摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终308号
【裁判要旨】出让人迟延交付土地，受让人有权行使先履行抗辩权，但在出让人迟延交付土地情形消失后，受让人应当履行支付土地出让金义务，受让方未按合同约定时间支付土地出让价款的，应支付迟延履行期间的违约金。
【裁判规则】政府通知系从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据——国办发（2006）100号通知系政府从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据。《国有土地使用权出让合同》出让方为土地行政管理机关，受让方为土地使用者，在合同中虽然有政府行使行政职能的表现，但签订合同时依据的是平等、自愿、有偿原则。人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据土地使用权受让人的请求，对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。再次，本案中，一审法院综合考虑在136号地《国有土地使用权出让合同》履行过程中，霍邱县国土局迟延交付土地违约在先的情节，根据合同履行情况、当事人过错程度，认定每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金明显过高，依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算涉案违约金足以填补霍邱县国土局实际损失并非显失公平，应予维持。
摘要2：
摘要1：——未按约交纳土地出让金时违约责任的认定
【裁判要旨】土地使用权出让合同中，双方当事人通常对未按约交纳土地出让金时如何承担违约责任的争议较大。应综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以确定——在出让不能举证证明除利息损失外还存在其他损失的情况下，不宜以日千分之一的标准确定违约金，否则脱离了民事违约金的补偿性。如果支持受让人主张以同期贷款利率计算涉案违约金，意味着其可以低成本地变相向守约方融资，无异于鼓励违约行为，不能体现违约金的惩罚性。本案直至二审诉讼时，受让人仍然没有交清全部土地出让金，过错程度焦点，因此以提起同类人民银行贷款利率的二倍来确定违约金较为合理。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第68辑），人民法院出版社2017年版，第195-196页】
【解读】国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。当事人对于违约金的承担虽然参照了上述规定作了约定，但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。
摘要1：——应根据当事人的合同约定与履行情况综合认定合同之债的权利义务关系
【案号】最高人民法院（2012）民一终字第32号民事判决书
【法理提示】多个当事人为同一建设用地使用权转让前后签订了多份合同，在有关合同主体及合同内容并不完全一致的情况下，应通过对相应合同约定条款的理解，探寻当事人的真实意思，并结合有关合同履行情况，综合认定该合同之债中的权利义务关系。
摘要2：【来源：《民事审判指导与参考》（总第54辑），人民法院出版社2013年版，第203-204页】
【解读】人民法院可以根据实际情况确定举证期限，可以根据案件具体情况要求当事人补充证据——最高人民法院认为，鼎新鉴定报告的形成时间是在本案一审开庭审理后的2011年9月28日，客观上存在无法在本案一审庭审前提供的合理原因。而且，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条和《最高人民法院关于适用〈关于民事诉讼证据的若干规定〉中有关举证时限规定的通知》第一条的规定，人民法院可以根据实际情况确定举证时限，针对某一特定事实或特定证据或者基于特定原因，人民法院可以根据案件的具体情况，要求当事人补充证据。因此，一审法院在举证期限届满之后对锦尚公司提供的鼎新鉴定报告要求大西南公司进行质证，并不违反上述规定。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2018)最高法民终209号
【裁判要旨】一般情况下，股东之间基于自主意思表示订立的协议只能约束该股东，但全部股东的意思表示应推定为该公司的意思表示。
【裁判摘要】一般情况下，股东和公司作为相互独立的民事主体，两者在财产和人格上相互独立。因此，两者的意志也应当是相互独立的，不能将两者意志等同，股东之间基于自主意思表示订立的协议只能约束该股东，不能作为公司的意思表示，不能约束公司，但本案存在下列特殊性：......由于本案存在召开董事会讨论和批准中方股东不再出资和公司减资存在客观障碍，上述程序不能依法进行，故艾费尔烟台公司100%股东的意思表示应推定为该公司的意思表示，2011年11月18日签订的《协议书》的内容可以约束艾费尔烟台公司。本案是公司诉求股东承担缴足出资责任的出资纠纷，属于公司与其股东之间的内部纠纷，故应以当事人之间基于真实意思表示订立的《协议书》作为判断案件事实和当事人权利义务的主要的依据，并据此修改公司章程。公司章程尚未修改并不足以否定上述《协议书》的合法性和上述《协议书》对艾费尔烟台公司的约束力。艾费尔烟台公司关于福山国有资产公司应承担缴纳15800万元出资责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
【法条】《公司法》第三十七条第二款 对前款所列事项股东以书面形式一致表示同意的，可以不召开股东会会议，直接作出决定，并由全体股东在决定文件上签名、盖章。
