摘要1：【要旨1】仲裁裁决等法律文书关于抵押人与第三人之间已设定抵押的房产权属的确认，不能对抗已依物权公示的权属状况办理抵押登记的抵押权人。
【要旨2】房产权属内部约定不能对抗已登记善意抵押权人——第三人与抵押人就抵押不动产内部约定的产权归属，不能对抗已依据物权公示权属状况办理抵押登记的抵押权人。
【要旨3】抵押房改扩建，债权人仍可对抵押物全部行使权利——根据抵押权行使的不可分性之基本原理，抵押物的分割、部分灭失或者毁损，债权的分割、让与或者部分清偿，对抵押权的行使均不发生影响，只要债权没有获得全部清偿，债权人就可以对抵押物的全部行使权利。
【案例】最高人民法院判决《经翻建的抵押物其抵押权的效力是否及于抵押物生效的仲裁裁决书能否对抗经登记的抵押权》
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民二终字第13号
【裁判要旨】《物权法》实施前未登记抵押权仍具有法律效力——《物权法》对抵押合同效力和物权变动效力作了区分，但在适用《担保法》前提下，根据有关司法解释的精神，应理解为办理抵押登记只是对抗要件，而非认定为抵押合同生效要件。抵押权人依其诉讼请求在不对抗善意第三人情况下可对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。
【裁判规则】《担保法》第41条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”但根据《担保法司法解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。”“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”的规定，办理抵押物登记只是对抗要件，而非抵押合同生效和抵押权实现要件。《物权法》实施前未登记抵押权有效，在不对抗善意第三人情况下享有优先受偿权。
摘要2：
摘要1：【要旨】《物权法》对抵押合同效力和物权变动效力作了区分，但在适用《担保法》的前提下，根据有关司法解释的精神应当理解为办理抵押物登记只是对抗要件，而非认定为抵押合同生效要件，抵押权人依其诉讼请求在不对抗善意第三人情况下可以对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人由优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。
【案例】最高人民法院（2010）民二终字第13号《哈尔滨工百兴达商贸有限责任公司与中国长城资产管理公司哈尔滨办事处及哈尔滨向阳专业商厦、黑龙江省粮油贸易公司借款合同纠纷上诉案》
摘要2：
摘要1：【要旨】虽然债权人与抵押人订立合同后未对抵押物房产及土地办理抵押物登记，但根据《物权法》第15条的规定，物权变动的原因行为独立于物权变动的结果行为，未办理抵押物登记不影响合同的效力，该抵押合同属有效合同。抵押人应承担抵押权未有效设立的违约责任，即在合同约定的担保范围内对担保债务与债务人承担连带责任。
【案例】最高人民法院（2009）民二终字第112号《签订抵押合同但未办理抵押登记时债权人利益保护——中国××银行股份有限公司满洲里分行与满洲里××化工有限公司、北京伊尔库××有限公司信用证纠纷案》
摘要2：
摘要1：——即使借贷双方就抵押物变更事宜达成了协议，但因最终并未办理抵押物变更登记，亦不产生抵押物权变动的法律效果
【案号】最高人民法院民事判决书(2005)民二终字第129号
【裁判要旨】协议变更抵押物但未办登记不发生抵押物权变动——即使借贷双方就抵押物变更事宜达成了协议，但因最终并未办理抵押物变更登记，亦不产生抵押物权变动的法律效果。
摘要2：
摘要1：【案件字号】最高人民法院(2013)民申字第1946号
【裁判要旨】船舶物权的变更自船舶交付时发生效力。
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】在无权处分导致善意取得的情况下,虽然引起该物权变动的合同(即原因部分)无效, 但该物权之所以能够变动的结果却是来自《物权法》的直接规定。
摘要2：
摘要1：——无权处分共有物之合同及处分为的效力判定
【裁判要旨】夫妻一方未经另一方同意，擅自处理夫妻共同房产，与第三人订立房屋买卖合同，该行为为无权处分}。处分包括负担行为与处分行为，对于负担行为的买卖合同来说，若不违反合同法第五十二条规定的无效情形，则合同的成立不以出卖人对于买卖标的物享有所有权为要件，合同自签订之日生效；而物权变动的处分行为则处于效力待定状态，除了需要房屋共同共有人的同意，还需满足物权法第十四条规定的过户登记要件，否则第三人不能取得房屋所有权。
【案号】一审：（2012）密民初字第4965号；二审：（2013）二中民终字第00379号
摘要2：
摘要1：——基于生效法律文书享有不动产物权的司法保护
【案号】（2016）浙0205民初794号；（2016）浙02民终1475号
【裁判要旨】基于生效法律文书享有不动产物权的权利人所进行的物权处分行为，虽因未依法办理宣示登记而不发生物权效力，但其获得相应物权保护的权利并不因此而受影响。
