摘要1：【问题提示】在拍卖委托人书面通知拍卖公司撤销拍卖的情况下，拍卖委托人与竞买人之间成立的买卖合同关系是否解除？本案中竞买人要求委托拍卖人继续履行通过拍卖成立的债权转让合同的诉讼请求是否应当得到支持？
【要点提示】
通过拍卖方式所确定的买卖关系，除优先适用《拍卖法》外，还受《合同法》的调整。本案中，拍卖委托人在知道与其形成买卖合同关系的竞买人的情况下，向拍卖公司发出“撤销本次拍卖、收回拍品”的解决合同书面通知，该通知不构成《合同法》规定的解除买卖合同的程序要件，拍卖委托人与竞买人之间的买卖合同并没有解除。
委托拍卖人在其债权未得到清偿的情况下，将该债权通过拍卖的方式转让给竞买人，双方之间成立的债权转让合同受法律保护。因双方转让的标的物是债权及其项下的抵押物，债权转让合同的履行要受到原债权的债务人的影响。在债务人合法履行原债务的前提下，因拍卖债权已经清偿、拍卖标的物已经不存在，竞买人要求继续履行债权转让合同的请求已经在事实上不可能履行，该诉讼请求无法得到支持。
【案例索引】
一审：福建省厦门市中级人民法院（2004）厦民初字第347号（2005年6月15日）
二审：福建省高级人民法院（2005）闽民终字第410号（2005年11月16日）
摘要2：
摘要1：——合同解除后，房屋买受人有义务向贷款人偿还尚欠的贷款本金及利息，贷款人对房屋买受人原购买的店铺有优先受偿权
【提示】揭贷款合同解除后抵押权仍享有优先受偿权——商品房买卖合同及按揭抵押借款合同解除后，房屋买受人有义务向贷款人偿还尚欠的贷款本金及利息，贷款人对房屋买受人原购买的商品房有优先受偿权。
【裁判要旨】个人住房按揭借款合同解除后，房屋买受人与出卖人应按连带责任承担偿还尚欠贷款的责任。根据《担保法》第52条“抵押权与其担保的债权同时存在”的规定，虽然合同被解除，但抵押借款合同的债权尚未结清，故抵押权仍存在，抵押权人即贷款人对处理抵押物的价款享有优先受偿权。
摘要2：
摘要1：——承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持
【案号】最高人民法院（2008）民一终字第17号民事判决书
【提示】承租人无意购房，其请求宣告出租人与他人房屋买卖合同无效的，不予支持。
【裁判意见】承租人优先购买权的性质是先买权。而行使其先买权的前提是承租人有购买房屋的意愿。
摘要2：【解读】承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效不予支持——承租人在无意以同等价格购买租赁房屋的情况下，请求宣告承租人与购买人的买卖合同无效，不符合相关法律规定精神，其诉讼请求应予驳回。
摘要1：【要旨】开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，并以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，这是以商品房买卖为名，行开发商融资之实，损害了银行的利益，危及银行贷款安全，该商品房买卖合同英认定无效。对此，开发商与该自然人具有明显过错，在商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
【案例】中国××银行股份有限公司上海青浦支行诉上海××房地产有限公司、陈××保证合同纠纷案
摘要2：
摘要1：【要旨】当事人所签合作经营合同系继续性合同情况下，合同解除没有溯及力。解除之前基于买卖合同产生的债权债务关系仍有效。
【裁判要旨】出租车合作经营合同解除后是否有溯及力，应当根据合同性质确定。非继续性合同的解除原则上有溯及力，继续性合同的解除原则上没有溯及力。
【案号】一审：（2013）新民一初字第850号；二审：（2013）乌中民一终字第1346号；再审：（2014）乌中民申字第57号
【案例】新疆乌鲁木齐中院（2014）乌中民申字第57号《合同解除前的债权债务有溯及力》
摘要2：
摘要1：——房屋买卖合同中的房屋验收范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定
【裁判要旨】房屋验收的范围，应当依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案当事人约定，出卖人交付的房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达成交付适用的条件。因此，具备合同约定交付条件的房屋，除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防和环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍。
【裁判意见】本案涉案房屋在消防专项验收中未获通过，违反了《消防法》关于“应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用”的强制性规定。所涉房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。
摘要2：
摘要1：——国家取消住宅小区竣工验收行政审批制度，不能免除先前缔结的商品房买卖合同约定义务
【裁判要旨】当事人双方在商品房买卖合同中约定，开发商应依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合约定的商品房交付买受人。后国务院发布决定，取消对住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。该决定仅免除了开发商将开发竣工的项目报请政府主管部门进行综合验收的行政义务，并不因此免除开发商此前已在合同中约定的经综合验收合格才交房房屋的义务。
【裁判意见】2004年5月19日国务院发布了国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了对住宅小区等群体性房地产开发项目竣工验收的行政审批。自此之后，国家对房地产开发项目不再进行强制性竣工验收制度，商品房交付条件可由买卖双方在合同中自由约定。
摘要2：
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第433号民事判决书
