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土地使用权出让合同纠纷精解

摘要1:【目录】1.什么是土地使用权出让合同?1.1什么是土地使用权出让?1.2什么是土地使用权出让年限?1.3什么是建设用地审批基本流程?2.什么是无效国有土地使用权出让合同?3.什么是土地使用权出让方式?4.受让方可以主张解除土地使用出让合同情形有哪些?4.1什么是土地使用权出让合同解除?4.2什么是支付土地闲置费和无偿收回土地使用权?5.什么是土地用途变更?6.什么是土地出让合同履行违约责任?

摘要2:无

合作开发房地产合同纠纷精解

摘要1:【目录】1.什么是合作开发房地产合同?1.1什么是合作开发房地产合同法律特征和本质属性?1.2什么是合作开发房地产条件?1.3什么是合作开发房地产投资方式?1.4合作开发房地产合同效力如何认定?1.5什么是房屋联建合同?2.如何处理合作开发房地产实际投资数额超过约定情形?3.如何处理实际建筑面积少于约定的情形?4.违章建筑能否分配利益?5.如何处理实际建筑面积超出规划情形?6.违章建筑拆除造成的损失承担如何规定?7.合作建房利润分配如何规定?8.什么是名为合作实为土地使用转让、房屋买卖、借款、租赁合同?

摘要2

中国信达资产管理公司西安办事处与海南华山房地产开发总公司、中国建设银行股份有限公司西安曲江支行借款合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2008)民二终字第118号
【裁判摘要】当事人签订民事合同具有复杂的动机、目的和作用,合同除确定具体的交易关系外,还可以具有规范和指引作用,即当事人通过合同对以后发生的权利义务关系进行规范和指引;合同还可以具有确认和评价的作用,即当事人通过合同对双方既往发生的民事法律行为的性质、目的和作用加以确认、补充、完善和评价。
【裁判要旨】借款合同用与合作合同具有关联性,当事人单独请求归还本息的,不予支持——借款合同的借贷双方同时又是合作开发合同的合作双方,借款合同的签订和履行是合作合同履行的一部分,一方将借款合同与合作合同割裂开来,独立请求另一方承担贷款本息的,不予支持。

摘要2

大连渤海建筑工程总公司与大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司建设工程施工合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第39号
【提示1】《民法通则》第84条第1款“特定的”之含义
【裁判摘要1】《民法通则》第84条第1款规定:债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第2款规定:债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。“特定的”含义就是只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。
【提示2】因第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能向第三人请求排除妨害或要求第三人对债务承担连带责任。
【裁判摘要2】债权属于相对权,相对性是债权的基础,故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害,也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。
【提示3】合作开发不属于个人合伙和合伙企业——合作开发合同既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要3】合作开发房地产合同中“共同投资、共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。合作开发合同既不属于个人合伙,也没用成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判规则】以原发包人的资质证书重新设立的企业与名称变更后的发包人视为共同发包人。
【解读】《民法通则》第52条规定的是法人型联营关系,该条恰恰并没有规定合伙型联营的合伙人必须承担连带责任,而是明确规定“依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任”,合伙人要承担连带责任,只有在法律有规定或当事人有约定的前提下才成立,这正是法人间的合伙联营型联营与个人合伙的区别。

摘要2:【提示3】合作开发不属于个人合伙和合伙企业——合作开发合同既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要3】合作开发房地产合同中“共同投资、共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。合作开发合同既不属于个人合伙,也没用成立合伙企业,不应适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【裁判摘要4】最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的,“共同投资,共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。《民法通则》第五十二条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。第五十三条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。参照上述两条规定,本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。退一步说,即使金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同属于《民法通则》第五十二条规定的情形,联营各方也应当按照法律规定或者协议约定承担连带责任。金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同,既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
【解读】施工合同只对合同当事人产生约束力,对合同当事人以外的人不发生法律效力。

山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2007)民一终字第62号
【裁判摘要】
一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。
二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此,当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的,并不违反相关法律、法规的强制性规定,应认定为合法有效。
三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,对于当事人在合同中约定的违约金数额,只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时,人民法院才能进行调整。

摘要2:【提示1】法院可否主动调整合同违约金?
①法院不应主动调整合同违约金:
A.违约金调整请求权是合同当事人所享有的民事权利,当事人可以自行处分并不受他人干涉;
B.基于诉讼当事人主义的审判模式,法院不宜过多介入到当事人的法律关系中去,代替当事人进行诉讼行为。
②为减轻当事人诉累,妥当解决违约金纠纷,违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的,人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明(《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条第8点)。
【提示2】当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的,合法有效。  
【摘要2】合同对转让土地使用权的税费承担所作的约定,明确了转让土地使用权的税费由非纳税义务人承担。虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人,但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税费对于税种、税率、税额的规定是强制性的,而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故合同关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定,属合法有效协议。
【提示3】转让方在没有取得出让土地使用权证的情况下与受让方签订的土地使用权转让合同是否有效?  
【提示4】合同双方就同一个土地使用权转让事宜先后签订两份土地使用权转让合同,一份是合同双方实际履行的土地使用权转让合同,另一份是合同双方为了办理土地使用权转让登记手续而按土地行政主管部门要求签订的土地使用权转让合同,如何认定这两份合同的效力?
【摘要4】土地使用权转让双方在签订转让合同后,为到土地管理部门办理登记备案手续而又签订的合同,是为实现双方履行土地使用权转让目的的行为,其效力仅及于登记备案,对于合同双方既未变更原来约定条款,也不构成新的权利义务关系。
【解读】土地转让双方签订两份土地转让合同,一份用于向土地管理部门登记备案,一份用于实际履行的,用于登记备案的土地转让合同仅是双方办理登记备案之用,其效力仅及于登记备案,土地转让价款应以实际履行的合同为准。

