物权法对抵押权制度的六个重大改进
摘要1：物权法对抵押权制度的六个重大改进
摘要2：
关于抵押物的出租权
摘要1：关于抵押物的出租权
摘要2：
抵押权与租赁权的关系
摘要1：抵押权与租赁权的关系
摘要2：
关于恶意抵押的认定
摘要1：担保法司法解释第六十九条规定：“债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。”这是担保法司法解释对可撤销的抵押的一种特殊规定，这种被撤销的抵押称之为恶意抵押。司法解释关于恶意抵押的规定是对当事人之间自愿设置抵押权的限制，在一定意义上，是以民法关于诚实信用、公序良俗等基本原则的规定限制当事人的意思自治，对审判实践影响很大。由于司法解释关于恶意抵押的规定内涵较为丰富，司法实践中还存在一个与过去的司法解释相协调的问题，2001年10月16日最高人民法院民二庭审判长会议对恶意抵押的相关问题进行了集中研究。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2008)民二终字第135号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2008)民二终字第135号
【提示】事后抵押应认定无效，抵押权人就获得价款没有优先受偿权，已经取得该价款的应予返还。
【裁判摘要】所谓事后抵押，一般是指债务人有多个普通债权人，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人。这种事后抵押的设定通常发生在债务人业已陷入支付危机、濒临破产、其财产已经不足以清偿全部债务的情况下。设定事后抵押必然导致其降低或者丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法利益。因此，这种事后抵押应认定为无效，抵押权人对于行使抵押权获得的价款没有优先受偿权，已经取得该价款的，应当依法予以返还。
【裁判意见】一般认为两种情况的事后抵押应当确认为无效：
①法院受理破产申请前一年内，破产企业对原来没有财产担保的债务提供财产担保的行为无效；
②债务人有多个普通债权人，其财产又不足以清偿全部债务时，债务人与普通债权人设立的事后抵押无效（恶意抵押）：
A.债务人将全部财产为债权人之一设定事后的抵押，可以直接推定债务人与债权人之间存在“恶意串通”，不再需要证据证明；
B.债务人将部分财产在事后为债权人设定抵押，仍有余力清偿其他债务的，不能认定为“恶意抵押”。
【裁判要旨】企业被吊销执照后，主管部门应承担清算责任，并以清算财产对债权人承担民事责任。
摘要2：【摘要1】吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人做出的一种行政处罚。根据《中华人民共和国民法通则》第四十条“法人终止，应当依法进行清算，停止清算范围外的活动”、第四十六条“企业法人终止，应当向登记机关办理注销登记并公告”、第四十七条“企业法人解散，应当成立清算组织，进行清算”的规定，企业法人被吊销营业执照的，应当依法进行清算，并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。本院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第59条规定，企业法人解散或者被撤销的，应当由其主管机关组织清算小组进行清算。企业法人解散或被撤销的，应由其主管机关组织清算小组进行乔杉，并以清算的财产承担民事责任。
【摘要2】本案中，虽然银行提起的是侵权之诉，但其亦提出了主管机关应当企业法人承担清算责任的诉讼请求，根据民事诉讼法中关于诉的合并原理以及节约当事人的诉讼成本原则，对主管机关的清算责任问题应在本案中一并处理。
【解读】债务人无力清偿欠付多个债权人的到期贷款情形下，其与其中一个债权人设立“事后抵押”并对抵押物进行拍卖的，该“事后抵押”行为应被认定无效，该名债权人就其取得优先受偿款应予返还（若无违法拍卖），但其他债权人要求该名债权人赔偿各自全部债权损失不能收回赔偿责任不予支持。
关于共同抵押中的受偿
摘要1：关于共同抵押中的受偿
摘要2：
抵押物未登记的法律责任分析
摘要1：抵押物未登记的法律责任分析