【裁判摘要】签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
【裁判规则】买受方已取得房屋产权而未实际占有的，应以合同相对方为被告提起债权给付之诉。
【摘要】上海市第一中级人民法院认为：生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。在第二手的房屋买卖交易中，连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
摘要2：
摘要1：——附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性
【裁判要旨】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋进而其限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户应属合同履行范畴，不影响合同效力。因此，这类合同如不具备合同法第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
摘要2：
- 日期： 05-24 07:53
- 作者：陈其象律师
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摘要1：最高法院公报：买卖合同裁判规则20例
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省南京市江宁区人民法院（2012）江宁开民初字第646号民事判决书
【裁判要点】消费者购买到不符合食品安全标准的食品，要求销售者或者生产者依照食品安全法规定支付价款十倍赔偿金或者依照法律规定的其他赔偿标准赔偿的，不论其购买时是否明知食品不符合安全标准，人民法院都应予支持。
【裁判规则】消费者是相对于销售者和生产者的概念。只要在市场交易中购买、使用商品或者接受服务是为了个人、家庭生活需要，而不是为了生产经营活动或者职业活动需要的，就应当认定为“为生活消费需要”的消费者，属于消费者权益保护法调整的范围。
【裁判意见】消费者购买到不符合食品安全标准的食品，不论购买时是否明知，均应依法获得赔偿。
摘要2：【解读】法律对行为主体明确设定义务但该法定义务未能履行的，应当推定行为人对未履行该法定义务系明知。
摘要1：最高人民法院关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知（1995年12月8日，[1990]法经函字第11号）
【摘要】广东顺德东南亚地产发展有限公司与湖南通利房地产开发有限公司签订购房合同后，经自愿协商就终止履行购房合同，由广东顺德东南亚地产发展有限公司将预付购房款返还给湖南通利房地产开发有限公司达成了一致意见，并约定如发生纠纷由债权人所在地法院管辖。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条第二款之规定，指定本案由湖南省高级人民法院管辖。
摘要2：《中华人民共和国民事诉讼法》（1991）
第三十七条 有管辖权的人民法院由于特殊原因，不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。
人民法院之间因管辖权发生争议，由争议双方协商解决；协商解决不了的，报请它们的共同上级人民法院指定管辖。
摘要1：最高人民法院《关于山东思源水业工程有限公司与夹江县阳洋纸业有限公司买卖合同纠纷管辖争议案指定管辖的通知》（2005年7月26日，[2005]民立他字第25号
【摘要】合同中明确约定：“双方因执行本合同发生争议，首先应协商解决，协商不成的向原告所在地人民法院提起诉讼。”这一选择管辖的约定符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五规定，应认定有效。
摘要2：
摘要1：【要旨】买卖合同出卖方履行产品维修义务不完整，买受方委托第三方修理后要求出卖方支付相关维修费用的，法院应予支持。
【案例】福建龙岩中院（2015）岩民终字第573号《买方雇请第三方代为履行卖方义务后可行使赔偿请求权》
摘要2：
摘要1：【案号】福建龙岩中院（2015）岩民终字第573号
【提示】产品质量有问题，买方雇人维修的，卖方应予赔偿——买卖合同出卖方履行产品维修义务不完整，买受方委托第三方修理后要求出卖方支付维修费用的，法院应予支持。
【要旨】买卖合同出卖方履行产品维修义务不完整，买受方委托第三方修理后要求出卖方支付相关维修费用的，法院应予支持。
摘要2：
- 日期： 06-21 19:03
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【186.船舶买卖合同纠纷】1.船舶买卖合同，是指船舶出卖人交付船舶给买受人，由该买受人取得船舶所有权并支付价款的合同。2.船舶买卖合同当事人因船舶买卖合同的订立、履行、变更和终止而产生的纠纷，即为船舶买卖合同纠纷。
摘要2：无
摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】最高人民法院民一庭在讨论本案例时多数人认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理;如果当事人争议的核心为是否适用房改政策以及如何适用房改政策的，不属于民事权益纠纷，不符合《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件，人民法院不宜作为民事案件受理。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2001）民二提字第14号
【裁判要旨】不具有专属管辖权的法院不能将专属管辖案件与其他案件合并审理——对房屋买卖合同纠纷的管辖属于专属管辖，应由房屋所在地人民法院管辖。受理其他纠纷案件的法院，将房屋买卖合同纠纷合并审理属于程序违法。
摘要2：【解读】本案原审将房屋买卖合同纠纷与借款纠纷合并审理，并将房屋买卖合同的一方当事人作为第三人，试图规避《民事诉讼法》对于专属管辖的规定。原审在程序上存在严重错误，最高人民法院再审予以了纠正。
- 日期： 09-04 20:25
