摘要1：【提示】遇到住所不明、营业执照被吊销等法定的情形，使向债务人请求清偿债务发生很大困难时，先诉抗辩权不得行使。
【摘要】一般保证责任，依法享有先诉抗辩权。只要主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，一般保证的保证人都可以对债权人拒绝承担保证责任。但是，先诉抗辩权在遇到法律规定的情形时，不得行使。本案中，被保证人的住所不明、营业执照被吊销，其中方投资者的营业执照也被注销，外方投资者的情况不明。这种情况，使向债务人请求清偿债务发生很大困难，符合“担保法”第十七条第三款第一项规定的情形，先诉抗辩权不得行使。
【裁判意见】 “发生重大困难”界定条件（均属于客观不能的条件，非债权人主观判断）：
①主债务人的住所、营业所或居居所有所变更；
②该变更使对债务人的追诉发生困难且要强调变更的程度，即应以变更是否影响其追诉（包括诉讼、强制执行、诉讼外的催告等请求清偿行为）为准；
③债务人下落不明（包括自然人、法人下落不明）或者移居境外；
④债务人无财产可供执行。
【裁判要旨】担保行为发生在《担保法》实施前，应适用当时有效的最高人民法院发布的《关于审理经济合同纠纷有关保证的若干问题的规定》。
摘要2：
- 日期： 02-07 15:33
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【问题提示】在公司股权转让纠纷中涉及第三人利益时应如何处理?
【要点提示】审理公司股权转让合同纠纷，应当注意运用合同法的规定考察合同双方当事人的争议，遵循合同解释的各项规则，探察当事人的真实意思；在案件处理可能涉及案外人利益从而使判决执行受影响时，应当注意释明，做到案结事了。
【裁判规则】
①合同虽存有语义模糊的地方，但通过当事人各方的行为可以解释清楚，可以认定该协议合法有效。
②未告知股权受让人与其业务范围、股权价值具有重大影响的事实，构成根本违约：A.营业执照登记的住所不实的问题，不构成转让股权的实质瑕疵；B.股权转让方在转让其持有公司的100％股权时并未告知公司房地产企业待定资质的真实情况亦未移交公司的房地产待定资质证书，由于房地产企业资质问题直接影响公司的业务范围，影响公司股权的价值，故此种未告知的行为和未移交的事实构成实质违约，致使合同目的无法实现。
③股权转让协议中约定转让房地产开发公司的全部所有者权益，分公司是总公司所有者权益的一部分，理应一并转让：未告知分公司和转让分公司的事实构成违约，但并不能当然解除合同（未达到解除合同违约程度）。
④在股权转让合同纠纷有可能涉及第三方时的处理问题：由于股权受让方确认公司新股东是依据其指令登记的名义股东，因新股东并未参与本案诉讼，法院无法确认此事实，所以，在公司现有登记股东拒绝变更登记时，股权受让方应当向股权出让方承担无法恢复股东身份的赔偿责任。
【案例索引】一审：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第10302号(2007年6月21日)(未上诉)
摘要2：【权威收录】最高人民法院中国应用法学研究所《人民司法案例》2009年第3辑（总第69辑）
摘要1：【裁判摘要】
一、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。
二、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。
三、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。
摘要2：【提示】物业服务企业有权就业主相关妨害物业服务秩序行为提起诉讼。
【法条链接】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
- 日期： 02-26 22:01
- 作者：陈其象律师
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摘要1：（竞业禁止）
【提示】公司董事、高级管理人员违反竞业禁止义务的认定。
【裁判观点】《公司法》第149条规定的董事、高级管理人员的竞业禁止义务仅适用于上述人员在职期间的行为。但公司章程等文件可以对上述人员离职后的竞业禁止义务作出规定或者进行约定，如该规定或者约定合法有效，董事、高级管理人员即应依约在离职后仍负有竞业禁止义务，不得违反。
【裁判规则】违反股权转让协议约定的竞业禁止的行为构成违约。
【判决书字号】
一审判决书：常州市钟楼区人民法院（2006）钟民二初字第516号判决书
二审判决书：常州市中级人民法院（2006）常民二终字第375号判决书
摘要2：【关联案例】《北京东方家园房地产开发有限公司诉苏德刚损害公司利益案》（案号：北京市第一中级人民法院（2005）一中民终字第12260号，权威收录：国家法官学院《中国审判案例要览》2006年商事审判案例卷）[裁判规则]：董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本公司利益的活动；若从事，所得收入应当归公司所有。在涉案公司担任的股东和监事的身份，均具有经营管理公司的权利，其行为违反了法定的董事、经理的竞业禁止义务，故其在涉案公司的所得收入依法应当归公司所有。
