名义与承包方签订《建设工程施工合同》，不符合代理的法律特征。根据《合同法》第402条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和受托人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。受托人没有举出证据表明，受托人受委托人委托，受托人与承包方签订合同时，承包方知道受托人是受委托人委托。受他人和承包人订立合同直接约束的主体不应是委托人和承包方。因此，受托人主张其不是付款义务主体，应由委托人支付工程款的请求缺乏法律依据和事实依据，不予支持。
【提示2】公司之间有收款收据，但是没有转账凭证或支票，是否认定已经收到款项？——铁三局作为原审原告要求安业公司支付尚欠工程款，在安业公司举出铁三局给其出具的收据中包括该笔款额后，即负有证明其没有收到该笔款项的责任；安业公司举出铁三局给其出具的收据中包括该笔款额，尽管没有提供诸如转账支票或铁三局委托支付凭证等其他支付工程款的证据，但铁三局没有提出相反证据否认其出具的收据作为本案书证的真实性、合法性和关联性，也没有发生证明付款责任转移的情形，应认定安业公司已支付给铁三局1，324，000元。一审法院认定安业公司仅举出铁三局给其出具的收据，没有如同其他支付工程款的转账支票或铁三局委托支付凭证，以认定支付证据不及认定未支付证据效力大为由，不宜认定为已付款，不符合适用优势证据的原则，依据不足，应予纠正。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2003年第3集（总第15集），第252-262页】
- 日期： 09-04 01:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——委托执行、评估拍卖涉案房地产是否合法的认定
【案号】最高人民法院执行裁定书（2012）执复字第28号
【裁判摘要1】关于新疆高院的执行权问题。本院《关于加强和改进委托执行工作的若干规定》并未要求涉及被执行人及其财产在本辖区范围外的执行案件必须委托执行。新疆高院作为本案的第一审人民法院，受理本案所涉执行案件符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条的规定。
【裁判摘要2】关于对钓鱼台宾馆房产的执行问题。钓鱼台宾馆系独立法人企业，鸿扬公司对登记在钓鱼台宾馆名下的房地产并无实体权利，依法不能提出阻止执行的实体异议。
【裁判摘要3】关于涉案房地产的评估拍卖问题。
1.新疆高院委托评估、拍卖，是委托海南高院随机选定评估、拍卖机构，程序公正；海南省定安县人民政府2009年12月发布了《定安县城镇土地定级及基准地价评估成果报告》，而涉案房地产评估日为2008年11月，因此，评估价格只能按照评估时的基准地价确定，即依据海南省定安县国土环境资源局2004年7月发布的《海南省定安县基准地价更新评估报告》确定，涉案房地产的评估价格符合当时的市场情况。在拍卖价格方面，亦不存在成交价低于房地产基准价的问题。
2.新疆高院给拍卖公司的委托书中除要求其发布公告外，还明确标的物保留价为2600万元。拍卖公司为了使标的物能够卖得更高价，以评估价为起拍价进行拍卖，因无人应价而流拍。之后，其以保留价为起拍价进行第二次拍卖，华田公司应价成交。虽然在拍卖程序上存在瑕疵，但拍卖公司的目的是要使标的物价值最大化，不损害当事人的利益，且成交价不低于保留价，故拍卖的结果应予维持。
3.拍卖公司拍卖档案显示，海南瑞可森建材有限责任公司缴纳300万元保证金，有收款收据为证，尽管拍卖过程中海南瑞可森建材有限责任公司没有应价，但现有证据不能否认该公司参加了拍卖活动。无证据证实华田公司在拍卖过程中存在串通竞价或者其他恶意行为，其取得的拍卖标的物应受法律保护。因此，新疆高院在执行过程中，并未损害鸿扬公司的利益。鸿扬公司主张新疆高院所采取的评估、拍卖等执行措施错误的理由不能成立。
摘要2：无
- 日期： 09-04 03:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——债权转让后的起诉与执行主体
【案号】最高人民法院 （2011）执复字第22号
【裁判要旨】
一、关于中科恒基公司申请执行的主体资格问题。信达呼办于2006年8月18日通过《资产买卖协议》将本案债权转让给中科恒基公司的事实是存在的，信达呼办以自己的名义对债务人太西煤公司提起诉讼及与之达成和解，属于履行《资产买卖协议》中约定可由信达呼办代中科恒基公司行使权利的义务。债权转让事项是否早已通知太西煤公司或者为其所明知，无证据证明，但2007年12月31日信达呼办发给太西煤公司的信函可以视为正式通知，此后中科恒基公司即正式继受信达呼办的债权人地位，有权以自己的名义对太西煤公司主张权利，有权继续坚持信达呼办此前对太西煤公司是否按约履行和解协议问题的立场，并以自己的名义向法院申请执行。
二、关于申请执行期限问题。双方当事人在二审期间达成和解协议，并因此撤回上诉，虽然生效法律文书是一审判决，但申请执行该一审判决应当以债务人不履行和解协议为前提，申请执行的期限应当自和解协议约定的最后一笔款项付款期限，即2007年12月30日届满时起算。中科恒基公司2008年3月11日申请执行，未超过法定期限。
三、关于提存问题。太西煤公司提存和解协议约定的最后一笔款项是以清偿债务为目的的，虽然法定提存条件中没有提到是否可因债权人不出具收款收据而予以提存，但付出款项的债务人要求债权人出具收据，符合一般交易习惯，并未增加债权人的负担，债权人出具收据是对债务人的一项附随义务，债权人不履行该义务的，债务人比照提存的有关规定进行提存，并无不当。故太西煤公司的提存行为应认定为具有消灭债务的效力，双方和解协议约定的第三期付款已经履行完毕。尽管中科恒基可能实际参与和解协议履行的事宜，但在债权转让正式通知太西煤公司之前，仍应由名义权利人信达呼办提取该提存款，并出具收据。在明确通知债权已经转让后，应由中科恒基公司领取该款项，并出具收据，而不能要求法院按照一审判决执行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民一终字第62号