【摘要1】《民事诉讼法》第四十八条规定:"法人由其法定代表人进行诉讼"。根据公司法法理和上述规定，法定代表人是公司的法定意志代表机关，法人的民事诉讼行为能力通过法定代表人得以实现，法定代表人是法人的当然诉讼意志代表。......《合同法》第三十二条规定："当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。"根据该条规定，加盖公章和签字均是法定的代表当事人作出的意思表示的方式。我国并无法律规定不加盖公章、法定代表人的签字就不足以代表公司的意思表示。而且，根据本院查明的事实，本案中，因艾费尔烟台公司前总经理王××涉嫌犯罪，艾费尔烟台公司存在公章管理和使用不规范的情形，上诉状上没有加盖艾费尔烟台公司公章具有客观理由，不能因为没有加盖公司公章而否定艾费尔烟台公司法定代表人代表公司提起上诉的合法性。
摘要2：【摘要2】2010年8月16日起施行的《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第一条规定：“当事人在外商投资企业设立、变更等过程中订立的合同，依法律、行政法规的规定应当经外商投资企业审批机关批准后才生效的，自批准之日起生效；未经批准的，人民法院应当认定该合同未生效”;第二条规定：“当事人就外商投资企业相关事项达成的补充协议对已获批准的合同不构成重大或实质性变更的，人民法院不应以未经外商投资企业审批机关批准为由认定该补充协议未生效。前款规定的重大或实质性变更包括注册资本、公司类型、经营范围、营业期限、股东认缴的出资额、出资方式的变更以及公司合并、公司分立、股权转让等。”......该协议的内容属于双方对艾费尔烟台公司的注册资本、股东认缴出资额等事项的重大变更。依据前述司法解释和相关规定，在签订上述《协议书》之时，协议书约定内容属于应当经外商投资企业审批机关批准才能生效的事项，在未经报请批准或相关行政审批机关未明确不批准之前，合同中相关条款处于未生效状态。本案并不存在相关行政审批机关明确表示不批准该《协议书》的事实。而且，在本案一审审理过程中，全国人大常委会于2016年9月３日作出《关于修改〈中华人民共和国外资企业法〉等四部法律的决定》，将不涉及国家规定实施准入特别管理措施的外商投资企业设立及变更事项，由行政审批制度改为备案管理制度，而本案中艾费尔烟台公司的经营范围并不属于《外商投资产业指导目录》中的限制类或者禁止类领域。因此，上述法律修改以后，福山国有资产公司与艾费尔国际公司于2011年11月18日签订的《协议书》中关于中方不再出资以及合资公司注册资本减少的事项适用备案管理，不再要求报请审批机关批准。......综上，本案中，2011年11月18日的《协议书》是福山国有资产公司与艾费尔国际公司的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，应认定其合法有效并生效。
【解读１】股东不能以其他股东出资不足为由而要求免除其对公司的足额出资义务。
【解读２】外商投资企业中方不再出资以及合资公司注册资本减少的事项适用备案管理，因法律修改不再属于审批对象。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2016)最高法民终806号
【裁判要旨】董事或大股东的代表均无权代表公司对外签订协议或作出承诺。
【裁判摘要】《转让协议书》是否对天俊公司发生法律效力的问题。虽然该《转让协议书》中约定由常某与天俊公司共同承担有关股权转让款的税费问题，但该协议仅有温某某及常某的个人签字，天俊公司并没有盖章确认，亦无任何证据证实天俊公司授权常某对外签署该协议，且天俊公司对该协议不予事后追认，故该协议依法不能对天俊公司发生法律效力。温某某虽一再主张常某具有天俊公司的董事、经理、天俊公司大股东的代表等身份，但无论是董事抑或大股东的代表均无权代表天俊公司对外签订协议或作出承诺，且常某并非天俊公司的法定代表人，其在该《转让协议书》上签字只能代表其本人，无权代表天俊公司作出承诺，因此温某某的此项主张明显缺乏事实依据。
【解读】股东知晓股权转让事宜既未主张优先购买权亦未主张撤销股权转让合同，股权转让合同有效。
【摘要】本院认为，虽然《公司法》对股东向股东以外的人转让股权作出了限制并赋予其他股东享有优先购买权，但此并非股权转让协议生效之前提。本案《转让协议书》不存在违反法律法规效力性强制性规定的情形，况且，天俊公司至少于本案诉讼开始时已然知晓该股权转让事宜，而其既未主张优先购买权，亦未主张撤销该《转让协议书》，因而《转让协议书》合法有效。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申3806号
【摘要】同时约定，如果天俊公司未如约履行给付2.6亿元的义务，则天俊公司不再履行，其已经向万凯峰公司支付的4亿元转变为向温某某收购股权的价款，万凯峰公司的持股比例相应变为天俊公司持有54%的股权，温某某、温某某１、温某某２有46%的股权。．．．．．．本院认为，2011年7月12日至2011年10月17日天俊公司已经向万凯峰公司增（投）资第一期及第二期共计4亿元，万凯峰公司的注册资本金、股东及持股比例等工商登记信息也已经变更完成，因而该笔4亿元已经成为万凯峰公司的注册资本金以及资本公积金，已属于万凯峰公司法人财产，因而，未经法定程序不得任由股东进行处分。而《及的变更和补充协议》第三部分以及第四部分中有关将万凯峰公司4亿元财产转变为温某某股权转让款、3亿元交给温某某使用的约定，变相地减少或直接分配了公司资本，实质上构成了对万凯峰公司的减资。因公司的减资实质上缩小了公司承担责任的能力，进而直接影响到公司对外偿债的能力，有可能损害公司债权人的利益，故而法律对公司减资行为作出了较为严格的规范。尤其考虑到万凯峰公司在事实上仍有部分债务未能对外清偿，依据当时生效的《中华人民共和国公司法》（2005年修订）第一百七十八条以及第一百八十条第二款之规定，本案《及的变更和补充协议》中有关向温某某转让或处分万凯峰公司4亿元注册资本金以及资本公积金的约定，在履行法定程序并经工商变更登记之前不发生法律效力，该部分协议内容属部分未生效，该笔4亿元财产性质并不能依此约定发生改变。