【权威收录】国家法官学院《中国审判案例要览》2007年商事审判案例卷
- 日期： 02-27 21:04
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】海南省海南中级人民法院民事判决书（2006）海南民三终字第214号
【裁判要旨】上诉人鑫龙公司与被上诉人黄志炎原来签订承包合同，由黄志炎承包开发鑫龙公司在昌江花园小区的房地产开发建设项目。承包合同履行中的2004年1月6日，双方签订《备忘录》一份，约定终止承包合同关系，并进行终止合同后的清算结账工作，确定双方的债权债务关系。该《备忘录》是双方当事人的真实意思表示，其条款内容并没有违反法律的强制性规定，应当确认为有效。该《备忘录》中约定鑫龙公司须从卖地款中优先退付给黄志炎己投入的资金和补偿款共210万元的债务，由于该债务未约定清偿期限，履行期限不明确，债权人黄志炎可以随时向债务人鑫龙公司主张权利。因此，鑫龙公司对于拖欠黄志炎己投入的资金和补偿款210万元应当依法清偿。
摘要2：
- 日期： 03-07 19:28
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】株洲市中级人民法院民事判决书(2010)株中法民二终字第8号
【提示】本案系股权确认纠纷，上诉人株洲正宇房地产开发有限公司与被上诉人朱明文之间已形成入股合同关系。朱明文出资入股对上诉人株洲正宇房地产开发有限公司而言属于增资扩股，根据《中华人民共和国公司法》第三十八条之规定，有限责任公司增加注册资本须由股东会作出决议。本案，上诉人株洲正宇房地产开发有限公司股东会未就增加注册资本作出决议，上诉人株洲正宇房地产开发有限公司与被上诉人朱明文之间的入股合同违反了法律的强制性规定，该合同应认定无效。
摘要2：
- 日期： 04-11 16:15
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【裁判要旨】拆借资金用于房地产开发违反了法律禁止性规定，合同无效，当事人应返还因无效合同取得的利益。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2010)民一终字第13号
【裁判摘要】根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。
【摘要１】俞某某主张不安抗辩权的理由是华辰公司丧失商业信誉，依据是其与福州华辰公司签订另一购房合同后，福州华辰公司将合同约定的房屋设定抵押。然而，福州华辰公司与华辰公司是两个不同的法人，以案外人违约为由在本案合同履行中行使不安抗辩权，不符合合同相对性原则。根据《合同法》第六十八条的规定，俞某某关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足。《合同法》第六十九条规定了行使不安抗辩权的要件，即使俞某某有权行使不安抗辩权，也应当及时通知对方。但无证据证明俞某某履行过通知义务。
【摘要２】俞财新虽主张其已向华辰公司支付了大部分订金，履行了支付订金的主要义务，并享有不安抗辩权，但按照《商铺认购书》的约定，华辰公司应在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同。据此，应认定俞财新负有先履行义务，其应在2007年10月20日之前付清6360万元订金，但俞财新至今仅支付了5860万元订金，其主张行使不安抗辩权的理由不能成立。因此，应认定俞财新违约，故其无权向华辰公司主张违约金。由于俞财新违约在先，即使后来华辰公司没有及时领取《商品房预售许可证》并与俞财新签订购房合同，也不应向俞财新支付违约金。本案《商铺认购书》解除后，双方当事人的权利义务终止。因房屋交易尚未完成，应当返还一方占有另一方的财产。华辰公司占有俞财新的5860万元购房订金及所生利息，理应一并返还，故对华辰公司关于只应向俞财新返还4900万元订金的主张，本院不予支持。
【裁判观点】根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，双方当事人签订的《商铺认购书》对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等商品房买卖核心条款作出约定，符合商品房买卖合同的基本特征。但因该《商铺认购书》同时又明确约定在华辰公司取得《商品房预售许可证》后，应另行签订商品房买卖合同，且约定内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，故应当认定《商铺认购书》系双方当事人为将来签订商铺买卖合同而事先达成的合意，本案为商品房买卖预约合同纠纷。
摘要2：【裁判规则】根据《合同法》第68条、第69条的规定，行使不安抗辩权应具备两个条件：一是先履行义务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是及时通知对方当事人。当符合这两个条件时，行使不安抗辩权才有效，先履行债务的一方有权中止履行。
摘要1：——债的平等性原则的实践应用研究
【案号】最高人民法院（2009）民提字第78号民事判决书