【提示】涉及民间借贷争议的商品房买卖合同的认定与处理。
【裁判规则】
①一方当事人主张是房屋买卖关系，另一方主张《商品房买卖合同》实为掩盖民间借贷关系的形式时，当事人未能提供任何书面证据，仅有证人证言的孤证不足以证明民间借贷关系的存在，法院以优势证据原则认定双方为房屋买卖关系。
②仅以《收据》作为证据，证明对方实际收到购房款的事实，证明力不足，其应对每笔款项的具体支付情况进一步提供证据予以证明。
摘要2：
- 日期： 04-15 11:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民二初字第1892号；深圳市中级人民法院（2012）深中法商终字第274号
【裁判要旨】定金的性质变更为预付款后，不再适用定金罚则。
【裁判摘要】虽然合同约定了定金，但在实际履行中支付的款项为预付款，视为对定金条款的变更，不再适用定金罚则：本案中，双方当事人虽然在签署《销售合同书》时约定了312000元为定金，但在实际交付312000元时，亚美公司在电汇凭证上注明该笔款项为预付款，亚美公司改变了款项的性质。宝佳公司在收到312000元时，银行在出具的收款收据凭证上已经注明是“30%预付款”，宝佳公司并未就此提出异议，因此，应视为双方在合同实际履行中对合同进行了变更。
摘要2：
- 日期： 09-10 10:20
- 作者：陈其象律师
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债务抵销
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2013)粤高法审监民提字第144号
【裁判要旨】房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，债务抵销的内容也属于应当返还财产的一部分。
【裁判摘要】《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《断卖房屋连地契约》因违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效后，应当返还因签订上述房屋买卖合同而取得的购房款。上述《断卖房屋连地契约》与《收款收据》均载明，购房款为100300元，虽然《收款收据》载明“其中42300元由原来借款中冲减”，但这仅表明该42300元的支付方式为债务抵销，并不影响其购房款的性质以及购房款的数额为100300元。为减少当事人的诉累，二审判决对涉案的100300元购房款一并处理，并无不当，本院予以维持。
摘要2：
- 日期： 10-15 14:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：金华市人民检察院诉胡某某诈骗案——挪用借款，但对借款没有非法占有目的行为的定性
【案号】最高人民法院刑事判决书(2003)刑提字第4号
【裁判摘要】被告人借款后，私自改变借款用途，将借款用于其他商业活动，且为应付借款人的催讨，指使他人伪造与其合作开发工程项目的企业印章和收款收据的，因对借款不具有非法占有的目的，不构成诈骗罪。但其指使他人伪造企业印章的行为，根据刑法第二百八十条第二款的规定构成伪造公司印章罪。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2015）民一终字第383号
【裁判要旨】第三人撤销之诉在立案阶段不必达到足以证明被请求撤销的裁判文书确有错误的高度。
【裁判摘要】最高法院认为：在高某某1与张某的离婚诉讼中，二人通过广东高院（2013）粤高法民一提字第32号民事调解书将本案所涉登记在高某某1名下的房产处分给了其子高某某2。高某某3认为，该房产是由高某某3出资、以高某某1名义购买的回迁安置房，高某某3与高某某1之间存在购房指标转让关系，且高某某3出资装修房屋并一直占有使用，高某某3是该房产的所有权人。因此，就高某某1与张某琪离婚案件即（2013）粤高法民一提字第32号案而言，高某某3应被认定为有独立请求权的第三人。高某某3并非（2013）粤高法民一提字第32号民事调解书的当事人，且其对此并无过错，即存在因不能归责于本人的事由而未参加诉讼的情形。同时，高某某3在提起本案诉讼时提交了经济适用房买卖合同、购房款付款凭证及收款收据、物业费发票、借款合同、高某某1出具的承诺书等证据材料。在立案阶段对当事人举证责任的要求，虽然第三人撤销之诉案件较普通民事案件而言要求高，但并不要求达到足以证明被请求撤销的裁判文书确有错误的高度。高某某3在起诉时提供的上述证据材料初步证明（2013）粤高法民一提字第32号民事调解书部分内容错误，并损害了其民事权益，因此，符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百九十二条关于提交证据材料的规定。此外，高某某3自知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出生效民事调解书的法院提起本案第三人撤销之诉。因此，高某某3的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百九十二条的规定，广东高院应予受理。
摘要2：
- 日期： 01-12 15:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】当事人主张以陆续刷卡消费的方式支付了购房款109000元，但仅有刷卡记录而没有购房款收款收据，且存在众多疑点，难以证明已经支付了购房款。
摘要2：无
摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2016)闽民终983号
【提示】股东未对公司款项汇入个人账户作出合理解释，应当证明公司财产独立于个人财产，否则应对公司债务承担连带责任。
