摘要1：最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复（1986年1月7日，最高人民法院）
【提示】
①该批复仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见：凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖；
②根据《民事诉讼法司法解释》第28条规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖。
【备注】该批复已被《民事诉讼法司法解释》第28条规定修改，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，排除被告户籍地或居住地法院管辖。
【法条链接】最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
摘要2：【备注】已被《最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定》废止（废止理由：已被《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》代替）
- 日期： 07-18 22:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院研究室关于对租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”不适用普通诉讼时效的复函（2000年12月25日 法研[2000]122号）
【摘要】租赁合同债务人因欠付租金而出具的“欠款结算单”只表明未付租金的数额，并未改变其与债权人之间的租赁关系。因此，租赁合同当事人之间就该欠款结算单所发生纠纷的诉讼时效期间适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定。
摘要2：
摘要1：租赁权与抵押权顺位关系存在双重标准，即“抵押不破先租赁原则”和“抵押破后租赁原则”。
摘要2：【注解１】（１）《民法典》第４０５条规定先租后抵，原租赁关系不受抵押权影响；（２）《民法典》未明确规定先抵后租的情形，《民法典》第４０５条规定的反向解释为，如果先抵押后出租，则抵押权实现时抵押权人应可以要求解除租赁关系。
【注解２】《担保法解释》（废止）第６６条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”／“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”——《担保法解释》第６６条未被吸收到《民法典》中，也未保留到《民法典担保制度解释》中，但与《民法典》并不冲突，仍可以指导司法实践（《担保法解释》第６６条针对的应是已经办理抵押权登记的抵押权，对于未办理抵押登记的抵押权则不能适用；对于未办理抵押登记的抵押权，应当适用《担保法制度解释》第５４条第２项关于未经登记动产抵押的出租规定）。
- 日期： 08-17 13:16
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高人民法院关于谢元福、王琪与黄长明房屋典当纠纷一案适用法律政策的复函（１９９２年６月５日）
【摘要】出典人谢元福、王琪１９８２年要求回赎出典房屋，一、二审法院考虑到承典人黄生彦（黄长明之父）住房困难，在解除双方房屋典当关系的同时，判决双方建立房屋租赁关系，照顾了双方当事人的合法权益，这与１９７９年２月２日我院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》规定的精神并不抵触。以后，因黄家长期拖欠房租，将临街房屋改建为商业用房并转租他人，一、二审法院又判决解除双方的房屋租赁关系，亦无不当。而二审法院后来在原承典人黄生彦已经死亡，黄长明有房居住的情况下，再审改判不许谢元福、王琪回赎临街房屋欠妥。因此，我院同意你院审判委员会第一种意见，即：撤销二审法院再审判决，维持原一 、二法院的判决。
摘要2：
摘要1：【标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】｜Ｄ７０４【租赁合同主要内容】｜Ｄ７０５【租赁最长期限】｜Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】｜Ｄ７０７【租赁合同形式】｜Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】｜Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】｜Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】｜Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】｜Ｄ７１２【出租人维修义务】｜Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】｜Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】｜Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】｜Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】｜Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】｜Ｄ７１８