张妙音诉邱婉华、黄国泰合作建房合同纠纷案

摘要1:【问题提示】城镇居民与农村居民合作建房协议因违法而无效,如何确定双方的损失赔偿问题?
【要点提示】城镇居民与农村居民合作建房协议因违法而无效,旧房子及新建房均被拆除,由此引发双方的损失赔偿问题。由于房子的特殊性质,价值难以认定,因此应该合理分配双方的举证责任。
【案例索引】一审:福建省厦门市海沧区人民法院(2009)海民初字第1655号(2010年8月10日)

摘要2

盐城港口集团有限公司诉盐城市馨安房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

摘要1:【问题提示】合作开发房地产合同糾纷中如何区分是借用资质还是合作开发?
【要点提示】合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应认定合同有效。即使双方当事人存在“借用”资质之意图,但是,以资质、技术、劳务出资非法律所排除,且双方没有明确排除有资质的一方不承担风险,不能因双方存在“借用”之意而否定其合作的性质。
【案例索引】
  一审:江苏省盐城市中级人民法院(2009)盐民一初字第0014号
  二审:江苏省高级人民法院(2009)苏民终字第0280号

摘要2

投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同性质和效力

摘要1:【最高人民法院民一庭意见】合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定,认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨用地主张认定合同无效,应不予支持。

摘要2

东营市七色光房地产开发有限责任公司与中国工商银行股份有限公司东营西城支行房地产联合开发合同纠纷上诉案

摘要1:【案号】最高人民法院(2006)民一终字第16号民事判决书
【提示1】金融机构与他人签订的联合开发合同,涉及投资用于解决职工住宅部分的内容有效;涉及商业开发、赚取商业利益的部分内容无效。
【裁判摘要】《中华人民共和国商业银行法》第43条规定,商业银行在中华人民共和国境内不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资。本案中,根据联合开发合同的约定,银行投资用于解决西城工行职工住宅部分的合同内容不违反商业银行法的禁止性规定,应认定为有效。但银行投资用于商业开发、赚取商业利益的部分内容,因违反了商业银行法第43条的禁止性规定,应认定为无效。
【裁判意见】审理涉及商业银行合作建房的案件时,一定要审查其合作建房的目的:
①如果目的是投资,则应认定为无效;
②如果目的确是为解决本行职工住房困难,不宜认定为无效(对“非自用不动产”作适当解释来处理)。
【提示2】当事人在调解中对损失的认可不得作为其承担赔偿责任的依据。
【摘要2】最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第67条规定,“在诉讼中,当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可,不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”一审法院根据调解时双方曾对赔偿款达成过一致意见,对付款形式没有达成一致意见为由,认为该赔偿款数额基本反映了双方的真实意思,根据公平原则和诚实信用原则,对该数额应该确认为银行的经济损失和盈余分成。一审判决以当事人在调解中的认可作为其承担赔偿责任的依据,明显违反了上述司法解释的规定,对此依法予以纠正。

摘要2:【载《民事审判指导与参考》2007年第1集(总第29集),第182-192页】

广西北生集团有限责任公司与北海市威豪房地产开发公司、广西壮族自治区畜产进出口北海公司土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第104号
【裁判摘要】
  一、《中华人民共和国民法通则》第三十六条规定:“……法人的民事权利能力和民事行为能力,从法人成立时产生,到法人终止时消灭。”《中华人民共和国公司登记管理条例》第三十八条规定,“经公司登记机关核准注销登记.公司终止。”因此,法人被依法吊销营业执照后没有进行清算,也没有办理注销登记的.不属于法人终止,依法仍享有民事诉讼的权利能力和行为能力。此类法人与他人产生合同纠纷的,应当以自己的名义参加民事诉讼。其开办单位因不是合同当事人,不具备诉讼主体资格。
  二、只有人民法院和仲裁机构有权确认合同是否有效,合同当事人不享有确认合同效力的权利。合同无效系自始无效,当事人请求确认合同无效的,不应受诉讼时效期间的限制,而合同经确认无效后,当事人请求返还财产及赔偿损失的,应当适用法律关于诉讼时效的规定。
【摘要】本院认为,合同当事人不享有确认合同无效的法定权利,只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定,实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效,不应受诉讼时效期间的限制,而合同经确认无效后,当事人关于返还财产及赔偿损失的请求,应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中,威豪公司与北生集团签订的《土地合作开发协议书》被人民法院确认无效后,威豪公司才享有财产返还的请求权,故威豪公司的起诉没有超过法定诉讼时效期间。