【裁判要旨】对于不是一人有限责任公司的公司，公司股东与公司财务人格混同的举证责任原则上应当由公司债权人承担，但公司债权人能够提供初步证据证明股东滥用公司独立法人地位和股东有限责任的，法院可确定该举证责任由公司股东承担。股东未对公司款项汇入个人账户作出合理解释，应当证明公司财产独立于个人财产，否则应对公司债务承担连带责任。
【裁判摘要】根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。本案中，易达公司是有限责任公司，佳亿公司要求陈金某对公司债务承担无限连带责任的依据是认为作为股东的陈金某滥用公司的独立人格和有限责任。《中华人民共和国公司法》第二十条对股东需对公司债务承担连带责任的情形作了明确的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为主要包括两类：一是利用公司法人格规避合同或法律义务的行为，二是公司法人格形骸化的行为。本案中，佳亿公司举证证明易达公司与其法定代表人陈金某存在财务混同的情形，从而导致易达公司人格形骸化，丧失独立人格。佳亿公司提供了2012年1月10日、2012年1月20日该公司将钢结构工程款汇至易达公司法定代表人陈金某个人账户的汇款凭证和陈金某个人出具的《收条》为证。陈金某确认上述两笔款项是易达公司的工程款，但其未对该笔工程款为何汇入其个人账户作出合理解释，也未对该笔款项的去向作出说明。上述事实足以让人对福建易达公司与陈金某财产是否相互独立产生合理怀疑。此种情况下，陈金某作为福建易达公司法定代表人、控股股东，完全有可能也有义务对福建易达公司是独立法人、拥有独立财产，能够独立承担民事责任承担举证责任。但从陈金某一审提供的证据材料看，福建易达公司的财务账册资料不仅缺失严重（福建易达公司目前仅存2013年和2014年1-3月的记账凭证，2013年以前和2014年4月之后公司的财务账簿资料，
摘要2：【裁判摘要（续）】陈金某均以公司搬迁遗失为由未予提供），而且存在记账凭证不规范的情形，并且，这些记账凭证也不能体现陈金某收取的工程款是否有进入公司账户并用于公司的经营开支，根本无法证明福建易达公司的财产独立于陈金某个人财产，福建易达公司具有独立法人人格的事实。与此同时，陈金某提供的福建易达公司2013年和2014年1-3月的《审计报告书》显示，福建易达公司的资产从2012年的565.0538万元到2013年的650.0215万元再到2014年3月底的14.4125万元，变化巨大。但对于2014年福建易达公司资产锐减的事实，陈金某目前所能提供的记账凭证全部都是收款收据，未附相关款项支出凭证，仅凭上述收款收据也无法证明福建易达公司的资产是如何合理损耗的。鉴于福建易达公司存在财务账簿缺失、财务管理混乱、公司资产流向不明等情况，并造成佳亿公司对福建易达公司债权至今无法得到清偿，本院认为，佳亿公司主张陈金某、陈某某滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害公司债权人利益的理由成立，一审判令陈金交、陈某某对福建易达公司债务承担连带责任，于法有据，本院予以维持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终476号
【裁判摘要】陕西中建与佳宏煤矿签订的托管合同第九条约定：陕西中建支付佳宏煤矿托管抵押金1000万元，合同签字生效之日起支付500万（以佳宏煤矿的收款收据为准），10日内付清剩余500万，合同期满，佳宏煤矿一次性退还托管抵押金1000万元。陕西中建于一审中提交了佳宏煤业出具的收据，载明其收到陕西中建安全保证金1000万元。佳宏煤业不认可该收据的真实性，但既未申请鉴定，又未提交反证证明该收据为伪造，也未证明双方之间有其他经济往来或双方就合同中有关托管抵押金的约定作出了变更。佳宏煤业作为商事主体，对出具财务收据的意义应当有完全的认知能力，在陕西中建已经举证证明其依照合同应当支付1000万元托管抵押金且已收到佳宏煤业出具的收款收据的情况下，无需就其是否实际支付再进一步举证。一审根据收据认定佳宏煤业收到陕西中建1000万元托管抵押金并无不当。佳宏煤业上诉称陕西中建违反了托管合同第十二条的约定，依照合同约定不应退还1000万托管抵押金。托管合同第十二条约定：“标的矿井生产、经营联合试运转之日起两周年内完成生产60万吨原煤(不包括因政策原因及自然天气、灾害等原因造成停产或不能生产的天数),如乙方的原因未能完成产量,甲方有权终止本合同,并不退还托管抵押金l000万元。"本院认为，陕西中建离场时距合同签订之日起尚不足两年，托管合同并未履行至“标的矿井生产、经营联合试运转之日起两周年"，也即托管合同第十二条约定的时间条件并未成就，佳宏煤业要求依照托管合同第十二条约定不退换托管抵押金的上诉理由，本院不予支持。陕西中建在一审中诉请要求解除托管合同，佳宏煤业也同意解除合同，托管合同在陕西中建2012年底离场时实际处于终止履行状态。依据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"的规定，佳宏煤业应当退还陕西中建托管抵押金1000万元。
摘要2：【摘要】一审法院未发现其没有级别管辖权并将本案移送有管辖权的人民法院审理并不属于民事诉讼法第１７０条第１款第４项规定的严重违反法定程序的情形——《最高人民法院关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定》第十条规定：“经最高人民法院批准的第一审民事案件级别管辖标准的规定，应当作为审理民事级别管辖异议案件的依据。"本案一审起诉时有效的《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发〔2015〕7号）规定：“二、当事人一方住所地不在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件……贵州、西藏、甘肃、青海、宁夏高级人民法院，管辖诉讼标的额2000万元以上一审民商事案件，所辖中级人民法院管辖诉讼标的额500万元以上一审民商事案件。"陕西中建于2016年11月11日向一审法院提起诉讼的标的额为4229万余元，一审法院受理本案符合上述通知的规定。