- 日期： 07-24 19:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：一、商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。三、商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同。四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。五、房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需要优先支付为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿。八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房？城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗？九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解？十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务，而部分地方法院却认为属于行政行为，此种观点与最高法院观点明显相悖。 十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”，发生纠纷如何处理？ 十二、商品房按揭合同的效力认定。十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户？十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题;十七、法院能否判决认购书按原价继续履行
摘要2：
摘要1：“楼盘广告”的性质如何认定？商品房销售广告和宣传资料性质如何认定？
商品房销售广告和宣传资料俗称“楼盘广告”，是房地产开发商或其代理人制作的，向不特定的的人宣传和发送的有关预售商品房的图片和文字说明。
摘要2：
摘要1：什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？
“炒房花”是指商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为，实际上是预售商品房转让行为。
摘要2：【注解】买受人与开发商订立房屋买卖合同后，在尚未依据《城市房地产管理法》等相关规定办理房屋产权登记时，又将该房屋转卖给第三人，基于合同相对性原则，防止国家税收流失、合理平衡债权人利益，该第三人不能直接请求开发商协助办理权属证书。
——参考：《民事审判实务问答》０６６．买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协协助办理权属证书
- 日期： 07-24 23:20
- 作者：陈其象律师
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摘要1：购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办？
所谓房屋“烂尾”，是指由于开发商的原因，致使正在建设的楼盘停工或无法继续建设，给购房者带来沉重损失的情况。
摘要2：
摘要1：【序言】随着房价上涨，房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”！许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生，最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而，商品房买卖绝对不是简单的事情，其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈，最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同？2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？3.什么是商品房包销合同？4.“楼盘广告”的性质如何认定？商品房销售广告和宣传资料性质如何认定？ 5.什么是商品房现售合同？出售商品房现房应当具备那些条件？ 6.商品房预售合同有那些特点？商品房预售有哪些条件？ 7.什么是商品房预售登记？8.商品房预售后，开发商变更规划设计有哪些规定？ 9.什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办？11.什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？12.什么是“按揭”？13.什么是“楼花抵押”？14.什么是商品房“五证”、“两书”？15.房地产权属证书包括那些证书？购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？16.什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积？ 18.如何计算房屋使用率？19.商品房面积误差如何处理？ 生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？20.什么是商品房税费？购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？21.屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主，其约定是否有效？22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议？23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？25.房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？26.开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？27什么是开发商迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？28.购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