【提示】约定以特定房屋作为收益分配的房地产开发合同应认定为关于特定房屋的一般互易合同，其实质是以所有权调换为补偿方式的拆迁安置协议，被拆迁人对补偿特定房屋享有的是特种债权优先权，第三人购买房屋的行为不能对抗其依据土地转让开发协议的约定要求违约方交付房屋的行为。
【裁判意见】约定以特定房屋作为收益分配的地产合同的性质：
①一方当事人以土地使用权及地上房屋作为出资，与他人合作进行房地产开发，明确约定以特定房屋作为收益分配，如果该合作开发又具有政府规划的强制性和必然性，该合作开发房地产合同应认定为关于特定房屋的一般互易合同（一般认为以产权调换为补偿方式的拆迁安置协议为以物易物的互易合同），其实质是以所有权调换为补偿方式的拆迁安置协议。
②拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人丧失了被拆迁房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。
摘要2：
- 日期： 04-15 23:04
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】北京市第一中级人民法院民事判决书(2009)一中民终字第8477号
【裁判摘要】对于万业源公司来讲，由于其作为房地产开发商提供的仅为阶段性保证担保，在招行万寿路支行办理抵押登记手续后，其保证责任予以免除。现招行万寿路支行怠于行使权利，放任无法办理抵押登记手续的事实存在，最终无法办理抵押登记手续时，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，因招行万寿路支行的不作为，客观上阻止了解除万业源公司保证责任的成就，应视为解除条件已经成就，万业源公司作为第三人提供的阶段性保证，其保证责任应予免除。
摘要2：
- 日期： 04-16 20:54
- 作者：陈其象律师
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胁迫
摘要1：【案号】最高人民法院（2008)民一终字第95号
【提示】民事胁迫行为构成要的认定要点。
【裁判摘要】当事人主张对方胁迫其签订合同，但始终未能举证证明对方以给其荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使其作出违背真实意思表示的事实存在。相反，在协议签订过程中，当事人作为具有房地产开发资格的民事主体，完全有能力预见其受让土地以及房屋开发的风险和签订协议所承担义务的后果。且在协议订立后，受让方依约履行合同，并通过签订补充协议进一步确认了双方的权利义务。事实证明，订立协议为双方平等协商一致的结果，意思表示真实，且已实际履行。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院（2006）民一终字第9号民事判决书
【提示1】虽然从形式上看是将同一宗土地分别与两个独立的法人单位签订合同，但实际上不形成“一物二卖”的认定。
【裁判摘要1】当事人双方签订《土地使用权转让合同》后，受让方依照合同约定向出让方支付了定金与土地使用权转让价款。因受让方不具有房地产开发资质，便发起成立了房地产开发公司，受让方是控股股东，公司的法定代表人与该方也同一。房地产开发公司成立后，受让方指定出让方将其投资取得的土地使用权过户至房地产开发公司名下，为此，房地产开发公司与出让方又签订了《土地使用权转让合同》，该合同除土地受让人由合同原受让人改为房地产开发公司以外，其他内容与原受让方和出让方院签订的《土地使用权转让合同》一致。三方均明知合同原受让方是土地使用权转让合同的受让人，系该方购买该宗土地的使用权，即使出让方将土地使用权过户在房地产开发公司名下，也是在履行与该方签订的合同。虽然从形式上看出让方与两个不同的单位签订了两份合同，将土地转让给两个单位，但是出让方和房地产开发公司均是依照原受让方的要求签订合同的，在此情况下，出让方不可能通过签订两份合同，达到“一物二卖”收取两笔土地使用权转让费用的目的。因此，一审判决对该项内容的认定不符合“一物二卖”的本质特征，其认定不妥。
【裁判意见】“一物二卖”的本质特征是通过“一物二卖”行为，取得双倍收益。
【提示2】双方当事人在合同中虽然将“定金”写为“订金”，但是对“订金”内容的理解与法律规定的定金是一致的，应认定适用定金罚则。
【裁判摘要2】双方当事人在合同中虽然将“定金”中的“定”，写为“订”字，但是对“订金”内容的理解与《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》规定的定金性质是一致的，双方明确约定适用定金罚则，意思表示真实、清楚，不违背法律规定，应认定有效。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2006年第4集（总第28集），第170-180页】
- 日期： 04-18 15:09
- 作者：陈其象律师
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二手房买卖
摘要1：【案号】河南省郑州市中级人民法院民事判决书(2010)郑民三终字第351号
