【裁判摘要】行政机关在土地征收过程中不直接解决土地权属争议｜（１）一般而言，土地权利人的确定应以有权机关依法颁发的土地权属证书或确无争议的土地承包合同、土地承包清册为准。若行政相对人不能提供有效的土地权属凭证或土地权属存在争议时，应当在解决权属争议、确定权利人以后，再行维护其在征收过程中的权益；（２）征收实施机关在集体土地征收过程中既无职权，亦无法定程序，对土地权属争议直接进行解决——本案系被申请人邳州市政府在征收江苏省××经济开发区××村“南湖”、“东南湖”地块土地过程中发生的争议，再审申请人边××所诉请的“侵占”土地行为，实质上是被申请人组织实施的征地行为。参照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第二款关于“被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记”的规定，一般而言，土地权利人的确定应以有权机关依法颁发的土地权属证书或确无争议的土地承包合同、土地承包清册为准。若行政相对人不能提供有效的土地权属凭证或土地权属存在争议时，应当在解决权属争议、确定权利人以后，再行维护其在征收过程中的权益。征收实施机关在集体土地征收过程中既无职权，亦无法定程序，对土地权属争议直接进行解决。再审申请人认为被申请人组织实施的征地行为侵犯其合法权益，应当以其能够提供确切的权属证明为基础。在再审申请人既不能提供权属证明，也未先行解决权属争议的情况下，一审法院不予认可其原告主体资格并驳回起诉，二审法院驳回上诉、维持原裁定，均无不当。
- 日期： 08-05 16:27
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要１】集体土地上房屋征收决定公告的可诉性——《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，被诉行政行为是新市区政府作出的房屋征收决定公告，该公告载明“经新市区政府批准，对下列范围内房屋依法实施征收”的内容，该行为针对的对象是房屋，房屋权利人是该行为的相对人，具有提起诉讼的权利。二审裁定认定案涉房屋所在土地所有权属于集体所有，再审申请人不属于《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第三条规定的具有原告资格的主体，也不是该集体经济组织的成员，不具有原告资格。该认定阐述的是针对集体土地的相关行政行为的原告资格问题，而本案被诉行为涉及的是房屋征收，二审裁定以有关土地行政行为原告资格的规定，认定再审申请人不具有对房屋行政行为提起诉讼的原告资格，适用法律错误。
【裁判摘要２】对行政相对人权利义务产生实际影响的是行政行为而非公告，行政相对人对公告提起诉讼不符合起诉条件；但是，如果行政机关在发布公告之前并未单独作出行政行为，那么公告除了是公示送达方式之外，同时也是行政行为本身的载体，此时公告应具有可诉性——关于被诉公告是否对被征收人权利义务产生实际影响的问题。一审裁定除认为再审申请人不具有本案原告资格外，同时认为被诉公告系公示告知行为，对被征收人权利义务不产生实际影响。一般而言，行政机关作出一个行政行为，需要向行政相对人送达才能生效，在一些特殊情况下，如行政相对人人数众多时，法律规定以公告作为对行政行为进行送达的方式，在这种情况下，对行政相对人权利义务产生实际影响的是行政行为而非公告，行政相对人对公告提起诉讼的，不符合起诉条件。但是，如果行政机关在发布公告之前并未单独作出行政行为，那么公告除了是公示送达方式之外，同时也是行政行为本身的载体，此时公告应具有可诉性。本案被诉行为形式上是作为送达行政行为方式的公告，但从一、二审查明的事实来看，新市区政府并未作出房屋征收决定，该公告既是公示告知行为，亦是房屋征收决定的载体，对房屋所有人的权利产生实际影响，具有可诉性。
- 日期： 08-05 11:46
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】集体土地征收决定实施后，自然资源主管部门与第三人签订的土地使用权出让合同是否可诉？——《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，案涉合同虽然约定了项目用地的范围、土地取得方式等内容，但并不对郝××、王××、刘××的权利义务直接产生实际影响，郝××、王××、刘××亦非案涉合同的当事人。因此，郝××、王××、刘××与案涉合同不具有利害关系，起诉不符合法定条件。一、二审裁定不予立案，并无不当。
- 日期： 08-05 11:15
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】再审申请人因认为再审被申请人未履行发布征用土地公告和征地补偿安置方案公告职责，提起本案诉讼，请求确认该行政不作为违法。根据原审法院查明的事实，再审申请人系王家圪旦村的迁入居民，在该村拥有房屋，并于2014年10月21日与包头市东河区住房保障和房屋管理局签订了房屋征收产权调换安置协议。由此可知，虽然王家圪旦村村民委员会召开的村民代表会议认定再审申请人不属于该集体经济组织成员，不能享受集体经济组织成员待遇，但再审申请人作为此次棚户区搬迁改造项目的补偿安置对象是显而易见的。故一审和二审法院以再审申请人不具有原告资格为由，裁定驳回其起诉，确有不妥。但鉴于再审申请人已通过申请政府信息公开的方式获取了涉案征收公告和征收补偿方案，其亦已签订房屋征收产权调换安置协议并获得了置换房屋和补偿款，故再审申请人在本案中已不具有诉的利益，本案启动再审已无必要。再审申请人如对补偿有异议，应循其他途径解决。
