摘要1：【裁判摘要】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
摘要2：【解读】附有违法建筑（违章建筑）且与不动产登记的权利状态不一致的买卖合同的效力认定（有效说）——认为当事人订立违法建筑买卖合同是有效的，其理由在于买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同的负担行为的行为，与出卖人的物权处分行为的效力无关；违法建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立；违法建筑无法初始登记的导致无法办理产权过户登记亦不能影响买卖合同的效力。
摘要1：【提示1】国有土地使用权出让合同解除后，受让方在承担了违约责任后，出让方无权继续占有土地使用权出让金，受让方可主张重新受让土地或退还已付出的土地出让金。
【裁判要旨】泰丰公司在合同约定的期限内没有交情土地使用出让金，是不履行合同债务的行为，构成违约，应承担违约责任，其无权要求返还定金和主张土地出让方赔偿占用资金期间的银行利息。
【裁判摘要】国有土地使用权出让合同解除后，出让方没有退还收取的定金，已经是对受让方的违约行为进行了制裁。除此以外，受让方没有对出让方造成其他损害，也没有从出让方获取到任何利益，出让方不退还受让方交付的土地使用权出让金，理由不能成立。受让方主张请求重新受让土地与主张侵请求退还已付出的土地出让金的权利只能二者居其一，不可能同时提出者两项请求。因此，受让方只主张重新受让土地，不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利：一旦重新受让土地的请求不能满足时，则退还土地出让金就成为其必然的请求。
【提示2】地方政府规章的规定既未经行政法规授权，又与行政法规抵偿的，是无效的。
【裁判摘要】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条没有出让金不予退还的规定。该条例第53条规定：“本条例由国家土地管理局负责解释。”因此，山西省实施办法第11条规定的“不予退还”，既未经行政法规授权，又与行政法规抵触，是无效的。
【裁判意见】法院首次公开确认与行政法规抵触的地方政府规章无效。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2009)民申字第1760号
【裁判摘要】
一、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：………(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；………”根据前述规定，法人与他人恶意串通签订合同，表面上损害法人自身利益，实质上损害第三人利益的，第三人有权提起确认合同无效之诉。
三、对于前述条款中“恶意串通”行为的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。
摘要2：【解读】认定奥康公司和碧波公司之间存在恶意串通的证据：
（１）联合开发合同和包销协议的性质为土地使用权转让合同，奥康公司已将土地实际交付与碧波公司开发；
（２）签订解除协议时，该项目已有部分房屋竣工，绝大部分房屋已取得预售许可证，双方签订解除协议仅由奥康公司支付３００万元违约金将项目归属于奥康公司，缺乏解除合同的合理理由，确属明显违背商业规律，与常理不符；
（３）解除协议后，碧波公司法定代表人和合伙人之一的夏某某仍在全面负责该项目，奥康公司主张其是受奥康公司聘请作为项目负责人，与合同解除应当导致的后果明显相悖。
- 日期： 04-17 18:40
- 作者：陈其象律师
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抗辩权
诉讼时效
摘要1：【提示】房屋买卖合同中应当抗辩权行使是否应当具有限制？
【问题提示】在合同履行过程中，当事人行使抗辩权的范围与对方不当履行之间不形成对应关系，该抗辩权是否会产生免除自身的给付义务？
【要点提示】在双务合同中，一方当事人享有的权利也就是对方所负担的义务，且双方所负的债务之间具有相应性。如果一方不履行的义务与另一方拒绝履行的义务之间不具有相应性，则不得行使抗辩权。另，债权人向债务人提供的地址邮寄催款通知，若其可提供寄件存根及函件内容，而债务人无证据反驳，应依高度盖然性的证明标准认定，债权人已向债务人主张了权利，并导致诉讼时效中断。
【裁判要旨】双务合同中，抗辩权的行使虽不符合法定条件，但相对方确属履约不当，行为人无需按合同约定支付违约金，而以支付迟延期间的法定孳息为宜。
【裁判摘要】双方签订的房屋买卖契约为合法有效合同，双方应依约履行。被上诉人已依约将竣工验收合格的房屋交付两上诉人使用，上诉人本应按约定期限向被上诉人付清购房款。但房屋经鉴定存在一定质量问题，且多与被上诉人有关，需采取措施修缮，经两上诉人交涉，被上诉人至今未履行维修义务，上诉人因此拒付最后一期购房款虽不完全符合《合同法》中抗辩权的行使条件，但鉴于其主观无违约故意，客观又存在被上诉人履约不当情况，依公平合理原则，本院认为以上诉人清偿所欠购房款时向被上诉人支付迟延期间的法定孳息为宜，一审判决上诉人支付违约金有失公允，予以纠正。