【裁判摘要】本案双方争议“波尔多小区”房屋所占用土地为郑州市惠济区弓庄村集体土地，欧亚置业作为房地产开发企业，没有在政府房地产主管部门办理相关建设审批手续，即面向社会公众进行销售违反了我国相关法律和行政法规的禁止性规定，因此郭××与欧亚置业公司之间签订的城改房买卖合同为无效合同。因合同无效，适用返还原则，欧亚置业公司由此取得的购房款及地下室押金应予以返还。关于郭××上诉要求欧亚置业公司按照当时和现时的房价差额赔偿其他各项损失199454.76元的上诉请求，本院认为房屋是大宗的不动产，郭××作为完全民事行为能力人，在购买之前应当经过详细考察和考虑，从同地段周围房价对比和与欧亚置业公司的协商过程中，以及和欧亚置业公司签订的为城改房买卖合同而非标准的商品房买卖合同等方面应当知道该物业与普通商品房存在差异，因此其对合同无效也存在一定的过错，但欧亚置业公司作为专业房产开发企业，明知证照手续不全仍然对外销售，在此具有更大的过错，应当赔偿郭××的相关损失，一审法院比照人民银行规定的利率标准计算郭××的利息损失适当，本院予以同意；故郭××上诉要求欧亚置业公司赔偿其他各项损失的请求，缺乏相关法律依据，本院不予支持；长城保险公司组织签约客户团购房产，郭××和长城保险公司签订保险合同，可以享受保险利益，也因此获得了购买房产的优惠权；长城保险公司也未和郭××签订过买卖房产协议，一审法院认定其和本案不属同一法律关系，定性正确，本院予以确认，因此郭××上诉要求长城保险公司承担共同赔偿责任的请求缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
摘要2：
摘要1：——在建房屋作为租赁标的物应否受法律保护
【来源：《民事审判指导与参考》（总第16集），法律出版社2004年版，第256-258页】
【案号】最高人民法院（2002）民一终字第75号民事判决书
【提示】以在建房屋作为租赁物签订的《租赁合同》合法有效。
【裁判要旨】在建房屋作为租赁标的物受法律保护。对于合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
摘要2：【解读1】当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的房屋租赁合同受国家法律保护。
【解读2】房屋租赁作为我国民间一种互通有无、调剂余缺、物尽其用的传统租赁制度，由来已久。近年来，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破了以往先有房屋再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产开发领域的一种常见的现象。本案即为其中一例。陕西兵器工业西北公司以其在建的北方大厦作为租赁标的物，与他人签订《租赁合同书》。此后，承租人又将其承租部分与他人签订《房屋转租合同》。人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同书》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
在建房屋出租，是出租人在不丧失标的物所有权的前提下，通过提前吸收承租人租金的方式，达到融通资金，盘活资产的目的。承租人可以通过分期支付租金获取房屋使用权和收益，即双方都可以从中获得利益的满足。因此，人民法院根据案件具体情况，依法正确判定此类合同效力，对于鼓励当事人交易，促进我国房地产市场稳步健康发展，起到了积极向上的作用。
摘要1：——委托合同中受托人责任的承担
【裁判意见】委托代建合同中，对于当事人之间以及当事人一方与第三人之间的来往款项，应当根据款项的实际用途来确定是否为代建款；委托人没有按照合同约定交付代建款的，构成违约；代建的法律后果应由委托人承担，受托人因不可归责于自己的事由受到的损失亦由委托人承担。
【提示】委托代建合同关系中，受托人承担的是过错责任而非严格责任。
【裁判规则】当事人双方签订合同，约定房地产公司向批发公司按约定交付建设工程。合同履行中，批发公司主张房地产公司所承建的建设工程没有正式验收，而且主要工程没有交付，因此房地产公司交付工程违约。房地产公司主张，合同的性质是委托代建关系，房地产公司只收取管理费，所以后果应由委托人自己承担，不存在违约的问题。本案的性质为委托代建关系。根据《合同法》第406条的规定，受托人的违约责任以其存在过错为前提。据此，从批发公司提供的证据来看，由于其不能证明房地产公司在交付建设工程方面存在过错，对其主张不予支持。
【裁判要旨】根据《合同法》第406条的规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。根据《合同法》第107条的规定，受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。
摘要2：【载《民事审判指导与参考》2007年第4集(总第32集)，法律出版社2008年版，第225-227页】
- 日期： 05-01 19:19
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】海南省海南中级人民法院行政赔偿判决书（2008）海南行初字第13号