摘要2：
未办理抵押登记，担保责任如何承担？
摘要1：未办理抵押登记，担保责任如何承担
摘要2：
抵押物未办理抵押登记，抵押人承担违约责任
摘要1：抵押物未办理抵押登记 抵押人承担违约责任
摘要2：
未办理抵押合同登记的民事责任
摘要1：【要旨】当事人签订的房屋抵押合同因提供抵押物的一方的过错未办理登记，导致抵押权未能设立，合同相对方产生损失，提供抵押物的一方当事人应当承担违约责任而非缔约过失责任。
摘要2：
最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第18号
摘要1：【案号】最高人民法院执行裁定书(2012)执复字第18号
【问题】对于超标查封的执行裁定，是否撤销整个裁定还是可直接以裁定方式变更原执行裁定查封的范围？
【解读】超标查封的错误仅在于超过了法定范围的部分，撤销整个裁定不好解决裁定对于正确查封部分的效力问题；重新作出查封裁定将面临如何确定查封时间问题。可直接以裁定的方式变更原执行裁定的查封的范围。
【提示】撤销执行行为异议裁定并变更相关执行行为案例——对于超范围查封的执行裁定的纠正方式，直接以裁定的方式变更执行裁定查封范围，将其局限于抵押财产的范围内。
【裁判要旨】在物保与人保共存情况下，保证人进入破产程序，债权人同意保证人重整方案并作出部分让步，并不意味着放弃了保证债权，债权人仍可就抵押物主张优先权。
摘要2：【裁判规则】抵押人承担责任的财产范围应限于抵押财产。抵押人的抵押责任已经生效判决确认的，债务人未履行判决确定的债务，可根据抵押制度的规定对抵押财产予以执行。
最高人民法院关于执行程序中被执行人无偿转让抵押财产人民法院应如何处理的答复
摘要1：最高人民法院关于执行程序中被执行人无偿转让抵押财产人民法院应如何处理的答复（[2005]执他字第13号）
【摘要】作为执行标的物的抵押财产在执行程序中被转让的，如果抵押财产已经依法办理了抵押登记，则不论转让行为是有偿还是无偿，也不论是否通知了抵押权人，只要抵押权人没有放弃抵押权，人民法院均可以直接对该抵押物进行执行。因此，你院可以直接对被执行人已经设定抵押的财产采取执行措施，必要时，可以将抵押财产的现登记名义人列为被执行人。
【提示】根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》规定，“可以将抵押财产的现登记名义人列为被执行人”显然缺乏依据。
摘要2：
被执行人无偿转让抵押物的，能否追加抵押物的受让人为被执行人？
摘要1：【要旨】抵押权具有物上追及效力，作为执行标的物的抵押财产在执行程序中被转让的，如果抵押财产已经依法办理了抵押登记，则不论该转让行为是有偿还是无偿，也不论是否通知了抵押权人，只要抵押权人没有放弃抵押权，人民法院均可以直接对该抵押物进行执行，执行时将抵押财产的现登记名义人丁公司列为被执行人。
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2012)民提字第156号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2012)民提字第156号
【提示】《公司法》第16条属于管理性规范，不应作为认定担保是否有效的依据：《公司法》第16条属于管理性规范，对违反该规范的合同，原则上不宜认定无效。如将该规定作为效力性规范认定，将会降低交易效率和损害交易安全，危害交易安全，有违诚信原则和公平正义。
【裁判摘要】《公司法》第十六条第二款规定，公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。该条款是关于公司内部控制管理的规定，不应以此作为评价合同效力的依据。担保人抗辩认为其法定代表人订立抵押合同的行为超越代表权，债权人以其对相关股东会决议履行了形式审查义务，主张担保人的法定代表人构成表见代表的，人民法院应予支持。
【裁判规则】鉴于《公司法》第16条规定公司为股东或实际控制人提供担保，必须经股东会或者股东大会决议，公司对外提供担保时，仍须提供股东会决议，相对人对此负有形式审查义务，但相对人无义务通过鉴定等方式核对股东会决议中股东签名或者盖章的真伪，也没有义务通过工商登记等形式核实股东会决议中股东签章的名称是否为股东会决议作出时的名称。
