- 日期： 07-18 20:50
- 作者：陈其象律师
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【已被修改】
摘要1：最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释（2013年11月25日最高人民法院审判委员会第1597次会议通过）
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2013年11月25日由最高人民法院审判委员会第1597次会议通过，现予公布，自2014年3月1日起施行。
【备注】最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
四、修改《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理融资租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。”
2.将第一部分标题修改为：
“一、融资租赁合同的认定。”
3.将第一条修改为：
“人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”
4.删除第三条、第四条、第六条、第七条、第九条、第十条、第十一条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条。
5.将第五条修改为：
“承租人拒绝受领租赁物，未及时通知出租人，或者无正当理由拒绝受领租赁物，造成出租人损失，出租人向承租人主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
6.将第十二条修改为：
“有下列情形之一，出租人请求解除融资租赁合同的，人民法院应予支持：
（一）承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（二）合同对于欠付租金解除合同的情形没有明确约定，但承租人欠付租金达到两期以上，或者数额达到全部租金百分之十五以上，经出租人催告后在合理期限内仍不支付的；
（三）承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形。”
摘要2： 7.将第十九条修改为：
“租赁物不符合融资租赁合同的约定且出租人实施了下列行为之一，承租人依照民法典第七百四十四条、第七百四十七条的规定，要求出租人承担相应责任的，人民法院应予支持：
（一）出租人在承租人选择出卖人、租赁物时，对租赁物的选定起决定作用的；
（二）出租人干预或者要求承租人按照出租人意愿选择出卖人或者租赁物的；
（三）出租人擅自变更承租人已经选定的出卖人或者租赁物的。
承租人主张其系依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，对上述事实承担举证责任。”
8.将第二十一条修改为：
“出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照民法典第七百五十二条的规定作出选择。
出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。”
9.将第二十二条修改为：
“出租人依照本解释第六条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。
前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。”
10.将第二十五条修改为：
“当事人因融资租赁合同租金欠付争议向人民法院请求保护其权利的诉讼时效期间为三年，自租赁期限届满之日起计算。”
11.条文顺序作相应调整。
摘要1：最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复（1986年1月7日，最高人民法院）
【提示】
①该批复仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见：凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖；
②根据《民事诉讼法司法解释》第28条规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖。
【备注】该批复已被《民事诉讼法司法解释》第28条规定修改，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖。
【法条链接】最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
摘要2：【备注】已被《最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定》废止（废止理由：已被《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》代替）
摘要1：最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
摘要2：最高人民法院关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用﹤中华人民共和国工会法﹥若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定
二十一、修改《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
1.将引言修改为：
“为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。”
2.删除第四条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、第二十一条、第二十三条、第二十四条。
