农村房屋买卖
摘要1：城镇居民与农村组织成员签订农村房屋的买卖合同无效。
摘要2：【理解与适用】虽然现实中有城镇居民购买农村住房的情况，但由于国家法律和有关政策对宅基地使用权的主体的限制，城镇购买者不能取得宅基地使用权，这种购房行为当属无效。——最高人民法院物权法研究小组编著：《﹤中华人民共和国物权法﹥条文理解与适用》，人民法院出版社２００７年版，第４５７页。
租赁合同｜土地租赁合同
摘要1：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用/收益，承租人支付租金的合同。
【民法典标签】Ｄ７０３【租赁合同定义】；Ｄ７０４【租赁合同主要内容】；Ｄ７０５【租赁最长期限】；Ｄ７０６【租赁合同的登记备案手续对合同效力影响】；Ｄ７０７【租赁合同形式】；Ｄ７０８【出租人交付租赁物义务和适租义务】；Ｄ７０９【承租人按约定使用租赁物的义务】；Ｄ７１０【承租人按约定使用租赁物的免责义务】；Ｄ７１１【租赁人未按约定使用租赁物的责任】；Ｄ７１２【出租人维修义务】；Ｄ７１３【出租人不履行维修义务的法律后果】；Ｄ７１４【承租人妥善保管租赁物义务】；Ｄ７１５【承租人对租赁物进行改善或增设他物】；Ｄ７１６【承租人对租赁物转租】；Ｄ７１７【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】；Ｄ７１８【推定出租人同意转租】；Ｄ７１９【次承租人代位求偿权】；Ｄ７２０【租赁物收益归属】；Ｄ７１２１【租金支付期限】；Ｄ７２２【承租人违反支付租金义务的法律后果】；Ｄ７２３【出租人权利瑕疵担保责任】；Ｄ７２４【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】；Ｄ７２５【所有权变动不破租赁】；Ｄ７２６【房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２７【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】；Ｄ７２８【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】；Ｄ７２９【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】；Ｄ７３０【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】；Ｄ７３１【租赁物质量不合格时承租人解除权】；Ｄ７３２【房屋承租人死亡的租赁关系的处理】；Ｄ７３３【租赁期限届满承租人返还租赁物】；Ｄ７３４【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】
摘要2：【注解１】农村集体所有的土地名为租赁实为买卖合同无效。——参考案例：北京市第三中级人民法院民事判决书(2015)三中民终字第11359号
【注解２】土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。
【注解３】土地使用权租赁合同是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的合同。
【注解４】农村土地租赁合同两种形式——（１）农村土地承包经营权出租合同（针对农用地或者其他未利用地）；（２）集体建设用地使用权租赁合同（针对农村建设应用地，属于土地租赁合同范畴）。
【注解５】不属于“农村土地”属于土地租赁合同而非土地承包合同。——参考案例：福建省高级人民法院民事裁定书(2016)闽民申903号
房屋承租人优先购买权
摘要1：承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
摘要2：问：出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效？
答：《民法典》第７２８条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”出租人侵害承租人优先购买权的：（１）出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效；（２）承租人只能请求出租人承担赔偿责任。
【注解１】基于合同相对性原则，出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力应当依照《民法典》等相关法律有关合同效力的规定判断（《民法典》第７２８条规定）。
——参考：《民事审判实务问答》０１０.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人能否以侵害其优先购买权为由主张出租人与第三人签订房屋买卖合同无效
【注解２】承租人主张法院拍卖房屋未通知其行使优先购买权属于对法院执行行为是否合法的异议，而不属于对执行标的的异议。
临时建筑物房屋租赁合同是否有效？
摘要1：非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。
摘要2：【解读】临时建筑房屋买卖合同无效——临时建筑依法不能办理产权手续，违反《城市房地产管理法》第37条明确规定：“未依法登记领取权属证书的，不得转让。”之规定，临时建筑的房屋买卖合同无效。
房屋买卖合同无效，可依信赖利益受损获赔
摘要1：房屋买卖合同无效，可依信赖利益受损获赔
摘要2：
江苏省无锡市滨湖区人民法院（2006）锡滨民二初字第0810号
摘要1：【问题提示】公司高级管理人员经公司盖章认可自行设立与会司经营范围基本相同的其他公司，并利用职务便利使公司与该其他公司签订买卖合同，该合同是否有效？