【解读１】注册资本金、资本公积金被约定为股权转让款，在履行法定减资程序前不发生法律效力，该协议内容属部分未生效。
【解读２】公司内部股东之间有关股权转让或份额变更的约定一般自成立时生效——本院认为，工商登记虽然具有对外公示的效力，其中记载的公司股东及相应股权份额信息，一般应作为法人对外交易之基准，但在公司内部涉及股东之间的纠纷中，法律并未明确规定未经工商登记的股权转让约定不产生效力。作为公司内部股东之间产生的民事法律关系，有关股权转让或份额变更的约定在股东之间一般自成立时起发生效力。因而，万凯峰公司内部产生的有关股权份额变动的约定以及决议，在全部股东签字确认达成一致的情况下，依法发生法律效力。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终568号
【裁判要旨】公司对外行为一般应由法定代表人作出，特殊情况下公司其他人员执行职务行为的法律后果也由公司承受。
【裁判摘要】根据我国社会交往的相关规范、习惯及通常的认识水平，公章是机关、团体、企事业单位签发文件使用的印鉴，加盖公章，代表该单位的确认。案涉《股权转让协议》上加盖了今世福公司的公章，表明该公司认可《股权转让协议》。一般情况下，公司对外行为是由法定代表人代表公司行使的，特殊情况下，公司的其他人员执行公司职务发生的法律后果，也由公司承受。案涉《股权转让协议》加盖的今世福公司公章是真实的，无论是今世福法定代表人持公章加盖的，还是其他人持公章加盖的，在没有关于股权受让方国开公司为非善意的证据时，应维护合同相对人的合理信赖利益，今世福公司以此为由主张股权转让行为系虚假的事实，难以成立。今世福公司上诉主张，《股权转让协议》中法定代表人“李某某”的签字是刻意伪造的，更说明其欲盖弥彰虚构事实的行为。由于他人模仿签名存在经本人授权或者未经授权模仿代签名等多种可能，仅模仿签名情节不足以否定《股权转让协议》非今世福公司真实意思表示，故今世福公司的该上诉观点，本院不予采信。案涉《股权转让协议》仅有一页，在合同文本底部注有关于“股东是法人和其他组织的由法定代表人或负责人签字，并加盖公章，本文书格式供参考”的记载，因该内容有供参考的记载，在双方当事人关于法定代表人签字和加盖公章同为合同生效要件有争议的情况下，本院认定当事人在签订协议时对此没有形成共同意思表示，仅为参考要件。
摘要2：【解读１】法定代表人签名被认定为伪造的情况下，仅有公司加盖公章是否影响合同效力？
（１）案涉《股权转让协议》加盖的公章是真实的，无论是公司法定代表人持有公章加盖还是其他人持有公章加盖的，在没有合同相对方为非善意的证据时，应维护合同相对人的合理信赖利益，认定为是公司的意思表示。
（２）仅凭法定代表人签字被认定是伪造不能否认公司真实意思表示，从而否定《股权转让协议》的效力。
【解读２】即使法定代表人或代理人超越了代表人或代理人权限，加盖公章行为构成表见代理制度，合同相对方是善意的，合同对公司仍然产生约束力。
【解读３】公司在合同上盖章无论是公司法定代表人持公章加盖的，还是其他人持公章加盖的，能推定为是公司的意思表示。
摘要1：赵春林与东台市房产管理局产权变更登记纠纷上诉案——产权变更登记未侵害租赁方合法权益
【案号】（2007）东行初字第0017号
【裁判摘要】第三人根据国家产业政策调整和上级公司要求对其以职工出资的形式兴办的多经企业信达公司进行关闭清算，并在清算和清退职工股权后，对信达公司移交的房屋依法申请产权变更登记，被告根据第三人申请为其颁发《房屋所有权证》并无不当。原告以第三人接收信达公司实物资产系名为赠与实为买卖为由，主张被告的颁证行为侵犯其债权、租赁使用权和优先购买权依法不能成立。其要求撤销被告颁发给第三人的《房屋所有权证》的诉讼请求，依法不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民再311号
【裁判要旨】分公司不具有法人资格，即使公司内部经营管理承包合同约定分公司实行独立核算，自负盈亏，并不等于其可以独立对外承担民事责任。
【裁判摘要】首先，湘阴建筑资兴分公司是江林建设公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构。依据公司法第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，江林建设公司应对湘阴建筑资兴分公司的债务承担民事责任，除非债权人明确放弃追究江林建设公司的民事责任。……因此，资兴浦发银行并未放弃追究江林建设公司责任的权利，资兴浦发银行在再审庭审中亦否认放弃对江林建设公司的追偿，故江林建设公司不能依据《五方协议》第四条免除其偿还案涉借款的责任。其次，江林建设公司与陈××签订的《内部经营管理承包合同》，虽然约定江林建设公司授权陈××以湘阴建筑资兴分公司名义对资兴实业公司棚户区改造工程第一期第六段工程进行经营管理，实行独立核算，自负盈亏；陈××的投入归陈冬发所有，在陈××经营过程中的所有债权债务即法律责任全部由陈××负责承担。但该承包合同系湘阴建筑资兴分公司与江林建设公司之间有关权利义务的内部约定，对资兴浦发银行无约束力。湘阴建筑资兴分公司与江林建设公司的约定并不能免除江林建设公司的民事责任。第三，湘阴建筑资兴分公司是江林建设公司依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，是民事诉讼法第四十八条规定的“其他组织”。虽然根据《内部经营管理承包合同》的约定，湘阴建筑资兴分公司实行独立核算，自负盈亏，且为案涉借款与资兴浦发银行签订《应收账款质押合同》，可以认为湘阴建筑资兴分公司具有一定财产，但这并不等同于其可以独立对外承担民事责任。第四，资兴焦电公司出具《承诺书》并未放弃对江林建设公司的追偿权。
