城市商品房预售管理办法
摘要1：城市商品房预售管理办法（1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改的决定》修正）
中华人民共和国建设部令（第131号）：《建设部关于修改的决定》已于2004年7月13日经建设部第41次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。
摘要2：
厦门市商品房预售管理规定
摘要1：厦门市商品房预售管理规定
摘要2：
福州市商品房预售管理暂行规定
摘要1：福州市商品房预售管理暂行规定福州市城乡建设委员会 福州市房地产管理局 为加强我市房地产市场管理及产权产籍管理，维护商品房交易秩序，保障交易双方的合法权益，促进我市房地产业的健康
摘要2：
商品房预售合同
摘要1：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋（期房）预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
摘要2：商品房预售合同有那些特点？商品房预售有哪些条件？
商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系——作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效？
商品房预售登记
摘要1：商品房预售登记
摘要2：【注解】根据《民法典》第２２１条规定，预告登记仅适用于“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”的情形，让与担保关系下的房屋买卖合同本质上并非买卖房屋的协议，让与担保关系下的预告登记不能产生物权效力。——参考案例：黑龙江省高级人民法院民事判决书(2017)黑民终251号《牡丹江市爱民区融通小额贷款股份有限公司与周某某公司案外人执行异议之诉上诉案》
预售商品房转让
摘要1：什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？
“炒房花”是指商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的行为，实际上是预售商品房转让行为。
摘要2：【注解】买受人与开发商订立房屋买卖合同后，在尚未依据《城市房地产管理法》等相关规定办理房屋产权登记时，又将该房屋转卖给第三人，基于合同相对性原则，防止国家税收流失、合理平衡债权人利益，该第三人不能直接请求开发商协助办理权属证书。
——参考：《民事审判实务问答》０６６．买受人从开发商处购买房屋，尚未办理产权登记，又将该房屋转卖给第三人，第三人能否直接请求开发商协协助办理权属证书
商品房预约合同
摘要1：什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？
商品房预约合同是对商品房“认购书”、“订购协议”、“预订协议”等这一类协议的统称，是商品房买卖合同当事人在签署购房合同（预售合同、现房买卖合同）前所订立的法律文书，是对双方交易房屋有关事项的初步确认。
摘要2：问题：未取得商品房预售许可证明签订的商品房预约合同是否无效？
答：未取得商品房预售许可证明与买受人签订《商品房认购书》等预约合同有效：（１）我国没有任何法律、法规规定开发商对外签订商品房预约合同需要取得商品房预售许可证明；（２）《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》仅是部门规章，不适用于认定合同效力；（３）判断商品房预约合同的效力应当根据《合同法》第５２条规定，不受开发商是否取得预售许可证明的影响。——参考案例：陕西安同实业发展有限公司与王梅商品房预约合同纠纷再审申请案
【注解１】作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所作的承诺而非正式的商品房预售行为，作为法定商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，即房地产开发企业在取得商品房预售许可证明前与买受人签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。——参考：《民事审判实务问答》０６７.作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证明之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效。
【注解２】购房者未举示证据证明其在约定日期到达约定地点向开发商提出签订商品房买卖合同而遭到开发商的拒绝，认定购房者对未签订商品房买卖合同具有过错。——参考案例：最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申4623号
商品房买卖维权手册
摘要1：【序言】随着房价上涨，房子成为人生的重头戏、关键“幸福指数”！许多人一辈子省吃俭用、奋斗一生，最终目的就是为了住上一套满意的房子。然而，商品房买卖绝对不是简单的事情，其中隐藏巨大的法律风险。只要稍不留神，就会带来重大损失、甚至牺牲一辈子的“幸福”。那么，在买房过程中应该如何防范和规避购房风险，维护自己的合法权益呢？《商品房买卖维权手册》将帮助您认识购房风险、防范购房欺诈，最大限度地保护自身合法权益。