摘要2：【裁判摘要】本院认为，1993年11月9日，原告琼海市加积农村信用合作社以人民币230万元的价格购买琼海市房地产开发公司位于琼海市加积镇爱华路东段的上述争议土地。1997年10月27日，被告琼海市人民政府给原告琼海市加积农村信用合作社颁发海国用（97）字第1156号《国有土地使用证》，该证在没有注销之前具有法律效力，原告琼海市加积农村信用合作社因此取得了1200平方米土地的合法使用权。2002年4月18日，被告琼海市人民政府作出43号《收地决定》，决定无偿收回1200平方米土地使用权，注销1156号证，并明确告知原告琼海市加积农村信用合作社如对该决定不服，可在接到该决定之日起60天内向省政府申请行政复议或在15天内向法院提起行政诉讼。但被告琼海市政府在该决定作出后的第六天就将1156号国有土地使用证项下180平方米土地使用权转让给杨传明、杨昌平，并颁发了0393号国有土地使用证，240平方米土地使用证转让给冯邦奋、陈小丽，并颁发了0395号证，此时该决定赋予原告琼海市加积农村信用合作社诉权的期限尚未届满，被告琼海市人民政府应该知道该决定的效力并未最终确定。但被告琼海市人民政府未等原告琼海市加积农村信用合作社的诉权期限届满，就给冯邦奋等人颁证，其行为在程序上存在不妥。况且，被告琼海市人民政府作出的43号《收地决定》已被省人民政府撤销，原告琼海市加积农村信用合作社的第1156号《国有土地使用证》仍然具有法律效力。然而，琼海市政府既没有据此恢复已被注销的1156号证，也没有注销已经颁发给冯邦奋等人的土地使用证，其后又为冯邦奋、陈小丽办理了土地变更登记，在处理程序上确实存在不妥。但鉴于冯邦奋、陈小丽已在0334号证项下的土地上建房，且海南省高级人民法院作出的（2006）琼行终字第099号行政判决也维护了冯邦奋、陈小丽依法取得的土地使用权，不宜再作变更。综上所述，被告琼海市人民政府无偿收回海国用（97）字第1156号国有土地使用证的行政行为违法，且该违法行政行为与原告琼海市加积农村信用合作社的损失之间有直接的因果关系，依法应予赔偿。因此，原告琼海市加积农村信用合作社请求确认被告琼海市人民政府的收地行政行为违法，并判令被告琼海市人民政府赔偿308．64万元的诉讼请求有理，应予支持，但其请求赔偿利息损失没有法律依据，不予采纳。
- 日期： 05-04 22:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【要点提示】建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，是一个综合型的、复合型的权利，由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，房地产开发公司无权处置，只有全体区分所有权人才有权决定楼顶空间及其架空层的使用。
【裁判要旨】
①被上诉人（曾李嵘等15人）在原审中提供其向泉州市房地产管理局调取的房屋信息表，记载被上诉人是丰泽区兴淮花苑B幢的业主。该信息表是房地产管理部门根据上诉人作为房地产开发公司提供的资料登记备案的，具有客观、真实、合法性，可作为定案依据，原审据此认定被上诉人是丰泽区兴淮花苑B幢的业主，具备诉讼主体资格正确。
②本案诉争的兴淮花苑B幢第十二层屋顶架空部分在原规划设计中并没有围砌封闭墙体，也没有包括在兴淮花苑B幢建筑面积中，没有计人业主的公摊面积，属于非独立的所有权空间，不属于某位业主所有，也不属于业主的公摊范围，更不属于开发公司的产权保留空间，应属于兴淮花苑B幢楼房全体区分所有权人所共有，上诉人无权处分。上诉人未经该楼房的所有业主同意，违反规划设计，擅自将该楼房第十二层屋顶架空部分围砌成封闭墙体，改变该架空层的结构和用途，侵犯了该楼房全体区分所有权人的权利。
【裁判意见】未计入业主的公摊面积的非独立的所有权空间属于全体区分所有权人所共有，开发商无权擅自处分。
【案例索引】一审：福建省泉州市丰泽区人民法院[2005]丰民初字第1876号（2005年12月2日）；二审：福建省泉州市中级人民法院[2006]泉民终字第342号（2006年4月10日）
摘要2：
- 日期： 05-06 22:26
- 作者：陈其象律师
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摘要1：【案号】洛阳市洛龙区人民法院民事判决书(2010)洛龙民一初字第508号
【提示】房屋质保期内，未及时维修房屋，导致业主自行维修时受伤，房屋开发商与物业公司应否担责？
【裁判要点】根据《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定及精神，公民、法人违反合同或者不履行义务造成他人人身财产损害的，应当承担民事责任。房屋未超过保修期，屋顶漏水的应由物业公司向房屋开发商报告，房屋开发商进行维修。业主报修后，物业公司及房屋开发商均未及时进行维修，导致业主自行修理时受伤的，物业公司及房屋开发商应当承担相应民事责任。
摘要2：
- 日期： 05-09 17:52
- 作者：陈其象律师
- 标签：
摘要1：【裁判要旨】当事人达成和解协议后，执行程序中止，但法院不得立即作结案处理，应待和解协议履行完毕后再予结案。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2003）民二终字第89号