【裁判要旨1】法定代表人越权对外担保可构成表见代表——担保人抗辩认为其法定代表人越权订立担保合同，债权人以其对相关股东会决议履行了形式审查义务，主张担保人的法定代表人构成表见代表的，法院应予支持。
【裁判要旨2】《公司法》第16条第2款属于管理性强制性规范，不应作为认定合同效力的依据。
摘要2：【入选理由】最高院认为：《公司法》第十六条第二款规定，公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。该条款是关于公司内部控制管理的规定，不应以此作为评价合同效力的依据。担保人抗辩认为其法定代表人订立抵押合同的行为超越代表权，债权人以其对相关股东会决议履行了形式审查义务，主张担保人的法定代表人构成表见代表的，人民法院应予支持。本案经最高院提审后，对二审判决予以改判，判决担保有效。
【摘要】招行东港支行在接受担保人担保行为过程中的审查义务已经完成，其有理由相信作为担保公司法定代表人代表行为的真实性。《股东会担保决议》中存在的相关瑕疵必须经过鉴定机关的鉴定方能识别，必须经过查询公司工商登记才能知晓、必须谙熟公司法相关规范才能避免因担保公司内部管理不善导致的风险，如若将此全部归属于担保债权人的审查义务范围，未免过于严苛，亦有违合同法、担保法等保护交易安全的立法初衷。担保债权人基于对担保人法定代表人身份、公司法人印章真实性的信赖，基于担保人提供的股东会担保决议盖有担保人公司真实印章的事实，完全有理由相信该《股东会担保决议》的真实性，无需也不可能进一步鉴别担保人提供的《股东会担保决议》的真伪。因此，招行东港支行在接受作为非上市公司的振邦股份公司为其股东提供担保过程中，已尽到合理的审查义务，主观上构成善意。本案周某某的行为构成表见代表，振邦股份公司对案涉保证合同应承担担保责任。
最高人民法院民事判决书(2013)民提字第51号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第51号
【提示】借款人将被保证的流动资金贷款用于偿还其在商业银行的旧贷利息，不构成《担保法司法解释》第39条规定的保证人不承担保证责任的情形（主合同当事人协议以新贷偿还旧贷且保证人不知道或者不应当知道而不承担民事责任的情形）。
【裁判要旨】若借款人将被保证的流动资金贷款用于偿还其在商业银行的旧贷利息，属于正常使用流动资金贷款，并不构成《担保法司法解释》第39条规定的，主合同当事人协议以新贷偿还旧贷且保证人不知道或者不应当知道而不承担民事责任的情形。
【裁判规则】保证人无证据证明债权人同意以相关抵押物置换保证担保，且事实上债务人或第三人未就相关财产进行抵押的，保证人仅以债务人的单方置换承诺主张免责的，法院不予支持。
【裁判意见】银行违反贷后检查义务不必然导致保证责任免除——虽然商业银行在贷后检查报告中作出了不符合贷款实际使用情况的描述，但由于目前我国法律、行政法规中并没有关于商业银行违反贷后严格检查义务的民事责任的相关规定。《商业银行法》、中国人民银行《贷款通则》等法律法规及商业银行内部关于商业银行违反贷后检查的相关规定，均属于要求商业银行加强风险控制的管理性规范，商业银行违反该管理性规范并不必然导致保证人保证责任的免除。
摘要2：【解读】债务人与保证人约定以抵押置换保证，未经债权人同意的，保证人不能免责。
借款人提供房产抵押未登记，债权人能否先向保证人求偿
摘要1：【要旨】陈某与李某虽约定以房产抵押担保，但双方未依法办理抵押登记，该抵押担保不生效，同时，因你在合同上并未注明是一般保证还是连带责任保证，按照法律规定应按连带责任保证承担责任。因此，李某可以直接要求你承担保证责任。
摘要2：
抵押房产未登记，担保人将以抵押物为限承担连带责任
摘要1：抵押房产未登记 担保人将以抵押物为限承担连带责任
摘要2：
上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
摘要1：【案号】上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民六（商）终字第139号民事判决书
【提示】金融机构在还旧借新业务中，需重新签订抵押合同并登记，未经登记的抵押权不成立。
【裁判要旨】
①在还旧借新的情况下，原债权债务关系的消灭，进而导致抵押权的消灭；
