摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第433号民事判决书
【裁判摘要】签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
【裁判规则】买受方已取得房屋产权而未实际占有的，应以合同相对方为被告提起债权给付之诉。
【摘要】上海市第一中级人民法院认为：生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。在第二手的房屋买卖交易中，连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
摘要2：
摘要1：——附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性
【裁判要旨】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋进而其限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户应属合同履行范畴，不影响合同效力。因此，这类合同如不具备合同法第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
摘要2：
摘要1：【要旨】商品房买卖合同一方主张名为房屋买卖实为民间借贷的，在无充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
【案例】最高人民法院（2015）民一终字第78号《如何正确适用证据规则认定当事人之间法律关系的性质》
摘要2：
摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】最高人民法院民一庭在讨论本案例时多数人认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理;如果当事人争议的核心为是否适用房改政策以及如何适用房改政策的，不属于民事权益纠纷，不符合《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件，人民法院不宜作为民事案件受理。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2001）民二提字第14号
【裁判要旨】不具有专属管辖权的法院不能将专属管辖案件与其他案件合并审理——对房屋买卖合同纠纷的管辖属于专属管辖，应由房屋所在地人民法院管辖。受理其他纠纷案件的法院，将房屋买卖合同纠纷合并审理属于程序违法。
摘要2：【解读】本案原审将房屋买卖合同纠纷与借款纠纷合并审理，并将房屋买卖合同的一方当事人作为第三人，试图规避《民事诉讼法》对于专属管辖的规定。原审在程序上存在严重错误，最高人民法院再审予以了纠正。
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1271号
【裁判要旨】房屋买卖合同与借贷关系同时存在的，如果可以认定房屋买卖合同约定的价格明显低于市场价格，房屋买卖合同实际是履行借款合同的担保行为，应认定房屋买卖合同不成立。
摘要2：
摘要1：【案号】徐州市泉山区人民法院民事判决书(2014)泉民初字第4910号
【裁判摘要】《售房合同》系名为房屋买卖合同实为民间借贷合同，被告在合同期限内电话联系原告主动要求向原告方偿还本息，但因原告不认可借贷关系，致使名为房屋买卖实为借贷合同履行不能，应视为借贷合同的中止履行，原告要求被告偿还民间借贷合同中止期间的利息，不予支持。
摘要2：
- 日期： 09-06 22:33
- 作者：陈其象律师
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虚假合同
摘要1：【简要提示】认定虚假房屋买卖合同时，应当考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示，对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同，应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件，应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量，合同即为成立，并进而考量上述因素准确认定合同效力。
摘要2：
- 日期： 09-07 22:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人同意代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记。
摘要2：
- 日期： 09-08 22:18
- 作者：陈其象律师
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买卖合同纠纷
摘要1：1.出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同被解除的法律责任——胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
2.开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的，应当承担违约责任——冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
3.先履行抗辩权和不安抗辩权的适用——周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
4.购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房的，购房者可以要求按实际情况适当提高违约金计算标准——王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
5.出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任——湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案