【裁判摘要】洛玻公司与广发行商城支行签订的《质押合同》、《广东发展银行贷款合同》及洛玻公司出具给广发行商城支行的《承诺函》，约定洛玻公司以质押的方式为案外人河南银基房地产开发有限公司向广发行商城支行贷款提供担保，各方对此均无异议。其中《广东发展银行贷款合同》中的担保条款和《质押合同》中没有约定用于质押的标的物，仅在1998年12月24日《承诺函》中约定以定单质押提供担保，并约定：若河南银基房地产开发有限公司不能按时偿还本息，广发行商城支行“可凭此定单支取款项偿还这笔贷款本息”，该内容符合实现权利质押的法律特征。故双方当事人约定的是权利质押担保。之后，洛玻公司在广发行银基支行存入定期存款2300万元并取得号码为0005818《单位定期存款开户证实书》，《承诺函》注明的定单号即此号码，尽管洛玻公司称《承诺函》上的日期和定单号码是广发行商城支行后填的，但从实际履行看，洛玻公司实际交付给广发行商城支行的就是号码为00005818的《单位定期存款开户证实书》，因此，可以确定双方当事人约定的和实际交付的权利质押的质押标的物为《单位定期存款开户证实书》。中国人民银行于1997年4月2日发布的《关于暂停存单质押贷款业务和进一步加强定期存款管理的通知》和1997年11月15日发布的《人民币单位存款管理办法》，均规定《单位定期存款开户证实书》仅对存款单位开户证实，不得作为质押的权利凭证。《单位定期存款开户证实书》上也明确载明：“本证实书仅对存款人开户证实，不得作为质押的权利凭证”。《中华人民共和国担保法》和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，以列举方式规定了可以出质的权利中亦没有《单位定期存款开户证实书》。故洛玻公司和广发行商城支行约定以《单位定期存款开户证实书》出质的质押行为，不符合法律和银行业监管部门的规定，应属无效。
摘要2：
- 日期： 08-08 22:40
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】云南省昆明市中级人民法院民事判决书（2007）昆民三终字第1087号
【裁判摘要】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，从被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司制作、散发的宣传资料以及2001年5至9月在报纸刊登的销售广告的内容看，该广告的内容对其出卖的商品房范围内及相关设施所作出的说明和允诺是具体明确的。因此，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司所作出的广告宣传内容应视为要约。根据阳光海岸业主委员会委托云南省测绘工程院测绘结果，被上诉人云南嘉翔房地产开发有限公司未达到广告宣传承诺的面积，理应承担违约责任。
摘要2：
- 日期： 08-08 22:41
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2008）赣中民一终字第135号
【裁判摘要】预约合同是当事人为将来订立确定本约而达成的合意。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”上述规定对商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任作出了明确解释。建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”本案被上诉人在广告中的说明和允诺应当视为要约抑或要约邀请，根据上述最高人民法院的司法解释和建设部的规章，可以作出明确的判断。广告中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使出卖人不同意或者未写入合同，出卖人也应当将其视为合同内容进行履行，否则就要承担违约责任。被上诉人在广告中表述的“产权商铺，租不如买！”及对投资商铺模拟分析，对买受人订立商品房买卖合同有诱导影响作用，模拟分析中的商铺面积含公摊面积，即公摊面积也计算了租金，广告表述的“以上分析仅供投资者参考”位于广告末尾，且是用更小的字体标示的，未在显著位置以明显标识标明，不足以引起人们注意，容易引起误解。根据本案查明的事实，双方当事人对预约合同中表现的缺失条款或不确定条款存在争议，并经双方多次协商无果，故双方对认购书约定买卖房屋的意思表现未达成一致，因此，双方对于最终未能签订商品房买卖合同均不存在违约，被上诉人应将依据认购书收取上诉人的定金5万元返还上诉人。被上诉人在本案销售广告中对商品房及其相关设施所作的说明和允诺，应当视为要约。
摘要2：
摘要1：最高人民法院执行工作办公室关于股份有限公司转让其正在被执行的独资开办的企业能否追加该股份有限公司为被执行人问题的复函（[2002]执他字第2号 2003年7月30日）
【摘要】
一、中国四川国际合作股份有限公司(以下简称四川公司)转让北海中川国际房地产开发公司(以下简称北海公司)的股权，收取受让人支付的对价款不属抽逃北海公司的注册资金，即不能以抽逃资金为由追加四川公司为广西城乡房地产开发北海公司申请执行北海公司一案的被执行人。
