【裁判摘要】租赁合同虽然约定了具体租金按实测面积计算，但承租人在签订租赁合同之后一直按21000平方米向出租人交纳租金，并未就此提出异议，承租人主张按照实际面积计算租金不予支持——关于计算租金的面积问题。《厂房租赁合约书》第二条中虽然约定了具体租金按实测面积计算，但神火公司在签订《厂房租赁合约书》之后一直按21000平方米向港龙公司交纳租金，并未就此提出异议。神火公司在本案中主张2016年曾委托第三方进行测量，因港龙公司不同意无法测量，但神火公司对此并没有提供证据予以证明，本院不予采纳。一审法院对神火公司拖欠租金及占用费的认定并无不当，本院予以维持。
【裁判摘要】双方约定的租金标准并非是按照租赁面积计算，承租人在签订合同之前到租赁厂房查看，承租人以实际面积与合同约定有差异为由主张按照实际面积计算租金缺乏理据，不予支持——本案为租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辨意见，本案二审的争议焦点是：黄某红应否按照合同约定的租金标准166000元／月支付租金。经审查，双方签订的《租赁厂房合同》第1条载明租赁面积约10000平方米，并非精确的面积约定，且从合同条款的内容和设置来看，第1条只是用于描述租赁厂房的地址、面积等基本情况，未与第5条约定的租金标准166000元／月直接对应，因此双方约定的租金标准并非是按照租赁面积计算，此其一。其二，黄某红确认其在签订合同之前两次到租赁厂房查看，并就厂房内的设施设备达成转让协议，证明其对以166000元／月租金对价对应的租赁物情况是知悉且认可的。综合上述情况，黄某红以厂房实际面积与合同约定有差异为由主张按照厂房实际面积计算租金，缺乏理据，本院不予支持。曾某明依据合同约定的租金标准166000元／月主张黄某红支付2022年11月、12月的欠付租金39775元／月，合法有据，本院予以支持。至于曾某明和案外人董某东、董某峰的合同约定属于另一法律关系，不影响黄某红、曾某明之间的合同履行，黄某红以曾某明和董某东、董某峰约定的租赁面积、租金标准主张变更黄某红和曾某明之间的合同租金标准，缺乏理据，本院不予支持。
——出租人强行收回租赁物的自力救济行为辨析 【裁判要旨】承租人未经同意将租赁房屋给他人使用构成违约时，出租人应依法或依约行使权利救济。出租人强行收回租赁物并造成承租人财产损失时，其自助行为不应被认定为自力救济行为，应就此承担赔偿责任。 【案号】一审：（2004）杭上民三初字第238号；二审：（2007）杭民终字第455号；再审:（2011）浙杭民再字第11号
【裁判摘要】（１）逾期未缴纳上诉费是指上诉人在人民法院指定的期限内未缴纳上诉费，后经人民法院再次催收仍拒不缴纳上诉费的，可依法按照自动撤诉处理。（２）上诉人在法定期限内递交上诉状，虽未能在人民法院指定的期限内缴纳上诉费，但在人民法院催收前已按照规定缴纳了上诉费，依法具有上诉权利——本案被上诉人周×提出彭××逾期缴纳上诉费，应依法按照自动撤诉处理。本院认为，当事人是否具有上诉权应以其是否在法定期限内递交上诉状为准，逾期未缴纳上诉费是指上诉人在人民法院指定的期限内未缴纳上诉费，后经人民法院再次催收仍拒不缴纳上诉费的，可依法按照自动撤诉处理。本案中彭××在法定期限内递交上诉状，虽未能在人民法院指定的期限内缴纳上诉费，但在人民法院催收前已按照规定缴纳了上诉费，依法具有上诉权利，被上诉人该项辩解意见没有事实和法律依据，本院不予支持。
【裁判摘要】出租方私人自自建房屋，承租方承租房屋后作为综合医院使用成为人员聚集场所，合同中未约定由出租方办理相关消防安全许可手续，承租方作为实际使用人应承担消防设计备案和申请消防安全检查验收的义务——本案雷××根据原安康市城乡建设规划局颁发的安建字第XXXXXX号《安康市城乡私人建房建设工程规划许可证》建设案涉房屋，2018年8月3日与唐仁医院李××签订房屋租赁合同，约定租赁期限为16年(从2019年3月1日至2035年2月28日)，李某某承诺租赁该房屋仅作为综合医院使用，合同中未约定由雷××办理相关消防安全许可手续。根据上述事实，案涉房屋系雷××私人自建，唐仁医院承租房屋后作为综合医院使用成为人员聚集场所。公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第一款第二项明确规定，医院、养老院和寄宿制的学校、托儿所、幼儿园等属于消防安全重点单位，应当按照本规定的要求，实行严格管理。第十四条又规定，消防安全重点单位及其消防安全责任人、消防安全管理人应当报当地公安消防机构备案。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，作出场所符合消防技术标准和管理规定的承诺，提交规定的材料，并对其承诺和材料的真实性负责。……公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。”