摘要2:【提示1】只有人民法院和仲裁机构有权确认合同是否有效,当事人请求确认合同无效的,不应受诉讼时效期间的限制。
【裁判规则1】当事人请求确认合同无效的,不应受诉讼时效期间的限制;当事人请求返还财产及赔偿损失的,对于债权请求权,应当适用诉讼时效规定(财产返还请求权的诉讼时效期间从合同被确认无效之日起算)。
【裁判规则2】法人被吊销营业执照后未进行清算,亦未办理注销登记的,不属于法人终止,依法仍享有民事诉讼权利能力和行为能力,其开办单位因非当事人,不具备诉讼主体资格。
【裁判要旨】当事人请求确认合同无效,不受诉讼时效的限制;合同确认无效后,请求返还财产及赔偿损失的,适用法律关于诉讼时效的规定。
【提示2】公司被依法吊销了营业执照之后并没有进行清算,也没有办理公司的注销登记的,仍然享有民事诉讼的权利能力和行为能力,开办单位不具备诉讼主体资格。
【裁判意见】企业法人被吊销营业执照后,其主体资格仍然存在,并不等于企业法人立即消灭,只是其法人的权利能力被限制,但行为能力依然存在,只是处于被限制的状态。
【相关法条】
最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(二)
  第十条 公司依法清算结束并办理注销登记前,有关公司的民事诉讼,应当以公司的名义进行。
  公司成立清算组的,由清算组负责人代表公司参加诉讼;尚未成立清算组的,由原法定代表人代表公司参加诉讼。
【解读】开办单位在三类情形下与被吊销营业执照的企业法人成为共同诉讼主体:取决于原告的诉因是否涉及向开办单位主张清算责任、清算赔偿责任或瑕疵出资的清偿责任。
①清算责任之诉:是指原告认为清算义务人在企业法人解散后未依照法定程序和期限实施清算,主张其应承担履行清算义务而提起的诉讼;
②清算赔偿责任之诉;
③瑕疵出资的清偿责任之诉。

大连远东房屋开发有限公司与辽宁金利房屋实业公司、辽宁澳金利房地产开发有限公司国有土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2005)民一终字第95号
【提示1】债权转让后,原债权人无权再向债务人主张已经转让的权利。
【提示2】裁定驳回后仅以利息增加再起诉构成重复起诉。
【裁判摘要】
一、根据《中华人民共和国民法通则》第七十九条、第八十条的规定,债权人可以将合同权利全部或者部分转让给第三人,转让只需通知到债务人即可而无需征得债务人的同意。因此,转让行为一经完成,原债权人即不再是合同权利主体,亦即丧失以自己名义作为债权人向债务人主张合同权利的资格。
二、当事人的起诉被人民法院裁定驳回,该裁定已经发生法律效力的,如果当事人对该裁定不服,除依法通过启动审判监督程序对案件重新审理外,不得在以后的诉讼中主张与该生效裁定相反的内容,亦不能就同一诉讼标的重复起诉。

摘要2:【摘要1】利息数额因时间推移而增加,并不属于最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第142条规定中具备符合起诉应予受理的情形,故对澳金利公司就同一诉讼标的重复提起的本案诉讼,应当驳回其起诉。
【摘要2】当事人对已经发生法律效力的判决不服,除依法通过启动审判监督程序对案件重新审理外,不得在以后的诉讼中主张与已生效判决相反的内容,亦不能就同一诉讼标的重复起诉。因此,澳金利公司如认为其有权向远东公司主张权利,应当另循法律途径解决。
【解读】债权转让后原债权人即不再是合同权利主体,无权再向债务人主张权利。

崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第106号
【裁判摘要】
  (一)根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定,当事人对合同的效力约定所附条件,是指在合同中特别约定一定的条件,以条件成就与否作为合同效力发生的根据。该条件必须是将来发生的、不确定的、约定的、合法的事实。政府机关对有关事项或者合同审批或者批准的权限和职责,源于法律和行政法规的规定,不属于当事人约定的范畴。当事人将上述权限和职责约定为合同所附条件,不符合法律规定。
  (二)根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第四条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。
  (三)根据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在 2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。
  (四)解除权在实体方面属于形成权,在程序方面则表现为形成之诉。在没有当事人依法提出该诉讼请求的情况下,人民法院不能依职权径行裁判。
【提示1】国家相关政策可能导致有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除,不影响和限制合同的效力。  
【裁判摘要1:国家政策不导致合同无效但或导致无法继续履行】根据《中华人民共和国民法通则》第6条的规定,民事主体从事民事活动,除必须遵守法律外,在法律没有规定的情况下还应当遵守国家政策。国务院下发的有关规范整顿土地出让市场秩序的通知以及国务院有关部委

摘要2:(续)颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。按照国家有关政策规定,在2002年7月1日前未经市、县政府前置审批或者签订书面项目开发协议而在此后协议出让经营性用地的,应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。完善招标拍卖挂牌手续的,属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或解除,影响到相关合同能否实际履行以及是否解除问题,不影响和限制合同的效力。  
【裁判意见1】
①国务院下发的有关通知以及国务院有关部委颁发的贯彻配套规定等规范性文件,属于国家政策。  
②不允许以地方性政策作为影响合同履行的借口。  
③国家政策不允许情形,虽不会导致所涉《国有土地使用权出让合同》无效,但却影响该合同在客观上无法继续履行。当出现当事人的该项诉讼请求应予驳回时,应当依法明确驳回当事人在个案中提出的具体诉讼请求。
【提示2】土地行政管理部门在办理有关手续过程中简化或者遗漏程序,但经事后追认的,《国有土地使用权转让合同》有效。  
【裁判摘要2】土地行政管理部门与土地使用者签订《国有土地使用权出让合同》之前,由于简化程序或遗漏程序,没有办理建设用地批准书的,不属于违反《中华人民共和国合同法》第52条规定导致合同无效的情形。其事后按照有关规定向具体建设项目提供了用地,并将供地情况上报主管机关备案的行为,可以表明双方签订的《国有土地使用权出让合同》已经履行了相关手续,该合同效力得到了补正,应当认定合同有效。  
【提示3】地方性法规和行政规章不能作为人民政府审查确认国有土地使用权出让合同无效的依据。
【裁判摘要3】根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第4条的规定,确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据,不得以地方性法规和行政规章作为依据。双方当事人签订的《国有土地使用权出让合同》中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致国有土地使用权出让合同无效。
【提示4】土地使用权出让合同未经审批效力待定,事后完成审批则合同效力得到补正,该合同有效。
【提示5】当事人的个人犯罪行为不能作为损害国家利益的直接证据。
【裁判摘要5】根据崂山区国土局提供的已经生效