②设立最高额抵押权，应当办理抵押物登记，最高额抵押权自登记之日起生效，未办理抵押登记，该嘴个抵押权未成立。
【裁判摘要】
一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
【裁判要旨】抵押预告登记不产生设立抵押权的法律效果——仅办理预告登记未办理正式登记不能行使抵押权。
【裁判意见】
①根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”之规定，原审法院在本案中是否行使释明权并非撤销原审判决发回重审的法定事由，故上诉人主张原审法院未行使释明权，应予发回重审的主张不能成立，其可另行主张权利。
②他项权利证书只是一种行政登记，在民事法律关系上，仅仅有他项权利证不能成为抵押权存在的依据，仍然要依据事实和法律进行判断。而且，根据以上分析，这种表面上的抵押登记所确立的抵押权已经消灭。
③虽然各方当事人均认可承担抵押担保责任，但是依据民事诉讼证据规定，当事人只能对事实进行自认，不能对法律行为的效力和法律责任进行自认，因此，不能根据当事人的自认判断民事行为的效力和民事责任的有无。
摘要2：【解读】抵押权预告登记人对抵押物不享有优先受偿权。
【注解】该案终审判决认为：（１）抵押预告登记不能直接产生抵押权，债权人不能据此请求行使抵押权，而只能等办理完抵押登记才能行使抵押权；（２）抵押预告登记能够产生将来设立抵押权的请求，且该请求权具有排他性保全效力，能够排他性对抗他人针对标的物的处分。
房屋所有权人未经抵押权人同意签订的卖房合同有效
摘要1：【提示】《物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”上述条款并非合同效力性强制规定，而是管理性强制规定，抵押权人是否同意与买卖合同效力无涉，而只是影响合同的继续履行。根据上述条款规定，房屋所有权人未经抵押权人同意出售房屋，属于无权处分，合同应属无效。
摘要2：
最高法院：抵押设立裁判规则10条
摘要1：1.仅办理预告登记未办理正式登记，不能行使抵押权——办理抵押权预告登记的预售商品房建成后未办理正式登记的，预告登记权利人并不能对该预售商品房行使抵押权。
2.先设定抵押权后订立主债权合同，不导致抵押无效——当事人明确约定先设定抵押权后订立主债权合同的，并不违反现行法律的禁止性规定，合同并不因先从后主无效。
3.公司借款不因其法人名称、性质及股东变更而免责——公司在股权全部转让后更名并办理抵押借款，嗣后不应因该公司股权转让及更名无效而否定抵押借款合同的效力。
4.法定代表人不应对企业法人债务承担民事赔偿责任——债务人向银行贷款，与债务人系同一法定代表人的公司提供抵押担保，不应将法定代表人作为承担民事责任主体。
5.公司债券受托管理人可以代为办理抵押权登记手续——在法律及当事人无禁止规定或约定情形下，应认定债券受托管理人可代理全体公司债券持有人申办土地抵押登记。
6.第三人向债权人出具抵押担保书，可成立抵押合同——《担保法》司法解释第22条关于第三人单方出具书面形式的担保可成立保证合同的规定，同样适用于抵押合同。
7.公司财务负责人在担保文件上签字，视为法人行为——公司财务负责人在相关担保合同及担保财产清单上签字，应视为其代表公司实施民事法律行为，应认定担保有效。
8.抵押人在空白抵押合同上盖章，视为担保意思表示——抵押人出具抵押清单及盖章的空白合同并交付抵押物权利凭证，嗣后又以抵押违背其真实意思表示的，不予支持。
9.法律文书生效，并不当然产生物权变动的法律效果——生效法律文书关于抵押人与第三人已设定抵押的房产权属确认，不能对抗已依物权公示办理抵押登记的抵押权人。
10.担保人受借款人欺诈的抗辩权，不能对抗抵押权人——担保人无法证明主合同当事人双方恶意串通骗取其担保的，其因债务人违约而享有的抗辩权不能用来对抗债权人。
摘要2：
江苏省高级人民法院民事裁定书(2013)苏审二民申字第464号
摘要1：【案号】江苏省高级人民法院民事裁定书(2013)苏审二民申字第464号
【提示】抵押人转让抵押物时未告知受让人抵押事实的，转让行为并非当然无效。
【裁判要旨】
①抵押人转让设定抵押的抵押物，即使在未告知受让人的情况下，法律并未规定该转让行为无效。