【案例索引】
一审：广东省广州市番禺区人民法院[2005]番法民初字第1387号（2005年11月21日）
二审：广东省广州市中级人民法院[2006]穗中法民五终字第430号（2006年4月14日）
摘要2：
- 日期： 04-17 20:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【问题提示】出卖人因自身原因未完成增值税发票的有效交付，应否对买受人承担相应赔偿责任？
【要点提示】在买卖合同中，开具并交付有效的增值税发票，是出卖人的法定义务。出卖人因自身原因未完成增值税发票的有效交付，是未完全履行合同附随义务的行为。在增值税发票丢失，超过法定期限无补救措施的情况下，买受人可要求出卖人赔偿相应的税款损失。
【案件索引】一审：江苏省吴江市人民法院（2010）吴江盛商初字第0046号（2010年6月28日）；二审：江苏省苏州市中级人民法院（2010）苏中商终字第0627号（2010年11月15日）
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第110号
【裁判规则】双方当事人因合作合同发生纠纷，签订《和解协议》，将欠交的承包金变成债务关系，由一方发给法院，属于双方对交付承包金的单独约定，没有按约定交付不构成对合作合同的根本性违约。
【裁判要旨】中外合作经营企业可以约定由一方承包经营。
【裁判摘要】由于荣峰公司不自动履行最高人民法院的生效判决，海南省高级人民法院在强制执行过程中考虑到荣峰公司没有其他财产可供执行，决定拍卖荣峰公司对东湖大酒店享有的承包经营权，符合法律规定。南大高新公司通过公开拍卖继受取得荣峰公司对东湖大酒店的经营权之后，与服务公司签订了《和解协议》和《关于改变东湖大酒店合作关系协议书》，并报有关部门批准，其与服务公司之间形成的新的合作关系合法有效，南大高新公司据此享有和承担原荣峰公司在中外合作经营合同中的权利和义务。从服务公司与荣峰公司签订的合约、补充协议、补充合同书以及补充余款附件约定的内容和履行情况来看，双方之间的中外合作关系实际上是以承包形式体现合作，合作是本质，承包是其经营管理的一种形式。一审法院认为服务公司与荣峰公司之间存在合作与承包的双重关系，服务公司与南大高新公司之间只存在承包合同关系，与客观事实不符，应予纠正。
摘要2：【权威收录】最高人民法院民事审判第一庭《民事审判指导与参考》2001年第2集（总第5集）
- 日期： 04-18 09:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院驳回再审申请通知书（2001）民二监字第95号
【提示】货物被盗不属于不可抗力，买方在卖方履行了转移交付后应按合同约定支付货款。
【摘要】货物被盗是可以预见，可以避免并可以克服的事件，不属于不可抗力规定的情形。卖方履行了货物转移交付的行为后，买方即享有了对货物的所有权，因其疏于管理致使货物被盗的责任应由其自己承担，并应依约履行支付货款的义务。
摘要2：
摘要1：【提示】双方当事人就使用超市自助寄存柜形成的不是保管合同关系，而是借用合同关系；借用合同可以类推适用租赁合同的规定。
【裁判摘要】原告李杏英看到自助寄存柜上的明示后，仍不用人工寄存而选用责任自负的自助寄存，说明李杏英不愿将自己的物品交付给大润发超市保管，而只愿使用该超市的自助寄存柜暂时存放。因此，双方当事人没有达成保管合同的意思表示。另外，李杏英按照自助寄存柜的操作步骤，通过“投入硬币、退还硬币、吐出密码条、箱门自动打开、存放物品、关闭箱门”等人机对话方式，直接取得对自助寄存柜的使用权，实现了存放物品的目的。这一过程中，李杏英的物品没有转移给大润发超市占有，大润发超市也没有收到李杏英交付保管的物品。李杏英只是借助使用自助寄存柜继续实现对自己物品的控制和占有，而大润发超市由于没有收到交付的物品，也无法履行保管职责。他们之间不存在保管合同成立的必备要件——保管物转移占有的事实。因此，双方当事人就使用自助寄存柜形成的不是保管合同关系，而是借用合同关系。
【摘要】在人工寄存和自助寄存柜两种寄存方式并存的情况下，当事人选择了自助寄存柜寄存其物品，与超市之间形成借用而非保管法律关系。超市对自助寄存柜已提出正确的接受服务的方法和真实的说明及明确的警示，已尽到法定义务。当事人未能证明其所称物品的遗失是自助寄存柜本身质量问题或超市借用服务中存在故意或重大过失行为所造成。当事人证据仅能证明其使用过超市店内的自助寄存柜，不足以证明其将存有人民币5310原欠款的皮包存入。故对当事人诉请不予支持。
摘要2：
- 日期： 04-18 11:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【提示】用户固定电话因被盗打产生的异常话费损失在案件侦破之前，应由邮电通讯服务提供方承担。