【目录】1.什么是商品房买卖合同？2.未办理过户登记的房屋买卖合同是否有效？哪些房地产不能在市场上交易？3.什么是商品房包销合同？4.“楼盘广告”的性质如何认定？商品房销售广告和宣传资料性质如何认定？ 5.什么是商品房现售合同？出售商品房现房应当具备那些条件？ 6.商品房预售合同有那些特点？商品房预售有哪些条件？ 7.什么是商品房预售登记？8.商品房预售后，开发商变更规划设计有哪些规定？ 9.什么是预售商品房转让？“炒房花”行为是否违法？购买预售的“二手房”如何保护自己？10.购买预售商品房出现“烂尾楼”怎么办？11.什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？12.什么是“按揭”？13.什么是“楼花抵押”？14.什么是商品房“五证”、“两书”？15.房地产权属证书包括那些证书？购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？16.什么是迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？17.什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积、公摊面积、暂测面积、实测面积、销售面积？ 18.如何计算房屋使用率？19.商品房面积误差如何处理？ 生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？20.什么是商品房税费？购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？21.屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？开发商将房屋的顶层楼台送给、出售业主，其约定是否有效？22.什么是房屋拆迁安置与补偿协议？23.未取得产权证房屋买卖如何规定、能否买卖？25.房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？26.开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？27什么是开发商迟延办证违约责任？办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？28.购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
摘要2：【目录（续）】29.什么是商品房买卖合同法定解除权？购房者能否要求退房和主张惩罚性赔偿责任？ 30.购房者退房情形有哪些？ 31.商品房买卖合同违约金和损失赔偿额如何确定？ 32.持续增长迟延履行违约金诉讼时效如何起算？ 33.商品房买卖合同迟延履行解除权如何行使？34.一房二卖合同，谁是所有人？35.签订买卖合同做为民间借贷担保，如何认定法律关系？附录1：商品房买卖合同（包括预售合同）交房和办证的诉讼时效；附录2：商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还房屋使用费标准；附录3：商品房购房款是否具有优先受偿
未来财产抵押
摘要1：未来财产（房地产项目、预售房屋、在建工程）抵押是指以未来财产（抵押当时不存在、抵押设立后才存在的财产）作为抵押物设立的抵押担保。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第85号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第85号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于公司法人变更过程中是否已实际经工商部门注销完毕，不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。
【摘要】根据《公司法》第十三条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于法人变更过程中是否已实际经工商注销完毕，不影响公司基于独立法人性质行使对其分支机构所享有的民事权利和民事义务。人寿(集团)公司于本案中以原告身份向泛华公司主张《商品房预售(预购)合同》项下的合同权利符合法律规定。泛华公司上诉提出的截至2005年5月18日，中国人寿重庆分公司未办理注销手续，仍为合法存续的法人分支机构，人寿(集团)公司不具备合法诉讼主体资格，无权提起本案诉讼的主张，与事实不符，亦无法律根据。一审判决认为人寿(集团)公司属于本案适格原告，认定事实及适用法律正确，予以维持。
摘要2：【提示1】公司分支机构于法人变更中是否被注销，不影响公司承担起分支机构的民事责任。
【裁判意见1】
①公司分支机构（分公司）不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担；公司分支机构于法人变更过程中是否已实际被工商部门注销，不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。
②公司法定代表人的变更属于其公司内部人员的调整变化，在公司依法存续期间，法定代表人的更迭不构成影响公司民事责任承担的法定抗辩事由。
【提示2】按日累计的违约金属于一个整体的合同权利，不能按照违约时间分别计算诉讼时效。
【摘要2】本案违约金基于当事人未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方当事人在《商品房预售（预购）合同》中的约定，出卖方如违反约定的期限延迟移交房屋，应向购房方缴纳违约金，违约金每日按房价款0.2‰累加计算。从该约定内容分析，迟延交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干个分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以再该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干个独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的额“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。经最高人民法院终审认定上述判决认定事实清楚及适用法律正确，予以维持。
【裁判意见2】
①按日累计违约金所形成债务的诉讼时效计算观点：
A.多个债权说（把违约金作为继续性债权，分段计算诉讼时效）；
B.单个债权说（违约金是当事人约定的一个整体的合同权利）。
②按日累计的违约金属于无履行期限的债权，只要违约行为不构成，则诉讼时效期间就不进行。