摘要2：【解读】分公司独立核算、自负盈亏，除非债权人明确放弃追究公司民事责任，公司对分公司债务不能免责。
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2017)最高法民终965号
【裁判要旨】公司分支机构管理的财产较为充足，可以由其单独承担责任；如财产不足的，可以在分支机构承担责任的同时，由公司承担补充责任。
【裁判摘要１】首先，恒丰银行青岛分行具有独立诉讼主体资格并可以其管理的财产单独承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第五十二条规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构。本案中，恒丰银行青岛分行系依法设立并领取营业执照的商业银行分支机构，根据上述法律、司法解释规定，恒丰银行青岛分行具备诉讼主体资格，能够以自己的名义起诉或应诉，独立行使诉讼权利、履行诉讼义务。法人分支机构的民事责任依法应由法人承担，并不存在承担连带责任的法律依据。具体而言，如法人分支机构管理的财产较为充足的，可以由其单独承担责任，如财产不足的，可以在法人分支机构承担责任的同时，由法人对其分支机构的责任承担补充责任。环城农商行虽将恒丰银行青岛分行与恒丰银行列为共同被告提起本案诉讼，但并无证据证明恒丰银行青岛分行管理的财产不足以承担其民事责任，故其关于恒丰银行青岛分行与恒丰银行应承担连带还款责任的上诉理由不能成立。其次，恒丰银行的相关责任可在执行程序解决。《最高人民法院关于适用的解释》第四百七十三条规定，其他组织在执行中不能履行法律文书确定的义务的，人民法院可以裁定执行对该其他组织依法承担义务的法人或者公民个人的财产。如恒丰银行青岛分行财产确实不足以承担其责任的，可依据上述司法解释规定，通过执行程序予以解决。
【裁判摘要２】票据“清单交易”中所涉的转贴现/回购协议如属于通谋虚伪表示归于无效，应按照资金融通行为（借款合同）认定双方之间的法律关系——关于涉案《银行承兑汇票转贴现合同》的法律性质认定及责任承担问题。首先，涉案《银行承兑汇票转贴现合同》应认定为资金融通行为。本案中，恒丰银行青岛分行与环城农商行虽采用了银行业关于票据转贴现的格式合同文本签订《银行承兑汇票转贴现合同》，并约定了票款
摘要2：
- 日期： 02-25 16:42
- 作者：陈其象律师
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价格评估
摘要1：【案号】湖北省十堰市中级人民法院民事判决书（2018）鄂03民终183号
【裁判摘要】上诉人上诉称“郧县价格认定中心并不具有相应的司法鉴定资质”。但《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第二条规定国家对从事下列司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度：（一）法医类鉴定；（二）物证类鉴定；（三）声像资料鉴定；（四）根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。《司法鉴定人登记管理办法》第二条规定“司法鉴定人从事《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第二条规定的司法鉴定业务，适用本办法”。故本案不属于必须由司法鉴定人才能进行的鉴定。
摘要2：
- 日期： 02-26 08:23
- 作者：陈其象律师
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价格评估
摘要1：【案号】广东省韶关市中级人民法院民事判决书(2018)粤02民终400号
【裁判摘要】华南评估公司是否具有承担本案鉴定的相应资质和是否超越鉴定义务范围。一审法院委托华南评估公司鉴定的事项为中铁十二局的施工行为与金陂电站遭受损失的因果关系及相关电力设备和电量损失的评估鉴定。华南评估公司具有国家发展和改革委员会签发的价格评估机构资质证书及中国价格协会颁发的价格评估机构资质登记证书，入选广东法院司法委托入选专业机构（2015年修订）（第二批）名单中，经营项目包括“电力设备、电量损失鉴定评估”、“商品及服务类”及“各级法院及当事人委托的综合涉诉讼案件价格鉴证评估”，因此，华南评估公司具有上述待鉴定事项的鉴定评估资质。华南评估公司在对中铁十二局就《案涉电站损失评估鉴定报告》提出的异议的回复中已确认，该公司是依据法律程序、评估方法、市场调查、计算分析等进行价格评估鉴定，与必须使用仪器、设备、实验室、检测材料等进行的司法鉴定具有区别。......本案中，一审法院认为本案需要委托有资质的鉴定机构进行鉴定，在征求了当事双方的意见后，一审法院摇珠选定有鉴定资质的华南评估公司进行评估鉴定符合程序。HN17—200316号《价格鉴证报告》应予采纳。
摘要2：
- 日期： 02-26 08:30
- 作者：陈其象律师
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价格评估
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2018)京03民终11068号
【裁判摘要】一审法院认为：《司法鉴定程序通则》系根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》和有关法律、法规的规定所制定，而《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》中规定国家对从事下列司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度：（一）法医类鉴定；（二）物证类鉴定；（三）声像资料鉴定；（四）根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。该案涉及房地产评估，并不属于《司法鉴定程序通则》规制的对从事司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理的范畴。......综上，该院对华天通公司出具的2017年《房地产估价报告》予以采信。