3.将第五条修改为：
“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”
4.将第六条修改为：
“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。”
5.将第七条修改为：
“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”
6.将第二十条修改为：
“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
7.条文顺序作相应调整。
- 日期： 07-20 08:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（[2003]民一他字第11号 2004年3月4日最高人民法院公布）
【摘要】根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
【解读】
①区分未经验收合格的房屋是否为当时施行的《消防法》所规定的必须验收的房屋而区分租赁合同的效力：
A.必须验收的，应当认定租赁合同无效：出租《消防法》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
B.不是必须验收的，不应以未经验收合格为由认定租赁合同无效：租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
②区别消防验收和消防检查：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
摘要2：【备注】本篇法规已被：最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定（发布日期：2013年2月26日，实施日期：2013年4月8日）废止（废止原因：与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突）
摘要1：非典型担保是指相对于“成文法有明确规定、法律适用清晰、担保效力易于确定、担保权利义务稳定”的典型担保（保证、抵押、质押、留置、定金）以外，担保法没有明确规定的其他担保形式。
【民法典标签】Ｄ３８８【担保合同】｜ Ｄ４０３【动产抵押的效力】｜Ｄ４１４【数个抵押权的清偿顺序】｜Ｄ６４１【所有权保留】｜Ｄ７４５【租赁物的所有权】｜Ｄ７６８【多重保理的清偿顺序】
摘要2：【新类型担保主要形态】商铺租赁权质押；出租车经营权质押；排污权质押；信托受益权质押；资产收益权质押
【注解１】（１）《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第２３条是我国法律第一次对让与担保制度作出规定；（２）我国仅认可清算型、处分型让与担保，并未认可流质型、归属型的让与担保形式。
【注解２】股权让与担保的债务人在清偿债务前请求法院确认其股东资格不予支持。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2022)最高法民申1021号
【注释３】（１）非典型担保即《民法典》第３８８条第１款规定的”其他具有担保功能的合同”；（２）根据《民法典担保制度解释》第１条规定：“所有权保留买卖、融资租赁、保理等涉及担保功能发生的纠纷，适用本解释的有关规定。”——“其他具有担保功能的合同”之非典型担保涉及担保功能纠纷适用《民法典担保制度解释》规定。
【注解４】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
摘要1：租赁权与抵押权顺位关系存在双重标准，即“抵押不破先租赁原则”和“抵押破后租赁原则”。
摘要2：【注解１】（１）《民法典》第４０５条规定先租后抵，原租赁关系不受抵押权影响；（２）《民法典》未明确规定先抵后租的情形，《民法典》第４０５条规定的反向解释为，如果先抵押后出租，则抵押权实现时抵押权人应可以要求解除租赁关系。
【注解２】《担保法解释》（废止）第６６条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”／“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”——《担保法解释》第６６条未被吸收到《民法典》中，也未保留到《民法典担保制度解释》中，但与《民法典》并不冲突，仍可以指导司法实践（《担保法解释》第６６条针对的应是已经办理抵押权登记的抵押权，对于未办理抵押登记的抵押权则不能适用；对于未办理抵押登记的抵押权，应当适用《担保法制度解释》第５４条第２项关于未经登记动产抵押的出租规定）。
摘要1：【标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】｜Ｄ７０４【租赁合同主要内容】｜Ｄ７０５【租赁最长期限】｜Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】｜Ｄ７０７【租赁合同形式】｜Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】｜Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】｜Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】｜Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】｜Ｄ７１２【出租人维修义务】｜Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】｜Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】｜Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】｜Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】｜Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】｜Ｄ７１８【推定出租人同意转租】｜Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】｜Ｄ７２０【租赁物收益归属】｜Ｄ７２１【租金支付期限】｜Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】｜Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】｜Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】｜Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】｜Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】｜Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】｜Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】｜Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】｜Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】｜Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】｜Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
【注解２】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
摘要1：房屋租赁合同是指房屋出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
摘要2：
摘要1：租赁合同内容一般包括（１）租赁物的名称、（２）数量、（３）用途、（４）租赁期限、（５）租金及其支付期限和方式、（６）租赁物维修等条款。
摘要2：
摘要1：【目录】1.什么是租赁合同？2.什么是租赁合同特征？3.什么是租赁合同成立？4.什么是出租人义务？ 5.什么是承租人权利义务？6.房屋租赁纠纷管辖如何确定？7.什么是房屋承租人优先购买权？８.如何认定租赁合同效力？ 9.房屋租赁合同未到期强行解除出租给善意第三人，原承租人能否请求继续履行合同？10.什么是划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押的主体？
摘要2：标签|Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
- 日期： 09-15 23:08
- 作者：陈其象律师
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摘要1：城市房屋租赁管理办法（1995年5月9日，建设部）
《城市房屋租赁管理办法》已于一九九五年四月二十八日经第五次部常务会议通过，现予发布，自一九九五年六月一日起施行。
摘要2：【备注】本篇法规已被：商品房屋租赁管理办法（发布日期：2010年12月1日，实施日期：2011年2月1日）废止
摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第11359号
【注解２】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注解３】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注解４】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申903号
- 日期： 09-16 00:39
- 作者：陈其象律师
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房屋租赁精解
摘要1：房屋租赁合同经典案例
摘要2：
摘要1：什么是房屋租赁合同形式？房屋租赁合同是否必须采取书面形式？
摘要2：
摘要1：房屋租赁合同备案并非合同法定有效要件
摘要2：【注解】租赁合同未经登记不影响合同效力——（１）我国目前对房屋租赁合同实行登记备案制度；（２）根据《商品房屋租赁管理办法》第２３条规定，违反备案登记谷规定的，责令限期改正；逾期不改正的，个人处１０００元以下罚款、单位处１０００原－１万元罚款；（３）根据《民法典》第７０６条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
——参考：《民事审判实务问答》017.租赁合同未经登记不影响合同的效力
摘要1：违反建设工程规划的农村房屋租赁合同不因此无效。
摘要2：【注解】集体建设用地上未取得建设规划许可证建设的房屋租赁合同无效。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2018)京03民终7545号
摘要1：超过剩余租赁期限的违法房屋转租是指虽经出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限，并且出租人和承租人没有另外约定的行为。
摘要2：【注解】（１）原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１５条已经删除；（２）《民法典》第７１７条规定“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”；（３）转租期限超过承租人剩余租赁期限的：Ａ．法院不应当认定超过部分的约定无效；Ｂ．而应当认定超过部分的约定对出租人不具有法律约束力（即承租人与第三人之间的租赁合同依旧有效，只是超出剩余租赁期限的约定对出租人不具有法律约束力而已）。