【摘要】用户户外的电话线路设备属于邮电通讯服务提供方所有和管理范围，因此用户被他人以盗接其户外线路设备的方法被盗打电话所造成的损失，在盗打电话案侦破之前，应当由服务提供方负担；盗打电话案侦破之后，服务提供方享有向盗打人追偿的权利。用户除交纳该月自己应交纳的电话费以外，有权拒绝服务提供方让其交付盗打电话产生费用的请求。
【裁判意见】
①异常话费风险“用户有效控制说”分配原则，是将电信用户对电信设施的管理义务限定在用户力所能及的范围之内，即当电信用户是散户时，以电信线路穿通用户住宅墙壁的点位权利义务的分界点；当用户是单位时，以单位的交换机与分线盒的第一个接点为权利义务的分界点。
②电信业务经营者对于权利义务分界点以外的通信线路负有监护义务，在该段通信线路上发生的侵权行为所产生的话费损失应由电信业务经营者承担，反之则由用户承担。
③在盗打接入点难以确认的情况下，电信业务经营者是否履行了迅速告知和有效协查等义务，成为固定电话异常话费风险责任承担的一个重要的衡量尺度。
摘要2：【相关法条】
《电信条例》
第三十四条 电信业务经营者应当为电信用户交费和查询提供方便。电信用户要求提供国内长途通信、国际通信、移动通信和信息服务等收费清单的，电信业务经营者应当免费提供。
电信用户出现异常的巨额电信费用时，电信业务经营者一经发现，应当尽可能迅速告知电信用户，并采取相应的措施。
前款所称巨额电信费用，是指突然出现超过电信用户此前三个月平均电信费用５倍以上的费用。
第四十条 电信业务经营者提供的电信服务达不到国家规定的电信服务标准或者其公布的企业标准的，或者电信用户对交纳电信费用持有异议的，电信用户有权要求电信业务经营者予以解决；电信业务经营者拒不解决或者电信用户对解决结果不满意的，电信用户有权向国务院信息产业主管部门或者省、自治区、直辖市电信管理机构或者其他有关部门申诉。收到申诉的机关必须对申诉及时处理，并自收到申诉之日起３０日内向申诉者作出答复。
电信用户对交纳本地电话费用有异议的，电信业务经营者还应当应电信用户的要求免费提供本地电话收费依据，并有义务采取必要措施协助电信用户查找原因。
摘要1：【裁判摘要】绝当后，消灭当户基于典当合同对当物的回赎权，既不违反法律规定，也符合典当行业的惯例和社会公众的一般理解。
【裁判要旨】典当合同生效后，典当行与当户之间形成典当关系，基于典当合同，典当行支付当金，占有当物，并在当户赎当时有收取利息和费用的权利；当户在交付当物获得当金的同时，享有对当物的回赎权。在当期内，回赎权系形成权，赎当仅以当户单方意思表示即可发生法律效果。赎当是当户的权利而非义务，典当行不能要求当户赎当、清偿债务。根据《典当管理办法》的有关规定，当期届满后一定期限内，当户可以续当或者赎当。续当，则意味着当期的延长，在新的当期内，当户仍然享有回赎权。如果不续当也未赎当，则当物已经绝当。绝当即指典当关系断绝，典当关系一旦断绝，附随于典当合同关系的回赎权也就随之消灭。据此应当认为，绝当后当户对当物基于典当合同的回赎权消灭，不能再单方面要求赎当。
【提示1】典当合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效；典当行业的行业习惯可以作为处理典当纠纷时的参考。
【摘要1】典当合同双方当事人虽没有在事先约定绝当后由典当行委托拍卖行公开拍卖，但当户在绝当后书面同意委托拍卖公司拍卖绝当物，应视为双方对委托拍卖达成一致意见。这个约定不违反法律和行政规章的相关规定，应认定为有效。典当行业有自己的一些行业习惯，这些行业习惯在不违反法律、法规禁止性规定的前提下，应当作为处理典当纠纷时的参考。
【提示2】绝当后当户对当物基于典当合同的回赎权消灭，不能赎当，除非典当合同有例外的约定。
【摘要2】绝当后，当户能否再单方要求赎回当物？《典当行管理办法》没有做出明确规定，从字面理解，“绝”有断绝，消灭之意，“绝当”即指典当关系断绝，典当关系一旦断绝，附随于典当合同关系的回赎权也就随之消灭。《典当行管理办法》第三十六条规定了“绝当”，第四十条又规定典当行对绝当物品的处理办法，据此应当认为，绝当后当户对当物基于典当合同的回赎权消灭，不能再单方面要求赎当，是《典当行管理办法》所指“绝当”的题中应有之意。这样理解“绝当”一词的含义，也符合典当行业惯例和社会公众的一般理解。但典当行与当户亦可约定，绝当后双方可以协议赎当。
【要点提示】我国对典当行业尚没有制定法律、法规，但典当行业历经千年，具有自身经营活动特点和特有的行业惯例。在解决典当纠纷时，应当按照典当行业特有的惯例来解释、适用有
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2010）徐民终字第67号
【裁判摘要】房屋认购单虽载明了签约双方的基本情况及房屋的基本情况（位置、面积、单价），并收取了280115元认购金，但是对于“交付使用条件及日期”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，亦不具备商品房买卖的实际履行条件，该认购单不属于商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同。