【推定出租人同意转租】｜Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】｜Ｄ７２０【租赁物收益归属】｜Ｄ７２１【租金支付期限】｜Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】｜Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】｜Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】｜Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】｜Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】｜Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】｜Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】｜Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】｜Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】｜Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】｜Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】｜Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同有效。——参考案例：（2014）通民初字第10581号；（2016）京03民终3343号
【注解２】租赁合同末位淘汰约定效力｜（１）租赁合同领域扣点租金情况下的“末位淘汰制” 有效；（２）当解释和内部规则缺乏与承租人的合意即合同解除权的行使约定不明应视为合同解除条件未成就，不能据此行使末位淘汰解除权。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第04058号
摘要1：【目录】1.什么是租赁合同？2.什么是租赁合同特征？3.什么是租赁合同成立？4.什么是出租人义务？ 5.什么是承租人权利义务？6.房屋租赁纠纷管辖如何确定？7.什么是房屋承租人优先购买权？８.如何认定租赁合同效力？ 9.房屋租赁合同未到期强行解除出租给善意第三人，原承租人能否请求继续履行合同？10.什么是划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押的主体？
摘要2：标签|Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１８【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第11359号
【注解２】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注解３】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注解４】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申903号
摘要1：根据《民法典》第７３２条规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
摘要2：
摘要1：——资产买卖、租赁关系与企业改制关系的区分认定与责任承担
【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第64号
【提示1】资产买卖、租赁关系与企业改制关系的区分认定及责任承担。
【提示2】老企业出租、出售资产给支付相应对价的新企业，并未降低对外偿债能力的，新企业对老企业债务不承担连带责任。
【裁判要旨】两相和公司与汤沟公司系各自独立成立的企业法人，双方之间基于《出售合同》与《关于〈出售合同〉的补充协议》，形成了资产买卖与不动产租赁的法律关系，不应因为两相和公司收购或者租赁汤沟公司资产而认定双方系企业改制关系，从而要求两相和公司对汤沟公司的债务承担民事责任。两相和公司以代汤沟公司支付职工债权的方式实际支付买卖及租赁对价，并不违法，且已全部实际履行，汤沟公司破产，所遗留的债务与新成立的两相和公司无关。
【裁判意见】各自独立的企业法人之间基于资产买卖与不动产租赁的法律关系，不等于双方系企业改制关系，不适用最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第7条的规定。
摘要2：
摘要1：【提示】出租人不能以双方有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金。
【裁判摘要】根据合同法第四十一条的规定，承租人和出租人没有协商免除出租人退还押金的义务，出租人以双方签署的由其提供的解除房屋租赁关系格式合同中有“双方再无经济关系”的约定为由，拒绝退还押金，承租人提出异议的，出租人不能免除退还押金的义务。
【摘要】在签署终止协议时，出租人明知其按照租赁合同约定收取的押金尚未退还。作为格式合同的提供者，出租人既然认为“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款中包含了不返还押金的意思，此时就有义务提醒承租人注意或在协议中注明：这一条款签署后，押金不再退还，押金收据废止。出租人并未履行这一义务。鉴于终止协议里对押金以及押金收据如何处理只字未提，从“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一格式条款的文字中，不能直接推导出承租人有自愿放弃押金权利的意思表示。因此在租赁合同终止并且应交纳的费用已交纳的前提下，出租人仅以承租人签署了终止协议为由拒不返还押金，于法无据，是侵犯承租人的财产所有权。