【要点提示】我国《公司法》规定了公司高级管理人员对公司的忠实、勤勉义务和竞业禁止义务，本案原告微研公司的章程也规定了公司高级管理人员的竞业禁止义务。本案被告作为原告公司的高级管理人员违反公司章程规定，未经公司股东会或股东大会同意，自行设立与所任职公司经营范围基本相同的其他公司，并利用职务便利使公司与其自行设立的公司订立买卖合同，根据我国《公司法》第一百四十八条、第一百四十九条和《合同法》第五十二条规定，应当认定该买卖合同无效。原告公司对被告设立其他公司的认可不能等同于公司股东会或者股东大会的意见。
【裁判观点】公司的高级管理人员违反公司章程的规定及未经公司出资人的同意，自行与其担任高管的其他竞争企业订立合同进行交易，且合同内容明显损害公司的利益，故应为无效合同。
【裁判要旨】公司高级管理人员利用关联关系从事与公司存在同业竞争业务的，应当经过股东会同意。未经股东会同意的，构成对高级管理人员忠实义务的违反，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。
【案例索引】一审：江苏省无锡市滨湖区人民法院（2006）锡滨民二初字第0810号（2006年12月19日）（未上诉）
摘要2：
最高人民法院民事判决书(2001)民二终字第197号
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2001)民二终字第197号
【裁判摘要】当事人以同一标的先后与他人签订两个协议，两个协议内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，依法符合合同生效条件的，不能因前协议有效而认定后协议无效，或认定前、后协议存在效力上的差异。当事人因履行其中一个协议而对另一个协议中的对方当事人构成违约的，应承担违约责任。
【裁判规则】以同一标的订立的两个合同均 不违反强制性规定且符合合同生效条件的，不存在效力上的差异——签订在前合同以后，又与他人签订相同的合同，在后合同不因此而自然无效，实际履行在后合同的，应承担在前合同的违约责任。
摘要2：【解读】
①如果合同标的物是特定物，当事人只能履行一个合同，先签订合同的履行会导致后签订合同标的不能（属于嗣后不能/非自始不能）：
A.对后签订合同效力没有影响；
B.只对合同履行有影响（当事人不能履行合同义务则应承担相应的违约责任）。
②当事人就同一标的签订多个合同不属于恶意串通，一物二卖不属于恶意串通损害第三人利益的行为，对于买卖合同效力没有影响：第二买受人不知道第一个合同存在，其作为善意第三人应当保护其利益；即使第二买受人知道存在第一个合同也不能据此认定双方当事人恶意串通：
A.第二买受人明知标的物已经出售不构成侵害第一买受人的故意：第二买受人通常系出于获得标的物所有权的目的而签订第二个买卖合同而非出于侵害第一买受人利益的目的；除非第一买受人提供有效证据证明第二买受人与出卖人签订合同的目的仅仅是妨碍第一买受人债权的实现，不宜认定第二个买卖合同无效。
B.债权具有平等性。
C.债权具有相对性，不具有对抗第三人[包括第二买受人]的效力。
D.债权不具有可侵害性：目前立法上没有侵害债权的规定。
E.一物二卖是合同自由的体现，是市场竞争的结果。
③合同具有平等性：
A.合同是具体平等法律地位的第三人之间签订的契约，其主体是平等的；
B.合同与合同之间是平等；
C.合同之债具有平等性（债权具有平等性）。
④《合同法》第52条继承《民法通则》第55条规定，对于合同效力采三要件说（当事人具有相应的民事权利能力和行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益），合同标的的可能不是合同生效要件：
A.合同目的自始不能实现应当如何处理，合同法没有规定；
B.合同标的（主观、客观）不能仅涉及履行问题，并不影响合同效力；
C.以标的是否适格（即标的适于作为合同标的）作为合同生效要件：只有极少数特定情形下标的不能（双方当事人均不打算履行合同、其效果意思与其表示意思不一致）才能导致合同无效。
仲××诉上海市××大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案
摘要1：【裁判摘要】预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。
【裁判观点】
①通常情况下，商品房认购书的性质为预约，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，即使出卖人未取得商品房预售许可证也不影响预约合同的效力。预约合同生效后，双方当事人均应按约履行。因一方当事人原因未能订立本约的，该当事人应承担相应的违约责任，已收受定金的，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于双方当事人的事由而未能订立本约的，双方当事人均不构成违约。出卖人已收受定金的，应当将定金返还给买受人。
②当该商品房认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效。
摘要2：
汉中市中级人民法院民事判决书(2010)汉中民终字第445号
摘要1：【案号】汉中市中级人民法院民事判决书(2010)汉中民终字第445号
【裁判摘要】签订房屋买卖合同时，为逃税写了二份房价不一致的合同，故意规避国家赋税，应由当地税务机关进行查处。但仅以办理变更登记手续偷逃赋税行为要求确认双方当事人签订的房屋买卖合同无效不能成立。
摘要2：
辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2005）沈民（2）房终字第1304号