摘要2：
摘要1：【提示】在买卖合同约定有所有权保留条款的情况下，当卖方在交付了货物后要求买方支付拖欠的货款时，买受人能否以所有权保留条款作为抗辩理由不履行付款义务，而要求卖方取回自己的货物？
【裁判要旨】在买方不能按约定支付价款的情况下，卖方是否主张标的物所有权，是否取回标的物，这是出卖人的权利。而买方不能以其尚未支付价款或未完全支付价款为由提出抗辩，主张标的物所有权尚未转移给其而拒绝支付价款，要求卖方取回标的物。
摘要2：
- 日期： 04-18 22:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2006）民二终字第141号
【提示】在供用电合同未约定违约金的情况下，可以根据公平原则，按照拖欠银行贷款违约金计算标准，判决按照逾期支付电费其资金占用期间中国人民银行同期贷款利率分段计算赔偿损失。
【摘要】合同法第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金……”。供用电条例第三十九条规定：“违反本条例第二十七条规定，逾期未交付电费的，供电企业可以从逾期之日起，每日按照电费总额的千分之一至千分之三加收违约金，具体比例由供电双方在供用电合同中约定……”。上述法律、法规中虽有对用电人违约供电人可向其收取违约金的规定，但因该条款不是法律、法规强制性规定，用电人违约是否处以违约金以及违约金收取比例的确定，完全取决于供用电合同当事人双方的意愿。因此，在本案当事人双方没有签订书面供用电合同，对是否收取违约金以及违约金的收取比例也没有口头约定的情况下，供电方主张收取违约金显然没有法律和事实依据。但因对方拖欠巨额电费，已导致供电方资金无法及时收回，靠向银行贷款购买原材料来维持电力生产。故在本案当事人双方没有书面合同，对违约金的收取比例以及损失的计算方法也没有口头约定的情况下，原审法院参照拖欠银行贷款的违约金计算标准，判决赔偿损失额按照逾期支付电费其资金占用期间中国人民银行同期贷款利率分段计算，是符合客观实际的，体现了权利义务对等和公平原则，应当予以维持。
【裁判意见】《合同法》已经取消法定违约金，改由当事人自行约定，充分体现了合同自由、自愿原则。用电人逾期不交付电费而导致承担违约责任的电费违约金的具体比例，必须在订立供用电合同时就约定；如果没有约定，直接援引《供电营业规则》第98条的具体规定，很难得到法院的支持。
摘要2：
摘要1：——执行政府决定的行为是否构成违约
【案号】最高人民法院（2002）民一终字第41号民事判决书
【提示】联建合同一方因执行政府决定而不履行合同的，不应视为违约行为。
【裁判摘要】联建合同双方当事人约定：一方提供水源、电源、通讯，保证对方正常施工。由于联建工程擅自加层，政府有关主管部门要求立即停工接受处罚。联建工程在政府有关主管部门责令停工通知下达后就应停止施工，如继续施工则是违法的，一方执行政府的决定，采取停水、停电的措施不应视为违约行为。
【裁判意见】如按合同的约定，当事人的行为时违约行为，但在政府停工通知到达时，工程就应开始停止建设，当事人停水、停电在后，是在工程处于停工状态期间，即合同中止履行期间。而违约行为一般是发生在合同履行过程中，如果合同无效、不生效或中止履行，即使当事人履行也不发生效力，故而本案中当事人的行为不应视为违约行为，如继续施工则是违法的。也就是不说，无论是否停水、停电，按照政府的通知都应当停止施工。
【摘要】交大二院虽以联建房屋纠纷提起诉讼，但该合同名为联建，实为投资建房、房屋使用权纠纷。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。交大二院将所使用的国有划拨土地，委托惠源公司投资建房，惠源公司所付建房投资款以及房屋建成后给交大二院交付的资助金具有房屋土地租金性质，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2002年第4卷（总第12卷），法律出版社2003年版，第339-347页】
摘要1：【案号】最高人民法院（2003）民一终字第55号民事判决书
【提示】建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑业的核心。任何一项工程单项验收或者局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。作为租赁标的物的房屋未经整体验收合格，当事人订立的《房屋租赁合同》依法认定无效。
【裁判摘要】《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，房地产公司持有的质监站《工程竣工验收证明》只是大厦主体和基础部分的验收，大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，房地产公司以质监站出具的《工程竣工验收证明》主张大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，大厦未经过消防验收，双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，《租赁合同》无效。