摘要2：
摘要1：【案号】河南省驻马店市中级人民法院民事判决书(2015)驻民二终字第68号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《探矿权采矿权转让管理办法》第十条第三款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条的规定，未办理审批手续的采矿权转让合同处于成立但未生效状态。本案双方当事人在《转让矿山协议》约定的履行报批义务的条款，因该部分内容不涉及采矿权转让，不属于行政部门审查批准的范围，故虽然本案《转让矿山协议》系未生效合同，但不影响当事人设定的履行报批义务条款的效力，该协议中有关履行报批义务的条款具有法律效力。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第八条的规定，依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续。
摘要2：【典型意义】对矿业权的转让进行审批，是国家规范矿业权有序流转，实现矿产资源科学保护、合理开发的重要制度。矿业权转让合同未经国土资源主管部门批准并办理矿业权变更登记手续，不发生矿业权物权变动的效力，但应确认转让合同中的报批义务条款自合同成立时起即具有法律效力，报批义务人应依约履行。在转让合同不具有法定无效情形且报批义务具备履行条件的情况下，相对人有权请求报批义务人履行报批义务；人民法院依据案件事实和相对人的请求，也可以判决由相对人自行办理报批手续。允许相对人自行办理报批手续既符合诚实信用和鼓励交易的原则，也有利于衡平双方当事人的利益。
【解读】矿业权转让的报批义务人不履行报批义务的，法院可以根据案件具体情况和相对人请求，判决相对人自己办理报批义务。
摘要1：解答：根据《民法典》第４１９条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”主债权诉讼时效期间属于抵押权的特殊司法保护期，主债权诉讼时效完成（届满）后抵押权消灭，抵押权人不再享有抵押权，抵押人有权请求注销抵押登记，人民法院可以判决解除抵押登记。
【解读】抵押权和以登记作为公示方式的权利质权因主债权已过诉讼时效不再受法律保护，《九民会议纪要》第５９条第明确规定抵押人有权请求债权人协助注销抵押权登记，但《民法典担保制度解释》对此没有明确规定（没有规定是因为注销登记以民事诉讼还是行政诉讼形式进入法院实践中存在不同观点），应继续适用《九民会议纪要》第５９条的规定。
【注释】（１）《民法典》第４１９条规定“人民法院不予保护”强调的是因主债务成为自然债务，担保人承担的责任也已成为一种自然债务，抵押权并没有消灭；（２）登记仅仅是一种公示方式，注销抵押登记并不意味着抵押权消灭，尽管抵押权没有消灭，但由于抵押权无法获得法院保护，基于物尽其用的要求允许抵押人请求抵押权人协助办理注销登记。
摘要2：【注解１】《民法典》第４１９条规定“人民法院不予保护”的表述——（1）是指抵押权所担保的主债权超过诉讼时效，根据抵押权的从属性规定不予保护（仅仅是表达抵押权并非因主债权消灭而消灭而是不能通过法院予以保护，如果抵押人自愿承担责任法律不予干预）；（2）并非指抵押权本身超过诉讼时效，抵押权也要适用诉讼时效。
【注解２】抵押合同无效能否请求注销抵押权？——基于法律行为发生的物权变动我国采用要因原则，抵押合同被认定无效或者被撤销，即使已经办理抵押登记和取得他项权证，抵押权也没用有效设立，抵押人也可以根据《民法典》第２２０条的规定要求登记机关办理更正登记即注销抵押权。
（1）我国民法采取要因原则（与无因原则相对应，要因原则要求一个有效物权变动必须要有一个合法有效的原因行为，要因原则为当事人请求法院进行确属确认提供了一个思路），一旦否定担保合同的效力等于否定担保物权的设立，不动产登记簿上登记的担保物权也是无效的；
（2）抵押合同被认定无效但债权人已经被登记为抵押权人，抵押人可以请求债权人协助办理抵押登记的注销，法律依据是《民法典》第２２０条规定的更正登记制度——抵押人可以起诉债权人提出两项诉讼请求：一是请求确认抵押合同无效；二是请求协助办理注销抵押登记。
【注解３】（１）诉讼时效客体并不包括抵押权这一物权，抵押权行使期间并非诉讼时效期间，但与主债务诉讼时效期间相关联，该期间实质是关于督促和警示抵押权人及时行使抵押权的制度设计；（２）主债务未过诉讼时效期间应不包括诉讼时效期间经过后主债务诉讼时效再生的情形。
【注解４】主债务诉讼时效多次中断而未过诉讼时效期间，抵押权人行使抵押权应予支持。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终964号
摘要1：一、独立担保的适用范围及效力；二、人保和物保并存时的实行规则；三、担保物权合同与担保物权变动的区分规则；四、抵押权的登记制度；五、担保物权的期间；六、关于房产和地产分别抵押的效力；七、动产浮动抵押权制度；八、担保物权的抛弃和变更规则；九、应收账款质权的设定与操作
摘要2：
摘要1：——后让与担保权人不能直接以物抵债