摘要2：
- 日期： 02-26 08:50
- 作者：陈其象律师
- 标签：
价格评估
摘要1：【案号】山东省高级人民法院民事判决书(2015)鲁民四终字第153号
【裁判摘要】关于鉴定机构及鉴定人员的资质问题。一审法院认为，依照《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第二条及司法部发布的自2005年9月30日施行的《司法鉴定机构登记管理办法》第二条、第三条和《司法鉴定人管理办法》第二条、第三条的规定，除非另有规定，鉴定人和鉴定机构需取得司法鉴定人执业证和司法鉴定许可证的法定情形仅限于法医类鉴定、物证类鉴定、声像资料鉴定或根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项等四种。除此以外的其他司法鉴定事项，并不属于必须取得司法鉴定人执业证和司法鉴定许可证的法定情形。本案中，对于涉案海域的养殖损失的鉴定评估并不属于前述规定的必须取得司法鉴定人执业证和司法鉴定许可证的法定情形，故对本案所涉海域的养殖损失进行鉴定评估的鉴定机构及鉴定人员并非必须办理司法鉴定许可证和司法鉴定人执业证。
摘要2：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申251号
摘要1：【案号】北京市第三中级人民法院民事判决书(2016)京03民终12040号
【裁判摘要】本案的争议焦点为刘某某、孙某某与金某签订的《房屋买卖合同》是房屋买卖合同，还是民间借贷合同的担保。根据本案所查事实，双方签订的《房屋买卖合同》详尽约定了房屋的基本情况、权属情况、成交价格及付款方式、交付及权属转移情况、违约责任等，该合同明确约定了首期房款为75万元，并未约定该款为借款，也未约定该款的利息，且金某给刘某某、孙某某出具的转账回单上注明的是“已收到房款”，再有孙某某、刘某某与金某、案外人ＸＸ飞签订的《协议书》载明金某承诺收到75万元首付款当日即偿还ＸＸ飞64万元借款；如金某能够在2016年5月12日前将首付款75万元全部退还孙某某、刘某某，双方签订的原《房屋买卖合同》自行废止，孙某某、刘某某将所购房屋退还金某；如金某不能在上述期间内全额退款，原《房屋买卖合同》继续履行，现金某并未在2016年5月12日前将首付款75万元全部退还孙某某、刘某某，故按照该合同的约定双方之间的《房屋买卖合同》应当继续履行，因此，综合本案实际情况及上述情形，可以得出金谋为清偿ＸＸ飞的债务出售自己房屋、双方为房屋买卖合同关系的结论，金谋提供的证据并不足以证明其与刘某某、孙某某之间存在确凿的民间借贷合同关系。原审法院据此对金谋所主张的要求按照民间借贷关系处理双方纠纷的诉请不予支持，并按照房屋买卖合同关系处理双方之间的纠纷，认定事实和适用法律并无不当。
摘要2：【解读】当事人之间是房屋买卖还是民间借贷关系，法院需要综合双方举证情况，根据房屋买卖合同形式及内容、支付的款项性质及约定的房屋买卖继续履行条件等因素综合衡量认定。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2019)最高法民申2826号
【裁判要旨】当事人在协商并等待正式缔约条件或时机成熟的过程中，为巩固阶段性谈判成果，对已达成一致的事项在签订正式合同前予以明确并约定在将来的一定期限内就该谈判事项订立正式的合同，该约定区别于买卖合同本身，属于预约合同。基于预约合同与本约合同的合同目的和对待给付的内容不同，除非合同另有约定，根据权利义务对等的原则，预约合同的违约责任不能等同于本约合同违约责任。
【裁判规则】对于签订预约合同后，因不能签订本约合同的机会损失如何赔偿的问题，主要应当衡量预约合同内容及履行状态、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等未签订本约合同的原因要件。
摘要2：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2018)京民终543号
【摘要】本案争议焦点在于宁科置业公司应否赔偿黄某某的其他经济损失。......宁科置业公司应否赔偿黄文贵的机会损失，取决于两方面的问题：一是在规范层面，违反预约的责任范围是否涵盖机会损失；二是在事实层面，案涉协议不能实际履行可否归责于宁科置业公司。现分述如下：......最高人民法院法官在解读《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》司法解释第二条时发表的权威观点是：预约总体上处于本约的缔约阶段，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以被视为本约之缔约过失行为；预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，即预约违约损失相当于本约的信赖利益损失；在目前的国内学术研究和审判实务所处的发展阶段（机会利益损失如何界定及应否赔偿始终存在争论），鉴于双方仅处于预约阶段，预约合同的损害赔偿应以（本约的）信赖利益为限，在最高不超过信赖利益的范围内，由法官从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量。总之，违反预约的责任范围不包括赔偿机会损失既不是确定的法律原则，也不是学理上的通说或者实践中的通例；黄某某的上诉主张并非完全缺乏依据。......综上，本院认定案涉协议不能履行并非由于政府政策变动，而是可归责于宁科置业公司本身。在此情况下，如果仅仅责令宁科置业公司向黄文贵返还保证金并按照远低于市场利率的央行基准贷款利率支付利息，而不赔偿黄文贵可能遭受的机会损失，则明显违背诚实信用原则，偏离最基本的公平正义观念。......考虑唐某某系投资性购房人，其知悉无法购买案涉房屋后另觅交易机会无需过多时间，本院酌定其机会损失可计算至2014年6月。虽经本院释明，对于与案涉协议标的物相类似的房屋在2013年12月之后的价格走势，黄某某并未提交充足证据；考虑各类房屋的价格变动具有相当的一致性，本院参照2013年12月至2014年6月期间的北京市住宅销售价格指数（上涨约2%）酌定黄某某的机会损失为300万元。