摘要1：“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
摘要2：【注解】“买卖不破租赁”例外情形：根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
摘要1：名实不符合认定——名为合作开发实为土地使用转让合同、名为开发实为房屋买卖合同、名为开发实为借款合同、名为开发实为租赁合同、名为投资实为借贷合同的共同特征在于不承担经营风险（均涉及转性后合同效力认定问题，如转性后的合同违反法律、行政法规强制性规范，应认定为无效合同）。
摘要2：【解读】名为合作实为土地使用权转让、房屋买卖、借款、租赁合同，本质上不是合作开发房地产合同，不要求具备合作开发房地产合同有效要件。
【注解】提供土地使用权的当事人作为项目公司的股东依法应承担公司项目的经营风险属于合作开发房地产合同而非土地使用权转让合同。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2020)最高法民再255号
摘要1：【问题】承租人租赁权能否排除法院执行？
【解读】租赁合同是否合法有效均不能产生阻却法院对该房屋及其占用土地使用权予以执行的法律效果，承租人以享有租赁权为由要求停止执行不能成立。
【要旨】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，以租赁权排除法院执行，承租人必须在抵押权设定之前和法院查封之前已经订立真实有效的不动产租赁合同，并且在人民法院对不动产予以查封之前已对不动产持续占有、使用。如果不符合上述条件，则承租人的租赁权不能对抗执行，承租人在租赁期内不能阻止向受让人转移占用被执行的不动产。
摘要2：【注解１】（１）查封之前签订合法有效租赁合同的承租人租赁权不能阻止法院查封措施；（２）但可以请求在租赁期内阻止向买受人移交被执行不动产。
【注解２】承租人不能以其对房屋租赁权排除法院保全执行行为——法院仅针对房屋作出保全执行行为，并未向受让人移交占有租赁物的情况下，承租人未能提供证据证明执行法院的查封措施，妨碍、侵害或者影响到其所称的基于租赁合同而享有的权利(或权益)，承租人不能排除法院保全执行行为。
摘要1：解答：（１）租赁合同约定租赁期限超过20年的，20年租赁期限有效，超过20年的超过部分的租赁期限无效，即租赁合同约定情形超过20年的，租赁期限实际上视为20年。（２）当事人之间以任何形式规避最长20年租赁期限的约定均属于无效。（３）对于超过20年期限的，当事人可以采取合伙或者承包经营等方式，但依法不享有承租人所享有的买卖不破租赁的特权。
【解读】（１）并非仅房屋租赁最长期限不得超过２０年；（２）所有租赁合同最长租赁期限均不得超过２０年。
摘要2：【注解】当事人签订租赁合同约定租赁期限２０年，到期后自动续租２０年，对于”到期后自动续租２０年”的约定因规避《民法典》对租赁合同最长租赁期限的限制应认定无效。——参考：《民事审判实务问答》０７２.当事人约定租赁合同期限２０年，到期后自动续租２０年，该自动续期约定是否有效
摘要1：解读：未实际占有租赁物（如承包人第三人经营）因未对社会不特定第三人形成租赁权的公示外观，未能达到“宣誓租赁权”的法律效果，不能排除他人强制执行。
摘要2：【注解１】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第３１条第１款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人排除强制执行要件：（１）在法院查封之前已签订合法有效的租赁合同；（２）在法院查封之前已经占有使用该不动产。
摘要1：解读：租赁合同落款时间存在倒签的可能性，目前尚无鉴定租赁合同签订的确切时间的有效技术手段，承租人未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订，应当认定证据不足以证明房屋办理抵押登记前已签订合法有效的书面租赁合同并取得租赁权。
摘要2：【注解】租赁合同落款时间存在倒签可能性但无法鉴定的，此时举证责任在承租方，承租方未能进一步提供证据证实租赁合同确于落款之日签订的，由承租方承担举证不能的不利后果。
摘要1：解读：（１）根据《企业破产法》第１８条规定，破产企业对外签订的房屋租赁合同在宣告破产时尚未履行完毕，破产管理人有权决定解除；（２）合同解除后，承租人的损失应向管理人申报债权。
【注解１】（１）《破产法》第１８条第１款规定的管理人解除合同的选择权不应绝对化；（２）出租人破产后与承租人达成调解书确认租赁合同继续履行，在民事调解书被撤销之前破产管理人根据破产法第１８条选择解除租赁合同不予支持。
【注解２】根据《企业破产法》规定，对于破产申请受理时双方均未履行完毕的合同，管理人或者债务人可以通过三种方式予以解除：（１）决定解除合同——决定解除合同并通知对方当事人；（２）视为解除合一：自破产申请受理自认起２个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起３０日内未答复的，视为解除合同；（３）视为解除合同二：决定继续履行合同但对方当事人要求管理人或者债务人提供担保而管理人或债务人不提供担保的，视为解除合同。
【注解３】（１）破产管理人未在法定期限内通知合同相对人，破产管理人丧失要求对方继续履行合同的选择权；（２）但不能直接推定解除合同，合同是否解除仍需视具体情况而定。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2022)最高法民再55号《欧阳某某等与水城县都格河边煤矿普通破产债权确认纠纷再审案》
【注解４】（１）出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，还负有在租赁期内对房屋保证使用、管理、监督等阶段性和持续性义务，只有在房屋租赁合同履行期限届满后出租方的义务才履行完毕；（２）出租人在租赁合同期间破产，租赁合同属于出租人未履行完毕的合同；如果承租方未一次性付清租金，属于双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权解除租赁合同。