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高法院民一庭意见】根据最高法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2、5条，当事人签订购房合同后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违反国家法律、法规规定的，应当认定为商品房买卖合同。
摘要2：
- 日期： 09-06 22:33
- 作者：陈其象律师
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虚假合同
摘要1：【简要提示】认定虚假房屋买卖合同时，应当考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示，对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同，应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件，应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量，合同即为成立，并进而考量上述因素准确认定合同效力。
摘要2：
- 日期： 09-09 22:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：刘某与李某房屋买卖合同纠纷案——出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理
【裁判摘要】出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《物权法》第97条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
【点评】物权登记公示及无权处分不得对抗善意相对人是以往处理此类案通行裁判规则，本案尝试以履行不能重建共有人权益保护。
摘要2：
- 日期： 09-09 22:50
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【最高人民法院民一庭意见】出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
摘要2：
- 日期： 09-10 21:26
- 作者：陈其象律师
- 标签：
不安抗辩权
摘要1：最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之十：周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
摘要2：
- 日期： 09-10 23:55
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：《徐州××房地产开发有限公司与张×商品房买卖合同纠纷上诉案》分析
摘要2：
- 日期： 09-11 17:47
- 作者：陈其象律师
- 标签：
逾期交房
欺诈
摘要1：最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之八：冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案
摘要2：
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2014)高民提字第2249号
【裁判要旨】虽然非农户口，但其购房行为得到有关部门的批准应认定为有效——在历史条件下，城镇非农业户口居民购买农村私有房屋，经过了有关部门的批准，不存在非法取得的情形，且合同已经实际履行多年，买受人一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系，不应认定原买卖合同无效。
摘要2：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1359号
【裁判要旨】非同一农村集体经济组织成员进行农村房屋买卖，违反了法律的禁止性规定，应属无效。房屋买卖合同被确认无效后，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所得利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。
摘要2：
- 日期： 09-11 18:39
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1359号
【裁判要旨】非同一农村集体经济组织成员进行农村房屋买卖，违反了法律的禁止性规定，应属无效。房屋买卖合同被确认无效后，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所得利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。
摘要2：
- 日期： 11-19 15:57
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：指导案例15号《徐工集团工程机械股份有限公司诉成都川交工贸有限责任公司等买卖合同纠纷案》的理解与参照
摘要2：
- 日期： 12-01 21:52
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：2003年3月24日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。该《解释》全方位对商品房交易行为引发的各类纠纷的处理作出了详尽的规定，特别是对被社会广为关注的虚假广告、定金圈套、一房数卖、惩罚性赔偿、房屋面积缩水、逾期办证等焦点问题的认定处理予以明确规定，为人民法院公正、及时审理商品房买卖纠纷提供了法律依据，对规范商品房交易行为和建立维护市场诚信体系发挥了重要作用，并产生了良好的社会效果。但由于《解释》颁布实施的时间较短，社会各界对《解释》有关规定的理解因主客观等因素的影响而有所差异，其中逾期办证的问题尤为凸显。本文将结合对《解释》第18条规定的理解与适用，就商品房买卖纠纷中逾期办证的责任认定与处理问题予以阐述。
摘要2：