- 日期： 02-26 17:02
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市朝阳区人民法院民事判决书(2016)京0105民初61656号
【裁判要旨】承租人将房屋整体转租后，不再享有优先购买权，出租人可不经提起通知直接出售租赁房屋。
【裁判摘要】优先购买权是指房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。该制度设立的立法目的在于减少纠纷，降低交易成本，同时便于房屋的占有、管理和使用，以发挥其最大效用。承租人的优先购买权不能离开房屋租赁权而单独存在，也不得与所依附的原权利分割而单独转让，承租人行使同等条件下的优先购买权的首要法定条件是承租人和出租人存在合法有效的房屋租赁关系。本案中，根据王某提交的证据显示，杨某在向朱XX出售涉案房屋时，涉案房屋的实际承租人为高X，王某并未占有和使用涉案房屋，其不应再享有承租人的优先购买权，故王某的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市朝阳区人民法院民事判决书(2014)朝民初字第00329号
【裁判要旨】承租人不具备购房资格，请求以第三人名义购买租赁房屋行使优先购买权的，判决不予支持。
【裁判摘要】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，周某某作为涉案房屋的承租人，在赵某某出售涉案房屋的过程中享有以同等条件优先购买的权利。根据本案查明的事实，周某某虽以高于刘某某、苑某某购买涉案房屋合同的价格与赵某某达成了交易涉案房屋的合意，但周某某及其家庭并不具备在京购买房屋的资格，因此其无法实际行使优先购买涉案房屋的权利，对于其诉讼请求，本院无法予以支持。
摘要2：【案号】北京市第三中级人民法院民事裁定书(2014)三中民终字第09703号
- 日期： 02-27 08:49
- 作者：陈其象律师
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摘要1：——无权处分共有房产致买卖合同解除时的损害赔偿
【裁判要旨】夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。
【案号】一审：（2014）朝民初字第2763号；二审：（2016）京03民终716号
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终2549号
【裁判要旨】出卖人主张未取得房产证合同无效并愿意承担违约责任解除合同的，买受人有权要求合同继续履行并要求出卖人依约交房——出卖未取得房产证的房屋违反管理性强制性规定，但不影响房屋买卖合同的效力，出卖人以此为由愿意承担违约责任解除合同，买受人坚持继续履行的，除满足约定解除权条件或继续履行会导致合同目的不能实现的，法院应判决继续履行。
【裁判摘要】违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，其中强制性规定是指效力性强制性规定，而未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，在性质上不属于“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。因此，上诉人主张涉案房屋买卖合同因未取得产权证而无效的意见无法律依据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，本案中双方签订房屋买卖合同后，虽魏某某不同意继续履行并愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，但刘某坚持要求继续履行，应当判决双方继续履行合同。一审法院判决双方继续履行合同并判令支付违约金及赔偿损失正确，本院予以确认。
摘要2：【解读】房屋买卖合同签订后，一方无正当利益拒绝继续履行而另一方坚持继续履行的，法院应当判决双方继续履行（即使一方愿意以承担违约责任为代价解除合同）。
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申1084号
【裁判要旨】买受人预期违约，出卖人要求继续履行，若房屋买卖合同不存在不可抗力导致合同目的不能实现的情况，买受人应当继续履行。
【摘要1】政府审批行为不属于不可抗力——黑龙江省七台河市规划局出具规划意见的行为不属于不可抗力。不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。刘某拟开发的昆仑御苑开发项目为商业性开发，其中的广场用地应属商业开发的配套项目，规划设计变更均需要按照法定程序进行，刘某作为开发商应当具备了解拟开发土地规划变更的经验和能力，而政府部门的批复是一种行政行为，并非临时决定，不具备突发性，一定程度上可以预见，故政府审批行为不属于不可抗力，即使政府规划行为对于刘贵开发房地产造成一定影响，也属于正常的商业风险的范畴，刘某以发生不可抗力致使合同目的不能实现为由主张解除合同，理由不能成立。