6.出卖人不能以房屋工程价款优先受偿为由拒绝按合同约定向买受人交付房屋——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案
7.未能举证证明实际损失高于约定违约金时，违约金不予调整——内蒙乌审旗华宇工贸公司诉西安雅荷房地产公司商品房买卖纠纷案
8.逾期交房违约金调整的举证责任应当由开发商承担——李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案
9.商品房预售合同中先履行抗辩权的适用——李某与三亚某投资开发有限公司商品房预售合同纠纷案
摘要2：
- 日期： 09-09 22:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：刘某与李某房屋买卖合同纠纷案——出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理
【裁判摘要】出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
【点评】物权登记公示及无权处分不得对抗善意相对人是以往处理此类案通行裁判规则，本案尝试以履行不能重建共有人权益保护。
摘要2：
- 日期： 09-09 22:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
摘要2：
摘要1：共有房屋买卖中容忍授权代理的认定——原告马xx、马某诉被告王某、王某某、王xx房屋买卖合同纠纷案
【简要提示】产权登记为家庭成员共有的房屋，部分产权人在买卖合同上签名并代其余产权人签名，若有证据证明其余产权人对此明知但不作否认表示的，视为其余产权人同意出售房屋，该代签行为构成容忍授权代理，买受人可要求全体产权人履行房屋买卖合同。
摘要2：
- 日期： 09-10 10:08
- 作者：陈其象律师
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合同内容变更
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2014)鲁民一终字第336号
【裁判要旨】双方就房屋买卖达成多次变更协议的，以最终的协议为准。
摘要2：
- 日期： 09-10 21:26
- 作者：陈其象律师
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不安抗辩权
摘要1：最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之十：周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
摘要2：
- 日期： 09-11 17:47
- 作者：陈其象律师
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逾期交房
欺诈
摘要1：最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之八：冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1359号
【裁判要旨】非同一农村集体经济组织成员进行农村房屋买卖，违反了法律的禁止性规定，应属无效。房屋买卖合同被确认无效后，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所得利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。
摘要2：
- 日期： 09-11 18:39
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1359号
【裁判要旨】非同一农村集体经济组织成员进行农村房屋买卖，违反了法律的禁止性规定，应属无效。房屋买卖合同被确认无效后，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所得利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。
摘要2：
- 日期： 11-21 08:10
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】迁户口不属于法院审理范围，法院无法支持当事人要求迁出户口的诉求。房屋买卖合同中买方应当约定卖方迁出户口的时间以及违约责任（违约金），以免被动。
摘要2：
- 日期： 12-22 08:20
- 作者：陈其象律师
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契税损失
摘要1：【要旨】契税损失属于解除房屋买卖合同的损失范围，而非独立的债权债务关系。当事人在房屋买卖合同判决解除后另案起诉赔偿契税损失的，违反一事不再理原则，人民法院不应受理。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。
【裁判要旨】买房人可以同时向开发商主张逾期交房和延期办证的违约责任。
摘要2：【解读】房屋买卖合同约定开发商承担逾期交房责任后，逾期办证的违约责任就不予承担的，属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款。
摘要1：——农村房屋买卖合同无效征收补偿的处理
【裁判要点】因征收而发生的农村房屋买卖合同纠纷案件，人民法院审理时应结合地方政策确定征收补偿的范围，明确买方的信赖利益损失，根据农村房屋买卖的特殊性界分买卖双方过错责任的大小认定所受损失。
【案件索引】一审：浙江省宁波市江北区人民法院（2013）甬北慈商初字第217号（2013年7月19日）；二审：浙江省宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第594号（2013年10月15日）
摘要2：
- 日期： 04-04 11:18
- 作者：陈其象律师
- 标签：
专属管辖
摘要1：【要旨】房屋买卖合同纠纷（政策性房屋买卖纠纷适用专属管辖除外）、商品房买卖合同纠纷，应当根据案件情况分别对待：（１）如果涉及不动产的权利确认、分割、相邻关系等物权纠纷的，应适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖；（２）如果不涉及物权纠纷的，则不应适用专属管辖的规定，而应按按照《民事诉讼法》第23条规定的合同纠纷确定管辖。