②受让人完全可以行使涤除权，将约定的价款直接支付给抵押权人，以消灭抵押权，达到抵押物所有权完满状态之目的。
【裁判摘要】1995年施行的《中华人民共和国担保法》第四十九条（以下简称担保法第四十九条）规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”2000年施行的《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条（以下简称担保法司法解释第六十七条）规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”2007年施行的《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款（以下简称物权法第一百九十一条）规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此，随着立法精神的演进，法律对抵押物转让是否告知受让人持逐渐放宽的态度。担保法第四十九条规定，在抵押人未告知受让人的情况下，转让行为无效；担保法司法解释第六十七条规定，抵押人未告知受让人，但抵押物已经登记的，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿债务，对该种情形并未规定转让行为当然无效；再从物权法第一百九十一条规定看，对抵押物转让是否告知受让人物权法已不再作禁止性规定，即，在抵押人转让设定抵押的抵押物，即使未告知受让人的情况下，法律并未规定该转让行为无效。从以上法律规定的演变情况看，转让已设定抵押的抵押物时经抵押权人同意或告知受让人的主要目的是保护抵押权人的利益，在不影响受让人行使权利的情况下，不影响转让合同的效力。故本案应适用物权法第一百九十一条的规定，即使抵押人未告知受让人涉案房屋设定抵押的事实，双方意思表示一致而达成的涉案房屋转让协议也不违反法律规定，不能认定为无效，这也符合法律适用新法优于旧法的原则。
摘要2：（续）进一步讲，受让人完全可以行使涤除权，将调解协议约定的购房款直接支付给抵押权人银行，以消灭抵押权，达到涉案房屋所有权转移的目的。
最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第250号
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2015)民申字第250号
【裁判要旨】债务人故意签订《最高额抵押合同》损害债权人实现债权属于恶意抵押的无效行为。
【解读】认定事后恶意抵押是否无效主要考量点：（1）债务人是否存在资不抵债的情形；（2）受抵押的债权人对于债务人的资不抵债的情形是否知悉；（3）债权人在知晓债务人资不抵债后是否存在通过设定抵押的情形帮助债务人逃避债务的可能。
摘要2：【裁判摘要】东气财务公司和东气半导体公司同属东方电气集团下属子公司，东气半导体公司的控股股东为其母公司东方电气集团，且三公司高管交叉任职，互为关联关系。因光伏产能过剩等因素，东气半导体公司经营持续恶化，出现巨额亏损，2011年下半年开始停产，企业陷入财务支付危机。东气财务公司作为以加强企业集团资金集中管理、为成员单位提供财务管理服务的非银行金融机构，应当清楚东气半导体公司的经营及财务状况。至涉案《最高额抵押合同》签订前，东气财务公司对东气半导体公司的信用贷款为9.6亿元，与农行绵竹支行对东气半导体公司的8亿元信用贷款同属一般债权，均未设立担保。此前，双方债权的风险是同等的，受偿机会也平等。东气财务公司应当知道此前东气半导体公司作出过其在未还清农行绵竹支行信用贷款前，不将财产（光伏项目除外）作为他行贷款的抵押担保的《承诺》。在此情况下，东气财务公司占据关联地位之优势，置外部一般债权人农行绵竹支行利益于不顾，将东气半导体公司有价值的资产以最高额抵押的方式全部囊括在其抵押权优先受偿保障范围内。东气半导体公司还在东气财务公司的贷款支持下，还清了所欠其他银行的所有贷款，仅将农行绵竹支行的一般债权排斥在外。由此可见，东气半导体公司、东气财务公司逃废农行绵竹支行一般债务的主观恶意不仅限于已到期的贷款，设置最高限额为12亿元额度和跨度为4年期限的方式亦暴露了其逃废农行绵竹支行当时未到清偿期债务的主观恶意。