在审理过程中，因陕西中建对佳宏煤矿的矿井建设费用的评估鉴定无法进行，陕西中建请求将该部分所涉金额2629万余元另行主张，诉讼标的降至1600万余元，按照《最高人民法院关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定》（法释〔2009〕17号）第七条规定，“当事人未依法提出管辖权异议，但受诉人民法院发现其没有级别管辖权的，应当将案件移送有管辖权的人民法院审理"，一审法院未发现其没有级别管辖权并将本案移送有管辖权的人民法院审理，确有不当。但《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。"《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。"一审法院未发现其没有级别管辖权并将本案移送有管辖权的人民法院审理并不属于民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序的情形，故不影响本案二审的审理和判决。
- 日期： 05-03 23:37
- 作者：陈其象律师
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复写件
摘要1：【案号】福建省福州市中级人民法院民事判决书(2018)闽01民终3591号
【一审法院认定事实】2017年1月11日，薛某某向原告出具一份收款收据（第二联，复写联），载明向原告借款20万元。2017年2月4日，原告向薛某某汇款15万元。同日，薛某某向原告出具一份收款收据（第二联，复写联），载明向原告借款15万元。
【裁判摘要】上诉人对两份收款收据中薛某某的签名真实性提出异议，业经原审笔迹鉴定，鉴定结果为复写件中“薛某某”三个字确实为薛某某本人亲笔签名，原审认定两份收款收据明确载明向原告借款，薛某某与原告之间的借贷关系合法有效，本院亦持相同观点。
摘要2：【解读】在没有相反证据的情况下，复写件应与原件具有相等效力。当事人如对复写件中笔迹的真实性提出异议，复写件通常可以作为适格的检材进行鉴定（复印件原则上不可以作为适格的鉴定材料）。
- 日期： 04-16 16:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院行政裁定书(2019)最高法行再287号
【裁判摘要】公房承租人与房屋强制拆除行为之间利害关系的考量｜一方面，从郑某某的不动产权益保护角度而言，郑某某已经提供了其与涉案房屋有关联的相关基础证据，人民法院即便不认可其完全意义上的产权，亦有必要通过进一步审查对郑某某过去所交集资款、住房性质等作出实体认定、回应与考量，对涉案《租用公房凭证》《收款收据》的性质等作出司法判断。特别是对于被诉的组织实施强拆行为本身也应作出合理评价，而不宜仅以原告举证不足为由不作实体性审查。且在案证据显示，涉案房屋系1987年政府拆除相关简易房后安置于此，现又面临征收补偿定性问题，仓山区政府向郑某某提供的两种补偿安置方案（一种是继续按照公房租赁，另一种是补交差价获得新房产权）均涉及针对郑某某的政策执行，且在无法达成协议时宜作出补偿决定以明确各方权利义务并作为后续执行依据，且保留郑某某对此不服而申请救济的权利。而在未形成相关补偿决定情形下，原审法院仅以郑某某无房屋产权为由否认其与涉案房屋强制拆除行为之间存在利害关系，理据不足。另一方面，从郑某某的屋内动产权益保护角度而言，即便《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定了“原告应当对行政行为造成的损害提供证据"（除非因被告的原因导致原告无法举证），但是对于本案所涉强拆前郑某某一直使用的房屋中，是否有物品以及有何物品，行政机关如欲表明相关行为的合法性，就需要对强拆活动的基础事实作出合理释明（如强拆活动是否存在、由谁实施，现场是否制作清单、有无影像记录等），这是国务院有关执法全过程公开的要求和判断强拆程序正当性的要素。人民法院对此也应在实体审查中结合案情加以核实，且如果双方均未能提供证据证明时，还有权酌定。而本案原审期间没有形成这方面证据，而在本院组织的听证中，郑某某明确主张在强拆当时，其与丈夫在涉案房屋内，并且家具物品均在屋内，存在现场被埋压等情形。如果确系行政机关组织了强拆活动，则可能存在较为明显的程序不当问题，特别是对于合法建筑物的拆除，行政机关在实施强拆活动前至少要依法作出明确的执行依据且必须履行申请人民法院审查作出准予执行裁定之法定程序。而本案以原告举证不足、主体不适格的单一理由未触及上述宜审查事项，有必要通过启动再审全面作出考量。
摘要2：
- 日期： 05-21 09:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解读：（１）执行异议之诉涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖合同纠纷案件并不相同，购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款，还应查明购房人实际支付购房款的事实；（２）购房人仅提供销售不动产统一发票、收款收据不能认定已经实际付款并排除强制执行。
摘要2：
- 日期： 12-09 21:37
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书 (2019)最高法民申3850号
【裁判摘要】承包人向抵押权人银行作出放弃优先受偿权的承诺并非“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权”的情形，承包人主张应当适用该条司法解释的理由不能成立——关于原审判决认定宏兴达公司不享有工程价款优先受偿权是否构成适用法律错误的问题。虽然《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十三条规定，“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持"，但本案宏兴达公司向吉林银行大连分行作出放弃优先受偿权的承诺，并非“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权"的情形。且该司法解释第二十六条又规定，“本解释自2019年2月1日起施行。本解释施行后尚未审结的一审、二审案件，适用本解释。本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释"，而本案原审判决作出时间为2018年12月28日，故宏兴达公司主张应当适用该司法解释第二十三条认定其享有建设工程优先受偿权，理由不能成立。