- 日期： 08-05 10:50
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】（１）土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出的涉及征地补偿安置的行政行为，可以以自己的名义提起诉讼；（２）村民对安置补偿方案公告提起诉讼请求确认未发布征地补偿安置方案公告违法应予受理——在本案中，郑××的诉讼请求为请求人民法院确认沙坪坝区政府未发布征地补偿安置方案公告违法。原审法院认为发布征地补偿安置方案公告系行政机关针对农村集体经济组织作出的行政行为。根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第三条第一款规定，本案适格原告是村民委员会、农村集体经济组织或者过半数的村民，郑××以个人名义提起本案诉讼不符合法律规定，不具备诉讼主体资格，故裁定驳回郑××的起诉。但是，补偿安置方案涉及到农村集体经济组织及成员（包括被征地户）的切身利益，其公告发布后，农村集体经济组织及成员（包括被征地户）对补偿方案均可能有不同的意见，为了更好地听取各方面的意见，法律要求补偿安置方案予以公告。故公告补偿安置方案是土地征收过程中的法定程序，且同时涉及农村集体经济组织和村民个体的安置补偿权，与侵犯村农民集体土地所有权的行政行为不尽相同。主要体现为：一是从公告对象上看，《中华人民共和国土地管理法》第四十八条规定“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见”，故补偿安置方案的公告既针对农村集体经济组织也针对农民个体；二是从公告内容上看，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”，故补偿安置方案的公告内容既包括归农村集体经济组织所有的土地补偿费也包括归个人所有的地上附着物及青苗补偿费；三是从权益辐射上看，即使土地补偿费公告主要涉及农村集体经济组织，但受益的是全体成员（包括被征地户），涉及每一成员（包括被征地户）后续具体获得的补偿数额；四是从相关司法解释上看，依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第四条“土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地的行政行为不服的，可以以自己的名义提起诉讼”规定，土地使用权人或者实际使用人对行政机关作出的涉及征地补偿安置的行政行为，可以以自己的名义提起诉讼。
- 日期： 08-05 10:38
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要１】《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。征收土地案件中，被征收人获得征收补偿，对征收决定超过法定起诉期限不起诉，自起诉期限届满之日起，丧失对被征收房屋及相应土地的权利。之后又针对行政机关就涉案房屋、土地作出的行政行为提起行政诉讼，与被诉行政行为没有利害关系，不具有原告资格。2012年12月，从化国土局已经将征收补偿数额告知刘××并对征收补偿款予以公证提存，至2014年年底，刘××未对该补偿决定提起行政诉讼，丧失对涉案土地的权利，2015年6月对75号公告提起行政诉讼，已经丧失原告资格。
【裁判摘要２】通常情况下，市、县人民政府根据省级人民政府征地批复作出的征地公告行为，仅仅是对征地批复内容的告知，是一个对当事人的权利义务不产生实际影响的程序性行为，不属于行政诉讼的受案范围。但是，如果被征收人以征收公告范围与征地批复不一致为由，对征收公告提起行政诉讼，并提供初步事实根据的，人民法院就不能以前述理由简单裁定不予立案或驳回起诉。刘××起诉的理由即是如此，所以本案不能以75号公告属于对被征收人权利义务不产生实际影响的程序性行为为由不予受理。
- 日期： 08-05 09:06
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】（１）公告只是一种单纯的公示行为，其目的是将公告中载明的内容进行告知发布，其本身并不创设新的权利义务，对被告知人的合法权益明显不产生实际影响，不具有可诉性；（２）但是，如果公告为当事人设定了新的权利义务，当事人对该部分内容不服提起的诉讼应该属于行政诉讼受案范围——根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》第三条第一款第（八）项的规定，对公民、法人或者其他组织合法权益明显不产生实际影响的行为，不属于行政诉讼受案范围。通常情况下，公告只是一种单纯的公示行为，其目的是将公告中载明的内容进行告知发布，其本身并不创设新的权利义务，对被告知人的合法权益明显不产生实际影响，不具有可诉性。但是，如果公告为当事人设定了新的权利义务，当事人对该部分内容不服提起的诉讼应该属于行政诉讼受案范围。具体到本案，89-1号征收土地方案公告只是将经陕西省人民政府批准的征收土地方案的内容和办理征地补偿登记的事项等进行了告知发布，没有为被征地人创设新的权利义务，对其合法权益明显不产生实际影响，因此不具有可诉性。