第十条规定：“对按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。”本案唐仁医院作为案涉房屋的实际使用人，应承担消防设计备案和申请消防安全检查验收的义务。雷××作为出租人，在与唐仁医院李某某签订合同时知晓承租人租赁房屋的用途是作为医院使用，故依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，应当按照约定将租赁房屋及时交付唐仁医院，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，负有协助唐仁医院办理相关审批手续义务。《中华人民共和国消防法》第十三条第一款规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”2020年5月29日汉滨区住房和城乡建设局向唐仁医院下发了汉住建消验字(2020)第XX号《建设工程消防验收意见书》，该《消防验收意见书》载明的建设工程为“唐仁医院装饰装修工程”。
【裁判摘要】承租人转租房屋从而收取租金并非没有法律依据，不属于不当得利——关于转租房屋取得的溢价收益归属问题。九牧王公司认为向××因转租而发生的溢价收益属于不当得利，故要求向××向其支付转租收益。本院认为，不当得利是指没有法律和合同依据而使他人受损、自己获益的行为。本案中，出租人九牧王公司与承租人向××之间存有合法的租赁关系，出租人九牧王公司以租金为对价将租赁物交于承租人向××占有、使用、收益，九牧王公司不能再对租赁物进行使用、收益，至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相形式，而出租人的租金并不因此而受到损害，因此不能因为承租人因转租而获益就认定损害了出租人的利益。承租人向××转租房屋从而收取租金并非没有法律依据，不属于不当得利。
【裁判摘要】原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无不当——关于天水茶餐厅与刘××签订《房屋租赁合同》的真实性与合法性问题｜已经生效的(2019)甘05民终713号民事判决认定：“王××与刘××形成租赁合同法律关系。从当事人签订的租赁合同时间落款来看,2015年4月28日案外人刘××尚未出现资金困难而逾期向银行偿还按揭贷款的情况。从合同签订的背景来看,王××租赁该房屋期限较长,刘××承诺放弃屋内装修及所有经营品所有权,伴随房屋出租时一并赠与王××,同时考虑租赁市场价格上涨因素,双方签订长期租赁合同具有其合理性。从租金给付来看,2015年10月至2016年4月王××与刘××之间有多笔资金往来,涉及金额570余万元。庭审中王××陈述其余不足1000万元的部分系现金给付,案外人刘××接受询问时对转账结合现金的付款方式也作了说明。天水市中级人民法院(2018)甘05民初20号民事判决书亦认定刘××将房屋租赁给了案外人。”进而认定：“就本案现有证据无法认定《房屋租赁合同》存在无效或可撤销的情形，应为合法有效。”在另案生效判决已对相关事实作出认定的情况下，原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于刘××、王××的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无不当。恒顺公司关于王××租赁案涉房屋时未尽合理注意义务、原判决未实质性审查天水茶餐厅经营者王××与刘××之间是否存在真实租赁合同关系以及王××支付租金情况、认定基本事实缺乏证据证明的申请再审理由不能成立。
【裁判摘要１】出租人将自己无所有权或处分权的房屋进行出租不影响合同效力——关于案涉《租赁合同》的效力如何认定的问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”依据上述法律规定，《中华人民共和国民法典》明确了无权处分下签订的合同不因处分人未取得处分权而无效，即应在物权区分原则的指导下区分合同的效力和合同的履行，无权处分只影响合同履行，不影响合同效力。同理，出租人将自己无所有权或处分权的房屋进行出租的，该情形并不影响合同效力。本案中，曜石商业公司以无权处分为由主张案涉《租赁合同》无效，无法律依据，本院不予支持。 【裁判摘要２】法院未职权追加有独立请求权第三人不违反法定程序——关于原审法院是否违反法定程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第一款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”具体到本案中，对于案外人兵团国资公司未取得所有权的部分房屋所有权人，如其认为对案涉诉讼标的具有独立请求权，应通过起诉的方式主动参加诉讼程序，原审法院未依职权追加其为有独立请求权第三人，符合法律规定，程序并无不当。