二、四川公司转让北海公司股权的行为，是依据《公司法》的规定合法转让的行为。因该转让既不改变北海公司的独立法人地位；也未造成北海公司资产的减少；且四川公司转让北海公司而获益的1000万元，是四川公司通过转让股权获得的对价款，该对价款也不是四川公司在北海公司获得的投资权益或投资收益；至于四川公司与北海公司的并表财务报告等，并不表明四川公司对北海公司的债权债务有继受关系或者属法人格滥用行为。因此，北海市中级人民法院追加四川公司为被执行人没有事实依据和法律依据。
摘要2：【解读】（１）股份有限公司转让其正在被执行的独资开办的企业，系股权转让行为，不应认定为抽逃企业资金的行为，不应追加该股份有限公司为被执行人。（２）股份有限公司将全资子公司、控股公司债权、债务情况公布在其上市公告书及年度报告中，是一种财务上的并表关系，并不能因此认定该企业集团承担了子公司的债权债务。
【注解】合法转让股权不得不变更、追加执行。
摘要1：【最高人民法院民一庭意见】我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定的建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分。在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用
摘要2：
- 日期： 09-03 16:41
- 作者：陈其象律师
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挂靠经营
摘要1：——个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定
【案号】（2010）洪民二初字第55号；(2011)赣民一终字第7号
【裁判要旨】房地产开发项目的房产权属应以不动产登记机构的不动产登记簿的记载为准。个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。
摘要2：
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书（2013）民一终字第138号
【提示】对于双方当事人之间存在委托收购股权且代持关系还是借款关系均无直接书面证据的，法院将根据民事证据优势证据原则综合各方面证据予以判断。
【裁判要旨】虽然薛某某与陆某某之间未签订委托收购股权并代持股权的书面合同，但薛某某向陆某某汇付款项的事实客观存在。对该笔款项的性质，陆某某虽然主张为借款，但未能提供任何证据证明。一审判决综合全部案件事实，依据优势证据原则认定双方之间存在薛某某委托陆某某收购股权并且代持股权的关系，理据充分，并无不当。
【裁判摘要】薛某某主张，案涉《股权转让协议》实质是以股权转让形式实质转移土地使用权的行为，系以合法形式掩盖非法目的，应认定为无效。本院认为，公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。薛某某的该项主张无法律依据，本院不予支持。
摘要2：【提示】现行法律不禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的——未完成投资总额２５％，以转让房地产项目公司股权形式实现项目转让，股权转让合同有效。
【裁判要旨】公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的。
【法理提示】双方未签订代持股权的书面合同，但已经支付了股权转让款，对方虽然主张为借款法律关系，但未能提供其他证据证明的，依据优势证据原则并结合相关案件事实，确信双方代持股权法律关系的存在具有高度可能性的，应当予以确认。
【解读１】未签订代持股权书面合同应当综合全部案件事实认定双方之间的真实法律关系性质。
【解读２】无处分权不影响股权转让合同的效力。
【王丹：《未签订代持股权书面合同的，应当综合全部案件事实认定双方之间的真实法律关系性质——薛惠玶与陆阿生、江苏苏浙皖边界市场发展有限公司、江苏明恒房地产开发有限公司委托代理合同纠纷二审案》，载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2016年第2辑（总第66辑），人民法院出版社2016年版，第212～215页。
- 日期： 09-08 13:54
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【问题提示】房地产开发商协助办证义务具体包括哪些内容？
【要点提示】逾期办证纠纷，首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，具体包括：办备测绘、权属登记等必要法律文件；披露上述 信息及应要求提供上述文件；依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于最高人民法院有关司法解释“由于开发商的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。
【案例索引】一审：广东省广州市番禺区人民法院（2004）番法民初字第8543号（2005年3月31日）；二审：广东省广州市中级人民法院（2005）穗中法民四终字第2483号（2006年1月26日）