以合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属

摘要1:【提示】以合作开发项目土地使用权抵押所欠贷款应为共担——以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款债务,不应作为合作开发房地产的单方负债。
【实务要点】合作开发房地产过程中,对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款,如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定,则在分配合作开发项目的权益时,该贷款既不能作为双方当事人的共同投资,亦不能认定为合作开发房地产当事人投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产单方负债,应属于项目负债。
【最高人民法院民一庭意见】合作开发房地产过程中,对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的周于项目开发的贷款,如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定,则在分配合作开发项目的权益时;该贷款既不能作为双方当事人的共同投资,也不能认定为合作开发房地产当事人的投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债,应属于项目负债。

摘要2

浙江金华市自来水公司诉江西三清山管委会联营建设索道纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2001)民二终字第197号
【裁判摘要】当事人以同一标的先后与他人签订两个协议,两个协议内容均不违反法律、行政法规的强制性规定,依法符合合同生效条件的,不能因前协议有效而认定后协议无效,或认定前、后协议存在效力上的差异。当事人因履行其中一个协议而对另一个协议中的对方当事人构成违约的,应承担违约责任。
【裁判规则】以同一标的订立的两个合同均 不违反强制性规定且符合合同生效条件的,不存在效力上的差异——签订在前合同以后,又与他人签订相同的合同,在后合同不因此而自然无效,实际履行在后合同的,应承担在前合同的违约责任。

摘要2:【解读】
①如果合同标的物是特定物,当事人只能履行一个合同,先签订合同的履行会导致后签订合同标的不能(属于嗣后不能/非自始不能):
A.对后签订合同效力没有影响;
B.只对合同履行有影响(当事人不能履行合同义务则应承担相应的违约责任)。
②当事人就同一标的签订多个合同不属于恶意串通,一物二卖不属于恶意串通损害第三人利益的行为,对于买卖合同效力没有影响:第二买受人不知道第一个合同存在,其作为善意第三人应当保护其利益;即使第二买受人知道存在第一个合同也不能据此认定双方当事人恶意串通:
A.第二买受人明知标的物已经出售不构成侵害第一买受人的故意:第二买受人通常系出于获得标的物所有权的目的而签订第二个买卖合同而非出于侵害第一买受人利益的目的;除非第一买受人提供有效证据证明第二买受人与出卖人签订合同的目的仅仅是妨碍第一买受人债权的实现,不宜认定第二个买卖合同无效。
B.债权具有平等性。
C.债权具有相对性,不具有对抗第三人[包括第二买受人]的效力。
D.债权不具有可侵害性:目前立法上没有侵害债权的规定。
E.一物二卖是合同自由的体现,是市场竞争的结果。
③合同具有平等性:
A.合同是具体平等法律地位的第三人之间签订的契约,其主体是平等的;
B.合同与合同之间是平等;
C.合同之债具有平等性(债权具有平等性)。
④《合同法》第52条继承《民法通则》第55条规定,对于合同效力采三要件说(当事人具有相应的民事权利能力和行为能力、意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益),合同标的的可能不是合同生效要件:
A.合同目的自始不能实现应当如何处理,合同法没有规定;
B.合同标的(主观、客观)不能仅涉及履行问题,并不影响合同效力;
C.以标的是否适格(即标的适于作为合同标的)作为合同生效要件:只有极少数特定情形下标的不能(双方当事人均不打算履行合同、其效果意思与其表示意思不一致)才能导致合同无效。

东风汽车贸易公司、内蒙古汽车修造厂与内蒙古环成汽车技术有限公司、内蒙古物资集团有限责任公司、赫连佳新、梁秋玲及第三人内蒙古东风汽车销售技术服务联合公司侵权纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2008)民申字第461号
【裁判摘要】
  一、根据最高人民法院《关于适用(中华人民共和国公司法)若干问题的规定(一)》第二条的规定,因公司法实施前有关民事行为或者事件发生纠纷起诉到人民法院的,如当时的法律法规和司法解释没有明确规定时,可参照适用公司法的有关规定;
  二、根据《国有资产评估管理办法》第三条的规定,国有资产占有单位进行资产转让的,应当进行资产评估。该规定属于强行性规定,而非任意性规定。国有资产占有单位进行资产转让时未依照上述规定进行资产评估的,转让合同无效;受让人在知道或者应当知道所受让的资产属于国有资产,且未依法进行报批和评估的情况下,仍以明显不当的低价受让该国有资产的,不属于善意受让人。
  三、人民法院经审查,确认原判决认定的基本事实清楚,证据确实、充分,适用法律正确,申请再审人的再审事由不成立的,应当驳回再审申请。
【提示1】受让人以低于两年前评估价的价格受让的房地产,可以结合房地产行业的增长背景,认定其属于以明显低价受让房地产。
【提示2】《合同法》第52条第2项规定的“第三人利益”包括公司股东的利益(与股东代表诉讼制度的精神相吻合)。
【摘要】联合公司由三方共同出资设立,设有董事会,实行董事会领导下的经理负责制,其在企业形态上基本符合公司法规定的有限责任公司的特征,应受公司法调整。申请再审人环成公司主张应当适用的“全民所有制企业法”并不存在,即使其所指为“全民所有制工业企业法”,该法也不能适用于本案联合公司。公司法在2005年修订时,规定了关于股东代表诉讼的制度。另据本院《关于适用(中华人民共和国公司法)若干问题的规定(一)》第二条规定:“因公司法实施前有关民事行为或者事件发生纠纷起诉到人民法院的,如当时的法律法规和司法解释没有明确规定时,可参照适用公司法的有关规定。”因此,在以往的法律没有对本案争议情形作出明确规定的情况下,原审参照适用修订后的公司法有关股东代表诉讼的规定,认定作为联合公司出资人的汽贸公司、汽修厂享有诉权是正确的。