摘要1：【案号】辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2005）沈民（2）房终字第1304号
【提示】前一份合同无共有人签名同意，而备案合同却有共有人签名同意，但备案合同因虚构价格存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的无效情形，是否签字也无效？
【裁判要旨】买受人与出卖人签订阴阳合同，恶意串通虚构交易价格，损害国家依法所应缴纳的税收，双方虚构交易价格的行为依法无效，只是不能发生虚构交易价款的效力，但双方买卖合同并非无效。
【裁判摘要】方正昆明知所购买房屋价格为38000元，却与出卖人恶意串通，将约定的合同价款38000元又通过《房契》形式“变更”为23000元，由于该种行为损害了国家依法所应缴纳的税收，故双方恶意将房屋价款写成23000元的行为依法无效，但并不是双方买卖合同无效。故原审法院认定孙玉春按指印的《房契》无效，并进而认定双方买卖合同关系无效均属不当。由于双方恶意变更房屋价格的行为无效，故不能发生变更合同约定的价款38000元的效力。因此，方正昆应按此交易价格依照《中华人民共和国契税条例》的规定向税收部门缴纳契税。如果税收部门认为成交价格与实际不符，可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第一款“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”的规定重新核定其应纳税额，税收机关还可以依照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处5万元以下罚款”的规定对纳税人进行处罚，并不能由此否定整个买卖合同的效力。
摘要2：
陈某1诉陈某2侵害房屋所有权纠纷案
摘要1：【提示】房屋代管人未经得原业主同意，擅自出卖该房屋，该买卖合同无效。
【裁判摘要】
《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》１９６条规定：１９８７年１月１日以后受理的案件，如果民事行为发生在１９８７年以前，适用民事行为发生时的法律、政策；当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。”本案买卖房屋的民事行为发生于１９６１年，应当适用当时的法律、政策。
本案讼争房屋是上诉人陈某1出资修建的个人合法财产，任何人未经所有权人许可，均不得出卖。１９５１年４月１６日，最高人民法院原华东分院《关于解答房屋纠纷及诉讼程序等问题的批复》第一条中规定：“房屋代管人，未得原业主同意，私擅将房屋盗卖，此种买卖行为，原属无效……”。被上诉人陈某2作为房屋代管人，在未征得所有人同意的情况下，即以自己的名义出卖他人房产，是违法的民事行为。１９５６年１月１８日，中共中央批转的中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中规定，企业单位不经批准不得购买私有房屋。原琼山县商业局大致坡营业部违背政策，未经批准擅自购买私有房屋，并且在明知陈某2不是所有权人的情况下与其签订买卖契约，其行为是违法的。陈某2与营业部签订的房屋买卖契约，侵害了陈某1对讼争房屋的所有权，应属无效。对此无效民事行为，陈某2与营业部均有过错，比照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，应当各自承担相应的责任。
摘要2：
河南省信阳市中级人民法院民事判决书(2010)信中法民终字第710号
摘要1：【案号】河南省信阳市中级人民法院民事判决书(2010)信中法民终字第710号
【裁判观点】承租人优先购买权属债权性质，出租人出售租赁房屋系出出租人行使物权的行为，是对物权的依法处理，根据物权优先于债权的原则和最高人民法院有关司法解释规定，即承租人认为其优先购买权受到侵害时，有权请求出租人承担赔偿责任，但无权主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，且原告未提供证据证明被告与第三人恶意串通，损害其优先购买权，故二原告的诉讼请求依法不予支持。
摘要2：
（2012）渝五法民初00012号
摘要1：——名为房屋买卖实为借款担保的认定
【案号】（2012）渝五法民初00012号
【裁判要旨】名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。
摘要2：
最高人民法院（2008）民一终字第17号民事判决书
摘要1：——承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效的，不应给予支持
【案号】最高人民法院（2008）民一终字第17号民事判决书
【提示】承租人无意购房，其请求宣告出租人与他人房屋买卖合同无效的，不予支持。
【裁判意见】承租人优先购买权的性质是先买权。而行使其先买权的前提是承租人有购买房屋的意愿。
摘要2：【解读】承租人明确表示不购买承租房屋，其请求宣告出租人与他人的房屋买卖合同无效不予支持——承租人在无意以同等价格购买租赁房屋的情况下，请求宣告承租人与购买人的买卖合同无效，不符合相关法律规定精神，其诉讼请求应予驳回。
江苏省南通市崇川区人民法院（2008）崇民一初字第0934号民事判决书；江苏省南通市中级人民法院（2008）通中民一终字第1245号民事判决书
摘要1：——未告知存在抵押的房屋出售行为的效力（抵押物转让）
【裁判要旨】抵押人未告知转让的财产负抵押权，不影响转让行为的效力，受让人可要求抵押人除去抵押权或行使替代清偿权。
【裁判意见】出卖人将出售的房产向银行办理了贷款抵押，受让人以房屋转让行为未经抵押权人同意且未告知房屋抵押情况，要求确认买卖合同无效或撤销的，不予支持。