摘要2：【目录（续）】29.什么是商品房买卖合同法定解除权？购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任？ 30.购房者退房情形有哪些？ 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定？ 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算？ 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使？34.一房二卖合同，谁是所有人？35.签订买卖合同做为民间借贷担保，如何认定法律关系？附录1：商品房买卖合同（包括预售合同）交房和办证的诉讼时效；附录2：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还房屋使用费标准；附录3：商品房购房款是否具有优先受偿
摘要1：未来财产（房地产项目、预售房屋、在建工程）抵押是指以未来财产（抵押当时不存在、抵押设立后才存在的财产）作为抵押物设立的抵押担保。
摘要2：
摘要1：商品房按揭贷款是“名为按揭、实为不动产抵押”贷款。
摘要2：无
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第138号终审民事判决书
【裁判要旨】银行与预售商品房的买受人、开发商签订《借款担保合同》，当买受人与开发商签订的《预售商品房买卖合同》被另案认定无效且贷款合同关系被一并解除的情况下，银行以预告登记为依据要求行使抵押权，因《物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，预告登记并不等同于物权登记，在抵押权登记完成前，对银行要求行使房屋抵押权的诉请应不予支持，但银行可要求相关当事人按合同约定承担相应责任。
摘要2：
- 日期： 02-07 10:28
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任——李某与房地产公司商品房预售合同纠纷上诉
【裁判主旨】房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。
【最高人民法院民一庭意见】虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。
【案例】《房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应赔偿责任》
摘要2：
- 日期： 04-18 15:11
- 作者：陈其象律师
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二手房买卖
摘要1：【案号】四川省成都市中级人民法院民事判决书（2008）成民终字第732号
【裁判摘要】《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（六）项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。本案讼争房虽未登记领取权属证书，但魏绍恩安置房的权属及位置是明确的，在将来是可以取得产权的。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同，拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，也是虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，故拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。
摘要2：
- 日期： 04-19 16:58
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院民事判决书(2010)沪二中民二(民)终字第1797号
【裁判观点】当事人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。一方当事人辩称其宣告合同无效并停付租金的理由是因系争房屋无产权证，致使其无法办理营业执照，但根据现有工商部门的企业注册规范，申请注册的企业，经营地房屋为预售商品房的，并不必然影响办理营业执照，且双方合同中明确该房屋为预售商品房，该当事人在签订合同时也明知该情况，故对于其抗辩理由，不予支持。
摘要2：
摘要1：在建房屋抵押合同的效力认定
【案号】最高人民法院(2008)民一终字第70号民事判决书
【提示1】当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。
【摘要】《城市房地产抵押管理办法》关于当事人办理在建工程抵押应当提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》以及《建设工程规划许可证》等文件，是登记机关对当事人申请抵押登记进行的行政性审核，不是认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备，不影响抵押合同的效力。当事人签订的《抵押合同》约定，以在建工程的房屋所有权作为借款抵押物，并办理了抵押登记取《他项权利证书》。该《抵押合同》为抵押人与抵押权人平等协商的结果，系双方当事人真实的一致意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定。依据《担保法解释》第47条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”以及第133条第3款“抵押合同自签订之日起生效”的规定，《抵押合同》合法有效。
【提示2】当事人购买房屋未尽足够注意义务，主张其不清楚房屋已设定抵押的事实，不适用善意取得。
【裁判意见】
①在处理“先抵后售”纠纷案件中，对于认定买受人是否为善意取得，应分别不同情况处理：
A.出卖人在预售商品房时向买受人告知已设定土地使用权抵押的事实，买受人仍愿意购买的，表明买受人自愿承担将来抵押权人实现抵押权其不能取得房屋所有权的后果，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持；
B.出卖人在预售房屋时已通知抵押权人并告知买受人在建工程已抵押的事实，买受人自愿购买的，买受人以抵押事实的存在主张撤销预售合同的请求不予支持。
②不论是土地使用权抵押，还是依法获准在建工程抵押引起的纠纷，出卖人对告知买受人已设定抵押的事实均负举证责任。