【裁判摘要１】（１）对于在划拨土地上建设房屋并出租的行为，法律并未绝对禁止，仅是从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家；（２）《暂行条例》关于国有划拨土地使用权不得转让、出租、抵押的规定，并不属于效力性强制性规定，国有划拨土地使用权及地上建筑物在经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，亦可以租赁——根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”、第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”的规定，对于在划拨土地上建设房屋并出租的行为，法律并未绝对禁止，仅是从通过行政管理保护国家土地收益的角度，规定将租金中所含土地收益上缴国家；《暂行条例》关于国有划拨土地使用权不得转让、出租、抵押的规定，并不属于效力性强制性规定，国有划拨土地使用权及地上建筑物在经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准后，亦可以租赁。即本案中，对于西大门公司将其持有的14354.27平方米国有土地使用权租赁给乾立公司的合同，并不当然全部无效。西大门公司提出涉案土地的租赁违反了《暂行条例》第四十四条、四十五条关于国有划拨土地租赁的强制性规定而无效的上诉理由缺乏法律依据，不能成立。 【裁判摘要２】未取得《建设工程规划许可证》部分房屋的租赁无效——根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，在西大门公司将其持有的14354.27平方米国有土地使用权租赁给乾立公司的合同中，已经取得建设工程规划许可证的有证房屋部分的租赁合同内容依然有效，但6201.4平方米无证房屋部分（西大门公司自建房屋中4482.18平方米无证房屋+乾立公司出资建设的1719.22平方米无证房屋）的租赁合同内容因违反法律、行政法规的强制性规定
【裁判摘要】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，在符合特定条件时，划拨土地使用权可以出租，但须办理相关手续并补交土地使用权出让金或者以出租所获效益抵交土地使用权出让金。上述行政法规的规定并非效力性强制性规范，再审申请人认为本案合同具有行政法规规定的无效情形，没有法律依据——生效判决认定《补充协议》与《合同转让费协议》有效是正确的。案涉《补充协议》与《合同转让费协议》系蔺××与鸣泉二组在平等、自愿的基础上签订，系双方的真实意思表示。案涉土地为划拨取得，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，在符合特定条件时，划拨土地使用权可以出租，但须办理相关手续并补交土地使用权出让金或者以出租所获效益抵交土地使用权出让金。上述行政法规的规定并非效力性强制性规范，再审申请人认为本案合同具有行政法规规定的无效情形，没有法律依据。
【裁判摘要】（１）根据乡镇综合行政执法局作出的依法履职答复中载明加建的商住楼和简易铁棚都是于上世纪九十年代初竣工，根据《关于加强违法建设管理的通知》(中规通【2006】1号)的规定，上世纪九十年代初竣工的房屋属历史遗留房屋，不作违法处理。该依法履职答复符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，即商铺经主管部门认定不作违法处理，主张商铺系违章建筑依据不足，不予采纳；（２）商铺合同部分依法有效，出租人将经营超市所需的证照一并提供给承租人保管使用的约定违反行政法规的强制性规定无效；（３）在承租人未经出租人同意转租的情况下，法律规定出租人可以解除合同，并未规定转租合同无效，即无论何是否取得房屋产权人的同意均不会影响转租合同的效力——关于《承包经营协议书》是否有效的问题。经审查，《承包经营协议书》虽然是具有承包经营合同性质，但其具体的经营事项包括由何××将涉案商铺出租给樊××使用，并将涉案商铺的有关营业执照等证照提供给樊××经营该商铺时使用等内容。故此，在判断双方之间的合同及承包经营行为的效力时，须分析双方的主要合同条款及相关的具体行为是否违反了法律、法规的禁止性强制规定。第一，对于何××将生鲜超市商铺出租给樊××的合同部分，根据中山市三乡镇综合行政执法局2021年1月14日作出的依法履职答复中载明涉案超市所在地已经办理土地使用证，地上一幢二层混合结构的商住楼竣工后，于1991年领取了《房地产权证》，产权人在领取《房地产权证》后立即建设一间单层简易铁棚和在原二层混合结构商住楼，加建的商住楼和简易铁棚都是于上世纪九十年代初竣工，根据《关于加强违法建设管理的通知》(中规通【2006】1号)的规定，上世纪九十年代初竣工的房屋属历史遗留房屋，不作违法处理。