【判决书字号】一审判决书：江苏省南通市崇川区人民法院（2008）崇民一初字第0934号民事判决书；二审判决书：江苏省南通市中级人民法院（2008）通中民一终字第1245号民事判决书
摘要2：
上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第433号民事判决书
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第433号民事判决书
【裁判摘要】签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
【裁判规则】买受方已取得房屋产权而未实际占有的，应以合同相对方为被告提起债权给付之诉。
【摘要】上海市第一中级人民法院认为：生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。在第二手的房屋买卖交易中，连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
摘要2：
北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第2122号；北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第14502号
摘要1：（善意取得）
【裁判要旨】夫妻一方擅自出售共同所有的房屋，购房人虽然尽到了合理注意义务，符合“善意”和“以合理的价格转让”的条件，但未办理房屋过户，不构成善意取得，故不能取得房屋所有权，夫妻另一方有权起诉请求法院确认房屋买卖合同无效。
【判决书字号】一审判决书：北京市海淀区人民法院（2010）海民初字第2122号；二审判决书：北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第14502号
摘要2：
上海市第一中级人民法院民事判决书(2013)沪一中民二(民)终字第2586号
摘要1：【案号】上海市第一中级人民法院民事判决书(2013)沪一中民二(民)终字第2586号
【裁判要旨】虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力认定。
【简要提示】认定虚假房屋买卖合同时，应当考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示，对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同，应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件，应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量，合同即为成立，并进而考量上述因素准确认定合同效力。
摘要2：
虚假房屋买卖合同的判断要点及合同效力的认定——郭某等诉徐某某等房屋买卖合同纠纷案
摘要1：【简要提示】认定虚假房屋买卖合同时，应当考虑购房合同的目的，从合同签订、履行过程及合同签订后的房屋流转情况等方面来进行综合判断。虚假房屋买卖合同无效的原因在于买卖双方当事人非真实意思表示，对当事人假借房屋买卖名义以骗取银行贷款为目的签订的买卖合同，应当认定为无效。对房屋买卖合同的成立要件，应当认定只要合同具备确定的当事人、明确的标的及数量，合同即为成立，并进而考量上述因素准确认定合同效力。
摘要2：
王某军与李某强等房屋买卖合同纠纷上诉案——房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题
摘要1：【最高人民法院民一庭意见】出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
摘要2：
北京市高级人民法院民事判决书(2014)高民提字第2249号
摘要1：【案号】北京市高级人民法院民事判决书(2014)高民提字第2249号
【裁判要旨】虽然非农户口，但其购房行为得到有关部门的批准应认定为有效——在历史条件下，城镇非农业户口居民购买农村私有房屋，经过了有关部门的批准，不存在非法取得的情形，且合同已经实际履行多年，买受人一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系，不应认定原买卖合同无效。
摘要2：
非同一农村集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同无效
摘要1：【案号】江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2013)徐民终字第1359号
【裁判要旨】非同一农村集体经济组织成员进行农村房屋买卖，违反了法律的禁止性规定，应属无效。房屋买卖合同被确认无效后，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所得利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。
摘要2：
（2005）新民一初字第1445号；（2006）徐民一终字第0757号
摘要1：——承租人行使优先购买权的条件
【裁判要旨】承租人对出租房屋的优先购买权是一种依附于租赁使用权而产生的债权，只具有部分的物权效力，是优先缔约而非保证买到的权利。将优先购买权理解为形成权，既缺乏法律依据，也不符合法理精神和利益衡量原理。承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件购买房屋，只能请求法院确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解，不仅指同等价格，还包括价款支付方式、交易的相对人等因素。