【注解】（１）《施工合同纠纷司法解释（一）》第４２条针对的是发承包人之间预先放弃或者限制优先受偿权的规定；（２）承包人单独向银行承诺在一定条件下放弃优先受偿权，这种放弃或者限制并非绝对，而是针对银行债权的相对放弃或者限制优先受偿权，不适用《施工合同纠纷司法解释（一）》第４２条规定，法院将根据承诺的先行条件是否达成来判断放弃或者限制优先受偿权是否有效。
摘要2：【摘要】辽宁省高级人民法院（2018）辽民终133号民事判决——另查明，2011年1月21日宏兴达公司向吉林银行出具了一份《承诺函》，承诺在吉林银行保证将借款均由银行直接拨付进入宏兴达公司开户银行账户的情况下，宏兴达公司自愿放弃对该项目的工程款优先受偿权。......一、关于宏兴达公司是否对案涉工程在三山公司所欠工程款范围内享有优先受偿权的问题。从案件的现有证据来看，吉林银行虽然没有按照承诺函的约定直接将款项1.5亿元拨付给宏兴达公司，而是经由三山公司的帐户转帐至宏兴达公司帐户，但客观上已经履行了将1.5亿元款项交付宏兴达公司的义务。吉林银行主张基于银行业内部管理规定及依据借款合同发放贷款的相对性没有直接将款项转至宏兴达公司帐户，而是经三山公司转帐的说法符合情理。宏兴达公司在收到1.5亿元款项后，按照三山公司的要求将1.4亿元转给了案外人，又经由案外人转给三山公司的法定代表人及其个人亲属帐户，其主张该转帐行为是受三山公司胁迫所为充分有效的证据支持，不能予以认定。而且，三山公司对于转帐的1.4亿元出具了相应的收款收据，因此该1.4亿元转出宏兴达公司账户应属于宏兴达公司与三山公司另一法律关系所涉及的款项。吉林银行已经完成了承诺函中约定的向宏兴达公司支付1.5亿元款项的义务，宏兴达公司应当依据该承诺函放弃案涉工程价款的优先受偿权，一审判决并无不当之处。宏兴达公司上诉提出对案涉工程在三山公司所欠工程款范围内仍享有优先受偿权的主张，证据不足，不予支持。
- 日期： 02-14 09:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2021)最高法民终778号
【裁判摘要１】信达甘肃分公司认为，姜××向案外人支付款项不应认定为其履行购房合同项下的付款义务。本院认为，根据合同的相对性，合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担。但基于意思自治之原则，法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定，《中华人民共和国合同法》第六十四条即对此作出明确规定。据此，在当事人约定向第三人履行的情况下，虽然接受履行的主体发生变化，但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。本案中，根据《住宅认购协议书》落款栏智霖房地产公司经办人处的记载内容，可认定该公司已就向案外人付款的问题作出指示。姜××根据该指示向案外人付款，当然属于其履行房屋买卖合同项下义务的行为。信达甘肃分公司有关该付款行为并不能直接产生商品房销售价款支付法律后果的主张没有法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要２】信达甘肃分公司认为，姜××系通过债务抵顶方式从案外人处取得案涉房屋，且《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同。就此本院认为，首先，姜××向第三人刘××履行的事实并不改变其与智霖房地产公司之间的房屋买卖合同关系，信达甘肃分公司有关姜××并非直接从智霖房地产公司购买房产的主张没有事实和法律依据。其次，案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，同时姜××依约交付了房款，智霖房地产公司并出具了《收款收据》。根据《商品房买卖合同解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原判决认为该《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，并无不当。
摘要2：【裁判摘要３】消费者购房人是否知悉房屋抵押情况以及房屋买卖合同与抵押权设立先后等问题并非认定其能否对抗执行的要件事实——《执行异议和复议规定》第二十九条有关消费者购房人的规定系出于保护消费者生存利益的考虑，消费者购房人是否知悉房屋的抵押情况，以及房屋买卖合同与抵押权设立的先后等问题，并非认定其能否对抗执行的要件事实。故信达甘肃分公司以智霖房地产公司和姜××明知案涉房屋因抵押无法网签而签订《住宅认购协议书》为由，主张该协议并非其真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予支持。．．．．．．基于保护消费者购房人生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。“所交易的房屋是否因处于预售阶段而无法办理物权登记”并非适用该条所需审理的要件事实。
- 日期： 04-09 07:42
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申5790号