摘要2：【解读１】出租人不能以承租人签署了终止协议为由拒不返还押金。
【解读２】债权债务应以证据为主，不能以“双方再无经济关系”为由拒绝。
- 日期： 04-19 17:43
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】拍卖也是物的所有权转移的方式之一种，也应当受“买卖不破租赁”原则的约束，因此，有限公司应当受到租赁关系的约束，继续履行租赁合同。
摘要2：
- 日期： 04-20 15:58
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1999）民终字第73号
【裁判摘要】春光厂与怡通公司为房屋租赁所签订的合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定。怡通公司称春光厂隐瞒出租厂房被划入规划红线的重大事实，没有足够证据，其据此请求认定合同无效的理由不能成立，一审法院认定合同有效是正确的。由于怡通公司未按约支付租金，构成重大违约，合同的履行已无必要，一审法院据此判令解除合同符合法律的规定，一审法院比照租金标准判令怡通公司支付解除合同后的房屋使用费亦无不当。怡通公司称春光厂未按约及时交房并完好移交设备，请求免付该期间的租金并由春光厂支付违约金的主张，因在双方的补充协议中，春光厂免除了怡通公司应支付的搬迁损失费人民币88万元，且怡通公司接收房屋及设备时未提出异议，故其请求本院不予支持。怡通公司称春光厂未按约交付停车泊位，请求追究春光厂违约责任并判令春光厂赔偿怡通公司因停车泊位不足，导致客户流失的损失。因怡通公司虽与春光厂有约定“甲方厂区内22辆轿车的停车泊位归乙方使用”。但双方又于1994年10月27日的《补充协议条款》和1995年8月《关于怡通大厦停车泊位图的说明》对前述约定作了变更。“有关停车泊位的所有事项，双方另行协商，并以另行协商为准”，双方随后为此一直未达成一致意见，故怡通公司请求追究春光厂违约责任，及判令春光厂赔偿损失的主张，本院不予支持。怡通公司请求判令春光厂支付其改建房屋期间的筹建费用，因双方是租赁关系，春光厂的义务主要是按约交房，筹建费的支出，与春光厂无关，故其请求本院不予支持。怡通公司以春光厂抵押大楼违约为由，请求追究春光厂的违约责任的主张，本院予以支持。但因双方约定的违约金过高，应作适当调整，可按怡通公司1996年度实际支付租金人民币123．98万元的2倍，由春光厂支付违约金。
摘要2：
- 日期： 04-28 19:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】停车费用没有明确约定是保管费还是场地租赁费的，应按照车主是否将车辆实际交由停车场控制来区分是保管关系还是场地租赁关系。车辆交付给停车场实际控制的，为保管关系；车辆未交付给停车场实际控制的，为场地租赁关系。
摘要2：
摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书（2008）成民终字第2318号
【提示】房屋回购与流押的区别？
【裁判要旨】房屋回购等特别约定，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。
摘要2：【裁判摘要】罗开明、王明珍与何春霖自愿签订《协议》，约定罗开明、王明珍将涉案房屋卖给何春霖，并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该《协议》具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。罗开明、王明珍此后委托江洪玺与何春霖所签《房屋买卖合同》，也印证了双方自愿买卖涉案房屋的事实。在何春霖依约支付完购房款之后，罗开明、王明珍协助何春霖办理了该房屋的过户登记，何春霖已依法取得该房屋的房屋所有权证书，成为该房屋的合法所有权人。双方所签《协议》中关于罗开明、王明珍有权收回该房屋的时间和条件、签订《协议》后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定，即：何春霖负有在2006年3月14日至同年9月13日期间将涉案房屋交由罗开明、王明珍居住使用，承诺同意罗开明、王明珍在此期间回购该房屋，且在此期间不得自行转让、出卖该房屋的义务；罗开明、王明珍则负有每月向何春霖支付资金占用费1.5万元的义务，应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。根据《协议》约定，罗开明、王明珍在2006年9月13日之前有权回购该房屋，但前提条件是“将所有债务一次性结清”。本案中，罗开明、王明珍并未提供证据证明其已于2006年9月13日之前符合该条件，故其在2006年9月13日之后已无权要求按照《协议》约定回购该房屋。此外，根据罗开明于此后作为承租人与作为出租人的何春霖签订《房屋出租协议》的事实，应当认定罗开明、王明珍认可何春霖系该房屋的所有权人，双方之间另就涉案房屋形成了租赁关系。综合上述分析，应当认定罗开明、王明珍与何春霖之间依据《协议》就涉案房屋形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护，且相关买卖手续均已履行完毕。另外，罗开明、王明珍关于其系以涉案房屋为担保向何春霖借款的主张，与双方实际办理的是产权过户登记而非抵押登记不符。况且，关于何春霖取得该房屋所有权的条件，双方约定的是何春霖支付完购房款，而非罗开明、王明珍未按期归还债务，此不符合我国现行立法所规范的流押的法律特征，故不能以双方约定违反了我国法律关于禁止流押的强制性规定为由而认定《协议》中关于房屋买卖部分无效。