【裁判要旨】抵押权人不因超过登记记载的担保期间而丧失权利——当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
摘要2：
- 日期： 08-29 13:36
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理
【裁判要点】在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。
【裁判要旨】预售商品房一经法院预查封，作为房屋权利人的被执行人即丧失对其进行实体处分的权利。在预查封后，被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产的，该仲裁裁决不能产生对抗法院对该房产进行预查封的效力。
【案件索引】江苏省高级人民法院（2010）苏执监字第135号（2010年12月15日）；江苏省高级人民法院（2011）苏执监字第009号（2011年6月7日）
摘要2：
- 日期： 08-29 14:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——被执行人与案外人利用仲裁裁决规避对预查封房产执行的审查处理
【案号】（2010）苏执监字第135号
【要点提示】预售商品房未进行房屋所有权登记，人民法院可以预查封。预查封的效力等同于查封，涉案房产一经预查封，原房屋权利人（被执行人）即丧失对其进行实体性处分的权利。在预查封后，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。
摘要2：无
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
【提示】金融机构在还旧借新业务中，需重新签订抵押合同并登记，未经登记的抵押权不成立。
【裁判要旨】
①在还旧借新的情况下，原债权债务关系的消灭，进而导致抵押权的消灭；
②设立最高额抵押权，应当办理抵押物登记，最高额抵押权自登记之日起生效，未办理抵押登记，该嘴个抵押权未成立。
【裁判摘要】
一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【裁判要旨】抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果——仅办理预告登记未办理正式登记不能行使抵押权。
【裁判意见】
①根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”之规定，原审法院在本案中是否行使释明权并非撤销原审判决发回重审的法定事由，故上诉人主张原审法院未行使释明权，应予发回重审的主张不能成立，其可另行主张权利。
②他项权利证书只是一种行政登记，在民事法律关系上，仅仅有他项权利证不能成为抵押权存在的依据，仍然要依据事实和法律进行判断。而且，根据以上分析，这种表面上的抵押登记所确立的抵押权已经消灭。
③虽然各方当事人均认可承担抵押担保责任，但是依据民事诉讼证据规定，当事人只能对事实进行自认，不能对法律行为的效力和法律责任进行自认，因此，不能根据当事人的自认判断民事行为的效力和民事责任的有无。
摘要2：【解读】抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权。
【注解】该案终审判决认为：（１）抵押预告登记不能直接产生抵押权，债权人不能据此请求行使抵押权，而只能等办理完抵押登记才能行使抵押权；（２）抵押预告登记能够产生将来设立抵押权的请求，且该请求权具有排他性保全效力，能够排他性对抗他人针对标的物的处分。
摘要1：1.仅办理预告登记未办理正式登记，不能行使抵押权——办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的，预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权。
2.先设定抵押权后订立主债权合同，不导致抵押无效——当事人明确约定先设定抵押权后订立主债权合同的，并不违反现行法律的禁止性规定，合同并不因先从后主无效。
3.公司借款不因其法人名称、性质及股东变更而免责——公司在股权全部转让后更名并办理抵押借款，嗣后不应因该公司股权转让及更名无效而否定抵押借款合同的效力。
4.法定代表人不应对企业法人债务承担民事赔偿责任——债务人向银行贷款，与债务人系同一法定代表人的公司提供抵押担保，不应将法定代表人作为承担民事责任主体。
5.公司债券受托管理人可以代为办理抵押权登记手续——在法律及当事人无禁止规定或约定情形下，应认定债券受托管理人可代理全体公司债券持有人申办土地抵押登记。
6.第三人向债权人出具抵押担保书，可成立抵押合同——《担保法》司法解释第22条关于第三人单方出具书面形式的担保可成立保证合同的规定，同样适用于抵押合同。
7.公司财务负责人在担保文件上签字，视为法人行为——公司财务负责人在相关担保合同及担保财产清单上签字，应视为其代表公司实施民事法律行为，应认定担保有效。
8.抵押人在空白抵押合同上盖章，视为担保意思表示——抵押人出具抵押清单及盖章的空白合同并交付抵押物权利凭证，嗣后又以抵押违背其真实意思表示的，不予支持。
9.法律文书生效，并不当然产生物权变动的法律效果——生效法律文书关于抵押人与第三人已设定抵押的房产权属确认，不能对抗已依物权公示办理抵押登记的抵押权人。
10.担保人受借款人欺诈的抗辩权，不能对抗抵押权人——担保人无法证明主合同当事人双方恶意串通骗取其担保的，其因债务人违约而享有的抗辩权不能用来对抗债权人。
摘要2：
- 日期： 01-08 19:09
- 作者：陈其象律师
- 标签：
商品房典型案例
摘要1：【提示】在购房者办理产权登记之前的预售商品房所有权属于开发商所有，法院可以该预售商品房作为开发商债务的执行标的。
摘要2：
摘要1：【要旨】预售商品房抵押贷款中，房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，而是待房屋建成交付购房人后就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至购房人名下，则抵押权设立登记无法完成，其不能对该预售商品房行使抵押权。
【案例】《中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案》
摘要2：
摘要1：【要旨】开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，并以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，这是以商品房买卖为名，行开发商融资之实，损害了银行的利益，危及银行贷款安全，该商品房买卖合同英认定无效。对此，开发商与该自然人具有明显过错，在商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