【注解５】（１）《破产法》第８８条规定“管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”（２）该规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使选择继续履行合同的权利即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下推定解除合同。
【注解６】进入破产程序后双方达成继续履行调解协议书，破产管理人无权通知解除房屋租赁合同。——参考案例：河北省高级人民法院民事判决书(2020)冀民终464号
摘要2：【注解７】承租方进入解散清算程序，出租方有权以合同目的无法实现为由解除租赁合同.——参考案例：最高人民法院民事判决书(2019)最高法民终594号；最高人民法院民事裁定书(2020)最高法民申6044号
摘要1：解读：（１）房屋租赁合同终止后，承租人和次承租人（次次承租人）丧失占有、使用租赁房屋的合法依据，承租人、次承租人负有返还租赁房屋的义务；（２）次承租人无权占有租赁房屋，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费。
摘要2：【注解】房屋租赁合同终止后，出租人有权起诉承租人和次承租人作为共同被告要求腾房。
摘要1：解读：租赁合同纠纷中除“房屋租赁合同纠纷”按照不动产纠纷确定管辖即由不动产所在地法院管辖外，其他租赁合同纠纷（财产租赁合同、融资租赁合同）均不属于专属管辖而适用一般管辖规定。
摘要2：【注解１】财产租赁合同包括：111.租赁合同纠纷（1）土地租赁合同纠纷（2）房屋租赁合同纠纷（3）车辆租赁合同纠纷（4）建筑设备租赁合同纠纷；213.船舶租用合同纠纷（1）定期租船合同纠纷（2）光船租赁合同纠纷；217.船舶属具租赁合同纠纷；218.船舶属具保管合同纠纷；219.海运集装箱租赁合同纠纷
【注解２】融资租赁合同包括：112.融资租赁合同纠纷；214.船舶融资租赁合同纠纷
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第４０５条规定，抵押不破租赁原则必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有之要件；（２）相反，租赁合同签订时间在抵押权设立之后或者租赁合同签订在抵押权设立之前但租赁物转移占有在抵押权设立之后均不能对抗抵押权。
解析：（１）同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物；（２）同一标的物上租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。
摘要2：【注解１】（１）原《担保法解释》第６５条、第６６条和《物权法》第１９０条均未明确抵押财产出租和转移占有关系；（２）《民法典》第４０５条规定：＂抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”明确抵押不破租赁必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有；否则租赁不破抵押权。
【注解２】转移占有租赁物在抵押权设立之后的租赁关系，即使租赁合同签订时间在前也不能对抗抵押权。
摘要1：解读：（１）承租人主张租赁权排除租赁期内对租赁物强制交付，符合执行异议的受理条件；（２）承租人未向执行法院申报租赁权，有权基于租赁权提出执行异议。
摘要2：【注解】房屋拍卖成交后案外人以享有租赁权为由申请排除房屋强制交付是否超出异议期限？｜（１）房屋由第三人受让，执行法院尚未向不动产登记部门送达协助变更登记手续，未超过异议期限，否则超过异议期限；（２）房屋由申请执行人或被执行人受让，在执行程序尚未完全终结前则未超过异议期限，否则超过异议期限。——2019年11月29日最高人民法院(2019)最高法执他2号复函规定:....本案中，法院将涉案房屋交给申请执行人抵债后，要求被执行人及相关人员限期腾退房屋，实质上否认了被执行人及相关人员继续占有涉案房屋的权利。案外人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用
该房屋为由提出异议，阻止在租赁期内强制交付涉案房屋，属于法律规定的案外人异议情形，人民法院应当依照民事诉讼法第227条进行审查处理。”
摘要1：解读１：部分共有人与承租人签订房屋租赁合同是否因未征得其他共有人同意而无效？——部分共有人未经其他共有人同意与承租人擅自订立租赁合同系债权设立行为（负担行为），不适用《民法典》第３０１条关于处分共有财产应当经占份额２／３以上共有人或者全体共有人同意的规定，如不具有其他无效情形的应为有效合同。
解读２：其他共有人能否要求分得租金？——（１）其他共有人可以要求按份分享房屋租金；（２）其他共有人还可以追究签订租赁合同的共有人违约责任或者侵权责任。
解读３：其他共有人能否要求承租人返还共有房屋？——如部分共同人出租共有房屋未改变共有物房屋的性质、用途且其持有共有物份额超过１／２以上，不动产其他按份共有人向承租人主张返还共有物不予支持。
摘要2：【注解】（１）《民法典》第３０１条规定仅适用于处分行为；（２）房屋租赁合同行为系负担行为的债权行为，不适用于《民法典》第３０１条关于无权处分的规定。
摘要1：解读：土地承包人将所承包的水面养殖用地出租给个人用于填埋建筑生活垃圾的，因违反法律、行政法规的强制性规定租赁合同无效。
摘要2：【注解】双方签订土地租赁合同未明确约定填埋建筑和生活垃圾用途或合同中约定用途为养殖，但承租人在履行过程中擅自将鱼塘用于填埋垃圾——（１）合同应为有效；（２）承租人未依照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。