摘要1：——基于实现抵押权的买卖对租赁权与优先购买权的影响
【裁判要旨】基于实现抵押权的买卖，在一定条件下可以击破租赁，即买受人不受原租赁合同约束。这一规则的适用条件是：有效的抵押权；抵押权已登记；抵押权生效先于租赁合同的生效。法院强制执行过程中处理被执行人房产应当保护承租人的优先购买权，但在买受人受到限定时例外。
【裁判意见】抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法院强制执行过程中处理被执行人房产应保护承租人优先购买权，但在买受人受到限定时除外。
【案号】（2003）甬镇执字第203号；（2007）甬执他字第109号
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】承包人或承租人主张优先购买权，以对抗承包或承租标的物上设定的抵押权的，不予支持。
摘要2：
- 日期： 01-02 08:44
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：——租赁后于查封的财产不适用“买卖不破租赁原则”
【裁判要旨】《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，诚如本案中所涉及的房产租赁关系，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。
【案号】一 审：上海市奉贤区人民法院（2012）奉民二（商）初字第1979号；二 审：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民四（商）终字第1796号
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第90号
【裁判摘要】
一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
二、根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
【裁判观点1】预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。
【裁判观点2】根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。二审判决认为在买卖标的物转移之前，所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定所有人有权选择处分财产的方式解除合同，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，系对《物权法》的错误理解与适用，本院对此予以纠正。
【裁判观点】根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款规定，摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性，不得断章取义。因此，仅根据蜀都实业公司提交的这一页纸的内容，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给讯捷公司时就已确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明蜀都实业公司系基于租赁关系而向讯捷公司交付案涉房屋。
摘要2：【裁判要旨】当事人之间虽只签订预约性质合同，但嗣后一方履行主要义务，对方接受的，应认定双方之间成立事实本约关系。【裁判要点】
1．预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。认定当事人之间形成本约还是预约，不能仅依协议约定，而应综合审查相关协议约定内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。
2．无论当事人一方是否有权单方解除合同，因对方在收到解除通知的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故该解除通知也就不产生解除双方合同关系的效力。
3．处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。在买卖标的物转移之前，出卖人不能依据《物权法》第三十九条（所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利）之规定，选择处分财产的方式解除合同。
——《预约与本约的区分与界定——申请再审人成都××通讯连锁有限公司与申请再审人四川××实业有限责任公司、一审第三人四川××控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》，载《民事审判指导与参考》2014年第1辑(总第57辑)
- 日期： 03-23 12:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要旨】房屋买卖合同签订后尚未办理过户登记，买受人请求确认其享有标的物所有权的，不符合《物权法》第33条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。买受人受领交付后，虽未自己直接占有，但其通过设定租赁关系方式应视为已实现对案涉房产的间接占有。