该依法履职答复符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，即涉案商铺经主管部门认定不作违法处理，故樊××上诉主张涉案商铺系违章建筑依据不足，本院不予采纳，何××出租给樊孝杰的生鲜超市商铺合同部分依法有效。第二，《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第二十五第三款规定：“《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本，不得伪造、涂改、出租、出借、转让或者出卖”，本案中，何××将经营超市所需的证照一并提供给樊××保管使用，
【裁判摘要】（１）租赁物未办理规划报建手续，租赁合同为无效合同；（２）当事人主张租赁物建设于上世纪六七十年代，按照当时政策无需报建，但其并未举证该租赁物之后补办相关报建手续，对其该意见不予采纳——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，邓屋股份社、邓××均未能提交涉案租赁物办理规划报建及竣工验收手续的资料，且双方均确认涉案租赁物未办理规划报建手续，故邓屋股份社与邓××于2015年11月18日签订的《物业租赁合同书》为无效合同。邓屋股份社上诉主张该租赁物建设于上世纪六七十年代，按照当时政策无需报建，但其并未举证该租赁物之后补办相关报建手续，本院对其该上诉意见不予采纳。邓××上诉主张一审判决未依法调查该租赁物报建手续资料，程序违法。对此本院认为，因双方均确认涉案租赁物未办理规划报建手续，已无调查取证必要，一审判决未对此调查取证并无不当。
【裁判摘要】首先，双方当事人均认可《租赁合同》的真实性，且《租赁合同》系经双方真实意思表示的事实。其次，案涉房屋虽不符合《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件的强制性要求，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号)第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，《租赁合同》不存在无效情形，原审法院认定《租赁合同》无效，显属法律适用错误。
【裁判摘要】（１）《消防法》规定的消防验收属于对房屋使用条件的规定；（２）未经消防验收不必然导致租赁合同无效——关于案涉租赁合同的效力问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定可知，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。《中华人民共和国消防法》规定的消防验收，即属于对房屋使用条件的规定。因此，本案即使存在一朵公司所称案涉二车间未经消防验收的情形，亦不必然导致租赁合同无效。从本案实际情况看，在案涉《厂房租赁合同》签订后，中铁公司依约向一朵公司交付了合同标的物，一朵公司也实际使用了中铁公司的厂房等设施，双方均在依约履行。该《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。一朵公司关于原判决未采纳其对案涉租赁合同效力抗辩的再审申请事由不能成立。
【裁判摘要１】未经竣工验收合格和消防验收的建设工程订立的租赁合同并非无效合同——根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定，未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用，不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同，以及该合同的效力。．．．．．．合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”承租人按约定支付租金是其在租赁合同项下的主要合同义务，王某某迟延给付租金已经构成根本违约，对于合同的解除负有主要责任。 【裁判摘要２】超建的超出部分合同无效——由于租赁物实际存在超建情形，也因此导致本案诉争合同部分无效，农垦公司对于合同的履行亦存在过错。
【裁判要旨】文创园区利用工业用地对外出租房屋用于商业经营，并非必然导致房屋租赁合同无效。出租方是否具有为承租方办理营业执照的义务，应当根据双方合同约定、租赁用途、合同目的等进行综合判断。