【案号】（2005）新民一初字第1445号；二审：（2006）徐民一终字第0757号
摘要2：
浙江省宁波市江北区人民法院（2013）甬北慈商初字第217号；浙江省宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第594号
摘要1：——农村房屋买卖合同无效征收补偿的处理
【裁判要点】因征收而发生的农村房屋买卖合同纠纷案件，人民法院审理时应结合地方政策确定征收补偿的范围，明确买方的信赖利益损失，根据农村房屋买卖的特殊性界分买卖双方过错责任的大小认定所受损失。
【案件索引】一审：浙江省宁波市江北区人民法院（2013）甬北慈商初字第217号（2013年7月19日）；二审：浙江省宁波市中级人民法院（2013）浙甬民二终字第594号（2013年10月15日）
摘要2：
【笔记】事先约定逾期还款时抵押权人有权出售抵押房屋，并公证授权委托抵押权人代为出售，其法律效力如何认定？
摘要1：【要旨】事先约定债务人逾期还款时抵押权人有权出售抵押房屋，所得价款用于偿还借款，不属于流押条款；抵押人公证授权委托抵押权人代为出售不具有出售房屋的真实意思，系名为委托实为担保，抵押权人将抵押物出售给他人构成无权处分，如买受人非善意第三人则房屋买卖合同无效。
摘要2：
广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终17508号
摘要1：【案号】广东省广州市中级人民法院民事判决书(2016)粤01民终17508号
【裁判摘要】依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，天粤公司若主张案外人华证资产公司侵害了其优先购买权，则应另循法律途径向华证资产公司主张，其主张华证资产公司为本案必须参加诉讼的当事人，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
摘要2：无
房屋承租人优先购买权的效力
摘要1：【最高人民法院民一庭倾向性意见】最高人民法院民一庭对上述法律问题进行研究后，形成两种观点。
多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有秀权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。
少数意见认为，承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性的权利，优先权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含可以优先买到的权利，否则优先权没有实际意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院在判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。因此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋，法院可以据此请求判决。
摘要2：
北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
摘要1：【案号】北京市石景山区人民法院民事判决书(2016)京0107民初67号
【裁判这摘要】宋某某主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋某某对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次，韩某、高某某与宋某某订立存量房屋买卖合同后，韩某、高某某向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理；再次，韩某、高某某交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋某某未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋某某要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
摘要2：【解读】土地划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力。土地划拨性质不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效不予支持。
惠尔普法|违章建筑房屋买卖合同是否有效？
摘要1：解答：已经过行政处罚的违章建筑，城乡规划主管部门未要求限期拆除，应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，房屋买卖合同不因此而无效。
摘要2：【注解１】未取得相关审批手续的农村集体所有的土地上建设的房屋所产生的房屋买卖争议不属于人民法院民事案件受案范围。
【注解２】（１）买卖违法建筑物的合同并非绝对无效；（２）属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物不应因此认定买卖合同无效。——参考案例：最高人民法院民事判决书(2014)民提字第216号
简法|一物二卖情形下后手买卖人是否构成恶意串通买卖合同无效？
摘要1：解答：在一物二卖或多重买卖情形下，只有后手合同当事人从主观意志上积极追求或放任损害前手买受人利益行为的发生的恶意时才能认定为恶意串通，否则不构成恶意串通并认定后手买卖合同无效。
摘要2：