【摘要2】《合同法》第九十四条第二项规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同。但是该规定主要是指一方当事人发生上述情况时，对方当事人享有法定的合同解除权。虽然刘某已经明确表示不再履行合同，并且以自己的行为表明不履行继续支付购房款的义务，但金港湾公司和杨某并不认可，且在诉讼中提出了反诉，要求继续履行合同，刘某应当支付剩余购房款项。经审查，案涉合同履行过程中，不存在不可抗力导致合同目的不能实现的情况，故原判决责令刘某继续履行合同，向金港湾公司和杨某支付剩余购房款，适用法律并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-27 14:54
- 作者：陈其象律师
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继续履行
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2016)最高法民申2702号
【裁判要旨】出卖人虽然主张买受人存在违约行为但未明确提出解除合同要求损害赔偿，买受人代为还款解除案涉房屋抵押的，房屋买卖合同继续履行。
【裁判摘要】在被申请人起诉要求继续履行合同的情况下，申请人虽主张对方存在违约行为，但并未明确提出反诉请求解除《售房协议》或要求被申请人承担违约责任等。一、二审判决根据本案中被申请人自愿为申请人还款解除涉案房屋抵押的情况，判决《售房协议》继续履行并无不妥。
摘要2：
- 日期： 02-27 15:35
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2016)沪01民终10452号
【裁判要旨】出卖人签订房屋买卖合同后死亡的，合同义务应由继承人继续履行——出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同义务，交付房屋并办理房屋过户登记。
【裁判摘要】首先，关于合同是否终止问题。本案中，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系被上诉人与吴某经自愿平等协商达成，属合法有效合同，双方均应诚信履约。虽然吴某在合同履行过程中死亡，但，一者，房屋买卖合同并非人身依附性合同；二者，合同一方当事人死亡的情形并不属于我国《合同法》规定的合同终止情形；三者，双方当事人亦未约定此种情形下合同终止，因此，上诉人关于合同自然终止的主张，于法无据，本院不予采信。本院认为，被上诉人与吴某之间的房屋买卖合同法律关系依旧有效存续。其次，关于继承人应否继续履行合同的问题。三上诉人作为吴某的第一顺位法定继承人，其三人均未表示放弃继承，故根据我国《继承法》第三十三条的规定，其三人理应在继承遗产的范围内对被继承人吴某的债务承担清偿责任。需要指出的是，此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务，三上诉人对此理解明显有误，对其关于一审适用法律错误的主张本院不予采纳。本院认为，判由三上诉人继续履行被上诉人和吴某签订的房屋买卖合同，既是对诚实信用法律原则的尊重，亦是对死者生前真实意愿的尊重。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终6686号
【摘要1】是否应当追加孙某1作为本案当事人。根据本案查明的事实，虽然《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》抬头载明的买受人为王某某、孙某1，但孙某1均在上述合同的代理人处签字，《补充协议》亦载明孙某1为代理人，结合王可璇办理购房资格核验的事实，可以认定诉争房屋买卖合同的买受人为王某某，孙某1并非房屋买卖合同的共同买受人。因此，王某某作为原告起诉并无不当，赖某、范某1主张应当追加孙某1作为本案当事人，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。
【摘要2】虽然其中第三款约定买受人于2016年11月30日前支付出卖人购房款1500000元，但依据合同相关条款，该义务的履行应当以前两款约定的条件成就为前提。现赖某某、范某1主张其在签订房屋买卖合同时曾特别强调买受人必须在2016年11月30日前支付购房款1500000元，该主张与合同相关条款约定及房屋交易实践不符，赖某、范某1亦未提供证据证明其在签订合同时已将上述要求明确告知王某某，王某某现对其上述主张不予认可，故赖某、范某1关于在2016年11月30日前支付1500000元的约定系特别约定的上诉主张，证据不足，不能成立，本院不予支持。依照合同履行顺序，王某某应在办理完成房屋核验及网签手续后支付该1500000元，但房屋核验手续于2016年11月30日并未完成，且双方至今未办理网签手续，故王可璇未支付上述款项，亦不构成违约。
摘要2：【解读】房屋买卖双方约定根据房屋买卖流程顺序分为不同节点分期付款，因出卖人迟延履行付款节点前的流程义务，买受人未按照合同约定的固定时间点支付房款不构成违约。
【基本案情】
①付款方式双方约定：1.买受人于合同签订之日支付出卖人第一笔购房定金5万元；于房屋核验通过之日支付第二笔购房定金45万元。2.买受人于网签之日支付出卖人第一笔首付款135.8万元。3.买受人于2016年11月30日前支付出卖人购房款150万元等。
②合同履行过程中，非因买受人原因涉案房屋于2016年12月7日通过核验，次日买受人支付第二笔定金45万元，双方签署了网签草拟合同纸质版。
③后出卖人以买受人未按照合同约定于2016年11月30日前支付150万元购房款构成违约违约，拒绝继续履行合同。法院最终判决买受人迟延付款不构成违约（合同先履行抗辩权）。
- 日期： 02-28 10:45