- 日期： 08-05 08:54
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】将征地补偿决定规定在责令交出土地决定中并直接就责令交出土地决定提起诉讼，事实上确实是剥夺了被征收人对补偿安置争议请求协调、裁决的权利，同时也有可能违反按照补偿争议类案件中涉及安置补偿方案及其标准类案件的受理程序——《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第一款规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。《征收土地公告办法》第十五条第一款规定，因未按照依法批准的征收土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的，由市、县人民政府协调；协调不成的，由上一级地方人民政府裁决。根据上述规定，农村集体土地被依法征收后，由县级以上人民政府组织实施，在征收实施过程中，土地权利人对土地补偿有争议的，应当先行由县级以上人民政府协调、裁决程序处理。本案中，张×未与土地征收实施部门达成补偿安置协议，其补偿安置问题应当先行经协调、裁决程序解决。二道区政府在34号决定中确定了张×的房屋面积及补偿金额，告知仅可对补偿异议向二道区房屋征收经办中心咨询，且须在收到该决定之日起十日内与房屋征收部门二道区住房和城乡建设局签订征收补偿协议。该项内容实质为征地补偿处理意见，规定在责令交出土地决定中，剥夺了张×对补偿安置争议请求协调、裁决的权利。仅就该项内容，34号决定即违反法律、法规规定。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。根据该条规定，行政机关责令被征收人交出土地，应当具备两个条件，即被征地人违反管理法律、法规规定，实施阻挠国家建设征收土地的行为，并且责令主体应当是县级以上人民政府土地行政主管部门。本案中，被诉34号决定由二道区政府作出，而非土地行政主管部门，其作出上述决定，属于超越职权；该决定的内容亦未能体现张丽具有违反土地管理法律、法规规定和实施阻挠国家建设征收土地的行为，属于认定事实不清、证据不足。
- 日期： 08-05 08:28
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】省级人民政府作出的征收土地的决定，属于最终裁决，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
- 日期： 08-04 19:48
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】房屋征收补偿标准能否作为赔偿计算依据？｜在征收范围内的房屋被非法强制拆除后，相关的补偿问题可依法转化为赔偿程序解决，人民法院可以按照安置补偿方案中的相应标准作出赔偿判决，而无需再通过征收补偿程序予以解决——本案中，在强制拆除房屋行为被依法确认为违法，且孙××已经提出了明确的赔偿请求的情况下，人民法院直接判决赔偿更有利于及时、有效地解决双方的行政争议。最高人民法院在《关于福建省高级人民法院就罗丽萍、罗丽华诉福州市晋安区人民政府、福州市晋安区新店镇人民政府房屋行政强制及行政赔偿案的请示的答复》(〔2015〕行他字第11号)中指出，当事人的房屋损失可以按照相关建设项目安置补偿方案中的相应标准予以赔偿。因此，在征收范围内的房屋被非法强制拆除后，相关的补偿问题可依法转化为赔偿程序解决，人民法院可以按照安置补偿方案中的相应标准作出赔偿判决，而无需再通过征收补偿程序予以解决。故孙××关于一审法院混淆行政赔偿与行政补偿两个法律关系的主张，依法难以成立。
- 日期： 08-03 22:12
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】对于国有土地上房屋的征收而言，无论是被征收人通过征收补偿获得补偿还是因被征收房屋被违法强制拆除而取得行政赔偿，就其被征收房屋所能得到的补偿权益或者赔偿权益均是以该房屋的价值为限，均是填平补齐其受损的财产权利——本案的争议焦点为案涉房屋被强制拆除后，在就案涉房屋已签订《房屋征收补偿协议》的情况下，王××能否再行要求赔偿案涉房屋因被强制拆除导致的损失。国家行政机关及其工作人员在行使职权的过程中侵犯公民、法人或者其他组织的合法权益并造成损害的，应当承担行政赔偿责任。生效裁判文书已确认道外区政府作出的《限期拆除公告》行为及道外区执法局强制拆除案涉房屋的行为违法。据此，如果王××因被诉行为违法而遭受损失，则相关行政机关应承担相应的行政赔偿责任。根据国家赔偿法相关规定精神，行政赔偿的赔偿范围为直接损失。行政赔偿领域中的直接损失是因遭受违法行政行为侵害而使现有财产的必然减少或消灭。案涉房屋系国有土地上房屋，道外区征收办与东腾公司（法定代表人王××１）已经以案涉房屋作为标的签订《房屋征收补偿协议》，王××、王××１亦已实际领取了补偿款，其所受到的损害已得到救济。在王××未提供充分证据证实领取补偿款后仍存有损害的情况下，其再行请求赔偿于法无据。