【案例】《买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其为房屋所有权人的，不属于物权确认争议》
摘要2：
摘要1：——银行代开信用证并对外垫付信用证，申请开证人应当及时偿还垫付款项。开证申请人提供物保并办理登记的，开证行有优先受偿权
【案号】最高人民法院民事判决书(2008)民二终字第93号
【提示】担保人在二审期间，以其在抵押物上享有建设工程价款优先受偿权为由，不能主张将案件发回重审，追加其为第三人，而应当另行起诉。
【裁判要旨】施工人怠于主张工程款优先权的，不得对抗抵押权——担保人用于抵押的房产在办理抵押登记手续后，又以民事调解书确认该房产存在工程价款优先受偿权及租赁关系，该施工人及承租人与担保人存有关联关系，且无合理理由怠于主张权利的，应认定该工程价款优先受偿权不能对抗抵押权。
摘要2：
- 日期： 05-27 20:56
- 作者：陈其象律师
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车位
车库
摘要1：——先租先得模式下业主对小区特定车位使用权的法律基础
【裁判要旨】先租先得是小区共有车位分配使用的一种常见模式。在这一模式下，租赁使用车位在先的业主取得对车位的优先承租权，可以持续地向物业公司要求续租车位，直至其抛弃权利或丧失业主资格。在先业主可以经物业公司同意而在中断租赁车位后仍保留其将来的优先承租权，以利于车位的充分利用。但保留的优先承租权不能对抗善意第三人的既有承租权，如果善意的在后业主已经与物业公司建立了租赁关系，那么在租期内其对车位的使用权仍应予以保护。
【案号】（2011）虹民三（民）初字第472号
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】职工与单位之间因分配住房而形成房屋租赁关系后，单位负有租赁物瑕疵担保的义务，因租赁物瑕疵导致职工损失的，其应承担赔偿责任。
摘要2：
- 日期： 04-22 17:00
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（1999）民终字第166号
【裁判摘要】“吉兴火炬大厦”的主体工程及“明日上海广场”的装修工程在竣工后，申请消防验收未获通过，即擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防条例》的强制性规定，故双方的租赁关系亦应认定为无效。
【备注】最高人民法院（2001）民一监字第128号驳回再审申请通知书驳回再审申请。
摘要2：
- 日期： 08-10 11:38
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院执行裁定书（2020）闽执复36号
【裁判摘要】涉案房产抵押登记时间为2012年5月17日，而复议人郑某某与被执行人张某某、郭某签订《房屋租赁协议》时间为2014年8月1日，抵押登记时间在房屋租赁之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，故复议申请人郑某某主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权。宁德中院以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑某某、陈某某对涉案房产房屋租赁不予认可，将依法进行不带租拍卖，系根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，依法对涉案房产上的租赁关系行使涤除权。复议申请人郑华华主张15年租赁期限未到期，请求在执行过程中对涉案房产进行带租约拍卖、变卖的理由不能成立，宁德中院的异议裁定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
摘要2：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异4号
【摘要】本院以（2019）闽09执恢54号通知书通知郑某某、陈某某进行不带租拍卖。郑某某不服提出执行异议。．．．．．．在异议人郑某某与被执行人张某某、郭某签订《房屋租赁协议》之前，涉案不动产已经登记抵押给中国工商银行股份有限公司福安东凤支行（权利承受人为明策伟华有限公司）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权"，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力"之规定，因异议人郑某某主张的租赁关系不得对抗已在先登记的抵押权，故再对其提供的《房屋租赁协议》是否真实合法有效等进行专门审查已无必要。异议人郑某某异议理由不足，其请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人郑某某的异议请求。
- 日期： 08-30 19:24