摘要2：【解读1】租赁标的物未经整体验收合格的，当事人订立的房屋租赁合同依法认定无效。
【解读2】本案志远大厦作为租赁标的物仅通过主体与基础部分验收，双方当事人在履行上述合同过程中，承租人以租赁标的物未办理竣工验收与消防验收为由提起诉讼，请求判令双方签订的租赁合同无效。
【解读3】《建筑物》第61条和《消防法》第10条均为法律的强制性规定。
【解读4】本案确立了审理此类纠纷案件的原则：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担承租合同无效的法律后果。
【解读5】根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效；但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。
- 日期： 04-19 16:59
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2010)青民一终字第386号
【裁判摘要】当事人签定房屋租赁合同的主要标的是被上诉人所有的门头房，该房屋虽未单独办理产权登记手续，但并不影响上诉人对该房屋的合理使用。被上诉人将该房屋交付上诉人使用后，上诉人就应当按照合同约定交纳房租。
摘要2：
- 日期： 04-19 17:07
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市高级人民法院民事判决书(2008)沪高民一(民)终字第47号
【提示】房屋是否具备交付条件，除非合同双方对此有明确约定，否则以是否竣工并验收合格为准（建设单位组织的由建设、勘查、设计、施工、监理五方主体共同验收并形成竣工验收合格的文件，房屋即具备交付条件），而水、电、煤气及网络通讯设施是否接到指定位置，并不成为房屋交付的必备条件。
【裁判观点】当事人双方签订《房屋租赁意向书》时，租赁标的物尚未建成，正式的房屋租赁合同尚未签订，但租赁标的物建成后，经竣工验收合格，即具备交付提交，虽然租赁标的物的水、电、煤气及网络通讯设施尚未接通到指定位置，但其并非交付租赁标的物的必备条件，承租人拒绝接收租赁标的物并签订正式的房屋租赁合同，应当承担违约责任。
摘要2：
- 日期： 04-19 17:11
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条文对转租行为进行了规范，并对转承租人造成的租赁物损失的赔偿责任主体予以了明确，是我国法律中处理转租纠纷的基本法律依据。但该条文却没有对出租人与承租人之间的在先租赁合同提前终止后，承租人与第三人之间的转租合同是否也当然终止进行规定，由此也引发了对该类纠纷如何处理的争议。
摘要2：
摘要1：欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同的解除
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第124号
【裁判观点】出租方和承租方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。虽然在签订租赁合同之时，该房屋尚未通过竣工验收与消防验收，但是该合同约定的交房时间晚于合同签订时间，1.24亿元租金系预付性质，合同在法律性质上属于预租合同，该预租行为得到了政府主管部门的许可，因此，签约时房屋未通过竣工验收与消防验收，不影响合同的效力。
【法理提示】在房屋租赁合同纠纷案件中，承租人欠付租金是经常出现的情形。该类合同一般履行期限较长，结合房地产市场的变化，在一定情况下，出租人会以承租人欠付租金为由，主张解除已有的租赁合同。由于现行的法律、法规及司法解释对租赁合同的解除规定较少，尤其欠付租金的数额、比例、期限等因素如何对合同的解除产生影响，都是司法实践中应当探讨的问题。在现有的法律框架下，认定合同是否解除，应当以合同法为依据，结合个案的具体情况进行处理。
【裁判摘要】关于本案所涉房屋租赁合同是否应予解除——从《商厦商业经营房产租赁合同》约定内容来看，鑫隆达公司缔约目的有二：一是收取承租人支付的预付租金，以完成世贸中心预租房屋的建设；二是将竣工的世贸中心预租房屋交付承租人租赁经营，收取租金。合同履行过程中，鑫隆达公司收取了茂业公司支付的11，280.7万元预付租金，完成了世贸中心预租房屋的建设，并将其交付给茂业公司租赁经营。依照合同约定，茂业公司交纳的预付租金在商场开幕营业日，即2004年10月1日起开始抵扣其应付租金。依照合同约定的租金交纳标准，至茂业公司提起诉讼时，其已交付的预付租金尚未抵扣完毕。上述事实表明，茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金，并未导致鑫隆达公司无法完成世贸中心建设，并影响其出租世贸中心获取租金收益。鑫隆达公司以茂业公司拖欠预付租金导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，其主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。在合同继续履行情形下，鑫隆达公司主张茂业公司支付房屋占用费和合同解除的违约金，缺乏请求依据，本院亦不予支持。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第37集），法律出版社2009年版，第245-250页】