【裁判要旨】以预售商品房形式体现的借款担保关系其本质为后让与担保，这种新型担保方式与物权法定原则并不冲突，其效力不应被一概否定，而应结合物权内容是否违反法律法规的强制性规定、物权变动是否依法进行了公示等综合判定。后让与担保在实行过程中，需对担保物价值进行清算，担保权人并不能直接取得担保物所有权以抵偿债务。
【案号】（2011）甬仑民初字第582号；（2013）浙甬商终字第447号
摘要2：
摘要1：——以不动产抵偿债务的仲裁调解书能否引起物权变动的效力
【案号】（2012）博民初字第284号；（2015）焦民二终字第00087号
【裁判要旨】以不动产抵偿债务的仲裁调解书，并非具有直接变动当事人之间既存物权法律关系效力的功能，涉案不动产未依法办理物权转让登记，不发生物权变动的效力。
摘要2：
摘要1：【案号】内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2014）赤民一终字第594号
【裁判摘要】根据预告登记制度的规定，预告登记的本质特征是使纳入预告登记的请求权具有物权效力，预告登记时物权变动尚未实现，因此登记的对象不是物权本身，而是对将来物权变动请求权的登记，这种请求权是对将来发生不动产物权变动的请求权，它不改变请求权本来的法律关系，债权请求权的存在是预告登记的前提和基础，债权一旦消灭，预告登记也就失去了存在的基础。预告登记并不等同于所有权，涉案标的来源为房屋拆迁，而被拆迁的房屋为周连君所有，本案周杰与开发商签订置换协议，周连君知情并认可其委托周杰代理其办理房屋拆迁事宜，故应视为其本人行为，上诉人主张周杰与周连君之间没有委托授权的理由不能成立；周连君作为实际权利人享有要求开发商给付置换楼房的债权请求权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，拆迁补偿安置房屋请求权具有物权效力，该拆迁房屋及补偿后房屋所有权并未发生任何形式的产权转移，仍归周连君所有，所以该执行标的所有权不属于周杰所有。
摘要2：
摘要1：【案号】重庆市高级人民法院民事判决书（2014）渝高法民初字第00004号
【裁判摘要】《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然上述规定将“第三人实际占有该财产”作为人民法院不得查封、扣押、冻结的条件之一，但实际占有仍应当以合法占有为前提，本案中，因涉案房屋尚未竣工验收，不具备合法交付之条件，并且买受人也通过诉讼请求交付房屋，故买受人对未能实际占有涉案房屋并不存在任何过错。若将实际占有涉案房屋苛加于买受人，显然有违客观实际。我国物权法规定不动产物权变动以登记为生效要件，实际占有并不产生当然的物权变动效力，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于实际占有之规定，其实质体现为实际占有之公示效力。涉案房屋由于不具备合法交付条件，并不具备实际占有之可能，而联机备案较之实际占有，则具有更强的对外公示效力。综上，基于本案实际情况，买受人虽未实际占有涉案房屋，但仍享有阻止人民法院执行的实体权利。
摘要2：
摘要1：【案号】山东省东营市中级人民法院民事判决书(2013)东民四终字第52号
【裁判摘要】根据《国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人是否对执行标的享有能够产生阻止执行效力的实体权利，是人民法院审理案外人执行异议之诉应予认定的核心问题。本案中所涉两栋宿舍楼并未完工，建设工程规划许可证上载明的建设单位是丰江公司，作为合法建造者，丰江公司是该两栋在建宿舍楼的所有权人。丰江公司与孙连京达成的执行和解协议，不属于物权法第二十八条规定的物权变动的特殊原因，不能发生物权变动的效力。但丰江公司根据法院主持达成的执行和解协议，将在建两栋宿舍楼抵偿所欠孙连京的债务并转移占有，上诉人孙连京因此取得的对在建工程的权利，应具有阻止执行的效力，故应当停止对在建两栋宿舍楼的执行。
摘要2：
摘要1：【裁判摘要】根据我国《物权法》规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。
【裁判规则】不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在房屋产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于财产的约定不具有对抗外界第三人债权的法律效力。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2014）民申字第56号