时至目前，农行绵竹支行的债权仍未得清偿，且东气半导体公司资不抵债已于2014年12月24日向四川省峨眉山市人民法院申请破产并已被受理，该案已进入破产程序。农行绵竹支行申请执行本案判决因上述破产案被依法终结。该事实进一步证实东气财务公司、东气半导体公司订立《最高额抵押合同》的行为具有损害农行绵竹支行债权的共同故意，导致农行绵竹支行的债权无法实现。东气财务公司设定抵押后提供的部分贷款的形式虽以市场化的方式操作，但其行为更多是从集团内部共同利益体的角度考虑，其发放的部分新贷不足以抵消其恶意抵押造成的后果。农行绵竹支行一审诉请撤销东气财务公司与东气半导体公司的抵押行为，本院二审判决从《最高额抵押合同》的效力入手予以判决，确与当事人的诉请存在差异。但本案东气财务公司与东气半导体公司恶意抵押损害农行绵竹支行实现债权的客观事实是显而易见的，其设立抵押行为的效力终将被否定。
特殊抵押财产裁判指导规则十二条
摘要1：1.房屋配套建筑及设备和改扩建工程作为抵押物效力——改扩建与装饰工程不能成为抵押财产。承租人不享有对房屋及配套建筑处分权，该使用权不能作为抵押合同标的。
2.享有长期管理权和出租权的用益物权抵押合同有效——当事人在自愿、公平、等价有偿的基础上签订的用益物权抵押合同，不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。
3.以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务，不应作为合作开发房地产的单方负债。
4.抵押合同不因系以查封落空的财产设定抵押而无效——法院查封时因误写导致查封落空，不能据此否定嗣后以该财产设定的抵押合同效力及登记时权利外观无瑕疵事实。
5.房屋附属设施属于房屋组成部分应与房屋一并抵押——消防、电梯、配电室等相关附属设施，属于房屋组成部分，应与房屋一并抵押，不能单独分割于房屋的整体之外。
6.以监狱土地使用权为抵押担保应认定担保合同无效——违反法律规定以监狱土地提供抵押担保的合同无效。债权人无过错的，担保人与债务人应对债权人损失连带赔偿。
7.以国有划拨土地抵押并登记但未审批的抵押权有效——以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，已办理抵押登记而未办理抵押审批手续的，并不影响抵押行为的效力。
8.抵押未经评估的划拨土地使用权并非一定抵押无效——抵押人为前一抵押权人提供借款担保时，已出具了评估报告，国资局予以了确认，第二次抵押时，无需重复评估。
9.法人分支机构以名下房产为他人债权设定抵押有效——企业法人分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，无需法人另行授权，该抵押设定行为应为有效。
10.事后安装的电梯应视为抵押房产从物一并用于清偿——抵押设定时，电梯虽未安装，但抵押人无证据证明该电梯所有权属于另一个主体，故电梯应视为抵押不动产从物。
11.抵押权价值与抵押担保范围不一致时应以前者为准——根据《担保法》司法解释规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
12.抵押人可以正在建设的预售期房向银行设定抵押权——抵押人以正在建设的预售期房向银行设定抵押借款，符合《担保法》司法解释第47条规定，应当认定为合法有效。
摘要2：
抵押权刑民交叉裁判规则9条
摘要1：1.抵押人用假房产证抵押诈骗贷款，房管局应予赔偿——房管部门在履行抵押登记职责时，未尽到必要的注意义务，造成行政相对人损失的，应承担相应的国家赔偿责任。
2.借款抵押构成诈骗犯罪，不必然影响抵押合同效力——抵押人就同一抵押物重复抵押并办理登记构成合同诈骗罪，并不必然影响民事诉讼中对抵押合同效力的有效认定。
3.借款经办人涉及犯罪，不影响债权人民事诉讼权利——借款人的个别经办人涉及伪造印章等刑事犯罪，不影响贷款人依据合法有效的借款抵押合同行使民事诉讼的权利。
4.刑事犯罪与借款担保合同无关，应分开审理和裁判——在无任何司法机关经合法程序认定借款担保过程中有犯罪嫌疑情况下，因借款担保引发的纠纷应定性为经济纠纷。
5.公安机关刑事立案，不能否定生效民事判决执行力——被执行人以公安机关已进行刑事立案侦查为由主张先刑后民的，在执行依据未被依法撤销前，执行程序不应中止。