- 日期： 08-03 22:02
- 作者：陈其象律师
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【案号】最高人民法院行政裁定书(2015)行监字第634号
【裁判摘要】《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十八条第（五）项规定，“根据日常生活经验法则推定的事实”，“法庭可以直接认定”。也就是说，依据生活常理能够推定的事实，无需当事人举证证明。本案中，尽管被申请人未举证证明房屋被强拆后实际支付了房租，但是，在居住房屋被强制拆除的情况下，被申请人必须要另找生活居住的地方。无论是租住他人房屋，或者另行购房居住，还是投亲靠友借住他人家中，在获得赔偿之前，被申请人因失去原有住房另行安排住处的损失都是实际存在的。即便是投亲靠友，未实际支出房租，客观上房租损失也是依然存在的，只是亲朋好友免除了被申请人的房租损失而已。而在法律上，并不能因为亲朋好友的馈赠而免除侵权人的赔偿责任。因此，根据经验法则可以推定：在房屋被强制拆除的情况下，被申请人的房租损失是必然存在的。据此，二审判决在被申请人未出具实际支付租金证据的情况下，认定租金损失存在，符合行政诉讼事实认定的基本规则。房租损失的具体金额认定应当科学合理，以保障被征收人的基本居住条件为原则。沈阳市政府办公厅发布的98号通知规定：临时安置补助费18元／平方米，按照被拆迁房屋的建筑面积计算，每户每月最低600元，最高1000元。二审判决以该安置补偿标准为基准，结合案件实际情况，酌定租房损失为每月900元予以赔偿，判决结果依法有据，本院应予支持。
- 日期： 11-12 16:45
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】认为案涉房屋被拆除行为被确认违法后，要求补偿安置的前提已不存在，只能通过行政赔偿程序或者行政赔偿诉讼要求赔偿，没有法律依据——本案中，惠济区政府未依法先进行补偿就强制拆除了林××的房屋，其在实施强拆后，以及法院确认其强拆行为违法后，仍然未主动履行补偿职责，在林××申请房屋补偿及物品赔偿后，又未尊重林××对货币补偿的选择权，也未及时依法作出补偿决定，而是决定赔偿林××一套安置房，行政赔偿决定书也未载明对屋内物品赔偿的标准和依据。惠济区政府作出行政赔偿决定书的时间为2017年10月20日，林××收到行政赔偿决定书后于2018年1月3日提起本案履行行政补偿职责之诉，请求判令惠济区政府向其支付房屋补偿款。林××不存在怠于行使诉权的情形。关于房屋损失，林××作为被征收人依法有权选择通过行政补偿程序请求惠济区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定和案涉《郑州粮机家属院棚户区改造项目房屋征收补偿方案》对其进行补偿，也可以选择通过行政赔偿程序请求惠济区政府给予行政赔偿。惠济区政府认为案涉房屋拆除行为被确认违法后，林××要求补偿安置的前提已不存在，其只能通过行政赔偿程序或行政赔偿诉讼要求赔偿，没有法律依据。惠济区政府应当就林××的房屋补偿申请尽快作出补偿决定，同时可就屋内物品赔偿问题，以及案涉行政赔偿决定一并予以处理。
- 日期： 08-03 21:44
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】征收过程中合法被征收房屋在未得到补偿的情况下被违法拆除的，被征收人既可以选择要求行政机关进行行政补偿，也可以要求行政机关予以行政赔偿——根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。征收过程中合法被征收房屋在未得到补偿的情况下被违法拆除的，被征收人既可以选择要求行政机关进行行政补偿，也可以要求行政机关予以行政赔偿。一般情况下，已经开启行政赔偿程序对当事人的损失予以救济后，不能再重复进行行政补偿。但本案中，惠济区政府的强拆行为被生效行政判决确认违法后，张××向惠济区政府提出了补偿申请，请求对于涉案房屋价值、拆迁补助费、临时安置补助费、交通补助费、奖励费、停产停业损失费、过渡费等10项内容作出行政补偿决定。惠济区政府收到申请后，于2017年10月20日作出了行政赔偿决定，而未能按照程××等4人的补偿申请作出补偿决定，且赔偿决定未载明赔偿标准及依据，仍有部分补偿申请内容未在赔偿决定中涉及。程××等4人随即于2018年1月3日提起本案行政补偿诉讼，在本案诉讼过程中又于2018年4月18日向一审法院提起行政赔偿诉讼，赔偿案件生效裁定以超过起诉期限为由驳回了程××等4人的起诉。在程××等4人的部分补偿申请事项在赔偿决定中并未得到处理，且另案行政赔偿之诉程××等4人超过起诉期限与惠济区政府未能按照程××等4人的要求进行补偿存在因果关系的情况下，宜将惠济区政府作出的赔偿决定作为对程××等4人补偿申请的回应，允许程××等4人通过补偿诉讼维护合法权益，由惠济区政府对程××等4人的补偿申请作出补偿决定，同时就行政赔偿决定一并处理。本案一、二审法院以程××等4人已通过国家赔偿程序获得救济为由，判决驳回其诉讼请求适用法律不当，应当予以纠正。