③原告主张权利的函件被告拒收，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。
张××、唐××诉宝实达公司及宝实达反诉商品房预售合同纠纷案
摘要1：张艾龙、唐艳梅诉宝实达公司及宝实达反诉商品房预售合同纠纷案
摘要2：
房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任
摘要1：房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任——李某与房地产公司商品房预售合同纠纷上诉
【裁判主旨】房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。
【最高人民法院民一庭意见】虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者有提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者给李某造成的损失部分。
【案例】《房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应赔偿责任》
摘要2：
戴××诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案
摘要1：【裁判摘要】购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
【裁判要旨】双方当事人签订预约合同，但在订立本约时一方当事人提出异议，属于正常的磋商行为，双方法律地位平等，对方当事人不得以双方已达成预约合同为由强行要求必须签订本约。
【裁判规则】因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法签订，开发商应当将收取的定金返还给购房者。
摘要2：【提示】本约合同磋商不成，立约定金应返还。
【解读】磋商未成导致商品房预售合同未能订立，任何一方当事人均不构成违约，开发商应将定金返还给购房者。
俞××等诉上海××置业股份有限公司商品房预售合同案（预售广告的性质、诚实信用原则）
摘要1：（预售广告的性质、诚实信用原则）
摘要2：
上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
【提示】金融机构在还旧借新业务中，需重新签订抵押合同并登记，未经登记的抵押权不成立。
【裁判要旨】
①在还旧借新的情况下，原债权债务关系的消灭，进而导致抵押权的消灭；
②设立最高额抵押权，应当办理抵押物登记，最高额抵押权自登记之日起生效，未办理抵押登记，该嘴个抵押权未成立。
【裁判摘要】
一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【裁判要旨】抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果——仅办理预告登记未办理正式登记不能行使抵押权。
【裁判意见】
①根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”之规定，原审法院在本案中是否行使释明权并非撤销原审判决发回重审的法定事由，故上诉人主张原审法院未行使释明权，应予发回重审的主张不能成立，其可另行主张权利。
②他项权利证书只是一种行政登记，在民事法律关系上，仅仅有他项权利证不能成为抵押权存在的依据，仍然要依据事实和法律进行判断。而且，根据以上分析，这种表面上的抵押登记所确立的抵押权已经消灭。
③虽然各方当事人均认可承担抵押担保责任，但是依据民事诉讼证据规定，当事人只能对事实进行自认，不能对法律行为的效力和法律责任进行自认，因此，不能根据当事人的自认判断民事行为的效力和民事责任的有无。
摘要2：【解读】抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权。
【注解】该案终审判决认为：（１）抵押预告登记不能直接产生抵押权，债权人不能据此请求行使抵押权，而只能等办理完抵押登记才能行使抵押权；（２）抵押预告登记能够产生将来设立抵押权的请求，且该请求权具有排他性保全效力，能够排他性对抗他人针对标的物的处分。
浙江省金华市中级人民法院民事判决书(2014)浙金商终字第1016号
摘要1：【案号】浙江省金华市中级人民法院民事判决书(2014)浙金商终字第1016号
【提示】非典型担保权利人对担保物无优先受偿权。
【裁判要旨】除非符合了其他具有优先受偿权或优先权的担保形式，否则非典型担保的权利人无权就担保物主张优先权。
【裁判摘要】债权人与债务人虽签订协议对债务人所有的房产设定借款抵押，但双方没有办理他项权证，而采取办理预售登记的方式作为抵押方式，但依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。而本案借款抵押双方没有办理抵押登记，不能产生排他的法律效力，也不能产生对抵押物优先受偿的权利，原审判决被上诉人要求对办理过预售房产备案登记的商品房享有优先受偿权于法无据。
摘要2：
商品房预售合同中格式条款无效的认定规则
摘要1：商品房预售合同中格式条款无效的认定规则
摘要2：
黄×诉××房产公司商品房预售合同纠纷案
摘要1：【裁判意见】对所购房屋显而易见的瑕疵，业主明确提出书面异议的，即便业主已入住，亦可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
【裁判摘要】
对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。
根据合同法第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
摘要2：【解读】交付房屋不符合商品房预售合同约定，开发商应承担违约责任，改变的建筑事项经过行政审批或者符合建筑规范不影响违约责任的承担。
张×与徐州市××××房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
摘要1：【裁判摘要】