摘要2:【法条链接】《企业国有资产法》
  第四十七条 国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制,转让重大财产,以非货币财产对外投资,清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的,应当按照规定对有关资产进行评估。
  第七十二条 在涉及关联方交易、国有资产转让等交易活动中,当事人恶意串通,损害国有资产权益的,该交易行为无效。
【解读1】本案根据以下因素认定梁某某与环成公司之间构成恶意串通:
(1)联合公司的高级管理人员梁某某在企业改制过程中代表联合公司与环成公司签订涉案房地产买卖协议时没有报批,没有评估,违背了《国务院关于加强国有企业产权交易管理的通知》和《国有资产评估管理办法》的规定,行为违法;
(2)环成公司在与联合公司高级管理人员梁某某代表的联合公司签订涉案房地产买卖协议时,也违背了《国务院关于加强国有企业产权交易管理的通知》和《国有资产评估管理办法》的规定,没有报批,没有评估,行为违法;
(3)梁某某与环成公司违反的是同一行政法规即其违法性是共同的;
(4)梁某某贱卖联合公司的房地产;
(5)环成公司因为梁某某贱卖联合公司的房地产而获得不当暴利,两者之间具有直接的因果关系。
【解读2】本案系恶意串通合同无效之案件,违反国有资产报批、评估规定并非合同无效之事由,而是双方恶意串通之事由。
【解读3】《国有资产评估管理办法》第3条关于国有资产转让应当进行评估的规定属于管理性强制性规范而非效力性规范,违反该规定并不必然导致转让合同无效。

广州市海珠区凤阳街五凤村民委员会等与广东省丝绸进出口集团金业物业发展有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷再审案

摘要1:【案号】广东省高级人民法院民事判决书(2010)粤高法审监民再字第38号
【裁判摘要】《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修订)第二十八条规定,依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定,合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可见,合作开发房地产合同的法律特征在于“共同投资、共享利润、共担风险”。仅以《合作建设开发合同》在字面上没有约定“共担风险”即否定双方合作开发房地产的性质,既不符合我国房地产市场的实际情况,也与合同当事人共同合作开发房地产的真实意思表示相违背。基于合作开发房地产合同的特性,即“共同投资、共享利润、共担风险”,至于是否为合同相对人,以及在履行《合作建设开发合同》中是否存在过错,均不能成为其免于对外承担连带清偿责任的抗辩事由。
【裁判观点】基于合作开发房地产合同的特性,即“共同投资、共享利润、共担风险”,合作开发房地产双方对外共同负连带责任;至于是否为合同相对人,以及在履行《合作建设开发合同》中是否存在过错,均不能成为其免于对外承担连带清偿责任的抗辩事由。

摘要2

河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

摘要1:【案号】最高人民法院(2006)民一终字第26号民事判决书
【摘要1】双方当事人签订《出让土地使用权转让合同》约定,在讼争国有土地使用权从出让方变更登记到受让方之前,出让方负有交纳土地出让金、解除土地他项权利抵押的合同义务,但其均没有履行。出让方在收取受让方部分土地使用权转让费后,反以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为据,作为抗辩理由主张合同无效。该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则,也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。因此,出让方以自己不履行合同约定义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的上诉理由,不予支持。
【提示】《城市房地产管理法》第37条、第38条规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【摘要2】 《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。因此,对于一方当事人以自己不履行合同约定义务,违反该法律强制性规定,主张合同无效的诉讼理由,不予支持。
【裁判意见】诚实信用原则的具体内涵:当事人以自己不履行合同约定义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的理由,人民法院不予支持。