- 日期： 08-03 21:38
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】市、县级人民政府已经依法保障被征收人就近安置选择权且异地安置更有利于保障被征收人居住权的，法院可以支持市、县级人民政府作出补偿决定——静安区政府将上海市奉贤区房源作为安置房源，虽然不属于提供改建地段或者就近地段房源，但静安区政府在征收补偿程序中已经充分保障了再审申请人就近地段房屋安置选择权，因再审申请人在行政征收程序中未能达成补偿安置协议，静安区政府结合被征收房屋实际状况，选择市场价值明显高于被征收房屋价值、更有利于保障再审申请人及其家庭成员居住权的异地房源实施安置，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条有关“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，也不违反《征补条例》第二条有关“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人给予公平补偿”的规定，依法应予支持。
【裁判摘要】不宜仅以依据的补偿安置方案与上位法不一致而否定补偿决定——在土地、房屋征收过程中，如果行政机关根据本辖区实际情况，制定的补偿安置规范性文件或具体征收项目的补偿安置方案所载明的补偿标准与上位法的规定有所差别，但有利于保护被征收人合法权益的，人民法院一般应当尊重行政机关的自由裁量权，不宜否定其效力；行政机关以此为依据对被征收人进行补偿的，也不宜仅以其依据的规范性文件或补偿安置方案与上位法不一致而否定补偿决定。本案淮北市人民政府根据当地实际情况，制定了《淮北市棚户区改造货币化安置实施方案》对该区域城中村安置补偿标准等进行了规定，并以此开展征收补偿工作。本案二审判决未考虑到87号《房屋征收补偿决定》所依据的《淮北市棚户区改造货币化安置实施方案》是否有利于保护被征收人合法权益问题，仅以“87号《房屋征收补偿决定》按照国有房屋征收程序进行征收，但又以宅基地为基础确定案涉房屋的补偿违法”为由撤销87号《房屋征收补偿决定》不当，应予纠正。
【裁判摘要】考虑被征收人的利益、征收部门的注意义务以及征收工作效率，当被征收房屋存在权属争议时，行政机关应当先行调查，经调查发现存在“所有权人不明确”的情况时，应当按照征收补偿方案作出补偿决定——《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合,调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。可见，行政机关在对房屋进行征收时，有对于被征收房屋权属进行调查的义务。该条例第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。根据上述规定，考虑被征收人的利益、征收部门的注意义务以及征收工作效率，当被征收房屋存在权属争议时，行政机关应当先行调查，经调查发现存在“所有权人不明确”的情况时，应当按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，在对涉案房屋地块进行拆迁时，孟××已经通过拍卖形式取得原牡丹江市第三制药厂两处合计面积约2l21平方米的厂房，签订《拍卖成交确认书》并足额缴纳购房款，且就争议房屋向人民法院提起民事诉讼，因此该权属争议客观存在。2011年9月牡丹江市政府作出征收决定，2013年末对案涉地块实施了整体拆除。在2013年5月27日立案的（2013）阳民初字第330号民事案件中，孟××起诉请求法院判决其拥有从拆迁人处获得拆迁补偿的权利。此节事实与孟友兰在本案答辩中称曾多次向具体实施征收的城投公司提出补偿请求，城投公司认为存在争议并建议孟××先行进行民事确权诉讼的陈述相一致，因此可以认定孟××曾向城投公司主张权利的事实。而城投公司是牡丹江市政府委托实施征收的公司。故牡丹江市政府申请再审称涉案房屋在拆除前不存在权属争议，孟××在房屋拆除前未曾向其主张权益的主张不能成立。牡丹江市政府在未对争议厂房所有权人进行调查的情况下就委托城投公司实施了拆除行为，一、二审法院确认其拆除行为违法并无不当。
- 日期： 08-03 21:04
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】被征收房屋产权存在争议情况下如何进行补偿安置？｜在被征收房屋产权存在争议的情况下，征收管理部门不能与争议的任何一方签订征收补偿协议，只能由作出征收决定的人民政府依法对被征收的房屋作出征收补偿决定，并将征收补偿款及补偿安置房屋予以提存——《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收国有土地上的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予补偿。第二十六条规定，被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。在被征收房屋产权存在争议的情况下，征收管理部门不能与争议的任何一方签订征收补偿协议，只能由作出征收决定的人民政府依法对被征收的房屋作出征收补偿决定，并将征收补偿款及补偿安置房屋予以提存。在相关争议各方就被征收房屋产权民事争议依法解决后，作出征收补偿决定的人民政府依照生效的法律文书，向权利人发放征收补偿款，进行安置补偿。