【裁判摘要】房屋买受人在购买商品房没有办理竣工验收手续情形下接收房屋，不能否定其在法院查封前房屋已实际占有的事实——关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，二审法院根据查明的卷帘门收款收据以及证人证言等在案证据，以及包××确认在查封前已实际向购房者交付了钥匙的事实，认定宏昊公司于司法查封之前已将案涉房屋钥匙正式交付曲××，曲××采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，并据此认定曲××在查封前对案涉房屋已实施了有效控制，有事实依据。合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人的曲××，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向曲××交付了房屋钥匙、曲××已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。首钢公司提出的曲××在起诉状中所述“2012年7月6日交付”及案涉《小区住宅安置单》中明确注明“2012年9月1日之后到物业办理正式入住手续”等事实，均无法反驳二审基于审查采信的证据形成的证据链对曲××实际占有房屋时间的事实认定。
摘要2：
- 日期： 04-09 08:32
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2020)最高法民终183号
【裁判摘要１】胡×是否为提起本案执行异议的适格主体｜据原审查明，胡×与集成广福公司签订《商品房购销合同》，购买集成广福公司开发的案涉房屋，并按合同约定向集成广福公司全额支付了购房款，集成广福公司亦向胡彬出具了收款收据并办理了备案登记。后虽因胡×欲将案涉房屋变更登记至其子耿X名下而申请注销了案涉合同备案，但不表明双方有解除案涉《商品房购销合同》的意思表示，该注销备案登记行为也不发生案涉合同解除的法律后果，胡×仍为案涉房屋购销合同的权利人，其作为案外人以对案涉房屋享有合法权益为由，对人民法院的执行裁定向云南省高级人民法院提出书面异议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。
【裁判摘要２】执行异议之诉是人民法院对执行过程中当事人之间的实体法律关系争议适用审判程序进行审理并作出裁决的诉讼制度。富滇银行西山支行一审诉讼请求涉及财产权益争议，本案属于财产类案件，应当按照财产案件标准计收案件受理费。富滇银行西山支行主张本案应按照非财产案件标准计收案件受理费的上诉理由不能成立，不予支持。
摘要2：【解读】（１）富滇银行西山支行向一审法院起诉请求：判令继续执行昆明市XXX区广福城XX地块XX幢XX层XX号房产，价值2,056,150元。（２）判决：驳回富滇银行西山支行的诉讼请求。案件受理费23,249元，由富滇银行西山支行负担。（３）二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,249元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。
- 日期： 07-12 19:22
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】云南省高级人民法院民事判决书(2016)云民终445号
【裁判摘要】管理人发出解除租赁合同通知后因承租人继续占有房屋，管理人继续收款不得推定管理人原意继续履行租赁合同——依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，结合上述铸造厂破产管理人已向水泥制品公司发出解除合同通知的事实，一审判定涉案《土地租赁协议》、《土地补充租赁协议》予以解除正确，应予维持。至于水泥制品公司认为铸造厂破产管理人在发出解除通知后仍收取租金表明愿意继续履行租赁协议的问题。本院认为，本案已查明铸造厂破产管理人至迟于2008年1月24日即向水泥制品公司发出解除通知，但水泥制品公司并未退场，至今仍占有租赁物，且铸造厂破产管理人在收款收据上载明的款项性质是“暂收款”，因此，在铸造厂破产管理人未明示愿意继续履行合同且客观上水泥制品公司长期占有租赁物的情况下，仅依据铸造厂破产管理人收款的行为推定其愿意继续履行合同显然缺乏事实依据，对水泥制品公司的该项观点及提出的相应异议，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 07-12 22:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2018)最高法民申3971号
【裁判摘要】以房抵债是支付购房款的一种形式，债权人如符合《执行异议和复议规定》第２８条规定的条件有权排除案外人强制执行——关于朱××是否已支付购房款的问题。虽然朱××并没有以现金或转账方式向麦雅公司实际交付所有房款，但以房抵债亦是支付购房款的一种形式，在麦雅公司对此予以认可，并出具了收款收据的情况下，原判决认定朱××于2011年9月6日以款项冲抵方式付清了案涉房产的购房款1955800元，并无不当。华建公司、华建惠州分公司不能提供充分证据证明以房抵债存在虚构债务等情形，不足以推翻原判决认定的相关事实，其关于以物抵债不产生针对交易不动产的物权期待权的再审申请理由没有法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 09-10 11:57
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2016)鲁民终2012号
【裁判摘要】预告登记权利人享有排除执行的民事权益——首先，尽管丁×提供的《商品房买卖合同》存在一定瑕疵，但《商品房买卖合同》、《收款收据》、《商品房预售资金收存通知单》、《预购商品房预告登记证》、《预购商品房抵押权预告登记申请书》、《预购商品房抵押预告登记证》、《御金台商铺托管协议》等证据能够形成证据链，足以证明丁×购买了驰盛公司开发的房产，支付了购房款，办理了预告登记，该房产亦已实际交付。其次，烟台市公安局芝罘分局白石路派出所审批的《驰盛国际公寓（御金台）门牌号码编制说明》、烟台市房产交易中心出具的《关于对××部分房产权属情况的说明》能够证明，丁×购买的房产与中粮公司主张执行的房产系同一房产，驰盛公司对此亦无异议。最后，涉案房产至今没有办理产权证书的责任不在丁×，丁×对此没有过错，其于2011年6月19日办理的预告登记依然有效，其对涉案房产享有的请求权因预告登记而具有了物权效力，能够对抗中粮公司对涉案房产享有的抵押权。因此，一审判决认定丁×对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