摘要2：
- 日期： 09-08 14:05
- 作者：陈其象律师
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商品房典型案例
摘要1：【案号】吉林省白山市中级人民法院民事判决书（2010）白山民一终字第323号
【裁判摘要】被拆迁人与拆迁人签订的《房屋拆迁安置协议书》约定将3栋___单元3层___号66㎡房屋安置给被拆迁人，由于该合同只对安置用房面积等内容进行了约定，而没有对协议标的物即补偿安置用房的位置进行明确具体的约定，故本案应按普通债权给予保护。即拆迁人应按该协议书约定的房屋价格对被拆迁人进行相应房屋面积的货币补偿安置，并承担该补偿款的中国人民银行规定的同期银行贷款利息。被拆迁人要求吉林省博成房地产开发有限公司按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定承担返还赔偿责任没有事实及法律依据。
摘要2：
摘要1：——意思与表示不一致，对法律关系性质的司法认定
【案号】最高人民法院民事判决书(2013)民提字第135号
【提示】以买卖合同形式为债务进行担保的，其中的流质条款应认定无效。
【裁判要旨】以买卖合同形式为债务进行担保的，属于非典型的担保，应遵循物权法有关禁止流质的规定，债权人实现担保物权时，对设定的担保财产应当以拍卖或者变卖的方式受偿。
【裁判意见】名为商品房买卖实为借贷，可视为借款担保关系——法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。充分证据证明当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。债权人可以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保其债权实现。但其诉请直接取得案涉不动产所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，应不予支持。
【裁判规则】双方当事人同时签订的《商品房买卖合同》是为了担保债务的履行。在债务人拒不还债的情况下，债权人有关直接取得房屋所权的主张，因违反物权法关于禁止流质的规定而不能获得支持。
摘要2：【来源】《民事审判指导与参考》（总第58辑），人民法院出版社2014年版，第192-205页。
【解读1】书面合同并非确认双方当事人之间存在债权债务关系必不可少的要件。只要认定双方有借款合意，出借人实际向借款人支付了款项，即可认定债权债务关系成立。双方当事人同时签订的《商品房买卖合同》则是为了担保债务的履行。在债务人拒不还债的情况下，债权人有关直接取得房屋所有权的主张，因违反物权法关于禁止流质的规定而不能获得支持。
【解读2】当事人约定以商品房买卖合同为借贷合同进行担保，这种交易方式名为买卖，实为担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条将此类合同定性为担保合同，而非代物清偿预约。......因此，前述朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的裁判观点与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定不一致，在司法解释施行后不应再适用；前述广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案的裁判观点则与该司法解释一致，可以继续适用。——《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷（下）》第814页
摘要1：【案号】最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号
【提示】当事人同时有房屋买卖与民间借贷意思表示的，法律关系的认定与处理。
【裁判摘要】
1．双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下．应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
2．借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
摘要2：【解读】当事人约定以商品房买卖合同为借贷合同进行担保，这种交易方式名为买卖，实为担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条将此类合同定性为担保合同，而非代物清偿预约。......因此，前述朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的裁判观点与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定不一致，在司法解释施行后不应再适用；前述广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案的裁判观点则与该司法解释一致，可以继续适用。——《最高人民法院民商事判例集要.建工房产卷（下）》第814页