- 日期： 08-03 19:36
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】过渡期内临时安置补助费并不适用于在征收范围内无住房的被征收人｜（１）临时安置费是房屋征收部门在产权调换房屋交付前，支付给合法房屋所有权人用于解决临时居住问题的费用；（２）没有房屋被征收，就不存在支付临时安置费的前提——《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第二项规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因此，临时安置费是房屋征收部门在产权调换房屋交付前，支付给合法房屋所有权人用于解决临时居住问题的费用；没有房屋被征收，就不存在支付临时安置费的前提。本案中，再审申请人未能提供证据证明其在征收范围内有合法房屋被征收，其请求支付临时安置费，不符合上述规定。再审申请人主张《安置协议》第三条第一项约定的补助实质为临时安置费，但是，《安置方案》第十八条的规定已经明确载明，过渡期内临时安置补助费并不适用于在征收范围内无住房的被征收人。再审申请人认为不论有无房屋被征收均能获得临时安置费，缺乏事实和法律依据。
- 日期： 08-03 19:16
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】房屋补偿面积的认定——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条的规定，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。对于已经登记的房屋，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中，严×与房屋征收部门未能在补偿方案确定的期限达成补偿协议，宣州区政府有权作出征收补偿决定。宣州区政府按照《宣城市原职业教育中心校区及周边地块改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案》，对严×被征收房屋面积以其产权证为依据计算，并无不当。严×主张其未登记的37.48平方米房屋面积也应纳入被征收房屋面积，但“无证房屋认定小组”经调查后未予认定为被征收房屋的合法面积，故该主张难以成立，其所声称的“二审判决遗漏了其要求确认《原职高及周边地块改造项目房屋调查摸底公示表》所载面积为合法面积的诉求”难以支持。
- 日期： 08-03 19:06
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要１】被征收房屋类似房地产市场价格的认定——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款及第三十条规定，被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格，是指在评估时点即房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似的房地产的市场价格。本案中，鸡西市新世纪房地产评估公司受梨树区政府委托对姜凤娟两处房屋作出289号和290号房地产估价报告以2014年8月7日即房屋征收决定公告之日为估价时点，采取市场比较法进行估价作出，符合相关法律规定。姜××关于类似房地产价格指的是就近区位新建商品房的价格的主张，于法无据，二审法院未支持其该主张正确。
【裁判摘要２】房地产估价师应在估价报告中签字——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，房地产估价师应在估价报告中签字。本案中，在梨树区政府提交的《房屋分户估价报告》中，两名估价师均以印章代替签字，不符合前述规定，但该行为并对姜××的实体权益造成影响。且姜××在收到估价报告后，并未向房地产价格评估机构申请复核，也未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。二审法院据此认定姜××认可对该房屋价值评估程序及分户评估报告，无不当之处。
- 日期： 08-03 19:00
- 作者：陈其象律师
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——公平补偿与房产评估时点
【要旨】评估时点不能机械认定为征收决定作出日。