摘要2：
- 日期： 12-03 11:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终580号
【裁判摘要】《执行异议和复议规定》第２８条不适用于非金钱债权的执行——可见，52号判决相关判项的执行内容并非金钱债权的执行，本案执行异议之诉针对的查封行为源于诉讼保全，并非对该判项的直接执行，不应适用《执行异议若干规定》第二十八条，一审判决法律适用确有不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据本案认定的事实，彭××在案涉房屋被查封前与尔海公司签订了案涉房屋买卖合同并交付房款，虽然合同约定的付款时间、方式等内容与实际履行并不完全相同，但彭××提供的转账记录等证据足以证明其已实际支付购房款共计270万元，尔海公司对此予以认可并出具了收款收据。尔海公司向案涉房屋承租人发出通知并将其与承租人的权利义务转由彭××享有和承担，彭××已实际控制案涉房屋，应属法律上的实际占有。且案涉房屋未办理过户手续系因客观原因导致尔海公司未能配合彭××办理，一审判决认定系非因彭××原因，并无不当。本案符合上述法条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形，彭××对案涉房屋享有的民事权益，可以排除人民法院对案涉房屋的查封行为。
摘要2：【注解】如执行异议之诉针对的查封行为源于诉讼保全，不应适用《执行异议和复议规定》第２８条，应适用《查扣冻规定》第１７条规定。
- 日期： 12-04 17:48
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2019)最高法民再285号
【裁判摘要】合作开发房地产的土地是集体土地使用权，合作开发一方不能排除强制执行——本案中，中山公司提交了合作开发意向书、合作备忘录、合作确认协议、认购协议书、收款收据、渭南市经开区棚户区改造项目（马渡）3某楼建设工程施工合同、中山置业马渡项目塑钢窗工程合同、马渡村安置楼防水工程合同、电缆供销合同及房地产销售代理合同书等证据，上述证据能够证明中山公司与渭南市临渭区辛市镇马渡村村民委员会在农民集体所有的土地上合作开发，并由中山公司出资建设案涉房屋的事实。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定，本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第二十五规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述法律规定，从事房地产开发必须办理相应的国有土地使用权证及房地产开发建设的规划、施工、预售等手续，这些都是国家对于房地产开发的强制性规范。中山公司并未提供证据证明办理了相应的国有土地使用权证及房地产开发建设的规划、施工、预售等手续。因此，原审法院认定中山公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益缺乏充分的事实和法律依据，有所不当。本案中聚邦公司的诉讼请求是许可继续执行案涉房屋，在元盛公司否认案涉房屋系其开发建设的情况下，聚邦公司应就元盛公司对案涉房屋享有所有权承担举证证明责任。如上所述，案涉房屋建设项目未取得任何开发建设的审批手续，聚邦公司亦未提交案涉房屋建设施工方面的证据证明房屋是由元盛公司实际开发建设，元盛公司否认案涉房屋由其开发建设。就目前聚邦公司提交的证据而言，不能充分证明案涉房屋系元盛公司开发建设。因此，聚邦公司请求继续执行案涉房屋的诉讼请求亦缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
- 日期： 12-16 09:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】抵押权人同意抵押人转让抵押不动产，买受人对未能办理过户登记不存在过错，有权排除执行——案涉抵押不动产销售引发的抵押权人优先受偿权与买受人物权期待权的权利冲突是执行异议之诉的一种典型形态。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均无风险的交易活动。但是，如果开发商不诚信，将不动产虚假、低价销售或转移销售资金，则会危及抵押权人的权利实现，从而引发抵押权人和买受人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形,其中第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。诉争房屋为不动产,赵××、王×作为买受人的权利能否排除东方资产重庆公司作为抵押权人的强制执行,需要从四个方面进行考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。．．．．．其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。．．．．．．第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，买受人主张系诉争不动