【解读】合同一方存在违约行为，另一方是否可以藉此行使合同单方解除权？——在合同一方主体存在违约行为时，如果没达到《合同法》第94条规定的法定解除权行使条件，而合同本身也没有约定单方解除权，那么守约一方无权行使单方解除权，只能要求违约方承担违约责任。
- 日期： 04-20 15:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1999）民终字第73号
【裁判摘要】春光厂与怡通公司为房屋租赁所签订的合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定。怡通公司称春光厂隐瞒出租厂房被划入规划红线的重大事实，没有足够证据，其据此请求认定合同无效的理由不能成立，一审法院认定合同有效是正确的。由于怡通公司未按约支付租金，构成重大违约，合同的履行已无必要，一审法院据此判令解除合同符合法律的规定，一审法院比照租金标准判令怡通公司支付解除合同后的房屋使用费亦无不当。怡通公司称春光厂未按约及时交房并完好移交设备，请求免付该期间的租金并由春光厂支付违约金的主张，因在双方的补充协议中，春光厂免除了怡通公司应支付的搬迁损失费人民币88万元，且怡通公司接收房屋及设备时未提出异议，故其请求本院不予支持。怡通公司称春光厂未按约交付停车泊位，请求追究春光厂违约责任并判令春光厂赔偿怡通公司因停车泊位不足，导致客户流失的损失。因怡通公司虽与春光厂有约定“甲方厂区内22辆轿车的停车泊位归乙方使用”。但双方又于1994年10月27日的《补充协议条款》和1995年8月《关于怡通大厦停车泊位图的说明》对前述约定作了变更。“有关停车泊位的所有事项，双方另行协商，并以另行协商为准”，双方随后为此一直未达成一致意见，故怡通公司请求追究春光厂违约责任，及判令春光厂赔偿损失的主张，本院不予支持。怡通公司请求判令春光厂支付其改建房屋期间的筹建费用，因双方是租赁关系，春光厂的义务主要是按约交房，筹建费的支出，与春光厂无关，故其请求本院不予支持。怡通公司以春光厂抵押大楼违约为由，请求追究春光厂的违约责任的主张，本院予以支持。但因双方约定的违约金过高，应作适当调整，可按怡通公司1996年度实际支付租金人民币123．98万元的2倍，由春光厂支付违约金。
摘要2：
- 日期： 04-26 11:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1998）经终字第177号
【提示】加工承揽合同中纯利润同意将承修物交付给新增委托人，并不意味着同意解决原委托人的付款义务；因加工物提走而无法行使留置权，纯利润亦应承担过错责任。
摘要2：
- 日期： 04-26 11:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】承运人未按行业惯例于当天送往机场报关，迟延将标书报送出境，致使标书延期出境，其行为属履行迟延，应当承担相应的民事责任。
【裁判意见】本案是研究机会损失的金钱赔偿的适例。本案是因快递标书而引起的纠纷，属于国际航空货物运输合同。目前我国在此方面的立法尚属空白，故给此案的审理带来一定的难度，因此，在审理此案时，我们注重遵守行业惯例与行业宗旨，遵守国际惯例，遵守我国缔结与参加的国际公约与条约。根据《华沙公约》的规定，被告应为承运人，且是第一承运人，因为在一个航空运输中，可以由几个不同的连续运输人，本案中，被告作为第一承运人，即是我们通俗意义上理解的开票人，被告实际上已经承担了承运人的责任，如清关、报关等责任，因此，被告具有诉讼主体资格，也决定了本案系属国际航空运输合同纠纷。因为本案诉讼双方，一方系境外公司，一方系国内公司，故涉及到法律的适用问题。我们认为，既然被告运单背面明确了适用《华沙公约》及《海牙议定书》，按照国际私法中当事人意思自治原则，当事人有权选择适用的法律，因此，本案应该适用《华沙公约》及《海牙议定书》。本案争议的焦点在于被告的行为是否构成延误，而对此节的确认，也是处理本案的关键所在。被告作为一个世界上著名的快递公司，它的宗旨就是应该迅速、及时、安全地将客户所要投递的快件安全送达，延缓任何一个环节，都是和公司的宗旨背道而驰的。虽然快件公司不会明确应允快件在某一时刻送达，但是根据各快递公司的惯例做法，快递公司应该做到当日收件当日报关出境，这也是快递公司义不容辞的义务。本案中，被告在7月21日上午10时收件，在7月23日晚才使标书出境，应该说被告没有做到尽心尽职、迅速及时，存在着不应延误的环节而延误的情况，应该承担延误责任。既然被告的行为构成延误，其所承担的责任是否应有限制，是否应全额赔偿原告经济损失，关于此节，争讼双方诉辩也相当激烈。我们认为应按《华沙公约》规定的最高限额来赔偿，《华沙公约》规定：在载运登记的行李和载运货物时，承运人的责任以每公斤250法郎为限，除非旅客或托运人在交运包件时，曾特别声明在目的地交付时的利益，并缴付必要的附加费。本案中，原告在要求被告快递标书时，并未作出以上声明，故被告应享受此条款规定的限制赔偿。