——群租的法律规制 【裁判要旨】房屋的承租方对房屋不当使用收益的行为，属于权利滥用，应该受到法律的约束。即便承租方与房屋产权人在租赁合同中约定承租方可以自由分割出租（转租）房屋，但此约定不能排除物业公司与房屋产权人在住宅临时公约中的约定。承租方作为房屋的使用人，与物业公司之间存在物业管理法律关系，物业公司有权对其不当使用房屋行为采取措施予以制止，且与法不悖。 【案号】（2006）浦民一（民）初字11096号；（2007）沪一中民二（民）终字第2313号
【裁判摘要１】夹层及违章建筑的租赁合同部分无效，其他合法部分租赁合同有效——《补充协议》对租赁房屋的约定涉及知本大厦裙楼第三层夹层及第四层的违章建筑，违章建筑的租赁违反法律强制性规定，该约定无效。关于违章建筑的使用不受国家管制的约定意在排除行政主管部门的执法行为，行政主管部门对违章建筑的处罚属依法行使职权的行为，故《补充协议》该约定亦为无效。《补充协议》的其他约定有效。对有效的《知本大厦裙楼租赁合同》及《补充协议》的有效部分，双方均应按合同约定严格履行各方的义务。 【裁判摘要２】考虑到2009年12月28日前，涉案房屋的第三层夹层、第四层不可能正常营业，应扣除第三层夹层、第四层房屋在此期间的使用费。2009年12月28日部分违章建筑被拆除后，根据水都公司的法定代表人郑××在庭审时的陈述，涉案房屋整体基本正常营业，故除拆除部分不计算使用费外，其余部分均应按合同计算租金和使用费。 【裁判摘要３】关于第三层夹层和第四层装修损失，以鉴定结论为依据，扣减未形成附合物的装修设施设备部分，为合同部分无效的损失,该损失由双方各负担一半。即鉴定总价7032259元减去设备价1223157元，损失为5809102元，由双方各负担2904551元。租赁房屋其他部分的装修损失,依合同约定应由水都公司等自行承担。
【裁判摘要１】夹层违法加建占总面积的50%以上，违法面积与合法面积不可分割租赁合同整体无效——上诉人冠寓公司向上诉人集泰公司承租的涉案深圳市××光路阳光里雅居房产，可使用建筑面积为10896.08㎡，其中房产证面积仅5241.8㎡，二、三层夹层违法加建占总面积的50%以上。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，一审法院据此认定双方签订的租赁合同无效，依据充分，本院予以认可。租赁房产交付时上诉人集泰公司按办公要求设置夹层，并承诺确保物业现状满足办公所要求的工程安全指标，双方的租赁合同关系基于上述租赁房产的整体状况而形成，违法面积与合法面积不可分割，上诉人集泰公司以部分租赁面积取得合法产权为由主张租赁合同有效，本院不予采信。 【裁判摘要２】租赁合同被确认无效后，免租期的占有使用费应当由承租方支付给出租方——诉讼请求：判决冠寓公司向集泰公司赔偿“免租期"（2016年8月1日至2017年1月31日）的房屋租金损失4497462元；．．．．．．上诉人集泰公司给予承租人2016年8月1日至2017年1月31日免租期6个月的利益，虽然在冠寓公司承租前由深圳市前海××××××商业管理有限公司实际享有，但冠寓公司承接了深圳市××××××商业管理有限公司在租赁合同中的权利义务，故租赁合同被确认无效后，占有使用费4497462元应当由冠寓公司支付给集泰公司。
【裁判摘要１】出租人收取电费的价格高于供电局的电费价格，但《租赁合同》并不属于供电合同，当事人关于电费缴纳的约定及履行数额属于意思自治范畴，并非必须以供电企业规定的电费标准收取，且高于供电局价格收取电费亦普遍存在类似的出租经营活动中——关于顺景公司应否退还差额电费的问题。首先，案涉《租赁合同》《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同和补充协议约定电费是按约定结算以及按商业用途计价，没有明确约定具体电费单价标准，并非是按供电部门的电价收费。其次，虽然上述合同和协议未明确约定具体的电费价格，但在签订上述合同和协议后，双方依照1.35元/度的标准收取电费已经实际履行多年，且好家源公司一直没有提出异议。供电部门的电费价格是公开可查询的，好家源公司作为商事主体，正常情况下应当知道1.35元/度的电费标准高于当时供电部门的电费标准。顺景公司每月通过《租金通知单》向好家源公司报送电费单价、用电总量及电费总价，好家源每次缴纳电费前均是知晓电费价格，但均没有提出异议，应认定在合同履行过程中，双方对电费价格达成了一致意见，双方均应遵循诚实信用原则履行。最后，顺景公司收取电费的价格高于供电局的电费价格，但《租赁合同》并不属于供电合同，当事人关于电费缴纳的约定及履行数额属于意思自治范畴，并非必须以供电企业规定的电费标准收取，且高于供电局价格收取电费亦普遍存在类似的出租经营活动中。此外，顺景公司为租赁商铺的供电安装了变压器等供电设备，并对电力设备进行维护，其收取的电费已包含电力损耗、供电设备的维护与折旧等费用，以1.35元/度的标准收取电费也没有超出合理范围。综上，好家源公司以顺景公司收取的电费超出供电局的电费标准为由要求退还多收取的电费及利息的诉讼请求理据不足，本院不予支持。另外，好家源公司对顺景公司收取电费的价格有异议，可另行协商处理。 【备注】广东省高级人民法院（２０２１）粤民再２７７号民事判决书——经审理认为，电价不属于租赁双方可以自由约定的范围，约定电价超过国家核准电价的部分无效，顺某公司应返还多收取的电费。