【裁判摘要】双方订立的《合作开发协议书》第十条的约定，在聚丰公司未按照该合同第九条第一款约定按期兑现其利益以及聚丰公司违反合同第六条第七款“将本项目整体或部分转让给其它任何单位或个人开发”的情况下，达州电大可以解除合同。政府拟对合作开发的土地重新拍卖，无法履行合作协议，并非合同约定的达州电大可以解除合同的条件，亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于达州电大通知解除合同的情形，其以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。即使聚丰公司在一审期间没有以达州电大的解除理由不符合解除条件为由提出抗辩，但其诉讼请求是确认《合作开发协议书》并继续履行，实际上包含了达州电大解除理由不成立的意思。二审判决依据事实和法律认定合同有效并支持当事人诉讼请求，程序合法，不存在非法剥夺当事人抗辩权的情形。因此，达州电大认为合同已经解除的再审申请理由也不成立。
摘要2：【解读】政府公告注销不动产权属证书不产生物权变动效力——根据《物权法》第１４条、第１７条规定，不动产权利人的确定应以不动产登记簿的记载为依据。政府注销国有土地使用权证的行为不能产生变更土地权属状况的效力。
【基本案情】（１）２００８年达州电大与聚丰公司签订《合作开发协议书》约定达州电大以土地使用权投资享有教学用房固定收益且不承担风险，聚丰公司享有剩余利益；（２）２０１１年５月，达州电大向聚丰公司发出《解除函》解除协议；（３）达州市政府在报纸上刊登决定注销达州电大案涉土地使用权证，但达州市地籍政务中心保存的土地登记档案仍载明案涉土地的权利人是达州电大；（４）聚丰公司起诉请求判令达州电大立即全面履行《合作开发协议书》，一审驳回诉讼请求，最高人民法院二审改判支持聚丰公司诉讼请求，最高法驳回达州电大再审申请。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2015)民提字第189号
【裁判要旨】
（一）本案中不存在与被执行人存款混同的情形。被执行人的银行账户被冻结时，其余额为零。除存款利息外，并无其他资金进入该账户，故该款并未因为进入被执行人账户而混同，已特定化。
（二）案外人没有转移存款权属的意思，被执行人亦没有占有存款的意思。该案中，金赛公司系错误汇入，其没有向被执行人支付的主观意思；被执行人则因帐户已被查封，未以权利人的意思占有该存款，也无法使用、处分该存款。综上，案外人排除执行的主张应予支持。
【解读】误付款系事实行为，双方无转移该笔款项的合意，收款方并非该笔款项的实际权利人，误付款未与账户内其他资金混同，误付款人可以以此为由阻却另案执行程序。
摘要2：【参考意见】本案合议庭的分析主要在于论证被执行人何以未能取得案涉存款的权属。
像物权变动一样，存款权属变动也可以分为继受取得和原始取得。继受取得中最典型的是依法律行为发生的变动，而这需要双方当事人有存款权属变动的意思表示。本案中，最高法院认为由于汇款时账户已经被查封，依常理并不存在该等意思表示。原始取得的事由中与本案比较相关的是混合（裁判文书中写为混同，但因混同在物权法上另有含义，此处应为混合）和占有。混合是动产（严格来说银行存款系债权而非动产，但司法实务多不作此区分）原始取得的一种。即当不同所有人的动产相互混合后，如果不能识别或者识别费用过大，而发生所有权变动。金钱的混合，亦有混合之适用。（谢在全，民法物权论上册，315页）但本案中，由于帐户已经被法院查封，且查封时余额为零，因此不存在混合的问题。至于占有，由于汇款时账户已经被查封，被执行人既无占有的意思，也无实际控制可能，因此虽然案涉存款在被执行人账户之内，但被执行人不构成对该存款的占有。
可见，本案中案外人错误汇款时被执行人的帐户已经被冻结此点非常重要。那么如果是先错误汇款，后冻结账户的情况下，情形会否存在差别呢？估计依然还是会有争议的吧。
摘要1：——物权法生效前的农村房屋善意取得的效力认定
【裁判要旨】农村房屋买卖行为发生在物权法生效以前，在不违反其他法律禁止性规定的前提下，农村房屋满足善意取得制度构成要件，亦产生物权变动的法律后果。
【案号】（2017）鲁1102民初1659号，（2017）鲁11民终1230号
摘要2：无
摘要1：【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，就商品房买卖而言，办理预告登记的功能应在于保障以获得房屋所有权为目的的购房人将来实现所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，结合《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条至第二十九条规定以及体系解释原则可知，在金钱债权执行中，预告登记应当视为一种独立的阻止执行的事由，即预告登记本身足以阻止执行，而且对于执行异议之诉中关于预告登记能否阻止执行的效力争议的处理，应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定的审查标准为限。从该条规定看，预告登记阻止执行的效力区分为两种，第一种效力为停止处分，即在预告登记不具备完成本登记的情况下，预告登记具有阻止法院处分标的物的效力；第二种效力则发生于不动产本登记条件具备时，预告登记排除处分的效力自此时开始发挥作用。与预告登记阻止执行的两种效力相对应，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定了两种不同的审查标准，即受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了预告登记的条件，即可获得人民法院支持。而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合不动产物权的取得条件而定。亦即，如果受让人能够提出证据证明其按照约定已经取得不动产物权的条件，可以确定的取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记；反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。