摘要2：无
- 日期： 04-26 11:17
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【摘要】铁路货物运输合同中，货物运输到站后交付收货人之前的暂存保管，不构成独立的仓储报关法律关系；代理承运人对货物被冒领具有一般过失的，可享受承运人赔偿责任限制。
摘要2：
- 日期： 04-27 18:54
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——发包人提前使用未经验收建设工程的，出现质量问题，应自行承担责任
【案号】最高人民法院民事判决书（2000）民终字第80号
【提示】工程承包方将工程交付发包方后，发包方应依法履行其申请验收义务，但由于其不交纳相关费用，致使工程未能验收，对此发包方应负完全责任。发包方请求工程设计方、工程承包方等赔偿因严重工程质量造成的损失等，由于涉案工程未经验收即投入使用至今，其出现的质量问题应由发包方和使用方自行承担责任。
摘要2：
摘要1：——没有证据和事实推翻合同约定时，应当依照合同约定的方式结算工程款
【案号】最高人民法院民事判决书（2006）民一终字第4号
【提示】当事人在建设工程施工合同中约定不同的结算方式，会导致不同的法律后果。如果合同中约定按照固定价结算工程款，在履行建设工程施工合同过程中，没有发生合同修改或者设计变更的情况，就应当依照合同约定的包干总价结算工程款。因为当事人之间约定以固定价方式结算工程款，属于合同的权利义务条款，对双方当事人都应具有法律约束力。在没有证据和事实推翻合同约定时，应当尊重当事人的意思自治。一方当事人抛开合同约定的包干总价，提出对工程造价进行鉴定的申请，法院不应予以支持。
【裁判要旨】当事人约定按照固定价结算工程价款，说明双方对建设施工的风险是预知的，也已经考虑到了合同履行过程中可能引起价格变动的种种因素，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持；但在固定价风险范围之外的因素，如设计变更等，可以申请工程造价鉴定。
【裁判摘要】新安县政府上诉称第十一工程局施工的路段存在严重质量问题，其另行选择施工队伍对公路进行返修，支出返修费用2，947，577．31元，另外又支付铺设沥青路面和修建隧道工程款5，076，699．9元。由于新安县政府在一审时未就第十一工程局施工路段的工程质量问题提起反诉，二审不能予以合并审理。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2007年第1集（总第29集），第215-224页】
【法理提示】当事人在建设工程施工合同中约定不同的结算方式，会导致不同的法律后果。如果合同中约定按照固定价结算工程款，在履行建设工程施工合同过程中，没有发生合同修改或者设计变更的情况．就应当依照合同约定的包干总价结算工程款，因为当事人之间约定以固定价方式结算工程款，属于合同的权利义务条款，对双方都应具有法律约束力 在没有证据和事实推翻合同约定时，应当尊重当事人的意思自治，一方当事人抛开合同约定的包干总价，提出对工程造价进行鉴定的申请，法院不应予以支持。
【解读】发包人主张质量违约赔偿以抵销承包人工程款主张的应属反诉范畴——在工程已经竣工并交付使用的情况下，发包人提出的质量异议不构成对支付工程价款的抗辩理由，发包人主张质量赔偿的性质属于反诉而非抗辩。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2006）民一终字第42号
【提示】承包人未经发包人同意将建设工程全部转包给第三人，应当按照实际施工人资质据实结算工程款；发包人非转包合同签订人，不能请求该转包合同无效。
【裁判规则1】
①承包人与发包人签订合同后，未经发包人同意将建设工程全部转包给第三人，并未进行工程施工，其提出依照合同约定按承包人一级资质结算工程款无事实依据，不予支持。双方当事人争议的建设工程是由三级资质的建设单位完成的，因此，应依照实际施工人资质等级据实结算工程款。
②承包人承揽建设工程后，未经发包人同意将建设工程全部转包给第三人，在工程完工承包方向发包方交付建设工程要求计结算工程款时，发包方向法院起诉，提出建设工程是由第三人完成的，应与第三人结算工程款，并请求承包人与第三人签订的建设工程施工合同无效。该发包人未参与第三人与承包人的合同签订，不是该建设施工合同纠纷的当事人，在本案的诉讼中无权主张建设工程施工合同无效。