摘要2：（续）产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任；如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼以便查明认定相关事实；如果买受人以收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。．．．．．．第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；此时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为诉争房屋买卖合同的附件，赵××、王×对于诉争房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为诉争房屋买受人赵××、王×支付款项前所知晓，监管账户亦未在赵××、王×与中坤锦绣地产公司的买卖合同中约定为付款账号，中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务，系中坤锦绣地产公司违反合同约定而严重失信，但也是东方资产重庆公司应当承担的合同风险，赵××、王×对款项支付亦无过错。因此，赵××、王×作为买受人，在购买诉争房屋过程中已尽到相应的注意义务，诉争房屋未能办理过户登记并非赵××、王×的原因。
- 日期： 12-16 09:55
- 作者：陈其象律师
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已支付价款
摘要1：解读：（１）如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，买受人主张系诉争不动产买卖合同项下款项,应承担相应的举证责任；（２）如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼以便查明认定相关事实；（３）如果买受人以收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。
摘要2：【注解】买受人在房屋被查封后支付的房款不应记入《执行异议和复议规定》第２８条、第２９条规定的“已支付的价款”。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民终393号
- 日期： 01-01 08:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】签订买卖合同时房屋处于另案查封状态但之后解除查封，不影响法院对案外人在法院查封前已签订合法有效买卖合同认定——《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该条属于执行异议程序中的实质性审查条款，该条可以作为本案执行异议之诉审理的参照。综合本案证据和事实可以判断，陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有排除强制执行的民事权益。第一，案涉《涉外房地产买卖契约》经由中国司法部委托公证员钟某律师证实，经中国法律服务（香港）有限公司转递珠海市公证处并由珠海市公证处出具《公证书》，可以证明该合同中香洲公司法定代表人刘××和陈××的签字属实。由此可以认定，香洲公司和陈××在1995年订立了房屋买卖合同，合同内容合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》关于查封房产不得转让的规定，属于管理性规定，不影响双方房屋买卖合同的效力。虽然香洲公司和陈××订立买卖合同时，案涉房产处于查封状态，但之后解封，而本案执行所开始查封的时间是2013年，故本案属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，陈××提供的现代广场入伙合同书可以证实，香洲公司于1996年将案涉房产交付陈××占有。．．．．．．第三，中国法律服务（香港）有限公司转递的钟某律师行的证明书和收款收据证明，陈××在订立合同之后已支付大部分购房款，而剩余购房款通过租金冲抵，据此可以证明陈××在人民法院查封案涉房产之前已支付全部购房款。第四，珠海市地方税务局出具的《关于香洲公司销售不动产问题的复函》证实，香洲公司未履行缴纳税款义务是导致案涉房屋无法办理产权证的原因，因此陈××未就案涉房产办理过户登记并非其自身原因造成。鉴于陈××提出的异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，原审支持其排除强制执行的请求，并无不当。
摘要2：
- 日期： 01-01 10:29
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条规定以及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。
【裁判摘要２】关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。虽然金×未能举证证明其与宏昊公司签订的第一份原始合同，但根据其提供的《收款收据》和建设银行对账单，金×于2008年11月18日向宏昊公司支付购房定金5万元和部分购房款759850元，昊宏公司为其和另案当事人刘某共同开具《收款收据》。在没有证据证明金×与宏昊公司之间存在恶意串通情形下，原审认定金凤与昊宏公司于2008年11月18日形成事实上的商品房买卖关系且具有真实性，并无不当。首钢建设公司提出的宏昊公司总经理马某曾表示包括案涉房屋在内的10户商品房未售出，以及宏昊公司在2011年7月向一审法院出具《鞍山市人民法院查封、扣押财产数额》时没有提出该10户商品房已全部或部分售出等事实，均不足以反驳金×与宏昊公司在查封之前存在合法有效的买卖合同的事实。鞍山市住房和城乡建设委员会向一审法院出具《关于宏昊城色部分公建冻结调整过程的情况说明》载明，案涉房屋在2009年进行了冻结，但只在2011年7月8日颁发的第2008055A号预售许可证上显示不可售。此后案涉房屋进行了解冻。故案涉房屋曾被冻结的事实不影响案涉买卖合同的效力。首钢建设公司申请再审期间亦没有提供足以推翻原审判决认定金×与宏昊公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实证据，其该项申请再审理由缺乏证据支持。
摘要2：