摘要2:【载《民事审判指导与参考》2006年第4集(总第28集),第155-165页】

时间房地产建设集团有限公司与玉环县国土资源局土地使用权出让合同纠纷上诉案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2003)民一终字第82号
【提示】挂牌出让国有土地使用权公告属于邀约邀请——国有土地使用权出让公告属于要约邀请,竞买人在竞买申请中提出报价并按要约邀请支付保证金的行为,属于要约。
【裁判摘要】根据合同法第十五条第一款的规定,国有土地使用权出让公告属于要约邀请,竞买人在竞买申请中提出报价,并按要约邀请支付保证金的行为,属于要约,双方当事人尚未形成土地使用权出让合同关系。国有土地使用权出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任。
【裁判规则】刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同,是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示,其实质是希望竞买人提出价格条款,其性质应认定为要约邀请。合同法对要约邀请的撤回未作条件限制,在发出要约邀请后,要约邀请人撤回要约邀请,只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担法律责任。要约邀请不形成合同关系,撤回要约邀请不产生合同上的责任。
【裁判意见】
①明确国有土地使用权出让合同属于民事合同;
②明确国有土地使用权出让公告的法律性质是要约邀请;
③明确出让方因出让公告违反法律的禁止性规定,撤销公告后,造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的,应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任,而非合同上的违约责任。
④在缔约阶段所发生的信赖利益的损失,必须通过独立的信赖利益的赔偿请求权而予以保护[应为法律特别规定的请求权],受害人可以直接依据缔约过失请求有过失一方承担责任。

摘要2:【解读1】挂牌出让行为公共行为的法律性质为要约邀请——《合同法》第十五条第一款明确载明:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”而刊登于报刊之上的挂牌公告与拍卖公告、招标公告相同,亦是向不特定主体发出的以吸引或者邀请相对方发出要约为目的的意思表示,该表示中并不包括合同成立的主要条件,特别是未包括价格条款,其实质只是希望挂牌人提出价格条款,属于当事人订立合同的预备行为,因此其性质而言应为一种“要约邀请”,时间公司2002年11月21日的报价则为本案的“要约”。
【解读2】要约邀请撤回——我国法律对要约邀请的撤回未作条件限制。在发出要约邀请以后,要约人撤回其邀请,只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失,要约邀请人一般不承担法律责任(取消要约邀请应视为当事人的一项民事权利)。

浙江省乐清市乐城镇石马村村民委员会与浙江顺益房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2006)民一终字第59号
【裁判摘要】根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第十八条、第十九条的规定,村民会议由村民委员会召集,对于涉及村民利益的事项和村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项,村民委员会必须提请村民会议讨论决定后方可办理。村民委员会经依法召集村民会议讨论决定后与他人订立的协议,应当认定为合法有效。
【提示】土地使用权挂牌出让中当事人串标行为侵害特定第三人利益的,只有该第三人可以主张合同无效。
【摘要】因挂牌出让而签订的国有土地使用权出让合同,如果有第三人提出异议,认为在竞标中当事人有串标行为侵害其利益,应由第三方向有关部门提出主张。
【裁判意见】挂牌出让国有土地使用权只就特定第三人而无效,只有该特定第三人才有权主张合同的无效:
①本裁判意见有意识导入“绝对无效和相对无效”的合同无效分类理论;
②合同相对无效的新类型:串标行为仅就因串标行为而受损的其他竞标人而无效,亦仅其主张无效。

摘要2:【相关法条】
《村民委员会组织法》第19条(修订后第24条)
  第十九条 涉及村民利益的下列事项,村民委员会必须提请村民会议讨论决定,方可办理:
  (一)乡统筹的收缴方法,村提留的收缴及使用;
  (二)本村享受误工补贴的人数及补贴标准;
  (三)从村集体经济所得收益的使用;
  (四)村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案;
  (五)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案;
  (六)村民的承包经营方案;
  (七)宅基地的使用方案;
  (八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
  第二十四条 涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:
  (一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;
  (二)从村集体经济所得收益的使用;
  (三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;
  (四)土地承包经营方案;
  (五)村集体经济项目的立项、承包方案;
  (六)宅基地的使用方案;
  (七)征地补偿费的使用、分配方案;
  (八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;
  (九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
  村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
  法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依照其规定。

重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案——抵押人违反诚实信用原则不履行合同约定的解除抵押权义务,其转让行为所未经抵押权人同意,仍应认定转让抵押物的合同有效
【案号】最高人民法院民事判决书(2008)民一终字第122号
【裁判摘要】
一、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定,抵押期间抵押人转让抵押物,应当通知抵押权人并经抵押权人同意,否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十七条还同时规定,未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。上述法律、司法解释的规定,旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。
  二、根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让合同无效。
【裁判要旨】未经通知或未经抵押权人同意转让抵押物的,受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效,符合合同自由的原则。
【裁判意见】在能够充分保证抵押权人利益的条件下,即使不经过抵押权人同意也可以转让抵押物。土地使用权转让的双方当事人约定由土地使用权转让人承担解除义务的方式,在保障了抵押权人利益的前提下转让被抵押的土地,该转让合同有效。

摘要2:【解读】未经抵押权人同意转让抵押物的,转让合同有效。

桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案

摘要1:柳州市全威电器有限责任公司与柳州超凡房地产开发有限责任公司、南宁桂馨源房地产有限公司转让合同纠纷案
【案号】最高人民法院民事判决书(2004)民一终字第46号
【裁判摘要】签订国有土地使用权转让合同时,转让人虽未取得国有土地使用权证,但在诉讼前已经取得该证的,应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金,或对转让土地的投资开发未达到投资总额25%以上的,属转让标的瑕疵,不影响转让合同的效力。
【提示】《城市房地产管理法》第38条不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定,转让的土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力。
【摘要】转让土地投资比例瑕疵不影响土地转让合同效力——关于投资开发的问题,《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额的25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属于合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,第38条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。
【裁判意见】当事人不得宣告合同无效以谋取不正当的利益。
【裁判观点】转让人在诉讼前取得国有土地使用权证的,转让合同有效,转让标的瑕疵不影响合同效力。
【摘要1】主张赔偿一切损失的诉讼请求,由于没有提出具体的损失数量和相应的证据,不予支持,予以驳回。
【摘要2】由于桂馨源公司在本案中要求继续履行合同的诉讼请求已得到本院的支持,故其主张由全威公司与超凡公司双倍返还200万元定金的诉讼请求,既与三方当事人在本案合同中的约定不符,又不符合定金罚则的适用范围,该罚则中的双倍返还只适用于履行落空的情形中,故桂馨源公司的该诉讼请求亦不能成立,不予支持,予以驳回。
【要旨】土地出让金的缴纳问题,属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。土地出让金未全部缴清不导致土地使用权转让合同无效。