摘要2：无
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书（2011）执复字第16号
【裁判要旨】拍卖土地使用权时应按房随地走的物权变动原则一并处理地上房屋，否则拍卖行为无效。
【裁判摘要】《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定。本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。新疆高院以执行行为违反法律规定为由，裁定撤销（2008）新执字第4-2号执行裁定及撤销上述土地使用权的评估拍卖，并无不当。
摘要2：无
摘要1：【典型意义】对矿业权的转让进行审批，是国家规范矿业权有序流转，实现矿产资源科学保护、合理开发的重要制度。矿业权转让合同未经国土资源主管部门批准并办理矿业权变更登记手续，不发生矿业权物权变动的效力，但应确认转让合同中的报批义务条款自合同成立时起即具有法律效力，报批义务人应依约履行。在转让合同不具有法定无效情形且报批义务具备履行条件的情况下，相对人有权请求报批义务人履行报批义务；人民法院依据案件事实和相对人的请求，也可以判决由相对人自行办理报批手续。允许相对人自行办理报批手续既符合诚实信用和鼓励交易的原则，也有利于衡平双方当事人的利益。
摘要2：无
摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事判决书（2009）粤高法民二终字第4号
【裁判摘要1】关于《委托拍卖合同》的效力问题。人民法院的生效法律文书是对案件各方当事人权利进行裁判的公开性文书，涉及物权的生效法律文书具有与登记、交付等公示方法相同的效力，因而可以产生物权变动的效力，导致物权设立、变更、转让或者消灭。本院作出的（1998）粤法民初字第12号生效民事调解书确认，美华公司同意将其位于深圳市福田区金田B118-29号地块所建的美华大厦一至十六层（包括地下停车场及其红线范围内的土地）产权归中信银行所有，故中信银行已依法取得该房产的产权，中信银行作为权属人有权对美华大厦一至十六层进行包括拍卖在内的权利处分。中信银行基于此与金槌拍卖行签订的《委托拍卖合同》是中信银行对其权益的自由处分，也是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，为有效的合同，金槌拍卖行有权依中信银行的委托对标的物进行拍卖。
摘要2：【裁判摘要2】关于《拍卖成交确认书》的效力问题，金槌拍卖行接受中信银行委托对美华大厦一至十六层进行整体拍卖，并在《深圳商报》、《深圳特区报》等报刊上刊登了《拍卖公告》，声明了参加竞买美华大厦的相关事宜。金槌拍卖行在拍卖前发布的《拍卖资料》及《竞买须知》中均如实明确了美华大厦第十六层处于司法查封状态，买受人须承担拖欠一冶公司工程款的事实，鸿燊公司也无提供其它证据表明金槌拍卖行存在隐瞒拍卖物真实情况等欺骗竞买人的事实。金槌拍卖行同时还通知了一冶公司作为承建商享有优先购买权，一冶公司未参与竞买。金槌拍卖行履行了《中华人民共和国拍卖法》规定的拍卖人的法定义务，其拍卖行为合法有效。鸿燊公司在明知《拍卖资料》及《竞买须知》内容的基础上，参与竞买并与金槌拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，《拍卖成交确认书》再次确认拍卖房产为在建工程，未竣工验收，曾在国土部门办理过楼花证，经我院生效法律文书确认至中信银行名下，但中信银行未办理过户手续，开发商美华公司拖欠承建商一冶公司工程款截止2003年3月底为本金人民币5664385.58元，利息1510688.78元，一冶公司已查封了第16层房产，建筑批文，图纸资料在一冶公司，鸿燊公司必须全部承担2003年6月3日中信银行与一冶公司签订的《协议书》中约定的中信银行处置美华大厦后需向一冶公司支付工程款人民币7175074.36元及滞纳金的偿还责任的事实，同时还明确约定，买受人不得因拍卖标的第十六层被法院查封或一冶公司对拍卖标的物的任何权利而主张拍卖无效，也不得以前述理由要求返还竞买保证金。上述事实表明，鸿燊公司明知拍卖标的物第十六层经一冶公司申请被司法查封的情况，并同意在第十六层处于司法查封状态下买受标的物，同时自愿放弃以上述理由主张合同无效的权利。故《拍卖成交确认书》是金槌拍卖行与鸿燊公司之间的真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，亦为有效合同。《拍卖成交确认书》签订后，鸿燊公司未按约定支付拍卖价款显属违约，应当按照合同约定承担保证金不予退还的违约责任，故鸿燊公司关于要求中信银行退还1500万保证金、赔偿利息损失并要求金槌拍卖行对上述保证金本息承担连带责任的主张，理据不足，本院不予支持。