6.刑事追赃房产拍卖后，抵押权人优先债权额的确定——在处理刑事涉案房产抵押权的追赃程序中，原则上以生效民事判决作为抵押权人优先债权计算依据、内容和方法。
7.无权处分他人房产构成合同诈骗，不影响抵押效力——将因犯罪行为取得的房屋作为借款抵押，抵押权人可依善意取得抵押权，亦构成登记部门撤销抵押登记阻却事由。
8.借款抵押构成贷款诈骗犯罪，银行不应享有抵押权——生效刑事判决认定行为人骗取抵押贷款系诈骗犯罪，银行另案以借款合同纠纷起诉并主张优先受偿权的应予驳回。
9.基于伪造手续将他人房产抵押的，不构成善意取得——抵押权善意取得时的“善意”判断，应根据受让人自身状况及交易经验判定其应尽到何种程度及是否尽到注意义务。
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最高法院｜特殊抵押登记裁判规则4条
摘要1：01 . 向多个有权登记机关中的一个办抵押登记，应有效——在法律规定不明确或多个部门均有权对房地产办理抵押登记情形下，当事人向其中一个部门办理登记，应为有效。
02 . 在房管部门办土地使用权抵押登记，不宜认定无效——抵押登记目的在于起到公示作用，防止抵押人隐瞒已抵押情况，故只要在有关部门办理登记，就应认定抵押成立。
03 . 未经房管部门而是依规在工商办理的抵押登记有效——抵押合同已依法依规在工商管理部门进行了抵押登记，应认定抵押权成立，抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。
04 . 依法在工商部门办理房屋土地使用权抵押登记有效——抵押合同当事人按照省政府批复文件授权规定，在当地工商行政管理部门办理的房地产抵押登记应当认定为有效。
摘要2：
最高额抵押担保债权种类的变更应当进行登记——甲银行诉丁公司等金融借款合同纠纷案
摘要1：【裁判要旨】《国有土地使用权抵押合同》、土地登记卡与《最高额抵押担保借款合同》对应一致的抵押权设立后，若合意变更被担保的债权，应当依法进行登记，否则相应的抵押权视为未设立。
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葛××诉城镇农机站抵押借款后又将抵押物发包给其承包经营现抵押物被判决执行给债权人应按租赁关系由其行使优先购买权案
摘要1：【裁判要旨】承包人或承租人主张优先购买权，以对抗承包或承租标的物上设定的抵押权的，不予支持。
摘要2：
房产租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权
摘要1：房产租赁签约在先但尚未交付的，不得对抗抵押权——在租赁合同订立时间与租赁物交付时间不一致情况下，租赁权设立的准据时点应以租赁物的交付或登记时间为准
【要旨】在“买卖不破租赁”具体适用上，应以承租人现实占有不动产或部分特殊动产租赁物为前提，同时，需以租赁权设立在先，在准据时点上则以交付或登记时间为准。
【案例】《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点——兼论“买卖不破租赁”的理解与适用》
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抵押权与租赁权竞合处理认定
摘要1：【裁判要点】抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束。
摘要2：
房产拍卖后，第三人无权以所持土地证分割拍卖款——抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就该抵押房地产一并拍卖的价款主张土地部分价值的返还
摘要1：【要旨】根据“房地一体”原则，房产占用范围内的土地使用权亦一并转让并设定抵押。抵押房屋的土地使用权证由第三人持有的，第三人无权就抵押房地产一并拍卖的价款主张土地使用权部分价值的返还。
【案例】最高人民法院（2011）执监字第82号《中国××银行昆明市官渡区支行与云南××集团有限公司、昆明××房地产开发经营公司执行申诉案》
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