【案例】中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案
摘要2：
摘要1：【要旨】抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款应为合法有效。
【案例】最高人民法院判决《预售期房设定〈抵押合同〉效力的认定》
摘要2：
摘要1：【要旨】预售商品房抵押贷款虽办理抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【案例】上海二中院2012年10月26日判决《中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案》
摘要2：
摘要1：【裁判要旨】期房抵押借款合同效力不因预售合同终止受影响——债务人以预售房地产抵押并办理登记，预售人向债权人出具产权证明，抵押借款合同效力不因嗣后债务人与预售人私下终止房屋预售合同而受影响。
【调解书、判决书字号】一审调解书：上海市第一中级人民法院（1998）沪一中经初字第138号；一审再审判决书：上海市第一中级人民法院（1999）沪一中经再初字第4号；二审判决书：上海市高级人民法院（2000）沪高经终字第572号
摘要2：
摘要1：抵押权等他项权利的成功设定与是否消灭的认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民二终字第61号
【裁判要旨】在建工程抵押权的生效条件是当事人办理抵押登记，办理他项权利证书不是抵押权生效的必要条件。以在建工程进行抵押，抵押人取得房地产权属证书后未办理他项权利证书，抵押权仍然能够生效。
【裁判意见】已登记但未领取他项权凭证不影响抵押权效力——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为，设定了他项权利，产生公示的效果，具有公信力。抵押权人在特定历史条件下因当时房地产部门通常惯例未获得他项权利登记凭证，或嗣后当事人领取房地产权属证书未办理重新登记的，均不导致原登记行为无效。
【裁判规则1】在建工程抵押登记后竣工领证未重新办理抵押登记，抵押仍然有效——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续；具有对第三人的效力。登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记后，抵押人以当事人领取房地产权属证书后未办理重新登记主张抵押不成立的，不予支持。
【裁判规则2】已办理抵押登记的在建工程项目竣工后，未重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权无效——登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行了抵押登记，设定了他项权利，即产生公示的效果，具有公信力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》第四十七条的规定，人民法院应当认定抵押有效。在建工程项目竣工后，抵押人和抵押权人虽未按照《城市房地产抵押管理办法》的相关规定重新办理房产抵押登记，但《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章，法律位阶低于《担保法》及相关司法解释，《担保法》及相关司法解释应当优先适用，而根据《担保法》第三十六条第二款的规定，以出让方式取得的国有土地使用权作抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押，故在土地使用权抵押并未解除，且抵押物未灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。因此，在建工程项目竣工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定重新办理房产抵押登记的，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。抵押人以在建工程项目竣工后未重新办理
摘要2：【法条链接】《城市房地产抵押管理办法》
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
【解读1】在建工程抵押权在工程竣工后仍继续存续——抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房地产抵押登记并不必然导致在建工程抵押权消灭，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。
【解读2】在建工程在法律上本身即构成独立的物，在建工程抵押本身就是物权抵押；抵押权在抵押登记机关的登记文件（登记簿）中记载应认为登记管理机关对抵押登记已经完成且具有公信力；不动产登记簿（而非权利证书）的记载才是信赖不动产权利是否存在的依据。
- 日期： 05-14 12:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：1.预售商品房抵押虽已办理预告登记，但建成后的房屋产权未登记至借款人名下的，银行不能行使抵押权。
2.负责办理房产抵押登记的行政主管部门，违法办理抵押登记造成抵押权人财产损失的，应根据《国家赔偿法》的有关规定，承担相应的赔偿责任。
3.不动产抵押合同生效后，因抵押人的过错未能办理抵押登记的，抵押人应当赔偿债权人因此受到的损失。
4.预售商品房抵押预告登记转为正式抵押登记，应由抵押预告登记的权利人向登记部门申请。
5.银行仅办理了预售商品房抵押预告登记的，不享有优先受偿权。
6.抵押人不履行抵押登记义务，致使抵押权落空，当事人对违约责任有约定的从约定，没有约定的，应判决抵押人承担赔偿责任。
7.抵押权人未取得他项权利证书，不会必然导致其不享有抵押权。
8.在法律规定不明确或多个行政管理部门均有权对房地产办理抵押登记的情形下，当事人向其中一个部门办理抵押权登记的，应认定抵押合法有效。
9.抵押登记的目的在于起到公示作用，故不宜以抵押未到指定部门登记为由否定抵押效力。
摘要2：