摘要1：【要旨】（１）出售已被人民法院查封的财产，买卖合同依法有效；（２）但有可能涉嫌非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。
摘要2：【注解】（１）《民事诉讼法》（２０２１）第１１４条规定：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：．．．．．．（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；．．．．．．”（２）《民事诉讼法》第１１４条第３项规定并未明确处分查封财产合同的效力，标的物已经被查封属于物权变动问题并不影响买卖合同效力。——参考：最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1365号《山东金龙地产有限公司诉山东魅力四射文化娱乐管理有限公司确认合同效力纠纷案》
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终763号
【裁判摘要】
案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。
执行异议之诉中，利益和主张相对的双方首先是案外人和申请执行人，被执行人对案件事实的承认可以作为认定案件事实的证据，但不能据此当然免除案外人的举证证明责任。
摘要2：【解读１】案外人基于与债务人合作开发房地产提起执行异议之诉，鉴于其不足以证明其为审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观，不属于合法建造人，不能取得案涉房屋所有权。
【摘要1】合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。
【摘要2】《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中崇立公司与佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立公司有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人，原判决认定崇立公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属，适用法律不当，本院予以纠正。
【解读２】
（１）执行异议人崇立公司核心待证事实：Ａ．其对争议标的物享有物权；Ｂ．强制执行所需保护的权利不具有有效性。
（２）二审法院认为：《物权法》第３０条规定的适用，其“建造”房屋的事实行为应当严格遵守“合法”前提，且该建造行为已经完成，形成“物”具备物权条件。只有同时符合“合法建造”（必须有合法的建房手续、完成特定审批、取得合法土地权利、符合规划要求）以及建造完成的两个前提，才符合适用《物权法》第３０条的条件。
【解读３】合作建房的出资方以“合法建造”取得物权为由提出执行异议难以获得支持。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申5297号
【提示】不动产买受人办理了物权预告登记后虽有权排除对该不动产的处分，但却不能绝对排除对该不动产的执行。
【裁判要旨】受让人对被查封的不动产提出停止处分的异议，只要符合该不动产已经办理了受让物权预告登记的条件，即可获得人民法院支持；而受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。
【裁判摘要１】苏××针对案涉房屋办理预告登记后，并不享有排除执行的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该条规定确立了专门的买卖房屋或者其他不动产物权预告登记制度，这是一项既重要又特殊的制度，是为避免“一物数卖”特别是商品房预售中的“一房二卖”等违规违法现象，促进市场交易的健康发展，保护经营者与消费者正当、合法的利益。预告登记制度以风险防范为价值取向，旨在保障债权人将来实现物权。预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。预告登记的本质特征是使该取得权被登记的请求权具有物权的效力，即纳入预告登记的请求权，具有对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为的排他效力，以至于将来能发生预告登记的请求权所期待的法律后果。因此，苏××进行预告登记的对象是基于《商品房买卖合同（预售）》而产生的债权，苏××进行预告登记后，其对案涉房屋享有的仅是完成本登记的请求权。苏××进行预告登记后，泰润公司开发建造的案涉房屋所有权在未办理产权过户登记手续前仍归属泰润公司，泰润公司是基于事实行为而取得房屋所有权。