摘要2：
- 日期： 04-04 10:55
- 作者：陈其象律师
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摘要1：从案例分析房屋买卖合同案件的管辖权问题
摘要2：
摘要1：最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复([2014]执他字第23、24号)
【问题】在建房产项目拍卖后，购房者的购房款能否优先于建设工程价款和土地使用权的抵押债权受偿？
【摘要】对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
摘要2：
摘要1：【要旨】房屋买卖过户登记前被法院查封，买受人除了要证明查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有房产、已支付全部价款或按照法院要求将剩余价款交付执行外，对未办理过户登记手续只要求非因买受人自身原因未办理过户登记，不再要求买受人对未办理过户登记手续不存在过错。
摘要2：【注解】买受人在约定过户期限内即使未及时办理过户也不存在过错。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申766号
摘要1：——物权法生效前的农村房屋善意取得的效力认定
【裁判要旨】农村房屋买卖行为发生在物权法生效以前，在不违反其他法律禁止性规定的前提下，农村房屋满足善意取得制度构成要件，亦产生物权变动的法律后果。
【案号】（2017）鲁1102民初1659号，（2017）鲁11民终1230号
摘要2：无
- 日期： 04-12 20:42
- 作者：陈其象律师
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预查封
合同解除
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事判决书（2015）苏商终字第00079号
【裁判要旨】预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，但开发商有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权；在人民法院已依法判决解除房屋买卖合同后，开发商作为房屋所有权人有权提出案外人异议以排除法院对其房屋的执行措施。
【裁判摘要】《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中，虽然天安公司在涉案房产被查封后进行了初始登记，但该初始登记行为与上述规定所禁止的设定权利负担、改变权属现状的规避执行行为并不吻合，且也不影响购房人的利益。广信小贷公司认为天安公司初始登记行为违法的主张不足以成立。因购房人尚未取得涉案房产所有权，其仅享有该《商品房买卖合同》上的相关债权。正是基于此，常州中院在查封裁定中明确”天安公司禁止转移、抵押查封财产；若涉退房，则协助扣留退房款”。该裁定也未禁止涉案房产基础合同关系的变更。由于天安公司行使合同解除权符合法律规定，但购房人在该合同被解除后所退房款仍可作为执行标的，故原审法院判决停止对天安别墅36-6幢101号房屋的执行并无不当。综上，虽然涉案房屋已被常州中院预查封，但天安公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，常州中院对涉案房屋应不予执行。广信小贷公司认为天安公司在常州中院预查封后，起诉解除《商品房买卖合同》是规避执行行为的上诉理由，本院不予支持。
摘要2：【解读】预查封后，出卖人有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在人民法院已依法解除房屋买卖合同后，对涉案房屋应不予执行。
- 日期： 11-19 09:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：对于房屋买卖过户登记前被法院诉讼保全的风险，当事人应当采取以下防范措施：
第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定，当事人可以选择办理房屋预告登记。对于办理了预告登记的房屋被法院诉讼保全的，买受人有权提出停止处分异议或者提出排除执行异议。
第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，如果买卖房屋未办理预告登记，买受人应当确保在法院诉讼保全之前（1）签订合法有效的书面买卖合同、（2）合法占有房屋、（3）支付全部或者部分价款，（4）且且非因买受人自身原因未办理过户登记.对于同时符合上述四种情形，买受人有权请求排除执行。
提示：房屋买卖当中经常存在未办理完过户登记房屋被法院诉讼保全的情形，防范风险的最佳做法是办理预告登记；对于没有办理预告登记的，买受方签订书面买卖合同后付款之前务必合法占有房屋，这点经常为当事人所忽略，很多买受人采取付清价款才交付占有房屋的交易模式，这种做法非常不利于保护买受人的合法权益。
摘要2：
- 日期： 12-26 15:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事裁定书(2016)京02民辖终526号
【裁判摘要】中农公司系依据其与辽宁公司、樊某某签订的《协议书》，提起本案诉讼，请求判决樊某某将大连市旅顺口区向阳街42号房屋过户给中农公司、大连农商行配合樊某某完成过户手续，故本案系合同纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。因《协议书》第一条约定，辽宁公司及樊某某同意通过合法程序将樊晓辉拥有的位于辽宁省大连市旅顺口区向阳街42号的623.67m2地上建筑物转让于中农公司，以抵偿辽宁公司所欠中农公司的债务，故本案明显不属于应按照不动产纠纷确定管辖的“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷”。综上，本案并非不动产纠纷，不应按照不动产纠纷确定管辖法院。
摘要2：【解读】买受人基于房屋买卖等合同诉请出卖人过户登记属于合同之诉，依法适用合同纠纷管辖或者协议管辖而不适用不动产专属管辖规定。