【裁判摘要】转供电关系除了收取电价和法律、行政法规等规定的转供电中的线损电价之外，不得加收其它任何费用——本案争议的焦点在于上诉人绵阳××大厦第二届业主委员会超额收取电费是否构成不当得利，并应当返还。上诉人绵阳××大厦第二届业主委员会虽然提交了2019年12月9日的公告，拟证明被上诉人绵阳××娱乐有限公司知晓2018年7月至2019年11月的电费的调价情况，在明细表中签字认可上述调价情况并且按照明细表中公示的电价缴纳相关电费。根据《中华人民共和国电力法》第四十三条“任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。”和第四十四条“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。”的规定，上诉人绵阳××大厦第二届业主委员会与被上诉人绵阳××娱乐有限公司形成转供电关系，除了收取电价和法律、行政法规等规定的转供电中的线损电价之外，不得加收其它任何费用。上诉人绵阳××大厦第二届业主委员会在收取租户的实际电价和线损电价之外，超额收取变压器预试费和收费人员的劳务费等相关费用，尽管被上诉人绵阳××娱乐有限公司知晓上述情况，但也不能超越国家电价收费的禁止性规定收取电费。由于上诉人绵阳××大厦第二届业主委员会未提供证据证明线损电价的比例，一审判决按照四川省发展和改革委员会确定的转供电用户线损电价比例6%和实际电价，认定被上诉人绵阳优歌娱乐有限公司应当缴纳的电费并无不当；上诉人绵阳时代大厦第二届业主委员会多收取的电费属于不当得利，应当依法返还。
案例1：提前解约免租期租金损失由谁承担 【摘要】综合《房屋委托出租协议》的约定以及免租期的设定初衷，应认定《房屋委托出租协议》约定的90天免租期与3年的租赁期间相联系，某公司仅履行一年即要求解除《房屋委托出租协议》，如若享受90天的免租期有违公平原则，故王某要求某公司支付未履行合同期间所对应的免租期租金5200元属于合理诉求，法院予以支持，判决某公司给付王某5200元免租期租金。 案例2：公租房擅自转租合同无效 【摘要】损害社会公共利益的合同无效，公租房具有保障性质，杜某与赵某签订的承租房屋合同违反了国家对于公租房的管理秩序及城市管理秩序，系无效合同。 案例3： 承租期间装修房屋装修物品归谁所有 【摘要】姜某与姜某某、刘某某之间就涉案房屋的租赁事宜达成口头协议，双方形成不定期租赁关系。后经双方协商一致，姜某从涉案房屋内搬出。在双方未就涉案房屋内的装饰装修事宜进行约定的情况下，对于涉案房屋内未形成附合的装饰装修物，可由姜某拆除。在姜某未完全搬离并拆除相关未附合的装饰装修物时，姜某某、刘某某即将门锁更换，姜某某、刘某某应当给予姜某相应的补偿。对于补偿款的数额，法院综合考虑房屋装修情况及使用年限等酌情判决姜某某、刘某某赔偿姜某装饰装修物品损失3000元。 案例4：出租房屋变成违法交易场所房东疏于管理被处罚 案例5：出租房甲醛浓度超标出租人应承担责任
【裁判摘要】本案争点在于沪东公司是否已经向路桥公司交付了增值税发票(号码为xxx、XXXXXXXX)所对应的货物，对此沪东公司提供了与增值税发票对应的送货单予以佐证，该送货单上所记载的除争议货物外，还包括了路桥公司承认收到的其他货物。路桥公司虽对该送货单上签收人员的身份提出异议，但对于其承认收到的该送货单上所列的其他货物，以及同时期收到的其他货物，亦未能提供相应的送货凭证来推翻沪东公司的举证。上述争议货物对应的增值税发票在2008年开具，已由路桥公司予以抵扣，此后长达数年的时间内，路桥公司也没有提出过未收到货物的异议。综上，路桥公司关于未收到系争货物的抗辩意见，本院难以采信。
【裁判摘要】关于履约保证金、违约金。根据涉案租赁合同约定，亿歌五号拖欠租金、水电费、物业管理费等费用一个月以上，创投公司有权没收履约保证金。2020年11月6日至2021年1月13日期间，创投公司多次向亿歌五号催收租金、物业管理费等费用，亿歌五号仍未支付应付未付的费用构成违约，依据涉案租赁合同的约定创投公司有权没收履约保证金50133元，本院对创投公司主张没收履约保证金50133元的诉求予以支持。创投公司主张的拖欠租金、物业管理费、电费的违约金本质上与涉案租赁合同约定的履约保证金指向同一利益，即违约金与履约保证金条款均是对亿歌五号逾期未支付拖欠费用的损害赔偿，本院已支持创投公司没收履约保证金50133元的请求足以弥补其损失，故对其主张的违约金不再支持。