摘要2:【备注】签订土地使用权转让合同是转让土地使用权的原因,土地使用权过户到受让方名下是签订土地使用权转让合同的结果,该合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的土地是否达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备转让的土地没有达到《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件,不符合该条规定的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同仍然有效。也就是说,如果属于房屋建设工程,没有完成开发投资额的25%以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件的,如果当事人签订了转让合同,同时双方要求房地产登记部门进行转让等级低 ,房地产登记部门可以以不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件为由不予登记,但转让房地产的合同仍然有效。没有按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金,以及没有按照出让合同约定进行投资开发,也不影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第38条规定的条件,只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件,不符合条件的,房地产登记部门可以不予过户,可以不让物权变动发生。——最高人民法院物权法研究小组编著:《条文的理解和适用》
【最高人民法院判决认为】关于投资开发的问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支持。
【解读】最高人民法院二审维持了一审作出的“全威公司与超凡公司应于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第2款的约定,办理完成土地过户的相关手续”的判决。

泰丰大酒店有限公司诉大同市土地管理局土地使用权出让纠纷案

摘要1:【提示1】国有土地使用权出让合同解除后,受让方在承担了违约责任后,出让方无权继续占有土地使用权出让金,受让方可主张重新受让土地或退还已付出的土地出让金。
【裁判要旨】泰丰公司在合同约定的期限内没有交情土地使用出让金,是不履行合同债务的行为,构成违约,应承担违约责任,其无权要求返还定金和主张土地出让方赔偿占用资金期间的银行利息。
【裁判摘要】国有土地使用权出让合同解除后,出让方没有退还收取的定金,已经是对受让方的违约行为进行了制裁。除此以外,受让方没有对出让方造成其他损害,也没有从出让方获取到任何利益,出让方不退还受让方交付的土地使用权出让金,理由不能成立。受让方主张请求重新受让土地与主张侵请求退还已付出的土地出让金的权利只能二者居其一,不可能同时提出者两项请求。因此,受让方只主张重新受让土地,不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利:一旦重新受让土地的请求不能满足时,则退还土地出让金就成为其必然的请求。
【提示2】地方政府规章的规定既未经行政法规授权,又与行政法规抵偿的,是无效的。
【裁判摘要】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条没有出让金不予退还的规定。该条例第53条规定:“本条例由国家土地管理局负责解释。”因此,山西省实施办法第11条规定的“不予退还”,既未经行政法规授权,又与行政法规抵触,是无效的。
【裁判意见】法院首次公开确认与行政法规抵触的地方政府规章无效。

摘要2

陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事裁定书(2009)民申字第1760号
【裁判摘要】
  一、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。
  二、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:………(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;………”根据前述规定,法人与他人恶意串通签订合同,表面上损害法人自身利益,实质上损害第三人利益的,第三人有权提起确认合同无效之诉。
  三、对于前述条款中“恶意串通”行为的认定,应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意,并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况,在此基础上加以综合判定。

摘要2:【解读】认定奥康公司和碧波公司之间存在恶意串通的证据:
(1)联合开发合同和包销协议的性质为土地使用权转让合同,奥康公司已将土地实际交付与碧波公司开发;
(2)签订解除协议时,该项目已有部分房屋竣工,绝大部分房屋已取得预售许可证,双方签订解除协议仅由奥康公司支付300万元违约金将项目归属于奥康公司,缺乏解除合同的合理理由,确属明显违背商业规律,与常理不符;
(3)解除协议后,碧波公司法定代表人和合伙人之一的夏某某仍在全面负责该项目,奥康公司主张其是受奥康公司聘请作为项目负责人,与合同解除应当导致的后果明显相悖。

青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案

摘要1:青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案——能否认定土地使用权出让合同部分无效部分有效
【裁判摘要】  
  一、对于双方当事人意思表示真实,约定内容不损害国家、集体和第三人的合法权益,且已经过公证的合同,应认定已经成立。
  二、根据合同法的相关规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。  
  三、合同部分内容无效,但不影响其他部分效力的,应当认定合同其他部分内容有效。   
【提示】土地使用权出让合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。  
【裁判摘要】根据《合同法》第44条和《土地管理法》第44条的规定,未经政府批准农转用土地的土地使用权出让合同无效。根据《合同法》第56条规定,部分合同无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,应认定双方当事人签订的土地使用权出让合同其中经过政府批准的部分土地使用权出让有效,未经政府批准的部分土地使用权出让无效,其他合同条款仍然有效。对于出让人关于涉案合同项下转让的土地是不可分物,不适用量上的部分有效、部分无效的上诉主张,不予支持。  
【裁判意见】
①涉案合同的效力是否可分,取决于无效部分是否影响其余部分的效力。根据合同法理论,部分合同无效分为量上的无效和质上的无效:
A.所谓量上的无效,是指某一合同条款中载明的数量超出国家规定的限制,超出的部分无效,未超出的部分有效,在一个合同条款中既有有效部分,也有无效部分,划分效力的标准是以量来确定的;
B.所谓质上的无效,是指某一合同条款因违反法律规定导致该条款全部无效。  
②只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或合同目的的违法或其他条款的有效性对当事人没有实际意义,无法实现合同目的特殊情况下,才能确认合同全部无效。