【裁判规则2】法院虽有职权主动确认合同无效，但需以无效合同的当事人提起与合同有关的诉讼为前提，法院对合同效力主动审查义务的范围应当是当事人诉至法院的合同，否则依据“不告不理”的原则法院不主动确认未诉至法院的合同无效。
【法律问题】1、承包人擅自将工程转包的，发包人有权解除合同； 2、法院认定了承包人非法转包，仍判令发包方向承包人结算工程款；3、法院判决以建设工程实际施工人的资质，据实结算工程款；4、发包方指定分包，法院支持承包方要求支付配合费的请求； 5、承包方有向发包方交付施工资料、报建手续的义务； 6、承包方对建设工程在竣工之日或约定的竣工之日起六个月内主张的，有优先受偿权；7、工程有质量问题，未提供返工损失依据的，法院不支持。
摘要2：无
摘要1：——委托合同中受托人责任的承担
【裁判意见】委托代建合同中，对于当事人之间以及当事人一方与第三人之间的来往款项，应当根据款项的实际用途来确定是否为代建款；委托人没有按照合同约定交付代建款的，构成违约；代建的法律后果应由委托人承担，受托人因不可归责于自己的事由受到的损失亦由委托人承担。
【提示】委托代建合同关系中，受托人承担的是过错责任而非严格责任。
【裁判规则】当事人双方签订合同，约定房地产公司向批发公司按约定交付建设工程。合同履行中，批发公司主张房地产公司所承建的建设工程没有正式验收，而且主要工程没有交付，因此房地产公司交付工程违约。房地产公司主张，合同的性质是委托代建关系，房地产公司只收取管理费，所以后果应由委托人自己承担，不存在违约的问题。本案的性质为委托代建关系。根据《合同法》第406条的规定，受托人的违约责任以其存在过错为前提。据此，从批发公司提供的证据来看，由于其不能证明房地产公司在交付建设工程方面存在过错，对其主张不予支持。
【裁判要旨】根据《合同法》第406条的规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。根据《合同法》第107条的规定，受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2007年第4集(总第32集)，法律出版社2008年版，第225-227页】
摘要1：——施工单位依照合同约定承担违约金后不再承担赔偿责任
【案号】最高人民法院民事判决书(2008)民提字第39号
【提示】施工单位按照合同约定承担延期交工的违约金，其违约金的性质属于赔偿性违约金。因此，建设单位在依照合同约定取得违约金赔偿后，即可认定为已获得赔偿。在此情况下，建设单位再以当地租金标准主张赔偿金，不予支持（除非施工方提供证据证明，其违约金不足以弥补其实际损失，其尚可再主张损失赔偿，如建设方已经与他人签订房屋租赁合同，因房屋延期交房造成了实际损失等）。
【裁判摘要】最高人民法院认为，双方当事人约定工程开工的时间为2000年3月28日，实际开工日期为2000年5月1日，而2000年4月新疆一建在用于施工的《安全施工组织设计》中明确载明：宏运大厦续建工程建筑面积为30，000平方米。虽然该面积与实际工程面积31，400平方米不完全一致，但可以证明新疆一建在工程开工之前，已明知建筑工程实际面积超出了合同约定施工面积。而且新疆一建对逾期交付工程将承担违约责任的后果是清楚的。但新疆一建在施工过程中，未向宏运公司提出延长工期的申请，据此，新疆一建提出的该项主张，理由不成立。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第38集），法律出版社2009年版】
- 日期： 04-28 19:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】停车费用没有明确约定是保管费还是场地租赁费的，应按照车主是否将车辆实际交由停车场控制来区分是保管关系还是场地租赁关系。车辆交付给停车场实际控制的，为保管关系；车辆未交付给停车场实际控制的，为场地租赁关系。
摘要2：
- 日期： 05-01 18:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】提单是物权凭证，善意受让提单的人有理由信赖其取得的货物就是提单记载的货物。
【裁判摘要】
一、承运人在履行海上货物运输合同的交货义务时，应当按照清洁提单关于货物的记载进行交货。即使承运人以装港空距报告证明其实际接收的货物或装船的货物与清洁提单记载不符，收货人仍有权依据海商法第七十七条的规定，按照提单记载内容向承运人提取货物。
二、原油贸易合同和运输单证中没有约定装、卸港的交接计量方法，实际交接时采用了流量计计量、岸罐计量和油舱空距计量等多种不同的计量方式。在此情形下，收货人以卸货港岸罐计量证书的记载与提单记载不符主张货物短少，但其提供的岸罐计量数据发生在承运人的责任期间之外，也不能提供其他有效证据证明原油短少发生在承运人责任期间，承运人以装卸港船舱空距报告和干舱报告与提单相符进行抗辩的，原油实际交付的数量可以依据船舱空距报告和干舱报告确认。收货人提供的计量岸罐重量证书，除非经承运人同意，否则不具有证明原油交货数量的效力。
摘要2：