【裁判摘要２】苏××在办理房屋预告登记后享有的权利不能阻却强制执行措施。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）
摘要2：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物之交付的债权优于金钱债权，而本案中抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。另据原审法院查明事实，宏建公司、苏××、泰润公司均确认“现在房子是在泰润公司控制下，没有交房”，即苏××在2016年8月9日人民法院采取查封措施之前并未合法占有该不动产。即使依照苏××再审申请主张是由于宏建公司原因导致其未办理过户登记，但其也不满足该条款第二项之规定，因此，苏××不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。
【裁判摘要３】根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释根据物权法关于预告登记法律效力的规定，对金钱债权执行过程中，不动产物权受让人基于其请求权已经办理预告登记的事实提出案外人异议的，人民法院应当如何审查，确立了具体标准。所谓金钱债权，指以给付一定数额之金钱为目的之债权而言。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权，并未完成本登记，尚未取得不动产所有权。其案外人异议能否被支持，还要视异议的具体内容而定。本条司法解释对预告登记权利人提出的案外人异议区分了两种情况：一是如果受让人请求停止处分不动产，人民法院对停止处分的异议请求应予支持；二是如果受让人请求排除人民法院查封，则应审查其是否符合取得物权的条件，如果符合，则受让人应确定无疑地取得不动产物权，人民法院应当解除查封。处分是为拍卖等变价措施，由于会影响到标的物所有权的变动，所以会妨碍预告登记权利人行使权利。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止人民法院处分该不动产的实体权利。停止处分不动产和排除对不动产的执行，对于预告登
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申350号
【裁判要旨】不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。已办理网签备案的房屋买受人向法院提起的执行异议之诉，要求排除强制执行的，人民法院不予支持。
【裁判摘要】仅以房产已网签登记在其名下为由，未提供证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，不能排除强制执行——本案中，刘××、邓×为支持其诉讼请求而提供的主要证据为（2013）德中商初字第43号民事判决所确认涉案的房产由刘××、邓×自然人购买，并办理网签登记的事实。从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在刘××、邓×名下，刘××、邓×仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中刘××、邓×对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。刘××、邓×向法院提起的执行异议之诉，并未提供相应的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，依法应承担举证不能的法律后果。综上，刘××、邓×以涉案房产已网签登记在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权的再审事由，缺乏事实和法律依据。
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】物权法第十五条确定了物权变动原因与结果区分原则之精神。合同本身属于负担行为，仅产生履行给付之义务，而不直接发生物权变动。合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，无权处分行为并不必然导致合同无效。不动产抵押合同本身属于负担行为，当事人对抵押标的物没有处分权，并不影响抵押合同的有效性。冒名签订合同的行为原则上应适用无权代理的规则。无权代理行为原则上属于待追认行为，但相对人有理由相信行为人有代理权的，构成表见代理，合同有效。
【裁判规则】在相对人重视表意人的名义和真实身份一致性的情况下，冒用他人名义实施法律行为的利益结构和无权代理相近似，而和无权处分不同，应类推适用无权代理的规定。在类推适用《合同法》第49条的规定时，应综合考量名义被冒用人对产生名实相符外观的可归责性、相对人的善意等因素后方能判断法律行为是否对名义被冒用人生效。
【案号】一审：（2013）朝民初字第28005号；二审：（2014）三中民终字第11401号
摘要2：