【裁判摘要】投标保证金不得超过招标项目估算价的2%——某甲公司通过公开竞价方式在西樵镇公共资源交易所对外招租，以《中标通知书》形式告知中标结果，并在南海区人民政府网站公示招租竞投结果，结果中也明确了载明“中标单位”，故应为招标投标活动，适用《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招投标法实施条例》的相关规定。《中华人民共和国招标法实施条例》第七十四条规定：“中标人无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金的，取消其中标资格，投标保证金不予退还。”本案中，某乙公司中标后，负有与某甲公司签订租赁合同的义务，合同签订过程中，某甲公司多次催促某乙公司签订合同，某乙公司因要求某甲公司同意改造广告牌未果而未如期签订合同，故，双方未能签订合同的原因应归责予某乙公司。《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十六条规定：“招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。”《中华人民共和国民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”本案中，案涉租赁合同总价款为444912元，投标保证金不得超过8898.24元。基于某乙公司过错，未能签订合同，某甲公司有权没收法定范围内的保证金8898.24元，保证金超出部分91101.76元无效，某甲公司应退还予某乙公司。 【解读】案由：合同纠纷。起诉请求：1.某甲公司立即退返还某乙公司投标保证金100000元；2.本案诉讼费由某甲公司负担。
——后诉请求实质上否定前诉裁判结果的认定标准 【裁判要旨】前后诉请基于同一事实，后诉请求旨在推翻前诉生效判决的，构成重复诉讼；后诉变更法律关系或请求权基于继续寻求实现前诉未竟目的，不构成重复诉讼。 【案号】(2017)黔0321民初673号；（2017）黔03民终3888号
【裁判摘要１】未实际出借款项，借款人请求确认合同未成立应予支持——从款项的整体流转来看，系王某借助丁某、李某的账户，通过多账户间转账，制造实际交付借款的假象，即王某通过该循环转账的方式并未实际承担2000万元本金出借的损失，其并未有实际出借款项的行为。．．．．．．故一审法院以王某并未实际履行出借义务，认定《借款合同》不成立并无不当。．．．．．．本案中，程某1、刘某关于《借款合同》不成立的诉讼请求，一审法院已在本案中先行进行了审理并确认可支持其该部分诉讼请求。《公司保证合同》《个人保证合同》《股权转让协议》系主合同《借款合同》的担保合同，属于从合同。主合同不成立，从合同无法独立成立。虽然程某1、刘某诉讼请求为要求确认该系列从合同无效，但合同成立是判断合同效力的前提，且合同不成立与合同无效在后果上并无不同，根据“举轻以明重”的解释规则，应将当事人关于确认合同无效的诉讼请求理解为包含在人民法院认定合同不成立时，亦请求确认合同不成立。故一审法院为避免当事人诉累，一并认定《公司保证合同》《个人保证合同》《股权转让协议》不成立并无明显不妥，并不属于严重违反法定程序的情形。 【裁判摘要２】（１）前诉起诉要求确认《股权转让协议》无效，其请求未获得支持，但前案的裁判文书中已论述系基于主合同法律效力尚未经依法确认，故未支持其的请求。（２）后诉再次提出要求确认《股权转让协议》无效，并同时要求确认主合同《借款合同》不成立，与前案相比发生了新的事实，人民法院应当依法受理，不构成重复起诉——对于是否违背一事不再理原则的分析。王某上诉主张，程某1、刘某要求确认《股权转让协议》无效，违反了一事不再理原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。本案之前，商某曾起诉要求确认《股权转让协议》无效，其请求未获得支持，但前案的裁判文书中已论述系基于主合同法律效力尚未经依法确认，故未支持商某的请求。本案中，程某1、刘某再次提出要求确认《股权转让协议》无效，并同时要求确认主合同《借款合同》不成立，与前案相比发生了新的事实，人民法院应当依法受理，本院对王某的该部分上诉意见亦不予采信。