摘要2:【解读1】土地使用权出让合同项下部分土地经过审批、部分未经审批,该合同是否可以认定部分有效部分无效?
①部分合同无效分为量上的无效和质上的无效:
A.量上的无效:通常这种无效条款具有独立性和可分性,即独立于合同的其他有效部分并可与之分离;
B.质上的无效:只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或者合同目的违法或者其他条款的有效性对当事人没有意义、无法实现合同目的等特殊情况下才能确认合同全部无效。
②本案中,部分合同条款无效是量上的无效,其与合同的其余部分可以分离,故不应认定合同全部无效。
【解读2】未办理农用地转用审批手续的土地使用权出让合同无效。

北京商建房地产开发公司诉北京市北郊农场合作建房协议案

摘要1:北京商建房地产开发公司诉北京市北郊农场合作建房协议案(合同解释情势变更)
【裁判观点】合同履行期间,由于双方合作建设的项目用地在报批过程中遇行政部门查处违章期间暂停审批,致合作一方无法取得规划许可。合作一方以此为由暂不向合作另一方支付土地补偿金的,符合情势变更情形,不能视为违约。
【判决书字号】
  一审判决书:北京市第一中级人民法院(2001)一中民初字第4462号
  二审判决书:北京市高级人民法院(2002)高民终字第435号

摘要2

万顺公司诉永新公司等合作开发协议纠纷案

摘要1:【案号】最高人民法院民事判决书(2003)民一终字第47号
【裁判摘要】
  一、催告对方履行的当事人应当是守约方,处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。
  二、合同解除权的行使须以解除权成就为前提,解除行为应当符合法律规定的程序,否则不能引起合同解除的法律效果。
【提示】项目合作协议中未约定分阶段分配利润的,一方当事人不能以现阶段盈利要求分配利润。  
【摘要】项目合作协议并未对分阶段分利作出约定,合作项目的利润分配应当在整个合作项目全部完成并通过结算后进行。在双方合作项目尚未全部完成,整个合作项目的最终盈亏结论无法得出的情况下,一方当事人主张以现阶段盈利分配合作利润没有合同依据。  
【裁判意见1】项目合作协议的目的在于分配利润,但是协议未约定分阶段分配利润的,一方当事人不能主张以现阶段盈利分配合作利润。法律规定的程序,否则不能引起合同解除的法律效果。
【裁判意见2】合同解除制度之意旨在于将解除权赋予守约方,催告对方履行的当事人应该是守约方,处于违约状态的当事人不享有基于催告对方履行,而对方仍不履行所产生的合同解除权。
①在不可抗力导致合同应目的不能实现的情况下,当事人双方均为解除权行使主体;
②在因当事人一方之违约行为(包括根本违约、预期违约、经催告后仍不履行主要债务)引发的合同解除情形中,只有合同相对方(守约方)才享有合同解除权。
【裁判规则】基于催告对方仍不履行而享有解除权的系守约方,处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。

摘要2:无

济南市公共交通总公司与济南润华投资置业有限公司、济南新惠德实业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

摘要1:【案号】最高人民法院(2008)民一终字第3号民事判决书
【提示】买卖合同被解除时,已办理交付和登记的标的物没有被第三人善意受让时,可以直接返还原所有权人。
【摘要】土地使用权转让合同的受让方没有依据协议做出交付合同价款的履行行为,严重损害了出让方的利益,依法应当承担违约责任。虽然受让方已经取得了合同项下的土地使用权,但基于其违约行为导致合同的解除,出让方有权通过法律途径,请求返还土地使用权。物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。因此,如果受让人在转让合同被解除后还能取得标的物,并不利于交易秩序,亦不符合合同法规定。本案争议的土地使用权并没有被第三人善意受让,该项财产权可以直接返还。基于出让方解除合同的主张,可使其因上述财产得到返还而将权利恢复到合同订立前的原状。
【裁判意见】合同被确认无效或被撤销或解除,人民法院对已交付和登记的不动产可予以撤销登记。
【裁判规则】收款方未开具发票,付款方代为开具的,可以请求赔偿相应税费。

摘要2:【来源:《买卖合同解除时已办理交付和登记的标的物应如何处理——济南市公共交通总公司与济南润华投资置业有限公司、济南新惠德实业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》,载《民事审判指定与参考》(总第35集),法律出版社2009年版,第254-255页】
【解读】没有约定履行期限,受让方应当在接受合同标的物后的合理期间内支付相应的合同价款。作为守约方的债权人基于对损失的判断,依法可以选择解除合同或者继续履行合同。我国现行法律确认了交付和登记为物权变动的条件,但立法和司法实践并未承认交付或登记行为是独立于买卖合同之外的物权行为。物权的取得和行使,不得损害他人合法权益。买卖合同的标的物,即使已经办理了交付和登记,如果买卖合同被解除,在该标的物没有被第三人善意受让时,可以直接返还原所有权人。

 共95条 1234››