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】广东省高级人民法院民事裁定书（2020）粤民终2952号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，如果房屋租赁关系终止，承租人占有租赁房屋的合法依据则不存在，故承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋；次承租人在房屋租赁关系终止时，也即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，否则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有；出租人与承租人之间的租赁合同履行期限届满的，出租人作为所有权人，可以直接基于《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定向次承租人主张返还租赁物。同理，对次次承租人在房屋租赁关系终止时返还租赁房屋的要求，与对承租人的义务要求是一致的。本案中，在出租人荔湾区住建局与承租人演出电影西门口公司因租赁期届满而解除第一手租赁合同关系、演出电影公司和次承租人蔡武对此均无异议并书面通知域海网络中心限期将占用场地腾空交还给演出电影公司或荔湾区住建局的情况下，作为次次承租人的域海网络中心就案涉租赁房屋所设立的租赁合同已没有继续履行的合法依据，而且域海网络中心起诉亦不能提交证明9215号案的处理结果部分或者全部内容错误的事实依据和法律依据。．．．．．．即便域海网络中心因返还租赁物、丧失占有而产生相关损失，根据合同的相对性，其也应当是基于转租合同法律关系向合同相对方主张相应的赔偿责任，并非9215号案应当审理的法律关系范畴。
摘要2：【解读】（１）房屋租赁关系终止，承租人占有租赁房屋的合法依据则不存在，承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋；（２）次承租人在房屋租赁关系终止时，也即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，否则形成对出租人所有的租赁房屋的无权占有；（３）出租人与承租人之间的租赁合同履行期限届满的，出租人作为所有权人可以直接基于《物权法》第３４条的规定向次承租人主张返还租赁物；（４）对次次承租人在房屋租赁关系终止时返还租赁房屋的要求，与对承租人的义务要求是一致的；（５）根据合同的相对性，次承租人因返还租赁物、丧失占有而产生相关损失应当是基于转租合同法律关系向合同相对方主张相应的赔偿责任。
摘要1：解读：（１）根据《民法典》第４０５条规定，抵押不破租赁原则必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有之要件；（２）相反，租赁合同签订时间在抵押权设立之后或者租赁合同签订在抵押权设立之前但租赁物转移占有在抵押权设立之后均不能对抗抵押权。
解析：（１）同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物；（２）同一标的物上租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。
摘要2：【注解１】（１）原《担保法解释》第６５条、第６６条和《物权法》第１９０条均未明确抵押财产出租和转移占有关系；（２）《民法典》第４０５条规定：＂抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”明确抵押不破租赁必须具备抵押权设立前抵押财产已经出租＋并转移占有；否则租赁不破抵押权。
【注解２】转移占有租赁物在抵押权设立之后的租赁关系，即使租赁合同签订时间在前也不能对抗抵押权。
- 日期： 09-07 23:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省高级人民法院民事判决书(2021)闽民终702号
【裁判摘要１】一审法院认为：根据《典当管理办法》第三条的规定,典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或将其房地产作为当物抵押给典当行,交付一定比例费用,取得当金,并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本案中,亿嵘铜业公司并非从事典当活动的企业法人，其与朱××签订的《房屋典当合同》虽违反了《典当管理办法》的相关规定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，《典当管理办法》非法律、行政法规，仅是管理性规范，不能作为判断合同无效的依据,故本案《房屋典当合同》有效。案涉合同约定朱××支付约定房屋典价款，取得了该房屋的居住使用权和收益权，合同期内，房屋不计算租金、朱××支付的典款不计算利息，亿嵘铜业公司须对房屋质量负责；朱××有权对承典房屋进行转租或转典；合同期满，亿嵘铜业公司有权收回房屋、朱××有权收回典款。该合同名义上为典当，实际上是以息代租的房屋租赁合同。故对朱××关于双方依《房屋典当合同》成立房屋租赁关系的主张，予以支持。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。涉案房屋现已由朱××装修入住、使用且该协议尚在二十年期限内，双方均应严格依约履行合同义务。朱××与亿嵘铜业公司的租赁关系发生于2015年工行长汀支行就涉案房屋设定抵押权之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”之规定，
摘要2：（续）本案中涉案房屋的租赁关系不受该抵押权的影响,法院有权对涉案房屋带租进行拍卖。故(2019)闽08执异50号执行裁定驳回朱××关于解除对涉案房屋查封强制执行措施的异议请求并无不当,朱××要求不得拍卖涉案房屋的诉讼请求无事实、法律依据,不予支持。
【裁判摘要２】二审法院认为：一审认定朱××与亿嵘铜业公司之间为租赁关系并无不当。现朱××已提供证据证明其在人民法院查封之前已签订《房屋典当合同》，并已实际支付了房屋典价款以及实际占有使用案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。一审认定朱××在最长租赁期二十年内可以继续占有和使用该财产，并无不当。另外，案涉房屋虽属于工业用房，但朱××与亿嵘铜业公司之间并非商品房买卖关系，不影响双方之间的租赁关系的成立。