【裁判要旨】被征收房屋价格评估是否一律以征收决定公告日作为评估时点？——人民法院也不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性，也不宜简单以“征收决定公告之日”起或者估价报告出具之日起的“一年”或者“两年”作为判断标准。人民法院对在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的1年后作出的补偿决定是否仍应继续坚持以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点，应结合以下因素综合判断：一是注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。二是市、县级人民政府未在1年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。三是补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。四是坚持《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。即“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。五是征收房屋范围是否过大，难以在1年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。
- 日期： 04-03 14:34
- 作者：陈其象律师
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评估时点
【裁判摘要】房屋征收评估方法的选择——根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”根据该办法，在没有与案涉房屋相类型，鉴定时点近期交易的房屋实例对照比较、双方当事人亦未提交其他相关材料的情况下，山东省弘裕土地房屋评估有限公司黑龙江省分公司未采用市场比较法，而采用成本法和收益法进行鉴定，不违反该办法。城子河区政府主张该鉴定意见采取的评估方法不当，但是并未提供证据证明，其主张不能成立。
- 日期： 08-03 18:30
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】房屋征收补偿决定中能否确定补偿方式选择期限？｜现行法律法规对此问题并未作出明确规定，在补偿决定中确定的该期限并无不当——申请人还主张其法定选择权被限定期限于法无据。本案中，被诉房屋征收补偿决定要求被征收人在补偿决定送达之日起十五日内向房屋征收部门提出异地房屋补偿或货币补偿的书面意见，逾期则视为选择异地房屋补偿。现行法律法规对此问题并未作出明确规定，一审认为为保障征收活动顺利进行、使房屋征收补偿决定具有确定力，在补偿决定中确定的该期限并无不当，本院予以认可。
- 日期： 08-02 18:36
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】作出房屋征收决定时间与被征收房屋价值评估报告确定时点相距较远时房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点？｜（１）如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿；（２）虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出——本案的争议在于作出房屋征收决定的时间与被征收房屋价值评估报告确定的时点相距较远时，房屋征收补偿决定应当以何时作为房屋价值确定的时点。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，征收部门应当报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。前述规定的目的一方面在于有序地推进征收项目的进行，以保障公共利益得以实现，另一方面也可以及时地解决行政争议，以实现被征收人权益的保障。虽然征补条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。但是如果房屋征收补偿决定的作出时间相距征收决定公告之日较远，且不可归责于被征收人，那么若以房屋被征收决定公告之日作为房屋价值的评估时点，将导致被征收人实际获得的补偿不足以获得相应的补偿。虽然征补条例并未对房屋征收补偿决定作出的时间进行限定，征收主体原则上具有一定的裁量权限，但其仍应在合理的期限内作出。如果被征收人存在过错，导致房屋征收补偿决定延迟作出的，征收主体不承担相关责任。如果并非被征收人的原因而导致房屋征收补偿决定延迟作出的，征收主体应当承担相应的责任，即通过重新确定被征收房屋价值的评估时点等方式，弥补被征收人由此可能遭受的损害。本案中，被诉房屋征收补偿决定作出于2017年11月22日，而其依据的评估价值时点为2012年3月8日。二审法院从公平补偿的角度出发，撤销被诉征收补偿决定，责令梁园区政府就相关房屋征收补偿事项重新作出处理，并无不当。
- 日期： 08-02 18:16