预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。
判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。
摘要2：【摘要1】在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。
【摘要2】本案中，原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后，有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违约给原告造成的损失确定为 150 000元。
已预售房因房产登记部门失误被抵押，与法院无关——因登记部门原因导致已办理预售登记的商品房被保全查封并被执行的，申请人不能要求确认判决及执行措施违法
摘要1：【要旨】因房地产登记管理原因导致申请人已办理预售登记的商品房被保全查封并被执行，申请人据此请求确认判决及执行措施违法的，不予支持。
【案例】最高人民法院（2003）确复字第4号
摘要2：
出卖人给付意愿欠缺亦可导致对方不安抗辩权成立——商品房出卖方拒绝办理预售备案登记，并擅自将涉案房屋抵押给第三人，购房人据此行使不安抗辩权不构成违约
摘要1：【要旨】商品房出卖方在履行合同期间，未能依法办理预售备案登记，且将涉案房屋抵押给第三人，购房人据此行使不安抗辩权，中止履行合同先履行义务，不构成违约。
【案例】《不安抗辩权，时间利益的争夺》
摘要2：
抵押人可以正在建设的预售期房向银行设定抵押权——抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效
摘要1：【要旨】抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款应为合法有效。
【案例】最高人民法院判决《预售期房设定〈抵押合同〉效力的认定》
摘要2：
最高人民法院民事判决书（2002）民一终字第38号
摘要1：——预售期房设定《抵押合同》效力的认定
【案号】最高人民法院民事判决书（2002）民一终字第38号
【裁判要旨】抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款应为合法有效——抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效。
摘要2：
仅办理预告登记未办理正式登记，不能行使抵押权——办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的，预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权
摘要1：【要旨】预售商品房抵押贷款虽办理抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【案例】上海二中院2012年10月26日判决《中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案》
摘要2：
安徽省高级人民法院民事裁定书（2004）皖民一终字第58号
摘要1：【案号】安徽省高级人民法院民事裁定书（2004）皖民一终字第58号
【裁判摘要】天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是关于合资合作开发天都住宅小区合同，合同明确约定了天都厂以土地等投资，翔宇公司以建设资金投资，建兴公司以资质出资，并负责项目的开发建设和管理。三方合资合作的形式既不是设立项目公司，也不是三方联名开发，而是由建兴公司独自开发，天都厂、翔宇公司作为隐名投资人参与开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”说明天都厂以土地等投资开发房地产是符合法律规定的；翔宇公司以自有资金投资房地产建设，也是法律准许的，实质上天都厂、翔宇公司作为隐名投资人的主体是适格的。作为该项目所有人的建兴公司也实际参与了开发和经营。开发之初该房地产项目的土地使用权办理了出让手续，并依法过户到建兴公司名下，且建兴公司也依法取得了天都住宅小区《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》。按照法律规定，建兴公司已成为该房地产项目的合法所有人。建兴公司是具有房地产开发经营资质的企业，是房地产开发经营的适格主体。在天都住宅小区项目开发过程中，建兴公司成立了建兴公司东市分公司，其大部分工作人员虽然原先是天都厂、翔宇公司的工作人员，但这都属建兴公司对其分支机构工作人员的选任问题，其工作人员原先身份如何并不改变建兴公司项目所有人的法律地位。至于在三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》中，建兴公司虽然不参与房地产开发利润的分配，但协议却明确约定建兴公司应当负责该项房地产的开发和管理，且三方当事人都承认建兴公司实际参与了天都住宅小区的开发和经营，从法律和对外关系的角度来说，作为该项目所有人的建兴公司应当依法对外承担该房地产项目开发经营的法律责任。无论天都厂、翔宇公司、建兴公司如何约定责任承担问题，但这些约定只能约束合同当事人，无法免除建兴公司依照法律应当承担的对外责任。建兴公司在作为有合法资质的房地产开发经营性企业，可以用资质投资与他人合资合作开发经营房地产，对此法律并不禁止。在收益分配上，建兴公司只收取一定比例的管理费，与其对外应当承担的法律责任或许并不相称，但这是建兴公司对收益的自由处分，不违反法律规定，也不损害国家、集体和他人的利益。