【解读１】诉讼请求：1.判决不得对坐落于长汀县XX镇XX村的宿舍楼(汀建房权证城字第2××7号)X房和第一层X号店执行拍卖；2.确认朱××与第三人亿嵘铜业公司签订的《房屋典当合同》合法、有效；3.诉讼费用由被告承担。
【解读２】一审判决:一、朱××与福建省亿嵘铜业有限公司订立的二份《房屋典当合同》分别在2011年2月11日－2031年2月10日、2012年7月31日－2032年7月30日期限内合法有效；二、驳回朱××的其他诉讼请求。二审判决驳回上诉，维持原判。
【注解】典房典权人能否排除强制执行？——典房合同名义上为典当，实际上是以息代租的房屋租赁合同，典房人可以根据《执行异议和复议规定》第３１条规定排除强制执行。
- 日期： 10-25 14:56
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】福建省宁德市中级人民法院执行裁定书(2020)闽09执异125号
【裁判摘要】承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，法院裁定中止对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施，属于案外人执行异议和执行异议之诉——案外人旌展公司作为承租人仅享有阻止租赁物交付的请求权，且该请求权的享有必须是租赁合同签订于查封之前或抵押权设立之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签认合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持"的规定，对案外人旌展公司提出中止腾房、停水、停电强制措施及带租拍卖的异议请求主要审查以下三个要件，一是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂是否签订合法有效的书面租赁合同，并按约支付租金；二是案外人旌展公司是否合法占有并使用涉案不动产；三是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂之间的租赁关系是否成立于人民法院查封之前。本案案外人旌展公司提供的证据可以证实其在人民法院查封之前与佳宇电机厂签订书面租赁合同，并按合同约定履行交纳租金的义务，且实际占有使用涉案不动产，其对涉案不动产的租赁权符合上述要件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，本案涉案不动产虽系申请执行人的抵押财产，但该抵押权设立在本案租赁关系成立之后，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押财产的受让人继续有效。因此，鉴于本案案外人旌展公司对涉案不动产的租赁权设立在抵押权和法院查封之前，可以排除本院强制交付与停水、停电等强制执行措施，其异议主张可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：案外人请求带租拍卖的异议成立，中止本院对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施。
摘要2：【解读】案外人请求中止要求案外人腾房、停水、停电等强制措施，并在（2017）闽09执212号公告中披露涉案房产已经存在租赁关系的事实，在拍卖、变卖后阻止向买受人移交涉案房产。
- 日期： 02-07 10:06
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要】次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，解除行为才对次承租人有拘束力——上述解除租赁关系行为发生于2012年3月1日，随即在出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间发生法律效力，但该解除租赁关系的行为对于次承租人百佳公司是否生效取决于出租人李×与承租人华忆丽晶公司是否将该解除的事实通知到百佳公司及百佳公司是否行使抗辩的问题。出租人李×与承租人华忆丽晶公司之间解除租赁关系虽然发生于2012年3月1日，但李×于2014年4月23日才向百佳公司送达《联合通知》，告知百佳公司其已与华忆丽晶公司解除《租赁合同书》，要求百佳公司搬离案涉房产并支付占用费等。根据合同相对性原则，李×并非《房屋租赁合同》的相对方，李×作为案涉房产的业主单方向次承租人百佳公司发出函件要求百佳公司搬离案涉场地并不产生解除百佳公司及华忆丽晶公司之间《房屋租赁合同》的效力，亦不足以影响百佳公司根据该合同对案涉场地享有的占有使用权，且百佳公司在收到《联合通知》后也向李×发出《关于的询证函》求证该《联合通知》的真实性和关联性，故在百佳公司未收到《房屋租赁合同》的相对方华忆丽晶公司要求解除《房屋租赁合同》、搬离案涉场地的通知前，百佳公司仍系有权使用案涉房产。2014年11月28日华忆丽晶公司向百佳公司发出《关于限期腾空商铺并移交商铺的敦促函》，确认华忆丽晶公司与李×的租赁关系已于2012年3月1日解除，华忆丽晶公司无权将案涉场地提供给百佳公司使用并要求百佳公司在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地后，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。上述华忆丽晶公司的通知行为应对百佳公司产生如下的法律效力，一是应当认定百佳公司于2014年11月28日知道李×与华忆丽晶公司解除租赁关系的事实，二是百佳公司收到该通知后依法享有相应的抗辩权，如百佳公司不依法行使抗辩权则该解除行为对百佳公司有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致次承租人租赁合同的解除，只有在次承租人不依法行使抗辩权时，