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】“住改非”房屋征收补偿标准｜产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅——关于住宅兼营业用房的补偿问题｜《征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。国务院办公厅国办［２００３］４２号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”依照以上规定，产权证记载为住宅用房，尽管被征收人实际用于经营，但从房屋的性质上讲仍应认定为住宅。42号通知同时授权地方人民政府对此类房屋的补偿标准作出具体规定。梅河口市政府制定的本案征收补偿方案规定，不临主要街路自行改变用途的住宅房屋，工商税务手续齐全，实际用于经营的，按照住宅标准予以补偿安置；选择货币补偿，营业损失按照被征收房屋价值的10%予以一次性补偿。征收补偿方案的上述规定，与法律、行政法规不相冲突，应当认定为合法有效。崔××的30平方米有照房屋登记为住宅，实际用于经营，129号《征收补偿决定》按照住宅予以评估补偿，并给予住宅总价值10%的营业损失补偿，符合征收补偿方案的规定。崔××主张应当按照经营性用房的标准予以补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。
- 日期： 07-31 21:42
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】房屋征收决定未经社会风险评估或政府常务会议讨论应确认违法——根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。在本案中，成武县政府不能提供证据证明进行了有效的社会稳定风险评估，也无法提供被诉房屋征收决定作出前经过政府常务会议讨论的证据，因而应当承担举证不能的不利后果，即被诉房屋征收决定并不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，应当认定为违反法律规定，确认违法。
- 日期： 07-31 21:22
- 作者：陈其象律师
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【裁判摘要】对房屋征收决定进行公告即视为送达——《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第一款规定，市、县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。根据上述规定，房屋征收决定以公告方式送达，无需参照民事诉讼法规定的送达程序，向每一户被征收人逐户送达。只要市、县人民政府依法进行公告，即视为征收决定已经送达每一户被征收人；征收决定公告中告知当事人诉权和起诉期限，即视为全体被征收人已经被告知诉权和起诉期限。本案中，桥东区政府2015年8月27日张贴《征收决定》和《征收公告》时，在公告中明确告知了被征收人申请行政复议和提起行政诉讼的权利和时间，杨××于2017年1月22日提起行政诉讼，明显超过了法定起诉期限，故一审法院以此为由驳回杨××的起诉，二审法院予以维持并无不当。
- 日期： 07-31 21:13
- 作者：陈其象律师
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——行政征收中公共利益的判断
【裁判摘要】对旧城区改建项目是否符合公共利益需要的认定｜以征收形式进行的旧城区改建，既交织公共利益与商业开发，也涉及旧城保护与都市更新，更应尊重拟征收范围内被征收人的改建意愿；大多数或者绝大多数被征收人同意改建方案的，即可以认为建设项目符合公共利益的需要——由于公共利益属于典型的不确定法律概念，建设项目是否符合公共利益的需要，一方面应主要由立法判断，即只有立法明确列举的建设项目才属于公共利益的需要；另一方面，对于立法规定不明确或者可能认识有分歧的，则宜尊重通过正当程序而形成的判断，地方人大及其常委会、绝大多数被征收居民同意的建设项目，应当认为属于公共利益的需要。尤其是以征收形式进行的旧城区改建，既交织公共利益与商业开发，也涉及旧城保护与都市更新，更应尊重拟征收范围内被征收人的改建意愿；大多数或者绝大多数被征收人同意改建方案的，即可以认为建设项目符合公共利益的需要。本案中，江东征管办就涉案项目征询了被征收人的征收意愿，并由浙江省宁波市永欣公证处对征询工作进行公证。经统计，涉案项目的征收意愿同意率达99.4%，充分证明案涉项目反映了公共利益。郭鸿昌有关涉案地块不属于公共利益项目的再审申请，不能成立。
- 日期： 07-31 20:34
- 作者：陈其象律师
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——对相对人权利义务产生实质影响的行政机关间的内部答复可以提起诉讼
【裁判要点】规划管理部门根据城市管理行政执法部门的需求对涉案建筑是否违法进行认定并予以答复，是城管部门作出处罚的事实根据，虽表现形式是行政机关之间的内部答复，但对外部相对人的权利义务产生了实质影响的，可以对其提起行政诉讼。
【案件索引】一审：山东省利津县人民法院（2014）利行初字第8号（2014年3月17日）；二审：山东省东营市中级人民法院（2014）东行终字第16号（2014年7月22日）