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2015)一中民终字第1791号
【裁判要旨】买到“无证房屋”，出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加房地产开发公司为第三人参加诉讼，并判令该开发商协助出卖人办理房屋产权证，使房屋买卖合同得以继续履行。
摘要2：
- 日期： 02-28 10:52
- 作者：陈其象律师
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摘要1：解答：出卖人以尚未取得房屋产权证为由拒绝继续履行合同，法院可以依职权追加房地产开发公司为第三人参加诉讼，判令该开发商协助出卖人办理房屋产权证，并判决房屋买卖合同继续履行。
摘要2：
摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2016)京02民终6340号
【裁判要旨】一房数卖在数份买卖合同均合法有效的情况下，应当按照合同履行程度确定各买受人可请求履行合同的顺序：（1）原则上已经办理房屋所有权转移登记的买受人可优先要求继续履行买卖合同；（2）数个买受人均未办理房屋所有权转移登记的，已经实际合法占有的房屋的买受人优先；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。
摘要2：【解读】法院判决出卖人和中介协助有独立请求权第三人办理房屋所有权登记到有独立请求权第三人名下，驳回原告的诉讼请求。
- 日期： 02-28 11:18
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市第二中级人民法院民事判决书(2015)二中民终字第02109号
【裁判要旨】出卖人一房二卖导致房屋买卖合同解除，买受人可以要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍的损失。
【裁判摘要】刘某某、肖某与开普伟业公司自愿签订《商品房内部认购合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，开普伟业公司已经按照约定收受了刘丽娟、肖丽的全部购房款，故应认定该认购合同为商品房买卖合同。上述合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据合同，开普伟业公司应于2006年12月底向刘某某、肖某交付房屋，但开普伟业公司至今未能交付，且在合同签订后又将房屋出卖给第三人，导致房屋买卖合同目的不能实现，开普伟业公司的上述行为已构成了根本违约，应当承担民事责任。刘某某、肖某要求与开普伟业公司解除签订的《商品房内部认购合同》的诉讼请求，于法有据，应予支持。因开普伟业公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的违约情形，依照规定，对刘某某、肖某要求返还已付购房款及利息、赔偿房屋涨价损失的诉讼请求应予支持。原审法院鉴于刘某某、肖某同时要求购房款一倍赔偿和房屋差价损失赔偿相加的数额过高，在参考对该房屋市场价值的评估意见并考虑当事人的过错等因素的情况下，酌情确定赔偿总额为350万元，符合相关规定，并无不当。
摘要2：
- 日期： 02-28 11:30
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事裁定书(2017)京民申2389号
【裁判要旨】出卖人逾期迁出后壳，购房人只能起诉要求其承担违约责任。户口迁移问题属于公安机关户籍管理事宜，不属于人民法院民事案件受理范围。
【裁判摘要】曾某某与单某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。单某某作为出卖人，未按约定履行原有户口迁出义务，已构成违约，应承担相应违约责任。但因户口迁移问题属公安机关户籍管理事宜，不属于人民法院民事案件受理范围，故两审法院对曾某某的该项诉讼请求不予处理，并无不妥。对于违约金数额问题，两审法院对曾某某诉讼请求中主张的违约金数额予以酌减，处理原则正确，确定数额适当。
摘要2：
- 日期： 02-28 20:12
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2016)沪01民终7933号
【裁判要旨】在部分股东不知情的情况下，公司直接作出增加注册资本的股东会决议，对增资不知情的股东可以起诉要求确认其持股比例维持在增资前的股权比例。
【裁判摘要】《增资扩股投资协议书》约定：在协议生效后，工商登记变更前另有增资扩股安排并影响到高某前款的股份比例时，需经高某书面同意。现在高某不知情的情况下，天歌置业公司增资到1.20亿元。对天歌置业公司内部股东而言，该增资行为无效，不应以工商变更登记后的1.20亿元来降低高某在天歌置业公司的持股比例，而仍就应当依照1/17的股权比例在股东内部进行股权分配。
摘要2：【案号】上海市高级人民法院民事判决书(2018)沪民再10号
- 日期： 02-28 20:44
- 作者：陈其象律师
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股东资格
摘要1：【案号】最高人民法院民事裁定书(2017)最高法民申1010号
【裁判摘要】从《公司法》第二十六条、第八十一条、第八十三条、第二百条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第十九条第一款规定看，法律只要求股东应当按公司法的规定出资，出资瑕疵应当进行补救，且股东出资不适用诉讼时效；未按约定或法律法规定出资仅应承担相应的民事责任，但未明确规定股东不出资即不具有股东资格；也未将股东参与公司管理或参加公司会议作为认定股东资格的必要条件。
摘要2：