- 日期： 08-12 20:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：[摘要] 近年来随着商品房价格持续上涨，预售商品房的转让显得异常活跃，预售商品房是否可以转让，目前我国在此方面规定很模糊。本文从法律依据和法理两个方面分析了预售商品房再转让的合理性。同时，为了保护交易当事人的利益，维护房地产市场的健康运行，笔者认为应对其作出一定限制，并提出了立法建议。
摘要2：
- 日期： 08-12 20:31
- 作者：陈其象律师
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摘要1：商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
摘要2：
- 日期： 08-12 20:34
- 作者：陈其象律师
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摘要1：预售商品房转让条件有哪些要求
摘要2：
摘要1：【要旨】（1）抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果，仅办理预告登记未办理正式登记不能依据抵押预告登记行使抵押权。（2）因预售商品房处于停工状态无法办理产权证导致预告登记权人办理正式抵押权登记条件无法成就时，应当赋予预告登记权利人对预抵押登记财产享有优先受偿权。（3）抵押预告登记权人无过错且具备抵押权登记的，法院可以判令购房人限期协助办理抵押登记手续并赋予债权人优先受偿权。（4）因此，目前司法实践中并未一律排除抵押预告登记权人的优先受偿效力。
【注解１】（１）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第３０条之规定，在符合物权登记条件时预告抵押登记权利人有权要求登记机关将预告抵押登记转为本抵押登记，条件成就时预告抵押权人可以基于进一步的本抵押登记享有抵押优先权，预告登记抵押权利人有权基于预告抵押登记享有对抗执行的权利；（２）无过错的预告登记权利人基于其预抵押登记享有的物权请求权而主张房产拍卖款先于首封申请人受偿具有合理性，对其合理的物权请求权的转化利益应予保护。
【注解２】执行法院将抵押预告登记的房地产作为被执行人的财产进行拍卖，应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的情形，抵押预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
【注解３】部分判例认为抵押预告登记权利人不享有抵押权——《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第３０条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释所规定的可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对执行标的办理了预告登记的买受人，而非抵押权预告登记的权利人。
【注解４】（总结）（1）抵押权预告登记权利人不享有阻止执行的权利，也不享有抵押优权先受偿权；（2）抵押权预告登记之后被法院查封不影响抵押权登记办理，抵押权预告登记权利人在办理正式登记后依法享有抵押权优先受偿；（３）抵押权预告登记之后被法院查封并拍卖导致抵押权预告登记无法办理正式登记的，应当认定无过错的抵押权预告登记权利人对拍卖款享有优先受偿权。
摘要2：【注释１】根据《民法典担保制度解释》第５２条规定，抵押权预告登记是否具有抵押权优先受偿效力取决于预告登记是否具备抵押权登记条款：
（１）预告登记不具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人无权行使抵押权——当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；
（２）预告登记具备办理抵押权登记条件的，预告登记权利人有权行使抵押权——经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
【注释２】抵押预告登记三个方面效力——（１）顺位效力（抵押权设立的时间为预告登记之日，而非办理抵押本登记之日或者实际办理抵押本登记之日）——当事人办理抵押预告登记的目的并非是限制抵押人对抵押物的处分，而是为了获得一个顺位；（２）保全效力（抵押预告登记具有保全效力，虽不能排除强制执行但可以主张标的物优先受偿）；（３）抵押人破产时的优先受偿。
- 日期： 02-25 18:44
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——后让与担保权人不能直接以物抵债
【裁判要旨】以预售商品房形式体现的借款担保关系其本质为后让与担保，这种新型担保方式与物权法定原则并不冲突，其效力不应被一概否定，而应结合物权内容是否违反法律法规的强制性规定、物权变动是否依法进行了公示等综合判定。后让与担保在实行过程中，需对担保物价值进行清算，担保权人并不能直接取得担保物所有权以抵偿债务。
【案号】（2011）甬仑民初字第582号；（2013）浙甬商终字第447号
摘要2：
- 日期： 04-12 20:55
- 作者：陈其象律师
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预查封
摘要1：【案号】浙江省高级人民法院民事裁定书（2015）浙民申字第2364号
【裁判摘要1】预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条”下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封。严格来说，在预售商品房合同关系中，作为买受人的被执行人对预售商品房仅拥有过户请求权，本身不足以改变执行标的物的权利归属，执行标的物不是被执行人的责任财产。但在正常情况下，作为买受人的被执行人在预售商品房符合过户登记条件的情况下，得以请求开发商办理过户手续，最终取得所有权，预查封就转化为对商品房的正式查封；在房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，购房者向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。正是在这个意义上，被执行人对预售商品房拥有的财产权益得以作为被执行人的责任财产予以”预查封”。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。
摘要2：【裁判摘要2】人民法院因诉讼保全向房产管理部门办理了预查封登记手续，却未通知房产公司的情况下，房产公司与购房户解除商品房预售合同没有明显过错，应属有效。