摘要2：（续）尽管天都厂、翔宇公司、建兴公司后来签订了《关于终止“合作开发天都住宅小区”的协议》，约定建兴公司退出，该房地产项目转让给林宇公司开发经营。但因除土地使用权业已变更到林宇公司名下外，其他诸如《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》并没有变更到林宇公司名下，林宇公司又被注销，天都厂、翔宇公司又无房地产开发经营资质，导致该合同实际无法继续履行，应当依法予以终止，已经变更到林宇公司名下的土地使用权应当返还给建兴公司。因此，天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议是当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强行性规定。况且天都厂、建兴公司与翔宇公司开发的天都小区已经完成了一期工程建设，部分商品房已经由建兴公司、林宇公司预售或出售，简单认定天都厂、建兴公司与翔宇公司三方签订的《关于合资开发天都小区的协议》和相关补充协议无效，既不利于社会稳定，也不利于对广大购房户利益的保护。
上海市第一中级人民法院（1998）沪一中经初字第138号；上海市第一中级人民法院（1999）沪一中经再初字第4号；上海市高级人民法院（2000）沪高经终字第57
摘要1：【裁判要旨】期房抵押借款合同效力不因预售合同终止受影响——债务人以预售房地产抵押并办理登记，预售人向债权人出具产权证明，抵押借款合同效力不因嗣后债务人与预售人私下终止房屋预售合同而受影响。
【调解书、判决书字号】一审调解书：上海市第一中级人民法院（1998）沪一中经初字第138号；一审再审判决书：上海市第一中级人民法院（1999）沪一中经再初字第4号；二审判决书：上海市高级人民法院（2000）沪高经终字第572号
摘要2：
商品房预售合同转让协议
摘要1：商品房预售合同转让协议
摘要2：
最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函
摘要1：最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的复函（法办函[2016]712号）
【摘要】
一、商品房预售资金属房地产开发企业所有，但不能用于偿还房地产开发企业股东个人债务。公司与其股东为不同民事主体，公司作为企业法人享有法人财产权，与股东个人财产相互独立。股东的责任财产包括对公司享有的股权，但不能以公司财产偿还股东个人债务。
二、对商品房预售资金施行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。对于商品房预售资金能否以及如何查封、扣押和冻结等，涉及到商品房预售资金的监管方式、监管效果，法院审判权、执行权行使，当事人诉权保护等诸多方面，比较复杂，需进一步加强调研，甄别不同情况后妥善处理。
摘要2：
最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执复33号
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2016)最高法执复33号
【裁判要旨】商品房预售资金应用于工程建设以支付工程款，其他债权人请求自商品房预售资金监管账户中冻结工程进度款的请求，人民法院不予支持。
【裁判摘要】二、关于工程进度款能否从商品房预售资金监管账户中执行问题 商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。案涉工程进度款属于工程款，并用于建设项目的施工，如果不及时支付，将无法保证工程建设正常进行。因此，以商品房预售资金监管账户中的资金支付案涉工程进度款符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款关于“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定和上述国务院通知精神。
摘要2：【法条链接】
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）
五、加强市场监管和预期管理
2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。.......
《城市房地产管理法》第四十五条第三款 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
【笔记】法院能否执行商品房预售资金监管账户内资金？
摘要1：解答：根据《城市房地产管理法》第４５条第３款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”以及《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第５条之规定，商品房预售资金必须用于工程建设。因此，除工程款外人民法院不得执行商品房预售资金监管账户内资金。
【注释】（１）可以冻结——商品房预售资金属于房地产开发商所有，法院可以采取冻结措施（但冻结额度应当防止账户内可用余额不能支付工程进度款）；（２）不能扣划——在时间上在完全房屋所有权首次登记前不得扣划，在金额上在监管额度内不得扣除，但存在例外情形（《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第２条规定）。
摘要2：【注解１】商品房预售资金监管账户可以冻结。——参考案例：北京市高级人民法院执行裁定书(2022)京执复18号
【注解２】执行法院扣划商品房预售监管账户内资金，被执行人和监管账户款项权利人能否提出执行行为异议或者案外人执行异议？｜（１）被执行人作出监管账户内资金的所有权人有权提出执行行为异议；（２）对监管账户内资金享有专款专用的权利人有权以利害关系人提出执行行为异议，但因其对监管账户内资金不享有实体权利无权提出案外人异议。——参考案例：新疆维吾尔自治区高级人民法院执行裁定书(2022)新执复27号
【注解３】（１）商品房预售资金监管账户内资金可否冻结？｜在保证建设工程施工正常进行的情况下可冻结监管账户内的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下或待工程竣工后，才可对冻结款项依债权性质依法执行；（２）商品房预售资金监管账户内资金是否可以扣划？｜商品房预售资金监管账户内的资金必须用于有关工程建设，对在建工程监管账户内的资金，人民法院非因特定用途不得扣划执行。——参考案例：新疆维吾尔自治区高级人民法院执行裁定书(2022)新执复27号