【裁判摘要１】一、关于诉讼时效制度的法理基础及适用范围——时效系民法上的一项重要制度，是指某种事实状态经过法定时间的持续而导致一定民事法律关系发生、变更或消灭的法律后果。诉讼时效系以权利不行使的事实状态为要件，作为阻却权利行使的原因。诉讼时效制度的设立目的，旨在督促权利人积极、及时地向相关义务人主张权利，进而尽快稳定相关民事权利义务关系，尊重现存法律秩序，维护交易安全，保障民事生活的和谐和安定。基于上述制度目的，诉讼时效的适用范围是有限的，并非适用于全部民事请求权。对此，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（以下简称诉讼时效的规定）第一条即开宗明义规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。”民法总则第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”根据上述规定可知，首先，诉讼时效的客体为债权请求权，主要适用于给付之诉。在债权债务法律关系中，债权人实现债权的最主要方式就是行使请求权，一方面，债权人可以对债务人主张债权请求权，请求债务人为或不为一定的行为；另一方面，如果债务人对债权人主张的债权请求权拒绝为给付，债权人可以债务人为被告，向国家裁判机关提出旨在获得某种给付内容的诉讼请求，并要求国家裁判机关根据该诉讼请求依法判令债务人履行相应给付的裁判。债权人所提诉讼为给付之诉。其次，根据民法总则第一百九十六条的规定可知，并非所有实体请求权都可以适用诉讼时效的规定，包括部分债权请求权亦不适用诉讼时效的规定。 【裁判摘要２】本案不符合适用诉讼时效的情形。虽然，确认之诉表现为当事人以提出请求的方式要求国家裁判机关对相关民事法律关系存在与否作出裁判，但确认请求权属于程序请求权，而非实体请求权，更非债权请求权。在确认之诉中，诉讼对方不负有承认的义务。确认之诉既然仅是由国家裁判机关对诉争的民事法律关系存在与否作出司法裁判，自然也就不存在通过强制
【裁判摘要】对于转租合同是否有效，以出租人是否同意为前提，本案中虽然没有地税局明确同意转租的证据，但地税局一审中承认其知道转租的事实，但一直未提出异议，二审中地税局虽主张其不知道转租事实，但又不能推翻其一审陈述，且对一审认定事实未提出上诉，故应认定其知道转租事实，且未提出异议，应视为其同意转租。王××与胡××转租合同在原租赁合同约定的租赁期限内有效。但地税局与胡××并未直接建立关系，故双方之间不存在房屋租赁合同关系。关于王××应否承担支付房屋占用费问题，如在地税局不同意或不知情的情况下，承租人与次承租之间的转租行为对出租人不发生效力，出租人有权要求解除租赁合同承租人交回房屋，或等到租赁期限届满后要求承租人交回房屋，承租人不能交回房屋自然应承担迟延交付的房屋占用费，包括因次承租人原因承租人不能及时交房的情形。本案中因转租行为地税局在知道情况下并未提出异议，已视为其同意转租，其与王××租赁合同亦是有效，在其与王××合同到期之前，胡××已得到房屋并使用，王××已不再实际使用该房屋，这与合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定并不符合，王××用转租行为明示不在使用租赁房屋，而地税局对此知晓而未提出异议，双方租赁合同到期后自然终止，王××与地税局并不当然产生不定期租赁合同关系，王××并不是实际承租人，因实际占有使用房屋人为胡××，胡××占有使用该房屋，地税局没有及时制止，导致转租事实形成，也有责任。现地税局不能及时收回房屋的原因是胡××作为房屋实际占有人不予返还，并非王××不予返还，王××在地税局同意转租的情况下已无合同责任，故其不再承担支付房屋占用费的责任。此种情形与出租人不知道或不同意转租的情形并不一致。地税局虽未与胡××直接签订租赁合同，但地税局可基于房屋所有权有权要求胡××返还房屋并支付逾期房屋占用费，至于胡××因地税局不再租赁而不能使用房屋给其造成损失的问题，系与王××之间的问题，不属本案处理范围，可另行处理。
【裁判摘要】关于上诉人向被上诉人支付工程款的条件是否成就。涉案工程施工过程中，双方签订《工程甩项签证》，之后被上诉人退场，现上诉人以被上诉人施工质量不合格且未经竣工验收为由拒付工程款。对此，首先，双方2013年9月10日签订甩项签证后被上诉人即撤场，被上诉人实际已经将工程移交给上诉人，上诉人也已接收；其次，在被上诉人向上诉人交付决算书后，上诉人于2014年1月22日召集被上诉人及审价单位进行工作会商，委托审价单位对涉案工程进行审价，在审价初稿出具后的会商中，各方还就审价中涉及的相关技术问题进行商议，期间没有任何证据表明上诉人曾就质量问题提出过异议；再次，双方在合同中约定工程竣工双方内部验收通过后一周内退还剩余50%履约保证金，在被上诉人撤场后上诉人也已经退还该部分履约保证金。综上，本院认为，虽然双方未办理书面竣工验收手续，但根据上述分析可知，上诉人对于被上诉人已完成施工任务及施工质量是认可的，从双方实际履行情况来看，没有任何证据证明上诉人曾向被上诉人提出过质量异议，相反上诉人还就工程造价委托审价并退还了履约保证金，故应当认定上诉人已经认可了工程质量，其向被上诉人支付工程款的条件已经成就。至于被上诉人在本案诉讼过程中提出的质量问题，在工程已经实际交付且上诉人予以接收的情况下，如存在质量问题属于保修范围，上诉人可依法要求被上诉人承担保修责任，但不能以此为由拒付工程款，原审法院对该部分的认定及处理均是正确的，本院予以维持。