摘要2：（续）解除行为才对次承租人有拘束力。由于百佳公司在出租人李×及承租人华忆丽晶公司通知因欠租而导致解除合同的情况下，并未在合理期限内行使抗辩权，代替承租人华忆丽晶公司偿付尚欠的租金，因此该解除租赁关系的行为对百佳公司具有约束力。华忆丽晶公司与李×的租赁关系虽于2012年3月1日解除，李×、华忆丽晶公司于之后一年多的时间才向百佳公司发出解除通知，要求百佳公司收到通知后一个月内腾空交还案涉场地，该延迟通知的行为未限制百佳公司的权利且没有损害百佳公司的利益，因此，该通知行为并无不当，二审判决认定该通知行为实际上剥夺了百佳公司提出异议、行使抗辩权的合法权利，解除行为对百佳公司没有约束力的认定属于适用法律错误，本院予以纠正。在承租人华忆丽晶公司的租赁权因租赁合同解除而消灭，及次承租人百佳公司不行使抗辩权对抗解除权的情况下，次承租人百佳公司不得主张继续履行租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，百佳公司应当按照通知要求在2014年12月15日前腾空、交还案涉场地，如百佳公司未按期搬离，则应自2014年12月16日起向李×支付案涉场地的占有使用费。
- 日期： 02-25 10:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判摘要１】网络司法拍卖程序执行法院对拍卖程序已进行充分公告的情况下，即使存在恶意串通情形，也不能认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出案涉拍卖程序损害了当事人利益的结论——从另一方面来说，司法拍卖程序的核心价值在于通过公开竞价，最大限度实现拍卖标的物的客观、真实价值。司法拍卖程序中可能存在的恶意串通竞买情形一般是在没有依法对拍卖活动进行公告、不当限制其他竞买人参与竞买的情况下，有限参与的竞买人相互串通压低竞买价格，损害被执行人及其他潜在竞买人的利益。本案中，执行法院在拍卖前通过网络、纸质媒体发布了拍卖公告，“公开竞价”实际上从潜在竞买人知悉拍卖信息、决定是否报名参与竞拍阶段就已经开始。而在网络司法拍卖模式下，意向竞买人均可通过互联网报名、出价，即使案涉两竞买人在拍卖中相互串通，但在互联网竞价模式中，其相互串通行为从根本上并无法限制其他广大的潜在竞买人自由报名、出价及竞价。基于此，本院的相关判例认为，司法拍卖中只要对拍卖程序进行了充分公告，即使在只有一人参与竞买的极端情况下，亦应认可拍卖效力。2016年本院发布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十一条再度明确，“网络司法拍卖不限制竞买人数量，即使一人参与竞买，出价不低于起拍价的，拍卖成交”。综上，申诉人关于因竞买人恶意串通、案涉拍卖程序应予撤销的主张，一方面，其未提供任何证据加以证明，应依法承担举证不利的法律后果。另一方面，即使案涉网络司法拍卖中两竞买人的竞买资金确由一人支付，存在相互串通情形，在执行法院对拍卖程序已进行充分公告的情况下，也不能据此认定其串通行为必然限制了其他潜在竞买人通过互联网参与竞买，亦不能直接得出案涉拍卖程序损害了申诉人利益的结论。故该项申诉理由不能成立，本院不予支持。
【裁判摘要２】（１）抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人享有对租赁物的优先购买权；（２）执行程序中房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖不予支持——关于三申诉人主张因其优先购买权受到侵害，案涉拍卖程序应予撤销的问题。《合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十二条规定，“出租人与抵押权人协议折价、
摘要2：（续）变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”。根据上述规定，优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合《合同法》设立优先购买权的立法本意。．．．．．．．因此，执行法院拍卖案涉抵押房地产时应对抵押权设立之后形成的租赁关系予以涤除，即三申诉人不再享有租赁权及优先购买权。如前所述，江苏高院以设立在后的租赁权不能对抗设立在先的抵押权为由，认为抵押权设立之后形成的租赁关系中的承租人在拍卖抵押物时当然不享有对租赁物的优先购买权，属对法律理解有误。那么，通过对租赁协议进行形式审查，在不否定三申诉人享有租赁权及优先购买权的情况下，常州中院未将拍卖事宜通知房屋承租人可否成为撤销司法拍卖的事由？一般法理认为，优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。《城镇房屋租赁纠纷案件司法解释》第二十一条即规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该规定精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。因此，在本案中，即使赵××、严××、柯×确实享有案涉部分房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。